1. ANALISI DEGLI IMPATTI
ECONOMICI E TERRITORIALI
a cura di Francesco Mungo e Claudio Scillieri
ACCORDO DI PROGRAMMA PER LA REALIZZAZIONE
DI INTERVENTI A CARATTERE INFRASTRUTTURALE
ED INSEDIATIVO DI TIPO COMMERCIALE NEI COMUNI
DI CERRO MAGGIORE E RESCALDINA
1

2. INDICE
La struttura dell’insediamento
3
I tempi dell’insediamento
4
Il sistema insediativo nel contesto paesaggistico e territoriale
5
Un’analisi della produttività
8
Il bacino di gravitazione commerciale
9
Le possibili ricadute occupazionali
11
Alcune considerazioni sull’impatto economico
12
Conseguenze sulla mobilità e sul traffico
14
Indice delle fonti
15
2

3. LA STRUTTURA DELL’INSEDIAMENTO
In base alla domanda del proponente, la Grande Struttura si svilupperà su una
superficie di vendita complessiva di 74.000 mq, articolandosi in due edifici: il
primo di 22.000 mq, il secondo di 52.000 mq (di cui 2.500 per il settore alimentare
e 49.500 per il settore non alimentare).
L’edificio 1 è destinato ad ospitare l’unità di vendita di Ikea, che nel suo
assortimento riserva una piccola quota di spazio anche alla vendita di generi
alimentari, l’edificio 2 accoglie al suo interno un ipermercato e una galleria di
46.000 mq dedicata esclusivamente al settore non alimentare e, probabilmente,
composta da piccole, medie e grandi superfici specializzate.
struttura del Centro Commerciale IKEA di Cerro Maggiore: Superficie di vendita
e produttività a Mq
TIPOLOGIA
DISTRIBUTIVE
SUPERFICIE DI VENDITA
PRODUTTIVITA’ (euro Mq)
alimentare
non alimentare
alimentare
non alimentare
IKEA
250
21.750
4.500
3.500
IPER
2.500
3.500
7.000
3.500
0
46.000
0
2.350
2.750
71.250
6.773
2.701
GALLERIA
TOTALE
3

4. I TEMPI DELL’INSEDIAMENTO
15.11.10
La società immobiliare PR s.r.l. di Roè Volciano (BS) presenta ai
Comuni di Cerro Maggiore e Rescaldina proposta finalizzata
all’approvazione di un complesso di interventi edificatori e
infrastrutturali per la realizzazione di un insediamento commerciale
nei territori dei due Comuni.
23.11.10
I Comuni di Cerro e Rescaldina manifestano interesse all’attuazione
dell’intervento proposto, richiedendo l’adesione di Regione e
Provincia.
20.02.12
I Comuni di Cerro e Rescaldina chiedono nuovamente alla Regione di
aderire all’Accordo di Programma.
25.10.12
La Regione aderisce all’Accordo di Programma (DGR 4369). La
Provincia, invece, non si è mai espressa a riguardo.
22.01.13
Avvio del procedimento di Valutazione Ambientale Strategica (VAS).
28.02.13
Prima conferenza di VAS, raccolta di contributi e segnalazione criticità
da parte dei Soggetti interessati.
11.03.13
Confcommercio Associazione Territoriale di Legnano trasmette al
Comune di Cerro osservazioni e elementi di contrarietà relativi
all’Accordo di programma oggetto di VAS. (in allegato)
18.04.13
Il Comune di Legnano ha fatto istanza di adesione all’Accordo di
Programma.
La “moratoria” dei procedimenti di autorizzazione di nuove Grandi Strutture di
Vendita, approvata dalla Regione Lombardia (legge regionale n. 4 del 2013) ha
sospeso l’iter fino al 31 dicembre 2013.
4

