1. 9771310983000>45
4545
Брой 45 (680), 29 ноември - 5 декември 2010 г., цена 1.50 лв. www.stroitelstvo.info
Жилищен пазар 2010:Жилищен пазар 2010:
Ръст назаемРъст назаем
ЗА УСТОЙЧИВО РАЗВИТИЕ НА БЪЛГАРСКИТЕ ГРАДОВЕ И РЕГИОНИ
КОМЕНТАР
Също като ско-
ростно влакче в лу-
напарка пазарът на
жилища литна наго-
ре и се спусна стрем-
главо надолу. Логи-
ката на влакчето на-
подобява тази на
бизнес цикъла, така
че няма да е чудно,
ако сега пазарът се
готви за нова засил-
ка - колкото по-дъл-
га, толкова по-нави-
соко ще отиде секто-
рът следващия път.
Дали това ще е за не-
гово добро? Ако има
нещо хубаво в тази
фаза от икономиче-
ското развитие, то
е, че се чуват гласо-
ве, които се надяват
това да не стане. Бу-
мът помогна за из-
гражданетонамного
сгради и на по-добри
жилища, но стесни
строителството само
до големите градове
и само до тази част
от купувачите, които
имат средни или по-
високи доходи. А ако
кризата не помогне
за избистрянето на
идеи как основите на
пазара да бъдат раз-
ширени, е много ве-
роятно той пак да се
развива като досега -
горе-долу.
Горе-долу
стр. 19
Левон Хампарцумян, главен
изпълнителен директор наУникредит
Булбанк:
Инфраструктурното
развитие създава нови
възможности за бизнес
стр. 20
Три в едно
Пловдив предлага интегриран подход за преструктуриране на промишлени
райони, градски център и периферни жилищни райони
стр. 22
БИФ: Актуално състояние на пътнитe проекти в България и региона
Проектът за кръстовището на две нива „Сахаров“ -
„Ляпчев“ готов до месец
ЛЕПИЛА ИЗОЛАЦИИ СТРОИТЕЛНА ХИМИЯ
стр. 25
Министърът по управлението на еврофондоветеТомислав
Дончев:
Опитваме се да направим перфектна
система за следващия програмен период
2. 2 sg.stroitelstvo.info Строителство Градът, 29 ноември - 5 декември 2010 г.
СЕДМИЦАТА www.stroitelstvo.info
Издава:Градът Медиа Груп,част от Икономедиа
Управител:
инж. Венета Кръстева
e-mail:vkrasteva@thecitymedia.bg
Централeн офис: София 1612, бул. „Акад. Ив.Ев. Гешов“ 104, ет.1, 02/ 958 88 55; 850 47
10;850 47 15;факс:02/ 958 8558, e-mail:office@thecitymedia.bg
Регионални офиси:
Пловдив: тел.032/968 031, тел./факс 968 032, e-mail:str_office@press.bg
Варна: тел.052/63 22 52, 0897/846279, e-mail:varna@thecitymedia.bg
Плевен: тел.064/800 474, e-mail:pleven@thecitymedia.bg
Редакционен екип:
Бисера Станева - главен редактор, 0897/846 281, bstaneva@thecitymedia.bg
МиленаЧервенова - зам.главен редактор, 0898/613 130, mvasileva@thecitymedia.bg
НиколайТодоров - зам.главен редактор, 0898/617 162, ntodorov@thecitymedia.bg
ДеянТодоров - редактор, 0897/846 282, dtodorov@thecitymedia.bg
Теодора Иванова - редактор, 0896 662 714, tivanova@thecitymedia.bg
Мария Съботинова - фоторепортер, 0897/846 277, msabotinova@thecitymedia.bg
Силвия Ценова - Варна (052/63 22 52), 0897/84 62 79, stsenova@thecitymedia.bg;
Светла Добрева - Пловдив (032/968 030), 0897/ 846 284, sdobreva@thecitymedia.bg
Силвия Златкова - Плевен (064/800 474), 0897/ 846 286, szlatkova@thecitymedia.bg
Предпечат: Елисавета Иванова, Александър Петров
Димитър Кадрев - компютърен дизайн, 0898/61 31 34, office@thecitymedia.bg,
Татяна Христова - компютърен дизайн, 0896/66 27 15, thristova@thecitymedia.bg
Маркетинг и реклама: 02/ 958 88 55;850 47 10;850 47 15;факс:02/ 958 8558
Мария Найденова - изпълнителен директор, 0897/84 62 80, mnaydenova@thecitymedia.bg
Анна Георгиева - рекламен мениджър 0897/84 62 69, ageorgieva@thecitymedia.bg
Наталия Димитрова - реклама и маркетинг, 0897/84 62 71, ndimitrova@thecitymedia.bg
ТаняТрифонова - реклама и маркетинг, 0897/84 62 73, ttrifonova@thecitymedia.bg
Петя Иванова - реклама и маркетинг, 0898/61 31 35, pivanova@thecitymedia.bg
Абонамент:02/ 93 76 349, факс 02/ 93 76 173 e-mail:abonament@economedia.bg
Банкова сметка Икономедиа АД:
„Банка ОББ“ АД, BG93 UBBS 8002 1036 7722 20, BIC UBBSBGSF
Печат: „Печатница Дружба“ ЕАД,
София, жк „Дружба“, ул. „Илия Бешков“ 3, 02 / 42 25 900
ОБЩИНИ
ЕВРОПЕЙСКО ФИНАНСИРАНЕ
КОМПАНИИ
Управлението на еврофондовете за пътища да се
концентрира в регионалното министерство
Управлението на средствата за строителство на магистра-
ли и първи клас пътища да се премести от транспортното
към регионалното министерство. Това предложи на заседа-
ние на парламентарната Комисия по контрол на еврофондо-
вете миналата седмица депутатът Меглена Плугчиева. Сред-
ствата са над 1 млрд. евро. На въпрос на “Строителство Гра-
дът“ за мотивите за подобно решение Меглена Плугчиева от-
говори така: „Мотивите ми са основно два. Първият е ниската
степен на усвояване на европарите по оперативна програма
„Транспорт“ - под 5%, която се управлява от Министерството
на транспорта, информационните технологии и съобщенията
и в която се включват и железопътни, и пътни, и водни проек-
ти. Заедно с това е видимо доброто управление на средствата
по оперативна програма „Регионално развитие“, по която до
края на годината ще има договорирани 50-60% от средствата
в програмата. Вторият ми мотив е във факта, че пътната аген-
ция, която е бенефициент и на средствата за пътища по ОП
“Транспорт“, е на подчинение на регионалното министерство,
но евросредствата по програмата се управляват от транспорт-
ното ведомство. Това сложно кръстосване на отговорности
дава възможност всяка институция да се извинява с другата.“
Бургас започва проекта за
интегриран градски транспорт
Зам.-министърът на регионално-
то развитие и блатоустройството
Лиляна Павлова и кметът на Бур-
гас Димитър Николов подписаха
договора за финансиране на про-
екта, спечелен по ОП „Регионал-
но развитие“. Размерът на без-
възмездната финансова помощ е
67 млн. евро, които ще бъдат из-
ползвани за нови автобуси, бър-
зи линии и маршрути и нови авто-
бусни терминали. Предвижда се
изграждане на буферни паркинги
в периферията на Бургас, където
хората ще могат да паркират ко-
лите си и да използват удобната
бърза връзка на градския транс-
порт. Предвижда се и изграждане
на модерни пешеходни надлези
на рисковите кръстовища и учас-
тъци в града.
