Este documento proporciona información sobre la valuación de un inmueble. Describe los antecedentes del propietario y la propiedad, las características físicas y urbanas del terreno e inmuebles, y los métodos de valuación incluyendo el enfoque de costos, el método comparativo de mercado y el enfoque de ingresos. El documento también incluye secciones sobre la investigación de mercado, los cálculos de valuación y la certificación del valor.

1. I.- Antecedentes
Solicitante y
propietario
Fecha y
genero
Régimen de
propiedad
Objeto y
ubicación
Datos
predial
Datos
inscripción
II.- Características Urbanas
Construcción
dominante
Índice de
saturación
Uso suelo
población
Contamina.
ambiental
Vías
acceso
Vigilancia
servicios
Clasificación
de zona
equipamiento
Instalaciones Especiales
elementos accesorios y
complementarias
c) carpintería
d) Instalaciones hidro
sanitarias, muebles de
baño y cocina
Estado de conservación
b) Revestimientos y acab:
aplanados interiores y ext,
plafones, lambrines, pisos,
zoclos, escaleras, pintura
g) vidriería,
cerrajería y
fachadas
a) Obra negra:
cimentación, estructura,
muros, entrepisos,
techos, azoteas y bardas
e) Instalación
eléctrica
f) Puertas y
ventanearía
metálica
V.- Elementos de Construcción
Orientación
colindancias
Macro y
microlocal
Superficie, topografía y
panorama
Densidad
habitacional
Intensidad
construcc
Tramos de
calles
Servidumbres
restricciones
III.- El Terreno
a) Del terreno
b) De las construcciones
c) Instalaciones especiales
d) Elementos accesorios
e) Obras complementarias
f) De los indirectos
Desarrollo de Enfoques de Valuación
VII.- Costos
a) Terrenos en Venta
b) Inmuebles en Renta
c) Inmuebles en Venta
d) Homologación
e) Bolsa Inmobiliaria
VIII.- Mercado
a) Renta Bruta mensual
b) deducciones
c) Renta neta mensual
d) Renta neta anual
e) Tasas de capitalización
anual
IX.- Ingresos
Valor Físico Valor de Mercado Valor de Capitalización
Unidades
rentables
IV.- Descripción general del Inmueble
No. De
niveles
edad Vida útil Estado de conservaciónCalidad y clasificación Calidad de
proyecto
Uso actual y
distribución
b) metodología c) Definición de términos d) declaracionesa) Objetivo del avalúo e) documentación
VI.- Consideraciones previas al Avalúo
Costos Comparativo de Mercado Ingresos
X.- Resumen de Resultados
Referencia de
Valores
Fecha de
formulación
XI.- Conclusión
Certificación de
Valor
Notas
XII.- Reporte Fotográfico
XIII.- Anexos

2. Método Físico o Enfoque de Costos: Es el proceso técnico necesario para estimar el costo
de Reproducción o Reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la
Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación observados.
Método Comparativo de MERCADO: es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene
un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de
cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales
factores diferenciales (homologación).
Método de Capitalización de Renta o enfoque de INGRESOS: es el procedimiento
mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por
rentas que produce o que es susceptible de producir un inmueble a la fecha del Avalúo
durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad),
descontados por una determinada tasa de capitalización (porcentaje) aplicable al caso
en estudio.

4. Se deberá Valuarcomo si estuviera baldío,
según sus características físicas, de uso y
de servicios.
Se estimará el valor de reposición o reproducción
nuevo de éstos, siempre que formen parte integral
del inmueble, tomando en cuenta sus características
particulares.
Se estimará el valor de reposición o de reproducción
nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus
características físicas, calidad y estado de
conservación.

5. Se denomina “Lote Tipo” a la dimensión “estándar” de un predio enclavado en una manzana
urbana. Generalmente el fondo del lote prototipo se da en función del ancho de la manzana
urbana, y la dimensión de su frente, dependerá del tipo de urbanización de la zona ó colonia
donde se encuentre situado.