5. IL SISTEMA INSEDIATIVO NEL CONTESTO PAESAGGISTICO E TERRITORIALE
Il contesto insediativo in cui si situa l’intervento prospettato è caratterizzato da un
tessuto molto comune presente a Est dell’Autostrada A8: tessuti residenziali
sviluppatisi nel tempo attorno ai nuclei di antica formazione. Una caratteristica è
quindi l’alternarsi di spazi urbani e spazi liberi, occupati dalle attività agricole e da
boschi.
In particolare tra i comuni di Rescaldina, Uboldo, Origgio e Cerro Maggiore
sussistono spazi aper ti a carattere
prevalentemente, se non esclusivamente
agricolo.
Inoltre nell’intera area, sia a Ovest
sia a Est dell’Autostrada si trovano un gran
numero di aree dismesse di svariate
dimensioni e di difficile recupero.
Si aggiunga che la provincia di Milano, dopo
quella di Brescia, risulta essere quella più
interessata dal consumo di nuovo suolo, con
1,8 ettari al giorno di terreno agricolo che
viene antropizzato.
Nei territori fortemente urbanizzati come
quello preso in considerazione dall’Accordo di
Programma di Cerro Maggiore e Rescaldina,
CONSUMO
DI
SUOLO
Tra
il
1999
e
il
2007,
mentre
la
popolazione
residente
in
Lombardia
a u m e n t a v a
d e l
7 , 5 % ,
i l
s u o l o
urbanizzato
è
cresciuto
dell’11%
ed
è
arrivato
a
coprire
il
14%
del
territorio
regionale,
rispe>o
ad
una
media
nazionale
del
7%
(il
doppio!).
Le
superfici
agricole
sono
state
quelle
più
penalizzate:
in
8
anni
oltre
43
mila
eEari
di
campi
sono
andaF
persi,
pari
a
circa
72
volte
la
superficie
del
Parco
Nord
di
Milano.
La
crescita
di
suolo
urbanizzato
è
sHmata
in
117.000
metri
quadri
al
giorno,
pari
a
circa
16
campi
di
calcio.
Fonte:
banca
da,
DUSAF
(Des,nazione
d’Uso
dei
Suoli
Agricoli
e
forestali).
ogni ulteriore aggravio di tale situazione
assume carattere deleterio.
L’Unione Europea si è espressa chiaramente su questo tema: “Il suolo svolge una
gamma molto ampia di funzioni vitali per l’ecosistema, ha infatti un ruolo cruciale nella
produzione alimentare oltre che di materiali rinnovabili (...), crea habitat adatti alla
biodiversità del sottosuolo e di superficie, filtra e modera il flusso d’acqua verso le falde,
rimuove le sostanze contaminanti, riduce la frequenza e rischio di alluvioni e siccità;
inoltre aiuta a regolare il microclima in ambienti ad alta densità urbana”.
5

6. Nello specifico caso in esame abbiamo un consumo di suolo di mq 279.770 con
una superficie drenante (ovvero lasciata libera al percolamento delle acque) di
solo il 10%.
Il nuovo complesso commerciale si insedia, occupandolo completamente, in un
compendio agricolo di interesse in quanto costituisce un cuneo verde non
urbanizzato tra l’abitato di Rescaldina e l’abitato di Legnano.
La perdita di tale elemento porta alla saldatura urbana di questi agglomerati
urbani.
Si consideri inoltre che la presenza di insediamenti prossimi ai confini
amministrativi comunali determina sempre problemi circa la gestione delle
infrastrutture e dei servizi normalmente in quota alle singole amministrazioni.
Il paesaggio dell’ambito in cui è previsto il nuovo insediamento è caratterizzato da
un alternarsi di insediamenti urbani e produttivi, intermezzato da suoli utilizzati a
scopo agricolo e destinati ai seminativi. Ai margini dei coltivi sono presenti
formazioni vegetazionali di alberi o cespugli che seguono i percorsi interpoderali
della maglia centuriata.
Di un certo rilievo sono la presenza di ampie zone boscate poste più a sud del
previsto insediamento tanto da indurre alla costituzione del Parco dei Mughetti, un
6

