[PDF] Pressemitteilung: Immobilienreport [http://www.lifepr.de?boxid=293451]

1. Helaba Volkswirtschaft/Research
Immobilienreport 5. März 2012
Mehr Licht als Schatten
Autoren:
Dr. Stefan Mitropoulos
Konzentrieren wir uns einmal auf die positiven Aspekte am europäischen Immobilienmarkt:
Dr. Stefan Mütze
Die Transaktionsvolumina haben ein respektables Niveau erreicht, das auch 2012 gehalten
research@helaba.de
werden dürfte (S. 2). Investoren bevorzugen im unsicheren Zeiten auch bei Immobilien stabile
Märkte – und finden sie sogar in Zentraleuropa (S. 3). Und der deutsche Wirtschaftsbau blickt
auf ein Rekordjahr zurück (S. 4).
Redaktion:
Dr. Gertrud R. Traud
1 Auf einen Blick 1
2 Ausgewählte Immobilienanalysen 2
Herausgeber: 2.1 Stabile Umsätze am europäischen Investmentmarkt 2
Dr. Gertrud R. Traud 2.2 Attraktive Büromärkte Warschau und Prag 3
Chefvolkswirt/Leitung Research 2.3 Deutscher Wirtschaftsbau im Aufwind 4
Landesbank Hessen-Thüringen
MAIN TOWER
Neue Mainzer Str. 52-58 1 Auf einen Blick
60311 Frankfurt am Main
Telefon: 0 69/91 32-20 24 Normalisierung der Gesamtrenditen von US- und britischen Immobilien
Telefax: 0 69/91 32-22 44 NCREIF Property Index und IPD UK Monthly Property Index, Gesamtrendite in % gg. Vorjahr
30 30
NCREIF
20 USA 20
10 10
0 0
-10 -10
IPD
-20 Großbritannien -20
-30 -30
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Quellen: Datastream, NCREIF, Helaba Volkswirtschaft/Research
Informationen über die Wertentwicklung direkt gehaltener Immobilien liegen meist erst mit größe-
Die Publikation ist mit größter Sorgfalt rer zeitlicher Verzögerung vor. Für die Mehrzahl der Länder, für die solche Daten erhoben werden,
bearbeitet worden. Sie enthält jedoch lediglich
steht die Veröffentlichung der Ergebnisse für das Vorjahr erst im März oder April an. Ausnahmen
unverbindliche Analysen und Prognosen zu
den gegenwärtigen und zukünftigen Markt-
sind die USA und Großbritannien, für die es auch unterjährige Informationen gibt. Danach ist die
verhältnissen. Die Angaben beruhen auf Gesamtrendite britischer Gewerbeimmobilien Ende 2011 deutlich auf nur noch 8 % gesunken. In
Quellen, die wir für zuverlässig halten, für den USA, die im aktuellen Zyklus Großbritannien etwa ein Jahr nachlaufen, wurden für das
deren Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktua-
Schlussquartal noch 14,3 % gemeldet. Für das laufende Jahr sind angesichts des schwächeren
lität wir aber keine Gewähr übernehmen kön-
nen. Sämtliche in dieser Publikation getroffe-
gesamtwirtschaftlichen Umfeldes bei britischen Immobilien im Schnitt keine weiteren Wertsteige-
nen Angaben dienen der Information. Sie rungen mehr zu erwarten, so dass die Gesamtrendite nur 5-6 % erreichen dürfte. Für US-Immo-
dürfen nicht als Angebot oder Empfehlung für
bilien rechnen wir mit einer auf etwa 8-9 % zurückgehenden Performance.
Anlageentscheidungen verstanden werden.

2. Immobilienreport
2 Ausgewählte Immobilienanalysen
Dr. Stefan Mitropoulos
2.1 Stabile Umsätze am europäischen Investmentmarkt
Tel.: 0 69/91 32-4619
Die Investmentumsätze am gewerblichen Immobilienmarkt in Europa sind im vergangenen
Jahr um knapp ein Zehntel auf rund 110 Mrd. Euro gestiegen. Für das laufende Jahr sind
Transaktionsvolumina in ähnlicher Größenordnung zu erwarten.