13 общини получиха покани да представят
проекти за регионални депа
Министерството на
околната среда и
водите покани об-
щините Бяла (Русе),
Варна, Велико Тър-
ново, Габрово, До-
брич, Самоков, Ни-
копол, Луковит, Па-
нагюрище, Плевен,
Разлог, Стара Заго-
ра и Ямбол да пред-
ставят проекти за изграждане на системи за управле-
ние на отпадъците в тези региони на обща стойност 220
млн. лв. Основните дейности, в които ще може да се ин-
вестира със средства по ОП “Околна среда”, са свърза-
ни с изграждането на първи клетки от депата, претовар-
ни станции, съоръжения за сепариране, компостиране и
рециклиране, а също така и осигуряване на техническа-
та инфраструктура към тези обекти. Тринайсетте общи-
ни трябва да представят проектите си в МОСВ за одо-
брение до 31 август 2011 г.
Благоевград определи
фирмата, която ще
събира боклука и ще
почиства улиците
„Биострой“ ЕООД – Благо-
евград, ще извършва дей-
ностите по сметосъбира-
не, сметоизвозване и де-
пониране на битови отпа-
дъци, поддържане чисто-
тата на уличната мрежа и
терени, предназначени за
обществено ползване в
нормални и зимни условия,
експлоатация на депо за
битови отпадъци и депо
за строителни отпадъци,
поддържане на зелените
площи и снегопочистване
на територията на общи-
на Благоевград в следва-
щите 5 години. В конкурса
участва и ДЗЗД „Титан Бла-
гоевград“, гр. София. „Би-
острой“ е предложила по-
добри цени за основните
дейности сметопочиства-
не, сметоизвозване и под-
държане на депото за би-
тови отпадъци. По-добри
са цените на ДЗЗД „Титан
Благоевград“ за дейности-
те измиване и почистване
на нерегламентирани сме-
тища.
Със 160 хил. лв. Силистра възстановява стара улична
комуникация
Със 100 метра
се удължава ул.
„Сан Стефано“ в
района на Бизнес
инкубатора в Си-
листра. Това на
практика е въз-
становяване на
стара комуника-
ция по искане на
потенциален ин-
веститор, съгла-
сувано с жела-
нието на живее-
щите в квартала,
съобщиха от об-
щинската дирекция по устройство на територията. Инвестицията е за
сметка на общината. Изпълнител на обекта е фирма „Благстрой“.
Архитектурната документация за два столични квартала вече
е в електронен регистър
Електронният регистър на архитектурната документация на направле-
ние „Архитектура и градоустройство“ в Столичната община е изгра-
ден в рамките на проект по ОП „Административен капацитет“. Новата
информационна система ще облекчи достъпа на гражданите и бизне-
са до необходимата документация за кварталите „Лозенец“ и „Лагера“
и ще подобри административното обслужване. Вече за всеки строи-
телен обект в София ще бъдат поддържани четири вида идентифика-
ции: кадастрална идентификация – по актуален и стар кадастър, регу-
лационна – по действаща и стара регулация, по административен ад-
рес – нов и стар, както и идентификация по описание в папките на ар-
хитектурния архив.
Промени в съвета на директорите на „Софийска
вода“
На 9 ноември продажбата на дяловете на „Юнайтед
Ютилитис“ и Европейската банка за възстановяване и
развитие в „Софийска вода“ АД беше финализирана, с
което „Веолия вода“ C.А. стана новият мажоритарен ак-
ционер в дружеството. След проведената среща на ак-
ционерите миналата седмица беше избран нов съвет
на директорите. Представителите на „Юнайтед Юти-
литис“ и ЕБВР в съвета бяха заместени от представите-
лите на „Веолия вода“ Етиен Пети, Гиорги Палко, Бруно
Рош и Ференц Сюдж. Те притежават дългогодишен опит
във ВиК сектора в цяла Европа и заемат ръководни пост-
ове в компании от семейството на „Веолия вода“. Гиор-
ги Палко става председател на съвета на директорите и
главен изпълнителен директор на „Софийска вода“ АД.
Съветът на директорите освободи Грегъри Ендемано и
упълномощи Иван Иванов да поеме управлението на
„Софийска вода“ АД.
„Сименс“ и „Еко Танк Инженеринг“ с награди на
представителството на Бавария в България
Посланикът на Германия в България Матиас Хьопфнер и
д-р Митко Василев, главен управител на Германо-българ-
ската индустриално-търговска камара, връчиха официал-
но наградата на представителството на Бавария в Бъл-
гария за 2010 г. Наградата се връчва за четвърта годи-
на на фирми със значителен принос в развитието на дву-
странните икономически отношения. Наградата беше
връчена в две категории: отличие за баварско предпри-
ятие с успешно развита дейност в България, присъденo
на фирма „Сименс“ ЕООД, и отличие за българско пред-
приятие с добри икономически контакти с Бавария, при-
съденo на фирма „Еко Танк Инженеринг“.
3. 3sg.stroitelstvo.infoСтроителство Градът, 29 ноември - 5 декември 2010 г.
www.stroitelstvo.info
ИНФРАСТРУКТУРА
ИНВЕСТИЦИИ
Седем фирми са
кандидати за консултант
на пътния възел Бургас -
Средец - Созопол
На 23 ноември бяха отворе-
ни офертите за определяне
на изпълнител на обществена
поръчка с предмет: „Консул-
тантска услуга във връзка със
строителството на обект „Лот
25 - „Пътен възел „Бургас –
Средец – Созопол“ на път I-9
с път II-79 при км 241+600 на
път I-9 Бургас – Малко Търно-
во“. Оферти са подали: „Де-
омид“ ЕООД, Варна; „Трафи-
кконсулт-БГ“ ЕООД, Варна;
„Трансконсулт БГ“ ООД, Со-
фия; „Ен Ар Консулт“ ООД,
Хасково; „Пътинвестинже-
неринг“ АД, София; „Рутекс“
ООД, София; ДЗЗД „КДВ Кон-
султ“ с партньори „Контро-
линвест“ ЕООД, Пловдив;
„Д-Консулт“ ООД, Пловдив;
„Васстрой консулт“ ООД, Бур-
гас. Пътният възел е в лот 25
от програмата „Транзитни пъ-
тища V“. За изпълнител на
проекта бе избрана „Хидро-
строй“ АД.
99.5% завършек на
пречиствателната
станция на Стара
Загора
Градската пречиствател-
на станция в Стара Загора
е готова на 99.50 на сто
и ще бъде пусната в екс-
плоатация до края на го-
дината. Това съобщи инж.
Татяна Манчева, ръково-
дител отдел „Канализация
и пречистване“ във ВиК
– Стара Загора, по време
на конференция, посвете-
на на третирането на от-
падни води, която се про-
веде на 19 ноември по по-
вод Световния ден на то-
алетната. По думите й пу-
скът се е забавил заради
изграждането на когене-
ратор, който ще използ-
ва отделяния биогаз за
производство на електро-
енергия. Стойността на
строежа в момента, след
няколко допълнения към
договора с изпълнителя,
е 14 226 818 евро, съоб-
щи Манчева.
Най-опасното кръстовище в София е кръговото на Четвърти километър
На това кръгово стават сред-
но по 700 пътни инцидента
годишно, се посочва в гене-
ралния план за движението
на София, разработен от кон-
султанта “Мотт Макдоналд”.