7. parco locale di interesse sovracomunale (PLIS) che comprende le zone agricoloboschive dei comuni di Origgio, Uboldo e dello stesso Cerro Maggiore 1.
L’andare a chiudere progressivamente ogni spazio aperto compromette
definitivamente questo particolare tipo di paesaggio costituito da isole di verde
tra complessi residenziali o industriali.
1
Si
tra(a
di
un'area
di
circa
1.000
e(ari
di
aree
agricole
e
boschive
situate
lungo
il
corso
inferiore
del
torrente
Bozzente,
a
pochi
chilometri
di
distanza
della
sua
confluenza
nel
fiume
Olona.
Confina
inoltre
con
altri
tre
parchi
sovracomunali:
a
nord
con
il
Parco
del
bosco
del
Rugareto
e
con
il
Parco
del
fontanile
di
San
Giacomo
e
a
sud
con
il
Parco
dei
Mulini.
Il
territorio
del
parco
fa
parte
delle
aree
prioritarie
per
la
conservazione
della
biodiversità
nella
pianura
lombarda.
L'area
è
una
delle
ulKme
zone
verdi
e
non
urbanizzate
dell'Altomilanese:
è
infaM
circondata
dalle
conurbazioni
del
bustese,
del
legnanese
e
del
saronnese,
oltre
alla
presenza
delle
autostrade
A8
Milano-­‐Varese
e
A9
Lainate-­‐Como-­‐
Chiasso.
Il
territorio
è
cosKtuito
per
più
della
metà
da
aree
agricole
colKvate
mentre
la
restante
parte
è
cosKtuita
da
boschi.
7

8. UN’ANALISI DELLA PRODUTTIVITÀ
E’ stato più volte ribadito nelle analisi di compatibilità commerciale, condotte di
recente (Paullo, Arese/Lainate, Locate Triulzi), che in provincia di Milano il format
del centro commerciale tradizionale presenta in media una produttività troppo
vicina al limite inferiore dei 2.000 euro a mq e, quindi, incapace di generare un
reddito sufficiente della gestione caratteristica.
L’insediamento commerciale di Cerro Maggiore e Rescaldina permette di superare
questo grave limite con una produttività di 3.500 euro, che sostiene la produttività
complessiva e la colloca al livello di 2.701 euro a mq; analogo benefico effetto si
registra dal lato della produttività per addetto, il cui numero è stato calcolato in
base ai parametri regionali.
struttura del Centro Commerciale IKEA di Cerro Maggiore:
addetti e produttività per addetto
ADDETTI
TIPOLOGIA
DISTRIBUTIVE
PRODUTTIVITA’ PER ADDETTO
(in migliaia)
alimentare
non alimentare
alimentare
non alimentare
IKEA
12
257
95,3
296,4
IPER
118
41
148,3
199,0
0
543
-
199,0
130
841
143,5
228,7
GALLERIA
TOTALE
le
8

9. IL BACINO DI GRAVITAZIONE COMMERCIALE
L’ambito territoriale interessato
dal nuovo insediamento impegna
il quadrante nord occidentale
della provincia di Milano, tutta la
provincia di Varese, gran parte
delle province di Como e Novara,
alcune limitate porzioni delle
province di Biella e Vercelli.
Gli altri tre quadranti della
provincia di Milano, pur essendo
nettamente al di sotto della soglia dei 70 minuti di distanza (in automobile), sono
esclusi in quanto ospitano già al loro interno un punto di vendita Ikea.
In particolare sono 60 i Comuni più direttamente interessati dall’insediamento,
situati nel raggio di 20 minuti d’auto dal nuovo sito commerciale.
9

