Gentrification & Touristification in Lisbon's Historic Centre

Gentrification & Touristification
in the Historical Centre of Lisbon
João Seixas
CICS-NOVA e FCSH Departamento de Geografia e Planeamento Regional, Universidade Nova de Lisboa
URBACT, DG Regio and Urban,Comissão Europeia
Thanks to Frederico Metelo (grafism and cartography)

0. Three previous points
1. Cities and Urban Condition in 2016
2. (The evolution of) The Historical Centre of Lisbon
3. The new regeneration tendencies
4. Impacts: diagnoses and critical analysis
5. Big questions: Politics and Citizenship
Gentrification & Touristification
in the Historical Centre of Lisbon

1. Uma apresentação muito operacional e pouco académica. Por razões óbvias: conjugação
de importância com urgência
2. O que se pretende com este debate é a modernidade de Lisboa. Com direitos e
oportunidades. Não se trata de conservadorismo, trata-se de progresso! As visões
dicotómicas hoje em dia mais utilizadas são perspectivas demasiado simplistas. O principal
argumento a favor do que sucede – há décadas que o CH de Lisboa estava em degradação – o que
é verdade – é extremamente redutor. É como se houvesse apenas uma alternativa (TINA). Há
alternativas, sim. De ordem complexa e multivariável. Que poderão renovar o CH de
Lisboa, com direitos, oportunidades e qualidade de vida.
3. Um tema blasé? O CH… e de Lisboa… Na verdade, a larga maioria do país ‘não quererá saber’.
Até poderá gostar do que se passa, por algum sentido pseudo-económico ou mesmo de vingança
anti-centralista. Nada de mais errado. Este é um tema central, que toca com variáveis
fundamentais da vida humana e da política e economia. Que está sob fortíssimas
dinâmicas de mudança. Que tem fortes implicações na cidade – e na sociedade. E que deve ter,
assim, um amplo debate na sociedade.
Three previous points

1758
FROM THE INDUSTRIALISATION ECONOMIES
TO THE URBANISATION ECONOMIES
AND NOW… WHAT THIRD (OR NEO) MODERNITY?

1987 2002

(data: INE)
Grande Lisboa Peninsula de Setúbal
Contratos da fileira do imobiliário (Nr and K€)
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
12.000.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
(data: INE)

 The third modernity and/or the disruption: from isotupies to heterotupies: differentiated
societies and economies
 The triple crash, the European crisis, the new exclusions… and the cities
 The place of the City as macro-inductor: of consumption, of production, of knowledge, of
sustainability, of quality of life… and of rights, of citizenship and of politics: the POLIS, again –
although through radically different forms!
 The ‘Uberisation’ of urban economy and of urban life
The New political Culture: between tensions and intensions
 The reinvention of political action in the city: In what directions,
how and with whom?
Cities and Urban Condition
in Europe in 2016

EQUITY
HABITATS CONSUMPTIONS
MOBILITIES KNOWLEDGE
CAPACITATIONS CITIZENSHIPS
INTENSITIES CONECTIVITIES
METABOLISMS
THE URBAN FABRIC
Between explosions and implosions
New
Geographies
New
Social Structures
/ Social Needs
New Planning
Structures
New Political
Governance

 THE ENERGY OF NETWORK DYNAMICS
 EQUITY PRINCIPLES: THE RIGHT TO THE CITY and THE COMMONS
 CITIZENSHIP AND PARTICIPATORY URBANISM
 URBAN SCIENCES INTERDISCIPLINARITY
INSTEAD OF: THINK AND ACT IN TERMS OF:
New Principles for URBAN PLANNING
HOUSING HABITAT
COMPANIES KNOWLEDGE, VALUE, NETWORKS, COOPERATION
TRANSPORTS ACESSIBILITY AND MOBILITY NETWORKS
PUBLIC SPACES SOCIABILITY AND CITIZENSHIP SPACES
GREEN SPACES ECOLOGICAL STRUCTURES
EQUIPMENTS QUOTIDIANITIES, INCLUSION NETWORKS, PROGRAMMING
AGREEMENTS PERMANENT GOVERNANCE AND COMPROMISES
INTENSITIES CONECTIVITIES
METABOLISMS

Tensions
Cities as spaces for civic rights and mobilisation

TENDÊNCIAS PESADAS
 Forte depressão na evolução populacional do CH de Lisboa, desde 1960 a 2011:
Fortíssima hemorragia demográfica, baixíssimas densidades e perdas muitos sérias de
massas críticas (demográficas, económicas, simbólicas)
 A grande depressão demográfica do CH de Lisboa sucedeu-se devido a uma série de
factores pré ou diferentes de fenómenos de gentrificação:
1. A metropolização e o sprawl acentuado da AML.
2. O congelamento das rendas
3. A paralisação dos mercados de arrendamento e de reabilitação urbana
4. A atractividade da região
5. As débeis políticas de suporte à dinamização do CH
6. A forte degradação das condições habitacionais do CH
 Principais políticas: alguns apoios à população pobre radicada localmente no CH
(The evolution of) The Historical Centre of Lisbon

