1. ENTREGA DE BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL EN LA LEY
675 DE 2001
1. ANTECEDENTES HISTORICOS
El Código Civil Colombiano que data desde 1887, y que comprende las disposiciones legales que
determinan los derechos de los particulares por razón del estado de las personas y de sus bienes, no
contempla la propiedad horizontal, por lo tanto anteriormente las propiedades que estaban en pisos o
apartamentos dentro de una misma edificación no estaban reguladas legalmente.
Fue en 1946 cuando presentaron al Congreso un proyecto de ley sobre “propiedad de pisos y
departamentos en un mismo edificio”, el cual se sometió a estudio en 1947, pero no se convirtió en
ley de la República.

2. Después de los sucesos del 9 de abril de 1948 que causaron grandes daños en la capital de
Colombia, el gobierno expidió el Decreto 1286 de 1948 con el fin de estimular la construcción de
varios pisos en una misma edificación y reemplazar las afectadas por los hechos violentos del 9
de abril. El mencionado decreto se convirtió en la ley 182 de 1948.
Más tarde la Ley 16 de 1985, reforma y complementa la ley 182 de 1948, pero se convirtieron
como en leyes paralelas.
La ley 428 de 1998 reguló las unidades inmobiliarias cerradas, pero ésta no fue reglamentada.
En las tres leyes anteriores que dan pie a la conformación jurídica de una propiedad horizontal,
no son específicas en algún artículo normas que hagan alusión a la entrega de bienes comunes.
En el año 2001 surge la Ley 675 donde se habla específicamente por primera vez de entrega de
los bienes comunes (Articulo 24), buscando con esto suplir los vacíos que dejaba el legislador en
las leyes y decretos anteriores, los cuales causaban una cantidad de conflictos entre el propietario
inicial y compradores, de lo cual tenemos conocimiento que, todavía a la fecha, hay procesos
cursando en los despachos por entregas, sin ningún protocolo, de bienes comunes de edificios
en la ciudad.

3. 2. DESARROLLO NORMATIVO Y ANALISIS EN LA LEY 675 DE 2001
La ley 675 de 2001 define en el Artículo 3º.- Bienes Comunes: Partes del edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los
propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce o explotación de los
bienes de dominio particular.
Nótese que la titularidad de los bienes comunes está en cabeza de los propietarios de bienes
privados, cada uno tiene una parte proindivisa; y no está en cabeza de la persona jurídica, cuyo
objetivo solamente es administrar sin ser propietaria. Esta parte proindivisa no es identificable
físicamente.
Asimismo define el artículo 3º.- Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la
existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el
carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre
o bajo el cual existan construcciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura,
las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones
generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a
cualquier nivel.

4. Sin los bienes comunes esenciales, que son indispensables e imprescindibles, no podrían existir ni
disfrutarse los bienes de dominio particular. Los bienes comunes deben estar expresados con
claridad no solamente en el reglamento de propiedad horizontal sino también en los planos
aprobados con la licencia de construcción, como lo expresa el Artículo 19 de la ley 675, Parágrafo
1º.
En relación con el terreno, sólo es esencial la parte sobre o bajo la cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos. Esto nos explica que la parte de terreno donde no
existe construcción o instalación de servicio público, es un bien común no esencial, por lo tanto
esa parte es susceptible de desafectación. El tema de la desafectación de que tratan los artículos
20 y 21 de la ley 675 de 2001 merece estudio separado que en su momento analizará el
respectivo grupo, pues surgen interrogantes como el modo de adquirir el dominio de bienes que
son de una comunidad
Artículo 22.- Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el
disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal
limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios
interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de bienes
privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Por otra parte define el mismo artículo 3º.- Propietario inicial: Titular del derecho de dominio
sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en
escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

5. Sólo el propietario inicial que ha adquirido la propiedad mediante un título y que aparece en el
certificado de tradición de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, puede constituir y
someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal también por medio de una escritura
pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal y que de acuerdo con el Artículo 5º
deberá incluir como mínimo lo siguiente:
1. El nombre e identificación del propietario.
2. Nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por
su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los
correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos
aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que
haga sus veces
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de
esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto,
cuando fuere el caso.

