Artikel over ggz de ontwikkelingsmogelijkheden van zorgterreinen en het inzicht dat daarvoor nodig is. Voordat de zorg- en vastgoedsector integreren moet men dezelfde taal gaan spreken. Arnold Eisses van AAG heeft de kenmerken en waardering van GGZ-locaties onderzocht.

1. Vastgoedmarkt/ Leisure & zorg februari 2008/ 71
Terreinen geestelijke gezondheidszorg bieden veel ontwikkelingsmogelijkheden Omgekeerde integratie
Goed zorgvastgoed vereist Bij omgekeerde integratie wordt de maat-
schappij naar het instellingsterrein gehaald:
woningbouw op de locatie van een zorgin-
stelling. Omgekeerde integratie lijkt vaak
grondige kennis zorgsector een maatschappelijke verantwoording van
opportunistisch grondgebruik, maar het is
lang niet bij alle zorgfuncties mogelijk. In
een groot aantal gevallen is voor een zorg-
Instellingen voor geestelijke gezondheidszorg (GGZ) zijn van oudsher vaak ming tegen de samenleving. De belangrijkste terrein juist veiligheid en bescherming
gevestigd op mooie, ruim opgezette terreinen in het groen aan de rand van de locatiekenmerken voor de intramurale GGZ gewenst; bescherming van cliënten tegen de
stad. De ligging en waardering zijn in de loop van de jaren veranderd. De loca- zijn healing environment, afwezigheid van samenleving of tegen zichzelf. Wanneer dat
ties zijn ingekapseld door de uitbreiding van steden of dorpen. Nu zorgvast- prikkels en uitbreidbaarheid. Voor de extra- wordt opgegeven voor omgekeerde integra-
goed zo in de belangstelling staat, komen de ontwikkelingsmogelijkheden van murale GGZ zijn de belangrijkste locatieken- tie, rijst de vraag of de grondopbrengsten
deze terreinen ook meer in zicht. Voordat de zorg- en vastgoedsector integreren merken juist de bereikbaarheid, courantheid, belangrijk zijn. Als commerciële partij is het
moet men dezelfde taal gaan spreken vindt Arnold Eisses van AAG adviesgroep. uitbreidbaarheid en imago. dan nog belangrijker om de dynamiek van
Hij heeft de kenmerken en waardering van GGZ-locaties onderzocht. De vast- Bereikbaarheid is het belangrijkste criterium een zorgterrein te kennen. Hij moet beseffen
goedtaal in de zorgsector wijkt sterk af van de commerciële vastgoedtaal. Voor binnen de extramurale GGZ en een instel- dat het terrein bescherming biedt aan cliën-
de zorgsector gaat het slechts om 10 tot 20 procent van de begroting. lingsterrein biedt die vaak niet. Daarbij komt ten. Zorgorganisaties worden gedwongen in
dat een instellingsterrein een bepaald imago productie en marktwerking te denken, dat
Zorgorganisaties staan aan de vooravond van dat veel instellingsterreinen worden openge- heeft, waarmee niet iedereen met een psychi- heeft invloed op de gedachten over het vast-
grote veranderingen in wet- en regelgeving steld voor plannen van omgekeerde integra- atrisch probleem (bijvoorbeeld een burn-out) goed en grondpositie.
voor vastgoed. De Wet Toelating Zorginstel- tie (zie kader). Omgekeerde integratie is pas wil worden geassocieerd. Een positief imago
lingen (WTZi) is al twee jaar van kracht en de mogelijk als het bestemmingsplan dat toe- van de organisatie, de locatie en het gebouw
resultaten worden steeds meer zichtbaar. laat. Voor de aanpassing van het bestem- kan resulteren in extra productie. Extramu- geluiden. En hoewel zorgvastgoed hot is,
Marktwerking doet nog meer haar intrede en mingsplan is kennis nodig. Kennis die de rale zorg is bij uitstek geschikt om vanuit een bedragen de kapitaallasten voor de zorgorga-
er wordt gestuurd op eindresultaten. Zorg- commerciële sector voor handen heeft. kantooromgeving aan te bieden. De courant- nisatie slechts 10 tot 20 procent van de totale
organisaties moeten deze ontwikkelingen Instellingen koesteren hun locaties vanwege heid van het gebouw sluit daarmee aan bij de begroting. De personele kosten zijn verreweg
zelf vertalen naar de consequenties voor de de strategische posities. Arnold Eisses heeft grote fluctuaties in de zorgvraag, of eigenlijk het hoogst. Binnen een zorgorganisatie komt
eigen vastgoedportefeuille. onderzoek gedaan naar kenmerken en waar- in de productieafspraken rondom die zorg- het dus regelmatig voor dat de prioriteiten
Tot op heden bestaat er voor intramurale dering van GGZ-locaties. Uit dit onderzoek vraag. Vanuit de intramurale gedachte is de bij inhoudelijke en personele zorgaspecten
grootschalige voorzieningen een bouw- komt naar voren dat de meeste instellingen uitbreidbaarheid op de locatie belangrijk. liggen en niet bij vastgoed. Logisch, want
regime. Voor veranderingen in capaciteit in zich bewust zijn van de (financiële) mogelijk- Wanneer de zorgvraag blijft groeien, moet er zorg is de kernactiviteit. Klaar zijn voor de
combinatie met bouw moet er een toelating heden die grondposities bieden. Daarbij komt ruimte beschikbaar zijn om dit op te vangen. volgende stap, betekent dus niet dat die stap
en een vergunning ex-WTZi worden aange- Juist de opkomende vraag naar specialisti- ook wordt genomen.
