Réhabiliter thermiquement, un investissement rentable ? 


1. Cycle de conférences Salon Bois
Bulle, le 6 février 2015
Réhabiliter thermiquement
-
un investissement rentable?
Markus Mooser directeur Cedotec-Lignum

2. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 20152
le chauffage représente 50% de
notre consommation d’énergie

3. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 20153
objectif: société à 2000 watts ( environ 1750 litres de mazout/an)
politique énergétique 2050

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1970 18 litres/(m2∙a) 100 %
2007 (SIA 380/1) 8 litres/(m2∙a) 44 %
MINERGIE 2 litres/(m2∙a) 11 %
besoins en chauffage d’un immeuble
en litre de mazout
(soit, par habitant, un passage de 1’000 l/an à 100 l/an)

5. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 20155
comment réhabiliter
thermiquement?

6. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 20156

7. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 20157
l’alternative bois

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9. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 20159
raccords entre modules
Pose entre dalles

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raccords entre modules
Pose en nez de dalle

11. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201511
sans préfabrication
ouate de cellulose insufflée

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13. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201513
U= 0.2 W/m2K

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15. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201515
Coopérative«laCigale»,Genève(273appartements)

16. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201516
Coopérative«laCigale»,Genève(273appartements)

17. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201517

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21. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201521
11 m3m
1 jour pour déposer la façade rideau existante et
mettre en œuvre les modules préfabriqués, sur la
surface de trois logements en façade (~100 m2)

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23. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201523

24. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201524
profiter de la réhabilitation
pour surélever
• pour rentabiliser l’opération
• pour densifier le bâti

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analyse financière
(pour un petit locatif, voir hypothèses)
•pour les locataires
•pour les propriétaires

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• locatif 3 étages, soit 6 appartements de 80 m2
• assainissement complet + surélévation de 1 étage
• étage supplémentaire avec 2 appartements de 80 m2
• avant rénovation: loyer 160.-/m2 charges 25 .-/m2
• après rénovation: loyer 240.-/m2 charges 5 .-/m2
• coûts des travaux: 2’000’000.- (2’700m3 x 700.-/m3)
hypothèse:

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28. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201528
• augmentation de loyer: 50% (160.- à 240.-)
• augmentation loyer + charges: 32% (160.- à 245.-)
• avec prix énergie doublé: 19% (210.- à 250.-)
pour un appartement avec tout confort
résultat pour le locataire:

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• revenu locatif avant travaux:
6 x 80 m2 x 160.- = 76’800.-
• revenu locatif après travaux:
8 x 80 m2 x 240.- = 153’600.-
résultat pour le propriétaire:
augmentation du revenu locatif:
76’800.-
(doublé)
1.33 x 1.5 = 2

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• 1 mio par le fond de rénovation
• 1 mio par une nouvelle hypothèque
• taux hypothécaire = 2.5% → bénéfice: 52’000.-/an
• taux hypothécaire = 5.0% → bénéfice: 27’000.-/an
+
• réduction des coûts d’entretien:10’000.-/an
• parkings supplémentaires: 10’000.-
• etc…
financement de l’opération:

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à cela s’ajoute:
• programme bâtiment: 40’000.-
• réduction d’impôts: 80’000.-
• autres subsides cantonaux, etc…
et en cas de vente du bien immobilier:
• réduction de l’impôt sur le gain immobilier: 70’000.-

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• mauvaise étude préliminaire (sans architecte, ingénieur, etc…)
• blocage du projet (monuments historiques, asloca, etc…)
• confort du bâtiment (surfaces des pièces, ascenseurs, etc…)
• coûts effectifs des travaux (dépassements)
• évolution des taux hypothécaires
• évolution des loyers (image du quartier, taux de vacance)
les risques:

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quelques exemples réalisés :

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consommation énergétique divisée par sept
surface habitable doublée

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SZUrailwaybuilding,Zurich

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SZUrailwaybuilding,Zurich

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SZUrailwaybuilding,Zurich

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SZUrailwaybuilding,Zurich

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conclusions

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réhabiliter notre parc immobilier:
un besoin urgent…
qui parfois est évident

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56. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201556
réhabiliter notre parc immobilier:
un résultat parfois mitigé…

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pour qu’une réhabilitation soit un
investissement rentable il faut:
• satisfaire les critères objectifs
(coûts effectifs, hauteurs d’étages, confort, etc…)
• évaluer correctement les critères aléatoires
(blocage du projet, copropriété, règlements de construction, hypothèques, loyers, etc…)

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il faut donc:
• travailler avec des professionnels
(architectes, ingénieurs, thermiciens, etc…)
• savoir prendre des risques calculés
(analyser l’évolution du marché)
• se documenter
(ne pas se fier à une seule source)

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62. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201562
et surtout éviter…

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CAPITAL: émission du 12 octobre 2014

64. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201564

65. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201565

66. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201566

67. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201567
résultat:
investissement: 47’000 €
facture chauffage: triplée

68. réhabiliter thermiquement, un investissement rentable? Salon Bois Bulle, le 6 février 201568
merci pour votre attention