Publiek Vastgoedkrant

1. Publiek Vastgoed | 1
Publiek Vastgoed
2 4 6 7
Ziekenhuizen Beleggers en Corporaties Overheid
gaan verlies ontwikkelaars investeren stoot grote
op vastgoed zien meer in vooral in voorraad
claimen kennisvastgoed thuisgebieden vastgoed af
Jones Lang LaSalle vergelijkt twee waarderingsmethoden
Een bijzondere markt
Markt zorgvastgoed Jones Lang LaSalle beschouwt de markt voor pu-
bliek vastgoed als een zeer specifiek onderdeel
van de vastgoedmarkt. Een markt waarin elemen-
ten als het maatschappelijk belang, overheidsfi-
nanciering en bijzondere samenwerkingsvormen
tussen de (semi-)publieke en private sector sa-
nog in kinderschoenen menkomen. Alleen marktpartijen die deze elemen-
ten begrijpen en bereid zijn om langs die lijnen te
opereren, kunnen daar een serieuze rol in spelen.
De vastgoedmanagers in de publieke sector doen
in toenemende mate een beroep op onze kennis
Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, augustus 2009
en ervaring als dienstverlener in de commerciële
vastgoedmarkt. Zij worden immers steeds meer
geconfronteerd met vragen over vastgoedstra-
De invoering van de nieuwe bekostigingssystema- tegie, over waardebepaling en financiering en/of
tiek in 2011 leidt tot de noodzaak om inzicht te over samenwerking met private investeerders.
krijgen in de bedrijfswaarde van het vastgoed Om die reden hebben wij onze expertise georgani-
van zorginstellingen. De vraag is welke waarde- seerd in de business line ‘Public Sector’. In de aanloop
ringsmethodiek tot de meest reële benadering naar die stap hebben wij ons verdiept in de verschil-
leidt van die bedrijfswaarde. Is dat de methode lende deelsegmenten van publiek vastgoed (overhe-
die rekening houdt met de marktpositie van de den, onderwijs, zorg en corporaties). Per deelsegment
hebben we een eigen ‘research-based’ visie ontwik-
zorgonderneming of de methode die uitsluitend
keld op de vastgoeduitdaging van dat segment.
uitgaat van het vastgoed als beleggingsobject?
In deze uitgave vindt u een reeks artikelen die wij
Jones Lang LaSalle vergelijkt in dit artikel twee in 2009 hebben gepubliceerd in Vastgoedmarkt.
waarderingsmodellen voor zorgvastgoed. Volgens Hieraan toegevoegd is een aantal case studies
de vastgoedadviseur is het nog te vroeg een keuze van recente opdrachten die wij voor publieke op-
te maken en verkeert de markt voor zorgvast- drachtgevers hebben uitgevoerd.
goed nog in de kinderschoenen. Er zijn pas over Mocht u naar aanleiding van deze publicatie eens
vijf tot tien jaar voldoende transactievolumes, om van gedachten willen wisselen over uw eigen vast-
de risico’s van investeringen in de verschillende goeduitdaging, dan horen wij dat graag van u. U
kunt ons telefonisch bereiken via 020-5 405 405 of
sectoren te kunnen bepalen.
per mail via eric.martens@eu.jll.com.
Voormalig Zuiderziekenhuis in Rotterdam als herontwikkelingslocatie verkocht via
De (voor het zorgvastgoed) meest essentiële ver- een transparant verkoopproces begeleid door Jones Lang LaSalle.
andering in de nieuwe systematiek is het integreren
van de vastgoedcomponent in de totale vergoeding met andere mogelijke opbrengsten, zoals verkoop specifieke gebouw gebonden. De totale zorgom-
per behandeling. Dat betekent dat de zorgonder- van het object aan derden. Het totale exploitatieri- zet is bovendien sterk afhankelijk van regelgeving
nemingen zelf verantwoordelijk worden voor de sico wordt in de waardeberekening voor een groot voor tarieven, behandelwijzen en andere sectorbe-
exploitatie van het vastgoed als bedrijfsmiddel. deel gebaseerd op ‘market evidence’, ofwel het ri- palingen. De exploitatie van het vastgoedobject is
Alle kosten en opbrengsten die op enige wijze sico zoals dat door de markt wordt beoordeeld bij daarom niet los te koppelen van het businessmodel
gedurende de levensduur van het vastgoed (kun- transacties van vergelijkbare objecten. van de gebruiker. De waarde van het vastgoedob-
Eric Martens Eelco Hoet
nen) ontstaan, moeten in balans worden gebracht. Toch is dat model wellicht een station te ver. De ject is eerder een afgeleide van dat businessmodel, National Director Associate Director
Een negatieve exploitatie (meer vastgoedkosten zorgondernemer is een hele specifieke gebruiker. waarbij het exploitatierisico direct is gerelateerd Public Sector Public Sector
dan -opbrengsten) komt ten laste van de zorgom- Het gebouw dat hij gebruikt, kent een aantal op aan het risico van de zorgondernemer. Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle
zet en dus van het eigen vermogen, een positieve hem toegesneden eigenschappen en voorzienin- Nederland Nederland
exploitatie (meer vastgoedopbrengsten dan -kos- gen; de zorgondernemer is dus veel meer aan het Lees verder op pagina 2
ten) levert winst op die aan het eigen vermogen
kan worden toegevoegd. Een ‘neutrale’ exploitatie
Jones Lang LaSalle is door het Ethisphere Institute in
Crisis biedt nieuwe kansen vastgoedmarkt
(vastgoedopbrengsten en -kosten) over de gehele
levensduur is daarom minimaal gewenst. 2010 wederom, als enige onderneming in de internationa-
le vastgoedsector, erkend als een van de meest ethische
Markt zorgvastgoed over
vijf tot tien jaar volwassen
Veel publiek vastgoed bedrijven ter wereld. Deze onderscheiding is gebaseerd
op de strikte toepassing van ethische principes en bedrijfs-
processen. Jones Lang LaSalle hanteert deze principes
wordt afgestoten
niet alleen omdat zij bijdragen aan het succes van de
organisatie, maar ook vanuit de eigen maatschappelijke
Daarmee beweegt de zorgvastgoedsector zich in de verantwoordelijkheid.
