Este documento é um contrato de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária residencial entre uma construtora e um comprador. O contrato define o preço, forma de pagamento e prazos para conclusão das obras, entrega da unidade e escrituração. Também estabelece restrições de uso do imóvel e penalidades em caso de inadimplência.

2. Em razão do exposto na alínea (vi) da cláusula 4.1., o PROMISSÁRIO COMPRADOR obriga-se desde já a construir o sistema de tratamento de efluentes por meio de sistemas estáticos individuais, que será instalado em obediência às premissas básicas de projeto, segundo as normas da ABNT 7.229/1993 e 13.969/1997, cujos projetos (sistemas fossa, filtro anaeróbico e sumidouro) se encontram anexos ao presente contrato, dele fazendo parte integrante, como Anexo III.

3. O PROMISSÁRIO COMPRADOR compromete-se a concluir a construção de sua edificação no prazo máximo de 5 (cinco) anos, contados da data da assinatura da escritura pública de compra e venda da Unidade Autônoma, como também providenciar todos os alvarás e o “Habite-se” necessários. Caso a construção não esteja concluída no prazo máximo de 10 (dez) anos, poderá o PROMITENTE VENDEDOR exercer o direito de recompra da Unidade. Neste caso o valor da Unidade será corrigido de acordo com o índice contratual em vigor à época.

4. O PROMISSÁRIO COMPRADOR constituirá, no ato da assinatura da escritura de aquisição da Unidade, em favor das unidades vizinhas e do Condomínio constituído, a título de servidão de passagem, uma faixa de 2 metros de largura nas suas divisas, necessária às redes de água potável, pluvial e esgoto, comprometendo-se, por si, por seus herdeiros e sucessores, obrigando-se ainda, em manter esta obrigação com relação aos futuros adquirentes, respeitando a servidão em todo o tempo, permitindo o acesso às canalizações para as manutenções que se fizerem necessárias, correndo o ônus da implantação, manutenção, reparos e/ou substituições por conta do interessado.

5. É vedado ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, construir na Unidade Autônoma sem o acompanhamento técnico adequado e sem que o projeto da obra se encontre devidamente aprovado pela Prefeitura de Jaboticatubas.

6. Uma vez imitido na posse, conforme cláusula 3.2., o PROMISSÁRIO COMPRADOR não poderá fazer no terreno qualquer construção, terraplenagem, desaterro ou extração de material, desvios ou encaminhamentos de águas pluviais, nem qualquer movimento de terras, que possa prejudicar os imóveis vizinhos, as vias de circulação ou áreas e espaços livres, sem o prévio consentimento do Sindico, e na ausência de pronunciamento no prazo de 10 (dez) dias úteis, do PROMITENTE VENDEDOR.

7. CLÁUSULA QUINTA: DO CLUBE DE GOLF E OUTROS CLUBES

8. A presente aquisição conferirá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, faculdade de se associar ao Star Club & Golf, na qualidade de sócio proprietário e contribuinte, nos termos do respectivo Regimento Interno e disposições estatutárias, concedendo a PROMITENTE VENDEDORA ao PROMISSÁRIO COMPRADORE uma opção de aquisição de uma das 2.000 quotas representativas da titularidade do Star Club & Golf pelo valor de R$ 1,00. A presente opção é pessoal e intransmissível, e não pode ser vendida ou mantida separadamente da propriedade da Unidade Autônoma.

9. Da mesma forma, usufruirá o PROMISSÁRIO COMPRADOR do direito de frequentar as tribunas e áreas sociais do Jockey Clube e a outros clubes esportivos ou recreativos, que poderão ser implementados futuramente no empreendimento Reserva Real, a estes se associando, nos termos dos respectivos regimentos internos.

10. CLÁUSULA SEXTA: DAS MULTAS E PENALIDADES

11. 6.1Fica advertido o PROMISSÁRIO COMPRADOR que, caso não construa no imóvel dentro do prazo de 5 (cinco) anos, contados da data de sua imissão na posse, poderá ficar sujeito à cobrança progressiva da taxa de condomínio, conforme tabela progressiva a ser estabelecida na Convenção de Condomínio e Ratificada pela Assembléia Geral, obrigando-se simultaneamente a facultar o acesso livre por parte do Condomínio ao lote para fins de ajardinamento e conservação do mesmo, caso não tome providências neste sentido, suportando os respetivos custos, que lhe serão debitados no pagamento da taxa condominial do mês em que forem computados.