Der europäische Immobilieninvestmentmarkt hat sich 2011 positiv entwickelt. Trotz Staatsschul-
denkrise und konjunktureller Abschwächung zu Jahresende sind die Umsätze gegenüber dem
Meist positive Entwick- Vorjahr um etwa ein Zehntel gestiegen. Dazu dürften nicht nur mehr Transaktionen, sondern auch
lung der Transaktions- etwas höhere Immobilienwerte beigetragen haben. Dabei gab es innerhalb der Region große Un-
volumina 2011 terschiede. Ein kräftiges Plus wurde aus Frankreich und Deutschland gemeldet – beide stabile
Märkte, die in unsicheren Zeiten das Interesse der heimischen und internationalen Investoren fin-
den. Aber auch aus Zentral- und Osteuropa wurde eine weit überdurchschnittlich zunehmende
Investmentaktivität verzeichnet, wozu vor allem Polen und Tschechien beigetragen haben. Trans-
aktionsvolumina etwa auf Vorjahreshöhe gab es in Nordeuropa und in Großbritannien, wo aller-
dings bereits 2010 ein besonders kräftiger Anstieg verzeichnet wurde. Dagegen kam es in Prob-
lemmärkten wie Spanien und Italien zu spürbaren Rückgängen.
Kreditvergabe zuletzt restriktiver – Ausnahme Deutschland
Veränderung der Kreditstandards an Unternehmen in den letzten 3 Monaten, % netto*
70 70
60 Eurozone 60
50 50
40 40
30 30
20 20
10 10
0 0
-10 Deutschland -10
-20 -20
-30 -30
-40 -40
04 05 06 07 08 09 10 11 12
Quellen: Datastream, Helaba Volkswirtschaft/Research
* Euro Area Bank Lending Survey der EZB
Die europäischen Immobilienmärkte bleiben 2012 im Fokus der Investoren. Der Schwerpunkt der
Transaktionen wird weiterhin auf Core-Immobilien und auf den stabileren Märkten liegen. Im
Ausblick 2012: Jahresverlauf dürfte jedoch – insbesondere vor dem Hintergrund einer fortschreitenden Entspan-
Transaktionen auf nung der europäischen Staatsschuldenkrise – der Risikoappetit der Immobilienanleger zunehmen.
ähnlichem Niveau Dies sollte Transaktionen auch in Standorten erleichtern, die im zurückliegenden Jahr noch gemie-
den wurden. So könnte sich die Situation in Spanien und Italien festigen. Auch wenn hier noch
kein spürbarer Anstieg der Investmentumsätze zu erwarten ist, so sollte vom gegenwärtigen sehr
niedrigen Niveau auf die gesamten europäischen Umsätze kein weiterer negativer Impuls mehr
ausgehen.
Die Aktivitäten am europäischen Investmentmarkt werden auch 2012 einerseits vom Anlagedruck
eigenkapitalkräftiger Investoren gespeist, die den Immobilienanteil in ihrem Portfolio erhöhen
möchten. Andererseits sorgen genügend verkaufswillige Immobilieneigner – beispielsweise unter
dem Druck anstehender Refinanzierungen – für ein ausreichendes Angebot. Dass die Bäume am
Investmentmarkt nicht wie in den Jahren 2005 bis 2007 in den Himmel wachsen, dafür wird vor
allem die restriktivere Kreditvergabe der Banken sorgen. Dies bestätigt der jüngste Bank Lending
Survey der Europäischen Zentralbank – allerdings mit einer wichtigen Ausnahme: Deutschland.
Helaba Volkswirtschaft/Research · 5. März 2012· © Helaba 2

3. Immobilienreport
Dr. Stefan Mitropoulos 2.2 Attraktive Büromärkte Warschau und Prag
Tel.: 0 69/91 32-4619
In führenden Bürozentren Zentraleuropas sind die Leerstände 2011gesunken, während sich
die Büromieten unterschiedlich entwickelt haben. In diesem Jahr sollte sich die Erholung in
Warschau verlangsamt fortsetzen, während in Prag eine Seitwärtsbewegung zu erwarten ist.
