Projet GENTILLY

1. PROJET DE RÉNOVATION
immeuble locatif
46, rue Raymond Lefebvre
94250 Gentilly
PROJET GENTILLY 1

2. SOMMAIRE
I. Introduction
Présentation du projet
II. Etat actuel
Photos et plans
Physionomie actuelle de l’immeuble
Revenus actuels de l’immeuble s’il était habité
Rentabilité actuelle
III. Projet futur
Plan du futur agencement de l’immeuble
Plan étage par étage
Plan appartement par appartement
Revenus futurs de l’immeuble
Rentabilité future de l’immeuble
IV. Annexes
Sources officielles pour le prix moyen des loyers
Sources officielles pour le prix moyens de la revente
Informations pratiques :
- plus value de l’immeuble réalisée
- impôts à payer sur cette plus value
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3. I. Présentation du projet
« Hommage à Roger LAMOISE, Architecte (1926-1995)
{…} Fils d’architecte, Roger LAMOISE est né le 14 Juillet 1926 à Nancy, où il passe son enfance et sa jeunesse ;
jeunesse sans doute pas très joyeuse car c’était pendant les années de guerre et d’occupation.
En 1944 il vient à Pans et il fait de brillantes études à l’École Nationale Supérieure des Beaux-Arts dans
l’atelier d’Expert où il reçoit de nombreuses récompenses comme le Prix Redon et le Prix des Anciens jusqu’à
devenir à deux reprises logiste du Concours de Rome en 1952 et en 1953. lI obtient son diplôme d’architecte
en 1952 avec la mention Bien.
Mais ce qui est remarquable dans la carrière de Roger LAMOISE, c’est que dès cette époque il manifeste une
ouverture d’esprit pour d’autres disciplines que l’architecture et un intérêt particulier pour la chose publique
au point de suivre les cours de l’Institut d’Urbanisme de Paris de 1951 à1954. Plus tard en 1958 il s’inscrit à
l’École des Sciences Politiques de Paris puis au Centre des Hautes Etudes Administratives où il obtient un
brevet en 1960.
Dans le même temps il passe en 1959 le concours d’Architecte en Chef des Bâtiments Civils et Palais Nationaux
et est reçu premier.
On ne peut mieux décrire la curiosité et l’énergie d’un homme qui a 34 ans cumulait ainsi des titres aussi
divers que complémentaires à la suite d’années de formation bien remplies.
Mais ce qui est encore plus étonnant dans la carrière de Roger LAMOISE c’est la rapidité avec laquelle il est
entré dans la vie active, ce qui nous laisse un peu rêveurs aujourd’hui, tant sont difficiles les débuts des
jeunes architectes.
En effet, dès 1950, encore étudiant, il collabore avec l’architecte Jean BOURGON à Nancy et remporte en
1952, à 26 ans, le 1 prix avec exécution du concours pour le Centre de Rééducation Fonctionnelle de Nancy. Ce
sera sa première oeuvre qu’il terminera en 1955 et le début d’une carrière bien remplie en constructions
publiques.
En 1956, il reprend le Cabinet de Jean BOURGON au 6 Cours Léopold à Nancy et s’installe dans le vaste
bureau, haut sous plafond, couvert de grandes bibliothèques. C’est là, pendant près de vingt ans, à la tête
d’une quinzaine de personnes qu’il va mener de nombreuses et importantes réalisations. La France est en
plein développement économique et connaît une période d’urbanisation et d’équipement extraordinaire qui
va profondément modifier son paysage et son mode de vie. La liste des réalisations de Roger LAMOISE reflète
bien cette époque, elle est telle qu’il n’est pas question de tout citer rappelons simplement qu’elle touche à
tous les domaines de la construction, de l’aménagement et de l’urbanisme et citons particulièrement :
dans le domaine hospitalier l’hôpital de traumatologie de Nancy, la maison de retraite Notre Dame
de bon repos à Maxeville, l’hôpital de Pompey et le centre de recherches de médecine préventive et
sociale de Meurthe et Moselle, obtenu sur concours ;
dans le domaine scolaire et universitaire : le lycée technique de Longwy, l’école professionnelle
d’adultes de Nancy, le laboratoire de Géotechnique de la fac des sciences de Nancy, la cité
universitaire du parc de Saurupt et celle du clos de Médreville avec Jean-Marie COLLIN ;
dans le domaine administratif : le centre de la sécurité sociale de Nancy et la nouvelle cité
administrative de Nancy Haussouville ;
dans le domaine culturel : un 4ème prix au concours pour le palais de l’air et de l’espace à Paris en
1967 avec J.M. COLLIN et plus récemment en 1980 le premier prix avec exécution de la Bibliothèque
Centrale de Prêt à Colmar
par ailleurs il réalise de nombreux ensembles d’habitations comme les 3.000 logements de Champ le
Bœuf à Nancy et des bâtiments d’activités comme le centre pétrolier et le siège du Crédit Lyonnais à
Nancy ainsi que des équipements sportifs comme la piscine olympique de Nancy avec COLLIN et
ROYER.
et enfin il œuvre en tant qu’urbaniste ; on lui doit notamment le plan d’urbanisme de Cahors et les
plans d’aménagement des régions Limoges- Vallée de la Vienne et Agen- Moyenne Garonne. Son
attachement à cette discipline était très fort et il fut secrétaire général de la société française des
urbanistes de 1962 à 1966 puis vice- président en 1966 et 1967, et vice-président de l’association
internationale des urbanistes en 1965.