(The evolution of) The Historical Centre of Lisbon

ECONOMY AND SOCIETY employment
2008-2013
Less 180.000 employed
persons in the Lisbon
Metropolitan Area
Continuous drop since
2008, with deeper impact
on 2011 onwards
Source: Eurostat/ INE
1.050
1.100
1.150
1.200
1.250
1.300
1.350
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
(data: INE)
employment rate
Total employment

ECONOMY AND SOCIETY unemployment
2008-2013
Unemployment rate
more than doubled in Lisbon
Metropolitan Area
Youth unemployment rate in
Lisbon Metropolitan Area
over 40% since 2012
Employment Rate
(data: Eurostat and INE)
0
5
10
15
20
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Portugal Lisboa e Vale do Tejo
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Total
Youth (15-24)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lisbon 8.4 7.9 9.2 10.6 13.9 16.9 17.3
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lisbon 16.9 18.2 18.1 22.7 32.1 41.4 42.4
Unemployment growth is way
steeper since 2011 bailout

178.432
154.000
234.371
182.700
96.377
77.146
28.446
24.098
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2008 2009 2010 2011 2012
Passengers in public transports in LMA, by
modes of transport (nº), 2008-2012
subway bus urban train ferry
201,13
138,43
100
120
140
160
180
200
220
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Wage development, inflation, public transport
fares, 2003-2012 (1999=100)
transport fares inflation wage
SOCIETY Use of public transport
2008-2012
lost of 100 millions of passengers in
public transport system in the Lisbon
Metropolitan Area
Cut-backs in public metropolitan
transport offer and significant fare
increases
(mostly 2011 onwards)
2010-2012
 lost of PT passengers: 23%
 transport fares rise: 24%
(data: INE)

From 2010 onwards, inversion of trends:
 Immigration flow falls drastically (2012:
half of 2009)
 Emigration rises (2012: 3x 2009)
…not so attractive anymore
-17757
26661
14606
51958
-30000
-20000
-10000
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Immigration, emigration and natural balance
(nº), 2007-2012
natural balance imigration emigration
DEMOGRAPHY Migration flows
(data: INE)

There are 2+1 considerably different crisis-impact phases: a) 2008-2011; b)
2011-2015; c) 2012-present
a) The first phase impacts strongly on the ‘Urbanisation Economies’
most dependent sectors and territories
b) The second phase impacts widen throughout most of the urban
territories of AML. Namely on ‘social transfers’ poor classes, as well
as on middle-classes and public employment.
c) The third phase comes from the skills / demographic depression.
With strong socio-spatial impacts.
The crisis: urban diagnosis for Lisbon

CITIZENSHIP profiles of civic participation
QV em Lisboa
Grau de Satisfação
(positivo) (negativo)
Segurança e
Policiamento.
Serviços de
saúde.
Oport. Emprego.
Segurança e
Policiamento.
Oport. Emprego.
Trânsito.
Trânsito.
Estacionamento.
Recup. de
edfícios.
Activ. culturais.
Estacionamento.
Ruído.
Activ. culturais.
Cafés/ restaur.
Limpeza urbana.
Trânsito.
Qualidade do ar.
Recuperação de
edfícios.
Estacionamento.
Qualidade do ar.
Cafés/ restaur.
QV em Lisboa
O que é mais urgente fazer
Economia/
Emprego.
Mais segurança e
policiamento.
Trânsito, menos
automóveis.
Trânsito, menos
automóveis.
Melhores
transportes.
Exposição aos media
Confiança interpessoal
Mobilização cognitiva
Socialização política primária
Socialização política
secundária
Iniciativa e resposta política
Práticas de mobilização
Associativismo
Activismo urbano
15 % 15 % 14 % 14 % 9 %33 %
Nulo.
Muito reduzido
Reduzido
Médio
Forte
Participação cívica
nula
passiva e activa
muito reduzida
Citizenship and urbanity (Project enquiry in Lisbon-City and AML, June 2009)
 Socio-cultural Capital: A New
political culture is developing
 Mainly amongst most educated
and younger classes but
widening in denser urban areas
 Still differences between
passive and active citizenship
but relevant hints of a changing
scenario (changing secular path-
dependencies?)

a) Perante este panorama resultante de décadas, os esforços para a reabilitação
urbana do CH de Lisboa são totalmente justificáveis do ponto de vista político e
social.
b) Desenvolve-se uma crescente estruturação de políticas e de programas de
reabilitação urbana. Uma dura batalha de mudança de paradigma de construção.
• Políticas e Programas de apoio à reabilitação urbana
• Novos regimes de arrendamento urbano
• Novos regimes de alojamento local
• Políticas e Programas de apoio ao city marketing
• Políticas e Programas de apoio ao turismo
The new rehabilitation tendencies