vraagd. Zorgorganisaties doorlopen daardoor sche functies kan worden beantwoord door Ook andere trends hebben invloed op zorg-
momenteel langdurige procedures en zitten
‘gevangen’ in een gesloten systeem.
Vastgoedtaal in de inzet van het instellingsterrein. vastgoed, denk eens aan de oprichting van
een regionaal gezondheidscentrum samen
In de nieuwe situatie (na de overgangsperiode) Specifieke gebouwkenmerken met het ziekenhuis of de fusiegolf in de zorg-
is geen sprake meer van gegarandeerde ver- zorgsector wijkt Voor de extramurale GGZ gelden vooral de sector. Door fusies hebben organisaties soms
goeding van investeringen. De bedoeling van vastgoedindicatoren die de marktwaarde, verschillende terreinen. Eén daarvan wordt
de WTZi is om het bouwregime te laten ver-
vallen. Het College bouw zorginstellingen
sterk af van reguliere afstootbaarheid, imago en de bereikbaarheid
bepalen. Kenmerken die vaak ook in de regu-
ingezet voor zorg, de andere terreinen heb-
ben potentie voor andere functies. En wat te
houdt in 2010 op te bestaan (gaat naar TNO) liere vastgoedmarkt voorkomen. Daarmee is denken van samenwerking over de verschil-
en zorgorganisaties zijn zelf verantwoorde-
lijk voor hun vastgoed. De nacalculatie op
vastgoedtaal het nog niet gezegd dat de zorgprojecten
goed aansluiten op reguliere projecten. Extra-
lende zorgsectoren heen: gehandicaptenzorg
en psychiatrie, ouderenzorg en psychiatrie of
investeringen vervalt en boekwinsten en - murale GGZ mag namelijk reguliere locatie- liever een care en cure?
verliezen zijn voor eigen risico van de zorgor- dat, door het geweld van de marktwerking, kenmerken hebben, maar heeft ook speci- Ondanks alles ligt regelmatig gedeeltelijke
ganisatie. Uiteindelijk zal de Inspectie voor organisaties zich sterk maken voor hun maat- fieke gebouwkenmerken. Denk bijvoorbeeld verkoop voor de hand. Er zijn namelijk ver-
Volksgezondheid de huisvesting op de schappelijke functie. Een zorglocatie (‘boule- eens aan vertrouwelijke gesprekken (geluids- schillende instellingen op zoek naar grond
gewenste kwaliteit gaan controleren. vard’) waar verschillende zorgfuncties zijn niveau) en therapieruimten (indeling en situ- om hun uitbreidingsplannen te kunnen reali-
Zorgvastgoed is een bijzonder prestatiemid- geconcentreerd, spreekt steeds meer bestuur- ering in gebouw). De vastgoedtaal in de zorg- seren. Deze zoektocht blijkt een moeilijke
del. In bijna alle gevallen is huisvesting nodig ders aan. Dit levert juist een clustering van sector wijkt daardoor nog steeds sterk af van opgave. Er is weinig grond beschikbaar. En
om zorg te verlenen. Die huisvesting wordt zorg op in plaats van omgekeerde integratie. de reguliere vastgoedtaal. de grond die beschikbaar is, ligt niet op de
gekenmerkt door de lange levensduur, de Voor de intramurale GGZ gelden vooral juiste locatie. Uitwisseling van grond of ver-
onmisbaarheid, de bijzondere functie (wonen, Kwaliteit op locaties zachte factoren die de omgeving voor de koop in ruil voor nieuwe huisvesting kan dan
verblijven en werken) en de fixatie aan de Door het veranderende krachtenveld rondom cliënten aangenaam maken. Hierbij gaat het uitkomst bieden. De meerwaarde van de com-
plaats. In de intramurale en in de meeste het vastgoed in de GGZ is er een onderscheid voornamelijk om vestiging op het instellings- merciële vastgoedwereld ligt dan in de grond-
extramurale vormen is het essentieel dat de in locatie-eigenschappen van de intramurale terrein, een healing environment, het ont- posities die zij vaak al hebben.