Компанията предлага там да
се сложи светофар, да се обо-
соби бус лента, а през кръга
на кръстовището да се изгра-
дят пешеходна и велосипедна
алея. Общината ще има въз-
можност да преустрои след-
ващата година това кръстови-
ще, каза зам.-кметът по транс-
порта Любомир Христов. По
думите му преди пускането на
новата многофункционална
спортна зала предстои да се
направи нова транспортна ин-
фраструктура с оглед на очак-
ваното натоварено движение.
До края на 2011 г. завършват носещата конструкция на Дунав мост 2
Към края на ноември са изпълнени около 55 на сто от обема на строителните работи по проекта за
мост над река Дунав при Видин и Калафат. До момента е изградена и функционира производствената
база за бетон, сглобяеми сегменти за връхната конструкция, обработване на армировка и др. Изграж-
дането на носещата конструкция на моста е в напреднала фаза. Изпълнени са основите и почти всички
стълбове между двата бряга. Планира се носещата конструкция да бъде завършена до края на 2011 г.
Инвестиците в България са намалели с 50% за година
България продължава да е привлекателна за инвеститорите с добрата си данъчна сре-
да, стабилната макроикономическа рамка - нисък държавен дефицит и дълг - само 13%
от БВП и едно от челните места в Европейския съюз, подготвената работна ръка, удобно
местоположение. Поради кризата обаче за 2010 г. страната регистрира с 50% по-малко
инвестиции. Това съобщи по време на Българския икономически форум Борислав Стефа-
нов, изп. директор на Българската агенция за инвестиции. За чуждите инвеститори от Ки-
тай и САЩ цяла Европа е един регион и разпознаваемостта на България е много малка.
Апартхотел в необароков стил отвори врати в София
Разположен в района на
бул. „България” от страна-
та на кв. „Мотописта”, той
съдържа 38 апартамента,
две студиа, бутици и офи-
си и 50 подземни парко-
места, разположени на 10
000 кв.м разгъната застро-
ена площ. Инвестиция на
„Аспекти плюс”, „Резиден-
ция Анастасия” ще бъде
алтернатива на традици-
онните хотели в столица-
та, предлагайки повече жи-
лищна площ на гостите си
на цена, по-ниска от тази
на хотелска стая. Освен
това ще допълни алтерна-
тивите за уикенд туристи-
те, които идват със семей-
ствата си. Богатата листа
със закуски, обслужване
по стаите, атрактивен лоби
бар, зала-ресторант, биз-
нес център, библиотека,
консиерж, трансфер, коли
под наем ще гарантират
пълноценното обслужване
на клиентите му.
България е в топ 20 в плановете за експанзия на големите вериги
Почти една пета (19%) от международните търговски вериги планират
разширяване в България през 2011 г. Така страната ни се нарежда на
14-о място сред 20-те топ пазара в плановете за експанзия на 212 ком-
пании - лидери в търговията, които са били анкетирани през лятото на
годината от консултантската компания CB Richard Ellis. През миналата
година само 16% от запитаните търговци са имали планове да отворят
магазини у нас през тази година. Западна Европа остава приоритет за
веригите, но много от тях планират увеличение на мрежата си в разви-
ващите се пазари, които формират над половината от държавите в топ
20.
The Mall се състезава за най-добър търговски център в Европа
The Mall в София е сред финалистите в един от най-престижните меж-
дународни конкурси за търговски центрове - наградите на Междуна-
родния съвет на търговските центрове (International Council of Shopping
Centrers, ICSC). Единствен в България с водещ проектант българска фир-
ма, центърът се състезава в категорията на големите молове с брут-
на отдаваема площ от 45 хиляди до 80 хил. кв.м. Автор на проекта е
архитектурното бюро „Планинг“ на арх. Илиан Илиев. Инвеститори в
The Mall са гръцкият фонд Assos Capital и търговската група Carrefour
Marinopoulos. The Mall се състезава в категорията си с проекти на едни
от най-големите европейски строители на молове - холандската Multi
Development („Галери център“, Дрезден, Германия, и „Саутгейт“, Бат, Ан-
глия) и португалската Sonae Siera (Loop5, Вайтерщат, Германия).
Три компании със сертификат клас А за инвеститор влагат 65.4
млн. лв. в нови мощности
Министърът на икономиката, енергетиката и туризма Трайчо Трайков
връчи три сертификата клас А по Закона за насърчаване на инвестици-
ите. Проектът на „Нови енергии“ ООД за изграждане на две малки ВЕЦ
– Гара Елисейна и Ребърково, е на стойност 27.4 млн. лв. „Сентилион“
ООД е сертифициран за проекта си „Високотехнологично производ-
ство на медицинска електроника“ на стойност 16.5 млн. лв. Пловдивска-
та компания „Юпитер 05“ получава сертификат за проект „Завод за го-
рещо поцинковане на метални изделия“ на стойност 21.5 млн. лв.
4. 4 sg.stroitelstvo.info Строителство Градът, 29 ноември - 5 декември 2010 г.
Разрешителните за
строеж на жилищни сгра-
ди продължават да нама-
ляват и през третото три-
месечие - с 9.0%, на жили-
щата в тях - с 13.4%, и на
застроената им площ - с
12.8%. В сравнение с тре-
тото тримесечие на 2009
г. издадените разрешител-
ни за строеж на нови жи-
лищни сгради са по-малко
с 26.5%, а жилищата в тях
- с 34.6%.
При сравнението на
разгънатата площ спадът
при жилищните сгради е
с 34.2%, при администра-
тивните - с 35.7%, а при
другите сгради - с 4.5%.
В абсолютни стойности
местните администрации
са издали разрешителни
за строеж на 1311 жилищ-
ни сгради с 3405 жилища в
тях и с 443 743 кв.м разгъ-
натазастроенаплощ,на56
административнисградис
35 108 кв.м и на 1213 други
сгради с 589 953 кв.м.
Това показват данните
от редовното тримесечно
изследване на НСИ.
По градове най-голям
брой разрешителни за
строеж на нови жилищни
сгради са издадени в Со-
фия - 180, следват Плов-
див - 128, София - 124, Ва-
рна - 120, и Бургас - 101.
Най-много жилища са
получили разрешение за
строеж в София - 617, Ва-
рна - 597, Благоевград -
371, Бургас - 308, и Плов-
див - 295.
Намаляващите в мо-
ментаразрешениязастро-
еж ще означават утре по-
малко стартове на строи-
телство на жилищни сгра-
ди.
За момента обаче
с 24.8% нараства бро-
ят на реално започнатите
жилища в строеж
като застроената им площ
се увеличава с 5.4%, но
пък броят на започнатите
сгради е намалял с 3.6%,
което означава повече по-
малкижилища.Тенденци-
ята е трето тримесечие по-
дред, показва стартирало-
то в началото на година-
та ново тримесечното из-
следване на започнатото
строителство на жилища с
разрешение за строеж.
През третото тримесе-
чие на 2010 г. е започнал
строежът на 757 жилищ-
ни сгради с 2260 жилища
в тях и с 269 794 кв.м обща
застроена площ, на 29 ад-
министративни сгради с
18 144 кв.м и на 514 други
сгради с 260 975 кв.м.
Най-голям е броят на
новите сгради във Варна
- 95 жилищни и 36 дру-
ги сгради, София - 89 жи-
лищни и 19 други сгради,
Стара Загора - 50 жилищ-
ни, 7 административни и
29 други сгради.