A. The Political-Administrative Restructuring
 In municipal, neighborhood and fiscal scales/dimensions
 New political activity towards Metropolitan empowerment
B. Urban Regeneration
 Cornerstones of the New Lisbon-city Masterplan Plan: much more investor friendly;
several fiscal and edification incentives for regeneration projects
 Investment priority in Public Space and old neighborhoods (support of EIB funding)
C. Social Cohesion, Grassroots Planning and Social Innovation
 Several new or renewed urban equipments
 Participatory Budget and Local 21 Agenda
 Rent supporting schemes
 BIP-ZIP a local partnership Program with participatory methodologies and
sustainable interventions in damaged neighborhoods
D. Urban entrepreneurship support
 Public policies towards business incubators, start-ups, fab-labs, young entrepreneurs
networking and micro-entrepreneurship
 Incentives to new businesses and support of retail initiatives
LISBON-CITY ANTI-CRISIS PROPOSALS (Since 2010)

Competências por grandes escalas de Governação de Lisboa
Categorias de
Competências /
Funções Municipais
Competências
Políticas,
e de Representação
Institucional
Competências
Transversais / De
Suporte (Back-
Office)
Competências
Operacionais
de Gestão Integrada
/ Em Rede
Competências
Operacionais
de Gestão Local
e Front-Office
Pelouros Territoriais
Unidades de Gestão
Estratégias de
Proximidade/Bairro
Competências
Operacionais Locais
Câmara Municipal
Cooperação com
Estado e JML
Estratégias de
Capitalidade e de
Centralidade
Competências
Políticas e de
Representação
Estratégias de Cidade
Pelouros Sectoriais
Competências
Transversais
Competências
Operacionais de Gestão
Integrada
Conselhos e órgãos
metropolitanos
consultivos
Estratégias de Proximidade
e de Bairro
Conselhos de Bairro
Parcerias e Externalizações
Sociedade Civil
Estratégias Municipais
Conselho de Cidade
Conselhos Sectoriais
Parcerias e Externalizações
Junta Metropolitana
Estratégias de
Capitalidade e de
Centralidade
Compet. Representação
Estratégias Metrópole
Competências
Transversais
(Ambiente, Transp,
Gr.Investimentos)
Estratégias de
Proximidade e de Bairro
Competências
Operacionais
Descentralizadas
Juntas de Freguesia
Estratégias de Cidade
Assembleia Municipal
THE INSTITUTIONAL CAPACITATION IN LISBON

THE INSTITUTIONAL CAPACITATION IN LISBON

LISBON MASTER PLAN (2012): MAIN STRATEGIES
Objectivos (2011-2024):
 Reabilitar a cidade, aumentar a coesão social, rejuvenescer o centro de Lisboa, atrair
novas famílias, fixar empresas e emprego;
 Reocupar e reutilizar o edificado existente, compactar a cidade consolidada aumentando a
qualidade ambiental e a eficiência energética;
 Dar prioridade à conservação periódica do edificado;
 Reabilitar o edificado degradado atendendo ao risco sísmico e de incêndio;
 Manter a memória da cidade, restaurar o património histórico, arquitectónico e
paisagístico;
 Manter, recuperar, valorizar e requalificar os equipamentos colectivos e o espaço público;
 Regenerar os Bairros de Intervenção Prioritária/Zonas de Intervenção Prioritária (BIP/ZIP).

MAIN PILLARS FOR URBAN REHABILITATION
• Delimitação de ARU e das Áreas de Reabilitação Sistemática;
• Novos Planos de Reabilitação e Salvaguarda;
• Inspecção Técnica de Edifícios/Ficheiro do Estado de Conservação;
• Incentivos à reabilitação de obras particulares (v.g., os créditos de construção);
• Via Verde no Licenciamento;
• Programa Comparticipado de Apoio aos Condomínios;
• Programa de Obras Convencionadas;
• Volante de Fogos para Realojamento Temporário;
• Fundo Municipal de Fogos para Arrendar.
Principais características
• Toda a cidade consolidada é área de reabilitação urbana: todas as operações de reabilitação em zonas
consolidadas devem ser apoiadas com benefícios e incentivos, qualquer que seja a sua localização.
• A área consolidada é classificada como ARU – Reabilitação Simples; à medida que forem elaborados
os respectivos programas de intervenção, delimitação de ARU – Reabilitação Sistemática.
Pilares assumidos para a reabilitação urbana em Lisboa
• Investimento municipal em acções de maior efeito de arrastamento;
• Criação de condições para uma nova geração de promotores e senhorios;
• Aceleração da recuperação do capital investido: actualização/subsídio de renda;
• Redução dos custos de contexto: licenciamento da construção / utilização;
• Diminuição das expectativas de mais-valias com a demolição do edificado.

• Programa de habitação a custos acessíveis.
1. Attract Inhabitants
• Proximidade ao emprego.
• Estacionamento para residentes.
• Bons transportes públicos.
• Ambiente urbano saudável (ruído e qualidade do ar).
• Equipamentos públicos de qualidade

• Classificação de toda a área urbana construída como zona
histórica, com incentivos fiscais e de edificabilidade abrangendo
praticamente toda a cidade.
2. Urban Requalification
Ações em
Áreas de
Intervenção
Prioritária
• Clarificação do papel de cada ator (responsabilização dos privados
pelo edificado e do município pelo espaço público e equipamentos
coletivos municipais).
• Permitir um melhor aproveitamento de sótãos, pisos térreos e
primeira cave (maior compactação da cidade).
• Via verde para o licenciamento.
• Intervenção municipal, através de processo participativo, em Bairros ou
Zonas de Intervenção Prioritária (Programa BIP/ZIP).
• Incentivar ações de reforço de resistência dos edifícios aos sismos;
• Regeneração, gestão e valorização do património municipal.