richting van het traditionele vastgoedbeleggings- Voor het vaststellen van
model. In dat model wordt onderscheid gemaakt Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, februari 2009 kelaars hebben het niet gemakkelijker: nieuwe de ranglijst beoordeelt
tussen de gebruiker van het vastgoedobject (de ontwikkelingen komen nauwelijks nog van de het Ethisphere Institute
huurder) en de eigenaar (de belegger). De huurder De Nederlandse vastgoedmarkten zijn in de greep grond, zelfs als de bestemming vastligt en de onder meer de ethische
heeft een eigen business-/exploitatiemodel, betaalt van de kredietcrisis. Het totale beleggingsvolume huurovereenkomsten zijn getekend. Kortom: alle codes binnen het bedrijf, eventuele juridische procedures,
een marktconforme huur voor het gebruik van het zal naar verwachting in 2009 ongeveer 40 procent hens aan dek om de storm te doorstaan en over investeringen in innovatie, interne duurzaamheidsprotocol-
vastgoed aan de belegger en kan op bepaalde mo- lager zijn dan dat van 2008. Banken blijven terug- de horizon te kijken naar nieuwe mogelijkheden len en naar initiatieven ten aanzien van maatschappelijk
menten besluiten dat een ander object beter past houdend om nieuwe transacties te financieren en en kansen. Jones Lang LaSalle verkende de markt verantwoord ondernemen. Daarnaast worden opvattingen
bij zijn businessmodel. De belegger exploiteert het bestaande leningen te herfinancieren. Sommige van publiek vastgoed voor Vastgoedmarkt. gepeild van bestuurders en andere dienstverleners in de
vastgoed en houdt in zijn waardeberekening niet vastgoedbeleggingsfondsen verkeren in zwaar vastgoedsector en van klanten en leveranciers.
alleen rekening met de huuropbrengsten, maar ook weer en er zullen er meer volgen. Projectontwik- Lees verder op pagina 3
PUBLIEK VASTGOED

2. 2 | Publiek Vastgoed
Vervolg van pagina 1 Tabel 1: Parameters Ebitdar-methode in euro Tabel 2: Parameters DCF-methode in euro
In Groot-Brittannië, waar al langer private inves- Aantal bedden 50 Aantal bedden 50
teringen in zorgvastgoed mogelijk zijn en er een Operationele opbrengsten / bed 10,000 Ebitdar 500,000
(relatief beperkte) markt voor zorgvastgoed is ont- Ebitdar 500,000 Huurstroom 333,333
staan, wordt de bedrijfswaarde van zorgvastgoed Huurdekkingsgraad 1,50 Exploitatielasten 10%
vaak gebaseerd op de EBITDAR-methode. Daar Huurstroom 333,333 Index 2,10%
tegenover staat de Discounted Cash Flow (DCF) Rendementseis 9% Groei van uitgaven 2,35%
methode, waarbij toekomstige, aan de exploitatie Waarde vastgoed 3.703.704 Exit yield 10%
van het vastgoed verbonden, kasstromen worden Waarde vastgoed / bed 74.074 IRR 8%
Waarde vastgoed / Ebitdar 7,4 Waarde 4,470,000
verdisconteerd op basis van een discontovoet. Het
Waarde / bed 89,400
gaat hier overigens niet om een technische uitleg
Bron: Jones Lang LaSalle Waarde / Ebitdar 8,9
van deze verschillende waarderingsmethodieken,
maar om het toelichten van de verschillen voor de Bron: Jones Lang LaSalle
achterliggende principes.
