Prospekt på Blue Capital projekt udbudt 2012 K/S Ishøj Strandvej til download
•
0 likes•791 views
Prospekt på Blue Capitals udbudte K/S projekt, K/S Ishøj Strandvej udbudt i 2012. Prospektet indeholder en beskrivelse af investeringen med tilhørende revisor- og advokaterklæring
Recommended
Recommended
More Related Content
Similar to Prospekt på Blue Capital projekt udbudt 2012 K/S Ishøj Strandvej til download
Similar to Prospekt på Blue Capital projekt udbudt 2012 K/S Ishøj Strandvej til download (20)
Prospekt på Blue Capital projekt udbudt 2012 K/S Ishøj Strandvej til download
- 1. K/S Ishøj Strandvej Butikscenter udlejet til bl.a. Rema1000, Shell og 7Eleven
- 3. 3 K/S Ishøj Strandvej 3 Indholdsfortegnelse Det er med glæde, at vi hermed kan præsentere vores nye ejendomsprojekt, K/S Ishøj Strandvej. “ ” Velkommen hos Blue Capital A/S 4 Samarbejdspartnere 5 Udbyderhonoraret forpligter 6-7 Præsentation af K/S Ishøj Strandvej 8 Investeringsresumé 9 Om investering i K/S Ishøj Strandvej 10 Udbydererklæring 11 Beskrivelse af lejere 12-13 Beliggenhed 14 Befolkningsgrundlag 15 Lokalplan samt BBR 16 Byggeteknisk rapport samt miljørapport 18 Ejendommens vedligeholdelse 19 Lejeforhold 20-21 Forkøbsret til Blue Capital A/S 22-23 Drift og administration 24-25 Omkostninger ej medtaget 25 Finansiering 26-27 Hæftelse 28-29 Indbetalinger til projektet 30 Udlodninger fra projektet 30 Køb af ejendommen 31 Erhvervelsesomkostninger 31 Ejendommens årlige afkast 32-33 K/S Ishøj Strandvejs årlige afkast 32-33 Salg af ejendom samt enkelte anparter 34 Følsomhedsberegninger 35 Budgetter og værdiopgørelse 36-39 Skattemæssige forhold for private 40-41 Ejendomsadministrationsaftale 42-45 Selskabsadministrationsaftale 46-47 Revisorerklæring 48-49 Advokaterklæring 50-51 Vedtægter 52-57 Fuldmagt samt købsaftale 58-59
- 4. 4 K/S Ishøj Strandvej Velkommen hos Blue Capital A/S - Udbyderselskabet med Danmarks mest erfarne ejerkreds Blue Capital A/S ejes af tre af Danmarks mest erfarne personer inden for ejendomsudvikling investering og finansiering. Det vil Blue Capital gerne lade kunderne komme til gode og selskabet er derfor stiftet med målsætningen om at være Danmarks bedste og mest seriøse udbyderselskab af attraktive investeringer – både med og uden skatteincitament. Det stiller krav om en høj standard på alle parametre. Særligt i forbindelse med tilvejebringelsen af en attraktiv finansie- ring. Blue Capital udbød i 2011 - og gennemførte - tre ejendoms K/S projekter. Alle med attraktive danske ejendomme og en gennemtænkt finansieringsstruktur - Og vi kan konstatere, at vi i perioden er den eneste udbyder der har gennemført K/S pro- jekter indeholdende danske dagligvareejen- domme. Det er vi stolte over og vi er naturligvis meget taknem- melige for modtagelsen både hos finansieringsgivere og kunder. Blue Capital skaber vækst. Vi tilrettelægger investeringer så driftige mennesker kan optimere deres afkast – og vi har produkter, der kan udskyde skattebetalingen.Vi mener nemlig, at pengene har det bedst hos de, der er nyskabende, investeringsvillige og dynamiske. Som i andre K/S projekter, er der også i Blue Capitals projek- ter et skatteincitament. Fokus er imidlertid at skabe formue- tilvækst for den enkelte investor, hvorfor skatteincitamentet for os er sekundært. Personerne bag. Blue Capital A/S ejes ligeligt mellem de tre nedenstående aktionære hvis tværfaglige kompetencer fra henholdsvis skatterådgivning, ejendomsudvikling og finansiering giver investorene de bedste rammer indenfor formuepleje og skatteoptimering. Selskabet tegnes alene af de tre aktionærer, henholdsvis bestyrelsesformandFinnBirkjærNielsen,bestyrelsesmedlem Morten Lykke, samt selskabets direktør Martin Kibsgaard Jensen. De tre ejere har alle et bredt netværk indenfor dansk og internationalt erhvervsliv. Samarbejde med SKAT. BlueCapitalA/Sharindgåetsamarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortilalleBlueCapitalsprojekterindberettes før de udbydes. Blue Capital A/S har tegnet professionel udbyderansvarsforsikring. BlueCapitalA/Sblevd.1.september2011godkendt af det internationale forsikringsselskab CHARTIS til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring med dækning op til DKK 5.000.000,- Sommedalleandreforsikringerforventesdenprofessionelle ansvarsforsikring aldrig at bliver nødvendig. Forsikringen giver imidlertid vores kunder og finansielle samarbejdspartnere, en øget tryghed omkring vores udbudte projekter. Samtidig er forsikringen et udtryk for, at såvel Blue Capital A/S og dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at opnå godkendelse til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring. Kopi af police kan rekvireres hos Blue Capital A/S Direktør: Martin Kibsgaard Jensen Alder: 34 år Medejer af Blue Capital A/S Bestyrelsesformand: Finn Birkjær Nielsen Alder: 53 år Medejer af Blue Capital A/S Bestyrelsesmedlem: Morten Lykke Alder: 42 år Medejer af Blue Capital A/S CV på Blue Capitals ejerkreds kan læses på hjemmesiden www.bluecapital.dk
- 5. 5 K/S Ishøj Strandvej Samarbejdspartnere ForudenvoresfinansiellesamarbejdspartnereharBlueCapitalA/S samarbejdet med følgende rådgivere omkring K/S Ishøj Strandvej: AdvokatfirmaetGangsted-Rasmussenharforeståetstiftelsen af K/S Ishøj Strandvej, og udarbejdet selskabets vedtægter. Advokatfirmaet har ligeledes udarbejdet advokaterklæring for prospektet. samt rapport indeholdende juridisk due diligenceforejendommensdokumentersamtlejekontrakter. BDOervalgttilK/SIshøjStrandvejsrevisorogstatsautoriseret revisor Tonny Løbner har udarbejdet revisorerklæring for prospektet. Revisor er jf. selskabernes vedtægter på valg hvert år. I budgetterne er der taget udgangspunkt i årlige omkostninger svarende til afgivet tilbud fra BDO Ingeniørfirmaet COWI foretager inden K/S Ishøj Strandvejs overtagelseafejendommeneenbyggetekniskgennemgang af bygningerne. Med undtagelse af bygningen udlejet til Polermesteren ApS vil evt. fejl og mangler kapitaliseres og tilbageholdes i købesummen til fejl og mangler er udbedret. Advokatfirmaet Abel & Skovgaard Larsen varetager den daglige bogføring og ejendomsadministration for K/S Ishøj Strandvej. Advokatfirmaet aflægger ligeledes det årlige regnskab overfor revisor samt den løbende momsafregning. Blue Capital A/S har gennem et af verdens største forsikringsselskaber CHARTIS, tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. Forsikringen dækker med op til DKK 5 mio. pr. ejendomsprojekt, og sikrer, at ejerkredsen af K/S Ishøj Strandvej kompenseres, såfremt der opstår tab som følge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for. Blue Capital A/S har indgået en samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil prospektmaterialet på K/S Ishøj Strandvej er tilsendt inden udbuddet. Ligeledes fremsender Blue Capital hvert år kopi af de aflagte årsregnskaber på K/S Ishøj Strandvej til Anpartskontrolordningen. Samarbejdsaftalen er indgået for at sikre, at ejerkredsens forskudsopgørelse og selvangivelse forløber let og ubesværet.
- 6. Udbyderhonoraret forpligter – og det har vi en holdning til Hos Blue Capital A/S sikrer vi, at vores investorer stilles bedre ved en investering gennem os, frem for en investering på egen hånd. Følgende tre holdninger til Blue Capital A/S’arbejdsfelt finder vi i denne sammenhæng specielt vigtige: Holdning til indkøb ”Hos Blue Capital A/S ved vi, at én ting er at købe til den rigtige pris – en anden er at købe uden overraskelser.” Prisen skal naturligvis være fordelagtig, og i kraft af vores indgående kendskab til markedet og rådgivning fra vores samarbejdspartnere, formidles vores investeringsobjekter altid til attraktive priser uden skjulte fortjenester. Ved ejendomsinvestering er eksempelvis den aktuelle forsikringspakke, lejekontraktens udformning og naturligvis ejendommens beliggenhed herunder mulighed for alternativ anvendelse væsentlige parametre. Blue Capital A/S er investorenes sikkerhed for, at disse for- holdsregler er taget, i forbindelse med indkøb af investe- ringsobjektet. - Dette tager tid, men vi ved, at det er tiden værd. 6 K/S Ishøj Strandvej
- 7. Holdning til finansiering ”Hos Blue Capital A/S ved vi, at en attraktiv finansiering er vigtigere end et attraktivt køb.” Selv det bedste afkast på investeringsobjektet kan udhules eller mistes, såfremt købet ikke er gennemført med en attraktiv finansiering. Dette gælder for såvel belåningsgrad som rente- og opsigelsesvilkår. Bemærk endvidere, at medmindre andet tydeligt og undta- gelsesvist er anført, vil der – I ALLE UDBUDTE PROJEKTER – tages udgangspunkt i en finansiering, hvortil der er opnået skriftligt tilsagn fra finansieringskilderne. Nærværende projekt, K/S Ishøj Strandvej har således opnået endeligt tilsagn, på den attraktive finansiering gennem Realkredit Danmark og Ringkjøbing Landbobank. Holdning til rådgivning ”Hos Blue Capital A/S ved vi, at velgjort arbejde og service betaler sig i længden.” Som investor hos Blue Capital A/S får du den højst kvalificerede rådgivning indenfor såvel de tekniske specifi- kationer som indenfor skatte- og formueforhold. Dette gælder, hvad enten du investerer som privatperson eller gennem et selskab. Efter dit køb vil du ligeledes få tildelt en fast kontaktperson, der fremadrettet står til din disposition med kyndig råd- givning og besvarelse af spørgsmål. Som investor hos Blue Capital A/S kan du endvidere forvente at modtage invitation til investorarrangementer med fore- drag fra blandt andet Danmarks Tekniske Universitet, Kro- mann Reumert, PriceWaterhouseCoopers, BDO samt vores finansielle samarbejdspartnere. 7 K/S Ishøj Strandvej
- 8. 8 K/S Ishøj Strandvej Præsentation af K/S Ishøj Strandvej Det er med glæde, at vi gennem Blue Capital A/S kan præsentere vores nye ejendomsprojekt, K/S Ishøj Strandvej CVR. nr. 34 08 58 03 Projektet består af et særdeles velbeliggende butikscenter på Ishøj Strandvej hvoraf 94,2% af de samlede lejeindtægter kommer fra: • Rema1000 Danmark A/S • 7Eleven (Reitan Servicehandel A/S) • Shell (Scandinavian Fuel Infrastructure Danmark A/S) Ovenstående lejere har alle indgået lejekontrakter med der ved udbuddet af nærværende projekt har en løbetid på le- jers uopsigelighed på mellem 10-12,5 år. De resterende 5,8% af lejeindtægterne kommer fra et sol- center og en vinduespudser/polermester. Sidstnævnte fremlejer størstedelen af lejemålet som værksted. Ud over et højt startafkast og en attraktiv finansieringspakke gennem Realkredit Danmark og Ringkjøbing Landbobank udemærker projektet sig ved at have et stort fremtidige potentiale alene på baggrund af den attraktive beliggenhed. Samlet understreges projektets høje standard ved, at der trods en stram kreditpolitik: - Er opnået finansieringstilsagn på projektet af RealkreditDanmark og Ringkjøbing LandboBank - Er opnået forhåndstilsagn på, at projektet kan sælges fuldfinansieret til godkendte investorer. Som investor kan du derfor blive medejer af K/S Ishøj Strandvej uden kontant indbetaling af investorindskuddet på DKK 750.000,- pr. 10% ejerskab i år 1. Projektet udbydes på 100 anparter, hvoraf maksimalt 10 investorer kan deltage. Blue Capital A/S 1. maj 2012 Morten Lykke Bestyrelsesmedlem Martin Kibsgaard Jensen Administrerende direktør Ejendommene overtages direkte fra YX udvikling A/S CVR. nr. 29 83 39 31, der er et datterselskab til Reitan Ejendomsudvikling A/S, CVR. nr. 30 20 28 48. Således erhverves ejendommen direkte af en ejendomsudvikler, med særdeles kyndig viden om såvel Rema1000, Shell og 7Elevens behov på både kort og lang sigt. For at sikre optimale vilkår for kommanditisterne i K/S Ishøj Strandvej er der med sælger aftalt, at samtlige erhvervelsesomkostninger tilknyttet ejendommens køb betales af sælger. Undtaget herfor er honorar til Blue Capital A/S, der betales direkte af K/S Ishøj Strandvej Ejendommens køb er såldes aftalt til at have et startafkast på min 6,75% ekskl. handelsomkostninger, herunder tinglysningsomkostninger, omkostninger til advokat, gebyr til bank og kreditforening o. lign. De samlede erhvervelses- og handelsomkostninger er estimeret til DKK 1.128.693,- Overstiger beløbet dette modregnes dette i udbyderhonoraret til Blue Capital A/S. Besparelser tilfalder K/S Ishøj Strandvej. K/S Ishøj Strandvej er på udbudstidspunktet stiftet under FiBiNi Holding A/S, der ved fuldtegning overdrager andelene til kurs 100. Særlige bemærkninger vedr. køb af ejendommen belliggende Ishøj Strandvej: Finn Birkjær Nielsen Bestyrelsesformand