Жилищното строител-
ство винаги е било функ-
ция на фактори като об-
щата икономическа ко-
нюнктура, кредитиране-
то на банките за предпри-
емачи и домакинства, бо-
гатството и спестявания-
та на населението. Появи-
лите се признаци за подо-
брение в икономиката са в
резултат от ръста на брут-
ния вътрешен продукт от
0.3% през третото три-
месечие на 2010 г. спрямо
второто и растеж от 0.2%
на годишна база. В абсо-
лютно изражение за Q3
БВП достига 19.562 млрд.
лв., а текущият обем за
първите девет месеца на
2010 г. възлиза на 50.803
млрд. лв.
Според самите строители
точно жилищният сектор
изнася най-тежко кризата
След като на 30 септем-
ври изтече срокът по про-
цедурата „Годишно пот-
върждаване“, от Централ-
ния професионален регис-
тър на строителите са от-
паднали 1100 фирми, но са
регистрирани нови 400.
Според председателя на
Камарата на строителите в
БългарияСветославГлосов
продължава процесът на
„изчистване“ от конюнк-
турните фирми, създадени
през 2006 - 2008 г. по вре-
мето на бума на жилищно-
то строителство. Почти 2/3
от отпадналите фирми са
от София и са се занимава-
ли точно с жилищно стро-
ителство.
Инвестициите от част-
ни лица са незначител-
ни, средства за капитално
строителство в бюджетите
на държавата и общините
няма.
Очаква се спадът в обе-
ма на строителството тази
година да е с 20% спрямо
миналата на фона на 68 на
сто за 2009 г. спрямо 2008 г.
Въпреки нерадостна-
та картина предвид при-
знаците за икономическо
оживление увеличаване-
то на усвояването на евро-
пейските средства и подо-
бряващото се банково кре-
дитиране, както и поради
масовия характер на жи-
лищния сектор и традици-
онно големия му относи-
телен дял в строителство-
то - около половината от
разгънатата площ на всич-
ки разрешения за строеж,
през втората половина на
годината експертите очак-
ват минимално оживле-
ние на жилищното строи-
телство.
TEMA
Разрешенията за строеж намаляват, започнатите сгради растат
Разрешителни за строеж на жилища по тримесечия, РЗП, кв.м
Започнато ново жилищно строителство, РЗП, кв.м, 2010 г.
Започнато ново строителство, РЗП, кв.м, 2010 г.
Цените Изменение на цените на жилищата на
годишна основа (индекс на „Райфайзен
имоти“)
Спускането на пазара
на жилища след бума или
е към края си, или е на път
да направи пауза. Около
това мнение се обединяват
брокери на имоти, пред-
приемачи и банки, а ста-
тистическите данни го по-
твърждават.
По данни на Национал-
ния статистически инсти-
тут годишното намаление
на пазарните стойности на
съществуващите жилища
сеезабавилоот9.7въввто-
рото на 6% в третото три-
месечие на годината. Спа-
дът на тримесечна база в
летните месеци е бил 1.2%,
с 40 базисни пункта повече
от второто тримесечие, но
все още е оставал нисък.
В последните четири три-
месечия той не е надхвър-
лял 3%, докато мненията,
че търсенето започва да се
съживява, се трупат, а бан-
ките развръзват кесиите
си за нови кредити.
Това все още не означа-
ва възстановяване - цени-
тесаспочтиеднатретапо-
ниски от върховото ниво
преди две години по дан-
ни на НСИ. Предприема-
чи признават, че продаж-
бите им са по-добри, от-
колкото са били миналата,
но все още са далеч от пи-
ковите 2007 и първата по-
ловина на 2008 г. Данни-
те за слабия ръст на новия
банков кредит тази година
също говорят в тази посо-
ка.
Нещо повече - по-ши-
рокият индекс на консул-
тантската фирма „Райфай-
зен имоти“, дъщерно дру-
жество на Райфайзенбанк
(България), показва, че в
София цените са били 13%
надолу в последната годи-
на, в Пловдив - 9.2%, а във
Варна - 11.7 на сто.
При тези условия не е
чудно, че строителството
рязко се съкращава в ця-
лата страна. Но това значи
и още нещо - че ако търсе-
нето наистина се активи-
зира с подкрепата на бан-
ките, наличностите бър-
зо ще започнат да изчез-
ват. Предвид слабостта на
икономиката играчите на
пазара не очакват да се за-
върти нов цикъл от пови-
шения. Но всички поне
се надяват, че 2009 и 2010
ще са най-лошите години,
поне в тази криза.
Търговията с жилища:
От срив към плавно слизане
Източници: НСИ и
„Райфайзен имоти“
5. 5sg.stroitelstvo.infoСтроителство Градът, 29 ноември - 5 декември 2010 г.
ТЕМА
На крачка сме от ръст в търсенето
на жилища
Банките са готови да бъдат партньори с предприемачите и с купувачите и съвместно
да търсят варианти и схеми, при които и трите страни да имат някаква изгода
Дамян МЕДАРОВ,
началник управление
„Маркетинг и продажби”
в Банка ДСК
Цел на банките през
2009 г. бе постигане и за-
държане на оптимални
нива на ликвидност в ус-
ловията на бързо настъ-
пил дефицит на финан-
сов ресурс.
Банковият пазар през
2009 г.
беше фокусиран изця-
ло върху привличане-
то на депозити. Основна
характеристика на този
пазар бе особено голя-
мото внимание, отделе-
но на ликвидността. В
условията на дефицит
на ресурс основен из-
точник на средства стана
местният клиентски па-
зар. Наблюдавахме ряз-
ко покачване на лихве-
ните нива с продължа-
ваща ескалация до сеп-
тември, агресивно цено-
образуване по депози-
тите и драстично свива-
не на кредитирането по-
ради увеличения риск и
по-високата цена на ре-
сурса.
През 2010 г. картината е
малко по-различна
Банковият пазар про-
дължава да е силно кон-
курентен, но ликвидни-
те затруднения са овла-
дени и акцентът в поли-
тиката на банките пада
върху съживяването на
кредитирането.
В развитието на паза-
ра през 2010 г. можем да
отбележим обръщане-
то на възходящия тренд
на лихвените проценти
по депозитите. Наблю-
даваме колебания в це-
ните им, които произти-
чат от затрудненията на
банки с гръцки капитал
със съществен пазарен
дял на българския пазар.
Продължава негативно-
то влияние на влошена-
та икономическа среда,
но вниманието на бан-
ките се насочи към кре-
дитирането.
Цел на банките през
2010 г. е запазване на по-
стигнатата ликвидност
и постепенно намалява-
не на цената на финан-
совия ресурс, съответно
по-ефективното му из-
ползване за съживяване
на кредитирането. Фо-
кусът е върху ипотечни-
те кредити – следствие
от по-малък риск и по-
големия потенциал на
имотния пазар.
Използваните инстру-
менти от банките са по-
степенното излизане от
промоциите по депози-
ти и намаляване на де-
позитните лихви, как-
то и активно предлага-
не и силна маркетингова
подкрепа на ипотечните
кредити.
През 2001 г. банкови-
ят пазар в сектор „Дома-
кинства” е най-активен
при жилищните и ипо-
течните кредити.
