Parecer conselho fiscal 26-02-2014

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Parecer conselho fiscal 26-02-2014

  1. 1. Jorge Daniel Roitman Advogado 1 Rio de Janeiro, 26 de Fevereiro de 2014 Ao Condomínio Arena Park Av. Dom Helder Câmara, 6001, Pilares, Rio de Janeiro, RJ. A/C Conselho Fiscal Conforme solicitado pelo Conselheiro Fiscal Arthur Brasileiro através de e-mail, e, devidamente autorizado pelo Síndico, André Luiz Peixoto Sibanto, que anuiu expressamente com o pagamento pelo Condomínio dos respectivos honorários advocatícios, vimos pela presente apresentar-lhes o Parecer Jurídico com base na consulta formulada: A Consulta “Prezado Jorge Roitman, reformulo minha questão: O Regimento Interno, que regula e sana o entendimento da nossa comunidade, devidamente aprovado em assembleia, e amparando inclusive as ações do atual gestor, apresenta em seu corpo o ítem 18.10 onde transcrevo: "O síndico que deixou de prestar conta em assembleia, se fraudou ou tentou fraudar o condomínio ou que não teve suas contas aprovadas não poderão se candidatar novamente aos cargos de síndico, subsíndico ou conselheiro." Diante do exposto, à luz do caso concreto, solicito parecer sobre a inelegibilidade do atual síndico sr Sibanto. “ Parecer Jurídico A normatização do condomínio edilício, que emergira da necessidade de serem reguladas as edificações construídas sob forma de unidades isoladas entre si, em unidade imobiliária de maior abrangência, tem no Código Civil vigente sua expressão mais ampla, dedicando-lhe a esse instituto jurídico um capítulo exclusivo, notadamente, o Capítulo VII, do Título III, Livro III. O artigo 1334, V, do Código Civil Brasileiro, dispõe que, além das cláusulas referidas no artigo 1332, e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará, .... V. o regimento interno. A Convenção do Condomínio Arena Park disciplina em seu Capítulo 1, notadamente, no item 1.1. que “o Condomínio reger-se-á de acordo com a legislação vigente e com as normas desta Convenção ...” dedicando o Capítulo 6 para reger a matéria pertinente às Assembléias Gerais. Dispõe a Convenção do Condomínio no item 6.23, que a assembleia geral será ordinária quando tiver por objetivo as matérias previstas no item 6.25, entre as quais, figura no seu inciso “I) deliberar sobre as contas do síndico, examinar, discutir e votar as demonstrações financeiras por ele apresentadas;”. Prevê também a Convenção Condominial, no item 6.26, que o síndico deverá remeter aos condôminos até 05 (cinco) dias antes da data marcada para a realização da assembleia geral ordinária, o relatório da sua administração e os principais fatos administrativos do período de
  2. 2. Jorge Daniel Roitman Advogado 2 seu mandato, as cópias das demonstrações financeiras, e a proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia. O rito da assembleia geral ordinária, prevê que, se requerido por qualquer condômino, seja feita a leitura dos documentos acima referidos e do parecer do conselho fiscal, para o fim de serem submetidos pela mesa à discussão e votação. Determina o item 6.31 da Convenção, que “ a aprovação, sem reserva, das demonstrações financeiras e das contas exonerará de responsabilidade o síndico, salvo se essa aprovação resultar de erro, dolo, simulação, fraude, coação ou qualquer outro vício capaz de anular tal manifestação de vontade.” O Regimento Interno Geral, está inserido na Convenção do Condomínio ao qual reserva todo o Capítulo 13 – DOS DIREITOS E DEVERES (REGIMENTO INTERNO GERAL), sendo que no item 13.3, dispõe que “ Constituem deveres dos condôminos: a) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observância das disposições contidas na lei, na convenção, no regimento interno e nos eventuais demais regulamentos internos;...” Foi implementada a minuta do Regimento Interno fulcrada no item 2.3 da Convenção Condominial, que dispõe, verbis: “2.3. O funcionamento e a utilização das instalações e dependências de uso comum