6. 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad
del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal
incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control
de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que
gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

7. Parágrafo 1º.- En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad
horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se
entenderán no escritas”
Teniendo en cuenta el artículo 5o, se puede comprender que el contenido de la escritura o
reglamento de propiedad horizontal no sólo regula los derechos y obligaciones de los
copropietarios, sino que identifica y determina especificaciones muy precisas de la persona
jurídica, además contiene regulaciones de administración, dirección y funcionamiento de
los bienes comunes del edificio o conjunto.
Queremos resaltar que el reglamento, en principio, ha sido redactado de manera unilateral
por el propietario inicial, así como el estatuto que regula los derechos y obligaciones a cuya
normatividad quedan sometidos los nuevos adquirientes de unidades privadas. Por ser el
reglamento de naturaleza jurídica que implica acuerdo de voluntades, ejerce poder
coercitivo sobre los propietarios y tenedores, porque si bien es cierto que tenemos
derechos individuales, no es menos cierto que tenemos que respetar los derechos de los
demás y/o de la comunidad.

8. En general, el propietario inicial desarrolla muchas actividades en la ejecución y realización de su
proyecto: invierte capital, moviliza el sistema financiero, contribuye al desarrollo urbanístico de
las ciudades, concibe el proyecto, obtiene la licencia de construcción, solemniza el reglamento de
propiedad horizontal a través de escritura pública que registra en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos, y aquí se produce el nacimiento de la persona jurídica de propiedad
horizontal, la registra ante la alcaldía, desarrolla la edificación del inmueble, inicia el proceso de
venta, transfiere el derecho de dominio de las unidades privadas.
2.1 Qué documentos contienen las especificaciones de construcción?
• La licencia de Construcción
• Los Planos
• Memoria descriptiva
• Proyecto de división.
• El área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad particular.
• El señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
2.1.1 Qué es la licencia de construcción ?
• La licencia de construcción es un acto administrativo. Es la autorización previa para
desarrollar edificaciones en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan
de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás
normatividad que regule la materia (Dcto. 564/06).

9. 2.1.2 Qué son los planos ?
• Son documentos que mediante dibujo técnico describe las especificaciones constructivas y
deben mostrar:
• La localización del inmueble
• Los linderos
• La nomenclatura
• El área de cada una de las unidades privadas
• Las áreas y bienes de uso común
2.1.3 Qué es la memoria descriptiva?
• Es una descripción cualitativa de los elementos primordiales con que se ha construido el
edificio o conjunto, como los cimientos, la estructura (bases, columnas, vigas, entrepisos), la
cubierta, los muros, los pisos, etc.
2.1.4 Qué es proyecto de división?
• Es un resumen escrito y cuantitativo de la forma como se encuentra dividida la persona
jurídica, los bienes comunes y sus áreas, los bienes privados y sus áreas. Por ejemplo: de
cuántos pisos, cuántos apartamentos en cada piso, cuántos garajes, etc.

10. 3. APLICACIÓN DEL TEMA EN EL EJERCICIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Definido en este orden, cuales son los bienes comunes y quien es el propietario inicial, e
identificados otros aspectos que nos permiten dar claridad al asunto que nos ocupa, entramos en
el tema sobre la Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial, que la Ley 675
de 2001 define así:
Artículo 24.- Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la
entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o
conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de
manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de
recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas
designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar
cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que
represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos,
expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas,
hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

11. Parágrafo 1º.- Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes
comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados
en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido “.
Parágrafo 2º.- Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y
lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
Una vez enajenada la unidad privada, una de las principales obligaciones del vendedor es
entregar, así como recibir, lo es del comprador. El procedimiento y condiciones para la entrega y
recibo se consignan en los documentos que forman parte de la negociación (oferta, promesa de
compra venta, escritura de compraventa) y en el Reglamento de Propiedad Horizontal. La
entrega y recibo de los bienes privados incluye los bienes comunes.
3.1 Que debe entregar el constructor
• Un desarrollo constructivo materializado
• Los documentos exigidos por la ley que soportan su construcción
• Las especificaciones de la construcción y sus accesorios
• Manual de uso y mantenimiento

12. 3.2 Que documentos debe entregar
• El reglamento de propiedad horizontal
• Garantías
• Recibo de pago
• Listado de propietarios
• Contratistas
• Contratos
• Manuales de funcionamiento
• Matricula inmobiliaria del edificio o conjunto
• Póliza de incendio y terremoto

13. 3.3 Exigencia legal de entrega de acuerdo con lo aprobado
De acuerdo al Art. 24 Ley 675 del 2001:
Parágrafo 2° Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado
y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
Es importante tener en cuenta este parágrafo para la entrega del bien común esencial o no
esencial, por parte del propietario o el administrador, pero vale recordar, que si no coincide, el
legislador le permitió al propietario inicial, constructor o vendedor únicamente dejar constancia
de ello. Esto no quiere decir que no lo reclamen ante la autoridad competente del Estado por
parte del Gobierno o por vía judicial, según las normas civiles, comerciales y urbanísticas,
además de solicitar la entrega de las garantías de calidad y estabilidad de la obra.

