Pārvaldīšanas cenas veidošanas principi un to ietekmējošie faktori/Baiba Pļaviņa, Latvijas namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācija (video - http://vimeo.com/35243681 vai youtube.com/siltinam). Prezentācija tika rādīta 2011.gada 19.oktobra seminārā „Pārvaldīšanas naudas plūsma un finanšu piesaiste daudzdzīvokļu māju renovācijai”.

1. Pārvaldīšanas cenas veidošanas
principi un to ietekmējošie faktori
Baiba Pļaviņa,
Mg.oec.
Latvijas namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācija
Seminārs“ Pārvaldīšanas naudas plūsma un finanšu piesaiste daudzdzīvokļu māju renovācijai”
Rīga 2011. gada 19. oktobris

2. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
DAUDZDZĪVOKĻU DZĪVOJAMO MĀJU SKAITS
Pavisam Latvijā (3 un vairāk dzīvokļu)
40000
39512
39500 39323
39106
38933
39000
38583
38500 38300
Pavisam Latvijā
38000 37779
37528
37500
37000
36500
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
LR CSP dati

3. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Privatizācijā piedāvāto māju situācija uz
2010. gada 1. janvāri
30000
25000
20000
Māju skaits
15000
10000
5000
0
Visas dzīvojamās t.sk. 1 - dzīvokļa t.sk. 2 - dzīvokļa t.sk.
mājas daudzdzīvokļu
mājas
Privatizācijā piedāvāto māju skaits 29491 5783 2955 20753
Māju skaits, kuras nodotas apsaimniekošanā 9857 3672 1476 4709
Māju skaits, kuras nav nodotas apsaimniekošanā 19634 2111 1479 16044
VA/S Privatizācijas aģentūra dati

4. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Latvijas Republikas nozīmes pilsētu pašvaldību un valsts
dzīvojamo māju situācija uz 2010. gada
1. janvāri
6000
5000
4000
Māju skaits
3000 Kopā valdījumā valsts un pašvaldību mājas
Kopējais māju skaits, kuras nodotas
apsaimniekošanā
2000
Privatizācijā nenodoto māju skaits
1000
0
Pilsētas
LR CSP dati

5. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Valsts un pašvaldību dzīvojamais fonds uz
2010.gada 1.janvāri
Neprivatizētie
dzīvokļi
14% (70 216)
Privatizētie dzīvokļi
86% (431 327)
LR CSP dati

6. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
DAUDZDZĪVOKĻU DZĪVOJAMĀS MĀJAS
PĀRVALDĪŠANAS FORMAS
Lēmuma pieņēmējs Dzīvokļu
- dzīvokļu īpašnieku īpašnieku
kopsaluce kopība
Pārvaldnieks-
Fiziska Juridiska
deliģētā pārvaldīšanas DzīB DzīK
persona persons
uzdevuma veicējs

7. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Dzīvokļa īpašuma likums
• 15. panta 1. punktā ir noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir
pārvaldes institūcija dzīvojamā mājā
•Dzīvokļa īpašniekam ir pienākums pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības
pieņemtos lēmumus
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums
•5. panta 1. punkts, nosaka, ka dzīvokļu īpašnieks ir atbildīgs par
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšanu
•10. panta 1. punkts nosaka, ka Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas
darbības kopumā vai atsevišķu šā likuma 6.pantā noteikto pārvaldīšanas
darbību dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot veikt pārvaldniekam
(turpmāk — pārvaldīšanas uzdevums)

8. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma mērķis:
•nodrošināt dzīvojamo māju ekspluatāciju un uzturēšanu (fizisku
saglabāšanu visā to ekspluatācijas laikā) atbilstoši normatīvo aktu
prasībām
• veicināt dzīvojamo māju uzlabošanu visā to ekspluatācijas laikā
• nodrošināt ikvienas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesa
nepārtrauktību
•saglabāt un attīstīt dzīvojamo māju kā vides objektu estētiskās vērtības
un līdz ar to arī attiecīgās vides estētiskās vērtības
•dzīvojamo māju ekspluatācijas laikā novērst ar sabiedrības un vides
drošību saistītus riskus
•pilnveidot dzīvojamo māju pārvaldīšanā iesaistīto personu kvalifikāciju,
lai uzlabotu pārvaldīšanas darba organizāciju un efektivitāti

9. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka:
10. panta 2. punkts
•Dzīvojamās mājas īpašnieks uzdod pārvaldniekam pārvaldīšanas
uzdevumu, rakstveidā noslēdzot ar viņu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas
līgumu (turpmāk — pārvaldīšanas līgums). Dzīvokļu īpašnieki
pārvaldīšanas līgumu slēdz saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības
lēmumu, kas pieņemts likumā par dzīvokļa īpašumu noteiktajā kārtībā.
Noslēgtais pārvaldīšanas līgums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam

10. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
LĒMUMA PIEŅEMŠANAS ALGORITMS
Dzīvokļu īpašnieku kopība
Lēmuma pieņemšana kopsapulcē Lēmuma pieņemšana nesasaucot dzīvokļu īpašnieku
kopsapulci (anketēšana).
Kopsapulce sasaukta Kopsapulce sasaukta Anketēšana notiek Anketēšana nenotiek
ievērojot normatīvos aktus neievērojot normatīvos saskaņā ar normatīvajiem saskaņā ar
aktus aktiem normatīvajiem aktiem
Ir ieradies kvorums Pieņem lēmumu
Nav ieradies kvorums Nevar pieņemt lēmumu
Tomēr pieņem lēmumu Lēmumu var apstrīdēt dzīvokļa
īpašnieks, ceļot prasību tiesā

11. Seminārs 2011. gada 19. oktobris
Kopsapulces norise 1
PLĀNOŠANA
Mērķu noteikšana; Iniciators
Darba kārtības noteikšana; ( dzīvokļu īpašnieks/i vai
Pārvaldnieks)
ORGANIZĒŠANA
Laika un vietas noteikšana; Organizators
Telpu organizēšana;
Uzaicinājuma teksta un ( dzīvokļu īpašnieks/i vai
Pārvaldnieks)
dokumentu sagatavošana;
Dzīvokļu īpašnieku saraksta sastādīšana;
Paziņojumu par kopsapulci nodošana
vai nosūtīšana;
Paziņojuma izlikšana uz mājas ziņojumu dēļa;
Pārvaldnieka informēšana par kopsapulci.

12. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Kopsapulces norise 2
SAPULCES VADĪŠANA
Dalībnieku reģistrācija;
Sapulces vadītājs,
Vadītāja un protokolētāja ievēlēšana; protokolētājs, balsu
Darba kārtības apstiprināšana; skaitītājs
Debates;
Lēmumu pieņemšana;
Sapulces protokola noformēšana
un parakstīšana;
KONTROLE
Lēmumu paziņošana; Sapulces vadītājs
Kontrole. ( dzīvokļu īpašnieks/i vai
Pārvaldnieks)

13. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
•Pārvaldīšanas uzdevums, kas tiek pieņemts dzīvokļu īpašnieku
kopsapulcē par veicamajām darbībām un periodiskumu
- cenu būtiski var ietekmēt pakalpojuma grozā iekļautie pakalpojuma veidi, to
darbības periodiskums, komunikāciju un konstrukciju stāvoklis
•LR normatīvā bāze
•Valdības lēmumi
•Pārvaldīšanas pakalpojuma izmaksu situācija tirgū
•Dzīvojamās mājas īpašnieku maksātspēja
- pārvaldīšanas maksa veidojas pēc noteikta aprēķinu algoritmu, ko nosaka likumi, MK
noteikumi un noslēgtais pārvaldīšanas līgums, kurā ir atrunāts un noteikts pārvaldīšanas
uzdevums

14. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
LR NORMATĪVĀ BĀZE PĀRVALDĪŠANAS
CENAS VEIDOŠANAI
MK
noteikumi
Nr. 1014
(ieteikuma
forma)
Pašvaldību MK
sasitošie noteikumi
noteikumi Nr. 907
Dzīvojamo
māju Cenu MK
noteikumi
pārvaldīšana
likums veidošana Nr. 905
Dzīvokļa MK
īpašuma noteikumi
likums Nr. 906
MK
noteikumi
Nr. 908

15. Seminārs 2011. gada 19. oktobris
Dzīvojamās mājas renovācijas un restaurācijas
darbu plāna un organizēšanas procedūra
Vizuālā apsekošana
veic pārvaldnieks saskaņā ar uzdoto pārvaldīšanas uzdevumu
Tehniskā apsekošana
ja pēc vizuālās vai tehniskās apsekošanas ir redzami būtiski bojājumi, īpašniekiem ir jāpieņem lēmums par padziļinātākas ekspertīzes
veikšanu
Sertificēts speciālists sastāda apsekošanas atzinumu
ja ir neapmierinošs atzinums, tad dzīvokļu īpašnieki uzdod pārvaldniekam uzdevumu
Pārvaldnieks sastāda:
finanšu tāmi renovācijas vai restaurācijas darbiem; piedāvājumu par finansēšanas avotiem
Ja tāmi īpašnieki apstiprina, tad Pārvaldnieks sastāda:
budžeta projektu un pārvaldīšanas darba uzdevumu
Dzīvokļu īpašnieku LĒMUMS:
pārvaldīšanas darbu plānu un budžeta projektu
LĒMUMA rezultāts:
ja JĀ, tad pārvaldnieks rīkojas saskaņā ar pieņemto lēmumu ja NĒ, tad īpašnieki uzņemas atbildību par risku

16. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Dzīvokļa īpašuma uzturēšanas izmaksas
Kopīpašuma esošās
Izdevumi
Komunālie daļas uzturēšana
dzīvokļa
paklapojumi (Obligāti veicamās
uzturēšanai
darbības)
Dzīvojamās mājas uzturēšana:
elektrība
Siltumenerģija
dzīvoklī
• dzīvojamās mājas sanitārā apkope
• apkures, aukstā ūdesns un kanalizācijas nodrošināšana
• sadzīves atkritumu izvešana
gāze dzīvoklī Karstais ūdens • dzīvojamās mājas iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā
apkope un kārtējais remonts
• dzīvojamajai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību
nodrošināšana
fiksētais Aukstais ūdens un
• dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību
telefons kanalizācija izpildes nodrošināšana
Elektroenerģija Pārvaldīšanas darba plānošana:
internets koplietošanas
telpās
• pārvaldīšanas darba plāna, tajā skaitā uzturēšanai nepieciešamo
pasākumu plāna sagatavošana
• 'attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošana
kabeļtelevīzija Lifts • finanšu uzskaites organizēšana
• dzīvojamās mājas lietas vešana
• līguma par piesaistītā zemes gabala lietošanas līguma slēgšana
• informācijas sniegšanas valsts un pašvaldību institūcijām
Zemes nodoklis Zemes nomas maksa
Citi pakalpojumi,
Dzīvokļa kuri atbilst mājas
apdrošināsana konstrukcijai un
komunikācijām
Citi izdevumi,
ko izvēlas
dzīvokļa
īpašnieks

17. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
FORMULA
pārvaldīšanas cenas noteikšanai
Iaps = 1/12 × (Iu/ Plm)*
• kur Iaps – dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumi (lati
mēnesī par dzīvokļu īpašumu kopējās platības kvadrātmetru)
• Iu – dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas izdevumi saskaņā ar tāmi,
kurā pārvaldnieks ietver šo noteikumu 1. pielikumā iekļautās pozīcijas
• Plm – dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašumu kopējā platība (m²)
* Saskaņā ar MK noteikumi Nr.1014 «Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas
pārvaldīšanu un apsaimniekošanu”

18. Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
Cenas noteikšanas process
Cenas
noteikšanas Izmaksu datu Pieprasījuma
mērķu vākšana novērtēšana
noskaidrošana
Faktiskās cenas Cenas stratēģijas Konkurences
noteikšana izvēle pētīšana

19. PALDIES PAR UZMANĪBU!
Seminārs, 2011. gada 19. oktobris
JAUTĀJUMI