Il s’installe avec toute sa famille à Colmar, dont sa femme est originaire. Et là dans la petite agence qu’il a
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4. recréée au rez-de-chaussée de sa maison, il va se consacrer essentiellement aux Bâtiments Civils et Palais
Nationaux. Il a la responsabilité de l’entretien de 75 bâtiments publics en Lorraine et en Alsace. Il réalise les
surélévations des Palais de Justice de Strasbourg puis de Mulhouse, la Restauration du Palais Episcopal de
Strasbourg, et se fait particulièrement remarquer pour la remise en état et le nouveau circuit de visite du
Château du Haut-Koenigsbourg ; cette Œuvre lui vaudra la médaille de bronze de l’Année du Patrimoine en
1980.
Mais son activité ne se limite pas aux Bâtiments Civils et Palais Nationaux ; il continue à construire à Colmar
des logements et quelques équipements publics : Bibliothèque Centrale de Prêt, Tribunal de Grande Instance,
Centre d’orientation et d’action éducative, et à Strasbourg il aménage la nouvelle salle d’essai du Théâtre
National.
Il est également Expert auprès de la Cour d’Appel de Colmar à partir de 1977 et réalise environ 120 expertises
pour les Tribunaux de Colmar, Strasbourg, Mulhouse et la Cour d’Appel de Colmar.
En 1984, il quitte Colmar et revient s’installer dans la région parisienne, à Gentilly, où il termine sa carrière
comme Inspecteur Général des Bâtiments Civils et Palais Nationaux.
Tous ceux qui l’ont connu au cours de sa vie m’ont parlé de lui comme d’un homme au contact agréable et
d’un bon compagnon, aimant les échanges et la discussion.
Il était d’une nature simple et généreuse et il avait plusieurs passions en dehors de son métier tes livres, la
gastronomie, sa famille et sa maison de Lourmarin.
Il a connu Lourmarin très jeune, à 19 ans, car il a été pensionnaire de la fondation Robert Laurent VIBERT au
Château de Lourmarin. li s’est attaché à cette région et dans une magnifique pinède située au pied du
Lubéron, il s’est construit une belle maison. Aidé de sa femme et de ses quatre enfants, il a tout fait de ses
propres mains en travaillant tous les étés pendant une dizaine d’années, de 1965 à 1975. Je ne connais pas
cette maison mais son fils Henri m’a montré quelques photos : la maison s’organise autour d’un joli patio, la
façade palladienne fait face à un beau jardin d’inspiration arabe composé autour de l’eau qui s’écoule dans
une fontaine puis une piscine et se termine en cascade devant un paysage de rêve.
C’est bien la maison de quelqu’un qui aimait les plaisirs de la vie. Et qui fait comprendre son goût pour la
gastronomie et les vins, li avait une bonne cave et faisait partie de nombreux clubs confrérie des Tastevins,
chaîne des Rôtisseurs, Club Prosper Montagnier. Il a d’ailleurs écrit un livre de gastronomie consacré à Prosper
Montagnier, cuisinier du début du siècle.
Car il aimait écrire et surtout il aimait la lecture. Il était bibliophile et collectionnait les vieux livres.
Et c’est là son trait de caractère le plus frappant : sa forte volonté et sa grande curiosité l’ont conduit à
acquérir dès sa jeunesse une vaste culture qu’il a élargi toute sa vie.
Roger LAMOISE était Chevalier des Arts et des Lettres et Chevalier de l’Ordre du Mérite. Membre depuis 1985
de l’Académie d’Architecture, il n’était plus très assidu car pendant ces dernières années il aimait séjourner
dans sa maison de Lourmarin.
C’est là qu’il s’est éteint le 13 Août 1995 à l’âge de 69 ans, en ne laissant que des regrets autour de lui, au
terme d’une vie d’architecte et d’homme accomplie.
Daniel KAHANE »
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5. Cetimmeuble de Gentilly a une âme : c’est un bien de famille qui actuellement ne peut
plus rester dans cette dernière pour des raisons financières. Aujourd’hui la vente est la
seule issue pour les frères Lamoise qui ne peuvent plus assumer les frais de cet
immeuble vide et inexploité.