EBITDAR-methode
De EBITDAR-methode maakt gebruik van een
specifieke definitie voor het bedrijfsresultaat (op- bepaald op basis van een rendementseis die is nereert, is afhankelijk van verschillende factoren. Als de getallen van het eerdere rekenvoorbeeld als
brengsten vóór aftrek van rente op vreemd vermo- gebaseerd op het marktrisico van een investering Dat kunnen zijn de overeengekomen huurtermijn, de input voor een DCF-berekening worden gebruikt,
gen, belastingen, afschrijvingen op materiële en in de betreffende zorgsector. De methode geeft marktpositie van de zorgonderneming en de specifie- blijkt dat bij een aantal relatief voorzichtige aanna-
niet-materiële activa en huurkosten). Op basis van echter geen enkel inzicht in het resultaat van de ke eigenschappen van het gebouw (‘wederverhuur- mes voor de IRR en exit yield, de waarde aanzien-
de EBITDAR wordt met behulp van een huurdek- exploitatie van het vastgoed op de lange termijn. baarheid’). Voor een goed functionerende zorgon- lijk hoger kan uitvallen. In dit model is uitgegaan
kingsgraad (Rent Coverage Ratio) de reële/haalbare Het is in feite een momentopname, die sterk wordt derneming in een dichtbevolkte, relatief economisch van een beschouwingperiode van tien jaar en is
huurstroom berekend. De waarde van het vastgoed gekleurd door de actuele cash flow-positie van de welvarende omgeving kan dat risico nul zijn. Maar er verder geen rekening gehouden met mogelijke
wordt vervolgens bepaald op basis van een actuele, zorgonderneming en de risicoperceptie van het in- voor een woon/zorgcomplex in een krimpregio kan leegstand en tussentijdse investeringen.
specifiek voor die zorgsector geldende rendement- vesteren in de betreffende zorgsector. het risico op leegstand wel degelijk omvangrijk zijn.
seis ten opzichte van de huurstroom. Zie tabel 1. Bij de bepaling van de restwaarde van het object Keuze waarderingsmethode
De EBITDAR als basis voor de waardeberekening DCF-methode aan het eind van de rekentermijn gaat het ten eerste Het is duidelijk dat beide hiervoor beschreven me-
reflecteert de marktpositie en de efficiency van de Een andere methode om de bedrijfswaarde van om de lengte van die termijn. Als de termijn (meer thodes uitgaan van zeer verschillende principes en
zorgonderneming. Naarmate er meer vraag is naar zorgvastgoed te bepalen is de Discounted Cash dan) twintig jaar is, neemt het relatieve belang van uitgangspunten. De EBITDAR-methode is vooral
de door de zorgondernemer aangeboden zorgdien- Flow (DCF) methode. Deze methode berekent de restwaarde in de contante waarde sterk af. In gebaseerd op de relatie tussen de waarde van het
sten en de zorgondernemer erin slaagt een hogere de netto huuropbrengsten (huurstroom minus ex- dat geval kan eventueel met een (geïndexeerde) vastgoed en de financiële status van de zorgonder-
bezettingsgraad te realiseren, verbetert de bruto ploitatiekosten) van het vastgoedobject over een grondwaarde worden volstaan. Als de termijn kor- neming op het moment van waardebepaling. Deze
cash flow als verschil tussen de gerealiseerde om- langere termijn, rekening houdend met het leeg- ter is, moet worden nagegaan welke alternatieve methode weerspiegelt het denken vanuit de zorgeco-
zet en de operationele kosten. standsrisico en met een restwaarde aan het eind gebruiksmogelijkheden het object heeft, eventueel nomie, namelijk dat de (vastgoed)waarde afhanke-
De huurdekkingsgraad is een maatstaf voor de van de rekentermijn. De waarde van het object na sloop of renovatie. lijk is van de opbrengsten uit zorgverlening. Zonder
potentie van de zorgonderneming om uit de bruto wordt berekend door de som van de netto huurop- vergoeding door derden (overheid en/of zorgverze-
cash flow de (fictieve) huurverplichting te kunnen brengsten contant te maken op basis van een dis- keraar) is er geen dekking voor exploitatiekosten.
voldoen. Als er sprake is van een werkelijke huur, contovoet, die de risicogevoeligheid van de inves- Vraagstukken over Waardebepaling is daaraan ondergeschikt.