NEW LEGAL REGIMES (2012-2014)
1. NEW TENANCY URBAN REGIME (2012)
2. NEW URBAN REHABILITATION REGIME (2014)
3. NEW LOCAL ACCOMODATION FISCAL REGIME (2014)

 Limitação da duração dos contratos e liberdade das partes
 Em situações de incumprimento, resolução do contrato
 Possibilidade de denúncia para demolição ou obras profundas (contratos de duração
indeterminada)
 Criação de um procedimento especial de despejo, para permitir a célere recolocação
do imóvel no mercado de arrendamento
 Revisão do enquadramento fiscal do arrendamento
 Liberalização de carácter similar para o arrendamento comercial
NEW TENANCY URBAN REGIME (2012)

NEW URBAN REHABILITATION REGIME (2014)
 Para edifícios ou de fracções com construção concluída há, pelo menos, 30 anos ou que
estejam localizados em ARU
• Dispensa do cumprimento de algumas normas previstas no RGEU bem como noutros
regimes especiais aplicáveis à construção (acessibilidades, requisitos acústicos,
eficiência energética e qualidade térmica, gás e telecomunicações).
• Incentivos fiscais relevantes. Exemplo IVA 6%
• Para edifícios ou fracções que se destinem a ser afectos, total ou
predominantemente ao uso habitacional (pelo menos 50% da área destinada a
habitação e a usos complementares, como estacionamento, arrecadação ou usos
sociais)

Regime fiscal do alojamento local (2014)
 Legalização da actividade de exploração e de intermediação de alojamento local; desde
que o imóvel ou fracção
i. Seja publicitado
ii. Esteja mobilado e equipado
iii. Seja oferecido ao público em geral por períodos inferiores a 30 dias.
 Quando a actividade não gere um rendimento anual superior a € 200.000,00, apenas 15%
do rendimento em causa estará sujeito a tributação. E uma taxa progressiva máxima de 48% para
rendimento colectável acima de € 80.000, a que acresce uma taxa adicional de solidariedade de 2,5% para
rendimento colectável superior a € 80.000 e até € 250.000,00 e de 5% para rendimento acima de € 250.000,00 e,
bem assim, uma sobretaxa de 3,5%.
 Assim, “ao invés da taxa marginal máxima do IRS (de 56,5%), poder-se-á concluir que a
totalidade do rendimento em causa estará sujeita a uma taxa máxima efectiva de 8,48%”
(Fonte: RFF & Associados)
 "É indispensável corrigir o regime fiscal do arrendamento temporário, vulgo alojamento
local, para que este não seja mais favorável do que o arrendamento permanente",
(Vereador Manuel Salgado, 4 de Abril 2016).
NEW LOCAL ACCOMODATION FISCAL REGIME (2014)

0
20
40
60
80
100
120
140
160
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
OBRAS DE REABILITAÇÃO NAS FREGUESIAS DE MISERICÓRDIA, SANTA MARIA MAIOR E SÃO VICENTE, CONCELHO DE LISBOA
Misericórdia Santa Maria Maior São Vicente

0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100,0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
% Habitação Familiar face ao total das obras de reabilitação
Misericórdia Santa Maria Maior São Vicente
Linear (Misericórdia) Linear (Santa Maria Maior) Linear (São Vicente)

FIRST ANALYSES (2015)
a) Reabilitação urbana não é necessariamente regeneração urbana.
b) Embora se observem alguns sinais de ‘gentrificação clássica’ (famílias de classe
média alta a regressar ao CH) estes estão longe de poder ser considerados como
‘regresso ao centro’. A paulatina requalificação do edificado terá contribuído
apenas marginalmente para efectiva fixação residencial.
c) Aumentos acentuados dos preços e rendas da habitação – o que tem dificultado o
acesso das famílias que procuram residência permanente
d) Também se regista uma crescente gentrificação comercial

Evolução do número de eleitores no CH (3 freguesias)

janeiro02
dezembro02
novembro03
outubro04
setembro05
agosto06
julho07
junho08
maio09
abril10
março11
fevereiro12
janeiro13
dezembro13
novembro14
outubro15
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
TOTAL VOTERS
HISTORICAL
CENTER
REST OF
LISBON CITY
LISBON CITY
LISBON
REGION
Número total de eleitores 3 freguesias em
Janeiro de 2016: 36,783
Evolução do número de eleitores 2002-2016
Centro Histórico de Lisboa -28,9%
Resto do Município -9,7%
Município -11,5%
AML +7,5%
Evolução do número de eleitores 2008-2016
Centro Histórico de Lisboa -18,6%
Resto do Município -5,8%
Município -6,9%
AML +2,0%
Relação CH Lisboa / Município
2002 9,2%
2008 8,4%
2016 7,4%
Relação CH Lisboa / AML
2002 2,3%
2008 1,9%
2016 1,5%

