MeilleursAgents revient sur ses estimations 2014, annonce ses prévisions 2015 et propose une nouvelle grille de lecture du marché immobilier français à travers son "Carnet de santé". COPYRIGHT © MeilleursAgents 2015

1. Marché immobilier français
Bilan 2014 et perspectives 2015
Conférence de presse
Mardi 13 janvier 2015

2. Le marché immobilier vu par MeilleursAgents
2
1. Bilan 2014
a. Rappel de nos prévisions de janvier 2014
b. Les résultats
• Ventes : prix, volumes, décote, délais
• Crédit : taux, volumes, emprunteurs
• Pouvoir d’achat
c. Synthèse
2. Une nouvelle grille de lecture du marché immobilier
3. Perspectives et prévisions pour 2015

3. Bilan 2014
Nos prévisions du 16 janvier 2014
3

4. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix
4
§ Mesure le rapport de force entre les acheteurs en recherche active
et les vendeurs, dans un marché donné à un moment donné
ITI = Acheteurs actifs / Vendeurs actifs

5. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix
5
Equilibre
Déficit
d’acheteurs
Excès
d’acheteurs
1
2
4
3

6. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix
6
Prix
baissent
Prix
stables
Prix
montent
1
2
4
3

7. La hausse des taux accélère la baisse / ralentit la hausse des prix
7
Accélère la
baisse des prix
Ralentit la
hausse des prix
1
2
4
3
Légère baisse
des prix

8. La baisse des taux ralentit la baisse / accélère la hausse des prix
8
Ralentit la
baisse des prix
Légère hausse
des prix
Accélère la
hausse des prix
1
2
4
3

9. Rappel de nos prévisions du 16 janvier 2014
9
Villes ITI 1er janv 2014 Dynamique Prévision 2014
Paris 1,2 Déficit d’acheteurs -3 à -5%
Lyon 1,2 Déficit d’acheteurs -3 à -5%
Marseille 0,7
Fort déficit
d’acheteurs
-5 à -7%
§ Scénario d’évolution des taux d’intêrets :
• Stable sur le premier semestre
• En légère augmentation sur le second semestre
§ Scénario d’évolution des prix selon l’ITI :

10. Bilan 2014
Les résultats
10

11. 2014, résultats des courses
11
Villes Prévision 2014 2014 -> 2015
Paris -3 à -5% - 2,8%
Lyon -3 à -5% - 2,1%
Marseille -5 à -7% - 3,8%
§ L’ITI a bien anticipé la direction des prix
§ Mais la chute non prévue des taux a réduit la baisse des prix !

12. Paris passe sous la barre des 8 000€ / m2
12
80
90
100
110
120
130
140
150
Indice des prix immobilier à Paris
-2,8%
-9%
8 640 €
1er juillet
2011
8 089€
1er janvier
2014
7 863€
1er janvier
2015

13. Paris passe sous la barre des 8 000€ / m2
13
80
90
100
110
120
130
140
150
Indice des prix immobilier à Paris
MeilleursAgents Notaires
8 640 €
1er juillet
2011
8 089€
1er janvier
2014
7 863€
1er janvier
2015
« Dans Paris, […] le m² pourrait passer en dessous de la barre
symbolique des 8 000€ en début d’année prochaine. »
Conférence des notaires de Paris du 27 novembre 2014

14. Le centre et l’ouest parisien en plus net recul
14
Evolution du prix au m2 de juin 2011 à janvier 2015

15. Baisse plus marquée des petites surfaces
15
94
95
96
97
98
99
100
101
102
jan-14 fév-14 mar-14 avr-14 mai-14 jui-14 jui-14 aoû-14 sep-14 oct-14 nov-14 déc-14 jan-15
Petites surfaces (Studio - 2 pièces) Grandes surfaces (3pièces et plus)
-3,2%
-2,0%

16. Depuis 2011, Paris recule plus que la banlieue
16
Villes Depuis juin 2011 En 2014
Paris -9% -2,8%
Haut de seine (92) -3,5% -1,7%
Seine-Saint-Denis (93) -6,0% -3,0%
Val de Marne (94) -5,0% -2,5%
Seine et Marne (77) -6,8% -1,8%
Yvelines (78) -6,6% -2,1%
Essone (91) -8,5% -2,6%
Val d’Oise (95) -6,7% -0,9%