12. 6.2O atraso no pagamento de qualquer das parcelas que compõem o preço do imóvel, sujeita o PROMISSÁRIO COMPRADOR ao pagamento de uma multa fixada em 2% do valor da parcela em atraso, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die sobre o valor do débito, e o seu valor atualizado monetariamente pelo indice do IGPM, ou outro que o venha a substituir.

13. 6.3No caso de atraso no pagamento por mais de 120 dias, poderá o PROMITENTE VENDEDOR, a seu exclusivo critério, mediante carta registrada com comprovante de recebimento, considerar rescindido de pleno direito o presente contrato, sujeitando-se o PROMISSÁRIO COMPRADOR ao pagamento da multa compensatória, na razão de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida atualizada, de acordo com o indexador contratual, multa esta que se revestirá de liquidez e certeza, para os efeitos do art. 585, II, do Código de Processo Civil Brasileiro e reter para si, as importâncias recebidas, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

14. 6.4No caso de rescisão contratual, nos termos do item precedente, caberá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR promover a desocupação do imóvel no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da data de recebimento da notificação cartorial.

15. 6.5 Caso o PROMISSÁRIO COMPRADOR permaneça no imóvel após o vencimento do prazo para desocupação, será devido ao PROMITENTE VENDEDOR, pela sua fruição e por compensação, 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração de mês, do preço atualizado do imóvel, de acordo com o índice contratual em vigor à época, abatendo-se a referida importância do valor da devolução a ser feita ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, sem prejuízo do direito à imediata retomada do imóvel, sob pena de se caracterizar esbulho possessório.

16. 6.6O PROMISSÁRIO COMPRADOR renuncia, desde já, com caráter irrevogável e irretratável, ao direito de retenção por benfeitorias úteis ou voluptuárias realizadas no imóvel objeto da presente promessa, na hipótese de rescisão do presente Contrato em virtude de sua inadimplência às obrigações nele assumidas. Caso tenham sido realizadas benfeitorias necessárias no imóvel, terá o PROMISSÁRIO COMPRADOR direito a ser ressarcido das mesmas, apenas segundo e na medida das regras do enriquecimento sem causa, previstas nos artigos 884 e seguintes do Código Civil,