- 9. 9 K/S Ishøj Strandvej Investeringsresumé Kontantpris: DKK 37.224.795,- Lejer og lejevilkår: Rema1000 Danmark A/S (udgør 63,47% af den samlede leje) Lejekontrakten er i krafttrådt 15. november 2009 Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 15. november 2024 Reitan Servicehandel Danmark A/S -7Eleven (udgør 17,37% af den samlede leje) Lejekontrakten er i krafttrådt 1. januar 2007 Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 1. januar 2022 Scandinavian Fuel Infrastructure Danmark A/S - Shell (udgør 13,36% af den samlede leje) Lejekontrakten er i krafttrådt 1. januar 2007 Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 1. januar 2022 JKP Invest ApS - Club Tan Solcenter (udgør 3,11% af den samlede leje) Lejekontrakten er i krafttrådt 1. april 2010 Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 1. april 2013 Polermesteren ApS (udgør 2,69% af den samlede leje) Lejekontrakten erstatter en fremlejekontrakt fra 1996 og er i krafttrådt 1. september 2002 Lejekontrakten kan fra lejers side opsiges med 6 mdrs. varsel Samlet årlige brutto huslejeindtægt 2012: DKK 2.522.623,- Forrentning: Ejendommens startafkast inkl. vedligeholdelse og ejendomsadministration 6,75% K/S'ets startafkast inkl. alle handelsomkostninger og alle driftsomkostninger 5,84% Hæftelse: Starthæftelse v/ v/10% ejerskab DKK 2.400.000,- Læs mere om hæftelsens afvikling s. 28-29 Investorindskud Investorindskud 2012 v/10% ejerskab kontantindskud DKK 750.000,- Investorindskud 2012 v/10% ejerskab finansieret indskud DKK 0,- Der er ingen løbende indbetalinger til projektet. Da der ikke budgetteres med udlodninger før år 2018 skal investor med finansieret investorindskud budgettere med at skulle opspare gennemsnitlig DKK 2.205,- pr. mdr. i perioden 2012-2024. Formueforøgelse*: Formueforøgelsen efter 20 år ved 10% ejerskab efter topbeskatning (56,1%): DKK 2.359.616,- Skattefradrag* Skattefradrag 2012 DKK 212.226,- Skattefradrag 2013 DKK 157.564,- Skattefradrag 2014 DKK 101.789,- *Ovenstående formue og skattefradragsberegninger er på baggrund af 100% finansieret investorindskud. Investor med helt eller delvist kontantindskud vil opnå en positiv afvigelse fra ovenstående.
- 10. 10 K/S Ishøj Strandvej Om investering i K/S Ishøj Strandvej Fælles for alle investeringer er målsætningen om størst muligt afkast, til lavest mulig risiko. Dertil kommer selv- følgelig en række specifikke præferencer hos den enkelte investor,eksempelvisinvesteringenstidshorisont,likviditets- betragtninger samt holdninger til selve investeringsaktivet. Enhver investering kan have såvel kort- som langsigtede formål. Dette kan f.eks. være en kortsigtet disposition i forhold til optimal udnyttelse af indkomst- eller selskabs- skatten og/eller et langsigtet behov for en tilfredsstillende pensionsopsparing eller formueforøgelse. Investering i fast ejendom er typisk kendetegnet ved at være en langsigtet investering, da afkastet tilvejebringes gennem gældsnedbringelse samt stigning i ejendommens værdi. Tidshorisont I nærværende prospekt budgetteres med en investeringshorisont på 20 år, hvilket er en langsigtet horisont. Blue Capital A/S mener imidlertid, at danske ejendoms- investeringer foretaget i det nuværende marked, foretages under gunstige vilkår, da afstanden mellem den faste rente og ejendommenes afkast er historisk høj. Seneste 24 måneders renteprognose syntes at understøtte denne antagelse. Således er det vores forventning, at afkastkravet på ejen- domme over de næste år er faldende, hvilket vil give mulig- hed for en formueforøgelse inden for en kortere tidshorisont end den budgetterede. Bemærk, at der i materialet alene budgetteres med en årlig ejendomsværdistigning svarende til 1,97%, hvilket svarer til den årlige huslejeregulering. Risici Hos Blue Capital A/S arbejder vi med fokus på, at investe- ringer skal være attraktive ud fra sunde driftsøkonomiske betragtninger. Herved får vores investorer adgang til en investering med en høj grad af sikkerhed samt afkast, der overstiger sammenlig- nelige opsparingsformer. Eventuelle skattefradrag, herunder udskudt skat, er således sekundært i vores projekter, hvor det primære fokus er opnåelse af højt afkast med lavest mulig risiko. Blue Capital A/S har sikret, at der for investor er mulighed for at begrænse risikoen gennem fastforrentede lån samt en hæftelse overfor finansieringsgiver, der jf. budgettet v/10% ejerskab er begrænset til kun at vedrører realkreditlånet ved udløb af hovedlejers uopsigelighed. Ligeledes arbejder vi med vedtægter, hvor vi mindsker – eller helt eliminerer – den indbyrdes afhængighed i in- vestorkredsen, samtidig med at fordelene ved investering i fællesskab bibeholdes. Investering i K/S Ishøj Strandvej er således uden solidarisk hæftelse ved udløb af hovedlejernes lejekontrakter og med fuld indbetalt stamkapital ved projektets start. Dette sammenholdt med solide, bonitetsstærke hovedlejere, der har indgået ekstraordinær lange uopsigelig lejekontrakter, gør deltagelse i K/S Ishøj Strandvej til en attraktiv investeringsmulighed både for den private investor som selskabsinvestoren. Vi arbejder med vedtægter, der mindsker – eller helt eliminerer – den indbyrdes afhængighed i investorkredsen. “ ”
- 11. Prospektet er udarbejdet af: Blue Capital A/S CVR-nr. 33 25 44 90 Marselis Tværvej 4 DK-8000 Aarhus C. Prospektet er ikke omfattet af Finanstilsynets regler om pro- spektpligt. Vi bekræfter, at prospektets oplysninger efter vores vurde- ring er fyldestgørende, og at alle oplysninger i prospektet os bekendt er korrekte, og at prospektet ikke er behæftet med udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, som prospektet skal give. Aarhus d. 1. maj 2012 Blue Capital A/S Martin Kibsgaard Jensen Administrerende direktør Udbydererklæring 11 K/S Ishøj Strandvej Ansvarsforsikring Blue Capital A/S har gennem et af verdens største for- sikringsselskaber CHARTIS, tegnet en professionel ud- byderansvarsforsikring. Forsikringen dækker med indtil DKK 5 mio. pr. ejendomsprojekt, og sikrer, at K/S Ishøj Strandvej kompenseres, såfremt der opstår tab som følge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for. Forsikringspolicen stk. 2 vedr. geografisk område "Forsikringen dækker i hele verden. Dog dækkes ikke krav rejst eller retsskridt taget mod sikrede i USA eller Canada eller krav baseret på disse landes retsregler, samt krav om fuldbyrdelse af domme opnået ved nogen domstol i USA eller Canada." Forsikringspolicen stk. 3 vedr. forsikringens omfang "Forsikringen betaler på vegne af sikrede ethvert krav om erstatning som følge af formuetab, påført tredjemand ved en faktisk eller påstået uagtsom handling eller undladelse, begået af sikrede i forbindelse med dennes rådgivning og tjenesteydelser,som beskrevet i policens punkt 2 og i det udfyldte spørgeskema samt de øvrige risikooplysninger leveret af sikrede." Kopi af forsikringspolice i den fulde ordlyd kan rekvireres hos Blue Capital A/S
- 12. 12 K/S Ishøj Strandvej 63,7% af K/S Ishøj Strandvejs årlige lejeindtægt kommer på baggrund af lejekontrakten indgået med Rema1000 Danmark A/S. Selskabet ejes af Reitangruppen i Norge. Rema1000 af en af Danmarks hurtigst voksende discountkæder i Danmark med mere end 204 butikker . År 2011 2010 2009 2008 2007 Omsætning 5.797.321 5.073.860 4.435.054 3.956.461 3.162.176 (1.000 kr.) Bruttofortjeneste 226.828 203.688 185.828 159.633 110.997 (1.000 kr.) Resultat før skat 119.139 85.476 18.978 24.991 6.191 (1.000 kr.) Årets resultat 92.563 64.266 14.580 18.607 5.498 (1.000 kr.) Egenkapital 571.822 481.913 418.509 276.622 222.989 (1.000 kr.) Balance 1.261.420 1.064.308 958.457 886.229 608.122 (1.000 kr.) Kilde: NN Markedsdata Beskrivelse af lejere Rema1000 Danmark er et eventyr. Vi har tjent penge i Danmark hele tiden. Jeg har en tro på, at Rema i Danmark kan blive en lige så god forretning som Rema i Norge. “ ” Ole Robert Reitan, øverste chef for Rema i norske Reitangruppen, til den norske avis Dagens Næringsliv d. 8. marts 2011 År 2011 2010 2009 2008 2007 Omsætning ej oplyst ej oplyst ej oplyst 52.034 ej stiftet (1.000 kr.) Bruttofortjeneste 47.353 46.172 33.270 29.383 - (1.000 kr.) Resultat før skat 39.884 36.422 17.703 15.317 - (1.000 kr.) Årets resultat 29.905 27.359 13.234 11.488 - (1.000 kr.) Egenkapital 109.228 79.323 51.964 38.729 - (1.000 kr.) Balance 677.319 137.479 102.037 120.786 - (1.000 kr.) Kilde: NN Markedsdata 17,37% af K/S Ishøj Strandvejs årlige lejeindtægt kommer på baggrund af lejekontrakten indgået med Scandinavian Fuel Infrastructure A/S, (SFI) . Selskabet ejes af Reitangruppen i Norge. SFI's hovedaktivitet er drift og vedligeholdelse af 63 tankstationer i Danmark, henholdsvis Uno X og Shell
- 13. 13 K/S Ishøj Strandvej År 2011 2010 2009 2008 2007 Omsætning ej oplyst ej oplyst ej oplyst ej oplyst 186.535 (1.000 kr.) Bruttofortjeneste 101.438 58.054 55.845 65.838 161.004 (1.000 kr.) Resultat før skat -22.281 -70.033 -86.450 -52.072 15.628 (1.000 kr.) Årets resultat -12.879 -52.826 -65.812 -39.502 8.702 (1.000 kr.) Egenkapital 62.045 40.249 -6.925 58.886 98.388 (1.000 kr.) Balance 677.319 637.604 642.374 589.389 265.939 (1.000 kr.) Kilde: NN Markedsdata 13,36% af K/S Ishøj Strandvejs årlige lejeindtægt kommer på baggrund af lejekontrakten indgået med Reitan Servicehandel Danmark (RSH). Selskabet ejes af Reitangruppen i Norge. RSH's hovedaktivitet er som franchisegiver at drive convenience butikker i Danmark under 7 Eleven brandet. År 2011 2010 2009 2008 2007 Omsætning ej oplyst ej oplyst ej oplyst ej oplyst ej oplyst (1.000 kr.) Bruttofortjeneste -427 -1.052 -12 -18 ej oplyst (1.000 kr.) Resultat før skat -746 1.890 1.734 1.158 2.538 (1.000 kr.) Årets resultat -560 2.044 1.654 1.115 2.542 (1.000 kr.) Egenkapital 2.677 21.237 19.193 17.539 12.566 (1.000 kr.) Balance 3.510 21.861 23.583 17.740 12.773 (1.000 kr.) Kilde: NN Markedsdata 3,11% af K/S Ishøj Strandvejs årlige lejeindtægt kommer på baggrund af lejekontrakten indgået med JKP Invest ApS. Selskabet ejes af Jan Kvolbæk Poulsen, hvis ultimative moderselskab har en egenkapital på DKK 109.938.000,- Jan Kvolbæk Poulsen er endvidere adm. direktør for YX Udvikling A/S, der er sælger af ejendommen. År 2011 2010 2009 2008 2007 Omsætning ej oplyst ej oplyst ej oplyst ej oplyst 3.448 (1.000 kr.) Bruttofortjeneste ej oplyst 2.776 2.632 2.481 2.127 (1.000 kr.) Resultat før skat ej oplyst -21 -135 -109 34 (1.000 kr.) Årets resultat ej oplyst -20 -131 -69 24 (1.000 kr.) Egenkapital ej oplyst -21 -1 131 239 (1.000 kr.) Balance ej oplyst 463 417 565 706 (1.000 kr.) Kilde: NN Markedsdata 2,69% af K/S Ishøj Strandvejs årlige lejeindtægt kommer på baggrund af lejekontrakten indgået med Polermestrene ApS. Selskabet fremlejer størstedelen af lejemålet til et autoværksted. Polermestrenes hovedaktivitet er vinduespudsning.