6. Este monto es el Valor Unitario homologado resultado de los comparables
de terrenos en venta.
Se consignará verticalmente el número de fracciones encontradas, en orden
numérico progresivo, es decir, Fracción 1,2,3,4, etcétera.
En ésta casilla se describirá la posición de cada fracción en el lote; ya sea,
frente, fondo, lateral, etcétera. Para el caso de que el lote en estudio, no
requiera de divisiones virtuales o imaginarias por tratarse de un lote
estándar o prototipo, el área total valuada será considerada como una sola
fracción a la que denominaremos como: “Integra, única o total”.

7. Se expresará el área total de cada fracción en metros cuadrados. La
sumatoria total de las fracciones – en todos los casos - será igual a la
superficie que consigna la escritura de propiedad.
En ésta posición, se asignarán el Factor o Factores resultantes aplicables a
cada fracción y, en la siguiente casilla el motivo de su aplicación.
Corresponderá al “Valor de Calle” o calles que limitan al terreno, resultantes
del estudio de mercado correspondiente, cuyas cantidades se expresarán en
Valores “llenos” o “promediados” - según el caso.

8. Factor Área:
Este factor determina la relación existente entre el área del Lote
Tipo y el área total Valuada, este concepto debe aplicarse a los
lotes cuya superficie es menor ó mayor a la del Lote Tipo o
prototipo. Al aplicarse ésta fórmula encontraremos dos variantes:
A) Cuando se aplique a un lote mayor al del lote Tipo Valuado,
resultará un Factor de Demérito.
B) Cuando se aplique a un lote menor que el Lote Tipo Valuado,
resultará un Factor de Incremento ó Premio.
Factor Irregularidad:
Es un factor de Demérito aplicable a la Áreas Irregulares
resultantes de la División Virtual efectuada al lote Valuado.

9. Factor Fondo:
Por medio de este se calculan los deméritos ó castigos aplicables a
las Fracciones que presenten Fondo mayor al del Lote Tipo
predominante en la manzana ó zona.
Factor Frente:
Se aplicará cuando el predio a Valuar disponga de un frente menor
a siete (7.00) metros.
Factor Pendiente:
Se aplica a los Predios que por su topografía, presenten
“Irregularidades verticales”, es decir, pendientes ascendentes ó
descendentes con respecto al nivel de calle.
Factor Ubicación:
Dependiendo de la zona en que se localice el lote valuado y de
acuerdo a la posición de éste en la manzana de referencia.

10. Esta casilla contendrá la expresión en moneda que resulte de multiplicar
cada Factor, por su Valor de calle correspondiente.
Corresponderá al Valor Parcial de cada Fracción.
La sumatoria total de Valores Parciales se asignará en la casilla denominada
“Valor Unitario Resultante” como conclusión final de Valor del Terreno
estudiado. Asimismo, se deberá anexar también los siguientes índices:
1. Área total de la Fracción o Fracciones Valuadas
2. Valor promedio predominante del terreno valuado, expresado $ / m2,
como resultado de la división del Valor total de terreno entre el área total
Valuada.

11. En ésta casilla se describirá como su nombre lo indica el uso de cada tipo de
construcción encontrada por ejemplo: Tipo 1 Casa Habitación, Tipo 2
Cochera Techada, Tipo 3 Ares de Servicio, etc.
En esta casilla se consignarán verticalmente los diferentes tipos de
construcción observados de las construcciones, en orden numérico
progresivo, es decir, Tipo 1,2,3,4, etcétera.
Se expresará el área total de cada tipo de construcción en metros cuadrados.
La sumatoria total de las construcciones.

12. Corresponderá al Valor
Unitario de cada tipo de
construcción obtenidos estos
de las catálogos de costos
y/o fuentes oficiales.