bijvoorbeeld omdat er sprake is van een interne tering in een dergelijk vastgoedobject weergeeft. de waarde van zorgvastgoed De DCF-methode gaat uit van de toekomstige ver-
vergoeding voor het gebruik van het vastgoed, kan De DCF-methode houdt geen rekening met de diencapaciteit van het vastgoedobject en is min-
de feitelijke verhouding wijzen op een mogelijke mogelijke interne efficiencyverbetering van de vanuit verschillende der afhankelijk van het bedrijfsresultaat van de
uitholling van de vermogenspositie of op een te zorgonderneming als gebruiker van het vastgoed. invalshoeken benaderen zorgonderneming. Het is een waardebegrip uit de
lage huur vergeleken met de geldende markthuur. De huurprijs wordt bepaald door de uitkomst van vastgoedeconomie, dat het vastgoedobject in een
De rendementseis wordt bepaald door de door de de onderhandeling tussen de gebruiker en de eige- economische context plaatst. De waarde van het
markt ervaren risicogevoeligheid van een investe- naar belegger, waarbij de markthuurwaarde (huur- De discontovoet of rendementseis weerspiegelt de object komt voort uit het vermogen om huur- en
ring in de zorgonderneming. Dat vereist uiteraard prijs van vergelijkbare objecten) een belangrijk op dat moment door de markt ervaren risicogevoe- andere opbrengsten te genereren, die meer ople-
een markt voor specifieke transacties in zorgvast- uitgangspunt is. De haalbaarheid van die huurprijs ligheid van het investeren in een vergelijkbaar vast- veren dan de investerings- en exploitatiekosten
goed, op basis waarvan de recentelijk betaalde ten opzichte van het bedrijfsresultaat van de zor- goedobject. Bepalend voor dat risico zijn vooral de gedurende de exploitatieperiode.
aanvangsrendementen kunnen worden genomen. gonderneming staat daar in feite los van. Dat geldt actuele economische conjunctuur, de kwaliteit van De markt voor zorgvastgoed staat in Nederland
Uit dit rekenmodel volgen (bijvoorbeeld) de vol- ook voor de huurprijsindexatie, die meestal wordt de locatie van het object, het betreffende vastgoed- aan het begin van een nieuwe fase. Het is goed
gende relevante kengetallen. Met de ‘vastgoed- bepaald op basis van marktinflatie en wordt inge- segment (kantoren, winkels, bedrijfsruimte of an- denkbaar dat over vijf tot tien jaar sprake is van
waarde’ per bed kan een vergelijking worden kaderd in de huuroverkomst. ders) en specifieke eigenschappen van het object. een volwassen markt, met voldoende transactievo-
gemaakt met andere transacties in dezelfde zorg- Voor de exploitatiekosten per jaar wordt uitgegaan De DCF-methode gaat daarom vooral uit van de lumes om de risico’s van investeringen in de ver-
sector. Dat geldt ook voor de berekende waarde van ofwel de feitelijke en/of begrote kosten van toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed- schillende sectoren te kunnen bepalen. Tot dat mo-
van het vastgoed gedeeld door de EBITDAR (7,4 het betreffende gebouw, dan wel algemene kenge- object. Zorgonderneming en vastgoedobject zijn ment lijkt het verstandig om vraagstukken over de
maal de EBITDAR). Deze methode kent twee be- tallen voor onderhoud en renovatie van vergelijk- rekenkundig grotendeels losgekoppeld. Het vast- waarde van zorgvastgoed vanuit verschillende in-
langrijke uitgangspunten. Ten eerste maakt de me- bare gebouwen. goedobject wordt beschouwd als een separaat valshoeken te benaderen. Beide methodes kunnen
thode gebruik van de relatie tussen de operationele Het leegstandsrisico bepalen, als mogelijke termijn beleggingsobject en heeft daarom ook een eigen daarbij letterlijk van toegevoegde waarde zijn.
cash flow van de zorgonderneming en de (fictieve) dat het gebouw gedurende de exploitatieperiode beleggingswaarde die is gebaseerd op de exploita-
huurstroom. Ten tweede wordt de vastgoedwaarde door mogelijke leegstand geen huuropbrengsten ge- tieresultaten op de langere termijn. Zie tabel 2. Eric Martens en Johan Vonck
Tien ziekenhuizen claimen verlies op vastgoed (landelijk)
Tien ziekenhuizen hebben in het jaarverslag over 2008 een Medisch Centrum in zijn jaarverslag een claim van tientallen
claim opgenomen aan het adres van de overheid. Het gaat naar miljoen euro’s heeft geboekt. In totaal kan de schade voor de
schatting in totaal om honderden miljoenen euro’s. Dat meldde naar schatting tien tot twintig ziekenhuizen met vergelijkbare
het Financieele Dagblad. Door de overgang naar een ander problemen op enige honderden miljoenen euro’s uitkomen.
