Sumário
Introdução
Cenário mundial
Cenário brasileiro
	 1. Crescimento poder de compra no Brasil
	 2. Benchmarking
	 3. Co...
2. Índice
		i.Comercialização
		ii.Locação
Perspectivas
	 1. O nível de preços
	 2. Expectativas para a taxa de juros
	 3....
Introdução
	 O estudo realizado neste boletim tem como
objetivo ser um insumo para pesquisa e análise da
conjuntura do mer...
IntroduçãoCenário Mundial
	 O cenário mundial no ano de 2011 foi bas-
tante turbulento, sendo negativamente afetado por
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IntroduçãoCenário brasileiro
1. Crescimento do poder de compra no Brasil	
	 O Brasil, devido à valorização do real e ao cr...
com Governança Corporativa Diferenciada (IGC), teve seus desempenhos de maior
destaque nos meses de outubro e fevereiro. E...
O crédito ao setor habitacional frente ao
PIB também apresentou um bom desempenho em
2011, continuando o crescimento apres...
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	 Apesar de o comportamento do crédito ser
muito relevante para a análise da conjuntura na-
cional, é importante também...
Cenário DF
1. Análise Econômica do DF
	 Prova da capacidade econômica do Distrito Federal é Indústria, que apesar do
cenár...
2. Demografia
	 Dentre os fatores que contribuem para a
particularidade do Distrito Federal, a demografia
gera algumas obs...
Outro ponto interessante com relação a dados demográficos do Distrito Fede-
ral é sua pirâmide etária. Ela é mais concentr...
3. Poder de Compra no DF
	 Um estudo da Codeplan revelou que no ano de 2010, o PIB per capita do Dis-
trito Federal chegou...
Setor Habitacional
1. Construção civil
	 Em 2011, a representatividade econômica da construção civil atingiu pata-
mares s...
Outro dado importante foi apresentado pela Caixa Econômica Federal, cujos
indicadores mostram que a cada 100 novas unidade...
Dados Imobiliários
	 A seguir estão evidenciados as tabelas e
gráficos com as ofertas do mercado imobiliário do
Distrito F...
b. Preço mediano por metro quadrado de lo-
cação para imóveis comerciais e residenciais:
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2. Brasília
	
i. Asa Sul
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ii. Asa Norte
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iii.Lago Sul
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iv.Lago Norte
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v. Sudoeste
	 a. Preço mediano por metro quadrado de
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b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais e residenciais:
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vi. Brasília condomínio
	 a. Preço mediano por metro quadrado de
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b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis residenciais:
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3. Ceilândia	
	 a. Preço mediano por metro quadrado de
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b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais e residenciais:
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40
4. Cruzeiro
	 a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis residenciais:
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b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais e residenciais:
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5. Gama
	 a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais e residenciais:
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6. Guará
	 a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais e residenciais:
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b. Preço mediano por metro quadrado de
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7. Núcleo Bandeirante
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locação para imóveis comerciais e residenciais:
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locação para imóveis comerciais e residenciais:
9. Riacho Fundo
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locação para imóveis comerciais:
10. Samambaia
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11. Sobradinho
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12. Taguatinga
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locação para imóveis comerciais e residenciais:
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13. Setor de Indústria
	 a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais:
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b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais:
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Rentabilidade e Índice Imobiliário
SECOVI/DF
1. Rentabilidade
	 O Índice de Rentabilidade Imobiliária mede
o rendimento ob...
2. Índice Imobiliário SECOVI/DF
	 Nesta sessão, apresentamos o Índice de Pre-
ços Imobiliários para Brasília, calculado aq...
i. Comercialização
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ii. Locação
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Perspectivas
1. O nível de preços
	 Durante o ano de 2011 os choques sofridos pela economia brasileira desper-
taram algum...
2. Expectativas para a taxa de juros
	 O comportamento mais brando do nível de preços deverá permitir que o Ban-
co Centra...
3. O lado real da economia
	 O cenário delineado para o ano de 2012 não parece bom apenas para o lado fi-
nanceiro do sist...
Colaboração Técnica
Responsável Técnico: Leonardo Aguirre
Site: www.oddsactions.com.br
Projeto gráfico e diagramação
Carol...
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2º. Vice - Presidente Financeiro
Alberto Fernandes de Sousa
Vice - Presidente de Comunicação e Marketing
Gilvan João da...
Novamente, por se tratarem de dados de
oferta, as mudanças foram suavizadas para que
uma alteração abrupta na oferta de im...
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Proporções móveis
SECOVI–DF Sindicato da Habitação
Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44
Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424
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  1. 1. Sumário Introdução Cenário mundial Cenário brasileiro 1. Crescimento poder de compra no Brasil 2. Benchmarking 3. Concessão de crédito e inadimplência Cenário DF 1. Análise Econômica do DF 2. Demografia 3. Poder de compra do DF Setor Habitacional 1. Construção Civil 2. Impostos Dados Imobiliários 1. Águas Claras 2. Brasília i. Asa Sul ii. Asa Norte iii. Lago Sul iv. Lago Norte v. Sudoeste vi. Brasília - Condomínio 3. Ceilândia 4. Cruzeiro 5. Gama 6. Guará 7. Núcleo Bandeirante 8. Paranoá 9. Riacho Fundo 10. Samambaia 11. Sobradinho 12. Taguatinga 13. Setor de Indústria Rentabilidade e Índice Imobiliário SECOVI/DF 1. Rentabilidade i.Águas Claras ii.Brasília iii.Guará 2 4 5 8 8 9 12 13 15 16 17 18 21 24 27 29 33 36 41 44 38 46 50 52 54 56 59 63 67 69 70 70
  2. 2. 2. Índice i.Comercialização ii.Locação Perspectivas 1. O nível de preços 2. Expectativas para a taxa de juros 3. O lado real da economia Colaboração Técnica Equipe Técnica Anexo: Metodologia Índice Imobiliário SECOVI/DF Contato 3 72 71 73 74 75 76 76 78 81
  3. 3. Introdução O estudo realizado neste boletim tem como objetivo ser um insumo para pesquisa e análise da conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Fe- deral. Esperamos que estudantes, imobiliárias, cor- retores, pesquisadores, investidores e interessados na compra, venda ou aluguel de imóveis possam retirar deste boletim informações que lhes sejam úteis. Em razão disto, percebemos a necessidade de acrescentar aos dados uma exposição do cenário macroeconômico, assim como informações perti- nentes para subsidiar um melhor entendimento do contexto imobiliário do Distrito Federal. Em seguida, encontram-se as séries histó- ricas, promovendo comparações temporais para cada tipo de imóvel. Na parte final do boletim são apresentadas as séries de rentabilidade para as regi- ões mais representativas e os Índices Imobiliários SECOVI/DF. Esta análise foi possível graças à con- solidação da base de dados, que nos permitiu apre- sentar índices com segurança estatística. A amos- tragem foi feita através de levantamento de dados nas imobiliárias que atuam no DF. Introdução 4
  4. 4. IntroduçãoCenário Mundial O cenário mundial no ano de 2011 foi bas- tante turbulento, sendo negativamente afetado por instabilidades geopolíticas e econômicas. Neste contexto, ocorreram muitos acontecimentos como o terremoto seguido de tsunami no Japão, os confli- tos políticos na África e Oriente Médio e o aumento do risco inflacionário em economias emergentes. Além desses fatores, somam-se a discussão sobre a dívida pública norte-americana e as pers- pectivas do país sobre sua economia, que embora apresente alguns números positivos ainda não se recuperou da crise de 2008. O acontecimento de maior repercussão no final ano, no entanto, foi a crise na zona do euro, em que a deterioração finan- ceira nos países que vinham tendo problemas fis- cais afetou a economia real desses países. A consolidação fiscal requerida pelas insti- tuições europeias parece não ter sido suficiente para acalmar os ânimos dos seus credores. Nos últimos anos, alguns países europeus, como a Grécia, im- pulsionados pela união monetária, gastaram mais do que arrecadaram, e acumularam altos níveis de dívidas em relação ao Produto Interno Bruto. Com a crise global, e subsequente queda na liquidez, esses déficits provocaram uma descon- fiança geral sobre a real capacidade dos governos dessa região de honrar suas dívidas, além da sol- vência de bancos que possuem títulos desses países. Esses desdobramentos são relevantes, consideran- do que a Europa é um grande mercado consumidor mundial. A parte positiva do cenário internacional é o sudeste asiático. Países como a Indonésia, Índia e, principalmente, a China, continuam apresentando expansão acelerada de suas economias. Esse cresci- mento aumenta a demanda por commodities, mui- tas das quais exportadas pelo Brasil. Tendo ultra- passado os Estados Unidos como principal parceiro comercial brasileiro, o desempenho da economia chinesa deve afetar cada vez mais o desempenho da economia brasileira. 5
  5. 5. 6
  6. 6. 7
  7. 7. IntroduçãoCenário brasileiro 1. Crescimento do poder de compra no Brasil O Brasil, devido à valorização do real e ao crescimento dos salários, atualmen- te alcançou a posição de sexta maior economia mundial, superando o Reino Unido. Segundo o Panorama de Comparação Internacional (PCI) do Banco Mundial (Bird) realizado em 2011, o Brasil representa metade da economia da América do Sul. A Pesquisa Mensal de Emprego do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatís- tica (IBGE) acusou a menor taxa de desocupação desde o início da série histórica, em 2002. O baixo nível de desocupação reflete diretamente na demanda agregada, pelo fato de contribuir para um aumento do consumo e possibilitar ascensão social. Dados do IBGE mostram que a classe C, percentual populacional com renda de 4 a 10 salários mínimos, saiu de 37% do total da população brasileira em 2002 para 49,7% em 2009, o que representa 95 milhões de pessoas. Hoje essa nova classe C ganha melhores salários e tem ampla oferta de crédito tornando-se um potencial consumidor de produtos como imóveis, que antes eram restritos a outro público, e que no presente momento tornam-se possíveis aquisições. 2. Benchmarking Em 2011, o desempenho dos índices de investimento em capitais apresentou variações peculiares. O Ibovespa sofreu valorizações significativas por entre os meses de janeiro, março, abril e outubro (com destaque para o mês de outubro, variando 12,56% pontos percentuais). Durante os meses de fevereiro, maio, junho, agosto, se- tembro e novembro apresentou variações negativas, o que determinou um desempe- nho acumulado negativo durante o ano, de 12,88%. O Índice Brasil 50 (IBRX-50) apre- sentou comportamento semelhante, variando negativamente durante a maior parte do ano, com destaque para o mês de setembro, onde pontuou negativamente 14,13%. O índice terminou o ano de 2011 com variação negativa de 6,80%. Já o Índice de Ações 8 Fonte: IBGE. Elaboração: Econsult
  8. 8. com Governança Corporativa Diferenciada (IGC), teve seus desempenhos de maior destaque nos meses de outubro e fevereiro. Em outubro, sua variação foi de 8,33% pon- tos positivos enquanto que em fevereiro sofreu desvalorização de aproximadamente 5,38%. O resultado no ano de 2011 para o IGC foi de -3,86%. O Índice Imobiliário (IMOB), por sua vez, foi o que variou de forma mais intensa entre os índices avaliados. Variou positivamente em cinco meses do ano (crescendo quase 13% no mês de outu- bro, mês no qual os índices avaliados obtiveram melhor desempenho de uma forma geral), enquanto que nos outros sete, obteve variações negativas, chegando a -14,13% em setembro, encerrando o ano com a menor variação acumulada dentre os índices analisados, de -21,47%. Os índices conservadores avaliados (A caderneta de poupança e o CDB) apre- sentaram desempenhos positivos e constantes ao longo do ano. A Poupança pontuou aproximadamente 0,6% de janeiro a dezembro, enquanto que o CDB pontuou cerca de 1% ao mês, representando as melhores opções de investimento da análise. No acumu- lado, a Poupança valorizou 9,93%, enquanto que o CDB apresentou variação positiva de 14,92%, caracterizando a maior rentabilidade de 2011 para os índices analisados. 3. Concessão de crédito e Inadimplência Devido à crise financeira mundial, houve uma contração no nível de crédito em diversos países do mundo. Porém, em países como o Brasil e outras economias emergentes, este efeito foi mitigado, devido ao alto dinamismo econômico e atrativi- dade perante investidores externos. O crescimento de 2,7 p.p. da participação do crédito no PIB em 2011 em com- paração com o ano anterior e a variação acumulada de 18,9 p.p. desde 2006 não é, portanto, motivo de surpresa. Fonte: BCB, Bm&fBovespa. Elaboração: Econsult 9
  9. 9. O crédito ao setor habitacional frente ao PIB também apresentou um bom desempenho em 2011, continuando o crescimento apresentado nos últimos anos. Percebe-se porém que a proporção ainda mantem-se abaixo de 5%. Embora venha ocorrendo significativo crescimento na proporção crédito habitacional / PIB no Brasil, essa relação ainda se encontra em um patamar baixo em relação a outros países, tanto emergentes como industrializados. 10
  10. 10. 11 Apesar de o comportamento do crédito ser muito relevante para a análise da conjuntura na- cional, é importante também observar a variação na taxa de inadimplência. Esta taxa ajuda a mos- trar se os devedores estão conseguindo pagar seus empréstimos e vem sendo muito observada desde 2008, quando a inadimplência foi um dos choques negativos na economia dos Estados Unidos e acabou gerando um colapso no sistema financeiro mundial. Pode-se observar que a taxa de inadim- plência no Brasil se mantém baixa e que, portanto, a expansão de crédito observada é sustentável. Por isso, é esperado que essa tendência de expansão mantenha-se em 2012 e continue favorecendo o setor habitacional.
  11. 11. Cenário DF 1. Análise Econômica do DF Prova da capacidade econômica do Distrito Federal é Indústria, que apesar do cenário externo e da valorização do Real, gravitou em torno do mesmo patamar de Utilização da Capacidade Instalada (UCI). Esse resultado adiciona credibilidade à tese da excepcionalidade da economia do Distrito Federal, que apresenta maior estabilida- de por conta de suas características intrínsecas. É no Centro-Oeste que se encontra o menor índice de mortalidade empresa- rial do país. Segundo uma pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em 2009 essa região apresentou o maior saldo entre indústrias que abrem e fecham por entre as outras regiões brasileiras. Segundo dados coletados em 2011 pela Pesquisa Mensal do Comércio (PMC), realizada pelo IBGE, o volume de vendas do comércio varejista no DF obteve variação acumulada positiva durante o ano, sendo que apenas no mês de março ocorreu va- riação negativa desse indicador. Entre os meses com crescimento, os destaques foram os meses de janeiro e fevereiro, com variações acima de 8 pontos percentuais, o que é justificado por esse ser, tradicionalmente, junto com o mês de dezembro, um período de grande movimentação no comércio. 12
  12. 12. 2. Demografia Dentre os fatores que contribuem para a particularidade do Distrito Federal, a demografia gera algumas observações interessantes, que podem ser vistas a partir de dados do Censo Demográfico de 2010, realizado pelo IBGE. Em primeiro lugar, sua população mostrou uma expansão de 25% entre 2000 e 2010, o dobro da média nacional, de 12,4%. Além disso, apenas 3,38% da população do Distrito Federal vive em zona rural, frente a uma proporção de 15,65% na média nacional. O crescimento significativo da po- pulação e sua caracterização quase absolutamente urbana são refletidos em uma demanda expressiva por imóveis, que, por sua vez, tem como consequ- ência um aumento no nível de preços do setor. 13
  13. 13. Outro ponto interessante com relação a dados demográficos do Distrito Fede- ral é sua pirâmide etária. Ela é mais concentrada na área que abrange a faixa entre 15 e 40 anos, dentro da qual está cerca de 40% da população. Isto reflete tanto na atividade econômica quanto no setor imobiliário. Esta parcela da população caracteriza-se por representar pessoas majoritariamente em idade economicamente ativa, o que é favorá- vel para o PIB local. Do ponto de vista do mercado imobiliário, o fato de 20% da po- pulação estar na faixa entre 25 e 35 anos é vantajoso, uma vez que esta corresponde a uma fase de formação de família e, como consequência, compra e locação de imóveis. 14
  14. 14. 3. Poder de Compra no DF Um estudo da Codeplan revelou que no ano de 2010, o PIB per capita do Dis- trito Federal chegou a R$ 50,2 mil, o triplo da média brasileira. Isso se deve à expan- são, não só do setor produtivo privado, mas principalmente do funcionalismo público brasiliense, cujo percentual de participação no PIB do DF chegou a 47,5% do total, divididos entre saúde, educação e administração pública. A transferência de uma grande massa populacional para a classe média contri- buiu para o aumento do consumo e dos preços no Distrito Federal. Adicionalmente, o fato de a capital ser tombada, impedindo a incorporação de novos imóveis em certas áreas, somado ao alto poder de endividamento dos servidores públicos, capazes de pagar em longos prazos, colabora para os preços altos observados nos imóveis em Bra- sília. Além dos servidores puxarem a renda per capta da região, devido a seus altos salários, a estabilidade financeira do setor público contribui para a formação de um mercado estável e em expansão. Pois com o setor público consumindo o setor privado logo é aquecido. Segundo dados do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) e da Secretaria de Recursos Humanos do Ministério do Planejamento, entre 2003 e 2010 o crescimento aproximado da ocupação na administração pública no Brasil foi de 30,2%, crescimento esse refletido também sobre o Distrito Federal. Segundo a Pesqui- sa de Emprego e Desemprego no Distrito Federal, em 2011, 22,5% dos considerados ocupados no DF trabalham para o Setor Público. imóveis. 15
  15. 15. Setor Habitacional 1. Construção civil Em 2011, a representatividade econômica da construção civil atingiu pata- mares significativos, dando continuidade à trilha traçada por esse setor nos últimos anos. Desde 2008 o Brasil se mostrou como um dos países menos afetados pela crise mundial, e as boas expectativas de crescimento tem atraído investimentos para setores atraentes, como a Construção Civil. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a construção civil no Brasil cresceu cerca da 4,8 % em relação a 2010, criando 4.445 postos de trabalho somente no Distrito Federal. As projeções para 2012 são ainda mais positivas, com expectativas de aproximadamente 5,2% de crescimento para o setor. Segundo o especialista em economia internacional pela Unicamp Otávio Freitas, o Brasil é o segundo lugar do mundo mais procurado para investimentos em construção civil, logo após os Estados Unidos da América, e o crescimento do setor tem superado o ritmo do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro. Espera-se que o investimento no setor em 2012 supere US$ 14 bilhões. Já o Custo Unitário Básico do Distrito Federal (CUB-DF), apresentou variação acumulada de 6,31% nos últimos 12 meses, enquanto, para o mesmo período, o Índice Geral de Preços (IGP-M) acumulado foi de 4,53%. O comportamento deste índice em 2011 foi peculiar, não criando tendências para o longo prazo. Ocorreu alta nos meses de janeiro, maio, agosto e outubro, com destaque para o mês de maio com a maior variação em relação ao mês anterior, 3,13%. Houve consistência do crescimento ape- nas no mês de setembro, no qual a variação foi idêntica à do mês anterior. Quanto aos valores absolutos, o Custo Unitário Básico (CUB/m²) teve valor mais elevado no mês de novembro, atingindo R$883,92 e mantendo crescimento observado desde julho. 16
  16. 16. Outro dado importante foi apresentado pela Caixa Econômica Federal, cujos indicadores mostram que a cada 100 novas unidades habitacionais construídas, 65 empregos são criados de forma direta. Devido a esses fatores, a Caixa aprovou, em janeiro de 2012, um aumento 75,2% no volume de crédito imobiliário concedido. O valor liberado foi de aproximadamente R$ 4,38 bilhões. 2. Impostos Um dos fatores de relevância na decisão de compra de um imóvel é a carga tri- butária envolvida na transação e também na manutenção do imóvel. Entre os tributos que são cobrados estão o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), a Contribuição de Iluminação Pública e a Taxa de Limpeza Pública (TLP). O comprador de imóveis, seja ele investidor ou um potencial morador, deve acompanhar os valores e os reajustes desses tributos de modo a contabilizar os efeitos dessa cobrança no retorno esperado pela aquisição de um bem imóvel. As alíquotas do IPTU permanecem as mesmas, sendo 0,3% sobre imóveis re- sidenciais, 1% sobre imóveis comerciais e 3% para terrenos sem edificações, um claro incentivo para a ocupação territorial que ajuda a coibir a prática de aquisição especu- lativa de terrenos. No ano de 2011 o programa Nota Legal da Secretaria de Fazenda do Distrito Federal também ganhou grande notoriedade. Por meio desse programa, a receita fiscal auferida pelo GDF por meio do recolhimento do ISS e do ICMS poderá ser repartida com os contribuintes que identificarem seu CPF na nota fiscal gerada em decorrência dos fatos geradores que implicaram a cobrança desses impostos. Os créditos adquiridos poderão ser usados pelo contribuinte como forma de reduzir o valor lançado do Imposto sobre a propriedade de veículos automotores (IPVA) ou do IPTU. 17
  17. 17. Dados Imobiliários A seguir estão evidenciados as tabelas e gráficos com as ofertas do mercado imobiliário do Distrito Federal, discriminados por cidades e perfis de imóveis, dependendo apenas da confiabilidade estatística da amostra para o ano de 2011. 1. Águas Claras a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 18
  18. 18. b. Preço mediano por metro quadrado de lo- cação para imóveis comerciais e residenciais: 19
  19. 19. 2020
  20. 20. 2. Brasília i. Asa Sul a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 21
  21. 21. 22
  22. 22. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 23
  23. 23. ii. Asa Norte a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 24
  24. 24. 25
  25. 25. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 26
  26. 26. iii.Lago Sul a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 27
  27. 27. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 28
  28. 28. iv.Lago Norte a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 29
  29. 29. 30
  30. 30. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 31
  31. 31. 32
  32. 32. v. Sudoeste a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 33
  33. 33. 34
  34. 34. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 35
  35. 35. vi. Brasília condomínio a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis residenciais: 36
  36. 36. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis residenciais: 37
  37. 37. 3. Ceilândia a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis residenciais: 38
  38. 38. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 39
  39. 39. 40
  40. 40. 4. Cruzeiro a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis residenciais: 41
  41. 41. 42
  42. 42. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 43
  43. 43. 5. Gama a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 44
  44. 44. 45
  45. 45. 6. Guará a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 46
  46. 46. 47
  47. 47. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 48
  48. 48. 49
  49. 49. 7. Núcleo Bandeirante a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 50
  50. 50. 51
  51. 51. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 8. Paranoá a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 52
  52. 52. 53
  53. 53. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 9. Riacho Fundo a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 54
  54. 54. 55
  55. 55. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais: 10. Samambaia a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 56
  56. 56. 57
  57. 57. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 58
  58. 58. 11. Sobradinho a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 59
  59. 59. 60
  60. 60. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis residenciais: 61
  61. 61. 62
  62. 62. 12. Taguatinga a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais: 63
  63. 63. 64
  64. 64. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais: 65
  65. 65. 66
  66. 66. 13. Setor de Indústria a. Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais: 67
  67. 67. b. Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais: 68
  68. 68. Rentabilidade e Índice Imobiliário SECOVI/DF 1. Rentabilidade O Índice de Rentabilidade Imobiliária mede o rendimento obtido por meio da locação de imó- veis nas diferentes regiões do Distrito Federal. Para esse estudo, foram analisadas Brasília, Águas Claras e Guará, cidades com as amostras mais expressivas. No último mês do ano, Águas Claras continuou apresentando a taxa de rentabilidade mais alta, sen- do as quitinetes, mais uma vez, os imóveis mais ren- táveis. Em seguida, aparecem os apartamentos de 1 e de 2 dormitórios. Sendo R$ 200.000,00 o preço de comercialização médio de um apartamento de 1 dormitório nessa cidade, o investidor teria, com a taxa apresentada, um rendimento de R$10.441,84 ao decorrer de um ano do apartamento de 1 dormi- tório. Os índices de rentabilidade imobiliária fo- ram calculados pela fórmula: Essa fórmula considera o aluguel como sen- do o retorno do investimento no imóvel, ou seja, sua compra. E não leva em consideração a valoriza- ção do imóvel. 69
  69. 69. 2. Índice Imobiliário SECOVI/DF Nesta sessão, apresentamos o Índice de Pre- ços Imobiliários para Brasília, calculado aqui para todo o ano de 2011. O Índice foi criado com o in- tuito de refletir, mês a mês, o comportamento geral dos preços dos imóveis ofertados em Brasília, como forma de possibilitar a análise do mercado imobili- ário de forma objetiva e fornecer bases estratégicas para a formulação de expectativas sobre o desem- penho desse mercado nos próximos períodos. Nesse sentido, o Índice se propõe, no âm- bito do presente boletim, a ajudar na compreensão dos movimentos do mercado imobiliário de 2011 e na conjectura de possíveis cenários para 2012, no que diz respeito ao processo decisório de investi- mentos no setor. O Índice de Preços Imobiliários faz uso dos dados mensais de oferta de diferentes perfis de imó- veis, quitinetes, apartamentos de 1, 2, 3 e 4 ou mais dormitórios, casas de 2, 3 e 4 ou mais dormitórios para calcular o nível de preços do mercado imobi- liário residencial. A efetiva metodologia para seu cálculo está apresentada no Anexo XX do boletim. 70
  70. 70. i. Comercialização 71
  71. 71. ii. Locação 72
  72. 72. Perspectivas 1. O nível de preços Durante o ano de 2011 os choques sofridos pela economia brasileira desper- taram algumas preocupações acerca da estabilidade do crescimento da economia no país. Além da crise europeia, amplamente noticiada pela mídia e cujos efeitos ainda estão por acontecer, houve um comportamento inconstante do nível de preços. As po- líticas do Banco Central mudaram de modo que a meta de inflação agora possui um horizonte de 24 e não mais de 12 meses. Como consequência destas mudanças, pôde- -se perceber que a autoridade monetária nacional tem buscado maior coordenação com outros órgãos da pasta econômica do governo. Exemplo disso é a preocupação do Banco Central com o nível de atividade na economia e seu reflexo sobre o ritmo de crescimento brasileiro. A maioria dos analis- tas aprova a postura proativa do Banco Central, que dá continuidade ao trabalho da instituição em busca por estabilidade para o Brasil. Durante o ano, os diversos índices de preços no país sofreram com a influência negati- va de fatores externos, tais como a escalada nos preços internacionais das commodities agrícolas. Além disto, fatores domésticos como, por exemplo, o reajuste no transporte urbano e o comportamento das safras de cana, que trouxeram reflexos sobre os preços do etanol, pressionaram o nível de preços nacional. Para o ano de 2012 a expectativa é que ocorra uma normalização da taxa de inflação e que haja uma convergência para o centro da meta. Isso é consequência das ações tomadas pela equipe econômica do governo durante todo o ano de 2011. Houve por exemplo, uma redução da exposição de instituições financeiras ao risco cambial que foi conquistada por meio das alterações no Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) ao longo do ano. Um indício de que de fato ocorrerá uma queda na taxa de inflação para o ano de 2012 já pode ser visto pelo gráfico que ilustra o comportamento do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no segundo semestre de 2011: Além disso, a tendência da inflação em 12 meses iniciou sua trajetória de que- da segundo projeções do Banco Central. No relatório Focus do dia 16 dezembro o Banco divulgou que espera que em maio de 2012 a inflação em doze meses medida pelo IPCA deve aproximar-se de 5,44%, uma queda de 1,06 pontos percentuais em relação ao resultado acumulado do ano de 2011, que alcançou 6,5%, o teto da meta. 73
  73. 73. 2. Expectativas para a taxa de juros O comportamento mais brando do nível de preços deverá permitir que o Ban- co Central atue de maneira menos contracionista sobre a taxa básica de juros. A atual gestão demonstrou uma preocupação que até o momento não estava na pauta usual da política monetária: a atenção à taxa de crescimento da economia. Com um cenário externo ainda incerto, o Brasil alcançou o patamar de taxa de juros em um dígito em 2012, fato que não é verificado desde maio de 2010 quando a meta do Banco Central para a SELIC se situava em 9,5%. Tal atitude contribui para a retomada do nível de atividade econômica. Caso as economias desenvolvidas veri- fiquem o ritmo de crescimento esperado, a demanda interna brasileira será de funda- mental importância para que haja uma expansão satisfatória do produto nacional. A queda na taxa básica de juros associada ao bom comportamento dos níveis de preço configuram um excelente cenário para que essa demanda interna se desen- volva de maneira sustentável. A queda no custo dos financiamentos propiciada por esse ambiente aumentaria a liquidez do mercado de crédito brasileiro, assegurando uma expansão tanto do consumo quanto dos investimentos produtivos. O Banco Central depende basicamente de dois fatores para viabilizar este ce- nário: um sistema financeiro sólido e um bom nível de liquidez. Ambos os fatores apresentaram uma melhora sensível nos anos recentes e devem contribuir para um bom prognóstico no ano de 2012. Uma das medidas tomadas pelo Banco Central ainda na situação pós-crise de 2008 foi o aumento do depósito compulsório dos bancos. Essa medida fez com que o montante no dia 4 de novembro de 2011 alcançasse R$ 441 bilhões, um crescimento de 79,27% em relação a setembro de 2008, quando as alterações começaram a ser imple- mentadas. De maneira concomitante a esse processo, houve uma política ativa de au- mento das reservas internacionais que configuravam pouco mais de US$ 352 bilhões em dezembro de 2011 contra US$ 205 bilhões em agosto de 2008, um mês antes da grande crise financeira internacional, segundo informações do próprio Banco Central do Brasil. 74
  74. 74. 3. O lado real da economia O cenário delineado para o ano de 2012 não parece bom apenas para o lado fi- nanceiro do sistema econômico brasileiro. A situação tem se desenvolvido de maneria positiva também por seu lado mais concreto. O mercado de trabalho aquecido e as po- líticas ativas para aumento na renda da população, quando associadas a uma estrutura produtiva forte, são os ingredientes necessários para que o país possa perseguir seus objetivos de diminuição da desigualdade e desenvolvimento social. A estabilidade, juntamente com o aumento de renda da população, deve con- tinuar resultando em volumes maiores de crédito, tanto para consumo quanto para investimento. Um aumento na quantidade de crédito disponível deve, portanto, conti- nuar sendo benéfico para a economia. Sendo assim, o ano de 2012 pode apresentar melhora moderada na economia brasileira. O principal impedimento ao crescimento do país será provavelmente cau- sado pela situação dos países desenvolvidos. Porém, a estrutura político-econômica brasileira tem se organizado de modo a amenizar essa influência negativa, por meio da busca por alternativas de desenvolvimento que permitam que o Brasil possa crescer, a despeito do comportamento externo. Essa tarefa se torna bastante árdua em uma economia globalizada como a atual, mas o Brasil demonstrou muita competência e maturidade nos anos recentes, de modo que o ano de 2012 possa surpreender positi- vamente nesse aspecto. 75
  75. 75. Colaboração Técnica Responsável Técnico: Leonardo Aguirre Site: www.oddsactions.com.br Projeto gráfico e diagramação Carolina de Oliveira Fernandes Equipe Técnica Presidente Institucional Marina Villas Boas Dias Diretor de Projetos Rodrigo Emrich Torreão Braz Coordenador do Projeto Angelo Cruz do Nascimento Varella Colaborador Pedro Feitosa de Lucena Consultores André Luiz da Costa Beatriz Santana Marques de Oliveira Guo Ruo Fan Larissa Marinho Ramos Silva Araujo Lucas Erre Félix Ricardo Augusto Bonfim Maciel da Rosa Apoio do Departamento de Economia da Unb Professor Chefe do Departamento Roberto de Goes Ellery Supervisão Presidente Carlos Hiram Bentes David Vice-Presidente Ovídio Maia Filho Especificações técnicas 76 1º. Vice - Presidente Administrativo Robson Cunha Moll 2º. Vice - Presidente Administrativo Esmeraldo Dall’Oca 1º. Vice - Presidente Financeiro Romeu Gonçalves de Carvalho
  76. 76. 77 2º. Vice - Presidente Financeiro Alberto Fernandes de Sousa Vice - Presidente de Comunicação e Marketing Gilvan João da Silva Vice - Presidente Comercial Luis César de Castro Barreto; Suplentes Edvaldo Aguiar de Vasconcelos Gil Henrique Pereira Marcos Fabrício Moraes Garzon Conselho Fiscal - Efetivos 1ª Conselheira Maria Thereza Pereira Silva 2º Conselheiro Giordano Garcia Leão 3º Conselheiro Frederico Mancuso Attié Conselho Fiscal - Suplentes 1º Conselheiro Carlos Ananias Barbosa 2º Conselheiro Paulo Hernani de Araújo 3º Conselheiro Antônio Guilherme Pereira do Valle; Delegados Representantes Junto à FECOMÉR- CIO/DF. Delegados efetivos 1º Delegado Miguel Setembrino Emery de Carvalho 2º Delegado Túlio César Barbosa Siqueira Suplentes 1º Delegado João Balduíno de Magalhães 2º Delegado Ovídio Maia Filho.
  77. 77. Novamente, por se tratarem de dados de oferta, as mudanças foram suavizadas para que uma alteração abrupta na oferta de imóveis em uma dada região não cause viés no Índice. Assim altera- ções na participação de cada região no Índice re- fletem movimentos de prazo mais longo, de forma que o Índice se mantenha representativo do merca- do imobiliário do Distrito Federal. Os gráficos das proporções móveis ao longo do tempo podem ser encontrados no final desta nota. Finalmente, é montado o nível de preços, P. O nível de preços é calculado através do somató- rio da multiplicação da proporção móvel no mês de análise de cada tipo de imóvel pelo preço de refe- rência no mês de análise do respectivo tipo de imó- vel: Foi atribuído o valor arbitrário de 100 para Pjan/2011. Nota Metodológica Introdução O Índice Imobiliário SECOVI/DF faz uso dos dados de oferta de imóveis utilizados na con- fecção do Boletim de Conjuntura Imobiliária SE- COVI/DF. Ele se baseia na montagem de indicado- res de preços de referência que são, posteriormente, agrupados na montagem do nível de preços, cons- tituído da média ponderada dos preços de referên- cia pela proporção móvel de cada tipo de imóvel na oferta mensal de imóveis residenciais. Os imóveis são categorizados em diferentes tipos de imóveis i através da região onde estão lo- calizados e da quantidade de dormitórios, catego- rizando-os em quitinetes, apartamentos de 1, 2, 3 e 4 ou mais dormitórios e casas de 1, 2, 3 e 4 ou mais dormitórios. Estrutura do Índice A dinâmica de confecção do índice segue a seguinte ordem no que diz respeito à compilação de dados e formulação de estatísticas de indicadores: A primeira fase é a compilação dos dados referentes ao mês de análise: Número de ofertas de imóveis residenciais, compilação do número de ofertas por perfil de imóvel e compilação do preço mediano por perfil de imóvel, . Em seguida, são calculados os preços de re- ferência, , de cada tipo de imóvel. Como os da- dos utilizados são de oferta, procurou-se suavizar os movimentos, por vezes abruptos, dos preços. Ao utilizar a mediana dos preços, no lugar da média, o índice fica menos suscetível a possíveis outliers. Ainda nesse sentido, é utilizada a média aritmética dos preços do mês com os dois últimos meses, se- gundo a fórmula: Em que t=6 é o mês de análise. A partir das proporções de cada tipo de imóvel em relação ao total de imóveis ofertados, é calculada a proporção móvel de cada tipo de imó- vel i para o mês de análise. O cálculo dessa propor- ção móvel é explicitado a seguir: Anexo: Metodologia Índice Imobiliário SECOVI/DF 78 Variação O Índice Imobiliário SECOVI/DF utiliza a fórmula de Paasche para calcular a variação entre os níveis de preços. (1) (2) (3)
  78. 78. 79 Proporções móveis
  79. 79. SECOVI–DF Sindicato da Habitação Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44 Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424 (061) 3321-4444 www.secovidf.com.br Econsult – Consultoria Econômica Departamento de Economia da Universidade de Brasília Campus Darcy Ribeiro (61) 3107-6604 www.econsult.org.br Contato 81

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