- 14. 14 K/S Ishøj Strandvej Beliggenhed Ejendommene er beliggende Ishøj Strandvej 72-82, 2635 Ishøj i den sydlige del af Ishøj tæt ved Ishøj Station. Beliggenheden i selve Ishøj må betragtes for unik for et cen- ter af denne type. Dels på baggrund af en høj koncentration af omkringliggende boligområder og dels på baggrund af det høje trafiktal med pendlere til og fra København mod særligt Hundige og Greve. Rambøll udarbejde i 2010 en rapport for Ishøj Kommune, hvor der på baggrund af en faktisk optælling i 2009 ud for ejendommen (Ishøj Strandvej nr. 76)i blev talt i alt 12.446 køretøjer i gennemsnit pr hverdag. Dette tal er et særdeles højt trafiktal og understreger ejen- dommens potentiale og velbeliggenhed som et handels- område. Ishøj har -blandt andet på baggrund af pendlere fra Greve mod København - også en af landets bedste kommunale "handelsbalancer" for dagligvarehandel. Indekset er på 150 svarende til at 50% af dagligvaresalget er til forbrugere, der ikke er bosat i kommunen. Kilde: Detailhandelsanalyse for Ishøj Kommune, 2009 s. 29 udarbejdet af Institut for Center-Planlægning A/S Fremtidige udvikling Ishøj og Hovedstadsområdet generelt, forventes at have en fremtidig vækst, der ligger væsentligt over landsgennem- snittet. For ejendommene beliggende på Ishøj Strandvej 72-82 for- ventes der derfor også at være et stadig stigende potentiale for såvel alternativ anvendelse som udvidelse af centret. Ishøjs "handelsbalance" for dagligvarehandel er på indeks 150 svarende til at 50% af dagligvaresalget er til forbrugere bosid- dende uden for kommunen. “ ” Detailhandelsanalyse for Ishøj Kommune, 2009 s. 29 udarbejdet af Institut for Center-Planlægning A/S
- 15. 15 K/S Ishøj Strandvej Befolkningsgrundlag Folketal pr. 1. januar efter områder og tid: Kilde: Danmarks Statistik År 2008 2009 2010 2011 2012 Region Hovedstaden 1 645 825 1 662 285 1 680 271 1 699 387 1 714 589 Ishøj 20 687 20 756 20 606 20 797 21 087 Ishøj Byområde har en afstand til Københavns hovedbanegård på ca. 16 km. og er blevet til inden for de sidste 30 til 40 år. Byområdet er et resultat af planlægningen af Hovestadsregio- nens store byvækstperiode og med udviklingen af Ørestaden er Ishøjs centrale placering i Region Hovedstaden stadfæstet.
- 16. 16 K/S Ishøj Strandvej Lokalplan Området er underlagt lokalplan nr.1.57, vedtaget d. 3. marts 2009, af Ishøj Kommune. Bygningerne udlejet til Shell, 7Eleven og Polermesteren var eksisterende bygninger ved Lokalplanens vedtagelse. Arealet hvorpå bygningen udlejet til solcenter og Rema1000 var derimod to en familieshuse (se også forside på Lokalplan nr. 1.57). Anvendelse Lokalplan nr. 1. 57 "udlægger området til blandet erhvervsanvendelse og åbner mulighed for, at der i området kan etableres erhverv i form af en dagligvarebutik på op til 1.000 m2 bruttoetageareal. Desuden åbnes der mulighed for, at der kan etableres liberale erhverv og serviceerhverv i området." Lokalplan nr. 1.57 s. 6 Bebyggelse I lokalplanen præciseres det at: "Lokalplanen udlægger byggefelter, indenfor hvilke ny erhvervsbebyggelse skal placeres. Uden for byggefelterne kan der alene opføres udhuse, kundevognsskjul, cykelskure og overdækninger på tilsammen maksimalt 50 m2, som skal placeres i nær sammenhæng med den tilhørende erhvervsbebyggelse efter Byrådets nærmere godkendelse. Der kan etableres kælder under ny bebyggelse til lager for butikken og personalefaciliteter. Desuden forudsættes etablering af en varegård." "Der fastlægges en bebyggelsesprocent for området som helhed på 40. Ny erhvervsbebyggelse må højst opføres i 1 etage og 4,8 m højde. Bebyggelsen skal dog respektere et højdegrænseplan bestemt af højden 4,1 m i en afstand af 2,5 m fra skel, og en hældning, der ikke overstiger 30 grader." "Der udlægges et mindre byggefelt for et indgangsparti til den ny butiksbebyggelse, hvor bebyggelse kan opføres i op til 8,5 m højde hvilket svarer til Byggelovens maksimale højde for småhuse." Lokalplan nr. 1.57 s. 7 Landinspektørfirmaet L34 har d. 11. april 2012 udarbejdet rapport med redegørelse for de faktiske forhold sammenholdt med BBR. Uoverensstemmelsen er primært vedr. lejmålet udlejet til Polermestrene ApS, hvor eksempelvis bygning A (se overforstående kort) på 58 m2 ikke registret på BBR. Vedr. lejemålet udlejet til 7Eleven er der en afvigelse på den faktiske størrelse på lejemålet. Uoverensstemmelse mellem BBR og faktiske forhold: I lejekontrakten er der imidlertid taget højde for risikoen for afvigelser. Lejen kan således ikke reguleres på baggrund af at lejemålets størrelse er større eller mindre end beskrevet i lejeekontrakten. Afvigelserne vurderes ikke problematiske af Blue Capital A/S Rapporten fra Landinspektørfirmaet kan rekvireres hos Blue Capital A/S
- 18. 18 K/S Ishøj Strandvej Bygningernes stand Forinden ejendommens overtagelse udarbejder Cowi A/S en byggeteknisk rapport på ejendommene, som skitseret s.17 i nærværende prospekt. Undtaget for den byggetekniske rapport er bygning(er) udlejet til Polermestrene ApS. Ejendommen er gennemgående misligeholdt og eventuelle fejl og mangler ved denne ejendom er sælger uvedkommende. Læs om Blue Capitals forkøbsret til denne del af ejendommene på s. 22-23 Det udarbejdes heller ikke tekniske rapport på vaskeanlægget,, da både vedligeholdelse og udskiftning skal foretages af lejer. Herudover specificeres det i købesaftalen, at køber for de resterende bygninger skal acceptere almindeligt slid og ælde, idet bemærkes, at tankanlæg og kiosk er opført i 2006, og at bygninger til dagligvarebutik og solcenter er opført i 2009. Sælger er forpligtet til inden for rimelig tid at afhjælpe mangler, som konstateres ved ovennævnte gennemgang. Sælger er dog berettiget til at udskyde udbedring af uvæsentlige fejl og mangler til 5-års gennemgangen. Dette under forudsætning af, at de påviste uvæsentlige mangler ikke forværres, at udskydelsen på ingen måde medfører ulemper eller gener for køber eller lejeren af ejendommen, og at lejer ikke kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende af nogen art overfor udlejer som følge af udskydelse af mangeludbedringen." Købsaftalens § 4.2 og §4.3 Centret set fra Ishøj Strandvej Cowi A/S har november 2011 på vegne af Blue Capital A/S foretaget miljøundersøgelse af arealet. Konklusionen er : "På baggrund af det faktum at byggeriet er gennemført samt reference nr. 6 og 8, er det COWIs vurdering, at det gennemførte byggeri opfylder de miljømæssige krav til den nuværende anvendelse som dagligvarebutik." Rapporten kan rekvireres hos Blue capital A/S Kommunal miljøvurdering: Ejendommen er registeret som forurenet på vidensniveau 2. Dette betyder, at der fundet forurening i en boring. Da arealet næppe fremadrettet skal anvendes til boligområder vurderer Blue Capital A/S ikke dette forhold som problematisk. Miljøundersøgelse
- 19. K/S Ishøj Strandvej 19 Ejendommens vedligeholdelse Al udvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejendommene påhviler udlejer. Dog påhviler det Lejer at vedligholde tank- anlæg samt overdækning. For bygningen udlejet til Solcenter og Rema1000 er der aftalt en Eftersyns og vedligholdelsesplan udarbejdet af Dansk Butikstjeneste A/S. Vedligeholdelsesplan kan rekvireres hos Blue capital A/S Eftersyn- og vedligeholdelsesplanen fastsætter minimums intervallet for eftersyn af ejendommens bygningsdele samt minimums aktiviteter for vedligeholdelsesopgaver. Herunder eksempelvis højtryksspuling af tag efter 3 år, samt spuling og TVinspektion af udvendig afløbsledninger, med interval- let 2-10 år. Som kompensation for indgåelse af eftersyns- og vedlige- holdelsesplanen, betaler Rema1000 og solcentret - ud over huslejen -årligt udlejer DKK 25,- pr. m² (2009 tal) Beløbet reguleres årligt på samme vilkår som den årlige huslejeregulering svarende til 75% af stigningen i NPI, dog minimum 2% og maksimum 4%. Eftersyn- og vedligeholdelsesplan udarbejdet af Dansk Butiks- tjeneste A/S, kan rekvireres i sin fulde ordlyd hos Blue Capital A/S. Den indgåede aftale om eftersyn og vedligholdelse sikrer, at der ikke opstår fortolkningsproblemer mel- lem lejer og udlejer vedrørende ejendommens lø- bende vedligeholdelse. Aftalen sikrer ligeledes, at ejendommen og uden- omsarealer fremstår vedligeholdt og i god anmærk- ningsfri stand, til fordel for såvel lejer som udlejer. Kompensationen på årligt DKK 25,- pr. m² fra Rema1000 er højere end hvad Blue Capital normalt vil afsætte/hensætte til vedligeholdelse, hvorfor der i budgetterne ikke er afsat særskilte udgifter til vedli- geholdelse på bygningen udlejet til Rema1000. Blue Capital A/S vurdering af den indgåede eftersyns - og vedligeholdelsesplan.