Пазарни индикации за
активизиране на ипо-
течното кредитиране са:
•активните действия на
банките като промоции,
намаления на лихве-
ни проценти, намаления
на такси и подобрения
на условията за креди-
тиране
•това, че по-малките
банки също насочват
усилията си в този сек-
тор
•лихвите по новоот-
пуснати ипотечни кре-
дити намаляват и при-
ближават нивата отпре-
ди кризата
•наблюдаваме агресив-
ни маркетингови кам-
пании за ипотечни кре-
дити от всички водещи
банки.
Политиката за риск на
банките
Банките все още са
предпазливи в полити-
ката си на управление на
риска, но се наблюдават
отделни действия в по-
сока облекчаване на ус-
ловията за отпускане на
заеми. Те се изразяват
в увеличение на макси-
малните размери на кре-
дитите, максималните
им срокове, процента на
финансиране на сделки-
те и възрастовите грани-
ци. Тези действия наред
с намалението на цените
водят до по-улеснен дос-
тъп до кредити и показ-
ват готовността на бан-
ковия сектор за положи-
телни промени при на-
срещни признаци за по-
добряване на икономи-
ческата среда.
Банките имат своите
проблеми и те са:
•увеличените разходи за
управление на качест-
вото на портфейла
•свиването на лихвения
спред
•все още неблагоприят-
ните макроикономиче-
ски очаквания.
Поради това банките
са въздържат от пълно
премахване на въведени-
те кредити рестрикции.
Интересът към ипо-
течните кредити е силно
зависим от имотния па-
зар, който по наше виж-
дане все още не е акти-
визиран. Затова инте-
ресът на банките се на-
сочва към по-платежо-
способни клиенти, кои-
то имат финансови въз-
можности за покупка
на по-стойностни имо-
ти. Това може да се обяс-
ни с продължаването на
предпазливата полити-
ка за поемане на креди-
тен риск и с интереса на
клиентите към качестве-
ни имоти със съществе-
но намаление на цената.
Пазарът на жилищни
ипотечни кредити през
2010 г. показва положи-
телно развитие
Първият признак е,
че средната лихва по жи-
лищните кредити в евро
– кредитите с най-висок
дял – оферирана от де-
сетте най-големи бан-
ки в сектора, е намаляла
с 1.09 процентни пунк-
та за годината до края на
септември – от 9.02 на
7.93%. Средният месечен
обем на новите жилищ-
ни ипотечни кредити се
е увеличил от 96 мили-
она лева на 103 милиона
лева за периода януари –
септември 2010 спрямо
2009 г. (Той трябва да се
анализира по-внимател-
но, тъй като в тези суми
са включени и предого-
ворените кредити.)
Средната ефектив-
на лихва също е намаля-
ла с 0.9 процентни пунк-
та за една година – от 9.3
на 8.4% към септември
2010 г.
В последните месеци
наблюдаваме и леко по-
качване на средния раз-
мер на жилищните ипо-
течни кредити. Не на по-
следно място един се-
риозен показател е на-
растването на ипотеч-
ния портфейл за година
– 387 милиона лева, или
4.7%. Жилищният кре-
дит нараства два пъти
по-бързо от общия кре-
дитен портфейл в банко-
вата система – 2.47%.
За съжаление имаме и
индикации за задържа-
не на ръстовете.
Първата е, че все още
няма сериозно активи-
зиране на пазара на имо-
ти. Сделките са изклю-
чително концентрирани
в София. 50% от сделки-
те, финансирани от Бан-
ка ДСК, като обем са в
град София. Това е 40%
от броя им. Във Варна те
са 10%, в Пловдив – 6%,
Стара Загора – под 4, и
Бургас – под 4%.
Средната пазарна
стойност на имотите,
които са закупени с кре-
дитиране от Банка ДСК,
е 87 хиляди лева. (Банка
ДСК като пазарен лидер
държи 28% от пазара на
жилищни ипотечни кре-
дити и е с най-широко
покритие на клоновата
си мрежа, така че данни-
те са представителни.)
Друг индикатор за за-
държане на ръстовете е,
че клиентските групи с
по-ниски доходи се въз-
държат от покупка на
имоти, съответно фи-
нансиране от банки, по-
ради несигурност за за-
пазването на доходите
им в бъдеще. Клиенти-
те, които имат възмож-
ност да закупят имот, в
това число с финансира-
не от банка, все още из-
чакват подходящия мо-
мент и условия за сключ-
ване на изгодна сделка –
както за цената на имо-
та, така и като условия за
кредит.
По наша преценка
увеличаването на търсе-
нето е на крачка от реа-
лизация, ако и остана-
лите участници на па-
зара на имоти пред-
приемат необходимите
действия за предоставя-
не на изгодни ценови ус-
ловия в партньорство с
банковия сектор. Банки-
те са отворени и готови
да бъдат партньори как-
то с предприемачи, така
и с купувачи, и съвмест-
но да търсят варианти и
схеми, при които и три-
те страни да имат някак-
ва изгода.
А при достатъчна лик-
видност и с намаляване
на цените на привлече-
ния ресурс може би ско-
ро ще станете свидетели
и на намаляване на це-
ните при финансиране-
то.
-
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
2007 2008 2009 2010
%
Цената на ликвидността за банките
влевове (ЛЕОНИА)
вевро (EONIA)
Цената на ликвидността за банките
7
8
9
10
11
12
2007 2008 2009 2010%
Годишен процент на разходите по
жилищни кредити
в лева
вевро
Годишен процент на разходите
по жилищни кредити
2,5
4
5,5
7
8,5
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2007 2008 2009 2010
%
млн.лв
Депозитната война
Обеми и лихви понови депозити на домакинствата със срок
доедна година
Обеминов
бизнесв евро
(ляваскала)
Обеминов
бизнесв левове
(ляваскала)
Средналихвапо
левовидепозити
(дяснаскала)
Средналихвапо
евровидепозити
(дяснаскала)
Депозитната война
Обеми и лихви по нови депозити на
домакинствата със срок до една година
264
295
96 103
0
50
100
150
200
250
300
350
2007 2008 2009 2010
Нови и предоговореникредити -
средномесечен обем
Жилищните кредитив леваи в евро средно на месец
през януари-септемврив млн. лева
Нови и предоговорени кредити -
средномесечен обем
87 000 лв.
е средната пазарна
стойност на жилища-
та, които са закупе-
ни с кредитиране от
Банка ДСК
Текстът е въз основа на изявлението на Дамян
Медаров на конференцията „BalREc - Общи усилия
за устойчиво развитие“, на 12 ноември
Източник:БНБИзточник:БНБИзточник:БНБИзточник:БНБ
6. 6 sg.stroitelstvo.info Строителство Градът, 29 ноември - 5 декември 2010 г.
TEMA
Господин Дюмонтей, ви-
дяхме общ спад на жилищ-
ния пазар, съчетан с лип-
сата на финансиране на
лихвите, с които купува-
чите бяха свикнали преди
три години. Сега банките
са по-активни в жилищ-
ния сектор. Какви са при-
чините?
- Никога не сме спирали отпус-
кането на заеми. Няма и бан-
кова политика да се предлагат
по-малко, това е въпрос на па-
зар, също и на трудова заетост.
Трудовата заетост е по-ниска
заради кризата в последните
месеци и това пречи на клиен-
тите да изтеглят кредит или да
го върнат и това се отразява на
нашата активност.