17. 6.7 No caso de devolução de valores já pagos pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, estes serão corrigidos de acordo com o índice da caderneta de poupança e serão devolvidos, abatendo-se todas as despesas, comissões, outras remunerações comprovadamente pagas a terceiros, custos de publicidades, desde já fixadas em 10% (dez por cento), além de honorários advocatícios, multas, cominações e eventuais prejuízos sofridos em função da inadimplência, apurados em acerto de contas entre as partes, em doze parcelas mensais e consecutivas, de igual valor, pagando-se a primeira 30 (trinta) dias após a assinatura do termo de rescisão contratual.CLÁUSULA SÉTIMA: PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO<br />7.1 O PROMITENTE VENDEDOR compromete-se a, enquanto for responsável pela sua gestão e se mantiverem as estruturas e serviços por si quantitativa e qualitativamente definidos na redação original da Convenção para o Condomínio Golf Resort, não proceder a aumentos extraordinários da taxa de gestão das partes comuns do Condomínio Golf Resort, que, para os efeitos aqui previstos, terá na presente data e sem qualquer atualização, um valor máximo mensal de R$ 0,28/m2 da Unidade Autônoma. <br />7.2 O pagamento das despesas de condomínio passará a ser assegurado pelo(s) PROMISSÁRIO COMPRADOR, nos 30 dias seguintes ao envio de notificação pelo PROMITENTE VENDEDOR para a entrega da Unidade, conforme Termo de Recebimento definido na cláusula 3.2., na proporção definida na Convenção de Condomínio depositada no Cartório de Registro de Imóveis de Jaboticatubas.<br />CLÁUSULA OITAVA: GARANTIA FIDUCIÁRIA<br />8.1 O PROMITENTE VENDEDOR fica expressamente autorizado a negociar seu crédito, por qualquer modalidade legal, podendo este vir a ser securitizado, nos termos e para os efeitos do art. 8.º da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.<br />8.2 Para que o PROMISSÁRIO COMPRADOR possa lavrar a escritura de compra e venda da Unidade objeto deste Contrato, nos termos da cláusula 3.4., deverá estar em dia com todas as prestações anteriores e ter boas condições cadastrais. Nesse caso, é aplicável o disposto na cláusula 2.1.3., sendo devidas as atualizações e encargos, e com as penalidades previstas na Cláusula Sexta.<br />8.3 As partes firmarão, neste caso, uma escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, podendo, também, ser feito um documento particular, a critério do PROMITENTE VENDEDOR, com força de escritura, conforme previsto na lei federal 9.514 de 20/11/1997.<br />8.4 Em garantia da dívida confessada, ficará constituída a propriedade fiduciária do imóvel, em favor do credor fiduciário; a garantia abrangerá o imóvel e todas as acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções e instalações.<br />8.5 A garantia a ser constituída, vigorará integralmente até o cumprimento da última obrigação satisfeita pelo devedor fiduciante, nos termos do Contrato a ser celebrado. <br />8.6 O PROMISSÁRIO COMPRADOR declara estar ciente das regras que dispõem sobre a alienação fiduciária, nos termos do artigo 27, da Lei nº 9.514/97;<br />CLÁUSULA NONA – DOS TRIBUTOS E ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O LOTE<br />9.1 A partir da entrega da Unidade pelo PROMITENTE VENDEDOR, todos os tributos, taxas e quaisquer outros encargos, municipais, estaduais, federais, sejam de que natureza forem, ou parcelas vincendas de um ou de outro, que incidam sobre a mesma, serão da responsabilidade do PROMISSÁRIO COMPRADOR, mesmo que lançados em nome do PROMITENTE VENDEDOR.<br />9.2 Para ressalva de seus direitos, poderá o PROMITENTE VENDEDOR, se quiser, efetuar o pagamento das despesas constantes desta Cláusula cobrando-as do PROMISSÁRIO COMPRADOR, com o acréscimo devido de 20% (vinte por cento), a títulos de serviços prestados, juntamente com a parcela do mês seguinte, ficando-lhe facultada a via executiva, caso este não satisfaça tais pagamentos, espontaneamente.<br />CLÁUSULA DÉCIMA - PERMUTA DE LOTE<br />10.1 O PROMITENTE VENDEDOR concede, ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, a possibilidade de até a outorga da escritura pública de compra e venda, encontrando-se o PROMISSÁRIO COMPRADOR adimplente com todos os pagamentos que tiver de efetuar ao abrigo deste Contrato, este adquirir, em substituição da Unidade Autônoma aqui prometida, uma Unidade Autônoma nos futuros Condomínios Golf que venham a ser lançados no Reserva Real, de igual dimensão, se as mesmas se encontrarem já disponíveis para venda, a saldar nos termos da Cláusula Segunda. Havendo discrepância na dimensão dos lotes permutados, será o preço ajustado na proporção de metro por metro.