2. W SKRÓCIE
• Od marca 2010 roku w 15 największych polskich miastach ceny ofertowe
obniżyły się średnio o 2,2%
• Trwająca od jesieni 2010 druga fala obniżek cen ofertowych, sprawiła, że w
Katowicach i Gdańsku mieszkania są dostępne w cenach z I połowy 2007 roku
• Na kredyty z rządową dopłatą najbardziej zwiększyły się szanse kupujących we
Wrocławiu, Katowicach i Kielcach oraz w woj. zachodniopomorskim, woj.
dolnośląskim
• Po raz kolejny znaczne spadki cen transakcyjnych w Krakowie (-4,2 proc.)
• W Poznaniu i Łodzi ponad 90 proc. transakcji dotyczy mieszkań
kwalifikujących się do programu Rodzina na Swoim.
• Porównanie ofert i transakcji na rynku wtórnym w Poznaniu wskazuje na dużą
nadpodaż mieszkań wybudowanych po 2000 r. Poznaniacy wybierają wielką
płytę i kamienice.
• W marcu już w 5 bankach można uzyskać marżę na poziomie 1% lub niższą
• Podwyżki stóp NBP a co za tym idzie wzrost stawki WIBOR niweluje spadek
marż
3. KREDYTY HIPOTECZNE
W marcu kontynuowany był trend obniżek marż kredytów hipotecznych w złotych. Aż 7 banków
podjęło w minionym miesiącu decyzję o uatrakcyjnieniu swojej oferty. Te najbardziej spektakularne
zostały wprowadzone w DnB Nord oraz w Alior Banku. Ten pierwszy ściął marżę aż o 1,25 p.p. (z
2,25% do 1%). Dodatkowo w pierwszym roku spłaty marża wynosi 0%. Alior natomiast obniżył marżę
tylko o 0,2 p.p. (z 1,1% do 0,9%), ale to wystarczyło, aby uzyskać pierwsze miejsce w naszym
zestawieniu. Warto zwrócić uwagę, że po ostatnich zmianach już 5 banków oferuje marże na
poziomie 1% lub niższą.
Złą informacją jest natomiast to, że spadek marż nie przekłada się na zmniejszenie oprocentowania
kredytów w złotych. Jeszcze przed miesiącem można było uzyskać kredyt z oprocentowaniem
niższym niż 5%. Obecnie najniższe oprocentowanie wynosi 5,10%. Rośnie ono ze względu na wzrost
stawki WIBOR. Ta z kolei była coraz wyższa ze względu na oczekiwania w zakresie podwyższenia
stóp NBP. Niestety na początku kwietnia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o podwyższeniu stóp
o 0,25 p.p. co zapewne przełoży się na dalszy wzrost oprocentowania kredytów w złotych.
Wspomniane wcześniej banki – Alior i DnB Nord – wprowadziły również istotne obniżki marż kredytów
w euro. Nowa marża w DnB Nord – 1,4% - zapewniła mu pierwsze miejsce w zestawieniu kredytów w
europejskiej walucie. W Alior Banku nowa marża wynosi 1,8%. W ciągu minionych 2 miesięcy ten
bank ten dokonał więc rewolucji w swojej ofercie kredytów w euro. Jeszcze w lutym marża wynosiła
bowiem 3,3%. Warto też wspomnieć, że na znaczną zmianę oferty zdecydował się również Polbank, w
którym marża spadła w o 0,6 p.p. (z 2,5% do 1,9%).