vastgoedregime op 1 januari 2008 ligt de verantwoordelijkheid
voor rente en aflossing niet meer bij de overheid, maar bij de Veel ziekenhuizen klagen dat de hardheidsclausule tot nu toe
ziekenhuizen. De instellingen moeten fors afschrijven op de niet echt is ingevuld, zodat zij niet weten wat ze van de over-
waarde van hun gebouwen. Mede daardoor zijn banken terug- heid kunnen verwachten. Volgens bronnen in de ziekenhuis-
houdender geworden met het verstrekken van financieringen. sector houdt de CDA-bewindsman zich tot nu toe bewust op
Het gevolg daarvan is dat een aantal ziekenhuizen zijn nieuw- de vlakte. ‘Een nadere invulling van de hardheidsclausule kan
bouwplannen niet rond krijgt. hem alleen maar geld kosten. Hoe langer de onduidelijkheid
bestaat des te meer de problemen door de ziekenhuizen zelf
Eerder meldde Zorgvisie dat het Vlietland Ziekenhuis in de worden opgelost’, aldus een van die bronnen in het FD. Daar
regio Rijnmond via een beroep op de hardheidsclausule een komt nog bij dat een heldere regeling voor ziekenhuizen een
succesvol beroep deed op 60 miljoen euro. Met die clausule precedent schept voor instellingen die vanuit de AWBZ worden
had minister Klink van Volksgezondheid de mogelijkheid ge- gefinancierd. ‘Vandaar dat de minister kiest voor een ‘case-by-
opend van een beroep op de overheid voor ziekenhuizen die case’-benadering’, aldus de bronnen in de krant.
schade lijden door de verandering in het vastgoedregime. Uit
de inventarisatie van het FD blijkt dat onder meer het Zaans
ZORGVASTGOED

3. Publiek Vastgoed | 3
Vervolg van pagina 1
Een van de meest veelbelovende perspectieven
op de huidige vastgoedmarkt is de privatisering
van de omvangrijke voorraad Nederlands publiek
vastgoed. Met een waarde van (mogelijk) honder-
den miljarden aan beleggingsvastgoed en in ge-
bruik door solvabele organisaties die een stabiele
kasstroom kunnen genereren een basis voor solide
rendement. En dat is een stevig fundament in elke
beleggingsportefeuille. Een fundament dat rust
biedt in tijden van onrust. Maar wat zijn haken en
ogen om de weg naar deze markt te openen? Dat
begint met de politieke wil en daadkracht om de
markt toe te laten in deze maatschappelijk gevoe-
lige sector die op hoofdlijnen bestaat uit corpora-
tiebezit, zorg-, onderwijs- en overheidsvastgoed.
Corporatiesector
De Nederlandse corporatiesector is internationaal
gezien een uniek sociaal instrument dat voorziet in
betaalbare huurwoningen voor gebruikers die niet
(geheel) zelfstandig in staat zijn een goede woning
te huren. Nederland telt zo’n 500 corporaties die
ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen beheren naast
een aanzienlijke voorraad andere objecten. Onge-
veer de helft van deze woningen heeft een huur-
niveau boven de sociale huurgrens en valt strikt
genomen buiten de voor de primaire doelgroep
bedoelde voorraad. De totale huurstroom van deze
laatste groep woningen heeft naar schatting een
omvang van meer dan 10 miljard euro per jaar, Het Rijksmonumentale schoolgebouw ‘De Goudse Praktijkschool’ is in opdracht van de Gemeente Gouda verkocht aan een groep particuliere beleggers en
ongeveer anderhalf keer de totale huurstroom van zal worden herontwikkeld naar een paramedisch zorgcentrum.
de Nederlandse commerciële kantorenvoorraad.
Belangrijke thema’s in de actuele discussie over bouwen af te stemmen op de bedrijfsvoering van vaak relatief weinig worden gebruikt (dat wil zeg- Nederlandse krijgsmacht. Zo gaat Defensie terug
de maatschappelijke taakstelling van de corpora- het ‘medisch bedrijf’. Om de balans te versterken gen vergeleken met de minimaal 8 tot 12 uur per van 500 locaties (groter dan 0,2 hectare) naar 360.
tiesector zijn de door het Rijk noodzakelijk ge- en de exploitatierekening te verlichten kan privati- dag, vijf tot zes dagen per week dat deze ruimten Het totale terreinoppervlakte dat in gebruik is, zal
achte investeringsimpulsen in achterstandswijken, sering een oplossing zijn. Hiervoor is het wel no- feitelijk beschikbaar zijn). Maar ook het vertalen met ongeveer 17 procent afnemen tot 29.000 hec-
de invoering van de Vennootschapsbelasting, het dig dat er duidelijkheid komt over de te hanteren van onderwijsvisies naar ‘harde’ prognoses voor tare. De bekendste locaties die worden afgestoten,
al dan niet creëren van een gelijk speelveld voor waarderingsprincipes en, daaraan gekoppeld, de de huisvestingsbehoefte op de langere termijn zijn het marinevliegkamp Valkenburg en de vlieg-
de ontwikkelende corporaties en de commerciële hoogte van de huurprijs die tot stand komt tussen schiet tekort. Onzekerheden over de instroom van- bases Twente en Soesterberg. De opbrengsten van
projectontwikkelaars en – last but not least – de de zorgorganisatie en de eigenaar/belegger van uit het basis- en voortgezet onderwijs, de toekom- deze overdrachtsoperaties vormen een welkome
grenzen van de kerntaak van de corporaties. het zorgvastgoed. In het buitenland (vooral het stige vraag naar specifieke opleidingen en de toe aanvulling op de begrotingen van de betreffende
Het huidige corporatiestelsel staat onder druk en VK) wordt daarvoor ook gebruik gemaakt van be- te passen leermethodes, leiden tot grote marges in overheden. Ook, of juist in de huidige periode,
we kunnen verwachten dat er in de komende pe- drijfswaarderingsprincipes. Huurprijzen van zorg- de omvang van de te realiseren vastgoedvoorraad. waarin de overheid alle zeilen moet bijzetten om
riode aanpassingen in de regelgeving volgen. In vastgoed worden daar bepaald aan de hand van Het managen en beheren van onderwijsvastgoed haar stabiliserende rol te spelen in de financiële
het artikel Toekomst Corporatiebestel: meer over- het omzetgenererend vermogen van het medisch is een complexe taak, maar wel een noodzakelijke en economische crisis, is verkoop van overbodig
heid of meer markt? (Aedes Magazine, september bedrijf. Een wijze van denken én rekenen die in voorwaarde om tot echte efficiëntieverbetering te en/of niet-strategisch vastgoed een voor de hand
2008) worden vier mogelijke scenario’s geschetst. komen. De eventuele privatisering van onderwijs- liggende optie.