Но виждаме увеличение на
икономическата активност и
вследствие на това се разши-
рява групата на потребители-
те, които биха могли да поис-
кат кредит. Важно е, че цените
(на имотите) намаляха също
както и лихвите. Комбинация-
та на тези два фактора позво-
ли на повече от клиентите да
получат достъп до жилищния
пазар.
Доколко това е действи-
телност? Виждаме, че
банките са агресивни при
предлагането, но статис-
тиката за новоотпусна-
тите средно на месец жи-
лищни заеми за деветме-
сечието показва ръст от
едва около 7%, а обемите
са много далеч под тези от
2007-2008 г.
- Първо, ефектът от по-агре-
сивния подход на банките не
идва незабавно. Не може все-
ки да намери имот за седмица
или за месец. Това е голяма ин-
вестиция, една от най-важните
в живота на човек. Второ, дори
да виждаме отскок в бизнес ак-
тивността, хората си спомнят
предходните месеци, кризата
може да е била болезнена за ня-
кои от тях и в крайна сметка се
страхуват да направят толкова
голяма крачка. Тъй като зна-
ем, че то е важен въпрос, взе-
хме решение скоро да предло-
жим защита от безработица-
та под формата на застраховка,
която ще е най-добрата на па-
зара като цена.
Кои са основните движе-
щи сили за новия кредит
сега? И удариха ли цени-
те дъното или е възможно
още приспособяване?
- Първо, очевидно намаление-
то на цените има положително
въздействие. Намалението на
лихвите също, тъй като кли-
ентите автоматично могат да
си позволят по-големи заеми.
Важен въпрос е ликвидността
Ян Дюмонтей, началник дирекция „Банкиране на дребно” в Societe Generale Експресбанк:
Днес повече клиенти имат достъп
до покупката на жилище
в банковия сектор. Поради ред
причини цената й беше много
висока, а когато се дават висо-
ки лихви по депозитите, това
повлиява и кредитирането. Но
това приключи. Нивата на лих-
вите по депозитите намаляха и
това има добро въздействие,
може би не за хората с високи
депозити, но за икономиката,
тъй като можем да предложим
по-ниски лихви.
Все пак за цените това също
бе добре, защото пазарът на-
расна твърде бързо - не видях
увеличение на заплатите в съ-
щия порядък в последните го-
дини, а когато разликата е го-
ляма, пазарът има нужда от ко-
рекция. Сега тенденцията е по-
реалистична.
Високата цена на ликвид-
ността подтикна много
спестяване и банките сега
седят върху много пари в
брой. Дори средната лихва
по ипотеки в левове падна
за момент под тази в евро,
което е прецедент.
- Някои банки имат голяма
ликвидност, но все пак в сис-
темата има повече кредити, от-
колкото депозити. Банки при-
бягват и до депозити от чуж-
бина, за да инвестират. Този
фактор наистина има по-сла-
бо влияние в последните месе-
ци и затова банковият сектор
реши да бъде толкова активен
на ипотечния пазар, който ос-
вен това е с много ниско ниво
на риска в сравнение с потре-
бителските заеми. Когато хора-
та инвестират в апартаменти,
това е важно за тях, имат нуж-
да да се чувстват сигурни и по-
лагат повече усилия да си вър-
нат заемите.
Колко време ще мине, до-
като новата позиция на
банките повлияе на паза-
ра и задвижи търсенето?
- Зимата не е идеалното време,
тъй като има забавяне в стро-
ителството и други сектори. В
Societe Generale Експресбанк
нямаме стратегия, основана
на спиране и стартиране на от-
пускането на заеми. Предпо-
читаме да имаме уместно по-
ведение и предпазлив подход,
който ни позволява винаги да
имаме една и съща политика –
да се грижим за добрите кли-
енти, да ги следваме, да бъдем
партньори.
Имаме по-големи очаквания
за втората половина на 2011 г.
Но безработицата ще е ключов
показател. Ако хората не наме-
рят работа, това ще повлияе
икономиката.
Паралелно с това е важно да се
избегне голям период на ин-
флация, защото тя също има
голямо въздействие върху по-
треблението.
Важно е също, че хората, кои-
то вече имат апартамент или
къща, могат да поискат да ги
заменят с по-голям или по-до-
бър имот. Това ще има силен
домино ефект за целия пазар.
Освен макроикономиче-
ските условия има ли дру-
ги фактори, влияят на
възстановяването?
- Демографските: хората нами-
рат повече работа и мигрират
към големите градове. В Со-
фия строителството на метро-
линии и станции, на нови пъ-
тища и дори молове влияе пря-
ко на организацията на града и
променя характеристиките на
отделни местоположения.
Дали разширяването на
жилищното кредитиране
ще доведе до повече про-
ектно финансиране?
- То вкарва пари в системата,
което в крайна сметка ще по-
влияе положително на всич-
ко. Когато решиш да смениш
дома си, често причината е, че
знаеш, че можеш да продадеш
стария си имот на добра цена.
Дори сега в главните ни кло-
нове в София има случаи, при
които сме близо до сделка, но
продавачът се отказва, може
би защото има очаквания да
продаде и на по-висока цена.
Стабилизираха ли се це-
ните на база пазарните
оценки за нови кредити
във вашия портфейл?
- Необходим е по-сериозен
анализ, защото трябва да взе-
маме предвид местоположе-
нието на всяка сделка. Общата
тенденция е за стабилизация,
но имаме и влиянието на пад-
налите лихви. Така че е въз-
можно да виждаме чисто ме-
ханична реакция.
Каква е вашата прогно-
за за жилищния пазар за
следващата година? Ще
продължи ли растежът
при жилищните креди-
ти?
- Много сме амбицирани и ре-
шихме да бъдем силен играч
на този пазар в следващата го-
дина. Не искаме да бъдем най-
големите, но искаме да бъдем
най-добрите.
За нас е много важно да не гу-
бим способността си да кре-
дитираме клиентите. Създадо-
хме и пътеводител за жилищ-
ния кредит – не само за наши-
те продукти, за да помогнем
на клиента да вземе правилно-
то решение за евентуално най-
голямата инвестиция в живо-
та му.
Интервюто взе
Деян ТОДОРОВ
Я
н Дюмонтей е началник
дирекция „Банкира-
не на дребно” в Societe
Generale Експресбанк. Една
от по-малките институции в
България като дял в ипотеч-
ното кредитиране, банката
се позиционира в предлага-
нето на гъвкави решения за
купувачите на жилища.
Пазарът нарасна
твърде бързо - не
видях увеличение на
заплатите в същия
порядък в последните
години, а когато раз-
ликата е голяма, паза-
рът има нужда от ко-
рекция. Сега тенден-
цията е по-реалистич-
на
Много сме амбици-
рани и решихме
да бъдем силен играч
на този пазар в след-
ващата година. Не ис-
каме да бъдем най-го-
лемите, но искаме да
бъдем най-добрите
7. 7sg.stroitelstvo.infoСтроителство Градът, 29 ноември - 5 декември 2010 г.
ТЕМА
ПазарътвСофиясе
подобрява спрямо
миналата година, но
продажбите все още
са ниски, тъй като
търсенето остава
ограничено до купува-
чите с по-високи от
средните доходи
Банките пак са ак-
тивни участници
на пазара, но това все
още не води до значи-
телно подобрение в
търсенето
Вниманието към ка-
чеството е много
по-високо и клиенти-
те са готови да пла-
тят повече, без да
правят компромис с
него
Пазар 2010: По-добре,
но недостатъчно
ВИЖДАТ ЛИ СТРОИТЕЛНИТЕ ПРЕДПРИЕМАЧИ ПЪРВИ ПРИЗНАЦИ НА
ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ ЗА ЖИЛИЩНИЯ ПАЗАР?
