Plano Diretor - Revisão 2012.

1. Município
de Guarujá
São Paulo
PLANO
DIRETOR
PARTICIPATIVO
Revisão
2012

2. Revisão do Plano Diretor - PD
OBJETIVOS GERAIS
 Tornar o PD abrangente e coerente, eliminando as falhas e lacunas;
 compatibilizar o PD com a atual estrutura administrativa da Prefeitura,
reformulada pela lei n 3864 / 2010;
 adequar o PD à nova dinâmica econômica e social da Baixada Santista:
* desenvolvimento do turismo;
* atividades portuárias;
* exploração do petróleo na Bacia de Santos;
* preservação do patrimônio ambiental natural e construído.
 estabelecer as bases físicas para:
* melhoria do espaço urbano;
* melhoria da qualidade de vida da população fixa e flutuante;
 propor projeto de Lei Complementar de Regulamentação
dos Instrumentos do Estatuto da Cidade.

3. PLANO DIRETOR:
ESTRUTURA ATUAL É MANTIDA.
Título I – Política Urbana;
Título II – Políticas Setoriais;
Título III – Ordenamento Territorial;
Título IV – Zonas Especiais;
Título V – Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo
na Macrozona Urbana;
Título VI – Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo
na Macrozona de Proteção Ambiental;
Título VII – Sistema Viário;
Título VIII – Instrumentos da Política Urbana
Título IX – Gestão da Política Urbana;
Título X – Disposições Finais e Transitórias.

4. ANEXOS:
SUBSTANCIALMENTE ALTERADOS:
Anexo 1 - MAPAS;
Anexo 2 - Parâmetros de CLASSIFICAÇÃO DOS SETORES;
Anexo 3 - Zoneamento de OCUPAÇÃO DO SOLO;
Anexo 4 - Zoneamento de USOS DO SOLO;
Anexo 5 - Quadro de HIERARQUIA DO SISTEMA VIÁRIO.

5. POLÍTICA URBANA SE MANTÊM:
A política de desenvolvimento urbano do atual
Plano Diretor foi considerada correta e válida.
Reconhece:
• a FUNÇÃO SOCIAL DA CIDADE;
• a FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE;
• busca a EQÜIDADE,
a SUSTENTABILIDADE,
a GESTÃO DEMOCRÁTICA E PARTICIPATIVA.

6. ALTERAÇÕES NAS
COMUNIDADES TRADICIONAIS:
mantidas: Prainha Branca,
Sítio Cachoeira no Canal de Bertioga,
Praia do Góes,
Praia de Santa Cruz dos Navegantes,
Praia do Perequê (parte),
• incluída: Praia de Santa Cruz dos Navegantes;
• excluídas: as que não são comunidades tradicionais:
Sítio Sambaqui,
Sítio Limoeiro,
Sítio Pedrinha,
Sítio Bom Jardim,
Sítio Tijocupava,
Ponta Grossa,
Ponta da Armação.

7. COMUNIDADES
TRADICIONAIS

8. ALTERAÇÕES
NAS POLÍTICAS SETORIAIS
Habitação:
Acrescentado por exigência do Governo Federal:
Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social – FMHIS
e mantido:
Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano.
Alteradas as faixas de renda de programas habitacionais,
de acordo com as novas regras do sistema financeiro habitacional
do Governo Federal:
• habitação de interesse social até 6 salários mínimos;
• habitação do mercado popular de 6 até 10 salários mínimos.

9. ORDENAMENTO TERRITORIAL
• Correção dos limites dos Distritos.
• Correção dos limites das Regiões Administrativas.
• Revisão dos limites dos bairros, de difícil
localização,
foram para viabilizar o Censo de 2010.
• Criação de novos bairros, com menor extensão;
• Recuperação de denominações tradicionais;
• Adoção de nomes mais apropriados:
Barra Grande, Vila Lygia, Helena Maria, Las Palmas,
Santa Maria, Cidade Atlântica, Virgínia, Pedreira,
Península, Fazenda Tom, Apresentação, Santo Amaro,
Saco do Funil e Vargem Grande.

10. Revisão dos
Limites do
Distrito
Foram ajustados
os limites entre o
Distrito Sede
de Guarujá
e o Distrito de
Vicente de
Carvalho,
ao que estabelece
a lei estadual
8.092 de 28 de
fevereiro de 1964.

11. GUARUJÁ:
REGIÕES
ADMINISTRATIVAS
I E III
DISTRITO DE
VICENTE DE
CARVALHO:
REGIÕES
ADMINISTRATIVAS
II E IV

12. O Decreto Municipal
5.641 de 28/10/1999,
alterou os limites.
Esses limites não
foram reconhecidos
pelo IBGE
Esse Decreto deverá
ser revogado.
Parcelamentos que
integram a mesma
bacia hidrográfica
devem pertencer à
mesma Região
Administrativa.
Revisão dos
Limites do Distrito

13. Região
Administrativa I
Pitangueiras
Astúrias
Tombo
Guaiuba
Marinas
Las Palmas
Barra Grande
Vila Lygia
Santa Rosa
Helena Maria

14. Região
Administrativa III
Enseada
Cidade Atlântica
Virgínia
Pedreira
Península
Mar e Céu
Pernambuco
Acapulco
Perequê
Fazenda Tom
Apresentação
Guararú

15. Região
Administrativa II
Itapema
Parque Estuário
Pae Cará
Jardim Progresso
Vila Áurea
Boa Esperança
Conceiçãozinha
Porto

16. Região
Administrativa
IV
Vargem Grande
Santo Amaro
Morrinhos
Vila Zilda
Saco do Funil

17. ORDENAMENTO TERRITORIAL
O Setor de Praias e Costões foi denominado
SETOR DA ORLA, alinhando o Plano Diretor às
políticas federais e estaduais de gerenciamento costeiro.
O SETOR DA ORLA, abrangerá:
• Praias
• Costões
• Manguezais
• Margens do estuário sem vegetação de mangue,
com ou sem ocupação humana,
(a face da Ilha de Santo Amaro voltada para o Estuário
e para o canal da Bertioga).

18. MACRO
ZONEAMENTO
O Macrozoneamento
fixa as regras
fundamentais de
ordenamento do
território municipal:
• características
geomorfológicas,
• ecossistemas
predominantes,
• características de uso
e ocupação do solo,
bem como da
paisagem.
Estabelece diretrizes,
ações e normas de
preservação, de uso e
ocupação do solo

19. O Setor de Urbanização
Qualificada
uso urbano e infraestrutura
já consolidada.
O Setor de Qualificação
Urbana:
uso urbano e infraestrutura
a ser consolidada.
O Setor de Reestruturação
Urbana
uso urbano, carência de
equipamentos públicos e
infraestrutura a ser
consolidada
O Setor de Recuperação
Urbana
uso urbano informal,
desqualificado ou obsoleto,
carência de infraestrutura e
equipamentos
SETORIZAÇÃO
Macrozona Urbana

20. ANEXO 2 - PARÂMETROS DE CLASSIFICAÇÃO DOS SETORES
I N D I C A D O R E S
SITUAÇÃO FUNDIÁRIA
REGULAR
(quando existe registro da propriedade)
IRREGULAR
(sem registro ou matrícula da propriedade)
DENSIDADE CONSTRUÍDA
ALTA
MÉDIA
BAIXA
INFRA ESTRUTURA :
ÁGUA, DRENAGEM, ESGOTO,
LUZ, PAVIMENTAÇÃO
COMPLETA
(MAIS DE 90% ATENDIDO)
PARCIAL
(ATÉ 50% ATENDIDO)
INEXISTENTE
(NÃO IMPLANTADA)
USO PREDOMINANTE
RESIDENCIAL
MISTO
NÃO RESIDENCIAL
EQUIPAMENTOS PÚBLICOS
ESCOLA, CRECHE, HOSPITAL, ESPORTES
COMPLETO
PARCIAL
INEXISTENTE

21. ANEXO 2 - PARÂMETROS DE CLASSIFICAÇÃO DOS SETORES
M A C R O Z O N A U R B A N A
URBANIZAÇÃO QUALIFICAÇÃO REESTRUTURAÇÃO RECUPERAÇÃO
QUALIFICADA URBANA URBANA URBANA
SITUAÇÃO FUNDIÁRIA REGULAR REGULAR REGULAR IRREGULAR
DENSIDADE DE ÁREA
CONSTRUÍDA
ALTA, MÉDIA, BAIXA MÉDIA, BAIXA MÉDIA, BAIXA BAIXA
INFRA ESTRUTURA COMPLETO PARCIAL PARCIAL
PARCIAL OU
INEXISTENTE
USO PREDOMINANTE RESIDENCIAL MISTO MISTO MISTO
EQUIPAMENTOS COMPLETO PARCIAL PARCIAL
PARCIAL OU
INEXISTENTE

22. Nos setores de Desenvolvimento Compatível e
Ocupação Dirigida, é permitida a ocupação
urbana, de forma a possibilitar a expansão das
áreas urbanas, mediante licenciamento e
aprovação dos órgãos públicos municipais e
estaduais,.
SETORIZAÇÃO
Macrozona de
Proteção Ambiental
Setor de Preservação Ambiental:
áreas de alta restrição à
ocupação.
Setor de Recuperação
Ambiental: áreas destinadas à
recuperação ambiental.
Setor de Desenvolvimento
Compatível: áreas destinadas a
novas atividades urbanas e/ou
econômicas compatíveis com a
conservação da paisagem e dos
recursos naturais.
Setor de Ocupação Dirigida:
áreas já ocupadas ou
antropizadas em ambientes de
interesse de preservação da
paisagem.
Setor da Orla:
todo o perímetro da Ilha de
Santo Amaro.

23. ANEXO 2 - PARÂMETROS DE CLASSIFICAÇÃO DOS SETORES
M A C R O Z O N A D E P R O T E Ç Ã O A M B I E N T A L
PRESERVAÇÃO RECUPERAÇÃO DESENVOLVIMENTO OCUPAÇÃO
COMPATÍVEL DIRIGIDA
RESTRIÇÃO A OCUPAÇÃO ALTO ALTO BAIXO MÉDIO
VALOR PAISAGÍSTICO RELEVANTE RELEVANTE MENOS RELEVANTE RELEVANTE
GRAU DE PRESERVAÇÃO ALTO BAIXO BAIXO ALTO
COBERTURA VEGETAL
FLORESTAS E
MANGUESAIS
PRESERVADOS
DEGRADADA POR
OCUPAÇÃO
ANTRÓPICA
FLORESTAS
ALTERADAS
OU NÃO
FRAGMENTADA
E
PARCIALMENTE
OCUPADA
POTENCIAL DE USO BAIXO BAIXO ALTO MÉDIO

24. ANEXO 2 - PARÂMETROS DE CLASSIFICAÇÃO DOS SETORES
I N D I C A D O R E S
ALTA
RESTRIÇÃO A OCUPAÇÃO MÉDIA
BAIXA
VALOR PAISAGÍSTICO
RELEVANTE
MENOS RELEVANTE
ALTO
GRAU DE PRESERVAÇÃO MÉDIO
BAIXO
FORMA DE OCUPAÇÃO
VEGETADA
EDIFICADA
POTENCIAL DE USO
ALTO
MÉDIO
BAIXO

25. Zonas Especiais
Reformulação das Zonas Especiais:
• projetos desenvolvidos pela atual Administração;
• nova realidade econômica da Baixada Santista.
Revisão das Zonas Especiais de Interesse Público:
• eliminação da Rua Idalino Pinez, que deixará de ser acesso ao Porto;
• eliminação do aterro sanitário, que foi paralisado.
Novas Zonas Especiais de Interesse Público com os novos projetos:
• Aeroporto
• Base de Suprimentos e Cais da Petrobrás
• Retroporto e sistema viário de cargas
• Ligação seca entre a ilha de Santo Amaro e a Ilha de São Vicente
• Avenida D. Pedro I e seu novo traçado
O conceito de Zonas Especiais de Interesse Militar foi reformulado,
ficando as atividades militares permitidas em diversas zonas do Município,
quando compatíveis.

26. ZEIS
Criação de novas
Zonas Especiais de
Interesse Social
ZEIS 2.
Implantação de
projetos
habitacionais pela
iniciativa privada.
Recursos do
Programa
Minha Casa
Minha Vida
lançado pelo
Governo Federal.

27. Uso, Ocupação e Parcelamento
do Solo na Macrozona Urbana.
Adequação do
Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo
às características e peculiaridades
do desenvolvimento urbano
do Município de Guarujá.

28. Uso, Ocupação e Parcelamento
do Solo na Macrozona Urbana.
Separação dos dois tipos de Zoneamento,
tornando claras as diretrizes de cada um, com
tabelas próprias:
 Zoneamento de Ocupação do Solo,
regula a volumetria e o espaçamento
das edificações;
 Zoneamento de Uso do Solo,
controla a distribuição das atividades.

29. Zoneamento
de Ocupação
do Solo
Zonas Especiais
Zonas de
Ocupação
Corredores de
Adensamento
Áreas tombadas

30. Parâmetros de Ocupação do Solo
Ampliação dos parâmetros de ocupação do solo , abrangendo
toda a área do Município, incluindo a Macrozona de Proteção
Ambiental.
Definição dos índices na Macrozona Urbana não só nas zonas de
ocupação de alta, média e baixa densidade, mas também nas
demais zonas, portuárias, aeroportuárias, retroportuárias e
industriais.
Compatibilização com o Código de Obras e a legislação anterior .
Alteração dos parâmetros para varandas no Código de Obras,
•“Art. 41 – Será permitida a construção de varandas em recuos acima de 3 metros, com
profundidade máxima de ¼ (um quarto) do recuo em até 50% das fachadas laterais e de fundos e
em 100% da fachada frontal.”

31. ANEXO 3a - TABELA DE ZONEAMENTO DE OCUPAÇÃO
Zonas de ocupação
Taxa de
Ocupação
TO
Coeficiente de Aproveitamento - CA (7)
Gabarito Máximo
(m)
Recuo Obrigatório Mínimo (m) (1) (4) (9) (10)
Mínimo Básico Máximo
Frente
(3)
Lateral (2) Fundos
Alta Densidade (6) 0,2 4 5 60 5
até 11 m = 3 m até 11 m = 3 m
acima de 11m = 3m
+h/20
acima de 11m = 3m
+h/20
Média Densidade 1 (6) 0,2 2
2,5 60
5
até 11 m = 3 m até 11 m = 3 m
5 (5) 75 (5)
acima de 11 = 3m
+h/20
acima de 11m = 3m
+h/20
Média Densidade 2 (6) 0,2 2
2,5
30 5
até 11 m = 3 m até 11 m = 3 m
5 (5)
acima de 11 = 3m
+h/20
acima de 11m = 3m
+h/20
Baixa Densidade (6) 0,6 0,2 1,2 1,2 11 5
até 7,5 m = 1,5 m até 7,5m = 3 m
acima de 7,5m =
1,5m +h/20
acima de 7,5m =
3m +h/20
Zona Portuária 0,1 2 2,5 30 (8) 10 5 + h/20 5 + h/20
Zona Retroportuária
e Industrial
0,1 2 2,5 30 (8) 10 5 + h/20 5 + h/20
Zona Industrial Naval
e Pesqueira
0,1 2 2,5 30 (8) 10 5 + h/20 5 + h/20
Setor de Preservação
Ambiental
0,1 0 0,2 0,2 11 5 1,5 3
Setor de Recuperação
Ambiental
0,1 0 0,2 0,2 11 5 1,5 3
Setor de
Ocupação Dirigida
0,2 1 1,2 11 5
até 7,5 m = 1,5 m até 7,5 m = 1,5 m
até 7,5 m = 1,5 m
acima de 7,5m =
1,5m +h/20
Setor de
Desenvolvimento
Compatível
0,6 0,2 2 2,5 60 5
acima de 7,5m =
1,5m +h/20
até 7,5 m = 1,5 m
acima de 7,5m =
1,5m +h/20
acima de 7,5m =
1,5m +h/20

32. 1.- Pae Cará, Morrinhos, Vila Zilda e Cachoeira:
• Nos lotes com testada menor que 7 metros, são dispensáveis
os recuos laterais e de fundos.
• Em lotes com menos de 100 m2, o recuo de frente mínimo
será de 3 metros, garantindo a vaga para um veículo no lote.
2 - Avenidas Thiago Ferreira, Santos Dumont, Ademar de Barros,
D. Pedro I e Oswaldo Cruz:
• Permitida a ocupação sobre as divisas laterais,
com altura máxima de 6 m, no pavimento térreo,
exceto quando o recuo delimitar com logradouro público.
Notas da tabela 3a

33. 3. – Guaritas:
Serão permitidas na área de recuo frontal,
com área máxima de 9 m2 e altura máxima de 2,80 m.
4. - Garagens subterrâneas:
Nas zonas de alta e média densidades,
poderão ocupar os recuos
com sobrelevação máxima de 1,60 metros
no recuo frontal, em relação ao passeio.
As muretas devem ter altura máxima de 1,40 m,
nas divisas laterais e de fundos.
Notas da tabela 3a

34. 5. - Gabarito de 75 metros:
Apenas nos corredores de adensamento
das vias estruturadoras,
mediante outorga de potencial construtivo.
6. – Restrições à ocupação:
Deverão ser respeitadas as restrições
dos registros de loteamento e
dos tombamentos do patrimônio natural e construído.
Notas da tabela 3a

35. 7 - Coeficiente de aproveitamento:
No cálculo, não serão computadas as áreas de:
garagens, circulações horizontais e verticais
e varandas em balanço.
8 - Gabarito Máximo:
Nas Zonas Portuária Industrial, Retroportuária
Industrial e Industrial Pesqueira, o limite de 30 metros
não abrange os equipamentos específicos
para operação dessas atividades.
Notas da tabela 3a

36. Notas da tabela 3a
9 - Distância entre edificações multifamiliares no lote:
• Até 11 metros de altura será no mínimo de 3 m
• Acima de 11 metros de altura será no mínimo de 6 m +/10
• Fachadas entre blocos sem janelas de ambientes
habitáveis: recuo de 3 metros mais h/20.
10 - h: dimensão vertical entre o nível médio da guia e o
ponto mais alto da edificação, excluindo caixas de água,
casas de máquinas de elevadores e antenas.

37. Notas da tabela 3a
11 – Recuos em lotes de esquina:
• Recuos com frente para vias secundárias será de 2 m,
quando os lotes tiverem menos de 15 metros,
e de 5 metros quando tiverem mais de 15 metros em sua
menor largura.

38. Gabaritos
Zonas de alta densidade:
• Limite de gabarito reduzido de 75 metros para 60 metros.
• Coeficiente de aproveitamento reduzido de 5 para 4,
podendo atingir 5 mediante outorga onerosa
ou transferência de potencial construtivo.
Zonas de média densidade:
• Limite de gabarito reduzido de 75 para 60 metros em Guarujá
e 30 metros em Vicente de Carvalho.
• Coeficiente de aproveitamento passou para 2,
podendo chegar a 2,5 mediante outorga onerosa
ou transferência de potencial construtivo.

39. Coeficientes de Aproveitamento do Lote
Introdução de coeficientes de aproveitamento mínimo, básico e
máximo dos terrenos, para:
• viabilizar a aplicação dos mecanismos de utilização
compulsória de terrenos:
combate à especulação imobiliária que retêm áreas
apropriadas ao desenvolvimento urbano, esperando
valorização;
• regulamentar a outorga e transferência de potencial
construtivo:
instrumentos para a obtenção de recursos para programas
públicos de desenvolvimento urbano e habitacional
assim como para a preservação ambiental.

40. Gabaritos
Zonas de baixa densidade:
Gabarito mantido em 11 metros.
Coeficientes de aproveitamento mínimo de 0,2 e básico ou
máximo de 1,2.
Corredores de Adensamento:
Gabarito de 75 metros mantido nos corredores de adensamento
das Avenidas Ademar de Barros e D. Pedro I, que são afastados
dos morros.
A adequação de gabaritos em Guarujá tem como objetivo a
manutenção da harmonia entre a ocupação urbana e a paisagem
natural.
A adequação de gabaritos em Vicente de Carvalho tem o objetivo de
resguardar o cone de aproximação do Aeroporto Metropolitano.

41. Coeficiente de aproveitamento mínimo - CAmin
Relação entre a área construída computável mínima e a área do terreno.
Abaixo do CAmin o lote passa a ser considerado desocupado ou subutilizado,
e pode ser objeto dos mecanismos de utilização compulsória
e do IPTU progressivo.
Coeficiente de aproveitamento básico – Cab
Relação entre a maior área construída computável e a área do terreno.
Até esse valor o proprietário pode edificar sem ônus.
Coeficiente de aproveitamento máximo – Cam
Relação entre a área construída computável máxima e a área do terreno.
O proprietário pode utilizar, adquirindo a diferença em relação ao coeficiente
de aproveitamento básico - CAb, através de outorga onerosa
pelo Poder Público ou de transferência de potencial construtivo
de outros imóveis.
Coeficientes de Aproveitamento do Lote

42. Garagens
As exigências de garagens nas moradias estavam
omissas no atual Plano Diretor.
Passaram a ser claramente definidas:
• 2 garagens em residências com mais de um
dormitório nas Zonas de Média Densidade 1
e na Zona de Alta Densidade em Guarujá.
• 1 garagem nas demais zonas.

43. Revisão dos limites das Zonas :
• Redução das zonas de média densidade em Guarujá
afastando-as dos morros e das periferias.
• Redução das zonas de média densidade em Vicente de
Carvalho, em função do Aeroporto Metropolitano.
• Zona de Alta Densidade teve pequeno acréscimo em
Pitangueiras, para compatibilizar com os limites das áreas já
ocupadas por usos comerciais e de serviços.

44. Tombamentos:
Incorporação das restrições de ocupação
das áreas tombadas pelo CONDEPHAAT
ao Mapa de Zoneamento de Ocupação do Solo
nos seguintes locais:
• Morro do Botelho,
• Morros do Icanhema,
• Morro do Monduba
• Morro do Pinto
• Serra do Guararú.

45. Morro do
Pinto
Serra do
Guararú.
Morro do
Botelho
Morro do
Icanhema, Morro do
Monduba
Áreas Tombadas

46. Tombamento do
Morro do Botelho
Regulamentação
do entorno

47. ANEXO 3b - ZONEAMENTO DE OCUPAÇÃO DO SOLO EM ÁREAS TOMBADAS E SUAS ENVOLTÓRIAS
Áreas tombadas
pelo
CONDEPHAAT
Zona
Taxa de
Ocupação
Máxima
(TO)
Coeficiente de
Aproveitamento
(CA) Gabarito
Máximo
Recuos Obrigatórios Mínimos (m)
Dimensões mínimas
dos lotes Declividade
máxima do
terreno
Mínimo Máximo Frente Laterais Fundos
Frente
mínima
Área
mínima
Morro do
Botelho (1)
1 (Tombada) 0,00 0 0
2 (non edificandi) 0,00 0 0
3 0,50 0,2 1 7 m 5 1,5 3
4 0,5 (4) 0,2 2,5 15 m (4)
5
até 11 m = 3
m
até 11 m =
3 m
acima de
11m = 3m
+h/20
acima de
11m =
3m +h/20
5 0,5 (4) 0,2 3 20m (4)
5
até 11 m
= 3 m
até 11 m =
3 m
acima de
11m = 3m
+h/20
acima de
11m=
3m +h/20
6 0,5 (4) 0,2 5
17
pavimentos
mais térreo
(4)
5
até 11 m
= 3 m
até 11 m =
3 m
acima de
11m = 3m
+h/20
acima de
11m =
3m +h/20
Monduba, Pinto
e Icanhema (2)
Áreas acima da
curva de nível
de 5 m (5)
0,00
Serra do
Guararú (3)
Lote até cota
20 m
0,10 0,2
2
pavimentos
5 5 5 20 m 5.000 Até 45%
Lote acima cota
20 m
0,15 0,3
2
pavimentos
5 5 5 50 m 20.000
Prainha Branca
(3)
5 m

48. NOTAS DO ANEXO 3b - ZONEAMENTO DE OCUPAÇÃO DO SOLO
EM ÁREAS TOMBADAS E SUAS ENVOLTÓRIAS
1. Ver Resolução de tombamento do Morro do Botelho no. 015, de 1o de agosto de 1984, do
Secretario da Cultura do Estado de São Paulo, e Ordens de Serviço 62/85 e 6/95 que
regulamentam a área envoltória.
2. Ver Resolução de tombamento dos Morros do Monduba, do Pinto e do Icanhema, no. 066 de
10 de dezembro de 1985, do Secretário da Cultura do Estado de São Paulo.
3. Ver Resolução 048 de 18 de dezembro de 1992, do Secretário da Cultura do Estado
de São Paulo, de tombamento da Serra de Guararú, que inclui a Prainha Branca.
4. TO x CA ≤ 0,85 - A multiplicação da taxa de ocupação pelo coeficiente de aproveitamento
deve ser igual ou inferior a oitenta e cinco centésimos.
5. O limite da área tombada é a curva de nível de 10,00 metros nos trechos restritos
em que a planície adjacente esteja acima de 5,00 metros.

49. Zoneamento de uso do solo
I – Guarujá:
• Zonas Residenciais;
• Zonas Mistas Turísticas;
• Zonas Mistas;
• Zona Industrial Naval e Pesqueira.
II – Vicente de Carvalho:
• Zonas Mistas
• Zona Portuária e Industrial;
• Zona Retroportuária e Industrial;
• Zona Aeroportuária e Portuária.

50. Zoneamento
de
Uso do Solo

51. ANEXO 4c
ZONEAMENTO DE USO NA
MACROZONA URBANA
Guarujá Vicente de Carvalho
Vias
Zonas
Residenciais
Zonas Mistas
Turísticas
Zonas Mistas
Zona Industrial
Naval e Pesqueira
Zonas Mistas
Zona
Portuária e
Industrial
Zonas
Retroportuárias
e Industriais
Zona
Aeroportuária e
Portuária
Vias locais
R (1) R R R1 (2) R R1 (2) R1 (3) R1 (2)
C1 C1 C C1
C1, C3.1,
C3.2
C1, C3.1, C3.2 C1, C3.1, C3.2
S1, S2 S1, S2, S3 S2, S3, S5, S6, S7, S8 S1, S2, S3 S4, S5, S6,
S7, S8
S2, S4, S5, S6,
S8
S2, S4, S5, S6,
S7, S8, S9
I2, I3 I1 I I I
Vias coletoras
R (1) R R R(2) R R1 (2) R1 (3) R (2)
C1, C2.1 C1, C2.1, C2.2 C C1, C2.1, C2.2,C3.1
C1, C3.1,
C3.2
C1, C3.1, C3.2 C1, C3.1, C3.2
S1, S2
S1, S2, S3, S5a, S6a,
S7a, S8a
S2, S3, S5, S6, S7, S8
S1, S2, S3, S4, S5,
S6, S7, S8
S2, S4, S5,
S6, S8
S2, S4, S5, S6,
S8
S2, S4, S5, S6,
S7, S8, S9
I1 (4) I1 I2, I3 I1,12 I I I
Vias
estruturadoras
R (1) R R R R R1, R4 (2) R1, R4 (3) R, R4(2)
C1, C2.1, C1, C2.1,C2.2, C3.1 C C
C1, C3.1,
C3.2
C1, C3.1, C3.2 C1, C3.1, C3.2
S1, S2
S1, S2, S3, S4, S5a,
S6a, S7a, S8a
S2, S3, S4, S5, S6, S7,
S8
S1, S2, S3, S4, S5,
S6, S7, S8
S4, S5, S6,
S7, S8
S2, S4, S5, S6,
S8
S2, S4, S5, S6,
S7, S8, S9
I1 (4) I1, I2a, I3a, I4a I2, I3 I1, I2, I3a, I4a I I I
Notas
1. Serão permitidos também outros usos de âmbito local ou turísticos, previstos nas matrículas do Registro de Imóveis dos loteamentos.
2. Apenas uso residencial para a manutenção dos serviços.
3. Apenas uso residencial para manutenção dos serviços e hospedagem de caminhoneiros.
4. Apenas produção de mercadorias para uso de turistas.

52. Falhas no Plano Diretor em vigor:
• Permissão dos usos conforme os tipos das vias,
locais, coletoras e estruturais
e por área a ser utilizada pela empresa,
sem esclarecer se a área é do terreno ou da construção
e sem classificar as atividades.
Essa lacuna produziu um grande problema no licenciamento
das empresas pela Prefeitura.
Passaram a ser emitidas apenas licenças a título precário,
com perda de receita para a Prefeitura e prejuízos para os
empresários.
Zoneamento de uso do solo

53. Falhas no Plano Diretor em vigor:
• Não há Zona Mista nos mapeamentos.
• Atividades permitidas não estão classificadas.
• Há atualmente apenas uma relação de atividades proibidas.
• O anexo 6, que é um resumo do texto da lei que regula os usos
não foi enviado à Câmara.
• O anexo 6 estabelece parâmetros apenas para as zonas de baixa,
média e alta densidade.
Zoneamento de uso do solo

54. Espacialização da distribuição das atividades urbanas:
• Criação do Mapa de Uso do Solo
• Criação da tabela de Zoneamento de Uso do Solo
• Classificação das atividades permitidas na
Macrozona urbana.
• Classificação das atividades permitidas nos setores
de Ocupação Dirigida e Desenvolvimento
Compatível da macrozona de Preservação
Ambiental.
Zoneamento de uso do solo

55. Zoneamento de Uso do Solo proposto:
• Reconhecidos como Zonas Residenciais os loteamentos que
ocupam grandes áreas urbanas, com restrições de usos
previstas em sua implantação ou liberadas por sentença
judicial, permitindo apenas residências ou algum outro uso
complementar, como hotelaria, comércio e serviços de apoio
ao uso residencial,
• Nas regiões próximas à orla atlântica foram definidas Zonas
Mistas Turísticas em que os usos residenciais, comerciais e de
serviços admitidos são aqueles compatíveis com a cidade
turística, preservando a qualidade urbana e a vocação da
cidade.
Zoneamento de uso do solo

56. Zoneamento de Uso do Solo proposto:
• Os bairros em torno da Avenida Ademar de Barros e Avenida
D. Pedro I, as áreas urbanas afastadas das praias e os bairros
de Vicente de Carvalho foram classificados como Zonas
Mistas, com possibilidade de implantação das demais
atividades que dão suporte à vida urbana, compatíveis com o
uso residencial.
• Os usos portuários, aeroportuários, retroportuários e industriais
foram classificados e zoneados.
Zoneamento de uso do solo

57. Todos os usos urbanos foram reclassificados.
Usos residenciais:
• As características e as condições para sua implantação
foram redefinidas, em termos de agrupamentos horizontais
e verticais e as exigências de garagens residenciais
de acordo com as zonas.
Usos comerciais, industriais e de serviços:
• Zoneamento pela classificação do CNAE – Código Nacional
de Atividades Econômicas do IBGE possibilitando
atuação coordenada das Secretarias Municipais
de Desenvolvimento e Gestão Urbana, de Finanças
e de Desenvolvimento Econômico e Portuário.
Classificação dos usos

58. Revisão da relação de atividades proibidas no Município.
Reformulação da caracterização dos empreendimentos que causam
impacto à vizinhança:
• Porte do empreendimento
• Características da atividade, independente da área construída.
Loteamentos de tipo “A” :
• Lote mínimo passou de 7 para 10 metros, permitindo
a divisão em lotes de 5 metros de frente para casas geminadas.
Loteamentos de tipo “B”:
• Regulados pela lei de ZEIS.

59. Do Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo
na Macrozona de Proteção Ambiental.
Na Macrozona de Proteção Ambiental foram
Introduzidas duas alterações:
• adequar a transferência de potencial construtivo
aos instrumentos do Estatuto da Cidade;
• ajustar o uso do Setor da Orla às novas condições
que estão em processo de regulamentação no
Gerenciamento Costeiro.

60. Sistema Viário
Ajuste da classificação do Sistema Viário ao Sistema Viário
Metropolitano em revisão pela Secretaria de Transportes do
Governo do Estado.
• Ampliação das vias macrometropolitanas, metropolitanas e
metropolitanas secundárias, para obtenção de recursos
estaduais do Departamento de Auxílio ao Desenvolvimento
das Estâncias – DADE.
• Nos mapas, foram destacados os sistemas viários rodoviários,
ferroviários, hidroviários, portuários e aeroportuários além das
ciclovias e vias de pedestres.

61. Classificação
do Sistema
Viário
Rodoviário
I – Vias Estruturais:
• Macrometropolitanas
• Metropolitanas
II – Vias Coletoras
ou Metropolitanas
Secundárias
III – Vias Locais
IV – Ciclovias
V – Vias de Pedestres

62. Classificação
do Sistema
Viário
Rodoviário
I – Vias Estruturais:
• Macrometropolitanas
• Metropolitanas
II – Vias Coletoras
ou Metropolitanas
Secundárias
III – Vias Locais
IV – Ciclovias
V – Vias de Pedestres

63. Ciclovias existentes e diretrizes de ciclovias

64. Diretrizes de expansão do
sistema viário:
• ligação seca
da Ilha de Santo Amaro
com a Ilha de São Vicente
com acesso à Rodovia
CônegoDomenico Rangoni;
• ligação seca
da Estrada da Bertioga
com o continente,
sobre o Canal da Bertioga.

65. Diretrizes de expansão
do sistema viário:
• Ligação da Avenida
Antenor Pimentel em
Morrinhos com a
Avenida Rafael Vitiello
na Vila Zilda e o Parque
da Montanha;
• prolongamento das
Avenidas 1, 2 e 3 de
Morrinhos para
permitir a expansão
em direção ao Norte;

66. Diretrizes de expansão
do sistema viário:
• Consolidação do eixo:
Avenidas Mario Daige,
Antonio Freire,
Projetada "A"
e Acaraú;
• Interligação da
Av. Mario Daige com
Av. Lydio Martins Corrêa;

67. Diretrizes de expansão
do sistema viário:
• Avenida Perimetral Portuária
junto à Avenida Santos Dumont,
com separação dos fluxos
urbanos e portuários;
• Ligação da
Avenida Perimetral Portuária
com a Rodovia Cônego
Domenico Rangoni
para fluxo exclusivo
do tráfego portuário,
sem travessia da área urbanizada;

68. Diretrizes de expansão
do sistema viário:
• implantação do sistema viário
retroportuário, articulado com
a Rodovia Cônego Domenico
Rangoni e os acessos à área
portuária e à área aeroportuária,
sem travessia da área urbana;
• implantação de ligação viária
da área aeroportuária com a
Rodovia Cônego Domenico
Rangoni e com o Retroporto;

69. Diretrizes de expansão
do sistema viário:
• reformulação, melhoria e
ampliação do acesso da Rodovia
Cônego Domenico Rangoni
à Avenida D. Pedro I;
• ligação entre o prolongamento
da Avenida D. Pedro I e a
estrada da Bertioga (SP-61);
• prolongamento da Av. D. Pedro I
até a Avenida Marjory Prado,
pela Avenida do Bosque;

70. Diretrizes de expansão
do sistema viário:
• ligação direta da Rodovia
Cônego Domenico Rangoni
com a Avenida Puglisi;
• ligação do bairro das Astúrias
com o bairro de Santa Cruz dos
Navegantes.

71. Os Instrumentos da Política Urbana
O Plano Diretor prevê a implantação dos
instrumentos para a promoção, planejamento,
controle e gestão do desenvolvimento urbano,
estabelecidos na Constituição Federal e no
Estatuto da Cidade, mas não são aplicáveis por
falta de regulamentação.
Constituição Federal: 4º do art. 182 ;
Estatuto da Cidade: artigos 5º a 8º da Lei Federal nº. 10.257,
de 10 de julho de 2001.

72. Projeto de Lei Complementar:
Acompanhará a revisão do Plano Diretor,
regulamentando a aplicação dos seguintes
instrumentos do ESTATUTO DA CIDADE:
• IPTU progressivo no tempo;
• Abandono;
• Direito de preempção;
• Outorga onerosa do direito de construir;
• Transferência do direito de construir;
• Operações urbanas consorciadas;
• Estudo de impacto de vizinhança.

73. IPTU progressivo no tempo
I - Imóvel construído:
3,0% (três por cento) no 1º (primeiro) ano;
6,0% (seis por cento) no 2º (segundo) ano;
9,0% (nove por cento) no 3º (terceiro) ano;
12,0% (doze por cento) no 4º (quarto) ano;
15,0% (quinze por cento) no 5º (quinto) ano.
II - Imóvel não construído:
4,5 % (quatro e meio por cento) no 1º (primeiro) ano;
6,0% (seis por cento) no 2º (segundo) ano;
9,0% (seis por cento) no 3º (terceiro) ano;
12,0% (nove por cento) no 4º (quarto) ano;
15,0% (doze por cento) no 5º (quinto) ano.

74. Abandono
Será considerado abandonado o imóvel vago e que apresente
uma ou mais das seguintes características:
Uso não residencial:
• última licença municipal de funcionamento encerrada há mais
de 5 (cinco) anos;
• corte de energia elétrica;
• corte ou supressão do fornecimento de água;
• edificação que não apresente condições de habitabilidade
ou em ruínas;
• obra paralisada há mais de 2 (dois) anos;
• não pagamento do IPTU.

75. Abandono
Será considerado abandonado o imóvel vago e que apresente
uma ou mais das seguintes características:
Uso residencial:
• corte de energia elétrica;
• corte ou supressão do fornecimento de água;
• edificação que não apresente condições de habitabilidade
ou em ruínas;
• obra paralisada há mais de 2 (dois) anos;
• não pagamento do IPTU.

76. Abandono
Será considerado abandonado o imóvel vago e que apresente uma
ou mais das seguintes características:
Imóvel não edificado (lote ou gleba urbana):
• sem nenhum tipo de benfeitoria ou que possua apenas cercas
ou muros em mau estado de conservação;
• que não recebe nenhum tipo de manutenção, como limpeza,
poda de vegetação ou proteção de encostas;
• que não tenha tido nenhum tipo de utilização nos últimos 3 anos;
• que não esteja sendo ocupado ou cuja posse, clandestina
ou precária, tenha ocorrido por meio violento;
• não pagamento do IPTU.

77. Direito de Preempção
O direito de preempção confere, ao Poder Público municipal,
preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação
onerosa entre particulares.
O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público
necessitar de áreas para:
I - regularização fundiária;
II - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III - constituição de reserva fundiária;
IV - ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII - criação de unidades de conservação ou proteção
de outras áreas de interesse ambiental;
VIII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
IX - expansão do sistema viário;
X - implantação de redes de infra-estrutura.

78. Outorga Onerosa
do Direito de Construir
O Executivo Municipal poderá exercer a faculdade de outorgar
onerosamente o direito de construir acima do coeficiente de
aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida financeira
a ser prestada pelo beneficiário.
O cálculo do valor da contrapartida financeira a ser prestada pelo
beneficiário será efetuado a partir da seguinte fórmula:
VC = ATa x VT:
• VC é o valor da contrapartida para a outorga onerosa do direito de construir;
• ATa é a área de terreno virtual acrescida ao imóvel;
• VT é o valor do metro quadrado de terreno do imóvel apurado com base na
Planta de Valores Imobiliários do Município.
A área construída computável total do imóvel não pode exceder o potencial
construtivo resultante da área do terreno multiplicada pelo coeficiente de
aproveitamento máximo.

79. Transferência de Potencial Construtivo
O proprietário de imóvel localizado na Macrozona Urbana poderá
exercer em outro local, passível de receber o potencial construtivo,
doar ou alienar, total ou parcialmente, o potencial construtivo
não utilizado no próprio lote, mediante prévia autorização do
Poder Executivo Municipal, quando se tratar de imóvel:
• de interesse de preservação e de paisagem;
• de interesse do patrimônio;
• para implantação de equipamentos urbanos e comunitários.
O direito de construir poderá ser transferido de setores da Macrozona
de Proteção Ambiental para os setores de Desenvolvimento Compatível
e setores da Macrozona Urbana.

80. Operações urbanas consorciadas
Conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público
Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados.
As operações urbanas consorciadas têm como finalidades:
I - implantar equipamentos para o desenvolvimento urbano;
II - otimizar áreas envolvidas em intervenções urbanísticas de porte
III - reciclagem de áreas consideradas subtilizadas;
III - implantar programas de Habitação de Interesse Social - HIS;
IV - ampliar e melhorar o transporte público coletivo;
V - implantar espaços públicos;
VI - valorizar e criar bens do patrimônio ambiental, histórico,
arquitetônico, cultural e paisagístico;

81. Estudo de impacto de vizinhança
O Plano Diretor indica os empreendimentos que causam impacto
acima de certa área construída.
O Plano Diretor também indica os empreendimentos que causam
impacto, independentemente da área construída.
A legislação proposta regulamenta os procedimentos para o
licenciamento dos empreendimentos

82. Gestão da Política Urbana - CMDUH
Representação do Poder Público no
Conselho Municipal de
Desenvolvimento Urbano e Habitacional - CMDUH
passará a ser composta por 6 representantes:
• 1 da Secretaria de Desenvolvimento e Gestão Urbana,
• 1 da Assessoria de Planejamento e Ordenamento Urbano,
• 1 da Diretoria de Uso do Solo,
• 1 da Secretaria de Meio Ambiente,
• 1 da Advocacia Geral do Município e
• 1 da Secretaria do Desenvolvimento Econômico .

83. Gestão da Política Urbana - CMDUH
A Sociedade Civil manterá 10 representantes no
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Habitacional
CMDUH.
1 (um) representante do setor imobiliário e construção civil;
1 (um) representante do setor de turismo;
1 (um) representante do setor portuário;
1 (um) representante do setor do comércio;
1 (um) representante do Cons. Regional de Engenharia e Agronomia;
1 (um) representante do Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
1 (um) representante da Ordem dos Advogados do Brasil;
1 (um) representante do movimento ambientalista;
1 (um) representante de associações de bairros;
1 (um) representante dos movimentos de moradia.

84. Gestão da Política Urbana - CMDUH
Alteração na representação da sociedade civil:
Inclusão de um representante do
Conselho de Arquitetura e Urbanismo,
recém-criado, substituindo um representante de
associação de moradores de habitação de baixa renda,
entidade inexistente.
A eleição dos representantes da sociedade civil, a cada dois anos,
em Audiência Pública e não nas conferências da cidade, cuja
periodicidade não corresponde aos mandatos bienais do CMDUH.

85. Recursos do FMDU e do FMHIS
A origem dos recursos que formarão o Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano – FMDU e o Fundo Municipal de
Habitação de Interesse Social – FMHIS será a mesma com exceções:
• As receitas provenientes da
concessão do direito real de uso de áreas públicas
serão destinadas ao FMDU;
• As receitas provenientes da
outorga onerosa de potencial construtivo serão destinadas
ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.

86. ANEXOS
ANEXO 1:
Os mapas foram totalmente reelaborados:
• Mapa 01 - Macrozoneamento;
• Mapa 02 - Macrozoneamento e Setorização;
• Mapa 03 - Distritos, Regiões, Bairros e Comunidades Tradicionais;
• Mapa 04 - Zoneamento de Ocupação do Solo;
• Mapa 05 - Zoneamento de Uso do Solo;
• Mapa 06 - Mobilidade 1: Vias, ferrovias e hidrovias;
• Mapa 07 - Mobilidade 2: Ciclovias e vias de pedestres;
• Mapa 08 - Mobilidade 3: Vias para transporte de cargas;
• Mapa 09 - Zonas Especiais de Interesse Social.

87. ANEXOS
ANEXO 2 - Parâmetros de Classificação dos Setores.
ANEXO 3 - Zoneamento de Ocupação do Solo.
• Anexo 3a - Zoneamento de Ocupação do Solo;
• Anexo 3b- Zoneamento de Ocupação do Solo em Áreas Tombadas;
• Anexo 3c - Recuos mínimos das Edificações nos lotes.
ANEXO 4 - Zoneamento de Usos do Solo.
• Anexo 4a - Classificação dos Usos;
• Anexo 4b - Usos Não Permitidos;
• Anexo 4c - Zoneamento de Usos na Macrozona Urbana.
ANEXO 5 - Quadro de Hierarquia do Sistema Viário.

88. UM PLANO PARTICIPATIVO
Esta proposta de revisão do Plano Diretor,
deve ser analisada e debatida por:
• Vereadores,
• Secretarias Municipais
• Conselhos Municipais.
• Segmentos da Sociedade Civil
Uma proposta de legislação tão abrangente, necessita
do exame atento da sociedade para que todos
verifiquem de que maneira serão afetados por suas
normas e contribuam para seu aperfeiçoamento.

89. CONCLUSÃO
É urgente a implementação da Revisão do Plano
Diretor.
Guarujá vive cotidianamente os problemas
decorrentes da nova realidade econômica da
Baixada Santista e da economia brasileira.
Há uma herança de deficiências urbanas, que
exigem uma revisão da legislação:
• moradias,
• sistema viário,
• infraestrutura para o turismo e
• organização das atividades ligadas ao Porto.

90. A revisão viabilizará a aplicação dos
instrumentos do ESTATUTO DA
CIDADE.
Dará à Administração Pública recursos
para uma atuação mais autônoma para
investimentos na área social e de
habitação.
Reduzirá a necessidade de obtenção de
recursos em outras esferas de governo
para promover as transformações
urbanas que todas e todos desejam.

91. O Plano Diretor,
ferramenta de controle e indução do
desenvolvimento urbano,
não produz todas as transformações necessárias.
Mas garante as condições para que a
Administração Pública e a iniciativa privada
implantem uma nova realidade em termos de
turismo, porto, comércio, indústria e serviços.

92. O Plano Diretor revisado:
• viabilizará um crescimento harmônico,
• minimizará os conflitos
através das diretrizes viárias
e zoneamento de usos e ocupação,
• garantirá a preservação ambiental.