15. En esta casilla de consignará el factor que por cualquier motivo relevante
demerite a las construcciones como ejemplo: vivienda sin pisos o ventanas.
En ésta posición, se asignarán el Factor resultante aplicable a cada tipo de
construcción.
Esta casilla contendrá la expresión en moneda que resulte de multiplicar el
Factor resultante por el V.R.N. unitario.

16. Corresponderá al Valor Parcial de cada Tipo de Construcción
La sumatoria total de Valores Parciales se asignará en la casilla denominada
“Valor Unitario Resultante” como conclusión final de Valor de las
Construcciones estudiadas. Asimismo, se deberá anexar también los
siguientes índices:
1.Área total de los tipos de construcción valuados.
2.Valor promedio predominante de las construcciones valuadas, expresado
$ / m2, como resultado de la división del Valor total de las construcciones
entre el área total Valuada.

17. En esta casilla de consignará la clave misma que puede estar formada por
la combinación de letras y números para cada instalación o elementos en
forma progresiva es decir IE-01, IE-02, etc.
En esta se anotará la edad ya sea cronológica o aparente para cada
instalación.

18. Corresponde al concepto que se valuará pudiendo ser barda de block,
cisterna, etc.
En esta se colocará la cantidad ya sea en m2, ml, pza, lote, etc. Como cada
concepto lo requiera.
En esta casilla de consignará la unidad con la que será medido nuestro
concepto
Corresponderá al Valor Unitario de cada Instalación, Elemento o Accesorio
en su caso obtenidos estos de la investigación directa, catálogos de costos
y/o fuentes oficiales.

19. En esta casilla de consignarán los factores correspondientes a las
depreciaciones por edad, estado de conservación y otros que resultasen
relevantes.
Esta casilla contendrá la expresión en moneda que resulte de multiplicar el
Factor resultante por el V.R.N. unitario de cada concepto.
Corresponderá al Valor Parcial de tipo de instalación u se obtiene
multiplicando el V.N.R. Por la cantidad para cada concepto.
La sumatoria total de Valores Parciales de las Instalaciones Especiales,
elementos Accesorios y Obras Complementarias.

22. El caso de la investigación de mercado inmobiliario, generalmente se
referirá a la cantidad de bienes muebles o inmuebles ofertados, en venta o
renta, en un mercado actuante, que posean características similares al
bien estudiado, es decir, que puedan ser comparados en igual de
circunstancias, por ejemplo; “Si hablamos de un inmueble con uso de casa
habitación tipo “medio residencial”, requeriremos que los objetos a
muestrear posean características de tipo cuantitativo” .
Dichas características cuantitativas del objeto de estudio serán, por
ejemplo, todo tipo de construcciones habitacionales de la misma categoría
del objeto de estudio (tipo medio), con similar superficie tanto de terreno
como área construida; edificada con los mismos materiales y calidad
construcción, y desde luego enclavadas en un entorno urbano, colonia o
fraccionamiento, del mismo rango o categoría del inmueble analizado.
“Es decir que la normalidad de la población de la cual será extraída la
muestra, deberá cumplir con los supuestos requeridos por el sujeto en su
mayor parte. De lo contrario la conclusión del análisis podría estar
equivocada, sobre todo en un tamaño menor a 30 objetos comparados”.
La investigación de mercado no es un censo, sino una muestra
representativa del mercado inmobiliario actuante en un momento
determinado, sujeto a las influencias; físicas, económicas, políticas,
sociales, de oferta, de demanda, de utilidad, escasez y poder adquisitivo.

23. Esta investigación consiste en realizar visitas físicas a los inmuebles de la
zona de interés, apoyándose en inventarios de periódicos (avisos de
ocasión), páginas de la red mundial (www), empresas dedicadas al
corretaje inmobiliario, y en general personas o empresas dedicadas a la
comercialización y venta de inmuebles, de donde el Valuador extraerá
inmuebles ofertados en venta o renta con características similares a objeto
de estudio, comparando y ponderando las ventajas y desventajas contra los
inmuebles ofertados en dicho mercado.
El método Comparativo de Mercado para efectos del Avalúo Inmobiliario,
consistirá en los siguientes cuatro puntos básicos:
a) Comparables de Terrenos en venta
b) Comparables de inmuebles en renta
c) Comparables de Inmuebles en venta
d) Valor comparativo de mercado