КАК КРИЗАТА СЕ ОТРАЗИ ВЪРХУ СЪОТНОШЕНИЕТО ЦЕНА - КАЧЕСТВО?
СЕГМЕНТАЦИЯ ИЛИ ПОЛЯРИЗАЦИЯ ВИЖДАМЕ НА ПАЗАРА?
Георги Ранчев, управител на Residential Park Sofia Шимон бен Хамо, управител на „АФИ Юръп България“
- Има раздвижване вследствие на корекцията в очакванията на
инвеститорите и на купувачите. Скъсява се периодът за сключва-
не на сделка, много по-бързо се вземат решения, за което помага
и наличието на финансиране на разумни лихви.
От една страна, купувачите са много по-склонни да плащат по-
висока цена за по-висококачествени продукти. Културата им се
повишава и те правят сериозна разлика между имотите, които им
се предлагат. Уравнението вече не е евро по квадратни метри рав-
но на цена. Сериозно се изследва и се проверява всеки имот, вклю-
чително какви продукти са използвани при изграждането му.
От друга страна, инвеститорите коригираха собствените си оч-
аквания и са много по-гъвкави при сключване на сделка: при це-
нообразуването, времето и условията за финансиране.
Приветствам активното връщане на банките на пазара, тъй
като те през 2009 г. липсваха.
Има няколко причини за раздвижването. Първо, на жилищ-
ния пазар отлагането на решението не може да продължава до
безкрай. Хората живеят днес, днес децата са малки и имат нуж-
да от среда, в която да растат. По-смело предприемат тази стъп-
ка. Разбира се, това е по-скоро вярно за тези със средни и висо-
ки доходи.
Бих искал да излезем извън умерения оптимизъм. Към момен-
та ние сме два пъти оборота от миналата година, а със сделките
на поточната линия очаквам до нова година да утроим обема на
продажбите в „Резиденшъл парк София”, което означава, че има
търсене на определени нива, на определени продукти и с опреде-
лено качество.
- В България сме от пет години и в последните две финализи-
рахме първите си жилищни сгради. Опитваме се да се фокуси-
раме върху проекти с много високо качество и цялостна инфра-
структура, при това на разумни цени. Миналата година приклю-
чихме първия си обект в София, който спечели „Сграда на година-
та 2009” за жилищен комплекс.
Напоследък виждаме много по-добра среда, отколкото през
2009 г. Продаваме много по-добре, но това още не е достатъчно,
далеч е от това, което може да се очаква от един добър проект.
Мисля, че една от основните причини е достъпът до средства.
Хората, които купуват сега, се опитват да придобият апартамент,
за да удовлетворят собствената си нужда, и им трябват поне 70%
от стойността на сделката като заем. Банките намаляват лихвите и
искат да дават заеми много повече от миналата година, но са далеч
от очакванията на клиентите. Когато се направят изчисленията,
ефективното оскъпяване на заема е 9-10%, а това е много. Дори да
искат да придобиват нови апартаменти, когато видят, че в дълго-
срочен план ще се сблъскат с толкова високи лихви, хората пред-
почитат да изчакат.
Намалихме цените до най-ниското ниво, до което можем. За-
това бихме искали да видим още намаления на лихвите по кре-
дитите, защото това е основен фактор в решението за покупка на
апартамент.
Също виждаме много по-високо търсене и продаваме три пъти
колкото преди. Много по-добре сме, отколкото през 2009, особено
от средата на годината насам. Но все още има място за подобре-
ние в дългосрочен план.
- В една от последните сделки след приключването на търгов-
ските преговори получих по една папка със снимки на детай-
ли, на които клиентът искаше да обърнем внимание, преди да
преминем към нотариалното изповядване. Изобщо не е изне-
нада купувачът да си извади рулетката, да мери светли височи-
ни, дали площообразуването не е сбъркано, да пита за процен-
та общи части. Пазарът е много по-информиран и клиентите са
много по-подготвени. Те влизат в много детайли за това какво
има зад фасадата.
- Има много сериозно разслояване между хората с по-ниски
доходи и хората със средни и високи доходи. Това, което дава на-
дежда, е, че хората с високи и средни доходи поради по-висока-
та си финансова култура и задържането на вземане на решение
за придобиване на определен тип имот скоро ще станат много
активни.
Разслоението води до стремеж за обособяване на тези групи от
хора в среда с по-високо качество. Те тепърва ще стават по-мал-
ко толерантни към социални, организационни или инфраструк-
турни проблеми в градовете и в общините, в които живеят.
Това не означава, че ще се втурнат към затворените компле-
кси, а че ще търсят правилното място, където да живеят и от-
глеждат децата си. Това, разбира се, включва и високо качество
на услугите.
- Хората са чувствителни към качеството. Те проверяват и се
опитват да намерят най-доброто. Ние се опитваме да посрещнем
това търсене и да достигнем високо качество в нашия проект във
всички аспекти. Ангажирали сме един от най-добрите изпълни-
тели – „Планекс”, стремим се към най-добрия дизайн, реализи-
раме инфраструктурата и осигуряваме всички съоръжения на
обекта, за да осигурим колкото се може по-високо качество. Ако
имаме ръст на продажбите спрямо миналата година, той се дъл-
жи точно на това.
- Един от основните проблеми е нивото на търсенето на жили-
ща. AFI Europe е международна компания, активна в много страни
в региона. Румъния например миналата година създаде законода-
телство, стимулиращо покупката на първи дом. Правителството
гарантира кредита за основно жилище и намали данък добавена
стойност от 24% към днешна дата до 5% за първа покупка до су-
мата от 88 хиляди евро. Това започна да подпомага пазара на жи-
лища, хората се върнаха на пазара и търсенето започна да расте.
Инвеститорите сме направили много, за да задвижим пазара.
Има подобрение, но то е бавно и правителството може да помогне
да се засили заедно с банките.
Има място за още подобрение и занапред. И най-важното е
това да се случи за проекти с високо качество, които сега са на раз-
умни цени.
Б
анкерите казват, че
са готови да креди-
тират, но какво ми-
слят предприема-
чите? Отговорите
на Георги Ранчев, управител
на „Линднер имобилиен ме-
ниджмънт“,инвеститорв„Ре-
зиденшъл парк София“, сре-
щу бизнес парка в столичния
кв. „Младост“, и на Шимон
бен Хамо,управител на „АФИ
Юръп България“, инвеститор
в жилищните комплекси „Ви-
тоша тюлип“ в кв. „Кръсто-
ва вада“ и „Лагера тюлип“ в
кв. „Лагера“, дадени на кон-
ференцията „BalREc - Общи
усилия за устойчиво разви-
тие“, на 12 ноември.
8. 8 sg.stroitelstvo.info Строителство Градът, 29 ноември - 5 декември 2010 г.
TEMA
От Талин до Пра-
га и до София жители-
те на страните в преход
от Централна и Източна
Европа преживяха бум
на жилищните пазари,
който обаче не им е до-
несъл голям напредък в
развитието на жилищ-
ния фонд.
Това констатира про-
учване на базирания във
ВиенаИнститутзанедви-
жими имоти, строител-
ство и жилища (IIBW).
