Porto investimentos

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Investimentos na Região Portuária do RJ

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Porto investimentos

  1. 1. Índice Introdução Cenário Econômico Projeto Porto Maravilha Porto Investimentos Consultor Imobiliário Veículos Oportunidade de Investimento 2
  2. 2. Introdução O Rio de Janeiro deverá receber cerca de R$ 55 bilhões em investimentos em função da Copado Mundo 2014 e das Olimpíadas em 2016, gerando 95 mil empregos diretos. A repercussãodesses eventos ocorrerá nos mais diversos setores, como o de turismo, que espera receber4 milhões de visitantes estrangeiros em 2016, um crescimento de 60% sobre 20101. Uma das regiões mais beneficiadas desses investimentos é a Zona Portuária, em função dediversos fatores como: (i) existência de um projeto de revitalização (“Porto Maravilha”),envolvendo os setores público e privado; (ii) localização estratégica; (iii) importância histórica daregião; e (iv) disparidade entre a crescente demanda frente a oferta de espaços comerciais eresidenciais na cidade, dentre outros. Este material, portanto, visa apresentar as principais características do Plano de Negócios daPORTO 02 INVESTIMENTOS, cujo principal objetivo é o de investir em empreendimentosimobiliários comerciais e/ou residenciais previamente selecionados na Zona Portuária da Cidade doRio de Janeiro.1Fonte: PricewaterwouseCoopers (estudo “Maximizando o impacto da carteira de projetos comerciais para os eventos esportivos”,(12/07/2011) 3
  3. 3. Oportunidades noSetor Imobiliário Valor de Aluguel (R$/m2/mês) em SP + RJ  Demanda aquecida representa um potencial de crescimento sólido no setor imobiliário  Melhor nível histórico de Vacância (%) em SP + RJ vacância, especialmente no Rio de Janeiro  Baixa oferta frente à crescente demanda Fonte: CBRE e BR Properties 4
  4. 4. Mercado Imobiliário noRio de Janeiro O valor do m2 para venda em diversas localidades do Rio de Janeiro demonstra um descasamento com os valores atuais na Região Portuária, hoje na faixa de R$ 2.000 o m2. Valor do m2 das salas comerciais Fonte: Secovi-RJ (coletados em 01 a 30 de junho de 2011) 5
  5. 5. Mercado Imobiliário noRio de Janeiro Nos últimos nove anos os apartamentos localizados em regiões que viveram períodos sem investimentos, como Tijuca, Centro e São Cristóvão, tiveram alta de preços de 400%. De olho nesse movimento, construtoras passaram a investir nessas áreas. A Secretaria Municipal de Urbanismo registrou um crescimento de 4.463% na quantidade de licenças para construções no Centro, de janeiro a abril deste ano em comparação ao mesmo período de 2010. No período de dezembro de 2007 a dezembro de 2010 houve uma valorização de 174% no preço de um imóvel de 2 quartos no Centro. Em relação à locação, a valorização no mesmo período foi de 46%. No empreendimento Cores da Lapa, por exemplo, que foi lançado em 2005, um apartamento de 2 quartos valia, em média, R$ 90.000,00. Hoje o mesmo imóvel já atinge o valor de R$ 400.000,00 uma valorização de 344%. Fonte: Secovi-RJ e Ademi-RJ 6
  6. 6. Turismo Copa do Mundo e Olimpíadas Desembarques de Turistas Estrangeiros no Brasil (em milhões de desembarques)“A Zona Sul da Cidade praticamente não tem mais espaço para hotéis, a não ser que alguém pegue um hotel mais antigo, coloque uma nova bandeira, e faça um Retrofit. Construir alguma coisa na Barra ainda é possível. Na Zona Portuária nós temos que abrir espaço para a expansão hoteleira que nós não permitimos em outras áreas da cidade como, por exemplo, os apart hotéis” - Prefeito Eduardo Paes, Veja Rio“Após os Jogos Olímpicos de 1992, a cidade de Barcelona apresentou um aumento de 105% nas pernoites em Plano “Aquarela 2020” da Embraturcomparação com o período anterior ao evento. Em 1990, aponta para a consolidação do Brasil foram contabilizados 3,8 MM de pernoites e em 2000 o número cresceu para 7,8 MM” - FGV como destino turístico após a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016. 7
  7. 7. A PortoInvestimentos A Porto Investimentos atua em todas as etapas da cadeia de valor nodesenvolvimento de projetos imobiliários, seja como investidor ou como consultorimobiliário. Criada em agosto de 2010, a Porto Investimentos decidiu focar sua atuação na zonaportuária do Rio de Janeiro. Por atuar de forma exclusiva e direcionada, consegueganhar escala frente a eventuais competidores, acompanhando e se antecipando àsevoluções do mercado local. Em fevereiro de 2011, a empresa realizou seu primeiro investimento imobiliário.Adquirindo um imóvel de alta liquidez e potencial de valorização.  A estrutura adotada neste veículo assemelha-se a de um FII, com prazo de investimento de 4 anos, taxa de administração de 2% a.a, taxa de referência (Benchmark) de IGP-M + 6%, e taxa de performance de 20% ao que exceder o benchmark. 8