La structure de l’immeuble, récente (date de 1968), est en parfaite état ; cependant
l’immeuble nécessite une réhabilitation des appartements et, dans le but d’optimiser la
rentabilité de l’ensemble de ce bien, des travaux de réagencement.
Effectivement, nous avons dans l’idée de faire un découpage s’adressant à des étudiants
afin de proposer des solutions adéquates à ces derniers. Nous pensons diviser les
appartements du RDC, 1er, 2ème et 3ème étage de 57m2 en trois studios indépendants
d’environ 18m2.
Ce découpage va permettre d’augmenter considérablement la rentabilité de l’immeuble
et d’en tirer le meilleur profit. De plus lors de la revente la division en studios permet
également d’augmenter le prix attendu.
Les appartements qui sont actuellement au nombre de 7 (1 appartement au RDC, 2
appartements au 1er étage, 2 au 2ème, 2 au 3ème dont un duplexe) vont devenir 16
appartements (1 à l’entre sol, 3 au RDC, 4 au 1er, 4 au 2ème, 4 au dernier étage).
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6. II. Etat actuel
Environnement
 aux portes de Paris : 350 m du périphérique (Porte de Gentilly – entre
Porte d’Orléans et Porte d’Italie)
 proche centre-ville Gentilly : 500 m de la mairie, poste, etc.
 rue résidentielle et bureaux, restaurants et quelques commerces
 Cité universitaire et Parc Montsouris à 15 mn à pied
 sur les hauteurs de Gentilly : superbe vue dégagée sur le Val de Bièvre à
partir des derniers étages
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7. les rues Raymond Lefebvre et René Anjolvy
le siège d’Ipsos, porte de Gentilly (
place de la mairie ( 6min)
5min)
la médiathèque de Gentilly ( 6min) le collège Rosa Parks ( 5min)
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8. Transports
 Voiture : accès direct à l’autoroute A6 (Orly = 10 mn, Lyon, ...) –
périphérique ouest (Porte d’Orléans) et est (Porte d’Italie)
 RER Gentilly : 2 mn à pied (liaison Luxembourg, St-Michel, Châtelet en 6
stations)
 Bus 21 à Porte de Gentilly : 10 mn à pied (dir. St-Lazare par Glacière,
Louvre, Opéra)
 Tramway petite couronne à Porte de Gentilly
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9. bus 21 à Porte de
RER B station Gentilly
Gentilly
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10. DECOUPAGE ACTUEL DE L’IMMEUBLE
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12. RENTABILITE ET REVENUS ACTUELS
Entre sol RDC 1er 1er 2ème 2ème 3ème 3ème
gauche gauche droite gauche droite gauche droite
Type Inexploité T3 T3 T2 T3 T2 T3 Duplex
Surface (en m2) 57 57 57 30 57 30 57 76
Prix du loyer (en €) 0 770 850 540 920 615 1000 1460
Rentabilité (en %) 0 4.96 4.87 5.35 4.74 6.15 4.69 4.76
Loyers totaux 6 155 €/mois
Rentabilité totale 4.92%
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13. III. Etat futur
DECOUPAGE FUTUR DE L’IMMEUBLE
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20. PLAN TYPE : T1/T2
PLAN COLOCATION ENTRE SOL
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21. PLAN COLOCATION 3ème étage : HAUT
PLAN COLLOCATION 3ème étage : BAS
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22. RENTABILTE ET REVENUS FUTURS APRES TRAVAUX
Entre sol RDC 1er 1er 2ème 2ème 3ème 3ème droite
gauche gauche droite gauche droite gauche
Type Colocation 3 T1 X 3 T1 X 3 T2 T1 X 3 T2 T1 X 3 Duplex
chambres Colocation 3
chambres
Surface (en m2) 57 18 X 3 18 X 3 30 18 X 3 30 18 X 3 76
Prix du loyer (en 1500 1650 1650 750 1650 800 1650 1800
€)
Rentabilité (en 9,89 9,52 8,28 7,30 7,47 7,02 6,92 5,25
%)
Loyers totaux 11 675 €/mois
Rentabilité 7,39%
totale
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23. DEVIS DES TRAVAUX
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26. .
Les prix suivants sont constatés sur les sites www.seloger.com et sur les sites internet
d’agences immobilières locales. Les appartements sont généralement proposés
propretés faîtes uniquement, et sans ameublement ou avec un ameublement sommaire.
Petites Surfaces (<25 M²)
Surface Prix Mensuel HC Prix/M²
630 24 26 €
656 24 27 €
650 20 33 €
510 20 26 €
570 17 34 €
651 20 33 €
625 20 31 €
579 20 29 €
415 12 35 €
579 20 29 €
Moyenne 30,30 €
Surfaces Moyennes (25 M² <X<40 M²)
Surface Prix Mensuel HC Prix/M²
800 35 23 €
847 37 23 €
736 31 24 €
847 37 23 €
870 35 25 €
875 36 24 €
Moyenne 23,67 €
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