17. Les contrastes se creusent en régions
17
Villes Depuis
juin
2011
En
2014
Marseille -12,8% -3,8%
Paris -9% -2,8%
Nice -1,3% -2,5%
Montpellier -1,3% -1,9%
Lyon -0,2% -2,1%
Nantes -0,1% -0,1%
Strasbourg 0,1% 0,2%
Lille 2% 0,2%
Toulouse 2,8% -0,6%
Bordeaux 11,3% -0,3%

18. Un volume dans l’ancien en retrait par rapport aux plus hauts
18
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14
Nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois
(en milliers)
2009
-30% par rapport
au plus haut
2014
-12% par rapport
au plus haut
Source
:
CGEDD
d’après
DGFIP
(MEDOC)
et
bases
notariales

19. Mais pendant ce temps-là, la population augmente
19
22 000
23 000
24 000
25 000
26 000
27 000
28 000
29 000
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14
Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers)
Moyenne 2001 -> 2007:
3,2 transactions
pour 100 ménages / an
Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE

20. Mais pendant ce temps-là, la population augmente
20
22 000
23 000
24 000
25 000
26 000
27 000
28 000
29 000
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14
Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers)
2009
2,1
transac5ons
pour
100
ménages
/
an
Moyenne 2001 -> 2007:
3,2 transactions
pour 100 ménages / an
Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE

21. Mais pendant ce temps-là, la population augmente
21
22 000
23 000
24 000
25 000
26 000
27 000
28 000
29 000
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14
Nb ventes ancien (en milliers - cumulés sur 12 mois) Nb ménages (en milliers)
Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE
2009
2,1
transac5ons
pour
100
ménages
/
an
2014
2,5
transac5ons
pour
100
ménages
/
an
Moyenne 2001 -> 2007:
3,2 transactions
pour 100 ménages / an

22. Le marché est plus proche du blocage que de la fluidité
22
1,4
1,9
2,4
2,9
3,4
3,9
jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14
Nombre annuel de transactions dans l’ancien pour 100 ménages
Marché Bloqué
Marché Fluide

23. Un marché fluide signifierait 900 000 transactions
23
1,4
1,9
2,4
2,9
3,4
3,9
jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 jan-11 jan-12 jan-13 jan-14
Nombre annuel de transactions dans l’ancien pour 100 ménages
Marché Bloqué
Marché Fluide Il manque 200 000
transactions (22% du total)

24. Baisse préoccupante d’activité dans le neuf
24
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
S
t
o
c
k
V
e
n
t
e
s
Ventes Stock
Source : CGEDD, DGFIP

25. Baisse préoccupante d’activité dans le neuf
25
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
S
t
o
c
k
V
e
n
t
e
s
Ventes Stock
6 mois de stock
18 mois de stock
Source : CGEDD, DGFIP

26. Des délais de vente qui augmentent
26
32
35
45
48
58
76
85
92
98
102
2010 2011 2012 2013 2014
Nombre moyen de jours pour signer une promesse de vente
Paris 9 plus grandes villes françaises

27. Une décote toujours plus forte à Paris, stabilisée en régions
27
-1,9%
-2,8%
-3,8%
-4,3% -4,4%
-5,5%
-5,9%
-6,3% -6,2% -6,3%
2010 2011 2012 2013 2014
Décote moyenne
Paris 9 plus grandes villes françaises

28. Paris : La décote devient la règle
28
38,9%
20,1%
8,3%
18,5%
2010 2014
% de biens qui se vendent sans négociation
% de bien qui se vendent avec une décote d'au moins 10%

29. Bilan 2014
La situation du crédit
29

30. Une année marquée par des taux toujours plus bas
30
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
Taux d’emprunt à 20 ans
Taux = 3,5%
Janvier 2014
Taux = 2,6%
Janvier 2015
Baisse de -0,9%
Baisse de -1,7%
Taux = 4,3%
Juillet 2011
Source : Empruntis

31. La production de crédit a fléchi en 2014
31
40
50
60
70
80
90
100
110
Ensemble des prêts bancaires accordés
(ancien, hors refinancements, niveaux annuels glissants)
2012 : -40% par rapport au plus haut
2014 : -17% par rapport au plus haut
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

32. Les primo-accédants toujours à la peine
32
52%
50%
49%
48%
47%
45%
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Part des accédants de moins de 35 ans
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

33. Part des ménages les moins aisés au plus bas
33
42%
40%
40%
39%
38% 38%
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Part des accédants avec un revenu inférieur à 3 SMIC
Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

