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Superior Tribunal de Justiça                  LITISPENDÊNCIA. EXECUÇÃO ANTERIOR JULGADA EXTINTA                  SEM ANÁLI...
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Execucao extrajudicial legitimidade

  1. 1. Superior Tribunal de JustiçaRECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4)RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIOREPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTEADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDAADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI RELATÓRIO Cuida-se de recurso especial interposto por LÍDIA MOREIRAMUND - ESPÓLIO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" daConstituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de SantaCatarina. Ação: embargos do devedor, opostos pelo recorrente, em face deexecução de título extrajudicial ajuizada pela ADMINISTRADORA DEIMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA, em desfavor do recorrente. A ação de execução está fundada em contrato de locação firmadoentre Hermano Beilke Viana – locador, e Alberto Knolsein – locatário, eafiançado por Lídia Moreira Mund, já falecida e, portanto, substituída peloespólio. Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido, para reconhecera validade da fiança e excluir do valor da execução todas as rubricas acessórias(água, energia elétrica, IPTU), mantendo-se apenas o valor referente aos aluguéis. Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrente,nos termos da seguinte ementa: EMBARGOS À EXECUÇÃO. AVENTADA ILEGITIMIDADE AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA PROPOR EXECUÇÃO DE ALUGUERES. PODERES CONFERIDOS À EXEQUENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 1 de 7
  2. 2. Superior Tribunal de Justiça LITISPENDÊNCIA. EXECUÇÃO ANTERIOR JULGADA EXTINTA SEM ANÁLISE DO MÉRITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. DESNECESSIDADE. PROVAS NOS AUTOS SUFICIENTES À FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. RAZÕES RECURSAIS INFUNDADAS. APELO DESPROVIDO. "É parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário, a empresa imobiliária investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo, a fim de receber valores oriundos de contrato de locação." (AI n. 02.016903-5, de Blumenau, Rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben). "A teor do disposto no artigo 301, §3º, do CPC, existe litispendência quando se repete a ação que está em curso. Para se configurar a litispendência, é necessária a existência da tríplice identidade prevista no §2º do artigo 302 do CPC, ou seja, que a ação tenha as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido da outra demanda. Dentro desta concepção, não ocorre litispendência quando se trata de ações com pedidos distintos." (STJ, REsp n. 399.892/MG, Rel. Min. Garcia Vieira). O princípio da livre apreciação da prova, vigente no ordenamento jurídico pátrio (art. 131 do CPC), outorga ao juiz o poder de examinar livremente os elementos probatórios que lhe são apresentados, sendo-lhe não apenas facultado, como também altamente aconselhável, à luz dos princípios da economia e da celeridade processuais, proceder ao julgamento tão logo constem dos autos elementos suficientes para a formação de seu convencimento. (e-STJ fl. 100) Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foramrejeitados. Recurso Especial: alega violação dos arts. 6º e 389, II, do CPC, bemcom dissídio jurisprudencial. Argumenta que a administradora de imóveis não éparte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, os quaiscompõem o patrimônio do devedor. Assevera que houve cerceamento de defesa,tendo em vista o indeferimento da prova pericial. Juízo Prévio de Admissibilidade: O Tribunal de origem admitiu oRecurso Especial, determinando a subida dos autos ao STJ. É o relatório.Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 2 de 7
  3. 3. Superior Tribunal de JustiçaRECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4)RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHIRECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIOREPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTEADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDAADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI VOTO I – Delimitação da controvérsia Cinge-se a controvérsia a examinar a legitimidade ativa daadministradora de imóveis para postular, em nome próprio, os aluguéisinadimplidos. O Tribunal de origem assim se manifestou sobre a preliminar deilegitimidade suscitada pela recorrente: Quanto à aventada ilegitimidade ativa ad causam , tem-se que os documentos juntados às fls. 4/6 dos autos da execução em apenso são suficientes para afastar essa preliminar. Além disso, o embargante, em suas argumentações, em momento algum nega a existência do contrato particular de locação de imóvel no qual a imobiliária atua como representante do proprietário do bem. Com efeito, consoante se infere do mandato firmado entre o proprietário, Sr. Hermano Beilke Viana, e a apelada, possui essa, em relação ao imóvel locado, cujo fiador é o apelante, poderes para "tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas ad e extra Judicia, possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (fl. 20 dos presentes autos, com grifos no original). Não pairam dúvidas, portanto, de que o imóvel permanecia sob aDocumento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 3 de 7
  4. 4. Superior Tribunal de Justiça administração e os cuidados da imobiliária durante a vigência do contrato de fl. 6. Como bem destacou o MM. Magistrado a quo, "À exequente, conforme a procuração que consta à fl. 5 dos autos da execução, foram atribuídos poderes especiais, para que constituísse Advogado para buscar em Juízo a satisfação de créditos decorrentes do contrato locativo" (fl. 55). É da essência do mandato que uma pessoa seja "investida de poderes por outra, com o objetivo de, em seu nome, praticar atos jurídicos ou administrar interesses. É o conceito que se extrai do art. 1.288 do Código Civil (de 1916): Opera-se o mandato, quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses" (in RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 471). (...) Dessa feita, conquanto tenha intervindo na celebração do pacto locatício em apreço, porque constituída administradora do imóvel locado, resta inquestionável a legitimidade da imobiliária para figurar no pólo ativo da demanda executória, atuando na qualidade de representante do proprietário. (e-STJ fls. 102/104) O recorrente afirma que o acórdão recorrido violou o art. 6º do CPC,porque a imobiliária, como representante do locador, não poderia pleitear, emnome próprio, os aluguéis inadimplidos, que compõem o patrimônio doproprietário. II. Legitimidade Ativa A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/1991. Ocontrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação emdinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de imóvel, ésinalagmático, firmado entre locador e locatário. Significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmadacom a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária,que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências devontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local depagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 4 de 7
  5. 5. Superior Tribunal de Justiça A dúvida surgida nesse recurso consiste em dizer se essaintermediação, por si só, outorga à imobiliária legitimidade para ajuizar, em seunome, ação de execução de aluguéis em face do locatário e dos fiadores. Quanto ao ponto, merece consideração prévia a contextualização daposição do intermediário na relação contratual subjacente e seus reflexosprocessuais. O contrato de administração de imóveis tem lugar quando oproprietário, mediante mandato ou autorização, outorga a outrem a gestão deimóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários,mediante contraprestação em dinheiro. A procuração é, portanto, o principal instrumento da administraçãoimobiliária. Nela estão especificadas a designação e a extensão dos poderesconferidos pelo mandante ao mandatário para o desempenho de sua função. Na hipótese em análise, para a execução desse ofício, o proprietáriodo imóvel outorgou poderes à imobiliária recorrida, para: "tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas ad e extra Judicia, possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (e-STJ fls. 102/103) Conclui-se que a recorrida fora constituída pelo locador, Sr. HermanoBeilke Viana, mediante instrumento de procuração, como sua mandatária para aprática de atos de administração em geral de imóvel, sendo-lhe outorgadospoderes para, inclusive, ajuizar ações em que o outorgante tenha interesse e queversem sobre o referido imóvel. Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que aDocumento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 5 de 7
  6. 6. Superior Tribunal de Justiçaimobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação decobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatárioou fiadores, em nome do locador. A dúvida existe com relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar,em seu nome, ação de execução de aluguéis inadimplidos. Isso porque o Código de Processo Civil estabelece que não é possívelpleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo as exceções estabelecidas em lei(art. 6º). A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direitomaterial. Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos,denominados substitutos processuais. A substituição processual somente poderá se aperfeiçoar nos termosdefinidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediantedisposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto. Ocorre que a legislação infraconstitucional, em especial a Lei8.245/91, não garante à administradora de imóveis legitimidade para substituirprocessualmente o locador. A administradora de imóveis é apenas representante do proprietário, enão substituta processual, legitimada para executar obrigações e encargosderivados de contrato de locação. A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto decolocá-la no lugar do próprio locador. Isso, mesmo que a intermediação contratualse dê apenas com a imobiliária, sem que as partes – locador e locatário – sequertenham contato pessoal. Fenece, então, legitimidade à administradora de imóveis. Por essa razão, não sendo a recorrida titular da pretensão deduzidaem juízo, uma vez que o contrato de locação foi entabulado entre HERMANOBEILKE VIANA, proprietário do imóvel e a locatária, afiançada por LÍDIAMOREIRA MUND, deve ser reconhecida como carecedora de ação, por lhe faltarDocumento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 6 de 7
  7. 7. Superior Tribunal de Justiçauma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito. Há, por todo o exposto, violação do art. 6º CPC, fato a justificar oprovimento do Recurso Especial. Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, paracassar o acórdão recorrido e extinguir o processo, sem resolução do mérito, nostermos do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade ativa da agravada. Condeno a recorrida ao pagamento das custas processuais e doshonorários advocatícios, mantidos quanto a estes o valor fixado pelo Juízo de 1ºgrau de jurisdição.Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 7 de 7

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