24. Se refiere a la extracción de tres muestras representativas de terrenos en venta en
la zona de estudio, con características similares al bien estudiado.
 Los datos de la ubicación de la oferta, el uso de suelo, la forma, fecha de la
consulta, el teléfono y nombre del informante se consignará en la primera parte del
bloque.
En la parte baja del primer bloque se llenarán los datos relativos al precio
total de venta, área del lote y precio unitario por m2, a los cuales se les
aplicará los factores de homologación correspondientes resultantes de las
divisiones virtuales o, en su caso, las apreciaciones y consideraciones del
perito, cuyos cálculos determinarán el Valor unitario homologado de la
muestra de terreno mercadeado.

25. Con el mismo procedimiento anterior se llenarán los datos obtenidos de tres
inmuebles ofertados en renta, obteniendo el valor unitario homologado del metro
cuadrado de rentas.

26. Se consignará de idéntica manera los datos extraídos sobre tres inmuebles en venta
y se obtendrá el valorunitario final de venta resultante.
El último bloque del formato corresponderá al resultado del Método Comparativo
de Mercado, y consiste en multiplicar el área total construida del bien en estudio,
porel valorunitario final de venta resultante del inciso anterior.

28. A) IMPORTE DE
DEDUCCIONES
C) DETERMINACION
DEL VALOR
El Valor de Capitalización es el capital requerido para generar
rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas
de un bien, en similares condiciones de tiempo y riesgo.
La estimación del Valor de Capitalización anual se calcula sobre los
ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas,
invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo, es decir, la cantidad de
ingresos mensuales, producidos o susceptibles de producir por un bien
inmueble se denominan Rentas.
B) CALCULO DE LA
TASA

29. Es el importe de gastos generados por un inmueble - expresados en
porcentaje – que deberán descontarse a la Renta Bruta producida, para
Obtener la Renta Neta del inmueble. Se consideran deducciones las
siguientes:
1. Porcentaje de desocupación (vacios)
2. Impuesto Predial
3. Agua Potable y alcantarillado
4. Administración, limpieza y vigilancia
5. Conservación y mantenimiento
6. Energía eléctrica de las áreas comunes
7. Pólizas de seguros
8. Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.)
A) .- IMPORTE DE DECUCCIONES
Vacíos 6.00% Administración 6.00%
Impuesto Predial 0.10%
Energía Eléctrica
(a. comunes) 0.00%
Servicio de Agua 0.50% Seguros 0.35%
Mantenimiento 7.00% I.S.R. 0.00%
Total de Deducciones 24.95%

30. Se denomina así a los periodos
que permanece vacío ó
desocupado un inmueble o
localidad, dichos porcentajes
se determinan de acuerdo a la
siguiente tabla:
Es el importe de la tributación por concepto de Impuesto Predial del
Inmueble, consignado en la boleta predial correspondiente, documento
que deberá ser proporcionado por el solicitante del Avalúo. Este importe
generalmente se refiere a un periodo anual, debiendo entonces, dividir
dicho importe entre doce meses, para obtener el importe mensual,
expresándolo en éste renglón de las deducciones.

31. Se asentará el importe del pago por estos servicios, de acuerdo al recibo
correspondiente, consignando el importe proporcional mensual.
Se consideran gastos generales los siguientes;
• Administración; gastos de oficina, luz, etcétera.
• Limpieza: afanador, artículos de limpieza, etcétera.
• Vigilancia: portero y velador.
Mediante investigación directa a personas físicas y morales cuya actividad
es la de administrar inmuebles en arrendamiento, se ha encontrado que el
costo indirecto de operación de éstas empresas fluctúa desde un 5 y un 7
% sobre los Ingresos Brutos Mensuales generados por el inmueble.