Дори на върха на жи-
лищното строителство
през 2007 г. завършване-
то на нови домове е оста-
нало далеч от средноев-
ропейските нива, осигу-
ряването с имоти е било
под това в Западна Ев-
ропа, а структурата на
пазарите е подклажда-
ла неравновесието, тъй
като социалните групи
със средни и по-ниски от
средните нива на доходи-
те на практика не са има-
ли възможност да придо-
бият жилище.
Проучването, изгот-
вено от директора на ин-
ститута проф. Волфганг
Аман и публикувано в
тримесечния журнал на
Международния съюз за
жилищно финансира-
не (International Union of
Housing Finance), марки-
ра няколко основни про-
блема и предлага реше-
ние - изработването на
модел за публично-част-
ни партньорства, в които
държавата и общините
да участват с предоставя-
не на активи и гаранти-
ране на инвестиционно
финансиране. Резултатът
трябва да е модел, бли-
зък до австрийския, при
който специални търгов-
ски дружества - жилищ-
ни асоциации, осигуря-
ват жилища на достъ-
пен наем за широк кръг
от населението, така че
да осигурят баланс сре-
щу пазарната циклич-
ност, застрашаваща с ре-
дуването на потребител-
ски бумове, последвани
от кризи.
Основни предизвикател-
ства
Жилищни пазарни
цени на западни нива
при много по-ниски
приходи на потребите-
лите (под 250 евро на ме-
сец за страни като Бълга-
рия, Украйна и Албания).
Като резултат средните и
долните по приходи гру-
пи от населението са из-
правени пред сериозни
жилищни проблеми.
Наличностите от жи-
лища намаляват при
липса на инструменти за
жилищно управление и
поддръжка (голяма част
от жилищата са панелни
с експлоатационен срок,
който в повечето слу-
чаи е изтекъл), след като
приватизацията е пре-
кратила практиката да се
поддържат общите части
на сградите.
Жилищното строи-
телство е недостатъчно
за средните и долните по
приходи групи от населе-
нието и в районите с от-
слабена икономика. Бу-
мът от последните годи-
ни облагодетелства мал-
ки групи от населението,
и то основно в проспери-
ращите региони. От една
страна, покачването на
цените се основава на не-
ясни принципи, а от дру-
га - недостатъчното стро-
ителство на жилища за
млади домакинства и за
хората, които мигрират
към големите градове,
В Централна и Източна Европа:
Строителният бум не е решил
жилищните проблеми
Страните от региона трябва да се справят с едно общо предизвикателство - как да
разширят пазара към по-нискодоходните групи. Австрийски изследователски институт
предлага едно възможно решение
Целеви групи
Бенефициентите от достъпните наемни жилища трябва да
са домакинствата от по-ниските и средните групи по при-
ходи. Въпреки това достъпните жилища могат да се пред-
лагат и на групи с по-добри финансови възможности. До-
макинствата с най-ниски приходи и уязвимите семейства
също могат да бъдат облагодетелствани от създаването на
достъпни жилища, но те ще се нуждаят и от допълнителни
средства. Интегрирането на тези групи е част от социална-
та политика на Европейския съюз.
Управление и поддръжка
Предвид недостатъчната поддръжка на жилищния фонд
схемата H!FACT за финансиране предвижда месечни так-
си за оперативен бюджет за всяка сграда, включително за
жилищна администрация, разходи за поддръжка на общи-
те части на сградите, канализация, спестявания за резерв
и други от порядъка на 0.50 евро/кв.м използваема площ.
Субсидии
Необходимо е да се осигурят субсидии, които могат да се
използват във вид на заеми, които да покриват 30–40% от
стойността на строителството.
Сътрудничество с общините
Финансирането на H!FACT изисква сътрудничество с об-
щините. Земята и инфраструктурата трябва да се осигуря-
ват безвъзмездно, като концесия или на по-ниска цена. В
замяна общините трябва да играят основна роля при раз-
пределението на жилищата. В сравнение със страните от
Западна Европа държавите в преход показват много по-
високо икономическо неравновесие между недоразвитите
райони и зоните на силен икономически интерес.
Кръстосано субсидиране
Източниците на кръстосано субсидиране трябва да бъдат
разпределени, например от по-богатите региони или от об-
ществени сгради към достъпни жилища под наем.
Международни финансови институции
Финансирането на H!FACT предвижда международни из-
точници на средства. Най-полезни са ипотечните заеми от
жилищни фондове.
Финансиране от капиталовия пазар
Финансирането на капиталовия пазар е насочено към оси-
гуряване на средства за периода на строителството или
за стратегически дългосрочни инвестиции за жилища под
наем. Достъпните наемни жилища могат да бъдат развити
като важен сектор на пазара на недвижимо имущество и с
това могат да се привлекат инвестиции от страни като Ав-
стрия или Швейцария.
Разпределение на жилищата
Разпределението на жилищата трябва да следва прозрач-
ни процедури. Подобно на инвеститорите в жилищното
строителство, които са обвързани с ограничения в печал-
бите, наемателите ще бъдат ограничени с възможността
да осребряват публични субсидии.Препродаването на дос-
тъпни жилища ще бъде разрешено при регулирани цени за
определен период от време, например 10 години. Преотда-
ването на наемни достъпни жилища ще бъде забранено.
СРЕДНИ ПАЗАРНИ ЦЕНИ НА ЖИЛИЩАТА
2008-2009 Г. (ЕВРО НА КВ.М)
Средата на 2008 г. Началото на 2009 г.
Братислава 1 500-2 500 500-2 500
Будапеща 1 400-1 800 1 000-1 200
Букурещ 1 500 900-1 100
Киев 1 500-2 500 900-1 500
Любляна 800
Подгорица 1 300-2 600 1 000-2 400
Прага 2 800
София 750-1 200 700-1 100
Тирана 800 700
Варшава 2 500 2 200
Източник: IIBW, статистически офиси, брокери на имоти
Схемата за изграждане на
достъпни домове H!FACT:
основни принципи
Източник:IIBW
Албания
България
Чехия
Унгария
Чернагора
Полша
Румъния
Словакия
Словения
Украйна
ЕС-27
0
100
200
300
400
500
600
Жилища на хиляда души
Жилищен фонд в Централна и
Източна Европа (данни към 2007 г.)
ОСНОВЕН ЗАЕМ
ПОДЧИНЕН ДЪЛГ
НИСКОЛИХВЕН
ЗАЕМ ИЛИ БЕЗВЪЗ-
МЕЗДНА ПОМОЩ
СОБСТВЕН КАПИ-
ТАЛ И КРЪСТОСА-
НО СУБСИДИРАНЕ
ЗЕМЯ И ИНФРА-
СТРУКТУРА ОТ ОБ-
ЩИНИТЕ
Ипотечен кредит от капита-
ловия пазар
Нисколихвен заем, напри-
мер от DIHG*
Държавна субсидия като
компенсация за услуга от
общ икономически интерес
Собственкапиталотакцио-
неритеилинаемателитеплюс
подпомаганеотпо-високиядо-
ходотбизнесплощите,на-
примермагазинивжилищни-
тесгради
Безвъзмездно, на концесия
или на ниска цена
*DIHG – Холандска фондация за международни гаранции за жилищно
строителство,организация на холандските жилищни асоциации,която
подпомага изграждането на достъпни жилища в развиващите се пазари
Структура на H!FACT
финансирането