  8. 8. A PortoInvestimentos  A Porto Investimentos possui um modelo de negócio diferenciado, exposto exclusivamente ao Projeto do Porto Maravilha, posicionando-se de modo a melhor aproveitar as oportunidades na região portuária do RJ. Cenário Econômico Favorável Dinâmica Atrativa do Setor Imobiliário Modelo de Negócio Diferenciado Foco de Investimentos em uma única Região Expertise dos Administradores 9
  9. 9. Processo deInvestimento Análise seqüencial realizada pela Porto Investimentos para investimento nosprojetos imobiliários: Comitê de Originação Avaliação Negociação Confirmação Fechamento Investimento Originação de Avaliação Negociação de Aprovação entre Verificação das Preparação e Potenciais detalhada de termos e sócios diretrizes assinatura da Investimentos possível projeto a assinatura de considerando estabelecidas em documentação e ser desenvolvido, instrumentos de aspectos comitê para a desembolso de risco e retorno do opção avaliados e conclusão do recursos investimento termos negócio e negociados adequação do fluxo de caixaPós-venda: Após a aquisição do imóvel, o projeto final é submetido à aprovaçãoem comitê, para que seja dado inicio à obra de revitalização. Durante esseperíodo, a empresa buscará possíveis interessados em alugar o imóvel. 10
  10. 10. Fundo Imobiliário (FII)  Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) apresentam vantagens de investimento frente ao investimento direto em empreendimentos imobiliários em geral. Investimento em FII Investimento Direto Tributação Renda isenta de imposto de renda para pessoas físicas, se atendidos os Incidência de imposto de renda sobre os requisitos da legislação em vigor ¹ rendimentos, dependendo da forma de investimento realizada Valor Investido Possibilidade de investir com volumes menores em empreendimentos Necessidade de alto valor de capital antes exclusivos a grandes investidores,. Diversificação Possibilidade de maior diversificação por meio de investimentos em Concentração do risco em um único diferentes segmentos (residencial e/ou comercial) e pulverização de empreendimento incorporadores – mitigando o risco do investimento Assuntos relacionados Terceirização: gestão profissional especializada e responsável pelos O investidor é responsável pela avaliação, aos empreendimentos manutenção e otimização tributária O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos relacionadas ao imóvel empreendimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras burocracias inerentes ao negócio Liquidez Possibilidade de vender as cotas no mercado secundário por meio da Necessária com a venda do BM&F Bovespa podendo haver venda parcial das cotas, não sendo empreendimento necessário sair completamente do investimento Nota 1 – Isenção fiscal para pessoas físicas detentoras individualmente de até 10% do patrimônio líquido do Fundo, contando que o Fundo tenha no mínimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado. Caso o Fundo aplique recursos em empreendimentos imobiliários que tenha como incorporador, construtor ou sócios, cotistas que possuam, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% ( vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo, o Fundo se sujeitará à tributação aplicável às pessoas jurídicas. 11
  11. 11. SPE’s As Sociedades de Propósitos Específicos – SPE’s, também apresentam vantagens deinvestimento frente ao investimento direto em empreendimentos imobiliários. Investimento em SPE Investimento Direto Tributação Incidência de imposto de renda sobre os rendimentos, Incidência de imposto de renda sobre os rendimentos, dependendo da forma de investimento realizada dependendo da forma de investimento realizada Valor Investido Possibilidade de investir com volumes menores em Necessidade de alto valor de capital empreendimentos antes exclusivos a grandes investidores,. Diversificação Possibilidade de maior diversificação por meio de Concentração do risco em um único empreendimento investimentos em diferentes segmentos (residencial e/ou comercial) e pulverização de incorporadores – mitigando o risco do investimento Assuntos relacionados Terceirização: gestão profissional especializada e O investidor é responsável pela avaliação, manutenção e aos empreendimentos responsável pelos empreendimentos otimização tributária relacionadas ao imóvel O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras burocracias inerentes ao negócio Liquidez Possibilidade de venda parcial ou total das cotas para Necessária com a venda do empreendimento terceiros ou cotistas da SPE. 12
  12. 12. Processo deinvestimentoCronograma estimado de investimento:  Aquisição, elaboração de projeto e reforma dos imóveis: 9-12 meses  Período de manutenção do investimento (holding period): 12-24 meses Processo de venda do ativo: 12 meses Sendo assim, o período total de investimento e desinvestimento pode levar até 4 anosImóveis – alvo:  Mapeamento inicial dos imóveis conforme os recursos do veículo de investimento  Localizado nas principais vias de acesso da região portuária  Projeto preliminar de reforma para o imóvel anterior à sua aquisição Documentação aprovada pela área jurídica, sendo priorizada a assinatura de instrumento de opção de compra O Investimento mínimo inicial de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) compostos de 20 cotas, sendo ovalor de cada cota R$ 1.000,00 (hum mil reais). 13