14. 4. PROCESO DE ENTREGA
4.1 Cuándo se hace la entrega de bienes comunes esenciales?
• Se efectúa simultáneamente al recibir unidades privadas
• Es una presunción legal ( admite prueba en contrario)
• Tales como: los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores
• Según actas correspondientes.
4.2 Cuándo se hace la entrega de los bienes comunes generales ?
Los bienes comunes generales, tales como: zona de recreación y deporte y salones comunales,
entre otros, deben entregarse a más tardar, cuando se haya enajenado unidades privadas que
representen el 51% de coeficientes de que se compone el edificio y/o etapa.

15. 4.3 A quién se deben entregar los bienes comunes generales?
Deben entregarse a la persona o personas designadas por la asamblea general, o en su defecto
al administrador definitivo.
4.4 A quién se convoca para este procedimiento ?
• A la asamblea general
• A la comisión delegada
• Al administrador nombrado por los copropietarios
• Si hay negativa de recibir se hace la entrega al administrador provisional

16. 4.5 Necesidad de un buen recibo de bienes comunes
• Es un derecho del adquirente
• Es el punto de partida de la excelencia administrativa
• Contribuye a la valorización del inmueble
• Ayuda al despegue y posicionamiento de centros comerciales.
• El administrador debe obtener la información de lo que administra y asumir el conocimiento
de:
• Aspectos Jurídicos: Tradición anterior, cesiones; contrataciones; saneamientos de créditos,
hipotecas, gravámenes; reglamento de propiedad horizontal; cotejo de proyecto frente a normas:
urbanística, constructiva, servicios públicos, ambiental, seguros, leyes sanitarias, vigilancia,
aspectos tributarios.
• Aspectos Contable-financieros: Presupuesto provisional, estados financieros, inicio de libros
de contabilidad, pagos de acometidas de servicios públicos, comprobantes contables inherentes a
la persona jurídica, pago de obligaciones tributarias (retenciones, IVA), estado de la cartera
morosa incluido el constructor, pago de obligaciones laborales (salarios, prestaciones sociales,
seguridad social, parafiscales).
• Aspectos Técnicos: De los productos, de las especificaciones constructivas, del manual de uso
y procedimientos de mantenimiento.

17. 5. SURGIMIENTO DE CONFLICTOS
• Por falta de protocolo y agenda de entrega
• Por falta de conocimiento de las especificaciones técnicas.
• Por desconocer los manuales de uso y mantenimiento
• Por aparición de imperfectos
• Por desencanto entre lo ofrecido y lo entregado
• Por inconformidad con los acabos

18. 5.1 Acciones de reclamación
Qué acciones de reclamación se pueden tomar
• Métodos Alternos de solución de conflictos antes de acudir a la justicia ordinaria civil:
• Directa
• Conciliación
• Arbitramento
Factor de éxito de la reclamación
• Contar con la prueba técnica en cada uno de:
• Los productos
• La falencia en los procedimientos de construcción donde surge el inconveniente.
• Propuestas y cotizaciones de la solución
Las acciones pueden ser por:
• a. Vía Administrativa
• Ante la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público y /o ante la Superintendencia de
Industria y Comercio.
• b. Vía Judicial
• Acción ordinaria declarativa
• Acción popular

19. Acción de grupo
Se le dará el trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Ley 675 de 2001, Art. 58, numeral 2, parágrafo 3º.
Contar con la asesoría y asistencia idónea.
En los distintos aspectos: el inconveniente, la falla, la omisión, el procedimiento
constructivo equivocado.
Responsabilidad civil en la construcción y en la entrega
• Propietario inicial y/o Constructor por:
• Fallas de estabilidad
• Materiales usados
• Procedimientos utilizados
Responsabilidad del ingeniero calculista
Es su responsabilidad cuando las fallas son el resultado de eventuales errores u omisiones
en el proyecto estructural.

20. CONCLUSIONES
La ley 675 de 2001 determina los procesos a seguir que comprende: entrega de bienes comunes
y privados, documentos, el momento de entrega, y a quién se entrega, así como el proceso de
elección del primer ente administrativo y, en caso de inconformidad, el procedimiento a seguir y
a quienes recurrir.
No obstante lo anterior, con frecuencia surgen las inconformidades porque el recibo de los bienes
comunes se hace al ojímetro.
Según lo estudiado, el administrador definitivo debe obtener información de lo que va a
administrar que conlleva el conocimiento de aspectos jurídicos, contable-financieros y técnicos.
Podemos deducir, entonces, que para recibir las áreas y bienes comunes generales y esenciales
debe solicitar experticios técnicos, así evitará los problemas mayúsculos que se le puedan
presentar, pues consideramos poco probable que un administrador sea a la vez una persona
experta en asuntos jurídicos, contable-financieros y en construcción de obras civiles.