10. In quest’area sono già operative o autorizzate altre 13 Grandi Strutture di Vendita,
per una superficie totale di oltre 255.000 mq:
§
Centro Commerciale Auchan, 23.200 mq, a Rescaldina, 7 minuti
§
Gran Casa, 16.000 mq, a Legnano, 9 minuti
§
Centro Commerciale Auchan e altre Grandi superfici, 21.175 mq, a Nerviano,
10 minuti
§
Medie e Gradi superfici, 17.390 mq, a Castellanza, 12 minuti
§
Grandi Magazzini Bossi,16.800 mq, a Gerenzano, a 13 minuti
§
Grande superficie, 9.300 mq, a Pogliano Milanese, 13 minuti
§
Medie e Grandi superfici, 24.654 mq, a Gallarate, 16 minuti
§
Gran Casa, 6.000 mq, a Pero, 17 minuti
§
Finiper, 11.682 mq, a Solbiate Olona, 17 minuti
§
Grandi superfici, 14.550 mq, 18 minuti
§
Centro Commerciale Arese/Lainate di 49.200 mq, 18 minuti
§
Parco Commerciale di Baranzate, 15.695 mq, 19 minuti
§
Centro Commerciale PE4 S.r.l. di 29.400 mq a Garbagnate Milanese, 20
minuti
10

11. LE POSSIBILI RICADUTE OCCUPAZIONALI
La stima degli addetti che operano negli esercizi di vicinato e nelle grandi e medie
strutture del bacino è stata effettuata utilizzando i parametri regionali di addetti per
1.000 metri quadri di vendita.
La ricaduta occupazionale è stata valutata a partire dalla stima delle perdite di
ricavi imputate alla rete di vendita esistente.
Il fatturato sottratto è stato diviso per la produttività media degli addetti ottenendo
il numero di addetti Full Time Equivalent venuti meno a seguito dell’attivazione del
nuovo insediamento di Cerro Maggiore. In sintesi:
§ L’occupazione generata dal nuovo punto vendita è quantificata in 841 unità
§ L’occupazione distrutta dal nuovo punto vendita è quantificata in 1.085 unità
Il saldo occupazionale è negativo nella misura di – 244 unità, un valore assoluto
nettamente superiore al 10% dell’occupazione generata.
11

12. ALCUNE CONSIDERAZIONI SULL’IMPATTO ECONOMICO
L’incidenza percentuale delle perdite occupazionali diminuisce al crescere della
distanza in tempo auto dalla sede del nuovo insediamento commerciale:
Ø
Nella fascia isocrona fino a 15 minuti 15,5%, 760 su 4.888
Ø
Nella fascia isocrona da 16 a 20 minuti, 3,4%, 320 su 9.298
Ø
Nella fascia isocrona da 21 a 70 minuti, 0,0%, 5 su 33.471
L’impatto economico dell’insediamento commerciale di Cerro Maggiore, oltre ad
essere rilevante per il numero di esercizi di vicinato non alimentari destinati a
cessare l’attività e per il numero di posti di lavoro sottratti, è negativo per la sua
ricaduta nei confronti della stessa Grande Distribuzione già presente nell’area, in
particolare per i Centri Commerciali tradizionali della prima fascia isocrona,
compreso quello in fieri di Arese e Lainate.
La loro produttività media, già insufficiente a remunerare il reddito della gestione
caratteristica, potrebbe scendere fino al punto di intaccare anche il reddito
immobiliare.
L’affollamento di medie e grandi superfici non alimentari nella fascia più vicina
consente di ripartire l’impatto negativo del nuovo insediamento su un consistente
numero di attori, ma la produttività di queste unità di vendita è prossima al limite
minimo sostenibile.
L’ipotesi del nuovo insediamento di Cerro Maggiore è, quindi, destinata a produrre
questi effetti macro:
§ Concentrazione delle perdite nel bacino fino a 20 minuti, il quadrante nord
ovest della provincia di Milano e la zona meridionale delle province di Varese
e Como.
§ Rilevante impatto negativo sui negozi di vicinato, in particolare nei comuni di
San Vittore Olona, Cerro Maggiore, Uboldo, Rescaldina, Legnano, Nerviano,
Parabiago e Castellanza.
12

13. § Sensibile contrazione della produttività negli esercizi della Grande
Distribuzione
attivi nel bacino fino a 20 minuti per effetto della maggiore
capacità di attrazione dei flussi di consumi da parte della nuova grande
struttura di Cerro Maggiore; le perdite di ricavi
subite potrebbero rendere
insostenibile la gestione commerciale, determinando operazioni di
disinvestimento con rilevanti perdite occupazionali.
13

