TOPklassen presentatie d.d. 17 januari 2012

1. PVU Gerechtsdeurwaarders
& Van der Sande VanOpstal
Bedrijfsmakelaars
Bedrijfspand: kopen of huren?
1

2. Even voorstellen
Peter-Paul Verhoeven directeur en bedrijfsmakelaar
Mr. Evelien de Haas jurist

3. Programma Peter-Paul Verhoeven
1. Introductie
2. Marktontwikkelingen per segment:
- winkels
- kantoren
- bedrijven
3. Eigenaren / gebruikers / beleggers
4. Case: bedrijfspand met kantoor
- ligging
- perceel
- oppervlakte
- koopsom
- huurprijs
5. Financiële gevolgen huur
6. Financiële gevolgen koop
7. Conclusie

4. 1. Introductie
Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op
het gebied van woningmakelaardij, verkoop nieuwbouwwoningen,
financiële dienstverlening en Bedrijfshuisvesting.
Sinds september 2010 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars,
partner in Dynamis.

5. 2. Marktontwikkelingen
Winkels
- laatste jaren weinig leegstand
- A1 locaties tot nu nog geen last van
conjuncturele situatie
- A2 locaties ontstaan langzaam maar zeker
structurele leegstand
- internetverkoop neemt sterk toe
5

6. 2. Vervolg marktontwikkelingen
Winkels
Kansen
- kleinschalige winkels (knuffelwinkels)
- combinatie internet / fysieke winkel
- Monobrandstores als marketinginstrument
6

7. 2. Vervolg marktontwikkelingen
Kantoren
- veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2
bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk
verhuurbaar
- opname 2011 laag niveau ca. 29.000 m²
- planvoorraad ruim voldoende
- restrictief beleid gemeenten
7

8. 2. Vervolg marktontwikkelingen
Kantoren
Kansen
- het nieuwe werken vraagt om kantoren op
locaties met veel voorzieningen, zoals
winkels en horeca
- door afwaardering wordt het mogelijk
oudere kantoren weer te upgraden en te
verduurzamen
- door afwaardering wordt het mogelijk
kantoren te herbestemmen tot bijv. wonen
of alternatief kantoorgebruik
8

9. 2. Vervolg marktontwikkelingen
Bedrijven
- veel verouderde panden die leegstaan
- herstructurering bedrijfsterreinen
- kosten nieuwbouw dalen zeer langzaam
- markt voor kleinschalige units beperkt, aanbod is groter dan vraag
9

10. 2. Vervolg marktontwikkelingen
Bedrijven
Kansen
- door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude
gebouwen weer in beeld
- nieuwe vormen gebruik bedrijfsruimte, verfijning distributie door
internetverkopen, bedrijfsruimtes nabij bevolkingsconcentraties
- weinig bedrijventerreinen geven
hang naar bestaande bouw
10

11. 3. Eigenaren / gebruikers / beleggers
...
Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel.
Belegger gebruikt het bedrijfspand als een middel om rendement te
maken op het vermogen.
11

12. 4. Case: bedrijfspand met kantoor
Bedrijfspand met kantoor
- ligging: Van Rijckevorsselpark
- perceel: 1.500 m²
- kantoor: ca. 200 m² over twee lagen
- bedrijfshal: ca. 500 m²
- huurprijs: € 55.000,00 per jaar, excl. BTW
- koopsom: € 675.000,00 vrij op naam, excl. BTW
- bouwtijd: 9 maanden
12

13. 5. Financiële gevolgen huur
Kosten
Huur gemiddeld over 10 jaar ca. € 62.000,00 is € 620.000,00
afschrijving investering in pand valt binnen 10-jaars termijn

14. 6. Financiële gevolgen koop
Aanschaf
€ 675.000,00
Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = € 25.000
Totaal € 700.000,00
Financiering tot 100% executiewaarde (80%), € 560.000
Eigen vermogen €140.000
Kosten
Rente 5% over € 560.000 = € 28.000 per jaar
Onderhoudskosten en exploitatielasten: € 6.000 per jaar
Derving Eigen vermogen € 5% van €140.000 = € 7.000 per jaar
Totale kosten € 41.000,00
Aflossing 20 jaar is € 28.000,00 per jaar

15. 6. Vervolg financiële gevolgen koop
Liquiditeitsbeslag
Rente € 28.000,00
Onderhoudskosten € 6.000,00
Aflossing € 28.000,00
Totaal € 62.000,00
Na 10 jaar bedraagt de hypotheek nog € 280.000,00
Nog twee zaken om rekening mee te houden:
- afschrijving mogelijk (Accon)
- waarde-ontwikkeling kan voordeel of nadeel zijn

16. 7. Conclusie
- Kopen of huren is voor iedereen anders
- Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is
- huren geeft flexibiliteit
- winkels zijn duur en leggen veel beslag op werkkapitaal
- kopen geeft uiteindelijk prima pensioenvoorziening mits ook
voldoende is afgelost en een courant pand is gebouwd
- kantoren en bedrijfspanden hebben last van een snelle economische
en technische veroudering
- bij koop risico op rentestijging
- huur is gedurende de huurtermijn alleen aan te passen met
consumentenprijsindexcijfer
- waarde-ontwikkeling kan negatief uitvallen
- bij koop rekening houden met uitbreiding en inkrimping

17. 7. Vervolg conclusie
Huur Persoonlijke Koop
voorkeur
Noodzaak Flexibiliteit Geen noodzaak
Weinig of geheel noodzakelijk Kapitaal Veel vrij vermogen
voor bedrijfspand
Niet noodzakelijk Pensioenvoorziening Geweest om op te
bouwen
Verwachting negatief Waarde-ontwikkeling Verwachting positief
Winkels / kantoor Soort pand Kantoor / bedrijfsruimte
>500m² >500m²
Incourant Courantheid Courant
Zeker Lastenontwikkeling Onzeker rente & onderhoud

18. Programma Evelien de Haas
1. Huur bedrijfsruimte
- Type bedrijfsruimte
2. Verschil 290- en 230a-ruimte
3. Indeplaatsstelling
4. Gebrekenregeling
5. Huurovereenkomst
- algemene voorwaarden

19. 1. Huur bedrijfsruimte
1. Detailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 – 310 BW)
2. Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW)
Voorwaarden
• Verkooppunt
• Toegankelijk
• (Plaatsgebonden)
Factoren
• Bekendheid/reputatie
• Investeringen

20. 2. Type bedrijfsruimte

21. 2.Type bedrijfsruimte

22. 3. Type bedrijfsruimte

23. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
I) Huurtermijn
Stelling: “Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor
winkelruimte een geldig termijn”. Juist/ Onjuist
290-bedrijfsruimte 230a-ruimte
Hoofdregel: “vijf-plus-vijf jaar” Contractsvrijheid
Onbepaalde tijd na 10 jaar Geen beperking wettelijke systemen

24. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
II) Huurprijs en -herziening
290-bedrijfsruimte 230a-ruimte
Contractsvrijheid Contractsvrijheid
Aanpassing na overeengekomen duur Markthuurherzieningsclausule
Telkens na vijf jaar Geen wettelijke huurprijsbescherming

25. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
III) Opzegtermijn
Stelling: “De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonder
opzegging, na de overeengekomen bepaalde tijd”. Juist/Onjuist
290-bedrijfsruimte 230a-ruimte
Tenminste één jaar Contractsvrijheid
Per aangetekend schrijven/ per Conform huurovereenkomst
deurwaardersexploot
Verhuurder (redenen mededelen)
• Slechte bedrijfsvoering huurder
• Dringend nodig eigen gebruik

26. 2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte
IV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimte
Stelling: “De huurder heeft te allen tijde ontruimingsbescherming
bij 230a-ruimte, ongeacht welke partij er heeft opgezegd”.
Juist/Onjuist
• Verzoek verlenging ontruimingstermijn
• Geen verlenging huurovereenkomst
• Schorsing ontruimingsverplichting
• Rechterlijke belangenafweging

27. 3. Indeplaatsstelling
Uitgangspunt:
• Toestemming verhuurder
Voorwaarden:
• Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijf
• Zwaarwichtig belang huurder
• Waarborgen nakoming huurverplichtingen
• Belangenafweging huurder/verhuurder

28. Gebrekenregeling
• Wat is een gebrek?
• Wat zijn de gevolgen van een gebrek?

29. 5. Huurovereenkomst
Twee essentiële kenmerken:
• Gebruik
• Tegenprestatie
Algemene voorwaarden
• Verandering aan op/aan het gehuurde
• Onderhuur
• Huurprijswijziging
• Onderhoud
• Servicekosten

30. Dank voor uw aandacht
Heeft u nog vragen?