Dagegen liegt die ungarische Hauptstadt im Büromarktzyklus weiter zurück.
Die gewerblichen Immobilienmärkte in Zentraleuropa blicken auf ein positives Jahr 2011 zurück.
Sowohl von den Investment- als auch von den Vermietungsmärkten wurden steigende Umsätze
Neubautätigkeit
gemeldet. Am Büromarkt Warschau wurde bei den Vermietungsumsätzen das hohe Vorjahres-
zieht wieder an
ergebnis noch übertroffen. In Prag kam es im Gegensatz zum Vorjahr zu einer merklichen
Nettoabsorption von Büroflächen, und selbst in Budapest konnten trotz des schwierigeren
wirtschaftlichen Umfeldes Verbesserungen erzielt werden. Die positive Entwicklung in Warschau
wurde von einem niedrigen Fertigstellungsvolumen unterstützt. Hier dürfte 2011 den Tiefstand im
aktuellen Neubauzyklus markiert haben, in Prag wurde dieser bereits ein Jahr zuvor erreicht. Für
beide Standorte erwarten wir 2012 steigende Fertigstellungszahlen, in Budapest wird die Bautätig-
keit dagegen nochmals deutlich zurückgehen. Der Zuwachs dürfte in Prag bei einem Zehntel lie-
gen, in Warschau ist – allerdings von sehr niedrigem Niveau – sogar eine Verdoppelung wahr-
scheinlich. Dies sollte jedoch angesichts der stabilen Verfassung dieses Marktes problemlos zu
absorbieren sein.
Büromieten: Aufwärtspotenzial 2012 begrenzt Leerstand in Warschau am niedrigsten
Büromiete in guten Lagen, Euro/m² monatlich Büroleerstandsrate in %
30 30 24 24
28 28
20 20
26 Warschau 26 Budapest
16 16
24 24
Prag
22 22 12 12
Prag
20 20
8 8
18 18
Budapest Warschau
4 4
16 16
14 14 0 0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12e 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12e
Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research
Das recht geringe Angebot an hochwertigen Büroflächen und die anziehende Nachfrage haben in
Warschau 2011 zu einem kräftigen Anstieg der Büromieten geführt. Dies muss aber vor dem Hin-
Büromieten in Warschau
tergrund der vorangegangenen besonders kräftigen Korrektur gesehen werden. In Prag waren im
legen weiter zu
vergangenen Jahr in guten Lagen nur geringfügig höhere Büromieten durchzusetzen, während in
Budapest inzwischen zumindest die Tiefstände erreicht sein dürften. Für 2012 sind in Warschau
weiter anziehende Büromieten zu erwarten, wobei sich der Anstieg angesichts des zunehmenden
Angebots und eines schwächeren Wirtschaftswachstums verlangsamen wird. Für Prag und Buda-
pest rechnen wir bei erstklassigen Büroflächen mit einem weitgehend stabilen Mietniveau.
Die Büroleerstandsquote lag in Warschau Ende 2011 mit rund 7 % auf einem im europäischen
Vergleich niedrigen Niveau, von dem im laufenden Jahr ein geringer weiterer Rückgang möglich
sein sollte. Mit rund 12 % stand in Prag zuletzt ein deutlich höherer Anteil an Büroflächen leer,
mit leicht sinkender Tendenz. In Budapest war der Büroleerstand in den Vorjahren infolge der
schwächeren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und eines überdurchschnittlichen Flächenzu-
wachses besonders kräftig gestiegen. Aber auch hier kommt es inzwischen zur Nettoabsorption
von Büroflächen, so dass die Leerstandsrate unter die 20 %-Marke gesunken ist.
Helaba Volkswirtschaft/Research · 5. März 2012· © Helaba 3

4. Immobilienreport
Dr. Stefan Mütze 2.3 Deutscher Wirtschaftsbau im Aufwind
Tel.: 0 69/91 32-3850
Nach dem Schub im vergangenen Jahr wird der deutsche Gewerbebau 2012 moderater
zulegen. Auf mittlere Sicht geht es weiter aufwärts.