- 20. 20 Lejeforhold Indgåelse og opsigelse Rema1000 Danmark A/S • Lejekontrakten er trådt i kraft 15. november 2009 • Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 15. november 2024 Reitan Servicehandel Danmark A/S -7Eleven • Lejekontrakten er trådt i kraft 1. januar 2007 • Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 1. januar 2022 Scandinavian Fuel Infrastructure Danmark A/S - Shell • Lejekontrakten er trådt i kraft 1. januar 2007 • Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 1. januar 2022 JKP Invest ApS - Club Tan Solcenter • Lejekontrakten er trådt i kraft 1. april 2010 • Lejekontrakten er uopsigelighed for lejer til 1. april 2013 Polermestrene ApS • Lejekontrakten erstatter en fremlejekontrakt fra 1996 og er trådt i kraft 1. september 2002 • Lejekontrakten kan fra lejers side opsiges med 6 mdrs. varsel • Shell og 7 Eleven Ishøj Strandvej ( i baggrunden ses Rema1000 og solcenter) K/S Ishøj Strandvej Samtlige lejekontrakter samt allonger er gennemgået af Advokat Thomas Ulrik partner hos Advokatfirmaet Gangsted- Rasmussen. Gangsted -Rasmussen er blandt de førende advokatselskaber i Danmark med særligt fokus på fast ejendom. Rapporten konkluderer, at ud over manglende overholdelse af specifikationskravet efter Erhvervslejelovens §5, stk. 2 i realtion til lejemålet indgået med Rema1000 og Solcenteret. "indeholder de gennemgåede lejekontrakter ikke for Udlejer usædvanlige særligt belastende bestemmelser". Komplet due diligence rapport udarbejdet af Gangsted Rasmussen kan rekvireres hos Blue Capital A/S.
- 21. 21 K/S Ishøj Strandvej Lejens størrelse Rema1000 Danmark A/S • Den samlede årlige husleje pr. 2012 er DKK 1.601.175,60 • Svarende til en årlig husleje pr. m2 på DKK 1.456,- Reitan Servicehandel Danmark A/S -7Eleven • Den samlede årlige husleje pr. 2012 er DKK 438.239,67 • Svarende til en årlig husleje pr. m2 på DKK 1.594,- Scandinavian Fuel Infrastructure Danmark A/S - Shell • Den samlede årlige husleje pr. 2012 er DKK 336.950,48 • Svarende til en årlig husleje pr. m2 på DKK 1.532,- JKP Invest ApS - Club Tan Solcenter • Den samlede årlige husleje pr. 2012 er DKK 78.427,94 • Svarende til en årlig husleje pr. m2 på DKK 1.046,- Polermesteren ApS • Den samlede årlige husleje pr. 2012 er DKK 67.829,30 • Svarende til en årlig husleje pr. m2 på DKK 411,- Kopi af lejekontrakter samt allonger til lejekontrakter kan rekvireres hos Blue Capital A/S Den årlige faste regulering af lejen for lejemålene er forskelligt. Lejemålet udlejet til Rema1000 reguleres alene med 75% af stigningen i nettoprisindekset (NPI) - dog min. årligt 2% og max 4%. De resterende lejere reguleres med 100% af stigningen. Ligeledes er der givet "fredning" for årsregulering af lejen for • 7 Eleven i perioden 2017-2021 samt Shell i perioden 2019 -2021 Sælger kompensere over refusionsopgørelsen K/S Ishøj Strandvej for den manglende husleje svarende til DKK 224.875,- Der er i budgetterne taget udgangspunkt i 2% huslejestigning på Rema1000 lejemålet og 2,3% på de resterende.
- 22. 22 Ejendommen udlejet til Polermesteren ApS set fra Ishøj Strandvej K/S Ishøj Strandvej Centrets attraktive beliggenhed udnyttes ikke optimalt med den eksisterende lejer, Polermesteren ApS. Lejemålet fremstår ikke velvedligeholdt, og lejers regn- skaber indikere at selskabet har en negativ drift. Stør- stedelen af lejemålet er endvidere fremlejet til brug for en automekaniker. Det eksisterende lejemål bidrager med andre ord ikke til en nævneværdig synergi med de resternede lejemål. Blue Capital A/S vil - for egen regning - arbejde på at forbedre centerets lejesammensætning, herunder op- førsel af ny bygning på den del af matriklen, der er udle- jet til Polermesteren ApS. I forbindelse med K/S Ishøj Strandvejs overtagelse af ejendommene tiltræder selskabet derfor samtidig en aftale om forkøbsret løbende til og med 2018 med Blue Capital A/S el. ordre. Aftalen giver Blue Capital A/S en ret - men ikke en pligt - til at købe ejendommen udlejet til Polermesteren ApS til et startafkast svarende 6,75% (2012 svarende til en købesum på DKK 689.245,-). Det er i aftalen indført at det medfølgende grundstykke skal modsvare evt. kommunale krav. Dog som mini- mum et grundstykke udmålt efter fordelingstal svaren- de til den samlede bebyggelse på matrikler ejet af K/S Ishøj Strandvej og en ny bebyggelse på 300m2 Aftalen fratager med andre ord K/S Ishøj Strandvej en rettighed, hvortil det dog bør bemærkes at såfremt et lejerskifte gennemføres og ny ejendom opføres vil det- te løfte det samlede center markant. Lokal planen giver ikke mulighed for etablering af yder- ligere dagligvarebutikker i området. Det er i aftalen mellem K/S Ishøj Strandvej og Blue Capi- tal A/S fastlagt, at der ikke må forsøges at udlejes til K/S Ishøj Strandvejs lejere. Handelsomkostninger forbundet med et evt. frasalg af ejendommen udlejet til Polermesterens ApS skal beta- les af køber, og er således K/S Ishøj Strandvej uvedkom- mende. Forkøbsretten bortfalder såfremt K/S Ishøj Strandvej sælger samtlige ejendomme til tredje mand. Forkøbsret til Blue Capital A/S
- 23. 23 K/S Ishøj Strandvej Facade på bygningen udlejet til Polermesteren ApS Synlig fra Ishøj Strandvej men ikke inde fra matriklen Forside af bygningen udlejet til Polermesteren ApS Synlig fra matriklen Bagside af bygningen udlejet til Polermesteren ApS Synlig fra Ishøj Strandvej men ikke inde fra matriklen
- 24. 24 K/S Ishøj Strandvej Uddybende vedr. ejendomsadministration og bogføring K/S Ishøj Strandvej har indgået aftale med Advokatfirmaet Abel & Skovgaard Larsen om varetagelse af ejendomsadministration samt bogføring, herunder aflevering af regnskabsmateriale til revisor for K/S Ishøj Strandvej i forbindelse med den årlige regnskabsaflæggelse. For det udførte arbejde i henhold til aftalens ordlyd, faktureres et årligt honorar på DKK 40.000,- Herudover betales et gebyr på DKK 10.000 i forbindelse med opstarten af administrationen. Aftalen kan af begge parter opsiges med 6 måneders varsel til et regnskabsårsudløb, dog tidligst 2 år efter aftalens indgåelse. Uddybende vedr. udvendig vedligeholdelse DererårligtafsatDKK25,-pr.m2tiludvendigvedligeholdelse afejendommeneinkl. ejendommenudlejettilPolermesteren ApS. Der er ikke afsat til tankanlæg og dennes overdækning, da lejer har den udvendige vedligeholdelse herfor. Beløbet reguleres i budgetterne hvert år med 2,3% svarende til den budgetterede stigning i NPI. Uddybende vedr. skatter og afgifter Dererafsataktuelleomkostningerforudlejervedr.skatterog afgifter. Oplysninger kommer fra sælger, der jf. købsaftalen indestår herfor. Drift og administration Uddybende vedr. regnskab Der udarbejdes hvert år årsrapport, revision, protokol og skattehæfte til ejerkredsen af K/S Ishøj Strandvej. Revisor er på valg ved hver ordinær generalforsamling. Blue Capital A/S anbefaler K/S Ishøj Strandvej at anvende Statsautoriseret revisor, Tonny Løbner, der er partner hos BDO Uddybende vedr. selskabsadministration K/S Ishøj Strandvej har indgået aftale med Blue Capital A/S om varetagelse af selskabsadministrationen. For det udførte arbejde i henhold til aftalens ordlyd faktureres et årligt honorar på DKK 100.000,-. Aftalen kan af begge parter opsiges med 6 måneders varsel til et regnskabsårsudløb. Blue Capital A/S kan dog alene op- sige aftalen med 2 års varsel. Ud over det fast honorar betaler K/S Ishøj Strandvej et eks- traordinært honorar til Blue Capital A/S i år 2012 og 2013 . Honoraret udgør i alt 2% af købesummen før handelsom- kostninger. . Driftsudgifter 2012 for K/S Ishøj Strandvej Årsregnskab for K/S og komplementar samt skattebilag DKK 27.500,- Selskabsadministration DKK 100.000,- Ejendomsadm. & bogføring DKK 40.000,- Heraf refunderer lejer DKK 17.563,- Hensættelse til udvendig vedligeholdelse (DKK 25,- kr. pr. m2) DKK 40.221,- Heraf refunderer lejer DKK 29.271,- Shell varetager selv vedligeholdelse af tankanlæg inkl. overdækning Skatter og afgifter betalt af udlejer DKK 49.459,- Forsikring (Gjensidig Forsikring med udvidet dækning) DKK 18.125,- Heraf refunderer lejer DKK 10.788,- Renholdelse m.v. Betales af lejer Renovation Betales af lejer Samlede årlige driftsudgifter for K/S Ishøj Strandvej DKK 217.683-
- 25. 25 K/S Ishøj Strandvej Uddybende vedr. renholdelse Lejerne er forpligtiget til at renholde samtlige de til ejendommen hørende lokaliteter samt fortovs- og p-pladsarealet. Vedligeholdelse og fornyelse af eventuel beplantning påhviler ligeledes lejer. Lejer er forpligtiget til at holde samtlige de til ejendommen/ lejemålet hørende parkerings- og fællesarealer, herunder fortov, fri for sne og is. Uddybende vedr. renovation Lejerne sørger selv for renovationen og betaler udgiften hertil. Uddybende vedr. vand, varme og el Lejerne betaler direkte til forsyningsværkerne. Uddybende vedr. forsikringer Ejendommen er forsikret efter Gjensidige Forsikring forsik- ringsbetingelser, herunder "Pludselig Skade", svarende til en All Risks dækning Ejendommen er derfor forsikret ud over almindelig dækningsomfang for tilsvarende ejendomme. K/S Ishøj Strandvej har indgået en 5-årig uopsigelig aftale med Gjensidige Forsikring omkring forsikring af ejendommen. Kopi af policen kan rekvireres hos Blue Capital A/S Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelsesarbejdet i K/S Ishøj Strandvej og lignende projekter er som udgangspunkt begrænset og udføres oftest vederlagsfrit af kommanditselskabets ejerkreds. Blue Capital A/S anbefaler, at der tegnes bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring, hvilket vil påføre kommanditselskabet en årlig omkostning på ca. DKK 10.000,-. Ekstern direktør til komplementarselskabet Ønsker K/S Ishøj Strandvej, at der fra Blue Capital A/S indsættes en direktør i komplementarselskabet i stedet for et bestyrelsesmedlem tilbydes dette for et årligt vederlag på DKK 25.000,- Der er i budgettet ikke afsat ovenstående beløb til bestyrelsesansvarsforsikring samt direktionshonorar. Omkostninger ej medtaget Ejendommen udlejet til Rema1000 og solcenter er opført i 2009