<br />10.2. Exercendo o PROMISSÁRIO COMPRADOR a opção aqui concedida, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da notificação do PROMITENTE VENDEDOR da sua disponibilidade para venda, serão os respectivos pagamentos imediatamente nessa aquisição, capitalizados, e o preço da nova unidade autônoma adquirida o estabelecido para as demais unidades do mesmo condomínio, ficando a presente Unidade Autônoma novamente livre e disponível para nova venda a terceiros.<br />CLÁUSULA DÉCIMA-PRIMEIRA - DISPOSIÇÕES GERAIS<br />11.1Independência entre as Cláusulas. Se, por qualquer razão, qualquer disposição deste instrumento for considerada inválida, ilegal ou inexeqüível, tal disposição deverá ser desconsiderada apenas na extensão de sua efetiva abrangência, e a validade, legalidade e exeqüibilidade das demais disposições deste Contrato não serão afetadas ou comprometidas.<br />11.2Constitui obrigação do PROMISSÁRIO COMPRADOR, seus herdeiros e sucessores, a qualquer título, a estrita observância do presente Instrumento.<br />11.3Ressalvados os limites previstos no presente Contrato, quer em aditivos, quer em documentos entregues pelo Promitente Vendedor por imposição administrativa municipal, estadual ou federal, o PROMISSÁRIO COMPRADOR autoriza expressamente o PROMITENTE VENDEDOR, a providenciar as alterações, que por motivo de ordem técnica ou exigência dos órgãos públicos, forem necessárias para adequação do imóvel ou do próprio Condomínio. <br />11.4Na hipótese de serem dois ou mais os PROMISSÁRIOS COMPRADORES, serão os mesmos conjunta e solidariamente responsáveis por todo e qualquer pagamento, prejuízo, perda, dano ou custo que vier a ser suportado pelo PROMITENTE VENDEDOR, em decorrência do não cumprimento das obrigações assumidas neste contrato, bem como por todas e quaisquer despesas e custos que venha a incorrer para garantir ou proteção dos seus direitos ou para execução das obrigações assumidas pelos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, inclusive honorários de advogado.<br />11.5Novação. O não exercício pelas partes, de quaisquer dos direitos ou prerrogativas, previstos neste Instrumento ou na legislação aplicável, bem como eventual negociação parcial, será tido como ato de mera liberalidade, não constituindo alteração ou novação das obrigações estabelecidas, cujo cumprimento poderá ser exigido a qualquer tempo, independentemente de comunicação prévia à Parte infratora.<br />11.6Evicção. O PROMITENTE VENDEDOR assume de maneira ampla e irrestrita, a responsabilidade pela evicção de direito com relação ao imóvel, objeto deste Instrumento.<br />11.7Irretratabilidade, Irrevogabilidade e Sucessão. As Partes dão ao Instrumento o caráter solene de irretratabilidade e irrevogabilidade, obrigando-se, por si, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.<br />11.8Execução Específica. Sem prejuízo do exposto na Cláusula Sexta, o não cumprimento de quaisquer das obrigações previstas neste Instrumento acarretará a execução específica da obrigação de acordo com as regras contidas nos artigos 461, 614, 632 e seguintes do Código de Processo Civil Brasileiro, a exclusivo critério da Parte não infratora.<br />11.9Aditamentos. Os termos e condições deste Instrumento não podem ser modificados ou aditados, exceto se por documento escrito assinado por ambas as Partes.<br />11.10Cessão. Nenhuma das Partes poderá ceder nenhum dos direitos ou obrigações oriundas deste Instrumento sem consentimento anterior, por escrito, da outra Parte.<br />11.11Notificações. Todos os avisos, comunicações, notificações e correspondências resultantes da execução deste Instrumento, deverão ser entregues à outra Parte, no endereço indicado no preâmbulo, com comprovante de recebimento.<br />11.12Lei Aplicável. Este Instrumento e todos os direitos e obrigações dele advindos serão regidos pelas leis da República Federativa do Brasil.<br />CLÁUSULA DÉCIMA-SEGUNDA: FORO<br />12.1O Foro do lugar onde se situa o Imóvel objeto desta compra e venda é o único competente para dirimir quaisquer controvérsias a respeito da presente contratação e/ou quanto a quaisquer outras discussões relativas ao cumprimento das obrigações aqui estabelecidas.<br />E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente Instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma, perante as testemunhas abaixo.<br />________________________, ______ de _______________ de 20_____.<br />Pela PROMITENTE VENDEDORA<br />____________________________O PROMISSÁRIO COMPRADOR____________________________<br />_______________________________ <br />TESTEMUNHAS:<br />Assinatura ____________________Assinatura ____________________<br />Nome:Nome:<br />CPF:CPF:<br />Anexo I – Planta do Lote<br />Anexo II – Convenção e Regimento Interno do Condomínio<br />Anexo III – Projetos de sistemas de tratamento de efluentes<br />