32. El contrato de arrendamiento especifica en la mayoría de los casos, quien
absorbe los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble, siendo
generalmente el inquilino ó arrendatario, dado que es él quien ocupa y
disfruta el Inmueble. Sin embargo, en algunas ocasiones es el mismo
propietario quién se hace cargo de dichos gastos.
De manera general se considera que aproximadamente un 5% sobre el
valor de las construcciones de un inmueble, requieren conservación anual.
De igual manera los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble
se calculan de acuerdo con el periodo de conservación y su incidencia en
los conceptos constructivos a conservar, de conformidad con la siguiente
tabla:

33. Este concepto aplica exclusivamente para inmuebles en condominio o
copropiedad, donde existan servicios comunes que cubrir, mismos que
serán de manera proporcional al porcentaje de Indiviso del bien en estudio.
Se indicará el importe del pago de la(s) póliza(s) de seguro (s) por riesgos,
daños a terceros, fianzas por arrendamiento, entre otras, que hayan sido
contratadas para el Inmueble, expresándolas en mensualidades.
Se considera que el costo promedio del seguro de riesgos para un
inmueble, representa aproximadamente el 3 % sobre la Renta bruta
mensual (Rbm);
Importe del seguro = Rbm X 0.03
Importe del seguro = $12,000.00 x .03 = $ 360.00 pesos mensuales
Se refiere al importe a pagar, sobre ingresos por arrendamientos de bienes
muebles e inmuebles que perciban los contribuyentes, y se determinará de
acuerdo a la “Tarifa para el pago provisional del mes en curso calculado”,
publicada en el Diario Oficial de la Federación, segunda sección.

34. La Tasa de Capitalización Inmobiliaria es el porcentaje de interés anual del
capital requerido para generar rendimientos financieros equivalentes a las
utilidades que producen las rentas de un bien en condiciones similares de
tiempo y riesgo, y se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto
de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo
riesgo.
El porcentaje de interés anual aplicable a una inversión inmobiliaria se
denomina “Tasa de Capitalización” y en principio esta formada por los
siguientes indicadores:
Indicador o tasa base, libre de riesgo.- Aplicable a inmuebles del mismo
género del que se Valúa, esto es, en igualdad de liquidez y plazo de
retorno de la inversión.
Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo -
cuando menos 30 años -, consideraremos inversiones del mercado de
dinero comparables en plazo de inversión (largo), la cual denominaremos
“Tasa Libre de Riesgo” (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de
inversión en México = 4.0%.

35. Tasa adicional, o prima, de acuerdo con el género o tipo de inmueble que
en razón de su uso y grado de liquidez resultare para el bien que se Valúa.
El género se clasifica en: Terreno, Casa unifamiliar, Departamento en
condominio, Oficina o local en condominio, Local comercial o Inmueble
especializado:
La sumatoria de los dos indicadores referidos, es decir, la Tasa Libre de
Riesgo + la Tasa Adicional, resultará la Tasa de Capitalización Anual del
Inmueble:
Tasa 1: Tasa Libre de Riesgo aplicable a Inversiones en México = 4.00%
Tasa 2: Tasa Adicional de acuerdo con el género o tipo de Inmueble = 3.95%
Tasa de capitalización Anual = 7.95%
La siguiente tabla muestra la hoja electrónica de “Excel” que calcula la
Tasa adicional, o prima, de acuerdo al tipo de inmueble:

36. C) DETERMINACION DEL VALOR
TIPO DESTINO SUPERFICIE m2
RENTA $/m2
RENTA
MENSUAL
1 DEPARTAMENTO 70.00 $84.00 $5,880.00
RENTA BRUTA MENSUAL: $5,880.00
TOTAL DEDUCCIONES: 24.95% $1,467.06
RENTA NETA MENSUAL: $4,412.94
RENTA NETA ANUAL: $52,955.28
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.29%
VALOR DE CAPITALIZACION $639,115.45
Una vez obtenido el porcentaje o Tasa de rendimiento anual para Inmuebles,
se procederá a determinar el Valor de Capitalización del mismo, y será el
resultado de dividir el producto de la Renta Neta Anual (RNA), entre la Tasa
de Capitalización obtenida:
Valor de Capitalización = Renta Neta Anual / Tasa