- 26. 26 K/S Ishøj Strandvej Kreditforeningslån gennem Realkredit Danmark Hovedstolen er DKK 22.320.000,- Optages som Flexlån® Lånetilbuddet tager udgangspunkt i et Flexlån®F10K svarende til at renten tilpasset hvert 10. år Afdragsprofil Lånet optages som annuitet over 30 år uden indledende afdragsfrihed. Bidrag Bidraget til RealkreditDanmark udgør 0,9% Rente Tilbuddet er afgivet 15. marts 2012, hvor den aktuelle rente i 10 år vil være 2,8564% Pr. 16. april 2012 var renten på et variable lån med årlig rentetilpasning 0,73% I budgetterne budgetteres med en fast rente 3,71% på realkreditlånet. Det skal bemærkes at Ringkjøbing Landbobanks tilbud er betinget af, at K/S Ishøj Strandvej foretager en rentesikring af 1. prioriteten i minimum 10 år. Ringkjøbing Landbobank tilbyder i den sammenhæng en etablering af CAP eller SWAP på 1 .prioriteten Pr. 17. april 2012 ville prisen for en fast rente i 10 år - inkl. 0,9% i bidrag - være 3,71% hvilket ligger til grund for den budgetterede rente i driftsbudgetterene. Omkostninger: Låneomkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlånet: Kurtage DKK 22.320,- Stiftelsesprovision DKK 223.200,- Opnået rabat på stiftelsesprovision -DKK 158.200 Lånesagsgebyr DKK 0,- Omkostninger til Realkredit Danmark: DKK 87.320,- Hertil kommer kursskæring/kurtage ved salg af obligationer (afhængig af obligationsvalg) samt almindelige tinglysningsafgifter (1,5% af hovedstolen og DKK 1.400,- pr. dokument). De samlede tinglysningsafgifter til optagelse af Ralkreditlånet er DKK 336.200 Samtlige omkostninger til optagelse af realkreditlånet udgør DKK 423.520,- og refunderes af sælger. Sikkerheder for Realkreditlånet: Almindeligt 1. prioritetspant i ejendommen Pro rata kaution på DKK 1.000.000,- pr. 10% K/S anpartshaver Realkredit Danmark har transport i evt. resthæftelse (eksempelvis gennem stamkapitalen) Realkredit Danmark har godkendelse samt påtaleret af samtlige lejekontrakter (undtagen Polermesteren ApS og Solcenter) vedrørende ændringer i lejekontrakten. Finansiering af ejendommens køb gennem realkredit Vi vil gerne fremhæve at der budgetteres med en finansie- ringsstruktur, hvorpå der ER opnået tilsagn “ ”
- 27. 27 K/S Ishøj Strandvej Banklån gennem Ringkjøbing Landbobank Hovedstolen er DKK 11.200.000,- og optages som erhvervs- kredit. Lånet optages i EUR. og forventes omlagt til DKK i 2013 Afdragsprofil Kreditten afvikles/nedskrives i henhold til indleveret driftsbudget. Kreditten er således endelig indfriet ultimo 2024. Ved udfærdigelse af lånedokumentation, i forbindelse med ejendommens overtagelse, herunder endelig fastlåsning af renten på 1. prioriteten udarbejder Blue Capital A/S endelig specificeret nedskrivningsplan, der skal godkendes af Ringkjøbing Landbobank. Lånet er således indfriet ved udløb af Rema1000's uopsigelighedsperiode i 2024 Rente: Variable rente inkl. marginal p.t.* 5,75% *Lånetilbuddet er afgivet pr. 22. marts 2012 I budgetterne budgetteres der med en rente på banklånet svarende til 6,5% gennem hele lånets løbetid. Stiftelsesomkostninger Ved banklånets etablering beregner banken en stiftelsesprovision på 0,9% af lånets hovedstol svarende til DKK 100.800,- Sikkerheder for banklånet Ejerpantebrev med pant i ejendommen. Pantets størrelse svarer til hovedstolen på kreditten. Ejerpantebrevet har prioritet næst efter Realkredit Danmarks lån på DKK 22.320.000,- Pro rata kaution fra ejerne således disse kautioner i henhold til deres ejerandel. Denne kaution tillægges en solidarisk overhæftelse på 25%. Ved optagelse er lånet på DKK 11.200.000,- er der således en samlet kaution på DKK 14.000.000,- og for hver afviklet kroner afvikles kautionen med kroner 1,25 Finansiering af ejendommens køb gennem bank Finansiering af investorindskud / Stamkapital K/S Ishøj Strandvejs stamkapital Stamkapitalen er i vedtægterne fastsat til DKK 7.500.000,- der jf. vedtægterne skal være fuldt indbetalt i 2012. Blue Capital A/S har opnået tilsagn om finansiering af inve- storindskud, såfremt den enkelte investor måtte ønske dette. Blue Capital A/S kan derfor tilbyde en 100% finansieret investering i K/S Ishøj Strandvej. Investorindskuddet kan finansieres 100% eller delvist. Investorindskuddet udgør ved 10% ejerandel DKK 750.000,- Ved investorindskuddet budgetteres med en afdragsprofil over 20 år og en effektiv rente (ÅOP) på 7%. Godkendelse til investorindskud, afdragsprofil samt rente- sats beror på individuel kreditvurdering. Der forventes generelt en lavere rente en 7% Løbetid over 20 år vil alene kunne erhverves mod pant i fast ejendom. Renten ved en sådan sikkerhedsstillelse vil ligele- des blive mindre. Der vil være mulighed for bedre afdragsvilkår såfremt du som investor vil tilbyde banken et helkundeforhold. Dette er imidlertid ikke et formkrav for finansieringen. Det står naturligvis investor frit for, om Blue Capital A/S skal tilvejebringe finansiering af investorindskud eller om investor ønsker at finansiere dette gennem eget pengeinstitut. Blue Capital A/S kan derfor tilbyde en 100% finansieret inve- stering i K/S Ishøj Strandvej “ ”
- 28. 28 K/S Ishøj Strandvej Hæftelse generelt Investors hæftelse i K/S Ishøj Strandvej er fastsat i samråd med revisor, Tonny Løbner -partner i BDO, for at sikrer berettigelse til skattefradrag, jf. fradragskonto. Kommanditistselskabets stamkapital er sat til at være det faktiske indskudte beløb, som er DKK 750.000 pr. 10%. Dermed er der ingen resthæftelse overfor kommandit- selskabet, og investor kender sin maksimale hæftelse fra første dag. For at investor kan udnytte det skattemæssige underskud på ejendommen og samtidig modtage udlodninger fra K/S Ishøj Strandvej, kan der på sigt være behov for at ejerkredsen hæfter yderligere overfor kommanditselskabets gæld. Dette for at reglerne om fradragskontoen overfor SKAT til enhver tid overholdes. Selskabets revisor har fået instruks om, at der i regnskabsmaterielet hvert år skal foretages en opgørelse af fradragskontoen aktuelle størrelse. Hæftelse overfor Realkreditlånet Den samlede hæftelse overfor realkreditlånet udgør til enhvertid DKK 10.000.000,- Hæftelsen er gældende gennem hele lånets løbetid. Hæftelsen er gennem en pro rata kaution på DKK 1.000.000,- pr. 10% K/S anpartshaver Derersåledesikke solidariskhæftelseoverforrealkreditlånet og ved såfremt den fulde kaution skal effektueres i 2024 vil det, jf. budget, forudsætte at ejendommen alene kan sælges til DKK 6.000.000,- svarende til ca. 16% af den oprindelige købesum. Hæftelse overfor Ringkjøbing Landbobank Hæftelse overfor lånet udstedt af Ringkjøbing Landbobank er en pro rate hæftelse, der nedskrives i takt med afvikling af lånet. Som investor hæfter du overfor Ringkjøbing Landbobank svarende til lånets størrelse i forhold ti din ejerandel plus 25% De 25% er en solidarisk hæftelse mellem ejerkredsen i K/S Ishøj Strandvej Dermed er der ingen resthæftelse overfor kommanditselskabet og investor kender sin maksimale hæftelse fra første dag. “ ” Hæftelse i K/S Ishøj Strandvej
- 29. 29 K/S Ishøj Strandvej Investors starthæftelse v/10% ejerskab af K/S Ishøj Strandvej er pr. 1. september DKK 2.400.000,- og faldende proportionelt pr. afviklet krone. Investors hæftelse overfor banklånet er derfor bortfaldet inden hovedlejers uopsigelighed udløber. Herefter hæfter investor fremadrettet alene overfor lånet udstedt af Realkredit Danmark, svarende til DKK 1. mio. Det bør i den sammenhæng bemærkes at der fra første år afdrages på realkreditlånet, samtidig med at der er budgetteret med udlodninger til ejerkredsen af betydelig størrelse. Nedenfor er investors hæftelse beregnet år for år pr. 31.12 2012: DKK 2.115.619,- 2013: DKK 2.095.980,- 2014: DKK 2.022.119,- 2015: DKK 1.936.904,- 2016: DKK 1.839.458,- 2017: DKK 1.730.240,- 2018: DKK 1.616.724,- 2019: DKK 1.503.207,- 2020: DKK 1.389.691,- 2021: DKK 1.276.174,- 2022: DKK 1.162.658,- (7Eleven og Shell kan opsige lejmålet) 2023: DKK 1.049.441,- 2024: DKK 1.000.000,- (Rema1000 kan opsige lejemålet) 2025: DKK 1.000.000,- 2026: DKK 1.000.000,- 2027: DKK 1.000.000,- 2028: DKK 1.000.000,- 2029: DKK 1.000.000,- 2030: DKK 1.000.000,- 2031: DKK 1.000.000,- 2032: DKK 1.000.000,- Hæftelse ved 10% ejerskab i K/S Ishøj Strandvej Ved investering med hæftelse ud - over den indskudte kapital - bør du som investor altid være påpasselig. - Således også ved investering i K/S Ishøj Strandvej. Den aktuelle hæftelse er imidlertid sammensat, så du som investor løber mindst mulig risiko. Dels afvikles der hvert år på realkreditlånet, hvorved risikoen for at hæftelsen medføre et tab begrænses. Dels er der ingen solidarisk hæftelse på realkreditlånet. Hæftelsen på banklånet er væk ved hovedlejers mulighed for at opsige lejekontrakten. Blue Capitals kommentar vedr. den aktuelle hæftelse Bemærkathovedlejersuopsigelighedførstudløberi2024, hvor investors hæftelse ved 10% ejerskab er begrænset til DKK 1 mio. overfor realkreditlånet. Ejendommen skal her sælges til under DKK 5,3 mio. før den fulde hæftelse træder i kraft. Dette svarer til at ejendomsværdien skal falde med over 85% Sælges ejendommen til 50% af den oprindelige pris i år 12 (2024) er der fuld inddækning til panthaver. Sælges ejendommen til 50% af den oprindelige pris i år 12 (2024) er der fuld inddækning til panthaver. “ ”
- 30. 30 K/S Ishøj Strandvej Indbetalinger til projektet Ønsker du som investor ikke at få finansieret dit indskud til K/S Ishøj Strandvej skal du indbetale DKK 75.000,- pr. tegnet anpart ud af i alt 100 anparter. Der er herefter, jf. budget, ikke behov for yderligere indbeta- linger til projektet. Ønsker du investorindskuddet finansieret, hjælper Blue Capital A/S gerne med tilvejebringelse af et konkurrencedygtigt tilbud på finansieringen af investorindskuddet. Investorindskuddet budgetteres i nærværende prospekt med løbetid på 20 år, og en rente på 7%, hvilket som minimum vil være i overensstemmelse, med den tilbudte finansiering. Såfremt du ønsker dit køb 100% finansieret er dit køb først bindende når du har accepteret det indhentede tilbud af finansieringen. Skattebesparelse Den eventuelle skattebesparelse ved deltagelse i K/S Ishøj Strandvej tilfalder investor og giver mulighed for likviditetsdækning af det årlige afdrag på det finansierede investorindskud. Såfremt projektets drift afviger i negativ retning fra budget, må det imidlertid forventes, at den forhøjede skattebespa- relse tilføres K/S Ishøj Strandvej. Der budgetteres med en årlig udlodning til ejerkredsen allerede fra år 2018 på baggrund af den budgetterede overskudslikviditet efter afdrag på 1. og 2. prioriteten. Udlodninger frem til år 2024 er små og primært for at dække investors personlige likviditetsunderskud på baggrund af K/S'ets store skattemæssige overskud til trods for afskrivningerne. Fra år 2024 er det budgetterede årlige udbytte til ejerkredsen ca. DKK 1.200.000,- stigende hvert år. Fra år 2028 er det budgetterede årlige udbytte til ejerkredsen mere end 2.000.000,- årligt. Bemærk i den sammenhæng at der i budgetterne budgetteres med afvikling af realkreditlånet allerede i første budget år. Ved en evt. senere omlægning af realkreditlånet til en afdragsfri profil, vil der være mulighed for udlodninger fra projektet både tidligere og i større omfang end budgetteret. Beslutning om udlodning foretages årligt på den ordinære generalforsamling og en evt. udlodning skal altid godkendes af samtlige finansieringsgiver, ekskl. finansieringsgiver af investorindskud. Fra år 2025 er det budgetterede årlige udbytte til ejerkredsen ca. DKK 1.700.000,- stigende hvert år med ca. DKK 70.000,- “ ” Udlodninger fra projektet Dette vel og mærke på baggrund af budgetter med fast rente