  13. 13. Anexos
  14. 14. Puerto MaderoEstudo de caso Até o final da década de 80, Puerto Madero (Buenos Aires, Argentina) era um porto degradado com a maioriados galpões do século passado abandonada. Após investimentos públicos e privados na recuperação e reforma daárea, a região tornou-se um dos pontos turísticos e de negócios mais importantes de Buenos Aires. A restauração e revitalização dos antigos armazéns são vistas como um dos projetos mais importantes navalorização do espaço público em uma cidade da América Latina. Puerto Madero passou por um processo derevitalização urbana em 1992, após mais de 80 anos de abandono e degradação natural. Ficha Técnica • 56 hectares de área de parques com mobiliário urbano; • 17 hectares de áreas verdes; • Criação de áreas públicas e de recreação; • Elaboração de uma norma urbanística de preservação de edifícios; • Criação de novos espaços de trabalho e de residência; 15
  15. 15. Puerto MaderoEstudo de caso Recuperação de antigos e decadentes galpões portuários, que deram lugar a um conjunto sofisticado de edifícios e espaços de conveniência. transporte residências modernidade comércio 16
  16. 16. Projeto Porto Maravilha A Lei Municipal numero 101/2009 criou a Operação Urbana Consorciada, Publico-Privada (OAS, Odebrecht, Carioca) da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro. Sua finalidade é promover a reestruturação local, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços públicos da região, visando à melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores e à sustentabilidade ambiental e socioeconômica da área.Como as obras serão financiadas?Para atrair o interesse de investidores e conseguir financiamento para as obras de renovação urbana foiautorizado o aumento do potencial construtivo na região. Para explorar este novo potencial construtivo, osinteressados deverão comprar os Certificados de Potencial Adicional Construtivo (CEPACs). Todo o valorarrecadado com a venda dos CEPACs é obrigatoriamente investido na melhoria da infraestrutura urbana e emserviços na região.“O centro da cidade é um símbolo como expressão do imaginário coletivo tanto paraos cariocas como para todo o país. Portanto é urgente recuperar nossa memóriaurbana antes que restem apenas ruínas do que foi a importante e bela capital doBrasil das primeiras décadas do século XX”. - Prefeito Eduardo Paes, Veja Rio (2010) 17
  17. 17. Projeto Porto MaravilhaI. Recuperação da infraestrutura urbana e de transportes 12 km de ciclovia • Requalificação de 1 milhão de m² de 9,6 km de VLT integrado infraestrutura urbana com trem, ônibus e (drenagem, esgoto, água, metrô telecom, energia) • Atração de sedes de grandes empresas, 2 km de túneis empresas de tecnologia e inovação, modernização e BU S M incremento do turismo T M M marítimo T M BU S • Investimentos de R$ 3 bilhões M M 61 km de vias 18
  18. 18. Projeto Porto MaravilhaI. Melhoria das condições habitacionais atuais e atração de novos moradores • Crescimento do número de moradores da região de 20 mil para 100 mil • Recuperação do casario através do programa Novas Alternativas • Desenvolvimento de potencial construtivo de até 5 milhões de m² 19
  19. 19. Projeto Porto MaravilhaI. Preservação e melhoria do meio ambiente, com arborização de calçadas, novas praças e parques, bem como do canal do mangue. • Economia de consumo de água, Geração local de energias limpas, Uso de aquecimento solar, Telhados reflexivos, Ventilação e iluminação naturais, Materiais com certificação ambiental. • 79 km de rede de água potável, 28 km de rede e galerias (drenagem fluvial), 60 km de dutos de M M iluminação publica. T M 20
  20. 20. Projeto Porto MaravilhaI. Criação de um novo Pólo Turístico para a cidade, com a recuperação do patrimônio histórico e cultural existente, e a implantação de novos equipamentos culturais, de entretenimento e de educação. 1. Museu do Amanhã 2. Nova Sede do Banco Central 3. Museu de Arte do Rio 4. Aquário 21
  21. 21. Projeto PortoMaravilha Binário do Porto Av. Rodrigues Alves Praça Mauá Av. Francisco Bicalho 22
  22. 22. Projeto Porto Maravilha A Porto estima que com o andamento das principais obras do Projeto, o valor do m2 atingirá o mesmo patamar que os imóveis do centro, podendo chegar a R$ 8.000,00 o m2, uma valorização de 300%. Cronograma das Obras: Início: janeiro 2011 Entrega: Maio 2016 LEGENDA – OBRAS VIA BINÁRIA INFRA/URBANISMO VIA EXPRESSA DEMOLIÇÃO DA PERIMETRAL VIADUTOS DESÁGUES TÚNEIS RESERVATÓRIO 23
  23. 23. Antonio Quirino (021) 9461 - 1404aquirino@portoparticipacoes.com Phillip Trauer (021) 8748 - 3951 phillip@portoparticipacoes.com

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