poderão ser objeto de regulamentos próprios, complementares ao Regimento Interno Geral em que consiste o Capítulo 13 desta Convenção, a serem elaborados, postos em vigor e eventualmente modificados pelo síndico, ouvido o conselho fiscal.” (grifamos) Observa-se no dispositivo acima transcrito, que a função e o objetivo do Regimento Interno nele previsto centra-se na regulamentação do “funcionamento e a utilização das instalações e dependências de uso comum”, não prevendo, como se vê, a regulamentação das condições de reeleição do síndico, nem mesmo a regulamentação do item 7.1 da Convenção do Condomínio, verbis: 7.1. O Condomínio será administrado sob a responsabilidade legal de um síndico, condômino ou não, pessoa física ou jurídica, eleito em assembleia geral ordinária, com mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito” (grifamos) Dessa forma, dispondo, de forma clara e objetiva, os limites dos objetivos do Regimento Interno disposto no item 2.3 da Convenção do Condomínio, cabe indagar se o referido Regimento poderia adentrar na tarefa de regulamentar condições relativas à reeleição do síndico. Eis o preâmbulo do referido Regimento Interno, verbis: Regimento Interno do CONDOMÍNIO ARENA PARK em vigor de acordo com os artigos 2.3 e 2.3.1 da Convenção, devendo ser deliberado em Assembléia Geral Ordinária. REGIMENTO INTERNO
  3. 3. Jorge Daniel Roitman Advogado 3 INTRODUÇÃO CONSIDERANDO os artigos 1.333 e 1.334 da Lei nº 10.406 de 2002 (Código Civil) e a Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre condomínios e incorporações, o qual determina a feitura da Convenção e Regimento interno dos condomínios; CONSIDERANDO os termos da Convenção do Condomínio Arena Park; CONSIDERANDO que tal Regimento Interno é obrigatório para o proprietário da unidade autônoma, promitente comprador, cessionário e promitente cessionário e locatário, atual e futuro, como para qualquer ocupante da unidade autônoma; CONSIDERANDO a vivência em comunidade e o interesse geral em prol de uma vida solidária e que assegure o bem estar de todos; Os CONDÔMINOS do CONDOMÍNIO ARENA PARK aprovam o seguinte Regimento Interno, em Assembléia Geral Ordinária realizada em 10 de março de 2012 soberana e regularmente convocada para tal fim e observando os ditames da Lei. ... Emerge da fórmula prevista na convenção do condomínio, que a adequada e pertinente implantação do Regimento Interno não deveria reger condições estranhas aos objetivos que lhe foram reservados. Entretanto, a possível candidatura à reeleição do síndico, é o cerne do tema posto pela consulta. Resta por se aferir, se é cabível a candidatura à reeleição de síndico que não tenha suas contas aprovadas, e se é válida e aplicável a disposição regimental estatuída no item 18.10 do Regimento Interno, verbis: “18.10. O síndico que deixou de prestar conta em Assembleia, se fraudou ou tentou fraudar o condomínio ou que não teve suas contas aprovadas não poderão se candidatar novamente aos cargos de síndico, subsíndico ou conselheiro.” Como salientado, infere-se da referida disposição legal, que a convenção do condomínio, ao elencar as matérias a serem debatidas por meio de assembléia geral ordinária, expressamente, assentara a hipótese de reeleição do síndico, consoante se afere do que está amalgamado de forma textual na cláusula “7.1. O Condomínio será administrado sob a responsabilidade legal de um síndico, condômino ou não, pessoa física ou jurídica, eleito em assembléia geral ordinária, com mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito.” Nesse escopo, tratando-se o Regimento Interno do Condomínio, de um regulamento que complementa e regulamenta as disposições convencionais, com as quais obviamente não deve conflitar, independentemente de ter sido ou não aprovado pela assembleia geral, deve se perquirir se a Convenção do Condomínio outorgou ao referido Regimento Interno atribuições para regulamentar a matéria relativa à eleição ou reeleição do síndico.
  4. 4. Jorge Daniel Roitman Advogado 4 Isso porque, não se mostra suficiente a inclusão no Regimento Interno do Condomínio, de cláusula cujo objeto não seja aquele previsto pela norma convencional instituidora do referido regulamento. Não fosse assim, mostrar-se-ia inadmissível, e injurídico, que a assembleia geral pudesse alterar ou mesmo aprovar o Regimento Interno, sem a observância do “quorum” determinado pelo item 6.33, II, da Convenção Condominial, verbis: “6.33. O seguinte “quorum”” qualificado é necessário para aprovação das matérias abaixo enumeradas: ...; II) 2/3 (dois terços) da totalidade dos votos, inclusive os dos condôminos não quites com o Condomínio, para alterações da Convenção e Regimento Interno; ...”(grifamos) Nesse escopo, resta evidente que o item 18.10 incluído no intitulado Regimento Interno regula matéria estranha à estatuída pela Convenção Condominial ao regulamento do funcionamento e a utilização das instalações e dependências de uso comum, pois somente estes poderão ser objeto de regulamento próprio. Caso não fosse esse o entendimento, tornar-se-ia letra morta a última parte do inciso II do item 6.33 da Convenção do Condomínio. Inobstante tenha sido aprovado pela assembléia geral ordinária realizada em 10 de Março de 2012, resta evidente que no que tange ao item 18.10 incluído no Regimento Interno, a referida aprovação não faz com que a referida norma passe a ostentar jurídicos efeitos. Nesse diapasão, dispõe o artigo 166 do Código Civil, que “ é nulo o negócio jurídico quando: ...IV – não revestir a forma prescrita em lei;; V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;...”. Referindo-se à denominada teoria das nulidades, o Mestre Gustavo Tepedino, ensina que “ No plano da validade, será necessário verificar se o conteúdo da declaração de vontade contém os requisitos exigidos pelo ordenamento. A declaração negocial só será válida se preenchidos determinados requisitos de validade.” (in Código Civil Interpretado Conforme a Constituição da República, Vol. I, Ed. Renovar, pág. 312). Deflui do exposto, que, mesmo que a intenção da assembleia geral possa ser a de revisar e eventualmente alterar e até incluir os itens previstos no Regimento Interno cuja instituição tem por base o item 2.3. da Convenção do Condomínio, certo é que ao referido Regimento Interno não lhe foi outorgada a atribuição pelo dispositivo convencional citado, para regulamentar matéria relativa ao Capítulo 7 da Convenção do Condomínio. A jurisprudência tem admitido que, em regra, o regimento interno do condomínio tem por objeto as normas que disciplinam o uso das partes comuns e o funcionamento do condomínio, mas, pode também servir para alargar a abrangência dos dispositivos convencionais desde que tal regulamentação não represente alteração da Convenção do Condomínio, verbis: 0088627-60.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO DES. CARLOS JOSE MARTINS GOMES - Julgamento: 09/06/2011 - DECIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONDOMINIO DE EDIFICIO REGIMENTO INTERNO QUORUM ESPECIAL DE DELIBERACAO
  5. 5. Jorge Daniel Roitman Advogado 5 DESNECESSIDADE LEI N. 10931, DE 2004 Ementa: Ação objetivando a cobrança pelo uso indevido de vaga de garagem em condomínio residencial. Regras inscritas na Convenção de Condomínio. Regimento Interno do Condomínio que não representa alteração na Convenção, mas mera regulamentação dos seus ditames, e que por isso mesmo não necessita de "quorum" especial de 2/3 para a sua aprovação, devendo ficar aceita a aprovação efetivada por ¼ dos proprietários. Aplicação da regra geral do art. 1.352 do Código Civil, com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931/2004. Recurso a que nego seguimento. Analisando tais disposições, e o posicionamento da jurisprudência, é forçoso se concluir pela invalidade do dispositivo regimental constante no item 18.10, uma vez que o Regimento Interno disposto pelo item 2.3 da Convenção, tem por objeto regulamentar, através da criação de normas específicas, questões condominiais do dia a dia dos condôminos, como horário de funcionamento das áreas de lazer, utilização de elevadores, e horário de mudança. Insta esclarecer, que o regimento interno tem por objeto as questões regulamentadoras dos dispositivos convencionais. Questões de menor relevância, para facilitar sua modificação pela assembleia geral, foram relegadas pela lei a regulamentos específicos. Para tais questões não essenciais, mas que podem ser objeto de litígio entre os condôminos, a Convenção do Condomínio previu a existência de um regimento interno, que, por sua natureza deve ser mutável e variar de acordo com as necessidades preementes dos condôminos. O valor que se cobra pelo uso do salão de festas, certamente não é regra que deva estar prevista na convenção, mas sim no regimento interno. Assim, também, as funções do zelador, o horário em que os moradores poderão fazer obras nas suas unidades, como retirar o entulho do prédio, dentre outros. Exatamente em razão da mutabilidade que deve ser inerente ao Regimento Interno, o quorum de 2/3 exigido pela Convenção do Condomínio para a sua alteração seria considerado excessivamente alto. Com a instituição do regulamento previsto no item 2.3 da Convenção, afasta-se o quorum especial, e este Regimento Interno pode ser alterado, em Assembléia, por maioria dos condôminos presentes. Conclusão Das premissas alinhavadas, de conformidade com a consulta posta, e com os dispositivos que lhes conferem enquadramento legal, deflui a conclusão, de que o regulamento intitulado como “Regimento Interno” pelo item 2.3 da Convenção Condominial, não comporta a inclusão do item 18.10, nele erradamente inserido, pois encontra-se em desconformidade com o objeto almejado pela referida norma convencional, consistente na determinação das normas que disciplinam o funcionamento e a utilização das instalações e dependências de uso comum. Por tais razões, entendemos pela invalidade do referido dispositivo, É o Parecer. Dr. Jorge Daniel Roitman OABRJ: 119.735

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