Naast een gedegen ontwerp en een strakke projectplanning is ook juridisch management van projecten van steeds groter belang. In dit artikel reiken wij een eenvoudig en hanteerbaar kader aan dat kan worden gebruikt voor een analyse van mogelijke juridische knelpunten volgens het zogenaamde “ABC-model”.

1. PRAK T IJK
Het ABC van projectontwikkeling
Over het belang van Aanbestedingsrecht, Bestuursrecht en
Contracten bij vastgoedprojecten
mr. ir. Tom Peeters (AT Osborne)
Het valt niet ontkennen: het recht heeft een steeds grotere invloed van het project? Welke eisen en
op de realisatiemogelijkheden en doorlooptijden van bouw- en infra- (gunnings)criteria moeten worden
structuurprojecten. De verdieping van de Westerschelde is in 2010 een gebruikt om de meest geschikte
half jaar geschorst als gevolg van beroepsprocedures tegen verleende partij en aanbieding te selecteren?
natuurbeschermingswetver-gunningen. De voorgenomen bouw van Wat zijn de mogelijkheden voor
de energiecentrale van Nuon te Eemshaven is in 2009 circa een jaar vervlechting van de aanbeste-
vertraagd als gevolg van beroepsprocedures tegen de verleende mi- dingsprocedure met het bestuurs-
lieuvergunning en in 2007 is het Tracébesluit A4 Burgerveen-Leiden rechtelijke traject?
vernietigd vanwege perikelen met betrekking tot luchtkwaliteit (2007).
Dit zijn slechts enkele spraakmakende voorbeelden in een lange lijst. $%&PRGHO %HVWXXUVUHFKW
+HW EHVWXXUVUHFKW ÀJXXU

2. LV
een verzamelnaam voor alle pu-
Naast een gedegen ontwerp en $%PRGHO $DQEHVWHGLQJVUHFKW bliekrechtelijke procedures die in
een strakke projectplanning is Hoewel het aanbestedingsrecht Nederland bestaan. Het bestuurs-
daarom ook juridisch manage- ÀJXXU

3. PLVVFKLHQ QLHW KHW PHHVW recht omvat aan de ene kant alle
ment van projecten van steeds tot de verbeelding sprekende vergunningen die nodig zijn voor
groter belang. Door middel van rechtsgebied is, moet het belang de uitvoering van een project,
een proactieve aanpak die begint hiervan niet worden onderschat. maar omvat ook de ruimtelijke en
PHW GH DQDOVH YDQ PRJHOLMNH MXUL- Zeker gezien de tendens van de beleidsmatige randvoorwaarden
dische knelpunten bij de start van Europese Commissie om een die daaraan kunnen worden ge-
het project kunnen problemen in steeds breder toepassingsbereik te steld (via bestemmingsplannen,
het vervolgtraject worden voorko- geven aan het aanbestedingsrecht structuurvisies, etc.).
men. Door het kiezen van de juiste (althans de daaraan ten grondslag Welke vergunningen zijn beno-
juridische strategie en het toetsen liggende beginselen van transpa- digd? Moet een milieueffectrap-
van de uitvoering daarvan, wordt rantie, gelijkheid en objectiviteit), portage (MER) worden opgesteld
de kans op langdurige juridische speelt dit rechtsgebied meer en om de verschillende alternatieven
procedures (met de daarmee ge- meer een rol, zeker bij projecten in kaart te brengen? Past het pro-
paard gaande vertraging en hoge waarbij een overheidspartij is be- ject binnen de bestaande planolo-
kosten) verkleind. trokken. gische kaders (bestemmingsplan)
In dit artikel reiken wij een een- Wanneer moeten opdrachten in of is een nieuw bestemmingsplan
voudig en hanteerbaar kader aan het kader van het project worden of projectbesluit vereist? Wat zijn
dat kan worden gebruikt voor een aanbesteed? Is een markconsulta- de mogelijkheden voor rechts-
DQDOVH YDQ PRJHOLMNH MXULGLVFKH tie gewenst of zelfs noodzakelijk bescherming tijdens de verschil-
knelpunten volgens het zoge- om de inbreng van de kennis en lende (vergunning)procedures en
naamde “ABC-model”. Dit model kunde van marktpartijen te ga- welke gevolgen heeft dit voor de
is gebaseerd op onze ervaringen randeren? Welke aanbestedings- planning en de risico’s (uitvoer-
die zijn opgedaan bij complexe en procedure moet worden gevolgd baarheid) van het project?
wat minder complexe vastgoed- in relatie tot de karakteristieken Van oudsher bestaat de neiging
projecten in de breedste zin van
het woord (projectontwikkeling,
infrastructuur, gebiedsontwikke-
ling etc.).
+HW $%PRGHO
Bij ieder vastgoedproject spelen
de volgende drie rechtsgebieden
een rol: het Aanbestedingsrecht,
het Bestuursrecht en het Contrac-
tenrecht.
Figuur 1. Aanbestedingsrecht Figuur 2. Bestuursrecht
22 - ConcepTueel apr. 2010