21. Si el administrador recibe sin tener en cuenta la responsabilidad que esto conlleva, se le pueden
presentar “dolores de cabeza”, además que no debe desconocer ni olvidar que él responde por la
culpa leve y grave.
La entrega y recibo debe estar apoyada en informes realizados por expertos. Esto le daría
confianza y tranquilidad al administrador que recibe y por ende tendría menos problemas en
relación con las quejas futuras que puedan surgir por parte de los adquirientes de unidades
privadas.
En la medida que aparecen conflictos, éstos servirán para hacer las modificaciones a la ley y
llenar las falencias que en ella puedan existir. De ahí la importancia de la capacitación e idoneidad
de los administradores, adquiriendo conocimiento amplio de la ley y compartiendo las
experiencias, máxime teniendo en cuenta el crecimiento vertiginoso de la propiedad horizontal
en Colombia y la poca cultura que aún tenemos sobre propiedad horizontal.
La Ley 675 de 2001 rige a partir de su publicación y deroga las leyes 182 de 1948, la Ley 16 de
1985 y la Ley 428 de 1998.

22. PREGUNTAS FRECUENTES
Cuando se construye un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal y
mientras son vendidos los inmuebles privados debe existir un administrador
provisional.
• Quién lo nombra?
• Hasta dónde va su nombramiento?
• Qué funciones tiene?
• Puede cobrar cuotas de administración?
Cuando el dueño de la obra, generalmente la constructora, está construyendo o inicia
la venta de los bienes privados de un edificio o un conjunto sometido al Régimen de
Propiedad Horizontal, le corresponde a dicho propietario inicial, administrar la
Propiedad Horizontal.

23. Hasta cuándo debe ejercer dicha administración Provisional?
Ejerce dicha administración hasta cuando venda un numero de bienes que
representen por lo menos el 51% de coeficientes de copropiedad, momento en el cual
deberá informarlo por escrito a dichos nuevos dueños, quienes tienen 20 días hábiles
para que se reúnan en asamblea de propietarios y nombren su propio administrador
articulo 52 ley 675 de 2001.
¿Qué pasa si no se reúnen en dicho termino los nuevos propietarios?
Si no se reúnen en dicho término, el propietario inicial (generalmente la constructora)
nombra al administrador definitivo, que bien podrá ser a quien designó inicialmente
como administrador provisional, u otra persona.

24. Si el dueño inicial se ve en la necesidad de nombrar de manera definitiva al
administrador, dicho nombramiento puede ser revocado por los nuevos dueños?
Si. Pues en cualquier momento, basta con que se reúnan los nuevos dueños
(representan más del 51% de coeficientes del copropiedad) en asamblea de
propietarios y nombra a su propio administrador.
Estando el Administrador Provisional o Definitivo nombrado por el Propietario Inicial
¿Quién aprueba el presupuesto?
Mientras esté el administrador provisional que ha sido nombrado por el propietario
inicial, es este último, quien de manera unilateral establece un presupuesto y si
además el propietario inicial después de vender más del 51% de coeficientes se ve en
la necesidad de nombrar de manera definitiva al administrador tal como se anota
anteriormente, dicho administrador debe seguir ejecutando el presupuesto inicial.

25. No obstante lo anterior, una vez se logre reunir los nuevos propietarios en
asamblea de propietarios, éstos al ser el máximo órgano social, pueden
modificar en cualquier momento el presupuesto y con ellos los valores que se
vienen cobrando por concepto de cuotas de administración, pues al fin y al
cabo, son el máximo órgano social.
¿En qué documentos se enuncian los bienes comunes de cada edificio o
conjunto?
Para conocer cuáles son los bienes comunes que debe entregar el propietario
inicial, los propietarios y administradores deberán consultar El Reglamento de
Propiedad Horizontal; los planos arquitectónicos y de Propiedad Horizontal, el
cuadro de áreas y proyectos de división aprobados por una de las curadurías
urbanas o entidad municipal respectiva, según el caso.

26. ¿Es obligatoria la existencia de un acta de entrega y recibo de estos bienes comunes
esenciales?
El acta de entrega de los bienes privados es suficiente para demostrar la entrega de los
bienes comunes esenciales, pues la Ley presume que se produce de manera
simultánea.
¿Por cuánto tiempo deben efectuarse reparaciones locativas de los bienes comunes?
Durante el periodo establecido en el contrato. En caso de no haberlo hecho, estas
reparaciones de los bienes que no tienen garantía, se harán durante los siguientes seis
(6) meses para bienes muebles y durante un año para bienes inmuebles.