- 31. 31 K/S Ishøj Strandvej Ejendommene, vaskehal og grund overtages ved fuldtegning til en samlet købesum på DKK 37.224.795,- Købesummens fordeling Ejendommenes anskaffelsessum er i købsaftalen fordelt som anført nedenfor: Købesum for bygninger DKK 32.777.595,- Købesum vaskeanlæg DKK 1.750.000,- Købesum for grund DKK 2.697.200,- Ovenstående må forventes godkendt af SKAT, men kan ikke garanteres af Blue Capital A/S. Køb af ejendommene Såfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anførte fratrækkes differencen i udbyderhonoraret. “ ” Erhvervelsesomkostninger Udbyder honorar til Blue Capital A/S* Svarende til 4% af ejendommens købssum. DKK 1.488.922 Refunderes af sælger: Tinglysning af skøde DKK 112.493,- Refunderes af sælger: Tinglysning af lån DKK 505.111,- Refunderes af sælger: Låneomkostninger kreditforeningslån DKK 87.320,- Refunderes af sælger: Låneomkostninger erhvervslån DKK 100.800,- Refunderes af sælger: Advokatberigtigelse af handel, herunder juridisk due diligence DKK 60.000,- Refunderes af sælger: Advokaterklæring DKK 35.000,- Refunderes af sælger: Stiftelse af selskab hos advokat DKK 10.000,- Refunderes af sælger: Byggeteknisk gennemgang DKK 70.000,- Refunderes af sælger: Revisorerklæring DKK 35.000,- Samlede erhvervelsesomkostninger ej refunderet af sælger** *Bemærk at Blue Capital A/S foruden udbyderhonoraret har en bruttofortjeneste på den løbende selskabsadministration, herunder særligt første to driftsår, hvor Blue Capital A/S fakturere et særskilt honorar. Se uddybende s. 24 **Såfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anførte, fratrækkes differencen i udbyderhonoraret. DKK 1.488.992,-
- 32. 32 K/S Ishøj Strandvej Ejendommens årlige afkast: K/S Ishøj Strandvejs årlige afkast: Ejendommens (inkl. vaskehal) årlige afkast beregnes således: Årlig husleje = 6,75% Købesum - Sælges afholdte erhvervelsesomkostninger Ejendommens startafkast er 6,75% og hvert år stigende da lejen hvert år reguleres med minimum 2% og lejer ligeledes betaler stigninger i skatter og afgifter, samt ejendommens driftsudgifter som beskrevet på de foregående sider. I beregningen af ejendommens startafkast er der ikke medregnet erhvervelsesomkostninger ved eksempelvis tinglysning af skøde, lån og udbyderhonorar til Blue Capital A/S Beregningen af K/S Ishøj Strandvejs startafkast: Årlig husleje = 5,84% Samlet købesum tillagt honorar til Blue Capital A/S K/S'ets startafkast er 5,84% og hvert år stigende da lejen hvert år reguleres med minimum 2% og lejer ligeledes betaler stigninger i skatter og afgifter, samt ejendommens driftsudgifter som beskrevet på de foregående sider. K/S Ishøj Strandvej har en række driftsomkostninger, der ikke er forbundet med selve ejendomsdriften. Disse er sel- skabsadministration samt årlige udgifter til revisor. Herudover betaler K/S Ishøj Strandvej Blue Capital A/S et ud- byderhonorar svarende til 4% af ejendommenes købesum. Endelig er det en forudsætning for et retvisende billede af det årlige afkast, at medregne samtlige erhvervelsesomkostninger, herunder tinglysning af lån, advokatens juridiske gennemgang, byggetekniske gennemgang etc. * * De fleste af disse omkostninger er fradragsberettigede enten i år 1, lø- bende over budgetperioden eller ved ejendommens salg, hvilket natur- ligvis forbedrer det løbende afkast som beskrevet nedenfor.
- 33. 33 K/S Ishøj Strandvej Nettoindtægt for ejendom Ejendommens afkast Nettoindtægt for K/S K/S’ets afkast* Startforrentning 2012 6,75% 5,84% 2013 kr. 2.485.235,26 6,89% kr. 2.355.185,26 5,97% 2014 kr. 2.540.722,19 7,04% kr. 2.406.506,43 6,10% 2015 kr. 2.595.826,60 7,19% kr. 2.458.926,52 6,23% 2016 kr. 2.652.107,29 7,35% kr. 2.512.469,21 6,37% 2017 kr. 2.698.393,08 7,48% kr. 2.555.962,24 6,48% 2018 kr. 2.745.645,32 7,61% kr. 2.600.365,87 6,59% 2019 kr. 2.784.869,84 7,72% kr. 2.636.684,79 6,68% 2020 kr. 2.824.891,76 7,83% kr. 2.673.743,01 6,77% 2021 kr. 2.865.727,33 7,94% kr. 2.711.555,61 6,87% 2022 kr. 2.927.604,03 8,11% kr. 2.770.348,87 7,02% 2023 kr. 2.990.798,79 8,29% kr. 2.830.398,53 7,17% 2024 kr. 3.055.339,85 8,46% kr. 2.891.731,59 7,33% 2025 kr. 3.121.256,07 8,65% kr. 2.954.375,64 7,49% 2026 kr. 3.188.576,90 8,83% kr. 3.018.358,86 7,65% 2027 kr. 3.257.332,45 9,02% kr. 3.083.710,05 7,81% 2028 kr. 3.327.553,48 9,22% kr. 3.150.458,63 7,98% 2029 kr. 3.399.271,39 9,42% kr. 3.218.634,65 8,15% 2030 kr. 3.472.518,28 9,62% kr. 3.288.268,80 8,33% 2031 kr. 3.547.326,94 9,83% kr. 3.359.392,47 8,51% 2032 kr. 3.623.730,85 10,04% kr. 3.432.037,69 8,70% Ejendommens start- og løbende afkast er væsentlige parametre i vurderingen af den samlede investering, men bør aldrig be- tragtes isoleret, da en række andre faktorer har samme – eller større indflydelse på den samlede investering. Nedenfor er tre punkter som vi i Blue Capital A/S mener, er vigtige at have for øje: - For det første bør man som investor vurdere sikkerheden for, at det budgetterede afkast rent faktisk opnås. Er der eksempelvis risiko for at indtægterne udebliver pga. le- jetomgang og er indtægten fastlagt på baggrund af markeds- kræfter eller statslige subsidieordninger. - For det andet bør man ved ejendomsinvestering, såvel som i andre investeringer, hvortil der indgår en hel eller delvis finansiering (eksempelvis kreditforeningslån), medtage de løbende renteomkostninger. En investering med et startafkast på 10% og en gennemsnitlig rente på finansiering svarende til 7,5% giver således ikke et bedre årligt driftsresultat end en investering med et startafkast på 6,75 og en gennemsnitlig rente på 3,5%. - For det tredje bør man medtage, hvorvidt aktivets værdi er konstant, stiger eller falder i budgetperioden. Overforstående afkastberegninger medregner ikke en evt. værdistigning i selve aktivet. Stiger ejendommens værdi med 2% om året som budgetteret fra år 2013, er dette derfor et væsentligt parameter i relation til den samlede formueforøgelse. Til sammenligning er det Blue Capital A/S’vurdering at man ved investering i aktiver med subsidierede indtægter (vindmøller og solcelleanlæg), må forvente, at investeringsaktivets værdi falder år for år i takt med at subsidieordningen udløber. Med udgangspunkt i, at aktivet alene kan holdes i positiv drift på baggrund af en subsidieordning bør der derfor ved en subsidieordning med 20 års løbetid medregnes et reelt årligt tab på aktivet svarende til 5%. *Opstartshonorar til Blue Capital A/S år et og to er ikke medtaget i beregningen
- 34. 34 K/S Ishøj Strandvej Realisering af projektet/salg af ejendommen: Nærværende prospekt på K/S Ishøj Strandvej budgetterer med en investeringshorisont på 20 år. Skulle ejerkredsen beslutte at sælge ejendommen tidligere, eksempelvis på baggrund af en værdistigning ud over det budgetterede, har investorerne den fulde handlefrihed hertil. Det er altså investorerne, der bestemmer projektets løbetid. Blue Capital A/S anbefaler på starttidspunktet en tidshorisont på min. 5 år ved deltagelse i K/S Ishøj Strandvej. Det må imidlertid konstateres, at indkøb af investeringsejen- domme netop nu kan foretages med et enddog usædvanligt stort spænd mellem startafkast og den faste lange markeds- rente. Et tidligere salg af ejendommene end budgetteret vurderes der- for ikke urealistisk. Realisering af anparter: Hvis én af projektets investorer måtte ønske at sælge sine an- parter, før ejendommen realiseres/sælges, kan vedkommende sælge sine anparter. Kommanditselskabets vedtægter sikrer i så fald de øvrige investorer fortrinsret til at overtage disse anparter til markedspris. Skulle de øvrige investorer ikke ønske at erhverve den sælgende investors anparter, eller kan långiverne eksempelvis ikke godkende en overdragelse internt i ejerkredsen, kan Blue Capital A/S være behjælpelige med at formidle et salg af disse anparter til en ekstern investor. Salgshonorar vil i så fald være 3% af andelens værdi. Den sælgende investor kan naturligvis frit vælge at lade andre formidle salget. Realisering af projektet eller anparter
- 35. 35 K/S Ishøj Strandvej Følsomhedsberegninger Budgetterne på de følgende sider er opstillet efter forsigtighedsprincipper med fast rente i 10 år på 1. prioriteten og en - i forhold til det aktuelle -forhøjet rentesats på 2. prioriteten. Ligeledes anvendes en konservativ prognose vedrørende ejendommens værdistigning, der alene er budgetteret til i gennemsnit at være 1,97% Budgettet viser v/10% ejerskab ved kontantbetaling af investorindskud en formueforøgelse i år 2032 efter skat på DKK 2.534.453,- Budgettet viser v/10% ejerskab ved 100% finansiering af investorindskud en formueforøgelse i år 2032 efter skat på DKK 2.359.616,- Budgetterne har en horisont på 20 år og det må derfor forventes, at der ved en sådan langtidsbudgettering altid vil forekomme afvigelser i forhold til det oprindeligt forventede. Også ved ejendomsinvestering kan disse afvigelser være væsentlige i såvel positiv som negativ retning. I forbindelse med følsomhedsberegninger kan der laves et utal af kombinationsmuligheder til illustration af projektets styrker og svagheder. Ønsker du som investor, andre specifikke følsomhedsbereg- ninger før dit køb, udarbejdes disse gerne. Ligeledes tilbyder vi naturligvis gerne en uforpligtende og personlig gennemgang af dine muligheder enten på vores adresse eller hos dig. Kontakt: Blue Capital A/S Marselis Tværvej 4 DK-8000 Aarhus C Hovednummer: +45 70 70 20 43