4. de bestuursrechtelijke procedu- de samenwerking de vorm van een UAV 1989-contract waarin het
res als een risico te zien voor de een alliantie of is sprake van een ontwerp vastligt.
uitvoering van het project. Dit is opdrachtgever-opdrachtnemer
ingegeven door het feit dat het verhouding? Is het voorwerp van 7RHSDVVLQJ YDQ KHW $%PRGHO
aantal wetten en bijbehorende de opdracht de verlening van een Het ABC-model leent zich voor
vergunningen in Nederland erg concessie, DBFM-contract (De- toepassing in verschillende fasen
uitgebreid is, hetgeen bij initia- sign, Build, Finance and Maintain) YDQ HHQ SURMHFW ÀJXXU

5. tiefnemers vaak leidt tot een on- of een maatwerk geïntegreerd
overzichtelijk en ongecoördineerd contract (UAV-GC 2005)? Welke Toepassing: Ontwerpen
geheel. Hoewel in de laatste jaren algemene voorwaarden zijn van In de ontwerpfase kan het worden
is getracht dit tij te keren door de toepassing? gebruikt als quickscan om snel
(voorgenomen) invoering van en beknopt de verschillende juri-
nieuwe wetten ter vervanging van $%PRGHO ,QWHUDFWLH dische aspecten in risico’s inzich-
bestaande verschillende procedu- Deze rechtsgebieden staan in ver- telijk te maken. Hierdoor draagt
res en procedurele en inhoudelijke band met elkaar. Iedere beslissing het bij aan de formulering van de
coördinatie, staan initiatiefnemers of strategiekeuze op een van de UDQGYRRUZDDUGHQ HQ GH LGHQWLÀ-
vaak nog steeds te kijken van het rechtsgebieden heeft een invloed catie van projectrisico’s en belang-
aantal vergunningen dat nodig is. op de andere twee. De drie te hebbenden.
Temeer omdat de rechtsbescher- onderscheiden gebieden verei- Per rechtsgebied ontstaat dan een
mingmogelijkheden voor derde sen daarom een geïntegreerde lijstje met aandachtspunten en
belanghebbenden erg uitgebreid benadering. Een keuze voor een randvoorwaarden waarop tijdens
zijn, wordt de toepassing van het DB-contract (Design and Build) het verdere verloop van het pro-
bestuursrecht vaak als een groot bijvoorbeeld heeft als gevolg ject kan worden gestuurd.
projectrisico gezien. Wij pleiten er dat de aanbesteding functioneel Zo kan op basis van de locatie
dan ook voor om in een zo vroeg moet worden ingericht zodat de van het project worden vastge-
mogelijk stadium de bestuurs- inschrijvende partijen de ruimte steld of de locatie zich in of na-
rechtelijke procedures zoveel mo- wordt gelaten voor het voorstellen bij be-schermde natuurgebieden
gelijk te vervlechten en in lijn te van creatieve oplossingen binnen (Natura-2000 gebieden) bevindt.
brengen met aanbestedingsrechte- GH JHVWHOGH IXQFWLRQHOH VSHFLÀFD- Op basis van de kenmerken van
lijke en contractuele vereisten. ties. Voor het bestuursrecht (de deze natuurgebieden (staat van
te verkrijgen vergunningen) heeft instandhouding en instandhou-
$%PRGHO RQWUDFWHQUHFKW dat tot gevolg dat pas na de aan- dingdoelstellingen) en de moge-
+HW FRQWUDFWHQUHFKW ÀJXXU

6. LV besteding duidelijk wordt welke lijke effecten van het project op
een verzamelnaam voor de vast- vergunningen zijn vereist. Het deze kenmerken, ontstaat een
legging van privaatrechtelijke ontwerp ligt immers niet vast en beeld van de mogelijkheden en
afspraken, het te kiezen samen- de invloed op de omgeving kan onmogelijkheden of de wellicht te
werkingsverband en de wijze van per ontwerp verschillen. nemen maatregelen om effecten te
uitvoering van het project met de Het kan ook voorkomen dat de voorkomen dan wel te beperken.
daarbij behorende voorwaarden. besluitvorming over het project Daarnaast kan worden nagegaan
Bij welke partij worden welke een (bestuursrechtelijke) milieuef- welke bestemming de gronden op
risico’s ondergebracht of welke fectrapportageprocedure vereist de locatie hebben en indien een
risico’s worden gedeeld? Krijgt (MER-procedure) om de verschil- bestemmingswijziging, onthef-
lende alternatieven en hun in- ÀQJ RI SURMHFWEHVOXLW QRRG]DNHOLMN
vloed op de omgeving in kaart te is, dan kan daarop worden voor-
brengen. Indien daarbij een keuze uitgelopen door overleg met de
wordt gemaakt voor het meest mi- desbetreffende Gemeente en het
lieu vriendelijke alternatief, dan inventariseren van de door de Ge-
liggen de randvoorwaarden voor meente te stellen randvoorwaar-
het ontwerp veelal meer vast, den.
hetgeen de keuze voor een meer Indien de gronden niet in eigen-
traditionele uitvraag in de vorm dom zijn van een initiatiefnemer,
van een uitgewerkt bestek recht- dan zal aankoop noodzakelijk
vaardigt. Het contract kan dan de zijn. Soms is er ook sprake van
vorm aannemen van bijvoorbeeld beperkte rechten (recht van over-
Figuur 3. Contractenrecht
ConcepTueel apr. 2010 - 23

7. pad, kwalitatieve verplichtingen voldoende benadrukken. Maar al vast te leggen. Dus als er geen ef-
etc.) die als randvoorwaarde in te vaak heb ik meegemaakt dat fecten zijn op de instandhouding-
acht moeten worden genomen of in een vergevorderd stadium van doelstellingen van bijvoorbeeld
waarover met de rechthebbenden een project een verleende vergun- de slobeend of de brilduiker, dan
onderhandeld moet worden. ning werd geschorst of dat in grote dient dat te worden onderzocht en
Voor wat betreft het aanbeste- druk onderhandelingen moesten te worden vastgelegd in een des-
dingsrecht kan worden nagegaan worden gevoerd met een partij, kundigenrapport. Het helpt dan
welke partijen bij het project be- van wie het belang onvoldoende ook het rapport nog even te laten
trokken zijn. Indien dit (ook) over- was onderkend. Vertraging en controleren door een jurist om
heidsinstanties zijn (aanbesteden- hoge kosten zijn daarvan vaak het zeker te stellen dat de daarin ver-
de diensten) en vermoed wordt gevolg, terwijl een geringe inspan- woorde conclusies ook tijdens een
dat de waarde van de te verlenen ning in het voortraject vaak veel gerechtelijke procedure de toets
opdrachten de toepasselijke drem- ellende voorkomt. der kritiek kunnen doorstaan.
pelwaardes overschrijdt, dan kan Erg actueel in dit kader zijn de
een aanbestedingsplicht in het activiteiten van lokale en natio- Toepassing: Controleren
verschiet liggen. Dit heeft gevol- nale milieuorganisaties. Zonder Op gezette tijden dient de actu-
aliteit en de voortgang van het
strategisch plan te worden ge-
toetst. Soms zijn vanuit technisch
perspectief aanpassingen in het
ontwerp noodzakelijk die een aan-
zienlijke impact kunnen hebben
op de toepassing van het aanbe-
stedingsrecht (drempelwaarde nu
toch overschreden), het bestuurs-
recht (als gevolg van de ontdek-
king van de steenmarter is nu een
RQWKHIÀQJ RS JURQG YDQ GH )ORUD
en Faunawet noodzakelijk) of het
contractenrecht (de gecontracteer-
de aannemer slaagt er niet in zijn
afspraken na te komen waardoor
actie is vereist).
7RHSDVVLQJ %LMVWXUHQ
Afgezien van de aanvraag van
gen voor de toezeggingen die aan iets af te willen doen aan het be- een nieuwe vergunning of onthef-
verschillende partijen kunnen lang van dergelijke organisaties, ÀQJ NDQ KHW QRRG]DNHOLMN ]LMQ RP
worden gedaan. wordt niet zelden een principiële ook bij te sturen in de contractu-
insteek gekozen bij de uitvoering ele of de aanbestedingsrechtelijke
Toepassing: Uitvoeren van projecten. Men is voor of te- sfeer. Ook hierbij geldt weer dat
Nadat de keuze is gemaakt voor gen, en als men tegen is, dan wor- iedere aanpassing of wijziging in
de wijze van uitvoering kan het den alle middelen ingezet om dat een aspect van het ABC-model
ABC-model worden gebruikt om doel te bereiken, waarbij procedu- hoogstwaarschijnlijk weer gevol-
de juridische strategie te bepalen rele missers of onvolledige des- gen heeft voor een of beide andere
en vast te leggen. Deze strategie kundigenrapporten een dankbaar aspecten.
geeft handvaten voor het bepalen middel zijn om menig project te
van de onderdelen en momenten torpederen. Dat betekent dat bij Conclusie
waarop een juridische bijdrage ecologische gevoeligheden (de Juridisch projectmanagement
nodig is en op welke manier be- “B” van het ABC-model), een con- voorkomt vertragingen en on-
langhebbenden en betrokkenen bij sequente en weldoordachte lijn voorziene kosten. Het ABC-model
het project worden benaderd. moet worden gekozen en gehand- is een handig hulpmiddel om juri-
Het belang van een doordachte haafd om de gemaakte keuzes te dische risico’s in kaart te brengen
juridische strategie kan ik niet motiveren en op een goede manier en te beheersen.
24 - ConcepTueel apr. 2010

8. Toe aan een paar
‘once in a lifetime’
projecten?
R U I M D E N K E N D
Bij AT Osborne zijn grote projecten we alle disciplines in huis. Van pro- Topwerkgever
vrijwel dagelijks werk. In een team cesmanagers, juristen tot financieel AT Osborne wordt gewaardeerd
werk je aan belangrijke maatschap- experts. Specialisten met een brede als topwerkgever. De werksfeer en
pelijke en politieke thema’s. Van de blik die buiten de gebaande paden vrijheid in het werk scoren hoog.
Zuidas en de A2 tot het Rijksmuseum. durven denken. Als jij die vrijheid ook ambieert
Het AT Osborne Ontwikkelingsfonds en kunt koppelen aan een sterk
Brede blik en de AT Osborne Academy bieden verantwoordelijkheidsgevoel, willen
AT Osborne werkt aan oplossingen ruimte voor research en develop- we graag met je praten.
voor ruimtelijke vraagstukken. Met ment en dragen bij aan state of the Kijk op www.atosborne.nl voor
150 consultants en managers hebben art adviezen. actuele kansen.
AT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs Huisvesting Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling Milieu