14. CONSEGUENZE SULLA MOBILITÀ E SUL TRAFFICO
La realizzazione di grandi strutture di vendita
comporta un incremento di traffico che non
riguarda solo l'area circostante l'edificio, ma si
riflette sia sulla viabilità primaria che su quella
minore. L'opportunità di realizzare grandi strutture
deve essere valutata attentamente al fine di non
creare situazioni di endemica criticità con tutti i
disagi conseguenti per l'utenza, per il settore
produttivo, per i trasporti.
In particolare il tratto autostradale Legnano Castellanza e la presenza delle uscite
dell’autostrada A8 Castellanza e Legnano, poste
rispettivamente a nord e a sud dell’area di
i n t e r ve n t o, è i n t e re s s a t o d a u n a v i ab i l i t à
“scarsamente gerarchizzata” nella quale convivono
flussi di traffico di lungo e corto raggio e veicoli
pesanti e leggeri creando spesso situazioni di
congestione soprattutto nelle ore di punta dei
giorni feriali.
E’ possibile ipotizzare i seguenti volumi di traffico
indotto calcolato in veicoli bidirezionali ovvero in
entrata ed uscita dal complesso commerciale:
TRAFFICO
E
CIRCOLAZIONE
La
Lombardia
ha
un
PIL
tra
i
maggiori
d'Europa
e
per
contro
dispone
solo
del
9%
della
rete
autostradale
nazionale
e
del
9,5%
di
quella
ferroviaria.
L'area
lombarda,
e
in
parHcolare
quella
metropolitana
milanese,
risultano
sempre
fortemente
congesFonate.
Si
sHma
inoltre
un
aumento
del
traffico
in
misura
del
3,5/5%
ogni
anno.
Altro
dato
significaHvo
è
il
rapporto
tra
il
numero
veicoli
e
i
kmq
di
territorio:
la
nostra
Regione
conta
365
veicoli/kmq,
5
volte
tanto
rispe>o
alla
Francia,
8
rispe>o
alla
Spagna,
e
5
rispe>o
alla
media
dell'U.E.
Guardando
la
densità
demografica
riscontriamo
che
la
stessa
è
il
doppio
di
quella
nazionale,
il
quintuplo
di
quella
spagnola,
il
quadruplo
di
quella
francese
e
di
quella
dell'U.E.
Rapportando
i
km
di
autostrade
ai
milioni
di
abitanH
emerge
che
la
Lombardia
dispone
di
64
km
/
milione
di
abitanF,
contro
i
112
del
resto
dell'Italia;
Francia
e
Spagna
dispongono
rispevamente
del
triplo
e
del
q u a d r u p l o
d e i
k m
r i s p e > o
a l l a
Lombardia.
Il
rapporto
veicoli/km
vede
il
primato
lombardo
con
11.000
veicoli
per
ogni
km
di
autostrada;
6.000
è
la
media
nazionale,
3.000
è
quella
francese.
§ per l’area food: fino a 750 veicoli (sabato)
§ per l’area no food: fino a 4.290 veicoli
(sabato)
In totale, è dunque stimabile in 3.485 veicoli il venerdì e addirittura 5.040 nel fine
settimana l’ulteriore traffico generato dall’insediamento di Cerro Maggiore e
Rescaldina.
14

15. INDICE DELLE FONTI
Domanda presentata dalla Società CR Sviluppo S.r.l. al Comune di Cerro Maggiore in data
20/05/2013, prot. 9081
Documento di Scoping della procedura di V.A.S.
Commissione Europea, Orientamenti in materia di buone pratiche per limitare, mitigare e
compensare l’impermeabilizzazione del suolo, 2012
La viabilità in provincia di Varese a cura del Settore Viabilità e Trasporti - Ufficio Catasto
Stradale della Provincia di Varese
15