cliënt en de behandelaar elkaar in het gebouw en extramurale GGZ. De intramurale en breken van prikkels op de locatie en vol- De markt kan risico’s van zorgpartijen over-
ontmoeten. extramurale GGZ hebben beide verschillende doende ruimte om uit te breiden. De belang- nemen, maar dan moet de markt en de zorg-
Het gebouw heeft bij eigendom een hoge kwaliteitskenmerken op basis waarvan de rijkste beperkingen van de locaties zijn partij wel weten welke risico’s er zijn.
investeringswaarde of initiële investering. De locaties worden beoordeeld. De specialisti- enerzijds gelegen in het feit dat de instel- Kortom, als vastgoedexpert zijn er voldoende
kapitaallasten zijn echter, door de lange sche klinische zorg blijft hoofdzakelijk ach- lingsterreinen te kampen hebben met een aanknopingspunten om te komen tot goed
afschrijvingsperiode, slechts een relatief ter op de locaties. Dit wordt veroorzaakt door bepaald stigma door de historische functies zorgvastgoed, maar kennis van de zorgsector
klein onderdeel van de totale exploitatiekos- de oasefunctie die de locaties hebben: een die er zijn gehuisvest. Anderzijds door het is dan wel een vereiste.
ten van een zorginstelling. Over het alge- zogenaamd healing environment. Een hea- bestemmingsplan.
meen is de zorgexploitatie opgebouwd uit 70 ling environment is een omgeving waarin ARNOLD EISSES EN
tot 80 procent personeelskosten, 10 tot 20 mensen zich prettig voelen. Dit komt het Fusiegolf in zorgsector JOHAN VAN HOUWELINGEN
procent kapitaallasten en 10 tot 20 procent herstel en welbevinden van mensen ten De meeste GGZ-organisaties zijn klaar voor
materiële kosten. Zorgvastgoed staat daarom goede en vermindert stress. De locaties voor de volgende stap met hun terrein. Omge- Arnold Eisses is adviseur bij AAG adviesgroep en
bij zorgorganisaties niet altijd bovenaan de specialistische klinische zorg bevat bij voor- keerde integratie, uitbreiding met zorgpart- Johan van Houwelingen is senior adviseur. Zie
agenda. Fusies, productieafspraken, perso- keur geen externe prikkels en biedt bescher- ners, erfpacht en verkoop zijn veel gehoorde voor meer informatie www.aag.nl
neelsbelangen en visie op zorg zetten vast-
goed op een minder relevante positie.
Omvang zorgvastgoed
Omgekeerde integratie Momenteel brengt een aantal partijen het
De meeste GGZ-locaties zijn historisch ont- vastgoed in de Nederlandse zorgsector in
staan. Er was in het verleden geen sprake van kaart. Niemand weet precies om hoeveel
een bewust locatiebeleid. Bij het stichten van vierkante meter vloeroppervlak het precies
een instelling waren de belangrijkste crite- gaat. Er zijn geen statistieken van bijgehou-
ria: een bosrijke omgeving en op afstand van den. Het bouwcollege schat dat het om 1,5
de bebouwde kern. De relatieve ligging en tot 2 miljoen vierkante meter gaat. Er zijn
waardering van deze terreinen is echter ver- ongeveer 45 geïntegreerde GGZ-organisa-
anderd. Stedelijke uitbreidingen hebben ties in Nederland. De gemiddelde omvang
ervoor gezorgd dat de afstand tussen veel ter- van een terrein per organisatie bedraagt al
reinen en de stad is verdwenen. Op deze snel 10 hectare. De eigendomssituatie van
manier worden de instellingsterreinen ook de intramurale voorzieningen verschilt sterk.
interessant voor ontwikkelingen die niet De trend is dat het eigendom van de gebou-
meteen de kernactiviteit zijn van een zorgin- wen en grond vaker in handen is van exter-
stelling. ne partijen. Dit is vooral zichtbaar in de
Door verschillende maatschappelijke ontwik- categorie AWBZ licht. Naarmate de bouw
kelingen is er op deze vaak grote terreinen specifieker is, is de voorziening vaker eigen-
ruimte vrijgekomen. Deze vrijgekomen dom van de instelling.
ruimte zou op verschillende manieren kun- GGZ Meerkanten is in Landgoed Veldwijk te Ermelo gevestigd. Deze instelling heeft het pand De Hof van Chevallier afgestoten voor
nen worden aangewend. In de praktijk blijkt verbouw tot appartementen.