“Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas: un desafío para la política pública del siglo XXI”. Por Víctor Delgadillo (México). Víctor Delgadillo (México). Arquitecto de la Universidad Autónoma de Puebla; magister en planificación urbana de la Universidad de Stuttgard y doctor en urbanismo de la Universidad Autónoma de México. Profesor investigador de la Universidad Autónoma de la Ciudad de México; profesor del Programa de Maestría y Doctorado en Urbanismo de la Universidad Nacional Autónoma de México, UNAM. Miembro del Sistema Nacional de Investigadores, CONACYT. Profesor visitante en universidades de Bahía en Brasil; Quito en Ecuador; Berlín y Stuttgart en Alemania. Ha participado en numerosas investigaciones académicas y en la elaboración de planes de desarrollo urbano sobre temas de patrimonio, entre otros. Tiene numerosas publicaciones en revistas especializadas.

1. Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas:
un desafío para la política pública del siglo XXI
Victor Delgadillo
Seminario Internacional sobre Inquilinatos
Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014

2. Seminario Internacional sobre Inquilinatos
Medellín, Colombia, 27 y 28 de Mayo de 2014
Inquilinatos en el centro de las ciudades latinoamericanas:
un desafío para la política pública del siglo XXI
Victor Delgadillo

3. 0. Contexto
1. Antecedentes
2. Un fenómeno con múltiples dimensiones
3. Políticas, programas y proyectos
Experiencias en la Ciudad de México
Algunas experiencias en ciudades Latinoamericanas
4. Conclusiones, apuntes para una política pública

4. LA ESPECIFICIDAD DEL
INQUILINATO
Un espacio construido y deficiente
que se destina al uso habitacional
en régimen de alquiler (in)formal:
• Uno o más cuartos
• Servicios sanitarios compartidos
• Hoteles y pensiones Buenos Aires
Otras formas habitacionales
similares que comparten la
informalidad y/o la precariedad:
• Vecindades, Corticos, Ciudadelas,
etcétera.

5. Ocupaciones (sin k).

6. Inmuebles propiedad de residentes sin recursos
para rehabilitarlos

7. Vivienda “transitoria” (campamentos) que se volvió
permanente

8. Un tema “olvidado” que cobra relevancia
Recuperación de los centros históricos
Retorno al centro - desarrollo urbano sustentable

9. Turismo
Servialización de la economía urbana
Seguridad pública versus la vulnerabilidad, el riesgo y la delincuencia

10. VIVIENDA EN ALQUILER SE REPOSICIONA
2014 BID Gobierno Mexicano: una alternativa para resolver el
problema de la vivienda.
Nuevos desarrollos
inmobiliarios habitacionales
y rehabilitación de
vivienda en alquiler.
La vivienda en alquiler (diversas variantes y para diferentes
estratos socioeconómicos) forma vigente de acceso a la vivienda
para una gran cantidad de población.

11. El modelo de la producción masiva de vivienda al parecer llegó a su
fin: 5 millones de viviendas nuevas abandonadas y/o vacías:
• Los derechohabientes se resisten a comprar en la periferia
distante
• Beneficiados abandonan sus viviendas y alquilan o comparten
casa en la ciudad.

12. Se vuelve a reconocer que la vivienda en alquiler desempeña un
papel muy importante en el sistema habitacional de un país y una
ciudad.

14. 1. Inquilinato, un problema decimonónico y del
siglo XX
Valparaíso

15. Buenos Aires
Un problema decimonónico y del siglo XX

16. Ciudad de México
Un problema decimonónico y del siglo XX

17. Un problema decimonónico y del siglo XX

18. Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI

19. Un problema decimonónico vigente en el siglo XXI
Madrid

20. Santiago

21. Puebla

22. Quito

23. Buenos Aires, La Boca

24. San Salvador

25. Ideas y prejuicios sobre los inquilinatos
Cáncer que se debe extirpar

26. Vivienda transitoria de los migrantes
De inquilino del centro a propietario de la periferia

27. Un problema que desaparecería con los procesos de
terciarización de las áreas centrales

28. Un problema que desaparecería con los procesos de
terciarización de las áreas centrales

29. Enemigos del patrimonio

30. Enemigos del patrimonio

32. 2. Un fenómeno con múltiples dimensiones
Económicas: negocio / necesidad (entre muchos que pagan poco
se paga mucho)

33. Económicas: bajo costo / cercanía de empleo / no transporte

34. Sociales: segregación

35. Culturales: reproducción de la cultura e inserción en la ciudad

36. Culturales: forma de cultura popular

37. Políticas: salud, delincuencia, riesgo, movilizaciones sociales,
movimientos urbanos, derechos humanos, clientelismo.

38. Arquitectura, urbanismo y patrimonio

40. 3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes
Congelamiento de alquileres
Renovación urbana masiva

41. 3. Políticas, programas y proyectos: antecedentes
Sustitución de inquilinatos
Vivienda en propiedad
Renovación urbana puntualEl arrendamiento beneficia al
propietario e incrementa el
alquiler

42. 4. Experiencias en la Ciudad de México
De inquilino a propietario
Experiencias pioneras y excepcionales
• 4.1. Renovación Habitacional Popular 1985 – 1987
• 4.2. Programa emergente de reconstrucción FASE II, 1987
– 1989
• 4.3. Programas puntuales: Fideicomiso Casa Propia 1987 -
1998
Experiencias recientes
• 4.4. Crédito + subsidios para vivienda propia 1998 - …
• 4.5. Programa emergente de atención a la vivienda en
riesgo estructural 2003 – 2006
• 4.6. Proyectos especiales: la cooperación de la Junta de
Andalucía: La Casa de la Covadonga 2001

43. 4. Experiencias en la Ciudad de México
4.1. Renovación Habitacional Popular
Sismos de 1985

44. Reconstrucción de
vivienda en el mismo
lugar o barrio.
Expropiación masiva de
suelo (11/10/1985)
rectificado el 21, 22 y
23/10/1985.
Movilizaciones sociales
masivas.
Convenio de
Concertación para la
Reconstrucción de
Vivienda (13/05/1986): 51
organizaciones, gobierno,
universidades y ONG.
4.1. Renovación Habitacional Popular

45. 48,800 viviendas realizadas:
490 reparaciones menores
6,220 rehabilitaciones
2,300 viviendas prefabricadas
39,790 viviendas nuevas = 81.5%
7 prototipos de vivienda mínima.
Mezcla de usos: comercios y tallere
$ 274. mil millones de pesos
• 57.3% recuperable
• 42.7% subsidios
4.1. Renovación Habitacional Popular

46. Vivienda en propiedad de 42 M2 (2 recámaras, sala comedor,
cocineta, baño, patio de servicio).
Subsidios: suelo y sobrecostos en la rehabilitación de
inmuebles con valor patrimonial.
Seguridad e imagen urbana: tres pisos de construcción.
Organismo público encargado de la reconstrucción de vivienda
llamado RHP.
4.1. Renovación Habitacional Popular

47. Renovación
Habitacional
Popular
Expropiación
de suelo
central
Norma
urbana
y patrimonial
negociada
Organismo
Operador
Temporal
Financiamiento
Mezcla
Banco Mundial
Gobierno federal
Cooperación
Internacional

48. 4.2. Fase II - Programa Emergente de Vivienda 86 - 89
Otras reglas de operación:
• Compra Venta de suelo
• Ingresos no mayores a 2.5 VSM
• Comprobar que residencia fue
dañada por sismos
• Aportar 10% del costo de
vivienda.
El costo del suelo se incorpora al
crédito.
Nueva institución: Fideicomiso
FASE II
Mezcla de financiamiento: 17%
público, cooperación
(inter)nacional, 10% población y
73% crédito Banco Mundial

49. FASE II
Compra de
suelo
central y
periférico
Norma
urbana
y patrimonial
negociada
Organismo
Operador
Temporal
Financiamiento
Mezcla
Banco Mundial
Gobierno federal
Población 10%

50. Presencia significativa de viviendas
alquiladas y deterioradas
La Merced:
80 Edificios: 50 viviendas en alquiler
• 3 cuartos: $ 500 a $ 1000
• 47 vivienda completa: $ 1,500
a 4,500
Pensión
Completar el ingreso
Adultos mayores
Herederos
Jefas de familia
Arriendo doméstico, informal,
Trato personal, a través de
conocidos

51. 4.3. FICAPRO Fideicomiso Casa Propia (1987 – 1998)
Comprar (vía créditos)
inmuebles a favor de sus
residentes.
30% aportación residentes
70% crédito
Habría dos líneas de crédito
para mejorar o rehabilitar los
inmuebles.
1998: 71 inmuebles (ruinas)
adquiridos por sus inquilinos
en el Centro Histórico

52. FICAPRO
Compra de
suelo
central
Organismo
Operador
especial
Financiamiento
mixto
Gobierno federal
Población 30%

53. 4.4. Institucionalización de crédito + subsidios
para vivienda propia 1998
MODALIDAD Línea de financiamiento Crédito en VSM
Vivienda
Nueva
Terminada
Adquisición de inmuebles* 1,500
Estudios y Proyectos 90
Demolición 165
Edificación** 3,300
Total 5,055
Adquisición y
Rehabilitación
Inmuebles
Catalogados
Adquisición y
rehabilitación*** 3,500
Sólo rehabilitación 1,000
Estudios y proyectos 180
Dictamen de factibilidad -80 (Subsidio)
Áreas comunes y fachadas -1,920 (Subsidio)
Total 4,680
Adquisición y
Rehabilitación
Inmuebles No
Catalogados
Adquisición de inmuebles 2,500
Estudios y proyectos 45
Rehabilitación 818
Total 3,363
Vivienda usada Adquisición a terceros 4,800
Adultos mayores: deudor solidario o
Usufructuo vitalicio.

54. Guerrero 75
2000 – 2006
Vivienda
rehabilitada
Vivienda nueva en
sustitución de
vivienda
deteriorada o
precaria

55. 4.5. Programa emergente de atención a la
vivienda en riesgo estructural 2003 – 2006
1a etapa:
107 predios expropiados
(57 en el CH).
2a Etapa:
141 predios expropiados
(41 en el CH).

56. 4.6. La Casa de la Covadonga 2001 – 2003: GDF y
Junta de Andalucía
Diversidad de una vecindad
• Viviendas (dimensión y
estado físico)
• Ingresos y ocupación de la
población
• Inquilinos – propietarios
• Renta congelada
• Propietario vendió al GDF

57. Vecindad con propietario
mecenas del patrimonio
y de la vivienda en alquiler

58. 5. Experiencias en ciudades Latinoamericanas

59. 5.1. La Manzana de San Francisco ¿Un nuevo
inquilinato? 1995. La Junta de Andalucía en Buenos Aires
Proyecto “emblemático” de
rehabilitación de 7 inquilinatos
en situación indefinida.
Vivienda en alquiler moderado
por 7 años.
Banco Ciudad (propietario de
inmuebles) amenaza desde
2002 con desalojo por
morosidad.
Caso mediático y complejo
94 viviendas para 330
personas, en un casco
histórico que 1991 alojaba
1,300 inquilinatos, hoteles y
pensiones deterioradas.

60. La Casa de los Siete Patios (conventillo habitado), la Casa Ponce y el
Penalillo (vacíos).
Viviendas en alquiler y propiedad / Inmuebles propiedad municipal
Financiamiento mixto: Municipio y Junta
Subsidios: Casa de los Siete Patios 50% antiguos habitantes y 33%
nuevos habitantes.
Obras costosas y altamente subsidiadas
5.1. La Junta de Andalucía en Quito

61. 5.1. La Junta de Andalucía en Valparaíso
(Una fuerte organización social)
Población Obrera de la Unión

62. Una fuerte organización social)

63. 5.1. La cooperación francesa en Quito – Pact Arim
1994 Proyecto piloto con 14 viviendas (1995- 1997)
demostrar la factibilidad de rehabilitar viviendas antiguas
deterioradas sin expulsión de la población residente de
escasos ingresos.
Inmueble ocupado por 15 familias y 49 personas
Vivienda en propiedad
Suelo municipal
Financiamiento: Obra 76% cooperación francesa y el resto
los inquilinos
Subsidios: Suelo
Gestión social cuidadosa e inclusiva.

64. 5.2. Recup Boca: de regeneración urbana a
rehabilitación puntual de conventillos 1990 …
1990 Gobierno compró 21 conventillos
en riesgo de desalojo (quiebra)
91–92 3 conventillos y 22 viviendas
93–96 1 Conventillo y 14 viviendas
96–99 4 conventillos y 92 viviendas
2000 – 2014 Ocho conventillos
• Viviendas en alquiler con opción a
compra:
• Para adultos mayores solos vivienda
en régimen de comodato.
• Reconstrucción más barato que
rehabilitación
1988: 35% de la población habita en
conventillos.
1,200 inmuebles tugurizados con 5,600
familias y 15,900 habitantes.

65. 5.3. Movimiento de Ocupantes e Inquilinos –
transformación de inquilinatos en cooperativas de
vivienda
150 mil viviendas vacías.
Organización: académicos, ONG,
ocupantes – oKupantes de edificios
abandonados
Acceso al suelo: ocupación inicial,
regularización con negociación con
autoridades y/o compra
Estrategias de trabajo: organización
y ahorro, rehabilitación progresiva; y
vivienda transitoria.
Gestión y presión política:
• 1997 resolución 525 fondo habitacional
de emergencia
• 2000 Ley 341 sobre autogestión y
emergencia habitacional

66. 5.3. Cooperativas de vivienda en San Salvador
FUNDASAL

67. 5.3. FUCVAM
Montevideo

68. Un novedoso programa municipal de mejoramiento
de vivienda (2003) “Pon a punto tu casa”
Microcréditos (5,500
dólares por vivienda) para
mejorar inmuebles con o
para uso de vivienda en
alquiler.
Rehabilitación progresiva
versus la rehabilitación
completa.
Co financiamiento:
Municipio y Junta de
Andalucía
Subsidio a las tasas de
interés
Propietarios con capacidad
de pago, propiedad regular,
inmueble con valor
patrimonial.

69. 6. Conclusiones, apuntes para una política pública
Los grandes desafíos
¿Cómo dignificar el inquilinato?
¿Cómo confrontar la problemática del
inquilinato?
¿Transformar a los inquilinos en propietarios?
¿Promover un programa público de vivienda en
alquiler de bajo costo?
¿Promover y regular el submercado de vivienda
social en alquiler?

70. Mejoramiento y dignificación física del inquilinato:
Intervención pública:
• Microcréditos, subsidios y facilidades para
introducir servicios sanitarios y cocinetas, y mejorar
el espacio habitable (rehabilitación progresiva)
• Convenios con los propietarios para mantener a los
inquilinos y una parque habitacional en alquiler
moderado.
• Establecer topes de alquiler moderado para la
vivienda que se mejora con apoyos públicos.
Aportación de inmuebles públicos ociosos para generar un
paquete de vivienda en alquiler moderado
• ¿Un gobierno “casero”?

72. Marco jurídico
Institucionalizar un programa que incentive y regule el alquiler de
vivienda con montos de bajo costo (derechos y obligaciones entre
arrendadores y arrendatarios): Ley de vivienda en alquiler, código
fiscal o financiero, etcétera.
Estímulos fiscales (código financiero o fiscal), facilidades
administrativas, uso de instrumentos de compensación del
desarrollo urbano (Sistema de Transferencia de Potencialidad).
Organismo operador
Entidad gestora / pequeña inmobiliaria de alquiler de vivienda
social que opera en escala de barrio, con patrimonio propio y
suficientes atribuciones, que conozca y asesore a los propietarios
y a los inquilinos.
Población objetivo de vivienda social en alquiler: inquilinos de
bajos ingresos, población vulnerable, estudiantes, adultos
mayores, población de muy escasos ingresos que debe ser
realojada temporalmente por diversos motivos.

73. Financiamiento:
Diversificar las fuentes: público local y federal, privado
(propietarios y desarrolladores inmobiliarios), filantropía,
cooperación internacional.
Mezcla de financiamiento y subsidios
Subsidios transparentes y cruzados: Gobierno local, filantropía,
fondos de salvamento, recursos del Sistema de Transferencia
de Potencial.
Dimensión urbana
Promover la dignificación del inquilinato y una oferta de
vivienda en alquiler social en las áreas centrales contribuye a:
• reutilizar inmuebles ociosos
• revalorizar el patrimonio edificado
• devolver a los centros su vocación habitacional
• fortalecer la heterogeneidad social y de usos del suelo.

74. GRACIAS!
Victor_Delgadill@hotmail.com
http://uacm.academia.edu/VictorDelgadillo