- 36. 36 Budgetforudsætninger I budgetterne er følgende forudsætninger anvendt: Materialet er udarbejdet til investorer, der anvender virk- somhedsordningen uden opsparing af overskud i denne, samt K/S Ishøj Strandvej er det eneste aktive i investors virk- somhedsordning. Skattesatser Det er forudsat, at investor kun kan udnytte det skattemæs- sige fradrag med 52,2% i de år, hvor der opnåes et skatte- mæssigt underskud og beskattes med 25% i de år, hvor der opnåes et skattemæssigt overskud. I salgsåret budgetteres der med at investor beskattes med 56,1% af såvel genvundne afskrivninger som ejendomsavance. Mulighed for opsparing af overskud i virksomhedsordningen og yderligere udskydelse af skat ved salg er således ikke medtaget i budgetterne. En sådan udskydelse vil forbedre investores likviditet markant. Såfremt overskuddet ved salg af 10% ejerandel i K/S Ishøj Strandvej alene beskattes med 25% i virksomhedsordningen udgør opsparingen efter skat DKK 4.346.200,- Erhvervelses- og finansieringsomkostninger Erhvervelsesomkostninger ekskl. finansieringsomkostninger afskrives regnskabsmæssigt over 5 år. I budgettet afskrives der ikke skattemæssigt på nogen del af erhvervelsesomkostningerne, der kan henvises til udbyderhonoraet på 4% af ejendommens købesum. Det er imidlertidforudsatatudbyderhonoraeterfradragsberettiget ved salg/opgørelse af ejendomsavancen. I budgetterne er seneste praksis fra SKAT anvendt. Praksis er imidlertid usikker, jf. SKM2010.423.SR omkring ”værdien af adgangentildeltagelseiigangværendeerhvervsvirksomhed med udlejning af fast ejendom”. Afskrivninger Det er forudsat, at der alene foretages bygningsafskrivninger svarende til 4% årligt. Det er forudsat at vaskeanlægget afskrives med 25% hvert år efter saldometoden. Reguleringer Årlig stigning i omkostninger og lejemål, hvis husleje reguleres efter 100% af stigningen i nettoprisindeks (NPI): 2,33% 2,33% er tilsvarende den gennemsnitlige stigning i NPI over de sidste 10 år. Rema1000 og solcenterets lejemål reguleres alene med 2% (svarende til minimumsstigning jf. lejekontrakt) Årlig ejendomsværdistigning: Reguleres identisk med den årlige procentuelle stigning i huslejen. Den gennemsnitlige årlige værdistigning på ejendommene er således alene sat til 1,97% Rentesatser Rente 1. prioritet: 3,71% p.a. inkl. bidrag svarende til indhentet tilbud på fast rente i 10 år Rente 2. prioritet: 6,5% p.a. inkl. bidrag Rente på investorindskudslån: 7 % p.a. inkl. bidrag Mulighed for opsparing af overskud i virksomhedsordningen og yderligere udskydelse af skat er ikke medtaget i budgetterne. “ ”
- 40. 40 K/S Ishøj Strandvej Skattemæssige forhold for private Anpartsregler Prospektet forudsætter, at projektets personlige investorer ved deltagelsen ikke omfattes af reglerne i Personskatte- lovens §4, stk. 1, nr. 10 eller 12, men bliver omfattet af Per- sonskattelovens §3, stk. 1, hvorved indkomsten fra projektet anses som personlig indkomst, og at der er mulighed for an- vendelse af virksomhedsordningen. Det væsentligste kriterium for ikke at blive omfattet af Personskattelovens §4, stk. 1, nr. 10 er, at projektet ikke på noget tidspunkt har mere end 10 deltagere. Dette har Blue Capital A/S sikret gennem udbuddet samt gennem kommanditselskabets vedtægter. Valg af beskatningsform Ved overholdelse af anpartsreglerne i Personskatteloven kan dit skattemæssige resultat vælges beskattet efter neden- nævnte regler. Valg af beskatningsform er kun gældende for ét år ad gangen. 1. Personskatteloven Resultat før renter beskattes som personlig indkomst, og der betales løbende bruttoskat af dette resultat (AM-bidrag og eventuelt SP-bidrag). Underskud kan modregnes i anden personlig indkomst. Renteudgifter indgår i kapitalindkomst og kan således ikke modregnes i personlig indkomst. 2. Kapitalafkastordningen Kapitalafkastordningen kan betragtes som en forenklet form for virksomhedsordning. Resultatet beskattes som under Personskatteloven, dog beregnes et kapitalafkast på grundlag af fysiske bruttoaktiver. Kapitalafkastet fratrækkes den personlige indkomst og tillægges kapitalindkomsten. Hermed får du fradrag for renter fra kommanditselskabet i den personlige indkomst i det omfang, de dækkes af kapitalafkastet. 3. Virksomhedsordningen Ved anvendelse af virksomhedsordningen opnås der fuldt fradrag for renter i virksomhedens resultat. Endvidere kan du opspare overskud mod at betale en foreløbig virksomhedsskat på 25%. Det bør bemærkes, at der i det budgetterede er taget udgangspunkt i et scenarie, hvor investor i salgsåret beskattes med den højeste skattesats. “ ”
- 41. K/S Ishøj Strandvej 41 Flere virksomheder Hvis du deltager i anden erhvervsmæssig virksomhed, vil valg af beskatning gælde for alle dine virksomheder, herunder deltagelsen i kommanditselskabet. I den situation anbefaler vi, at du kontakter egen revisor. Virksomhedsordningen forudsættes anvendt Det er i budgettet forudsat, at du anvender virksomheds- ordningen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, og at resultatet af investeringen medregnes i denne. Budgettet indeholder ikke skatteudskydelse efter virksomhedsordningen ved anvendelse af reglerne om henlæggelse til opsparet overskud. Fradragskonto Derskalforhverenkeltkommanditistføresenfradragskonto, der indebærer, at den enkelte kommanditists fradragsret for skattemæssige underskud, herunder skattemæssige afskrivninger, ikke kan overstige hæftelsen i projektet. Beskatning i ophørsåret Anvendes virksomhedsordningen i ophørsåret (salgsåret), beskattesgenvundneafskrivningerogejendomsavancesom øvrig virksomhedsindkomst. Der vil blive tillagt bruttoskat af hele avancen ved salget. Hvis virksomhedsordningen fravælgesisalgsåret,vilejendomsavanceblivebeskattetsom kapitalindkomst, hvoraf der ikke skal beregnes bruttoskat. Uden for virksomhedsordningen beskattes genvundne af- skrivninger som personlig indkomst, hvoraf der dog skal beregnes bruttoskat. I projektets realiseringsår budgetteres med, at 100% af de genvundne afskrivninger i henhold til gældende regler be- skattes som personlig indkomst, ligesom ejendomsavancen i øvrigt forudsættes beskattet med 56,1%. Det er endvidere forudsat, at du ikke har andre aktiviteter i virksomhedsordningen. Blue Capital A/S og den af investorerne udpegede revisor sikrer, at investorerne oplever skatteadministrationen som let og ubesværet. Det bør bemærkes, at der i det budgetterede er taget ud- gangspunkt i et scenarium, hvor investor i salgsåret beskat- tes med den højeste skattesats. For en lang række investorer vil der imidlertid være mulighed for opnå en lavere samlet skattesats og/eller yderligere udskydelse af skat. Som investor vil du blandt andet årligt modtage udførligt skattemateriale vedrørende din investering i K/S Ishøj Strandvej. Bemærk endvidere at Blue Capital A/S har indgået en samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil prospektmaterialet samt en række underliggende bilag er sendt. Blue Capital A/S har indgået samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil prospektmaterialet er tilsendt. “ ”
- 42. 42 K/S Ishøj Strandvej Ejendomsadministrationsaftale Mellem undertegnede K/S Ishøj Strandvej c/o Blue Capital A/S Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C og medundertegnede Advokatfirmaet Abel & Skovgård Larsen Sønder Allé 9 8000 Århus C i det følgende kaldet administrator, er der indgået følgende administrationsaftale: § 1. Aftalens genstand: Administrationsaftalen omfatter følgende ejendomme: Ishøj Strandvej 72-82. Ishøj § 2. Aftalens begyndelse: Aftalen træder i kraft den 1. september 2012 Ejer drager omsorg for, at administrator modtager alle de nødvendige oplysninger om ejendommen i så god tid, at administrator kan foretage lejeopkrævning, betalinger m.v. fra aftalens begyndelsesdato. Umiddelbart efter aftalens indgåelse drager ejer ligeledes omsorg for, at administrator modtager alt relevant materiale vedrørende ejendommen, herunder regnskabsbilag for den seneste regnskabsperiode, kopi af tidligere varslingsskrivelser samt balance pr. overtagelsesdagen, udarbejdet af ejers revisor. Der udarbejdes fuldmagter til eksisterende konto, således at administrator kan benytte denne konto. Findes ingen særskilt konto, drager administrator omsorg for oprettelse af en sådan. Der forekommer således ingen mellemregning mellem administrator og ejendommen. Administrator gennemgår det modtagne materiale og opretter ejendommen i administrators EDB- system med samtlige oplysninger, der er nødvendige for den fremtidige administration, herunder for kontrol med betalinger, lejereguleringer m.v. Hvis det modtagne materiale er af en sådan beskaffenhed, at administrator må bruge uforholdsmæssig megen tid på administration, regnskabsmæssige og administrative analyser m.v. for at kunne udføre en forsvarlig administration, er administrator berettiget til at beregne sig et særskilt honorar herfor på grundlag af tidsforbrug. Administrator er uden ansvar for tab, der måtte skyldes manglende eller for sen levering af oplysninger og materiale vedrørende ejendommen eller uregelmæssigheder opstået før administrationsaftalens indtræden. § 3. Administrationens omfang: Administrationen skal til enhver tid udføres i overensstemmelse med lovgivningen, god administrationsskik og ejers instrukser. Administrator skal dog ikke følge ejers instrukser, hvis han derved overtræder lovgivningen eller god administratorskik. Hvor intet andet er angivet, er de nedenfor nævnte ydelser omfattet af det faste administrationshonorar, jfr. § 4. Administrator foretager: 1. Opkrævninger: - Opkrævning af leje og andre betalinger fra lejerne via PBS. Gebyr til PBS afholdes af udlejer. - Udsendelse af lejepåkrav. Påkravsgebyr ifølge lejeloven eller kontrakten tilkommer administrator. - Ophævelse af lejemål ved manglende betaling, medmindre andet er aftalt. - Orienterer ejer om restancer i lejemålene og ophæver, hvis ejer måtte ønske dette. - Hvis det ønskes, gennemfører administrator en udsættelse af lejeren af lejemålet (ejer betaler særskilt honorar herfor). - Tager restancer til inkasso efter forudgående overholdelse af inkassolovens § 10 (inkassosalæret tilkommer administrator). 2. Lejereguleringer: - Beregning og varsling af regulering af ejendommens skatter og afgifter inden udgangen af