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Alior Bank 5,10% 0,90%
DnB Nord 5,16% 1,00%
HSBC Bank Polska 5,18% 0,99%
BZ WBK 5,19% 0,99%
Euro Bank 5,19% 1,00%
Lukas Bank 5,28% 1,10%
Bank BPH 5,29% 1,10%
Millennium 5,34% 1,19%
ING Bank Śląski 5,47% 1,05%
BNP Paribas Fortis 5,48% 1,29%
Deutsche Bank PBC 5,49% 1,30%
Bank Pocztowy 5,50% 1,30%
Bank Pekao 5,53% 1,59%
mBank 5,57% 1,50%
Multibank 5,57% 1,50%
Citi Handlowy 5,58% 1,40%
Allianz Bank 5,65% 1,50%
PKO Bank Polski 5,66% 1,47%
Pekao Bank Hipoteczny 5,69% 1,50%
Raiffeisen Bank 5,69% 1,50%
Kredyt Bank 5,79% 1,60%
Nordea Bank 5,90% 1,70%
4. Getin Noble Bank 5,98% 1,89%
BOŚ 6,07% 1,50%
Polbank EFG 6,10% 1,90%
BGŻ 6,21% 1,80%
BPS 6,48% 2,30%
Gospodarczy Bank Wielkopolski 6,74% 2,60%
Mazowiecki Bank Regionalny 7,33% 3,00%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
DnB Nord 2,50% 1,40%
Lukas Bank 2,64% 1,60%
Nordea Bank 2,95% 1,70%
Alior Bank 2,95% 1,80%
Multibank 2,99% 2,00%
mBank 3,05% 2,00%
Deutsche Bank PBC 3,14% 1,90%
Polbank EFG 3,16% 1,90%
Raiffeisen Bank 3,32% 2,10%
BZ WBK 3,34% 2,15%
Kredyt Bank 3,44% 2,20%
PKO Bank Polski 3,60% 2,36%
BNP Paribas Fortis* 4,07% 1,49%
Bank BPH 4,38% 3,21%
Bank Pekao 4,49% 3,50%
BOŚ 4,68% 2,90%
Getin Noble Bank 5,75% 4,70%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
* kredyt dwuwalutowy
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank Oprocentowanie Marża
Nordea Bank 2,68% 2,50%
Bank BPH 2,78% 2,60%
Alior Bank 3,88% 3,70%
mBank 3,91% 3,80%
Multibank 3,91% 3,80%
Polbank EFG 4,78% 4,60%
PKO Bank Polski 6,94% 6,76%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
5. Jarosław Sadowski
Expander Advisors Sp. z o.o.
jaroslaw.sadowski@expander.pl
6. CENY OFERTOWE
Ceny ofertowe nadal spadają, choć z pewnymi wyjątkami. Największe obniżki w ciągu miesiąca
nastąpiły w Łodzi -1,9% i Poznaniu -1,7%. Od marca 2010 roku w 15 największych polskich miastach
ceny ofertowe obniżyły się średnio o 2,2%. Jedynie w Krakowie i Białymstoku średnia jest obecnie
wyższa niż 12 miesięcy temu. Największe obniżki miały natomiast miejsce w Katowicach -7,9%,
Olsztynie -6%. Fala obniżek, trwająca od jesieni 2010, sprawiła, że w Katowicach i Gdańsku
mieszkania są dostępne w cenach z I połowy 2007 roku, czyli sprzed fali wzrostów cen.
Wyjątkowo, na tle innych miast, rozwinęła się w marcu sytuacja w Sopocie. W ciągu miesiąca cena
wzrosła tam aż o 3,7%. Nie należy jednak rozpatrywać tej zmiany w kategoriach odwrócenia trendu i
powrotu do cen sprzed kilkunastu miesięcy. Charakterystycznym dla Sopotu zjawiskiem jest sezonowy
wzrost cen ofertowych. Warto również podkreślić, iż w ciągu miesiąca podaż w Sopocie zwiększyła się
o 20%. Można wnioskować, że skokowy wzrost średniej ofertowej to efekt wystawienia na sprzedaż
nowej puli mieszkań, których właściciele nie mieli jeszcze okazji zweryfikować swoich oczekiwań
cenowych.
Średnie ceny ofertowe mieszkań III 2010- III 2011
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT
marzec 10 6 570 6 940 8 360 5 750 6 100 6 280 10 400
kwiecień 10 6 660 7 090 8 415 5 780 6 125 6 370 10 115
maj 10 6 714 7 110 8 445 5 770 6 100 6 330 10 180
czerwiec 10 6 750 7 210 8 485 5 790 6 220 6 370 10 200
lipiec 10 6 720 7 170 8 490 5 840 6 130 6 300 10 070
sierpień 10 6 700 7 200 8 510 5 780 6 170 6 330 10 100
wrzesień 09 6 740 7 260 8 580 5 800 6 215 6 400 10 400
październik 10 6 760 7 200 8 500 5 810 6 160 6 375 10 210
listopad 10 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 370 9 900
grudzień 10 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 390 10 000
styczeń 11 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 340 9 940
luty 11 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 270 9 920
marzec 11 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 220 10 370
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
8. Zmiany średnich cen ofertowych
-0,68%
-1,5%
KATOWICE -1,5%
-7,9%
0,03%
1,3%
BIAŁYSTOK
-0,9% 0,2%
-0,16%
1,4%
OPOLE -2,1%
-2,1%
-0,51%
-2,6% -0,2%
OLSZTYN
-6,0%
-0,11%
0,9%
TORUŃ 1,4%
-1,4%
-0,35%
-0,8%
SZCZECIN -3,3%
-4,3%
-0,16%
-0,8%
LUBLIN -3,1%
-2,0%
-1,9% -0,23%
ŁÓDŹ -4,7% -2,8%
-8,0% -7,0% -6,0% -5,0% -4,0% -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0%
w ciągu roku w ciągu 3 miesięcy w ostatnim miesiącu średnio miesięcznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy
Mieszkania tanieją, limity rosną
Mimo zapowiedzi ograniczenia, a wręcz zamknięcia programu Rodzina na swoim, w II kwartale w
większości lokalizacji wskaźniki kwalifikujące mieszkania do zakupu za kredyt z dopłatą wzrosły.
Dzięki temu niemal we wszystkich miastach wojewódzkich łatwo o mieszkanie, które można kupić za
preferencyjny kredyt. Najbardziej zwiększyły się szanse kupujących we Wrocławiu i woj.
zachodniopomorskim, o ponad 30 p.p wzrosła liczba mieszkań spełniających kryteria, w woj.
dolnośląskim, Katowicach i Kielcach wzrost ma skalę 20 p.p.. W efekcie ostatnich zmian limitów, ale
także spadków cen, w Bydgoszczy, Toruniu, Kielcach, Łodzi a także w woj. łódzkim, podkarpackim,
śląskim i świętokrzyskim ponad 90% wystawionych na sprzedaż mieszkań można kupić uzyskując
kredyt z dopłatą.
W największym stopniu, o ponad 736 złotych, wzrósł poziom wskaźnika w Warszawie. Dzięki
zmianom 62% wystawionych ofert spełnia kryteria cenowe i wielkości i jest to najwyższy poziom w
historii funkcjonowania programu Rodzina na Swoim. Z drugiej strony wskaźnik dla woj.
mazowieckiego obniżył się o niemal 500 złotych i jest aktualnie o 46% niższy od warszawskiego. Ze
względu na to, iż duża część ogłoszeń sprzedaży pochodzi z podwarszawskich miejscowości, gdzie
ceny są nieznacznie tylko niższe niż w stolicy, w województwie mazowieckim jedynie 18% ofert
sprzedaży spełnia kryteria programu. Województwo mazowieckie i Lublin są lokalizacjami, gdzie
najtrudniej o odpowiednią ofertę. W Krakowie i woj. małopolskim odsetek mieszkań spełniających
warunki nadal jest stosunkowo niski w porównaniu z resztą Polski (odpowiednio 30 i 37%), jednak
wzrósł on o 2 i 12 punktów procentowych.
W przypadku 7 lokalizacji wskaźniki zostały obniżone o 100 i więcej złotych, co skutkuje obniżeniem
dostępności mieszkań o 20 p.p w woj. kujawsko-pomorskiego., 16 p.p. w woj. pomorskim i 14 p.p. w
Olsztynie.
9. Kolejne, pozytywne dla kupujących zmiany zapewne zachęcą ich do zintensyfikowania poszukiwań i
zamknięcia transakcji przed nieuchronnym wprowadzeniem ograniczeń w programie Rodzina na
Swoim. Wraz ze zjawiskiem sezonowości na rynku nieruchomości powinno to zaskutkować
ożywieniem rynku i zwiększeniem liczby transakcji
Wskaźnik % udział Wskaźnik % udział różnica w
obowiązując mieszkań obowiązując mieszkań zmiana dostępności
Nazwa y w I kw. spełniającyc y w II kw. spełniającyc wskaźnik w punktach
województwa Gmina 2011 h kryteria 2011 h kryteria a w zł procentowych
dolnośląskie m. Wrocław 6 710 42% 6 907,6 75% 197,6 33%
pozostałe 5 104 55% 5 137,3 76% 33,3 21%
kujawsko-pomorskie m. Bydgoszcz 6 589 83% 7 014,0 90% 425,0 7%
m. Toruń 6 589 80% 7 014,0 89% 425,0 9%
pozostałe 5 638 85% 5 646,9 65% 8,9 -20%
lubelskie m. Lublin 4 687 20% 4 816,7 19% 129,7 -1%
pozostałe 4 403 71% 4 402,6 71% -0,4 0%
m. Gorzów
lubuskie Wielkopolski 4 486 81% 4 485,6 76% -0,4 -5%
m. Zielona Góra 4 486 90% 4 485,6 78% -0,4 -12%
pozostałe 4 042 85% 4 204,9 79% 162,9 -6%
łódzkie m. Łódź 6 709 82% 6 615,7 89% -93,3 7%
pozostałe 4 874 90% 5 006,4 94% 132,4 4%
małopolskie m. Kraków 6 521 28% 6 622,7 30% 101,7 2%
pozostałe 4 927 25% 5 004,3 37% 77,3 12%
mazowieckie m. Warszawa 9 080 49% 9 816,1 62% 736,1 13%
pozostałe 5 772 33% 5 293,4 18% -478,6 -15%
opolskie m. Opole 5 690 86% 5 409,6 76% -280,4 -10%
pozostałe 5 552 80% 5 132,5 85% -419,5 5%
podkarpackie m. Rzeszów 4 879 58% 5 187,7 61% 308,7 3%
pozostałe 3 944 86% 4 785,2 93% 841,2 7%
podlaskie m. Białystok 5 385 72% 5 187,7 74% -197,3 2%
pozostałe 4 659 88% 4 785,2 84% 126,2 -4%
pomorskie m. Gdańsk 7 075 59% 6 949,6 76% -125,4 17%
pozostałe 5 683 66% 5 693,8 50% 10,8 -16%
śląskie m. Katowice 5 292 64% 5 518,1 83% 226,1 19%
pozostałe 4 679 88% 4 709,6 91% 30,6 3%
świętokrzyskie m. Kielce 5 440 73% 5 664,0 93% 224,0 20%
pozostałe 4 161 94% 4 211,1 93% 50,1 -1%
warmińsko-mazurskie m. Olsztyn 7 232 93% 6 848,1 79% -383,9 -14%
pozostałe 4 658 84% 4 784,5 76% 126,5 -8%
wielkopolskie m. Poznań 7 042 70% 7 182,0 84% 140,0 14%
pozostałe 4 635 46% 4 650,8 45% 15,8 -1%
zachodniopomorskie m. Szczecin 4 896 36% 4 946,9 52% 50,9 16%
pozostałe 4 744 35% 4 793,6 67% 49,6 32%
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl
marta.kosinska@szybko.pl
10. CENY TRANSAKCYJNE
Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych
Średnia
cena Średnia cena Różnica
Zmiana w Średnia cena Średni metraż
ofertowa z transakcyjna pomiędzy
Miasto cenach nabywanego nabywanego
okresu XII z okresu XII ceną trans.
trans. mieszkania mieszkania
2010 – II 2010 – II 2011 a ofertową
2011
Wrocław 6557 5753 12,3% - 0,2% 315 000 zł 55,5 m kw.
Kraków 7117 6294 11,6% - 4,2% 321 000 zł 51,8 m kw.
Warszawa 8350 7894 5,5% 1,4% 422 000 zł 53,2 m kw.
Poznań 5737 5423 5,5% 2,8% 283 400 zł 53 m kw.
Gdańsk 5943 5456 8,2% 0,8% 282 500 zł 52,5 m kw.
Gdynia 6277 5377 14,3% 0,6% 313 500 zł 56,6 m kw.
Łódź 4260 4084 4,1% - 0,9% 205 500 zł 50,2 m kw.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &
Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres I 2011-III 2011.
Analizując transakcje w głównych polskich miastach nadal nie widać jednolitego trendu cenowego. W
przypadku trzech miast odnotowaliśmy spadki cen transakcyjnych (Wrocław, Kraków, Łódź),
natomiast w czterech przypadkach wzrosty (Warszawa, Poznań, Gdańsk, Gdynia). Po raz kolejny
mamy do czynienia z dość znacznymi spadkami w Krakowie. Analizowane dane pokazują spadek o
4,2 proc. w stosunku do danych analizowanych przed miesiącem, kiedy obniżka cen wyniosła 3,2
proc. W Warszawie i Poznaniu już kolejny raz obserwujemy wzrost ceny transakcyjnej – obecnie
odpowiednio o 1,4 i 2,8 proc.
W Gdyni utrzymuje się znaczna różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną – jest to 14,3 proc.
Najmniejsze dysproporcje pomiędzy tymi wartościami odnotowujemy tradycyjnie w Łodzi. Tam różnica
pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną m kw. to 176 zł, czyli 4,1 proc. Nieco mniejsze niż przed
miesiącem różnice dotyczą też Warszawy i Poznania: 5,5 proc.
We wszystkich analizowanych miastach średni metraż sprzedawanego mieszkania przekroczył 50 m
kw. Tym razem największy metraż mieszkania zaobserwowaliśmy w Gdyni, gdzie wynosił 56,6 m kw.
To o ponad 6 m kw. więcej niż w Łodzi.
Biorąc pod uwagę limity cenowe pierwszego kwartału dla programu Rodzina na Swoim obserwujemy
ogromny udział mieszkań kwalifikujących się do programu dopłat w ogólnej liczbie transakcji. W takich
miastach jak Łódź (96 proc.), Poznań (93 proc.), czy Gdańsk (87 proc.) lokale o parametrach
pozwalających na dopłaty są siłą napędową obrotu na rynku wtórnym. Wśród analizowanych miast
najniższy odsetek transakcji dotyczył Krakowa – „jedynie” 62 proc.
11. Limit cenowy dla m kw. w programie Odsetek transakcji spełniający
Miasto
RnS w I kw. 2011 r. parametry RnS
Wrocław 6710,20 zł 76 proc.
Kraków 6521,20 zł 62 proc.
Warszawa 9080,40 zł 79 proc.
Poznań 7042 zł 93 proc.
Gdańsk 6949,60 zł 87 proc.
Gdynia 5693,80 zł 79 proc.
Łódź 6708,80 zł 96 proc.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Obliczenia na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów
doradców firmy Expander. Analizowany okres I 2011-III 2011.
Poznań: porównanie oferty rynkowej i dokonanych transakcji
Porównując ostatnie 6 miesięcy pod względem dokonanych transakcji i oferty rynkowej, w Poznaniu,
tak jak i w innych miastach prym wiodą mieszkania dwupokojowe. Statystyki serwisu Szybko.pl
wskazują, że oferty sprzedaży mieszkań dwupokojowych stanowiły 41 proc. wszystkich mieszkań,
natomiast wśród przeprowadzonych transakcji stanowiły 38,5 proc. Znamienne dla Poznania jest dość
duże zainteresowanie zakupem mieszkania jednopokojowego – co piąta odnotowana transakcja w
agencji Metrohouse & Partnerzy dotyczyła popularnych kawalerek. Na rynku jednak zaledwie co
dziesiąta oferta to mieszkanie jednopokojowe. Ciekawą obserwacją jest dość popyt na mieszkania
4-pokojowe i większe (15,3 proc. udziału w transakcjach). Jest to ponad pięciokrotnie więcej niż w
stolicy.
Jeżeli porównamy podaż i transakcje przez pryzmat roku budowy budynku przede wszystkim
zauważalna jest bardzo duża dysproporcja pomiędzy udziałem w rynku lokali wybudowanych po 2000
r. a realizowanymi w tej grupie transakcjami. Podczas, gdy na rynku aż 36,6 proc. ofert wystawionych
do sprzedaży to mieszkania w budynkach oddanych po 2000 r., odsetek transakcji w tym segmencie
wyniósł jedynie 16 proc. Poznaniacy preferowali mieszkania wybudowane w budynkach z lat
1970-1990 r., gdzie dominuje budownictwo wielkopłytowe (33 proc. transakcji) oraz lokale w
budynkach wybudowanych przed 1950 r. Mieszkania w kamienicach wybrał co piąty kupujący.
Porównanie - podział na liczbę pokoi
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &
Partnerzy. Analizowany okres X 2010-III 2011.
12. Porównanie - podział na rok budowy budynku
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse &
Partnerzy. Analizowany okres X 2010-III 2011.
Marcin Jańczuk
Metrohouse & Partnerzy S.A.
mjanczuk@metrohouse.pl