Deze scenariomatrix is gebaseerd op onzekerhe- vastgoed hangt dan ook samen met professioneel
den over regulering en werkterrein van de corpo- Corporaties, zorgsector, vastgoedmanagement. Geïntegreerde contractvor- Marktpartijen
raties. In twee van de scenario’s is sprake van min- men, waarin vastgoed, portefeuillemanagement De dynamiek in het publieke vastgoed lijkt markt-
onderwijs en overheid stoten
der regelgeving van en controle door de overheid. en gebouwbeheer in één combinatie worden uit- partijen veel interessante mogelijkheden te bieden.
Ook zonder een ingrijpende herziening van de grote delen vastgoed af besteed aan de markt, bieden mogelijk oplossin- Het is echter de vraag of de private sector in staat
corporatiesector kan er de komende jaren sprake gen. De rijksoverheid (Rijksgebouwendienst, De- zal blijken om deze kansen ook te benutten. Op
zijn van een overdracht van corporatievastgoed fensie) past deze contracten sinds enkele jaren toe de korte termijn is er uiteraard het grote probleem
aan de markt. Veel corporaties beraden zich op de de Nederlandse commerciële vastgoedsector nog voor de ontwikkeling van nieuwe gebouwen. Als van de krappe financieringsmarkten, waardoor de
verkoop van complexen en objecten die niet tot de vrijwel niet wordt toegepast. onderwijsinstellingen dit instrument gaan toepas- totale investeringsruimte sterk beperkt is. Maar
kernvoorraad behoren. Soms om te kunnen blij- Maar er is meer. De recente geschiedenis laat zien sen op de omvangrijke investeringsopgave waar ook op de langere termijn zal de private sector een
ven voldoen aan de geldende solvabiliteitseisen en dat de overheid niet altijd bijspringt waardoor een aantal van hen voor staat, kan dat leiden tot aantal stappen moeten zetten om van publiek vast-
soms om nieuwe investeringen te financieren. noodlijdende ziekenhuizen zijn verkocht aan pri- een aanzienlijke impuls voor deze specifieke vorm goed een interessant en solide beleggingsproduct
vate investeerders. Of hiermee ook de toon is ge- van vastgoedontwikkeling en -belegging. te maken. Allereerst is er het gegeven dat proce-
Zorgvastgoed zet? Het wachten lijkt op een (letterlijk) ‘gezonde dures en transacties met niet-commerciële partijen
De Nederlandse overheid maakt zich ernstige zor- casus’ waarin zowel voor het medisch bedrijf als Overheidsvastgoed meer tijd kosten en hogere eisen stellen aan trans-
gen over de continu stijgende kosten in de gezond- voor de investeerder een win/win-situatie is gecre- Ook verschillende overheden heroverwegen hun parantie dan men wellicht is gewend. Daarnaast
heidszorg. De vergrijzing stuwt deze stijgende lijn eerd. Een dergelijke voorbeeldcasus kan een grote vastgoedbezit en stoten mogelijk een aanzienlijke vragen deze transacties vaak om niet-traditionele
verder omhoog. De in 2006 doorgevoerde stelsel- bijdrage leveren aan de beheersing op de langere voorraad zeer divers vastgoed af. Zoals de gemeen- contractvormen. Dat leidt tot andere ‘verdienmo-
wijziging aan de kant van de verzekeraars is een termijn van de kosten van de Nederlandse gezond- te Rotterdam en de dienst Vastgoed van Defensie. dellen’, waarderingsmethoden en business cases.
eerste stap naar hogere efficiëntie in de gezond- heidszorg. Het ontwikkelingsbedrijf Rotterdam centraliseert Ook die vragen het nodige van het aanpassings-
heidszorg. Nog veel efficiencywinst kan worden het totale vastgoedbezit van de gemeente. Dit vermogen van de markt.