 Imobiliário no Centro Histórico de Lisboa valoriza 22,3% em 2015
 “O comportamento dos preços está fortemente ancorado no crescimento da procura comercial e
turística e na elevada dinâmica de reabilitação urbana dos últimos anos”.
 O preço da noite em alojamento local no Centro Histórico de Lisboa é cerca de 85 euros. Esse valor
compara com uma média de 150 euros no CH de Barcelona. O diferencial de valores suporta uma
perspetiva de sustentabilidade da evolução dos preços reportada para o Centro Histórico de Lisboa.
 2015 foi o ano com maior número de operações, com 2.199 vendas, num total de 709 milhões de euros.
Estes resultados representam uma subida de 11% em número e de 37% em montantes transacionados.
 O preço médio de venda de fogos em prédios reabilitados é de 3.780 euros/m2.
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Evolução dos preços de venda de habitação
no CH de Lisboa (três freguesias centrais)

 O turismo como sector económico que resiste relativamente bem à crise económica, e
que inclusive se alimenta (em parte) dela.
• Turismo é o 4º sector exportador mundial (e sempre em crescimento)
• Turismo responsável por 10% PIB PT; 15% exportações; c. 50% exportações serviços
• Perspectiva em PT: contínuo aumento
• Dormidas em LX: c. 11 Milhões (2014)
• Tendências City breaks: contínuo aumento
 O consumo emocional
• Lisboa no hype global: grande sucesso das campanhas de city marketing
• A noite, a boémia, os usos da cidade, etc…
 Crescimento de hotéis e camas. Mas, sobretudo, reabilitação para dotação de
arredamentos de curta duração. A requalificação do CH de Lisboa não está assim a
suceder-se para residência permanente, mas sim para arrendamento de curta duração
(short rentals)
 UM ENORME RENT GAP (Neil Smith) no CH de Lisboa. Aumento muito significativo da
valorização económica do edificado reabilitado.
Tourism and its impacts

Acumulado Janeiro a Dezembro de 2014
Totais Valor Variação (%)
Hóspedes 4.899.215 13,4
Dormidas 11.544.821 15,0
Proveitos (€) 678.233.152 15,5
Mercados Externos
Hóspedes 3.335.800 14,1
Dormidas 8.761.387 15,4
Mercado Interno
Hóspedes 1.563.400 12,2
Dormidas 2.783.434 13,8
Fonte: Turismo de Lisboa, Observatório do Turismo de Lisboa
Evolução do nº de dormidas na Região de Lisboa
Unidade: Nº
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Dormidas 8.421.867 7.983.000 8.637.581 9.043.653 9.471.981 10.066.578 11.544.821
Fonte: Turismo de Lisboa, Observatório do Turismo de Lisboa

 The tourism pressures on residents
Relatório Roland Berger “European Capital City Tourism, 2012

 The tourism pressures on residents
Dados de 2014 (os legalizados!)
Hóspedes Estada média (dias) Residentes Rácio
Lisboa 4.899.215 2,40 547.700 21,47
Barcelona 7.874.941 2,90 1.604.550 14,23

O fenómeno dos Short Rentals
 Air BnB & other platforms: explosão a partir de 2013/14
 Project “INSIDE AIRBNB”: http://tomslee.net/airbnb-data
 Dados mais recentes: Março 2015 5600 listings
Março 2016 8970 listings

Alojamentos Locais registados na plataforma RNAL
N.º de Alojamentos Locais Registados: 4240
*na informação disponibilizada pelo Inside AirBnB (Março de 2016) estão 8968.
Ou seja, mais do dobro dos registados.
N.º de Camas disponíveis: 17183
Capacidade para Utentes: 25828

 Air BnB & other platforms: explosão a partir de 2013/14
Efeitos Positivos
• Aumento da reabilitação urbana
• Aumento do turismo e dos correspondentes benefícios económicos
• Aumento do emprego e rendimento para indivíduos e famílias
• Benefício de bairros menos visíveis para o turismo tradicional
• Benefícios para determinadas ofertas comerciais
Efeitos negativos
• Diminuição de stock habitacional para residência de longa duração
• ‘Expulsão indirecta’ de residentes
• ‘Expulsão indirecta’ de comerciantes
• Violação do zonamento de ‘habitação’ (?)
• Afecta a qualidade de vida quotidiana e residencial

 A alteração dos modos de vida e de usufruto do CH de Lisboa mudou
radicalmente nos anos mais recentes. Quer para residentes, quer para não
residentes.
 A estrutura económica da cidade e a sua economia urbana também trazem
importantes transformações
 Factores principais dessa mudança radical:
 Explosão dos transportes internacionais
 Webservices, short rentals e personalização do turismo
 Turismos e residencialidades de novos tipos
 Crise socio-económica e de emprego no Sul da Europa
 Hiper-financiarização dos investimentos a várias escalas
 Novos imigrantes (de refugiados a Erasmus)
 É fundamental perceber os impactos socio-económicos e territoriais. Que
impactos urbanos? Que valorização socioeconómica e urbana?
Análise Crítica 1