- 43. K/S Ishøj Strandvej 43 maj med tilbagevirkende kraft fra 1. januar samme år, i det omfang dette måtte være muligt. - Beregning og opkrævning af aftalte lejestigninger. - Kontrol med frister for varsling af lejeforhøjelse efter ”det lejedes værdi”og varsling efter aftale med udlejer. 3. Forbrugsregnskaber/fællesregnskaber o. lign.: - En gang årligt udarbejdes driftsregnskab jf. lejekontrakten med Rema 1000. - Forbrugsregnskab/fællesregnskab o. lign. udsendes til lejere, og der foretages tilbagebetaling/efterbetaling. - Regulering af a conto beløb. 4. Betalinger: - Alle faste betalinger afregnes efter fornøden kontrol. - Andre betalinger, herunder reparationsudgifter o.lign., afregnes efter at være behørigt attesterede af ejer, vicevært, eller hvem der i øvrigt måtte være bemyndiget hertil. 5. Lejerskifte: - Modtagelse og bekræftelse af opsigelser samt orientering herom til ejer. - Indkaldelse til flyttesyn, der foretages af vicevært eller af den, ejer i øvrigt udpeger dertil (såfremt administrator skal deltage i flyttesynet opkræves særskilt honorar herfor). - Evt. arbejde i forbindelse med rekvirering af håndværkere mv. i forbindelse med istandsættelse af lejligheder efter fraflytning honoreres særskilt til administrator. - Bestilling af måleraflæsning. - Foreløbig og endelig afregning overfor fraflytter. - Udarbejdelse af lejekontrakt med ny lejer. Gebyr for udarbejdelse af lejekontrakter opkræves særskilt udover honoraret. Ved forceret genudlejning tilkommer det såkaldte straksudlejningsgebyr administrator. - Lejekontrakterne godkendes af ejer, inden udsendelse til lejer. 6. Ejendommenes ansatte: - Det er oplyst at der ikke er ansat vicevært e.l. i tilknytning til ejendommen. 7. Beboerkontakt: - Modtagelse af henvendelser fra lejere i det omfang, disse ikke skal rettes til vicevært/varmemester. - Behandling af klager fra lejere og over lejere. 8. Bogføring: - Bogføring af ind- og udbetalinger. - Opbevaring af bilag i 5 år. 9. Regnskabsaflæggelse m.v.: - Ejer får tilsendt balance hvert kvartal, hvis det ønskes. - Drifts- og statusoversigt udarbejdes i nærmere aftalt omfang. - Aflevering af regnskabsmaterialet til ejers revisor med de nødvendige specifikationer med henblik på revisors udarbejdelse af årsregnskabet. - Opgørelse af moms hvert kvartal. - Udarbejdelse af årsbudget, hvis det ønskes. 10. Styring af tilsyn med ejendommen, ordinær vedligeholdelse m.v.: - Håndværkertilkald, i det dog bemærkes, at denne ydelse primært ligger hos vicevært/servicefirma. - Til opfyldelse af lejekontraktens § 14. 2. afsnit vil administrator, såfremt det ønskes, rekvirere et rådgivende ingeniørfirma til at foretage gennemgangen jf. bilag 6 til lejekontrakten (vedligeholdelsesplan), idet det bemærkes at denne opgave ikke kan varetages af administrator. Udgiften hertil afholdes af ejer. 11. Abonnementsaftaler og forsikringer: - Indgåelse af abonnementsaftaler som led i ejendommens drift. - Behandling af skadesager vedrørende ejendommen og de enkelte lejligheder. - Administrator har det fulde ansvar for, at ejendommen altid er forsikret i det omfang, dette er muligt og ønsket af ejer. Flytning af forsikringer fra et selskab til et andet skal altid godkendes af ejer. 12. Kontakt med myndigheder m.fl.: - Lovpligtige indberetninger. - Besvarelse af myndighedshenvendelser. § 4. Honorar: 1. For ejendomsadministration i henhold til nærværende aftale betales et årligt honorar på kr. 40.000. Herudover betales et gebyr på kr. 10.000 i forbindelse med opstarten af administrationen. Honoraret debiteres kvartalvis forud hver d. 01.01., 01.04., 01.07. og 01.10. 2. Det ovenfor anførte honorar pristalsreguleres en gang årligt hver den 1. januar, første gang den 1. januar 2013 på basis af stigningen i
- 44. 44 K/S Ishøj Strandvej reguleringspristallet fra oktober måned forudgående år til reguleringspristallet for oktober måned i reguleringsåret. 3. Alle beløb nævnt i aftalen tillægges moms. 4. Hvis administrator påtager sig opgaver, der ikke er omfattede af det faste honorar, eller udtrykkeligt er nævnt i § 3 som berettigende til særskilt honorar, påhviler det administrator, for at undgå misforståelser, at gøre ejer opmærksom herpå, før opgaven udføres. Ejer skal samtidig hermed orienteres om den forventede størrelse af det honorar, der vil blive krævet for opgaven Dette gælder også for merarbejde i forbindelse med administrationens etablering jf. § 2. Sagsbehandling udført af ejendomadministrator (ikke-jurist) afregnes pt. til kr. 650,00 pr. time + moms som pristalsreguleres jf. § 4.2. 5. Ejer afholder enhver udgift vedrørende ejendommen, herunder bankgebyrer, honorar til varmemålerfirma, revisorbistand m.v. § 5. Ejers forpligtelser: Ejer stiller til enhver tid de nødvendige midler til rådighed for ejendommenes drift og holder administrator underrettet om forhold af betydning for dennes arbejde. Administrator har ikke pligt til at foretage betalinger, medmindre der er dækning på ejendommenes konto. § 6. Opsigelse: Aftalen kan af begge parter opsiges med 6 måneders varsel til et regnskabsårs udløb, dog tidligst 2 år efter aftalens indgåelse. Såfremt aftalen opsiges betaler ejer omkostningerne til dækning af afvikling af administrationen aftalt til kr. 10.000. Dette gælder dog ikke, hvis ejers opsigelse skyldes væsentlig og berettiget kritik af administrators arbejde. Når aftalen er opsagt, påhviler det administrator loyalt at forsyne ejer, eller den han udpeger i sit sted, med alle oplysninger og alt materiale, der er nødvendigt for, at der med virkning fra aftalens ophør kan foretages lejeopkrævning, betalinger m.v. af den nye administrator. Ved administrationens afgivelse er administrator forpligtet til at udføre følgende ekstraordinære ekspeditioner og arbejdsopgaver: - Deltage i afleveringsforretning af indtil to timers varighed, og i forbindelse hermed redegøre for ejendommens almindelige forhold og igangværende sager. - Udlevere alt materiale vedrørende ejendommene, herunder ejendommenes hoveddokumenter (skøde, BBR-ejermeddelelse ejendomsvurderinger, ejendomsskattebillet, bygningstegninger, forsikringspolicer m.m.) lejemålschartek og bogføringsbilag for de sidste fem år. - Udskrive og udlevere stamoplysninger for hovedejendommene og for samtlige administrerende enheder. - Afstemme ejendommenes konti og udlevere driftsstatus pr. skæringsdagen tillige med udskrift af samtlige underkonti. - Overdrage ejendommenes likvide beholdninger og værdipapirer. Afviklingsarbejderne skal udføres inden 8 uger efter aftalens ophør. I modsat fald fortaber administrator retten til afviklingshonorar. Dette gælder dog ikke, såfremt afviklingsarbejdernes manglende udførelse beror på ejeren eller den nye administrator. § 7. Administrators ansvar: Administrator er erstatningspligtig for fejl og forsømmelser efter dansk rets almindelige regler. § 8. Ophævelse: Hvis administrator groft eller gentagne gange misligholder sine forpligtelser, er ejer berettiget til at ophæve aftalen. Administrator er i så fald forpligtet til at afgive oplysninger, materiale m.v. på samme måde som ved aftalens ophørt på grund af opsigelse.
- 45. K/S Ishøj Strandvej 45 Hvis ejer groft eller gentagne gange misligholder sine forpligtelser, herunder hvis han forlanger, at administrator skal handle i strid med lovgivning eller god administratorskik, kan administrator ophæve aftalen. Administrator er i så fald berettiget til det aftalte honorar indtil det tidspunkt, da aftalen kunne være ophørt ved opsigelse. Ved ophævelse på grund af ejers misligholdelse kan administrator udøve tilbageholdsret i materiale vedrørende ejendommen, indtil han har modtaget ethvert beløb, der tilkommer ham, herunder honorar for den sædvanlige opsigelsesperiode og andre pligtige honorarer, jf. § 6. § 9. Tvister: Enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med denne kontrakt, skal afgøres efter ”Regler for behandling af sager ved Det Danske Voldgiftsinstitut (Copenhagen Arbitration)”. Hver part udpeger en voldgifsmand, medens voldgiftsrettens formand udpeges af Instituttet. Såfremt en part ikke inden 30 dage efter at have indgivet eller modtaget underretning om begæring om voldgift har udpeget en voldgiftsmand, udnævnes også denne af Instituttet i overensstemmelse med ovennævnte regler. Sted: Dato: K/S Ishøj Strandvej Sted Dato: Advokatfirma Abel & Skovgård Larsen
- 46. 46 K/S Ishøj Strandvej Selskabsadministrationsaftale §1. Aftalens genstand Administrationsaftalen omfatter følgende: K/S Ishøj Strandvej og dennes komplementar §2. Aftalens begyndelse: Aftalen træder i kraft den 1. september 2012. §3. Administrationens omfang: Administrationen skal til enhver tid udføres i overensstemmelse med lovgivningen, god administrationsskik og ejers instrukser. Administrator skal dog ikke følge ejers instrukser, hvis han derved overtræder lovgivningen eller god administratorskik. Der udarbejdes fuldmagter til eksisterende konto i Sparbank, således at administrator kan benytte denne konto. Der forekommer således ingen mellemregning mellem administrator og selskaberne. Hvor intet andet er angivet, er de nedenfor nævnte ydelser omfattet af det faste administrationshonorar, jfr. § 4. - Føring af fortegnelse over samtlige kommanditister - Forestå den daglige kommunikation med relevante parter i forbindelse med den daglige drift af kommanditselskabet og komplementar. - Indkalde til og afholde ordinære generalforsamlinger, samt udarbejde referater og distribution af disse. - Generel overvågning og rapportering af begivenheder af ekstraordinær karakter. - Dialog med ejendomsadministrator omkring den daglige drift. - Indgåelse af abonnementsaftaler som led i selskabets drift. - Lovpligtige indberetninger. - Besvarelse af myndighedshenvendelser. Blue Capital A/S er berettiget til at overdrage administrationen både helt eller delvist. § 4. Honorar: For selskabsadministration i henhold til nærværende aftale betales et årligt honorar på DKK 100.000,- tillagt moms. Honoraret debiteres helårligt forud hver d. 1. januar. Det ovenfor anførte honorar pristalsreguleres en gang årligt hver d. 1. januar, første gang d. 1. januar 2013 på basis af stigningen i reguleringspristallet fra oktober måned forudgående år til reguleringspristallet for oktober måned i reguleringsåret. Hvis administrator påtager sig opgaver, der ikke er omfattede af det faste honorar, eller udtrykkeligt er nævnt i § 3 som berettigende til særskilt honorar, påhviler det administrator, for at undgå misforståelser, at gøre ejer opmærksom herpå, før opgaven udføres. Ejer skal samtidig hermed orienteres om den forventede størrelse af det honorar, der vil blive krævet for opgaven. Sagsbehandling udført af administrator (ikke-jurist) afregnes til DKK 875,00 pr. påbegyndt time + moms som pristalsreguleres jf. § 4.2. Indkaldelse, afholdelse og udarbejdelse af referat for ekstraordinære generalforsamlinger er ikke omfattet af det faste honorar. Såfremt andet aftales er det faste honorar pr. afholdt ekstraordinær generalforsamling DKK 15.000,- plus moms som pristalsreguleres jf. § 4.2. Ejerkredsen er til enhver tid berettiget til at afholde generalforsamlinger uden administrators deltagelse. Ejer afholder enhver udgift vedrørende selskabet, herunder bankgebyrer, revisorbistand m.v. § 5. Ejers forpligtelser: Ejer stiller til enhver tid de nødvendige midler til rådighed for selskabets drift og holder administrator underrettet om forhold af betydning for dennes arbejde. Mellem undertegnede K/S Ishøj Strandvej c/o Blue Capital A/S Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C og medundertegnede Blue Capital A/S Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C i det følgende kaldet administrator, er der dags dato indgået følgende administrationsaftale: