1. UNIVERSIDAD AUSTRAL FACULTAD DE INGENIERÍA Diplomatura en Gestión de Servicios y Mantenimiento de las instalaciones en Edificios Director de la Diplomatura: Ing. Armando Negrotti Mejora en el sistema de Gestión de Mantenimiento del Complejo Teatral de la Ciudad de Buenos Aires Autor: Lic.Org.Ind. Pablo Daniel Polti Año 2010

2. Distribución geográfica Depósito Gregoria Pérez “GP” Teatro San Martín “SM” Teatro de la Ribera “RI” Teatro Sarmiento “SA” Teatro Regio “RE” Teatro Alvear “TA” Taller de Danza “TD” Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 2

7. Teatro San Martín 30.000 m² 708 Localizaciones 4200 KVA Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 7

9. Taller de Danza Desde su creación, el Taller ha venido permitiendo a sus egresados no sólo la posibilidad de integrar el elenco oficial del Teatro, sino también la de insertarse en otros grupos, crear nuevos espacios independientes y obtener becas para viajar al exterior, donde muchos de ellos se han sumado a importantes elencos internacionales. 476m² 5 Localizaciones 30KVA Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 9

11. TEATRO SAN MARTÍN 11 Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti

13. 2 Puntos de alimentación en MT

14. 10 Celdas de maniobra en MT, 8 locales y 2 remotas

15. 4 Transformadores encapsulados en epoxi de 800KVA

16. 1 Transformador encapsulado en epoxi de 1000KVA

19. Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 13

26. Resumen sobre el funcionamiento del Sistema Gestión de Mantenimiento Gestión de mantenimiento centralizada. Sistema de gestión de mantenimiento asistida por computadora MP2 Acces 2000 de Infor. Acaba de migrarse a SQL6.1 Se estructura en 7 sitios, los edificios del CTBA. Edificios, localizaciones y sub localizaciones. 2225 equipos, entre objetos físicos y lógicos de mantenimiento Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 20

27. 482 tareas predefinidas, entre preventivos y control de condición Aire acondicionado y ventilación mecánica, 58. Ascensores y montacargas, 47. Alumbrado y fuerza motriz, 54. Instalaciones salas anexas, 37. Asistencia al mantenimiento, 10. Sanitarios, 55. Oficios varios, 108. Carpintería, 31. Baja tensión, 57 Vidriería, 25. Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 21

28. Tareas 92 juegos de instrucciones, son documentos totalmente dinámicos que se realimentan permanentemente de las conclusiones de cada OT, tendiéndose a la mejora mediante la difusión y adopción de las mejores prácticas. La generación de órdenes de trabajo puede partir de solicitudes de servicio, tareas programadas o realización de correctivos. Actualmente existen 356 órdenes de trabajo abiertas. Básicamente el incumplimiento radica en faltante de algún material y la razón de demora se origina, o bien en la demora en disponer de algún elemento, o en la dificultad para contar con el personal necesario para realizar los trabajos. Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 22

29. Almacén Almacén cuenta con 11429 ítems, 4370 cuentan con especificación técnica para licitar y 1666 registran existencias. Se realizó un análisis ABC por rotación, y se establecieron puntos de mínimo, y reposición para estos ítems, así como también se puede realizar una búsqueda por fecha y realizar una reposición hasta el máximo definido para cada posición. Hasta el momento, nunca pudo implementarse la compra posterior a estos análisis. Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 23

30. Requisiciones Requisiciones pendientes, año 2010, 75. Existen también, pedidos pendientes de compra con dos y tres años de antigüedad. El modo de presupuestación y compra del GCBA es mediante pedido anual, esta provisión de materiales sostiene el plan de mantenimiento, estos pedidos se elaboran en septiembre para el año siguiente, y desde el año 2000 no se ha podido concretar la conclusión de ellos. Es habitual que materiales dedicados a alguna reforma de infraestructura, se realice juntamente con estos pedidos para ser considerado en la presupuestación anual. 24 Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti

31. Pedidos Anuales Los pedidos anuales previstos para el año en curso, y elevados en septiembre 2009 sumaron un total de $1.736.500,=, y se distribuyen según los siguientes rubros y proporciones: 25 Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti

32. Finalmente No existen en el presupuesto del CTBA partidas dedicadas al mantenimiento. Actualmente la dotación de personal de mantenimiento del complejo es de 77 personas que realizan turnos de 6hs., entre sus actividades se incluye la operación de los distintos sistemas y el déficit calculado es de 32 personas. El módulo de compras del sistema funciona a partir de la generación de requisiciones de materiales, que luego de una cadena de autorizaciones pasan a componer órdenes de compra. Se registran las transacciones de inventario y se imputa el retiro de cada elemento de depósito al usuario o a la orden de trabajo específica. Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 26

33. Mapeo de Servicios, área Público 27 Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti

34. Mapeo de Servicios, área Escenotécnica Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 28

35. Mapa de Servicios, área Administración Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 29

36. Carga por Área Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 30

41. Mejora en el Modelo de Gestión Estructura Mesa de ayuda Capacitación y entrenamiento Redefinición de Tareas e instructivos Indicadores y Tablero de Comando Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 35

42. Estructura 36 Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti

43. Mesa de Ayuda Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 37

44. Capacitación Electrotecnia básica Electrotecnia general Instalaciones eléctricas dedicadas Maniobras en MT Seguridad eléctrica. Principios de Refrigeración Electrónica Básica Programación Lader Uso de elementos de seguridad personal Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 38

45. Entrenamiento Maniobras de conmutación en baja tensión Maniobras de transferencia en Media Tensión Operación de la Planta de Frío Sustitución de correas y rodamientos. Norma interna sobre Instalaciones eléctricas temporarias. Uso del sistema MP2 Uso de los sistemas de comunicaciones Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 39

46. Contingencias Principio de Incendio. Plan general de evacuación. Evacuación de salas de máquinas. Bloqueo y rotulación. Disparo de protecciones en la sub estación transformadora y su reposición. Falta de suministro eléctrico. Maniobras de transferencia en MT. Maniobras de sustitución de fuente en BT. alla de sistema de bombeo cloacal. Falla de sistema de elevación de agua potable. Ingresos de agua no deseados. Accidentes eléctricos y primeros auxilios. Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 40

47. Indicadores Propuestos OTs Cerradas/ OTs emitidas OTs Demoradas / OTs emitidas OTs Preventivas/ OTs emitidas OTsPedictivas / OTs emitidas OTs Correctivas / OTs emitidas Sol. Serv. / OTs emitidas. Nº de Faltas de servicio de AA Nº de faltas de energía eléctrica Nº de Máquinas enfriadoras en servicio Nº de quejas de público 41 Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti

48. Puntajes Puntaje promedio de estado de Sanitarios de público. Según una planilla con un cheklist de ciertos puntos clave y una ponderación, se obtendrá un puntaje para cada sanitario. Se fijará un límite para el promedio general y una señal por excepción para aquellos que no alcancen un mínimo indispensable. Puntaje de salas Puntaje de Halles Puntaje de Camarines Cálculo y tratamiento similar al anterior. Puntaje de locales varios Puntaje de Oficinas Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 42

49. Tablero de Comando Indicadores principales Indicadores sectoriales Metas Objetivos Estados de condición Señales de excepción Planes de normalización Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 43

50. Just do it Muchas Gracias Lic. Org. Ind. Pablo Daniel Polti ppolti@gmail.com Facility Management Program 2010 Lic. Pablo Daniel Polti 44