2. Daftar Isi
1. Prosedur untuk beli rumah di Amerika Serikat.
2. Persyaratan Pinjaman dari HSBC untuk pembeli asing.
3. Surat kepemilikan property di Amerika Serikat.
4. 5 Alasan untuk investasi real estate di Amerika Serikat sekarang.
5. Pertanyaan dan jawaban untuk investasi properti di Amerika
Serikat.
6. Contact Info.
4. Konsultasi Pertama
• Menentukan kebutuhan dari pembeli
• Diskusi finansial untuk pembelian properti.
Diskusi mengenai pinjaman(jika diperlukan)
• Diskusi untuk mendapatkan surat refrensi dari
bank untuk pinjaman(Loan-pre approval letter)
Mencari Rumah yang Ideal
• Saya akan preview property dan mencari
rumah/apartmen sesuai kebutuhan pembeli.
Mengajukan Penawaran
• Review kontrak pembelian dengan pembeli.
• Mempersiapkan dana untuk initial deposit jika
offernya di terima.
Negosiasi Penawaran
• Agent akan negosiasi dengan pihak agent
penjual sesuai dengan keadaan market
sekarang.
6. Buka File/Escrow di Notaris/Title Company.
Hari 1 • Deposit pertama dikirim ke Notaris.
• Notaris akan order inial surat kepemilikan rumah.
Loan Dokumen dikirim ke bank.
Inspeksi Rumah dan Dokumen
• Inspeksi Rumah.
• Review Dokumen Rumah.
Asuransi rumah dan surat komitmen pinjaman
dari bank di berikan kepada notaris dan
penjual.
Remove contingencies(Mengirim surat
pernyataan kepada penjual bahwa pembeli
Day 17 sudah inspeksi rumah dan dokumen).
• Penjual bisa menyimpan deposit setelah pembeli
remove contingencies.
7. Tanda tangan dokumen pinjaman dan surat
ganti nama rumah.
Bank akan review dokumen dan kirim dana ke
notaris.
Day 30
Notaris akan ganti nama kepemilikan rumah
di kantor City Hall.
8. Dokumen yang di perlukan untuk
membuat offer
• Kontrak untuk penawaran.
• Surat pre-approval dari bank untuk pinjaman
rumah.
• Bank statement yang menunjukan dana untuk
downpayment dan biaya ganti nama.
• Copy dari check untuk deposit pertama.
9. THE BUYING PROCESS
STEP ONE
Find “Ideal” Home &
Initial Consultation Home Shopping
Loan Pre-Approval * Tour properties that you consider Make Offer
* Define Agency Relationship * Discuss appropriate strategies with
* Obtain Loan Pre-Approval Letter and “ideal” home while learning
* Determine needs and wants agent and make a reasonable offer
from Lender (not a pre-qualification) about current market values
* Discuss financial qualifications * Review blank Contract
* Set up Email Notification System
* Prepare money deposit
STEP TWO
Inspections and Disclosures Submit Home Information
* Buyer’s approval of Transfer, Present & Negotiate Offer
Disclosure Statement, Preliminary * Let your agent negotiate & make the offer at to Lender
Title Report the best price possible. * Submit home particulars to lender to complete
* Physical & Pest Inspections the loan process
Renegotiate Price Open Escrow Underwriting and Appraisal
* Escrow officer will order Preliminary Title * Underwriter reviews files
* If critical issues are discovered during due
Report and send copies * Appraisal is ordered by lender
diligence, renegotiate the price!
* Your money is deposited into Escrow Account
Review Title
* All Title Documents are searched and reviewed
Remove Contingencies
STEP THREE
Down Payment and
Home Insurance Sign Documents Record/Transfer Title &
* Select Home insurance company Loan Funding
and coverage
* Loan documents will go to the Title * Have a cashiers check for funds you Close of Escrow
Company are using for a down payment and * Deed is recorded by the County
* Give insurance agent escrow
* Sign loan documents and closing closing costs Recorders office
information to submit proof of
cost settlements * Lender sends to the Title Company * Get the keys to YOUR new home!
coverage
the funding for balance
10. PERSYARATAN PINJAMAN DARI HSBC UNTUK PEMBELI ASING
HSBC memiliki program pinjaman khusus untuk Pembeli Luar Negeri dengan pendapatan asing
atau tidak mempunyai kredit di Amerika Serikat. Beberapa pedoman umum program adalah
sebagai berikut:
Visa Klasifikasi:
Warga Negara Asing(Foreign National) memenuhi syarat untuk memiliki rumah kedua atau 1-2
unit properti investasi di Amerika Serikat. Persyaratan visa untuk pinjaman untuk Warga Negara
Asing adalah sebagai berikut:
• Pemegang Turis Visa untuk masuk ke Amerika Serikat atau,
• Visa Waiver Program (http://travel.state.gov/visatempvisitors_novisa_waiver.html)
Memungkinkan individual dari 36 negara untuk perjalanan ke AS untuk pariwisata atau
bisnis untuk masa tinggal 90 hari atau kurang tanpa memperoleh visa. Negara-negara lintas
batas Kanada dan Meksiko juga dapat memasukkan Amerika Serikat tanpa visa.
• Peminjam dengan kekebalan diplomatik yang tidak memenuhi syarat.
• visa F-1 siswa tidak memenuhi syarat.
Penghasilan:
• Untuk peminjam dengan penghasilan di luar Amerika Serikat, dibutuhkan surat dari
perusahaan tempat peminjam bekerja pada kop surat perusahaan. Surat tersebut harus
menunjukkan tanggal mulai kerja, jabatan, gaji tahunan selama dua tahun terakhir dan gaji
tahun ini sampai tanggal sekarang.
• Untuk peminjam yang wiraswasta, dibutuhkan surat dari akuntan atau pengacara peminjam di
atas kop surat perusahaan akuntan/pengacara. Surat tersebut harus menunjukkan jumlah tahun
selama peminjam telah berwiraswasta, "nama perusahaan", terletak di "lokasi negara", jabatan,
pendapatan yang diperoleh selama 2 tahun terakhir dan pendapatan untuk tahun ini
Aset:
• Mempertahankan setidaknya $ 100.000 deposito pribadi gabungan dan / atau keseimbangan
investasi yang akan "Premier" pelanggan kami..
• Buka Rekening HSBC Premier untuk auto-pembayaran ,diperlukan sebelum penutupan.
• Menyediakan dua bulan laporan bank atau surat referensi Bank.
Laporan Kredit Internasional (ICR):
• Jalankan ICR untuk verifikasi aset asing dan kewajiban
11. Premier Deluxe ARM(Adjustable Rate Mortgage) Program
(Premier account - deposito $ 100.000 diperlukan pada penutupan)
(US$ 1.500 kredit kepada peminjam pada saat closing)
Program Pinjaman Nasional Asing
1) Peminjam yang tidak memiliki kredit AS tapi dengan laporan kredit internasional
• 30% uang muka untuk jumlah pinjaman sampai dengan $ 1,5 juta (rumah/apartment untuk
tinggal)
• 40% uang muka untuk jumlah pinjaman dari $ 1,5 juta menjadi $ 3 juta (rumah/apartment
untuk tinggal)
• Investasi properti - 50% uang muka untuk jumlah pinjaman sampai dengan $ 1,5 juta
(1-2 unit saja), (tidak untuk apartment) (membutuhkan laporan keuangan bank dengan total 24-
bulan angsuran)
2) Peminjam yang tidak memiliki kredit AS dan tanpa laporan kredit internasional
• 40% uang muka untuk jumlah pinjaman sampai dengan$ 1,5 juta
• Investasi properti tidak diperbolehkan
3) Peminjam yang memegang visa kerja atau baru pindah ke AS atau baru memperoleh
kartu hijau dengan pendapatan asing dan laporan kredit internasional
• 25% uang muka untuk jumlah pinjaman sampai $ 1,5 juta (rumah/apartment untuk tinggal 1-2
unit)
• 40% uang muka untuk jumlah pinjaman dari $ 1,5 juta menjadi $ 3 juta (rumah/apartment
untuk tinggal,1-2 unit)
• 35% uang muka untuk jumlah pinjaman sampai $ 1,5 juta juta (rumah/apartment untuk
tinggal,3-4 unit)
4) Pembeli rumah yang membayar secara tunai untuk properti, bisa mendapatkan pinjaman
dalam kurun waktu hanya 6-bulan setelah ganti nama.
12. Contoh surat penghasilan:
(Please use company letter head)
March 10, 2011
To Whom It May Concern:
I herby confirm that Mr. John Smith is presently the Chairman of ABC Holding Inc.
Mr. Smith joined the company in 1997 and holds the title of Chairman since ________.
Mr. Smith has recently been transferred to our US operations since __________.
ABC Holding Inc. is an import/export company for toys and electronic goods.
Mr. Smith’s annual salary to perform this role is US$___________ per annum.
His 2008 Year-To-Date earnings is US $___________.
His 2007 annual income including bonus was US$____________.
His 2006 annual income including bonus was US$____________.
If you need further information, please feel free to contact me.
Regards,
Andy Lau
Title: HR Director
12345 Queens Road, 12th Floor.
Central, Hong Kong, SAR China.
13. Contoh surat bank:
Bank Letter Head
Date:
To Whom It May Concern:
This is to certify that (name) , Account Holder of
the following account(s), has been banking with us over years.
Information of the account(s), current balance and average balance are as
follows:-
Type of Date Balance Average Balance
Account Account Number Opened As of this date over last 2 months
XXXX Bank
..
Name & Title of Bank Officer
16. 89; ?;BC@A D 89; ?;BC@A D j9 ;9 ; BS @@LD??; j9 ;9 ; BS @@LD??;
:9 =@A;?D9; :9 =@A;?D9; DGIGIJK ; ; KM@I ?A ?
EG;?H DGIGIJK; EG;?H DGIGIJK; I =?M;GM?DHQ;A 9M; I =?M;GM?DHQ;A 9M;
F9;9 ;9 ; B F9;9 ;9 ; B A DKC@9@;G?F== K A DKC@9@;G?F== K
? ? F :
DGIGIJK ; ; KM@I
F
?A ?
:
A; LD??;A DK; A; LD??;A DK; CA ?M;KHD
@@ KM@II =?M
? F @@ KM@II =?M
? F @C@:@ MO L CA ?M;KHD
@C@:@ MO
L
C@9@N
GM?DO C@9@N
GM?DO
†„
17. ˆ
‡„„ PJ9@HCF9;KK?; PJ9@KM@DD=M PJ9@HCGI=GG?KU
?DK;G;?IQII ?; ??M; D;
KM;9; ?;BKM@ ;T GO
9AG:9 =@A; ?R ??U
9
9 ?DK;9 ; 9L@ ;
KM@DDG??U
9??M;@;T GO ;
G PJ9@HCGI=GG?KU9??M
?DK;9 ; 9L@ ;M@DD
G??U
@;T GO
GK
?MST G;@ ?U
DD; U ;9T GO
? A
55…
„‰ VF;AA ?;G;; ]??=M;9M;B ]M;;;H;F== KO
GHFRJ9@HDG H@; D;? K A; K?KKM?kA 9Ml
: U D9
DC@M;LUK?M;K; MU;9 ;K ;@G?;; VF;M@D;;?GG? M
?GG?U G;M;AHD K?GIM E?MIK GHK ??MKDC@M;;
? MU M =?F 9 9 D
: ]M;;;H;F== KO;GH
K?KKM?kA 9MlVF;
U D9 :
KM@D;;?GG? M=GG? 9;
9??MKDC@M;; 9L=?M
D
A;?;9 KK?;M@DO A ?I F=?MO
@H@ IQIIK ??M 9;A 9N
9 =GG? 9;;9aI
9L=?MK K?O
D K;9aI;K?=M?C?D:DG?
D K?O M; D;@DU;MM;
]U
F== K;@C@:JK ;KH;A
A 9MCA ?M; M @ MM;
: HL
D@KADKO
QQ@HC
‚
21. ˆ VUKHDA;ADDK9 VUKHDA
T G;L M;BC D?DA O T G;L M;B
@ @
C D?DA O
ADDK9
m M;AA ?DHQ;T G
AHFRJ9@;G??U
=GG? 9;9 ;A MAO
9L=?MGIF9@U
m M;AA ?DHQ;T G
AHFRJ9@;G??U
=GG? 9;9 ;A MAO
9L=?MGIF9@U
.
ˆ‡…
ˆ.…
VF;AA ?W
GHFRJ9@ D [A Q:9?;9;
9?GF;:A ? ?U A ?M; @ ; K?; nG;@C@:@T KDJ@M9F9?M
nG;@C@:@T KDJ@M9
C
KM@D; :;A Q:I FRJ9@JK A MM? F9?MA;M?;C ?A;
9??M=G;?F9??; AA ?; M ;H; A D9;BAH@DA D;@
H
? ? M ?U A ?M; @ ; K?;A D9;
C ? ? M
A;M?;C ?A; LD??;A DK;
BAH@DA D;@@ KM@II =?M
? F
DC@MU;:K;IQI G; AH@; UDQ@E?=K @LD??;A DK;GM?S9 ; C@9@GIDC@M;M@D;G9 M
?GG?:;DK KKU M?DJK;??; @ R ?KM@II =?M C@9@GI GM?S9 ;?GG?K ??MF9 A;
M9 U M F ; ; 9
A ?O
J9@ 9MNHMKIQI GW DC@M;M@D;G9 M;
G?; G; KKU; ?GG?K ??MF9 A;?
M 9 D 9 ;A Q:I?FC;C 9IGH
?F9??;?M A ;?MO
_KMM99:;
A9;?GFO F9??;?M A ;?MO
A Q:I?FC;C 9IGH
‚Šƒ.0
23. X@HD@JK;?A ;; X@HD@JK;?A ;; X@HD@F9GT K;K?BA M? X@HD@F9GT K;K?BA M?
FG?; UF=?G FG?; UF=?G FG?;G;F@ MU;@=;H; FG?;G;F@ MU;@=;H;
U U ?M
M99;;A 9JK ; M99;;A 9JK ; F== K; M; K?;A D9; F== K; M; K?;A D9;@
?GMKF==A ; M ?GMKF==A ; M A 9MJK J@M9F9?M A 9MJK J@M9F9?MA;
9 H 9 H : H M : H M
?M
25. M?AH@CA ?M
H;M?;@C@: M?AH@CA ?M;
H;M?;@C@: A;KI@A;AHDA DDA;
@_9 ?;B M;C ?;@
A _KI@A;AHDA DDA; LD??;
A9 ?;B M;C ?;@@ KM@I
?
FRJ9@O
AA ?D FRJ9@O
AA ?D @LD??;A DK;GM?D
?KM@II =?M C@9@O
F I =?M;GM?D
A DKC@9@O
F
†… 0
5 P9FRJ9@;?MS P9FRJ9@;?MS K; oC 9IGHA;9;C ?A; oC 9IGHA;9;C ?A;
;AA ?WIGH;
D ;AA ?WIGH;D A ;?M;BA ?DA D;@
D H
HDA;?;M@D;GDD A;?;M@D;9 DGI @LD??;A DK;GM?S d @LD??;A DK;GM?S K;@H@
A ;?M;BA ?DA D;@
K;@H@K ??MCD?; @H@K ??M?I;9 ; ?KM@II =?M C@9@p e; ?KM@II =?M C@9@HDA;?;
9 9 F ; F ;
; UM;HMC@A W F9 A;?IDA?;B U9 DM;QQ9 ;C ?A; KM@D;9 DGIF9 A;?IDA?;
:JK;AMG;?D9D G9 M;KC DIA; ?A L;AD@KKLDA D;@
U ; 9??M?I;9 ;G9 M;KC DI
IQD?;@HKO ; ; U;QQ@D;J9D; @LD??;A DK;GM?S
?K?DA;?@; DYA :JKO @KAEN EN ?KM@II =?M C@9@
U` A F ; U;QQ@A DM?CA ?M;
:JKO @KA;J9;H;@C@:
U`
D@KADK;KHO
QQ@HC@ ML M?CA ?MO ;BIQM p e;AD; UM;?F9 GM; c d ; ;BIQMA;?M
H;@C@:; Ga GK d L ?;:JK;AID?I9W d eO Ga GK BIGH
89 ; U D 89 ;
A;?M;B_KMM99; IQD?;@;FDK9M
BIGHA; 9;?GM ?K?DA;:DF?DA ;A
A EA 9M;@C@:JK ;KH;B
F== K CA ?M; M @ MA;
: HL
?MKHDIGH
DGU ?;?MO
D D@KKLDA D;@@LD??
QQ9 ;C ?A; KM@I
? D@KADKNDGUHDIGHA;;
QQ@HC; MK ?;?M;BG
? D
I =?M;GM?O
A DKC@9@
F DA D;@@LD??;A DK;GM?O
C ?A; KM@II =?M C@9@
? F
;
29. Z?K?DA;?@;?A ; bD;QQ@;J9;
QD?;@HK F=? GMD@KADA D
M99DK;A 9
?GM; F==A O
9
D
CA ?M;d eO
@C@:c d
qCDKL; U;?GF;;
B GD9 ;:JKS 99:K
; UM 9 X@HD@F9A U;F@; A?
FG?;G;9:GT K JH U;
F==A ;?J?9IQD?;9 ; MU;BF== KhG9 MGT K;
A 9M ?;?K?DGI K?A;A 9M; 9 A;F@
M :F
?
?
32. †„
ƒ‹ [AA ?WKM@D; : [AA ?WKM@D; : XA ?M;BF== K;;GU; XA ?M;BF== K;;GU;A;
RJ9@; ??M=G; RJ9@; ??M=G; @C@:A;A 9MKU?
D9 D9 :DK @C@:A;A 9MKU?B@
;AIA ;FM 9DU; ;AIA ;FM 9DU; B@F9@FDA;K ?;C ?A; F9@FDA;K ?;C ?A; LD??;
?DU;9??K ;G? ?DU;9??K ;G? A;A MGM;B?M @DA D;@ A MGM;B?M @DA D;@@ KM@I
A A H H
:DK
?
ƒ„
33. Œ05 M;GKB;K;@H@
ADM :HDA;?
D M;GKB;@IM@fKM @LD??;A DK;GM?DJHF; I =?M;GM?; KHJ??=G?
ADM :F?K OA9; ?KM@II =?M C@9@; KH A DKC@9@JHF; @; I;
D A; F F
F?K @]?F?K @ M99:K;@g9;
@IM OH;@IM ; ?GF; A?h
A; A D J??=G?GM@=G@L;9 ; GM@=G@L;9 ;@ @M;@GM@
@; I;B?; @K ?GIG B?; @K ?GICK ;AA;B?;
G A
F=?;;?GM
?A DGM99; F?K @F=?;?GM CK@M;@GM@f9 G:c;r p; f9 G:c;r p; RJ9@;
@IM ;?A DM99; @ ;AA;B?;G@;S s O G@;S s O A ?W
A A c c [A D
K;A 9
9F==A O K;A 9
9F==A O [AA ?WKM@D;G9 M;AI KM@D;G9 M;AIDC@MUh
RJ9@; ??MF9 A;?DU; 9??MF9 A;?DU;?GG?:;
D9
DC@MUh A?CA ?M; :; JH U;@C@:=G;?DU;9
?GG?:; U;@C@:=G;? A?CA ?M; :;AIA ;
JH
DU;9??K9M
AIA ;FM ;A
A ??K9M;GKB;@IM@
FM ;ADM :F?K O
A D A
DMB;@IM@
GK:F?K O
D A
‚
34. 5
ˆ
ƒ… Š‚ „ ^Q@IK;A BUG?; iM;@DU;MMI; ]?ULU@D=CK9K;HM
GA?; I M; DD D;??C?D:DG?O H; G; ? M ; MG;
9 F ? C AD 8B?;:c;d c;H@;;A
M@fU;S d S ??K9
t M D
?FC;9 ;9 ; B; YA;GA?O
?MH DGIGIJK MBQ@I
? CA ?M; KHHD?;F@I C? M 9;H;A ?@GDMG;
@C@:JHF;G;?9GT K ; @D=CK O ?FI; I;HM
? A] ?
A; LD??;A DK;
@@ KM@II =?M
? F I @ LM?FD;BM?=G@L; I?D=MDG?kA 9M
K ;H;A @?A;H; @K ? ?I; D;MM;F== K
9 G :
C@9@;G?
GM?DFDO A; LD??;A DK;GM?DK; CA ?M; M;H;KH;B
@@ KM@II =?M C@9@HC @C@:JK M?@ MA
? F H L
K;A 9M;@C@:A;
DF== K CA ?M;@
: D@KADKO
QQ@HCl
F== K;@C@:@ HDGC:
A 9MCA ?M;K M;C U
: L O
38. 3
4567829015
! #%' ( *+ $
$ )+,+ !(- .(/ !(- .(/
$+- ) $+-
0-1+ 2 $5 )! 2+0$76 2+0$76
$ 3'+4* 6 5 ( - 5 ( -
%
89:
5 ;5 = ?AB?
@CD = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ K LJ
JK M
NP@RSU RX
OQB R@VS W
T ? YFZ@C
C [ K
G IJ
YFZ@C]K LJ
C [JK ^ YFC?
_ T H IJ
G HK
=A@@
@`F? H IJ
G KJ
aCbC[
? A G IJ
K
cCFT
`C[ G KJ
H IJ
d@ZW R
S[ T G eJ
H IJ
ETfC[W
C@T A G IJ
gJ
8 j:k 8l 97m;: K LJ
hi 355 :53i n JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
8 j:k8 5 m;: K LJ
hi 33 ;23i n JK
p29 = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
95 ;29 K LJ
JK = ?AB?
@CD K LJ
JK HH
G IJ oW @
T
39. q
:k r s3 2l8 n K LJ
31i23 9 i: JK
8 K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
40. q
:k55 7n
34 9;i: K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
55 :53
41. : 9t586 K LJ
8l 97k 53 8 n JK
: = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
55 :53m j3 : 7 K LJ
8l 97k5 j;95n JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
28 5
q7 K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
2j
5275
93
= ?AB?
@CD = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ K LJ
JK
O AS
F AW
V@ R uJ
G IJ
vQZW [
SU T G IJ
uJ
ETd_W
CCF G IJ
p:3
8 :
29 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
3 5
8 ;2
p29 K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
8:j2
97 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
8jj
: K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
wq9x28 ;
K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
95
9h:i8 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
2
j6 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
y:j
9 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
yi
jz7 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
{
5: = ?AB?
@CD = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
7:
57j3 K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
3 87
27jz:: K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ EFAB?
@FCD
@
V|AVS
F@ R? K
G IJ
fDYT @@
W }FD K
G IJ
dZW C
W T G IJ
~~
v[ T W=CU
@W [ @Q G IJ
~~
ETCW SC
CR TQ G IJ
eJ
5 9
;:5 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
5i9j = ?AB?
@CD = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ EFAB?
@FCD
@
ETvX@
CCCF ~J
G IJ
5i 5
9h27 K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
: i
j;2rj2 = ?AB?
@CD = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
:r;
9: K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
2;2r K LJ
JK K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
2j2 K LJ
JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
2j
96k5i 7 K LJ
:: 3m 8 n
j5 JK EFAB?
@FCD
@ EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
2j
96k: j7 5 EFAB?
:: 34 ji q8n @FCD
@ K LJ
JK EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
5
h5 = ?AB?
@CD = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
: 5
l ;5 K LJ
JK = ?AB?
@CD EFAB? HH
@FCD G IJ
@ oW @
T
„† ˆ‡‰…‹…‘† ’“•ŽŒ…‡
…‡† … Š ŒŽŒ…‡ … • …‘† ’…
”
€ ) 7 - ƒ
+ 1+‚
–…™…œ››—ž ŸŽ…Ž…‹Žž…››› …š¡ Žœ‘…Ž‘•“ • ž Ž › £™ …— Ž — Ÿ¡ž¤
—˜ŽŒ›…œ… ˜…‹ ‘ Ž›…œ…™ —…‹ —……‘…— ¢Ÿ…œŸ… › Œ‹…‘Ž£…— Œ…
š Ÿ ¡ œ
53. 5 Alasan untuk investasi real estate di Amerika Serikat sekarang:
1. Harga property di Amerika Serikat yang telah jatuh dan diperkirakan untuk membaik
kembali. Harga rumah di California mencapai puncaknya pada kuartal ketiga tahun 2007
and turun sekitar 20-50 percents sampai ke kuartal pertama tahun 2009. Sejak itu, harga
property stabil dan menunjukkan arah untuk recovery sampai sekarang.
2. Kuatnya mata uang rupiah terhadap US Dollar. Mata uang US dollar pernah mencapai
nilai tukar terhadap rupiah : 16.800(21 May 1998) dan diatas 11,000(2 November 2008).
Kurs tukar US dollar terhadap rupiah 9,090(13 January 2012).
(Sumber http://en.wikipedia.org/wiki/Indonesian_rupiah)
3. Pada umumnya uang sewa di California rata2 akan naik sekitar 3 – 5 percent dalam
setahun. Pembelian rumah dengan angsuran akan memastikan bahwa angsuran tiap bulan
akan tetap sama untuk 5 – 7 tahun ke depan.
4. Selain ditempati oleh pembeli, rumah/apartment bisa juga di sewakan. Return dari
investment per tahun bisa sekitar 4 – 10 percent dari harga beli rumah. Harga sewa
rumah di Amerika Serikat meningkat dalam 2 tahun belakangan ini dikarenakan
banyaknya orang yang kehilangan rumah dan harus sewa. Di San Francisco , uang sewa
naik sekitar 10 percent di taon 2011.
5. Investasi property tidak berubah drastic seperti investasi di saham and juga dilihat tidak
beresiko tinggi seperti saham.
54. Pertanyaan dan jawaban untuk investasi properti di Amerika Serikat
• Apakah Intero Real Estate menyediakan bagi pembeli internasional/asing?
• Apakah saya harus menjadi seorang warga negara AS atau penduduk permanen untuk
investasi properti real estate di AS?
• Apa saja jenis properti AS yang tersedia?
• Apakah ada kewajiban dan biaya untuk memiliki sebuah karya Intero agen real estate untuk
saya?
• Dokumen apa yang saya perlukan untuk membeli property AS yang tepat?
• Bagaimana saya bisa mengetahui lebih lanjut tentang kondisi properti dan sekitarnya?
• Bagaimana saya membawa uang tunai dari Asia?
• Dokumen apa yang akan saya butuhkan saat penulisan kontrak?
• Apakah saya perlu hadir pada saat tanda tangan ganti nama?
• Bagaimana cara kerja manajemen properti di AS?
• Berapa biaya jasa manajemen properti?
• Apakah saya sebagai orang asing/international memenuhi syarat untuk pinjaman?
• Jika saya membeli atau menjual properti investasi saya, pajak apa saja yang harus saya
bayar?
• Bagaimana prosedur pembelian?
• Dapatkah saya menerima informasi lebih lanjut tentang sistem pendidikan AS?
-Pertanyaan tambahan yang perlu diketahui untuk berinvestasi property di Amerika Serikat
55. • Apakah Intero Real Estate menyediakan pelayanan bagi pembeli internasional/asing?
Ya, Agent Intero Real Estate menyediakan pelayanan bagi pembeli internasional/asing.
Salah satu dari perbedaan kita yang terbesar di Intero adalah budaya kita. Intero, kata Italia
yang berarti seluruh atau keseluruhan ini berpusat di sekitar filosofi untuk individual, klien,
agen dan karyawan untuk mencapai impian mereka dalam semua bidang kehidupan mereka.
- Perbedaan Intero
Pada Intero, kami percaya bahwa real estate melibatkan orang dan kehidupan nyata. Kami
responsif terhadap kebutuhan pelanggan, dan didedikasikan untuk perubahan yang konstruktif
dan inovasi di setiap daerah transaksi real estate.
-Intero adalah untuk layanan
Pada Intero, kami merasa bangga tentang pekerjaan yang kami lakukan. Kami menikmati
menjadi bagian dari organisasi yang dinamis dan serba cepat yang menekankan metode dan
berfokus pada cara yang lebih baik untuk melayani pelanggan. Dan kami menikmati
keleluasaan yang diperlukan untuk mengubah ide baik menjadi hasil yang luar biasa. Para
profesional ini berfokus pada klien untuk pangsa pasar lokal, keahlian dan bakat mereka untuk
memberikan properti sesuai yang diinginkan pembeli.
-Intero adalah untuk klien kami
Pada Intero, kami yakin bahwa kami dapat membuat perbedaan nyata bagi klien yang kami
layani. Kami percaya bahwa budaya kita dalam kepercayaan, hormat, dan integritas
mencontohkan cara yang tepat untuk melakukan bisnis, dan menyediakan lingkungan di mana
klien kami dapat menyadari manfaat terbesar.
Intero telah mengumpulkan Internasional Tim Pembeli dengan pengalaman dan pengetahuan
untuk membantu membantu Anda dengan peluang investasi di Amerika Serikat.
• Apakah saya harus menjadi seorang warga negara AS atau penduduk permanen untuk
investasi dalam properti real estate di AS?
Tidak, Anda tidak harus menjadi warga negara AS atau penduduk tetap untuk berinvestasi di
properti real estate AS. Seorang pembeli internasional harus memiliki VISA. Ada lebih dari 40
jenis visa non-imigran begitu Anda harus berkonsultasi dengan seorang pengacara imigrasi dan
Kedutaan Besar atau Konsulat AS untuk mengetahui jenis Visa sesuai dengan situasi Anda.
-Untuk informasi lebih lanjut kunjungi visa: http://travel.state.gov/visa/visa1750.html
• Apa saja jenis properti AS tersedia?
Sifat-sifat struktur yang paling umum bearing Komersial, Multifamily, 2-3-4plex, Condominiums,
Townhomes, Single Family Homes, investasi dan pendapatan properti seperti gedung
apartemen atau bangunan komersial. Saat ini ada inventarisasi properti perumahan dan
komersial tertekan yang tersedia. Silakan berkonsultasi dengan perwakilan Intero International
Investment team.
56. • Apakah ada kewajiban dan biaya untuk Agent Intero Real Estate yang bekerja untuk
saya?
Tidak ada kewajiban atau biaya untuk Agent Intero yang bekerja untuk Anda, tetapi klien perlu
menandatangani perjanjian eksklusif antara agent dan pembeli, dan Broker/Agent Intero akan
bekerja dengan tekun atas nama pembeli. Dalam perjanjian ini, representasi eksklusif berarti
pembeli telah setuju untuk bekerja secara eksklusif dengan broker / agent.
• Dokumen apa yang saya perlu sediakan untuk membeli sebuah properti AS?
Untuk semua transaksi tunai, anda harus menunjukkan dokumen nama legal pembeli. Untuk
pembelian tunai, anda juga menyediakan laporan keuangan bank. Jika Anda mengajukan
pinjaman, anda harus menyediakan dokumentasi penghasilan, laporan bank anda atau
deposito dalam bentuk US Dollar untuk sebagai syarat mendapatkan pinjaman.
• Bagaimana saya bisa mengetahui lebih lanjut tentang kondisi properti dan sekitarnya?
Intero International Investment tim akan membimbing Anda dalam proses meneliti kondisi
properti dan lingkungan. Selain itu, kami memiliki website Intero yang dapat memungkinkan
Anda untuk mencari properti juga. Untuk informasi lebih lanjut kunjungi
www.ronnybudiutama.com.
• Bagaimana saya membawa uang tunai dari Asia?
Pada umumnya, pembeli internasional transfer dana dari Bank Asia ke Bank AS. Ini adalah cara
yang paling populer untuk mentransfer uang di seluruh dunia. Sebagian besar bank asing
menyediakan layanan ini. Anda dapat mentransfer dana langsung ke rekening Bank AS atau
langsung ke rekening penampungan notaris di AS jika properti sudah dibawah kontrak. Ini
adalah layanan cepat dan mudah. Biaya layanan transfer bervariasi dari bank ke bank, biaya
dapat di cek dengan pihak pemerintah setempat.
• Dokumen apa yang akan saya butuhkan saat penulisan kontrak?
Agent Intero Real Estate akan membantu Anda dalam membuat penawaran dengan kontrak
yang berlaku di AS. Isi kontrak akan mencakup alamat/informasi legal dari properti, jumlah uang
tanda jadi, uang muka dan detail angsuran, tanggal estimasi untuk ganti nama, harga
penawaran, jumlah waktu dari tanggal penawaran sampai tanggal ganti nama.
• Apakah saya perlu hadir pada saat tanda tangan untuk ganti nama?
Meskipun dianjurkan hadir untuk penandatanganan semua transaksi, semua dokumen hukum
dapat di email dan fax ke pembeli. Notaris di Kedutaan Besar AS di negara anda adalah sebuah
alternatif yang dapat diterima. Untuk keterangan lebih lanjut anda dapat membuat janji terlebih
dahulu di https://evisaforms.state.gov/acs/default.asp?postcode=JAKappcode=1.
Apabila pembelian dengan uang tunai, penandatanganan dapat dilakukan di kantor atau di
rumah pembeli.
57. • Bagaimana cara kerja manajemen properti di AS.?
Manajemen perusahaan berhubungan langsung dengan pemilik dan penyewa, dan dapat
menghemat waktu dan kekhawatiran atas pemasaran sewa Anda, mengumpulkan uang sewa,
pemeliharaan dan penanganan masalah perbaikan, menanggapi keluhan penyewa, dan bahkan
mengejar penggusuran. Selain itu, sebuah perusahaan manajemen yang baik membawa
perusahaan untuk mengerti dan bagaimana mendapatkan pengalaman untuk properti Anda,
memberikan Anda ketenangan pikiran yang datang dengan mengetahui investasi Anda di
tangan yang tepat. Akhirnya, perusahaan manajemen kebanyakan dipekerjakan sebagai
kontraktor independen, sehingga Anda tidak perlu repot sebagai pemilik.
Kebanyakan negara bagian mewajibkan perusahaan manajemen properti untuk mempunyai
lisensi broker real estate jika mereka mengumpulkan uang sewa, listing properti untuk sewa
atau membantu negosiasi sewa. Seorang manajer properti harus bekerja di bawah seorang
broker real estate.
Pemilik yang mengelola milik mereka sendiri tidak diharuskan untuk memiliki izin real estate,
mengacu pada Hukum Negara, namun mereka harus setidaknya memiliki izin usaha untuk
menyewakan rumah mereka sendiri. Pemilik yang tidak tinggal dengan properti mungkin
diperlukan oleh pemerintah lokal, untuk menyewa jasa perusahaan manajemen properti.
• Berapa biaya jasa manajemen properti?
Biaya manajemen properti sangat berbeda tergantung pada lokasi, jenis perusahaan properti
dan manajemen. Bagi kebanyakan perusahaan, biaya manajemen terdiri dari persentase sewa
atas unit yang disewakan mulai dari 6-12% pada umumnya, dan biaya tambahan untuk layanan
iklan dan sewa. Penting untuk membaca kontrak manajemen Anda ketika melakukan negosiasi
dengan perusahaan manajemen dan mengajukan pertanyaan tentang biaya. Seorang manajer
profesional umumnya dapat memaksimalkan biaya sewa dan meminimalisasikan biaya
operasional
• Apakah saya sebagai pembeli international/asing dapat memenuhi syarat untuk
mendapatkan pinjaman?
Ada institusi pemberi pinjaman yang akan mempertimbangkan pinjaman untuk warga negara
asing dan mereka akan memerlukan uang muka biasanya 30% atau lebih dan verifikasi
pendapatan di negara Anda. Jika Anda memiliki hubungan dengan bank anda di negara anda
sendiri atau bank asing lain, Anda bisa mempertimbangkan untuk mendapatkan pembiayaan
dari mereka dan kemudian membawa hasil pinjaman ke AS dan membeli dengan tunai. Anda
pastikan untuk memiliki dokumentasi asal uang.
Agent Intero Real Estate investment akan mengenalkan anda kepada seorang banker yang
akan menjelaskan pinjaman dan prosedur untuk mendapatkan pinjaman.
58. • Jika saya membeli atau menjual properti investasi saya, pajak apa yang harus saya
bayar?
Pajak di AS akan bervariasi sesuai dengan tempat tinggal Anda dan status residensi
(penduduk atau non-penduduk).
-Pajak lokal dikenakan untuk menutupi pendidikan dan layanan lainnya.
-Pajak pendapatan AS, pajak properti dan pajak capital gain cukup rendah.
-Pajak warisan butuh perencanaan yang baik.
Hal ini penting untuk mempekerjakan seorang profesional untuk membimbing Anda melalui
sistem pajak.
Real estate investor ingin menjual harus berurusan dengan pajak dan capital gain.
Disarankan untuk mencari seorang pengacara yang kompeten atau seorang akuntan dengan
praktek internasional.
• Bagaimana prosedur pembelian?
Memulai dengan prosedur pembelian, Anda harus menetapkan tujuan membeli dan
menentukan sesuai dengan kebutuhan anda. Anda harus cukup informasi dan mempersiapkan
untuk pinjaman. Langkah kedua mengetahui berapa jumlah pinjaman yang akan diberikan oleh
bank. Jika Anda tidak membeli dengan uang tunai, pembeli harus mendapatkan surat dari
banker untuk jumlah pinjaman.
Perwakilan dari Intero akan membantu Anda mempersiapkan penawaran setelah anda
menemukan properti. Untuk perlindungan Anda, Agent Intero Real Estate akan membantu anda
melakukan inspeksi rumah, memahami asuransi, dan penilaian rumah. Langkah terakhir adalah
ganti nama. Hal ini biasanya dilakukan di kantor notaris dan melibatkan menandatangani
dokumen yang terkait dengan properti dan pinjaman. Surat-surat termasuk akta, bukti
kepemilikan dan asuransi.
Catatan di AS, masing-masing negara bagian telah menetapkan sendiri peraturan mengenai
pembelian real estate termasuk jenis kontrak pembelian yang digunakan metode
penutupan(penyelesaian) penjualan, dan pihak yang terlibat. .
• Dapatkah saya menerima informasi lebih lanjut tentang sistem pendidikan AS?
Anda dapat menerima informasi tentang sistem sekolah AS dengan menghubungi kota, dewan
daerah sekolah atau sekolah lokal. Kami dari Agent Intero Real Estate akan memberikan
pengetahuan tentang sekolah-sekolah di daerah tersebut.
Untuk informasi lebih lanjut anda dapat membuka website
http://www.usastudyguide.com/overview.htm
59. -Pertanyaan tambahan yang perlu diketahui untuk berinvestasi property di Amerika
Serikat.
1. Apakah surat rumah akan hak guna atau hak kepemilikan?
- Hak kepemilikan.
2. Apakah apartment disana freehold/leasehold?
-Freehold.
3. Apakah bisa mengambil pinjaman buat orang asing?
-Bisa, harus memiliki valid USA visa. Memiliki laporan keuangan rekening yang cukup untuk
uang muka+closing cost+18bulan cicilan. Untuk dokumen lengkapnya dapat email ke
ronny@ronnybudiutama.com.
4. Berapa persentase bunga bank di Amerika Serikat ?
- Untuk ditinggali bunga 3,5%-5,5%/tahun
- Untuk investasi bunga 6,5%-7,5%/tahun
Persentase ini akan fix selama 3tahun, 5tahun, 7tahun selanjutnya tergantung market.
5. Berapa uang muka yang harus dibayar?
-Uang muka yang harus dibayar sebesar 30-50%.
6. Berapakah persentase yang turun untuk property di Amerika Serikat saat ini?
- Persentase yang turun untuk property disana sejak Agustus 2007 sampai Maret 2009
sekitar 20-50%. Dan mulai Maret 2009, harga mulai stabil dan naik.
7. Berapa biaya untuk pembelian rumah?
-Biaya ganti nama dan asuransi untuk surat rumah :
- 1-2% dari harga rumah kalau beli cash untuk biaya notaries dan asuransi title rumah.
- 2-3% dari harga rumah kalau pakai pinjaman dikarenakan biaya asuransi notaris
dan biaya pinjaman.
8. Daerah mana saja yang akan dicover?
-San Francisco, Los Angeles, Boston, Seattle, New York, Las Vegas,dan kota lainnya. Dan
kita juga bisa cover untuk daerah lainnya.
9. Berapakah biaya-biaya untuk kepemilikan rumah?
- Pajak tahunan untuk rumah sekitar 1.14-1.25% dari nilai property
- Biaya listrik,air,telepon, dan utilities lainnya.
60. Contact Info:
Lydia Budiutama
Marketing Director
PT. PRAMANA GRAHA UTAMA
Mayapada Tower, Floor 11th
Jl. Jendral Sudirman Kav.28
Jakarta 12920, Indonesia
+62-21-5289-7389 (office)
+62-85-8888-56855 (mobile)
lydia.budiutama@gmail.com
http://www.belirumahamerika.com
Ronny Budiutama
Broker Associate
Intero Real Estate San Francisco
1788 19th Avenue
San Francisco CA 94122
+1-415-242-8177 ext 130
+1-877-770-0981 Fax
+1-415-559-6989 Mobile
+62-87-8899-11778 Indonesia Mobile
ronny@ronnybudiutama.com
http://www.RonnyBudiutama.com
http://www.facebook.com/RonnyBudiutamaRealEstate