behaald in de huisvesting. De totale sector heeft Onderwijsvastgoed betreft zo’n 3.500 objecten met een totale WOZ- Marktpartijen moeten investeren in kennis van
naar schatting zo’n 21 miljoen vierkante meter aan Onderwijsinstellingen zijn de traditionele groot- waarde van ongeveer 2,2 miljard euro, variërend deze specifieke segmenten. Als zij het vermogen
gebouwen in gebruik variërend van ongeveer 100 gebruikers van vastgoed. Er zijn vrijwel geen cij- van schoolgebouwen tot benzinepomplocaties en hebben om met corporaties, zorginstellingen, on-
academische en algemene ziekenhuizen (cure) en fers bekend over de totale omvang die in gebruik woningblokken met een sloopbestemming. Doel is derwijsorganisaties en overheden mee te denken
een groot aantal verpleeg- en verzorgingstehuizen is. Dat het om een aanzienlijke vastgoedvoorraad het verbeteren van het beheer van de strategische over nieuwe vastgoedproducten bestaat er een mo-
(care), naast de organisaties die vanuit andere in- gaat is duidelijk. Ook voor onderwijsinstellingen voorraad, het bieden van professionele diensten gelijkheid voor een aanzienlijke uitbreiding van
valshoeken een beroep doen op de private en pu- geldt dat de financieringsprincipes zijn gewijzigd aan gemeentelijke gebruikers en het slagvaardiger hun potentiële markt. Het alternatief lijkt dat de
blieke zorgverzekeringen. Dit vastgoed werd tot en dat de inkomsten uit onderwijs integraal kos- bijdragen aan maatschappelijke, economische en overheden zelf (semi-) publieke vastgoedbedrij-
voor kort gefinancierd uit specifieke, daarvoor tendekkend moeten zijn. Dat wil zeggen dat (te) ruimtelijke ontwikkelingen. De inventarisatiefase ven creëert die als partij kunnen optreden. Zelfs
bestemde publieke fondsen. Investeringen werden dure huisvesting rechtstreeks doorwerkt op de heeft duidelijk gemaakt dat een aanzienlijk deel als maar een klein deel van de hiervoor geschetste
begroot op basis van bouwnormen en stonden (in kostprijs van het onderwijs en dus, gegeven de van het bestand niet tot de strategische voorraad ontwikkelingen realiteit wordt, leidt dat in de ko-
feite) los van het exploitatieperspectief en de ef- vaste vergoeding per leerling/ deelnemer/student, behoort en dus gaat worden verkocht. De Dienst mende periode tot een zeer interessante uitbreiding
ficiëntie in de bedrijfsvoering van de zorgverlener. tot een verliesgevende exploitatie kan leiden. Vastgoed van het ministerie van Defensie voert van het werkterrein van ontwikkelaars, beleggers,
Met de invoering van de integrale kostprijs per be- Een van de belangrijkste aandachtspunten in het sinds enkele jaren een grootschalige afstotings- financiers en adviseurs.
handeling als basis voor het declareren van omzet verbeteren van de efficiëntie is het verhogen van operatie uit, die moet leiden tot het reduceren van
uit zorgdiensten komt aan die situatie een eind. de bezettingsgraad van onderwijsgebouwen. Be- het totale vastgoedbezit van dit departement. Een Eric Martens
Bestuurders en managers worden gedwongen de zettingsgraadmetingen hebben uitgewezen dat deel van de militaire complexen en terreinen is
investeringen in en de exploitatiekosten van ge- grote ruimten, zoals klaslokalen, in de praktijk overbodig geworden door de inkrimping van de
PUBLIEK VASTGOED

4. 4 | Publiek Vastgoed
HBO- en WO-instellingen gebruiken 7 miljoen vierkante meter vloeroppervlak
Beleggers en ontwikkelaars zien
meer waarde in kennisvastgoed
Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, oktober 2009 werken gezamenlijk ruim 12.000 medewerkers. van de Nederlandse regering nadrukkelijk rekening
Daarnaast is een groot aantal R&D-afdelingen te moet worden gehouden met en gekoerst moet wor-
Over kennis hebben we in Nederland de mond vol. Onze economie is een kenniseconomie en Nederland noemen, waarvan Philips Research de grootste is. den op een positie van onderwijs en wetenschap in
heeft de ambitie om daarmee tot de mondiale top te behoren. Recent stonden hierover alarmerende Bij de top 30 R&D-afdelingen van bedrijven in Ne- Nederland bij de top 5 van de wereld. Het pakket
berichten in de media en blijkt de financiële en economische crisis Nederland als kennisland op achter- derland werken gezamenlijk ongeveer 22.300 me- maatregelen voor de bestrijding van de crisis van het
stand te zetten. Een van de oorzaken: andere landen hebben een meer open samenwerking tussen kennis dewerkers. Er wordt nogal eens gesuggereerd dat kabinet van dit jaar betekent een extra investering
en bedrijfsleven, daar waar in Nederland barrières bestaan. Reden genoeg om in deze serie artikelen veel technische bedrijvigheid naar het buitenland, specifiek in kennis en innovatie van ongeveer 1 mil-
van Jones Lang LaSalle over publiek vastgoed het thema onderwijsvastgoed op te rekken naar kennis- bijvoorbeeld Azië, verdwijnt. Echter: ‘Wie eenmaal jard euro. Ook uit de Rijksbegroting 2010 blijkt dat
vastgoed en daarmee tegelijkertijd een belangrijke trend in vastgoed onder de aandacht te brengen. hier in R&D-faciliteiten heeft geïnvesteerd, blijft in veel anti-crisismaatregelen zijn ingezet op kennis: er
het algemeen ook’, aldus het Technisch Weekblad komt onder andere meer geld voor duurzame inno-
Onder kennisvastgoed wordt verstaan vastgoed dat De dertien Nederlandse universiteiten beheren on- over haar jaarlijkse onderzoek R&D in cijfers. vatieprojecten, voor een aantal financieringsfacili-
wordt gebruikt door instellingen in het hoger onder- geveer 4,5 miljoen vierkante meter. In deze tijden teiten voor innovaties, en voor een speciale regeling
wijs, onderzoeksinstellingen en R&D-ondernemin- van crisis laat het aantal nieuwe inschrijvingen bo- Overheden voor het in dienst houden van kenniswerkers.