34. 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
aoû-­‐11
nov-­‐11
fév-­‐12
mai-­‐12
aoû-­‐12
nov-­‐12
fév-­‐13
mai-­‐13
aoû-­‐13
nov-­‐13
fév-­‐14
mai-­‐14
aoû-­‐14
nov-­‐14
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
aoû-­‐11
nov-­‐11
fév-­‐12
mai-­‐12
aoû-­‐12
nov-­‐12
fév-­‐13
mai-­‐13
aoû-­‐13
nov-­‐13
fév-­‐14
mai-­‐14
aoû-­‐14
nov-­‐14
25% de gain de pouvoir d’achat à Paris depuis Juillet 2011
34
16%
9%Les 2/3 du gain
viennent des taux

35. Bilan 2014
Synthèse
35

36. 2014 : reflet d’un cycle normal et occasion manquée
36
§ Le marché immobilier français corrige graduellement les excès de
la hausse des prix 1997-2011
§ La forte baisse des taux a limité la baisse des prix
§ Les marchés ruraux sont à l’arrêt
§ L’activité dans l’ancien et le neuf n’est pas à un niveau satisfaisant
§ La cause première est la montée du chômage
§ Les politiques publiques depuis 2011 ont plutôt aggravé la
situation, notamment auprès des investisseurs
§ Résultat : le secteur immobilier ne tire pas son poids dans la
reprise, c’est dommage !

37. Le carnet de santé des marchés immobiliers,
une nouvelle grille de lecture
37

38. Qu’est ce qu’un marché immobilier en bonne santé ?
38
§ Un marché fluide avec des délais de vente raisonnables
§ Un marché équilibré entre les acheteurs et les vendeurs
§ Un marché accessible où une majorité de résidents peut devenir
propriétaire

39. Fluidité
39
1 Paris
2 Bordeaux
3 Lille
4 Strasbourg
5 Nantes
6 Lyon
7 Toulouse
8 Montpellier
9 Nice
10 Marseille
Délai de commercialisation moyen
(en nombre de jours pour signer une promesse)
Classement

40. Equilibre
40
Nombre d’acheteurs actifs pour un vendeur (ITI*)
1 Lyon
2 Toulouse
3 Nantes
4 Bordeaux
5 Paris
6 Strasbourg
7 Montpellier
8 Nice
9 Lille
10 Marseille
Classement

41. Accessibilité
41
Part des ménages moyens (2,2 personnes*)
pouvant acheter 60m²
1 Marseille
2 Nantes
3 Strasbourg
4 Toulouse
5 Lyon
6 Montpellier
7 Bordeaux
8 Lille
9 Nice
10 Paris
Classement
* INSEE

42. Carnet de santé
42
Synthèse des facteurs de fluidité,
d’équilibre et d’accessibilité
1 Nantes
2 Strasbourg
3 Lyon
4 Toulouse
5 Bordeaux
6 Paris
7 Lille
8 Marseille
9 Montpellier
10 Nice
Classement

43. Perspectives pour 2015
43

44. 2015 : analyser des tendances contradictoires
44
§ Arguments en faveur de la baisse des prix :
• La baisse spectaculaire des taux en 2014 (-0,9%) n’a pas réussi à stopper la baisse des prix
• Le rapport de force reste partout favorable aux acheteurs, trop peu nombreux (ITI)
• Les nouvelles mesures gouvernementales auront peu d’impact sur la demande
• Le chômage ne devrait pas baisser en 2015, pas d’amélioration des conditions d’octroi
§ Arguments en faveur d’un statu quo ou d’une hausse des prix :
• La mécanique d’augmentation du pouvoir d’achat par la baisse des taux devrait perdurer sur
les prochains trimestres, freinant la baisse des prix
• Le déficit de construction restreint l’offre dans les zones les plus demandées
§ En synthèse : poursuite généralisée de l’érosion des prix, modérée
par des taux toujours orientés à la baisse

45. Nos prévisions d’évolution des prix en 2015
45
Villes ITI Prévision 2015*
Paris 1 0% à -3%
Lyon 1,1 0% à -3%
Marseille 0,6 -3% à -5%
Nice 0,7 -3% à -5%
Toulouse 1,1 0% à -3%
Lille 0,7 -3% à -5%
Bordeaux 1 0% à -3%
Montpellier 0,8 -3% à -5%
Nantes 1 0% à -3%
Strasbourg 1 0% à -3%