2011 ist der deutsche Wirtschaftsbau dynamisch gewachsen. Während die gesamten Bauinves-
titionen um real 5,8 % zunahmen, stieg die gewerbliche Bautätigkeit sogar um knapp 7 %. Dies
2011: Stärkstes war die höchste Rate seit 1992, als die Unternehmen im Zuge der Deutschen Einheit massiv
Wachstum seit 1992
investierten. Auch für dieses Jahr ist Optimismus angesagt, wenngleich die Dynamik abnehmen
wird. So sind die Auftragseingänge im gewerblichen Bereich 2011 um nominal knapp 13 %
gestiegen. Auch die Genehmigungen legten insgesamt um rund 10 % zu. Die Dynamik geht vor
allem von den Fabrik- und Werkstattgebäuden (+37 %) sowie den Büro- und Verwaltungs-
gebäuden (+ 29 %) aus. Im aktuell unsicheren Umfeld ist allerdings fraglich, ob alle diese
Genehmigungen tatsächlich umgesetzt werden.
Auftragseingänge im Wirtschaftsbau und … … Genehmigungen signalisieren weiteres Wachstum
Nominal, Index: Januar 2005 = 100 Veranschlagte Baukosten in Mio. € pro Monat, saisonbereinigt, geglättet
150 150 600 600
Wirtschaf tsbau Handels- u.
140 140 Lagergebäude
500 500
130 130
400 400
120 120
110 110 300 300
100 100
Öf f entlicher 200 Fabrik- u. 200
90 Wohnungsbau Bau 90 Werkstattgebäude
Büro- u. Verwaltungsgebäude
80 80 100 100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research Quellen: Feri, Helaba Volkswirtschaft/Research
Die Investitionstätigkeit der Unternehmen wird sich 2012 abschwächen. So sinkt die Kapazitäts-
auslastung der Industrie. Sie liegt aber immer noch über dem langjährigen Durchschnitt. Die Er-
Günstige Rahmenbedin-
tragslage der Unternehmen ist robust und die Finanzierungsbedingungen sind auch aufgrund nied-
gungen im Gewerbebau
riger Kapitalmarktzinsen positiv. Die Industrieauftragseingänge waren zuletzt tendenziell rückläu-
fig. Im weiteren Jahresverlauf dürften jedoch Impulse aus den Schwellenländern und zunehmend
aus den USA für eine Trendwende sorgen. Auch die Dienstleister sind zuletzt wieder optimisti-
scher geworden. So liegt der Einkaufsmanagerindex zurzeit deutlich über der Stagnationsmarke
von 50 Punkten. In diesem Umfeld dürften die Ausrüstungsinvestitionen in Deutschland 2012 vom
hohen Vorjahresniveau um rund 4 % steigen. Auch die Investitionsaufträge an das Baugewerbe
werden zunehmen. Allerdings hat sich der Zusammenhang zwischen Ausrüstungen und Bautätig-
keit in den letzten beiden Dekaden deutlich gelockert. Viele Ausrüstungsinvestitionen erfordern
heute keine neuen Gebäude mehr. Häufig werden nur geringe bauliche Veränderungen an bereits
bestehenden Gebäuden vorgenommen. Bei im Jahresverlauf wieder anziehendem Wirtschafts-
wachstum sollten die gewerblichen Bauinvestitionen 2012 um etwa 1,5 % zulegen und im nächs-
ten Jahr um 3 %.
Auf mittlere Sicht dürfte in Deutschland wieder mehr in den Gewerbebau investiert werden. Be-
reits in den vergangenen Jahren ist der Anteil der gewerblichen Bauinvestitionen am BIP auf zu-
letzt 3 % gestiegen, 2005 lag dieser Wert noch bei 2,6 %. Die zunehmende Attraktivität des Stand-
ortes Deutschland und der notwendige Aus- bzw. Umbau der Strominfrastruktur sollten in den
nächsten Jahren für positive Impulse sorgen. 
Helaba Volkswirtschaft/Research · 5. März 2012· © Helaba 4