38. Los Valores obtenidos en el Dictamen ó Avalúo practicado,
independientemente de los métodos empleados, deberán expresarse de
acuerdo con el siguiente resumen:
a)Valor Físico (Enfoque de Costos)
b) Valor de Capitalización de Rentas (Ingresos)
c)Valor de Mercado (Comparativo)

39. Se consignará en la hoja del resumen del Estudio de Valor, una gráfica
tipo “barra” que exprese los resultados extraídos del proceso
metodológico utilizado para la conclusión de valor.

40. Se deberá de anotar el tipo de valor que será concluido, este se obtendrá
en función al Propósito del Avalúo.
Será indispensable fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la
estimación del tipo de valor concluido señalándose en su caso, aquellos
factores ó condiciones particulares que hubieren influido significativamente
en su determinación tales como:
• Su Localización, Vías de acceso, Infraestructura, Servicios y Entorno Urbano
• Sus Características, Físicas de forma, dimensiones, Topografía, irregularidades, áreas
faltantes y demasías.
• Su Estado de conservación, Fallas estructurales, Vicios ocultos, Edad Cronológica y
Aparente
• La existencia de Rehabilitaciones, Modernizaciones o Remodelaciones.
• Restricciones, Afectaciones, limitaciones Ambientales, de Riesgo, de Vialidades,
Normativas y de Entorno Urbano.
• Condiciones prevalecientes del Mercado Inmobiliario (Oferta-Demanda)
• Los Ingresos producidos por rentas
• Relaciones Espaciales terreno-construcción (COS y CUS), Indicadores Paramétricos y
Valores promedios.

41. El tipo de valor concluido se deberá indicar en números redondos,
anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimación.
El importe del Valor concluido, se expresará únicamente en moneda
nacional.
En el caso de Inmuebles ofertados en moneda extranjera, dicho importe
se deberá incluir – si fuese el caso - a manera de referencia en el reporte,
señalando el tipo de cambio ó paridad monetaria la fecha y la fuente de
consulta.
VALOR COMERCIAL
Será la conclusión final de Valor del estudio formulado, resultante de la
ponderación económica de los tres métodos desarrollados; Costos, Ingresos
y Mercado, a menos que, el Perito Valuador opte por concluir que el Valor
final del bien sea otro “Valor”, en su caso, dicha conclusión deberá estar
sólidamente sustentada en el estudio correspondiente.

42. En este apartado se presenta la memoria fotográfica que deberá incluir
por lo menos las siguiente fotografías:
1.- Sala 5.- Baño (s)
2.- Comedor 6.- Fachada
3.- Cocina 7.- Entorno
4.- Recamara (s)
Se deberá anexar la documentación técnica y legal que respalda el estudio:
Uso del suelo autorizado (factor decisivo en Valor del inmueble).
Alineamiento y número oficial.
Escritura Pública
Boleta Predial
Recibo de Agua
Recibo de Teléfono
Contratos de arrendamiento (en su caso).
Bitácoras y recibos o facturas de mantenimiento (en su caso).
Planos y reportes fotográficos
Archivo y/o base de datos de avalúos similares realizados
Especificaciones y precios unitarios (urbanización, construcción, maquinaria y
equipo, instalaciones especiales, etc.)
Información del mercado inmobiliario (Fichas de Mercadeo, base de datos,
periódicos y revistas especializadas, fuentes de la red mundial (www).

44. CRITERIOS DE EVALUACIÓN – ACREDITACIÓN
ASISTENCIA 15%
PARTICIPACIÓN 15%
REPORTES DE LECTURA 25%
INFORMES DE INVESTIGACIÓN 15%
CASO PRÁCTICO (FINAL) 30%