gen/ R&D-afdelingen van bedrijven. Binnen het vendien een forse stijging zien: voor hogescholen Andere belangrijke spelers in kennisvastgoed zijn Ook lagere overheden hebben hun aandeel in
speelveld van kennisvastgoed zijn er dus verschil- is de raming op basis van vooraanmeldingen 18 overheden. Zo is het rijksbeleid zwaar ingezet op kennisvastgoed. Concreet nemen verschillende
lende spelers, met elk hun eigen gebruikersprofiel. procent en voor universiteiten zelfs 25 procent. thema’s die bepalend zijn voor kennisvastgoed. gemeenten en provincies een rol bij de (her)ont-
De meest dominante spelers qua omvang zijn de Een goed voorbeeld van het relatieve belang voor Het Innovatie Platform, voorgezeten door Balke- wikkeling en vermarkting van campussen. Ze zijn
hoger onderwijsinstellingen. Hogescholen en uni- de vastgoedmarkt is de Vrije Universiteit Amster- nende, heeft als centrale ambitie dat Nederland de bestuurlijk partner, medefinancier en/of subsidie-
versiteiten staan sinds midden jaren negentig met dam. Het metrage dat in gebruik is en momenteel top 5 behaalt onder landen met de grootste con- verstrekker aan campussen. Ze doen dit bijvoor-
hun vastgoed op eigen benen. Sindsdien maken zij wordt gepland door de VU maakt dat het de groot- currentiekracht. Het wil daartoe onder meer vijftig beeld via het deelnemen aan kennisintensieve
een professionaliseringsslag door. Enkele indica- ste vastgoedgebruiker op de Zuidas is en blijft. significante buitenlandse bedrijven werven, top- projecten of het ondersteunen van innovatieve
toren voor de marktomvang van kennisvastgoed talent naar Nederland halen, beter internationaal starters, onder andere via hun lokale of regionale
zijn sprekend voor het belang van deze sector. Onderzoek en bedrijven onderwijs bieden, slimmer werken en de sleutel- ontwikkelingsbedrijven.
Bij HBO- en WO-instellingen volgen ongeveer Onderzoeksinstellingen zijn weliswaar een min- gebieden versterken. Sleutelgebieden zijn de ken-
600.000 mensen een opleiding. Zo’n 384.000 der grootschalige vastgoedgebruiker, maar heb- nisclusters creatieve industrie, flowers & food, Belangen kennisvastgoed
studenten volgen een studie aan een hogeschool, ben een belangrijke functie in het samenstel van hightech systemen & materialen, water, chemie Kennisvastgoed is te onderscheiden van andere
van wie zo’n 70 procent aan de tien grootste in- bedrijven en instellingen die met kennis hebben en pensioenen & sociale verzekeringen. Een van vastgoedsectoren door de kennis- en innovatiedoel-
stellingen die naar schatting gezamenlijk ongeveer te maken. Zij vormen een deel van de brug tussen de belangrijkste pijlers onder het rijksbeleid voor stellingen waarop wordt geconcentreerd. Vanuit
1,5 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak kennis en ondernemen die Nederland als ambitieus innovaties is nog steeds het welbekende Pieken in vastgoedperspectief zou kennisvastgoed kunnen
vastgoed in gebruik hebben (totaal hogescholen kennisland hard nodig heeft. Ze hebben in de regel de Delta. Hierin worden regionale clusters actief worden gekenschetst als een mix van vastgoedty-
ongeveer 2,5 miljoen vierkante meter). Het aantal een aanzienlijke tweede en derde geldstroom. