derecho

3.  DERECHOS REALES:
 Es el concepto genérico que constituye el eje de una parte no sólo del Derecho Civil, sino del derecho patrimonial: la
del llamado Derecho de los Bienes, entendida como el conjunto de normas que regulan las relaciones jurídicas de las
personas con los bienes o las cosas (res, cosa en latín). Denominándose derechos reales dichas relaciones.
 Por ende es el conjunto de normas, principios y valores que regulan las relaciones jurídicamente relevantes entre
personas y los bienes que conforman su patrimonio, además de regular las relaciones entre los bienes de esa persona
y terceros.
 Puede concebirse también como aquella relación jurídica patrimonial entre un sujeto (persona física o jurídica) con
respecto a un bien, conformada de un conjunto de atributos y limitaciones (contenido) que se ejerce en forma directa,
unilateral y puede hacerse valer contra cualquier otra persona sin sujeción de otra, para cumplir con la función que
determina la ley.

4.  ESTRUCTURA DEL DERECHO REAL:
 Como relación jurídica, el derecho real está compuesto por un sujeto, que es el titular del derecho, que puede ser toda
persona física o jurídica (salvo el caso del derecho de habitación, que es solo para personas físicas), un objeto,
consistente en un bien corporal o incorporal y un contenido, entendido como el conjunto de atributos y limitaciones
que demarcan la relación entre el sujeto y el objeto, y una función, determinada por el legisladora de acuerdo a la
naturaleza del bien.
 Para identificar los elementos de esta estructura se responde a las siguientes preguntas:
• SUJETO: ¿Quién tiene el derecho?
• OBJETO: ¿Sobre qué se ejerce el derecho?
• CONTENIDO: ¿En qué consiste el derecho del sujeto sobre el bien?
• FUNCIÓN: ¿Para qué se ejerce el derecho?
Esta estructura general, con variaciones, la presentan todos los derecho reales
•

5. ESTRUCTURA DE LOS
DERECHOS REALES
CONTENIDO
Relación Jurídica entre el Bien y el Objeto
.A
OBJETO
Bien
SUJETO
Persona física o Jurídica titular del Derecho
FUNCIÓN
Es determinada por ley según naturaleza del bien

7. CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS DERECHOS REALES:
 Los Derechos Reales se pueden dividir en dos grandes grupos:
1. DERECHOS REALES PLENOS O SOBRE LA COSA PROPIA:
 Que comprende únicamente:
i. El dominio: Puede ser definido como un derecho central y básico, en virtud del cual el propietario tiene el uso, el goce y disposición de la cosa.
ii. El condominio: Es un dominio en donde existe pluralidad de sujetos; en otras palabras, es una variante del dominio; en que cada condómino tiene limitado
el ejercicio de su propio derecho, por el igual de los demás.
2. DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA:
 En esta calificación se encuentran todos los demás derechos reales.
 Se pueden dividir de la siguiente manera:
i. Derechos Reales Principales:
- Pueden llamarse también derechos de goce; pues constituyen ramificaciones del dominio, ya que cuando existe alguno de ellos el propietario ve restringido el
libre goce, uso o disposición de la cosa. Se conocen como principales porque el titular de los mismos ejerce una acción directa e inmediata sobre la cosa.
- Entre ellos tenemos el Uso, el Usufructo; la Habitación; las Servidumbres y la Posesión A Nom Domino.
ii. Derechos Reales Accesorios o de Garantía:
- En éstos el titular no está en contacto directo con la cosa, siendo en realidad los mismos la seguridad o garantía de un crédito.
- Entre ellos tenemos la hipoteca, la prenda y las cédulas hipotecarias. Podemos esquematizar esta clasificación en el siguiente gráfico:

8. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES PLEANOS Y EN COSA AJENA:
 La distinción entre derechos reales plenos (propiedad y sus especies) y derivados o en cosa ajena es vital para
entender el fenómeno posesorio, ya que la posesión puede ejercerse como parte de los atributos primarios del
dominio, cómo sucede en el caso de la posesión ejercida por el propietario registral o persona distinta a éste, que es
la posesión separada del dominio, el cual se da como un derecho real autónomo distinto al de propiedad (posesión a
non domino –en apariencia como si fuera el propietario, pero no lo es-), que es el que se requiere para poder
usucapir (es decir para llegar a ser eventual propietario por tener posesión durante el transcurso del tiempo, con los
requisitos que la misma ley determina).
 Como principales diferencias entre los Derechos Reales Plenos y Derechos Reales Derivados tenemos:

9. DERECHOS REALES PLENOS DERECHOS REALES DERIVADOS
• Es el derecho sobre cosa propia. Por lo tanto es un derecho pleno • Es un derecho sobre cosa ajena; por lo tanto es un derecho real parcial
• Implica el dominio pleno de todos los derechos sobre el bien; tales
como usar, disfrutar, disponer
• Implica sólo algunos de los derechos u atributos sobre el bien; tales
como usar, disfrutar y disponer
• El derecho real de propiedad (dominio) es el único derecho real pleno.
Es pues un derecho absoluto
• Dentro de los derechos reales derivados, o sobre cosa ajena están los
de goce y son:
- Usufructo; - Uso; - Habitación; - Servidumbre.
Estos derechos son manifestaciones parciales de los derechos de
propiedad.
• El Derecho Real de Propiedad (Dominio) no se puede perder por
prescripción negativa, por lo que tienen de perpetuarse.
• Los derechos reales derivados o de cosa ajena prescriben a los diez
años si no se usan.
• Existen distintas especies del género de propiedad; tales como:
propiedad civil, propiedad agraria; propiedad ambiental; propiedad
horizontal; propiedad intelectual.
• Dependiendo del tipo de bien sobre el cual recae el derecho
• Dentro de los derechos reales derivados o sobre cosa ajena están
también los derechos de garantía. Entre estos tenemos:
- La prenda (sobre bienes muebles); - la hipoteca (sobre bienes
inmuebles); - la Cédula Hipotecaria

10. DERECHOS REALES DE GARANTÍA:
 Son aquellos Derechos denominados también derechos reales de realización de valor; pues son los que dejan
afectados unos bienes determinados al pago de una deuda y para el caso de que no se cumpla tal obligación.
 Dichos bienes quedan gravados con independencia de si cambian de dueño.
 Mientras la obligación que garantizan no esté totalmente cumplida, los bienes afectados por el derecho real de
garantía quedan sujetos a la venta que puede instar el acreedor para que, con el precio así obtenido, se pague la
obligación garantizada.
 Los derechos reales de garantía añaden, en definitiva, unos elementos patrimoniales, concretos a la posibilidad de
que el acreedor obtenga el pago de lo que se le debe. Por lo tanto, además de poder dirigirse contra el patrimonio
del deudor que no cumple, el acreedor podrá dirigirse contra el bien sobre el que se ha constituido un derecho real
de garantía.

11. CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS DERECHOS REALES:
 Los Derechos Reales se pueden dividir en dos grandes grupos:
1. DERECHOS REALES PLENOS O SOBRE LA COSA PROPIA:
 Que comprende únicamente:
i. El dominio: Puede ser definido como un derecho central y básico, en virtud del cual el propietario tiene el uso, el goce y disposición de la cosa.
ii. El condominio: Es un dominio en donde existe pluralidad de sujetos; en otras palabras, es una variante del dominio; en que cada condómino tiene limitado
el ejercicio de su propio derecho, por el igual de los demás.
2. DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA:
 En esta calificación se encuentran todos los demás derechos reales.
 Se pueden dividir de la siguiente manera:
i. Derechos Reales Principales:
- Pueden llamarse también derechos de goce; pues constituyen ramificaciones del dominio, ya que cuando existe alguno de ellos el propietario ve restringido el
libre goce, uso o disposición de la cosa. Se conocen como principales porque el titular de los mismos ejerce una acción directa e inmediata sobre la cosa.
- Entre ellos tenemos el Uso, el Usufructo; la Habitación; las Servidumbres y la Posesión A Nom Domino.
ii. Derechos Reales Accesorios o de Garantía:
- En éstos el titular no está en contacto directo con la cosa, siendo en realidad los mismos la seguridad o garantía de un crédito.
- Entre ellos tenemos la hipoteca, la prenda y las cédulas hipotecarias. Podemos esquematizar esta clasificación en el siguiente gráfico:

12. CLASIFICACIÓN DE
LOS DERECHOS
REALES
Derechos Reales Limitativos, derivados o en Cosa Ajena
1. De Goce: - Uso; - Usufructo; - Habitación; - Servidumbre; -
Posesión
2. De Garantía: - Hipoteca; - Prenda; - Cédulas Hipotecarias
Derechos Reales Plenos, Absolutos o Sobre Cosa Propia
(Propiedad, Dominio o Condominio)
- Copropiedad; - Propiedad Horizontal; Propiedad Intelectual;
Propiedad Agraria; Propiedad Civil; Multipropiedad; Propiedad
Ecológica; Propiedad Indígena; Propiedad Fiduciaria

13. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES:
 Los derechos reales tienen una variada clasificación en la doctrina. Entre estas, tenemos la s siguientes clasificaciones:
I CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN AL SUJETO):
1. EXCLUSIVOS Y NO EXCLUSIVOS:
 SON EXCLUSIVOS LOS DERECHOS REALES QUE NO ADMITEN LA PLURALIDAD DE TITULARES SOBRE UN MISMO OBJETO.
 SON NO EXCLUSIVOS LOS DERECHOS REALES QUE SI ADMITEN ESA PLURALIDAD.
 EJEMPLOS:
- EXCLUSIVOS: DOMINIO Y EL USUFRUCTO
- NO EXCLUSIVOS: DERECHOS REALES DE GARANTÍA, SERVIDUMBRES
2. DE TITULARIDAD LIMITADA O NO A PERSONAS DE EXISTENCIA VISIBLE:
 CASI TODOS LOS DERECHOS REALES ADMITEN QUE SU TITULAR SEA UNA PERSONA FÍSICA O UNA JURÍDICA. SOLO EL USO Y LA HABITACIÓN ESTÁN
RELACIONADOS CON PERSONAS DE EXISTENCIA VISIBLE (RELACIÓN CON FAMILIA O USO PERSONAL).
3, ABSOLUTOS Y RELATIVOS:
 ABSOLUTOS: SE REFIERE A AQUELLOS RESPECTO DE LOS CUALES SE HA CUMPLIDO CON LA PUBLICIDAD REGISTRAL, DE FORMA TAL QUE SON
OPONIBLES A TODOS, INCLUSO A TERCEROS INTERESADOS.
 RELATIVOS: CUANDO NO SE HA ACCEDIDO AL REGISTRO, Y EN CONSECUENCIA, NO OBSTANTE ESTAR CONSTITUÍDO O TRANSFERIDO CON RESPECTO A
TODOS EN GENERAL, NO SERÍAN OPONIBLES A LOS TERCEROS INTERESADOS.

14. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES:
 Los derechos reales tienen una variada clasificación en la doctrina. Entre estas, tenemos la s siguientes clasificaciones:
I CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN AL SUJETO):
1. EXCLUSIVOS Y NO EXCLUSIVOS:
 SON EXCLUSIVOS LOS DERECHOS REALES QUE NO ADMITEN LA PLURALIDAD DE TITULARES SOBRE UN MISMO OBJETO.
 SON NO EXCLUSIVOS LOS DERECHOS REALES QUE SI ADMITEN ESA PLURALIDAD.
 EJEMPLOS:
- EXCLUSIVOS: DOMINIO Y EL USUFRUCTO
- NO EXCLUSIVOS: DERECHOS REALES DE GARANTÍA, SERVIDUMBRES
2. DE TITULARIDAD LIMITADA O NO A PERSONAS DE EXISTENCIA VISIBLE:
 CASI TODOS LOS DERECHOS REALES ADMITEN QUE SU TITULAR SEA UNA PERSONA FÍSICA O UNA JURÍDICA. SOLO EL USO Y LA HABITACIÓN ESTÁN
RELACIONADOS CON PERSONAS DE EXISTENCIA VISIBLE (RELACIÓN CON FAMILIA O USO PERSONAL).
3, ABSOLUTOS Y RELATIVOS:
 ABSOLUTOS: SE REFIERE A AQUELLOS RESPECTO DE LOS CUALES SE HA CUMPLIDO CON LA PUBLICIDAD REGISTRAL, DE FORMA TAL QUE SON
OPONIBLES A TODOS, INCLUSO A TERCEROS INTERESADOS.
 RELATIVOS: CUANDO NO SE HA ACCEDIDO AL REGISTRO, Y EN CONSECUENCIA, NO OBSTANTE ESTAR CONSTITUÍDO O TRANSFERIDO CON RESPECTO A
TODOS EN GENERAL, NO SERÍAN OPONIBLES A LOS TERCEROS INTERESADOS.

15. II CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN AL OBJETO):
1. SOBRE COSA PROPIA O SOBRE COSA AJENA:
 SOBRE COSA PROPIA: SON AQUELLOS CUYO TITULAR PUEDE INVOCAR UNA RELACIÓN DE PERTENENCIA TOTAL O PARCIAL DE LA COSA CON RESPECTO
A SU PERSONA.
 EJEMPLO: DOMINIO, COOPROPIEDAD.
 SOBRE COSA AJENA: SON AQUELLOS EN QUE SOLO ES POSIBLE INVOCARSE UINA RELACIÓN DE PERTENENCIA CON RESPECTO AL DERECHO.
 EJEMPLO: TODOS LOS DEMÁS
2. SOBRE COSA PROPIA O SOBRE COSA NO PROPIA:
 ES ELABORADA POR LA DOCTRINA ITALIANA Y ESTÁ DIRIGIDA A LAS COSAS SIN DUEÑO. SE LE CONCEDE ALGUNA IMPORTANCIA EN EL CASO
ESPECÍFICO DE ALGUNOS MUEBLES NO ASÍ CON LOS INMUEBLES DONDE POR PRINCIPIO DEBEN TENER DUEÑO O PERTENECEN AL ESTADO.

16. II CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN AL OBJETO):
3. QUE PUEDEN TENER POR OBJETO COSAS MUEBLES O INMUEBLES, O SOLO COSAS MUEBLES, O SOLO COSAS INMUEBLES::
 PUEDEN RECAER INDISTINTAMENTE SOBRE MUEBLES O INMUEBLES EL DOMINIO, EL CONDOMINIO, EL USUFRUCTO Y EL USO.
 SOLO SOBRE MUEBLES: LA PRENDA
 SOLO SOBRE INMUEBLES: LA PROPIEDAD HORIZONTAL, LA HIPOTECA, LA HABITACIÓN Y LAS SERVIDUMBRES.
4. SOBRE COSAS CON VALOR EN SÍ MISMAS Y SOBRE COSAS REPRESENTATIVAS DE VALOR:
 CASI TODOS LOS DERECHOS REALES RECAEN NECESARIAMENTE SOBRE COSAS CON VALOR EN SÍ MISMAS. SIN EMBARGO, LA CÉDULA HIPOTECARIA,
LA CÉDULA PRENDARIA, EL USUFRUCTO DE CRÉDITOS Y LA PRENDA DE CRÉDITOS, CUYO OBJETO ACTUAL ESTÁ CONSTITUÍDO, NO POR LOS CRÉDITOS,
SINO POR LOS INSTRUMENTOS EN DONDE AQUELLOS CONSTEN, QUE SON COSAS MUEBLES POR SU CARÁCTER REPRESENTATIVO.

17. II CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN AL OBJETO):
3. QUE PUEDEN TENER POR OBJETO COSAS MUEBLES O INMUEBLES, O SOLO COSAS MUEBLES, O SOLO COSAS INMUEBLES::
 PUEDEN RECAER INDISTINTAMENTE SOBRE MUEBLES O INMUEBLES EL DOMINIO, EL CONDOMINIO, EL USUFRUCTO Y EL USO.
 SOLO SOBRE MUEBLES: LA PRENDA
 SOLO SOBRE INMUEBLES: LA PROPIEDAD HORIZONTAL, LA HIPOTECA, LA HABITACIÓN Y LAS SERVIDUMBRES.
4. SOBRE COSAS CON VALOR EN SÍ MISMAS Y SOBRE COSAS REPRESENTATIVAS DE VALOR:
 CASI TODOS LOS DERECHOS REALES RECAEN NECESARIAMENTE SOBRE COSAS CON VALOR EN SÍ MISMAS. SIN EMBARGO, LA CÉDULA HIPOTECARIA,
LA CÉDULA PRENDARIA, EL USUFRUCTO DE CRÉDITOS Y LA PRENDA DE CRÉDITOS, CUYO OBJETO ACTUAL ESTÁ CONSTITUÍDO, NO POR LOS CRÉDITOS,
SINO POR LOS INSTRUMENTOS EN DONDE AQUELLOS CONSTEN, QUE SON COSAS MUEBLES POR SU CARÁCTER REPRESENTATIVO.
5. QUE PUEDEN RECAER O NO SOBRE COSAS FUNGIBLES O CONSUMIBLES:
 SOLO EL DOMINIO Y EL CONDOMINIO PUEDEN RECAER SOBRE COSAS FUNGIBLES O CONSUMIBLES. LA PRENDA PODRÍA TENER POR OBJETO COSAS
CONSUMIBLES NO FUNGIBLES; LOS DEMÁS DERECHOS REALES ÚNICAMENTE PUEDEN RECAER SOBRE COSAS NO FUNGIBLES Y NO CONSUMIBLES EN
ESTRICTO SENTIDO, POR CUANTO ELLAS DEBEN SER RESTITUÍDAS A SU DUEÑO AL TÉRMINO DE SUS DERECHOS.

18. III CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN A LA CAUSA):
1. PERPETUOS O TEMPORARIOS:
PERPETUOS: DURAN ILIMITADAMENTE. EJEMPLO LOS DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA. TAMBIÉN LAS SERVIDUMBRES CUANDO SE PERMITE SU
EXISTENCIA VITALICIA, LO CUAL NO ES EL CASO DE COSTA RICA.
TEMPORARIOS: SE EXTINGUEN POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO. EJEMPLO: TODOS LOS DEMÁS.
2. VITALICIOS Y NO VITALICIOS:
 SE DISTINGUEN SEGÚN DEBAN DURAR O NO DURAR TANTO COMO LA VIDA DEL TITULAR.
 PODRÍAN SER VITALICIOS EL DOMINIO, EL USUFRUCTO, EL USO, LA HABITACIÓN Y LAS SERVIDUMBRES CUANDO SE PERMITE Y HAN SIDO
CONSTITUÍDOS DE ESE MODO SIN PLAZO. TODOS LOS DEMÁS DERECHOS REALES SON NO VITALICIOS.
3. EXTINGUIBLES Y NO POR EL NO USO:
SE EXTINGUE O NO POR EL NO EJERCICIO DEL DERECHO DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY O POR LAS PARTES, O QUE POR EL CONTRARIO SE
PERPETUEN INDEPENDIENTEMENTE DEL NO USO.
EJEMPLO DE LOS PRIMEROS: USUFRUCTO, USO , HABITACIÓN Y LAS SERDIDUMBRES
EJEMPLO DE LOS SEGUNDOS: LOS DERECHOS REALES PERPETUOS.

19. III CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN A LA CAUSA):
4. VERDADEROS O PUTATIVOS:
 SON VERDADEROS AQUELLOS DERECHOS REALES CUYOS TITULARES TIENEN EN TODOS LOS CASOS Y FRENTE A TODOS EL DERECHO DE EJERCERLOS.
SON PUTATIVOS AQUELLOS DERECHOS CUYOS TITULARES PUEDEN EJERCERLOS FRENTE A TODOS MENOS FRENTE A UNA PERSONA, QUE ES EL TITULAR
DEL DERECHO REAL VERDADERO.
 LOS SEGUNDOS SE PUEDEN LEGITIMAR CON LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA CON LA CUAL SE CONVIERTEN EN VERDADEROS.
 EJEMPLO DE LOS SEGUNDOS: DOMINIO EN BIEN INMUEBLE ADQUIRIDO A NON DOMINI, ES DECIR EN VIRTUD DE UN JUSTO TÍTULO, Y CON BUENA FÉ,
TAMBIÉN EL POSEEDOR DE UNA COSA MUEBLE, NO ROBADA NI PERDIDA, ADQUIRIDA A TÍTULO GRATUITO
5. FORZOSOS O NO FORZOSOS:
 SON FORZOSOS CUANDO SU CONSTITUCIÓN PUEDE SER IMPUESTA POR UNA PARTE A LA OTRA. EJEMPLO: COOPROPIEDAD DE MUROS, CERCAS Y EN
LAS SERVIDUMBRES FORZOSAS DE PASO, DE ACUEDUCTO Y DE RECIBIR AGUAS DE FUNDOS AJENOS.
6. TRANSMISIBLES O INSTRANSMISIBLES:
 SON TRANSMISIBLES LOS QUE ADMITEN LA MUTACIÓN DE SU TITULARIDAD. EJEMPLO DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA.
 SON INTRANSMISIBLES LOS QUE NO ADMITEN EL CAMBIO DE TITULARIDAD. EJEMPLO EL USUFRUCTO, USO HABITACIÓN Y ALGÚN TIPO DE
SERVIDUMBRES.

20. III CLASIFICACIÓN (EN RELACIÓN A LA CAUSA):
7. REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES:
SEGÚN LA LEY DISPONDRÁ DE LA NECESIDAD O NO DE SU REGISTRO PARA OPOSICIÓN ANTE TERCEROS INTERESADOS.
8. QUE ADMITEN O NO COMO FUENTE DE LEY:
LOS ÚNICOS QUE SE MENCIONAN COMO IMPUESTOS POR LA LEY SON EL USUFRUCTO DE LOS PADRES SOBRE LOS BIENES DE LOS HIJOS SUJETOS A SU
PATRIA POTESTAD Y LA HABITACIÓN LEGAL A FAVOR DEL CÓNYUGE SUPERSTITE. EN COSTA RICA SE PUEDE HABLAR DE LA HIPOTECA LEGAL Y DE LA
SERVIDUMBRE FORZOSA.

21. IV CLASIFICACIÓN (CON RELACIÓN AL CONTENIDO):
1. DE GOCE, DISFRUTE O DE GARANTÍA:
LOS DE GOCE Y DISFRUTE AUTORIZAN A SU TITULAR PARA OBTENER DIRECTAMENTE DE LA COSA UNA UTILIDAD MAYOR O MENOR, PERO SIN LLEGAR EN
NINGÚN CASO A LA DISPOSICIÓN MATERIAL NI AL USO Y GOCE CON ALTERACIÓN A LA SUSTANCIA O DEL DESTINO DE LA COSA. EJEMPLO: EL USUFRUCTO,
USO, HABITACIÓN Y LAS SERVIDUMBRES.
LOS DERECHOS REALES SE CARACTERIZAN POR QUE EL BENEFICIO PARA EL TITULAR ESTÁ CONSTITUÍDO POR LA GARANTÍA QUE CONFIEREN EL DERECHO
CREDITICIO AL QUE ACCEDEN, ASEGURANDO SU CUMPLIMIENTO. EJEMPLO HIPOTECA, PRENDA.
2. QUE SE EJERCEN O NO POR LA POSESIÓN:
SE EJERCEN POR LAPOSESIÓN CUANDO LA COSA ESTÁ BAJO EL PODER DE HECHO DE UN TITULAR. EJEMPLO : EL DOMINIO, COOPROPIEDAD,
CONDOMINIO, EL USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN, LAPRENDA
NO SE EJERCE LA POSESIÓN CUANDO NO ESTÁ BAJO ESE PODER DE HECHO. EJEMPLO: HIPOTECA, Y LAS SERVIDUMBRES CUANDO SON AFIRMATÍVAS Y
DEPENDE DE LA REALIZACIÓN DE ACTOS POSESORIOS SOBRE EL FUNDO SIRVIENTE.

22. IV CLASIFICACIÓN (CON RELACIÓN AL CONTENIDO):
3. SOBRE LA SUSTANCIA Y SOBRE EL VALOR DE LA COSA.
 LOS PRIMEROS SON AQUELLOS EN QUE EL BENEFICIO SE PRODUCE A TRAVÉS DEL EJERCICIO DE FACULTADES MATERIALES SOBRE LA COSA. EJEMPLO,
TODOS MENOS LA PRENDA, LA HIPOTECA Y LA NUDA PROPIEDAD.
4. SOBRE LA SUSTANCIA Y SOBRE LA UTILIDAD:
 SUSTANCIA ESTÁ TOMADO DE SU DESTINO ECONÓMICO.
 RECAE SOBRE LA UTILIDAD CUANDO SU TITULAR SOLO TIENE FACULTADES DE USO Y GOCE CONFORME A UN DESTINO PREDETERMINADO.
 EL ÚNICO DERECHO REAL SOBRE LA SUSTANCIA ES EL DOMINIO.
 SOBRE LA UTILIDAD., LA COOPROPIEDAD, PROPIEDAD HORIZOTAL, USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN Y LAS SERVIDUMBRES.
5. PERFECTOS O IMPERFECTOS:
 PERFECTO ES CUANDO CONTIENEN TODAS LAS FACULTADES SUSCEPTIBLES DE SER EJERCIDAS SOBRE LAS COSAS.
 EJEMPLO: DOMINIO
 SON IMPERFECTOS TODOS LO CONTRARIO A LO ANTERIOR.

23. IV CLASIFICACIÓN (CON RELACIÓN AL CONTENIDO):
6. DE CONTENIDO TOTAL O DE CONTENIDO PARCIAL:
 ES DE CONTENIDO TOTAL CUANDO HAY DOMINIO PERFECTO.
 ES PARCIAL CUANDO COMPRENDE UN NÚMERO MENOR DE FACULTADES QUE LOS QUE CONTIENE EL DOMINIO. EJEMPLO: TODOS MENOS EL
DOMINIO.
7. SIMPLES O COMPLEJOS:
 SIMPLES: CUANDO EL CONTENIDO CORRESPONDE A UNO SOLO DE LOS TIPOS CREADOS POR LEY. CASI TODOS SON SIMPLES.
 COMPLEJOS: CUANDO EL MISMO SE FORMA POR COMBINACIÓN DE MÁS DE UNO DE LOS TIPOS LEGALES. EJEMPLO: NUDA PROPIEDAD- USUFRUCTO.
8. DE TIPICIDAD GENÉRICA O DE TIPICIDAD ESPECÍFICA:
 TODOS LOS DERECHOS REALES TIENEN TIPICIDAD GENÉRICA. PARA ALGUNOS POR DETERMINACIÓN DE LEY TIENEN REGULACIÓN DISTINTA PARA
CASOS ESPECIALES. EJEMPLO SERVIDUMBRES ESPECIALES.

24. V CLASIFICACIÓN (CON RELACIÓN A SU FUNCIÓN):
1. PRINCIPALES O ACCESORIOS EN FUNCIÓN DE GARANTÍA:
 LOS PRINCIPALES EXISTEN POR SI MISMOS; LOS ACCESORIOS DEBEN SU EXISTENCIA A LA DE UN DERECHO PERSONAL CUYO CUMPLIMIENTO
ASEGURAN.
 EJEMPLO DE LOS ACCESORIOS: HIPOTECA, PRENDA, CÉDULA HIPOTECARIA, CÉDULA PRENDARIA.
 EJEMPLO DE LOS PRINCIPALES: TODOS LOS DEMÁS.
2. PRINCIPALES O ACCESORIOS EN FUNCIÓN DE LA ACCESORIEDAD DEL OBJETO:
 LOS PRIMEROS EXISTEN POR SI MISMOS; LOS SEGUNDOS DEBEN SU EXISTENCIA A LA DE OTRO DERECHO REAL, CUYO OBJETO TIENE LA CALIDAD DE
PRINCIPAL CON RELACIÓN AL OBJETO DEL DERECHO ACCESORIO.
 EJEMPLO: COOPROPIEDAD DE INDIVISIÓN FORZOSA DE ORIGEN LEGAL, COMO EL QUE RECAE SOBRE LAS COSAS AFECTADAS COMO ACCESORIOS
INDISPENSABLES PARA EL USO COMÚN DE DOS O MAS HEREDADES.
3. PRINCIPALES O ACCESORIOS EN FUNCIÓN DE LA DEPENDENCIA DE LA POSESIÓN DE UN INMUEBLE:
 DEPENDE ESTA CLASIFICACIÓN DE QUE EL DERECHO REAL SEA O NO INDEPENDIENTE DE LA EXISTENCIA DE UNA RELACIÓN POSESORIA ENTRE EL
TITULAR Y UN DETERMINADO FUNDO.
 EJEMPLO: SERVIDUMBRE REAL.

25. VI CLASIFICACIÓN TRADICIONAL:
1. DERECHOS REALES DE MERO GOCE Y DISPOSICIÓN ( EJ. DERECHO DE PROPIEDAD)
2. DERECHOS REALES DE MERO GOCE (USUFRUCTO Y SERVIDUMBRES)
3. DERECHOS REALES DE GARANTÍA (PRENDA E HIPOTECA) (IURA IN RE ALIENA)
VII OTRAS CLASIFICACIONES:
EN LA DOCTRINA ALEMANA SE HA GENERALIZADO OTRO GRUPO DE DERECHOS REALES CONSTITUÍDOS POR DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN, QUE
SON AQUELLOS QUE DAN AL TITULAR EL DERECHO DE CONVERTIRSE EN PROPIETARIO ( EJEMPLO: EL TANTEO Y EL RETRACTO).
ADEMÁS, PARTE DE LA DOCTRINA SOSTIENE QUE LA LLAMADA PROPIEDAD INTELECTUAL E INDUSTRIAL FORMA PARTE DE LOS DERECHOS REALES,
AUNQUE TAMBIÉN EXISTE POSICIONES ENCONTRADAS QUE SEÑALAN A ESTOS DERECHOS COMO UNA CATEGORÍA APARTE, DIFERENCIÁNDOLOS
TANTO DE LOS PERSONALES COMO DE LOS REALES, LO CUAL CONSTITUYE UNA CATEGORÍA DE BIENES DIFERENTE. DE IGUAL FORMA SE HA HABLADO
EN EL CASO DE LOS DERECHOS RELACIONADOS CON ASUNTOS DE LA NATURALEZA, BIODIVERSIDAD O AMBIENTAL, COMO ES EL CASO DE LA
SERVIDUEMBRE ECOLÓGICA Y LA LLAMADA “CARGA POR VENTA DE OXIGENO”.

26. CLASIFICACIÓN DE NUESTRO CÓDIGO CIVIL ES LA CLASIFICACIÓN TRADICIONAL:
1. DERECHOS REALES DE MERO GOCE Y DISPOSICIÓN ( EJ. DERECHO DE PROPIEDAD)
2. DERECHOS REALES DE MERO GOCE (USUFRUCTO Y SERVIDUMBRES)
3. DERECHOS REALES DE GARANTÍA (PRENDA E HIPOTECA) (IURA IN RE ALIENA)
Sin embargo, lo anterior no quiere decir que las clasificaciones anteriores sean incorrectas, porque cada una de ellas contempla claramente los
diferentes derechos reales que existen.

27. CLASIFICACIÓN DE NUESTRO CÓDIGO CIVIL ES LA CLASIFICACIÓN TRADICIONAL:
 Clasificación de los Derechos Reales:
1. Derecho Real de Propiedad
2. Derechos Reales en cosa ajena; dentro de estos tenemos a:
a. Derechos Reales de Goce
b. Derechos Reales de Garantía
a. Derechos Reales de Goce: entre estos tenemos:
1) Usufructo
2) Uso
3) Habitación
4) Servidumbre**
b. Derechos Reales de Garantía: entre estos tenemos:
1) Hipoteca
2) Cédula Hipotecaria
3) Prenda

29. CICLO DE VIDA DE LOS DERECHOS REALES:
 El ciclo de vida de los derechos reales está referido al nacimiento, adquisición, pérdida o extinción de éstos.
I) NACIMIENTO DE LOS DERECHO REALES
 Puede darse que el derecho que alguien adquiera ya exista desde antes, tal es el caso, cuando se produce el cambio de titular de la cosa, a raíz de una
venta.
 También puede suceder que el derecho real no exista, dándose conjuntamente el nacimiento del derecho y la adquisición de éste, por parte del titular,
como por ejemplo con la ocupación, mediante la cual nace el derecho de propiedad sobre la cosa y lo adquiere el ocupante.
Ii) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
 Se refiere a la unión del derecho a la persona que se convierte en su titular. Existen diferentes sistemas de adquisición de los derechos reales, así
como distintos modos de adquirirlos.
 Nuestro Ordenamiento jurídico se rige por el sistema del nudo consensu, lo cual se deduce del hecho de que el Código Civil admite la adquisición,
independientemente, de que haya o no tradición o inscripción en el Registro, sólo se exige que haya convenio. Sobre los sistemas y modos de
adquisición nuestros tribunales han dicho:

30. II) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
"Por ello hay diferentes sistemas de adquisición de los derechos reales e igualmente distintos modos de adquirirlos. Los sistemas más conocidos son el francés, seguido también en Costa
Rica, del nudo consensu, cuya exigencia para la transmisión de los derechos reales se concreta al consentimiento de las partes, sin exigirse la tradición; también está el sistema alemán,
donde los derechos sobre muebles se adquieren por la simple tradición sin exigirse el contrato, y en los inmuebles por la tradición y la inscripción registra/, y el sistema del título y modo
de España, donde se requiere acuerdo y entrega... Distintos son los modos de adquirir los derechos reales, pues éstos sí son los hechos jurídicos a los cuales una norma le atribuye el
efecto para producir esa adquisición, siendo estos hechos de diferente naturaleza: pueden ser naturales (como en el caso del aluvión), actos jurídicos e incluso negocio jurídicos. El
costarricense se inscribe dentro del sistema del nudo consensu pues el Código Civil admite la adquisición, independientemente de si exista o no tradición o
inscripción en el Registro Público; por el simple hecho del convenio (artículo 480), pero autoriza también como forma de adquirir los derechos reales, además del convenio, la ocupación,
la accesión, la herencia o el legado, la prescripción (artículo 484), y cualquiera otro cuya inscripción pueda verificarse en el Registro Público artículo 459 inciso Z), bajo el criterio de
numerus apertus”.
Se suele distinguir entre modos de adquirir originarios y derivativos. Son originarios aquellos que hacen adquirir la propiedad independientemente de
cualquier otra persona y por tanto, necesariamente libre de toda carga, ejemplo de este es la ocupación. Son derivativos los que hacen adquirir una
propiedad fundada en un precedente derecho que tenía otra persona y por ende sujeto a las mismas características, facultades, cargas, etc, que
presentaba para el dueño precedente, ejemplo típico es la tradición.
Los modos de adquisición también se clasifican en universales y particulares, según la adquisición recaiga sobre todo un patrimonio o sobre un derecho o
varios singularmente considerados. En onerosos y gratuitos según el adquirente lo obtenga o no a cambio de algo. Y por último, en mortis causa o inter
vivos, según la adquisición se de una vez fallecido el anterior titular o estando en vida éste.

31. II) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Por otra parte, tal y como se mencionó anteriormente, según el artículo 484 del Código Civil, la adquisición de los derechos reales puede darse por las
siguientes causas: tradición, ocupación, accesión, sucesión y por prescripción positiva o adquisitiva.
1) LA TRADICIÓN:
Consiste en que ambas partes, es decir, el actual titular del derecho real y el futuro titular convienen en la transmisión del derecho o entrega de la cosa,
mediante la existencia de un negocio jurídico como la venta, donación, cesión, cambio o permuta, etc.
Existen diversas formas de tradición entre las cuales están:
a) Traditio real. Es la entrega material de las cosas. Tratándose de muebles es el paso de mano en mano, en inmuebles es la ocupación material.
b) Traditio simbólica. Se da cuando la transmisión del dominio no va ligada al traspaso material de la posesión de la cosa, sino a la entrega de una
accesoria en la que queda simbolizada la principal. Ejemplo, entrega de las llaves de la casa a raíz de una venta.
c) Acuerdo de las partes. Tratándose de bienes muebles e inmuebles, la tradición se efectúa por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la
cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta o si éste la tenía ya en su poder por algún motivo (Artículos 480 y
482 del CC.).
d) Escritura pública. Tratándose de inmuebles, el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa.

32. II) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
1) LA TRADICIÓN:
e) Uso consentido. Para la transmisión de bienes incorporales y para los derechos reales sobre cosas, se admite como entrega el uso que del derecho haga
el adquirente con consentimiento del transmitente. (Ejemplo, el adquirir una servidumbre de paso sobre finca ajena si el dueño de ésta lo permite, aunque
no se haya constituido en escritura pública, sino en documento privado).
Según Diez-Picazo y Gullón el fin último de la tradición es posibilitar que el adquirente sea reconocido como titular ante terceros. En este orden de ideas
expresa:
"De todo lo expuesto sobre las formas de tradición puede extraerse la consecuencia de que consiste tanto la real como la simbólica, más que en el hecho estricto de la
entrega de la cosa, en la creación de un signo externo de recognoscibilidad de la adquisición del dominio o de un Derecho Real, del cual la entrega no sería más que
una especie, la más típica si se quiere, pero no la única. Lo que verdaderamente importa es que la posesión del adquirente, como titular, pueda ser reconocida por los
terceros. En todos los casos en que el signo de recognoscibilidad se crea, aunque sea simbólicamente, puede hablarse de traditio en sentido estricto. En los demás,
estamos en presencia de puros acuerdos traslativos, en los cuales la transmisión ocurre sin que sea necesario el traspaso de posesión, real o simbólica”.
2) LA OCUPACIÓN.
Es la toma de posesión de una cosa sin dueño que sea apropiable por su naturaleza, como los animales que son objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y
las cosas muebles, con ánimo de hacerla nuestra.

33. II) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
2) LA OCUPACIÓN.
La ocupación fue un modo de adquirir importante en los pueblos primitivos, pero actualmente su aplicación es muy reducida debido a que el número de
cosas sin dueño es muy escaso y por otro lado aquellos que se presumen sin dueño, el ordenamiento jurídico tiende a atribuírselos al Estado (artículo 486
CC.).
3) LA ACCESIÓN:
Es otro modo de adquisición de la propiedad, mediante la cual se posibilita la adquisición de una cosa por el propietario de la principal, a la cual se le une
o incorpora otra para formar un todo inseparable.
En la unión o incorporación de cosas existen dos principios fundamentales para la resolución de conflictos de intereses que suelen presentarse. El primer
principio básico es que lo accesorio sigue a lo principal, siendo en este caso lo accesorio, lo que se une o incorpora y lo principal, la cosa a la que se le une
o incorpora otras. En este sentido, el dueño de la cosa principal tiene, el papel rector. El segundo principio fundamental es la buena o mala fe, del tercero
o del dueño, con la que se efectúa la unión o incorporación.

34. II) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
4) LA SUCESIÓN.
Este modo de adquisición puede ser testada o intestada, según haya hecho o no, testamento el causante. La sucesión se encuentra regulada mediante los
artículos 571 al 626 del Código Civil. La sucesión sea inter vivos o mortis causa entraña la idea de cambio de titularidad y de transmisión del derecho de
una persona a otra.
5) La PRESCRIPCIÓN POSITIVA O ADQUISITIVA:
Según el artículo 853 del Código Civil por prescripción positiva se adquiere la propiedad de una cosa, pero para ello se requiere de un título raslativo de
dominio, buena fe y de la posesión. El artículo 854 del mismo cuerpo normativo, también regula la prescripción adquisitiva, pero la diferencia es que el
artículo 853 está referido al caso de la adquisición derivada, mientras que el 854 a la adquisición originaria.
Al respecto la Dra. Ligia Roxana Sánchez indica:
". . .es necesario aclarar que el artículo 853 se refiere al caso de la existencia de un título defectuoso, que por falta de algún requisito no se llegó a consolidar, por ello
es necesario el transcurso del tiempo con los requisitos de la prescripción adquisitiva para dar valor a la adquisición ... En el Código Civil encontramos una distinción en
los artículos 853 y 854 pues, en el primero, quien ejercite la acción de prescripción deberá ser titular de un título traslativo de dominio defectuoso para estar
legitimado a ejercitar la acción, mientras que en el artículo 854, estará legitimado para interponer una acción de prescripción adquisitiva, cualquier persona que
cumpla con los requisitos indicados por el artículo 856 acerca de la posesión durante diez años y se comporte como dueño…”

35. III) EXTINCIÓN O PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES
La pérdida y la extinción de los derechos reales son fenómenos distintos. Si se extingue un derecho real, el titular lo pierde, pero cuando éste lo transmite
a otro, se produce la pérdida, mas no la extinción.
En general, puede afirmarse que los modos de perder el dominio son aquellos supuestos de hecho, que de acuerdo con el ordenamiento jurídico
determinan la desaparición del derecho para el titular. Los modos de extinción, por su parte, son los supuestos de hecho que además de producir la
pérdida del derecho para el titular, también produce la inexistencia del derecho.
Los modos se clasifican en voluntarios y forzosos. Son modos voluntarios aquellos que dependan su acaecimiento de la voluntad del dueño, ejemplo
abandono, transmisión a otra persona,etc. Mientras que los forzosos, su acaecimiento depende de una disposición legal, como por ejemplo requisa,
expropiación forzosa,etc.
Por otra parte, los modos también se clasifican en absolutos o relativos, según se da la desaparición total del derecho de dominio (ejemplo pérdida de la
cosa o que sea declarada extra commercium) o que se produzca sólo la pérdida de dicho derecho para una persona (ejemplo abandono, transmisión
voluntaria, prescripción adquisitiva, etc.).
Entre los modos más generales de extinción o pérdida del dominio están: el abandono, adquisición originaria de otro, la destrucción de la cosa, salida del
comercio, consolidación, prescripción extintiva y la expropiación forzosa.