 O “terroir único” do CH de Lisboa e a renda monopolista: Harvey e Smith
 A situação actual é profundamente perversa: elevados incentivos para uma
actividade económica que alta rentabilidade, em parte não legalizada, e que
diminui a vivência urbana quotidiana.
 Um (completo) novo tipo de gentrificação. Muito diferente do anterior, afinal tão
desejado.
 A conjugação destes fenómenos não são uma mera consequência da indústria
do turismo (embora esta seja um móbil financeiro e emocional fundamental).
Análise Crítica 2

 A acelerada tendência de monofuncionalização do CH de Lisboa tem relevantes
efeitos perversos. Por diversas razões:
1. Monofuncionalização 1: a perda de residencialidade mais permanente ou
pelo menos mais quotidiana. A enorme importância da diversidade e da
densidade CONJUGADAS
2. A perda de identidade e de sociopolítica da Lisboa central. O não usufruto
do património habitacional antigo. Este todo para o 'mercado' pois o seu
valor torna-se não alcançável pelos locais.
3. Monofuncionalização 2: um erro em termos de ‘política económica’,
sobretudo em tempos de crise, de relevantes mutações e de aina maiores
incertezas
4. Turistificação e imobiliarização: pouca ou quase nula criatividade e inovação
Análise Crítica 3

1. Expulsão indirecta 1: investimento em edifícios inteiros e consequentes propostas de saída
de seus residentes (sobretudo arrendatários, mas também proprietários)
2. Interns / Estagiários territoriais: acesso aos fogos com piores condições, por novos
empregados / estudantes e Erasmus, para períodos relativamente limitados
3. Gentrificação globalizada: compra ou arrendamento de fogos por famílias com elevado
poder aquisitivo; normalmente estrangeiras e para uso parcelar
4. Impossibilidade de acesso ao mercado 1: os preços e a oportunidade de aquisição dos
fogos não se afigura possível para as famílias locais
5. Impossibilidade de acesso ao mercado 2: os preços e a oportunidade de aquisição dos
fogos não se afigura possível para as famílias que gostariam de viver no CH. Ou seja, a
gentrificação clássica fica em grande medida ‘impossibilitada’. Os vectores 4 e 5 configuram
um cenário de exclusão do acesso à habitação no CH alargado de Lisboa
6. Expulsão indirecta 2: tendência de saída semi-colectiva, após a quebra abaixo dos limiares
mínimos de reconhecimento e de co-relacionamento: a reprodução da vida quotidiana e
correspondentes laços e redes de bairro, torna-se difícil de manter. Os vectores 1 e 6
configuram um cenário de expulsão semi-directa no CH alargado de Lisboa
Seis tipos de reestruturação residencial de médio/longo prazo

 As políticas de valorização da reabilitação urbana: Independentemente do seu uso
residencial.
 Mercado cada vez mais competitivo e com players de muito forte capacidade financeira,
dado o sucesso de Lisboa nos ‘ratings’ de city use e city image; bem como nos ROI
financeiros de investimento imobiliário
 O Estado (nacional mas também municipal) tem apoiado explicitamente os processos de
requalificação urbana, mas estes processos afinal não se destinam a residência permanente.
Reforçando os processos de segmentação nos mercados de habitação, imobiliário e
comercial do CH de Lisboa.
 As preocupações sociais nos modelos de reabilitação urbana conseguem ser consideradas?
Por um lado o que se pretende é uma dinâmica forte do mercado. Por outro procura-se uma
sustentação da habitação mais permanente, com determinados programas.
A renovação da política urbana?

 Statistics on Affordability of housing by Eurostat November 2015: c. 12 % share of the EU-28
population lived in households that spent 40% or more of their “equivalized disposable
income” on housing.
 The new report by “Housing Europe 2015” identifies major gaps and shortfalls summarized
here in five points:
1. The highest share of population affected by housing overburden is to be found among
tenants in the private sector, among which the most vulnerable, are people living
alone, followed by single with dependent children;
2. Young population encounter more difficulties compared to past generations to start
their housing path, this mainly happening in southern Europe;
3. The dropping of investments between 2008-2012 in providing social housing (except
for France), despite the demand of households in waiting lists has increased;
4. High level of debts linked to housing, esp. in relation to mortgage indebtedness,
triggering a high number of foreclosures (e.g. Spain), not surprisingly with a high
number of mortgages arrears among those on low income.
5. Despite the quality conditions of housing has generally improved in the last years, lack
of basic amenities and overcrowding dwellings are a burden for some new MS and
southern countries such Italy and Greece. These are related to issues of refurbishing
poor housing following energy efficiency measures.
A Habitação acessível como “nova urgência” na Europa

A Habitação acessível como “nova urgência” na Europa
What to do?
Amongst the most salient aspects under debate are:
 The revision of the existing concept and knowledge on affordable housing through: a)
better data collection at EU level, b) the provision of coordinated information on
knowledge resources, c) the coordination with organizations and institutions able to
provide ad hoc public events, research and policy papers on concrete case studies from
the policy practice.
 The sharing of partners’ proposals around the opportunities for:
a) Revising of State Aid rules, and the REFIT agenda to tackle the barriers of
investments on social housing;
b) Considering a new definition of the SGEI narrow target group in social housing,
based instead on housing needs and markets failure;
c) Study the match and mismatch between EU, national and local policies on housing
also in relation to energy efficiency measures.
 The better use of funding, considering that (European Funds for Strategic Investments)
EFSI and other EU funds can be used on housing. Housing Europe reports that 77% of
Operational Programmes (OP) allow investment in housing. But also the issues of
combining public and private funding considering where the risks are and who will bear
them, and the criteria for the allocation of public guarantees.

CML
 Abril 2016: Programa Renda Acessível (PRA). 5 a 7 mil fogos de tipologias T0, T1 e T2 e com
rendas entre muito abaixo dos valores praticados pelo mercado. O PRA prevê a construção de comércio
e serviços e equipamentos de proximidade como creches e escolas.
 Qualquer cidadão se pode candidatar ao PRA desde que não seja proprietária de uma casa, que não
beneficie de programas sociais de habitação e que o seu rendimento ilíquido se situe até 40 mil €/ano.
 A CML disponibiliza terrenos ou edifícios seus e financia a urbanização e equipamentos de apoio, como
creches ou escolas. Por concurso público, a autarquia seleccionará os concessionários que vão construir
os fogos. Uma parte das casas poderá ser vendida. O município mantém a propriedade dos terrenos e
recuperará as casas alugadas no fim do prazo da concessão, que rondará os 35 anos.
GOVERNO
 Abril 2016: Governo investe 1400 milhões em reabilitação e compra de património.
 Uma “nova geração de políticas de reabilitação e de habitação”, agora integradas.
 Para o primeiro-ministro, a aposta na reabilitação urbana “terá de ter uma forte componente de
promoção da oferta de habitação para arrendamento acessível, de modo a chegar a uma faixa
importante da população que hoje se encontra excluída do mercado habitacional por razões financeiras”.
 Um conjunto alargado de apoios públicos” aos privados “que pratiquem valores de arrendamento
acessíveis, com intuito lucrativo, mas abaixo do preço de mercado e enquadrados com os rendimentos
médios dos agregados familiares".
A renovação da política urbana?

 A habitação no CH (alargado) de Lisboa tornou-se EXCLUSIVAMENTE numa
commodity?
 Cidadãos com muito maior consciência da relevância da QV urbana e do
direito à cidade. CH de Lisboa também com novos investimentos e usos da
cidade central: factor extraordinariamente positivo e importante
 Os enormes diferenciais entre agentes de oferta, agentes de procura, agentes
políticos e agentes cívicos
 ELEMENTOS CENTRAIS:
 O DIREITO À CIDADE
 A CIDADE COMO BEM COMUM
 OS ESPAÇOS POLÍTICOS NA CIDADE
Análise Crítica 4

TIPOLOGIAS DE CONFLITOS TERRITORIAIS
 A luta sobre os usos do solo, a apropriação e
gestão dos recursos, a gestão e a transformação
da paisagem
 A imagem e a identidade dos lugares
 Os direitos e a organização do consumo coletivo
sobre o espaço
 A configuração e o funcionamento do governo do
território
Nello, Oriol (2016)

A CIDADE COMO BEM COMUM
 Frequentemente os movimentos de inovação
social afirmam que defendem os bens comuns.
 Os Bens comuns seriam aqueles bem básicos para
o bem-estar da coletividade que não devem estar
sujeitos a propriedade de nenhum tipo: nem a
propriedade privada, nem a propriedade pública.
 A definição dos bens comuns é complexa. É
comum elencar entre estes: água, florestas e áreas
pastoreio comunal, segurança coletiva, espaço
público urbano, …
 Estes bens deveriam ser geridos pela colecividade
– e seus representantes
Nello, Oriol (2016)
Elinor Ostron (1933-2012)

A QUESTÃO DA JUSTIÇA ESPACIAL
 A justiça espacial pode ser entendida por três formas
diversas e concorrentes:
a) A reivindicação de que todas as áreas da cidade
(e do território) tenham um nível comparável de
qualidade e de serviços.
b) A exigência de que todas as pessoas,
independentemente do local onde vivam,
tenham acesso razoavelmente equitativo ao
rendimento e aos serviços.
c) A exigência, mais abstrata, da equidade no
acesso ao «capital territorial» ou ao «direito à
cidade»·.
Nello, Oriol (2016)
«Pobre não é apenas a pessoa, a família ou o grupo que
dispõe tem uma renda ou um património escasso, mas
também aquele que não tem, nem sequer de forma
potencial, a capacidade de aceder a determinados bens e
serviços essenciais para a sobrevivência (...); que não tem
acesso à educação ou à assistência social nas suas diversas
formas nem ao capital espacial, ficando excluído dos mais
elementares direitos de cidadania; que é estigmatizado e
rotulado “dependendo do seu local de residência”.» (B.
Secchi, 2013)
H. Lefebvre E. Soja

Como se atrai e se alimenta o VALOR URBANO para as
cidades?
 Qualidade de Vida
 Coesão socio-espacial
 Diversidade com densidade
 Espaço Público
 Infra-Estruturas
 Talento, Empreendedorismo, Criatividade, Investigação e Ciência
POLÍTICA URBANA: O que fazer

Definir políticas e estratégias de acção. Em compromisso.
Conjugar
3.1 Política Urbana: PRINCÍPIOS E ESTRATÉGIAS
Com
3.2 Políticas de antecipação
3.3 Políticas de contenção
3.4 Políticas de gestão de habitação / habitat
3.5 Políticas de monitorização
E com
3.6 Políticas desenvolvidas em compromisso: GOVERNANÇA ACTIVA

3.1 Políticas de estratégia: O QUE QUEREMOS QUE O CH – E A CIDADE! – SEJA
O que é um Centro? O que é o CH de Lisboa? O que é um território urbano sustentável e com
massa crítica? O que é o direito à cidade, mesmo num CH Europeu – OU SOBRETUDO?
 Definir uma visão (debatida):
• o que queremos que seja o CH de Lisboa;
• como queremos que pulse;
• como queremos que pense.
• Como queremos que actue
 Princípios:
• O DIREITO À CIDADE
• A POLÍTICA DO BEM COMUM
• Mistura de grupos sociais (à pequena escala)
• Diversidade e qualidade económica
• Diversidade e qualidade demonstrativa
• Espaços de experimentação
• Política DA MELHOR, precisamente por ser CENTRO

3.2 Políticas de antecipação: A QUALIDADE DE VIDA URBANA
• Recuperar parte das mais-valias para a cidade. Melhorar a distribuição para a
cidade dos benefícios do turismo. Se o turismo urbano ‘utiliza’ como principal matéria-prima; a
cidade, o seu espaço público e o seu património; então será de bom senso económico e mesmo fiscal
que uma parte relevante dos benefícios do turismo, reverta para a cidade e para a melhoria da
qualidade de vida dos seus habitantes.
• Ter como prioridade de acção pública, os residentes mais permanentes; na sua
qualidade de vida, nas suas necessidades, nos seus empregos, nos seus quotidianos. Ou seja, investir
em transportes públicos e em mobilidade urbana, em escolas, em espaços verdes, em apoios aos mais
idosos, em centros cívicos, em espaços culturais de proximidade, em espaços de start-ups e de co-
working, etc.
• Estas políticas de antecipação fortaleceriam a vontade de viver e de permanecer
nestes territórios. E, muito importante, fariam inclusive com que se reconhecesse
melhor o turismo como um bem colectivo da cidade, não havendo assim tanto
antagonismo dos residentes da cidade face à actividade e às pressões turísticas.

3.3 Políticas de contenção: SEPARAR E REGULAR USOS
• Separar o que são usos diferenciados: residência não é alojamento local
• Plano espacial de usos turísticos. Regular fortemente os usos diferenciados (no
espaço e no tempo). Regular máximos para alojamentos de curta duração. Algo muito difícil,
mas necessário. Difícil, porque as fronteiras entre o que será ‘residência permanente’ e ‘residência
temporária’, são cada vez mais ténues.
• Licenciamento zero apenas para residencialidade. O alojamento local deve ter
um regime de licenciamento bem distinto, porque é uma alteração de usos!
• Forte capacidade fiscalizadora. Com pesadas penas. E incluindo capacidade de
‘regulação’ por parte da própria cidade e dos cidadãos, através por exemplo dos condomínios, bem
como das juntas de freguesia, que estão bem mais próximas das realidades.
• Regulação de usos do solo de forma complexa e com monitorização on line,
permanente (planos já não funcionam de forma estática, podem mesmo ser contraproducentes)

3.4 Políticas de gestão de habitação: A HABITAÇÃO COMO PILAR DO DIREITO À
CIDADE
• Políticas municipais de habitação mais vigorosas:
• Programa Municipal de Renda Acessível (PRA).
• Permitir o aumento de densidade urbana, dando benefícios para a
residencialidade mais permanente; bem como a novos tipos de empregos e
empresas.
• A CML pode exercer o Direito de Preferência relativamente aos imóveis
transmitidos dentro da ARU (Área de Reabilitação Urbana).

3.5 Políticas de monitorização: A GESTÃO MUNICIPAL
• Eficazes capacidades de monitorização (practicamente on line) das realidades e suas
mutações. Utilizar as mesmas “armas tecnológicas” que as dinâmicas disruptivas
detêm.
• Pesadas penas para as situações não legalizadas
• Poderes políticos eficazes, nas suas diversas escalas (CML, JF, Autoridades metropolitanas), com
estratégias, planos, informação e amplo debate público
• Uma monitorização que estará acrescidas de uma “dupla legitimidade” –
democrática e de compromisso colectivo.

3.6 Políticas de GOVERNANÇA ACTIVA: A POLIS
• Estratégias debatidas e comprometidas com os cidadãos e os agentes da cidade
• Estratégias em compromisso com a CML, Governo e juntas de Freguesia

Thank You for your
attention
João Seixas
jseixas@fcsh.unl.pt
Also thanks to Frederico Metelo
(graphics and charts)

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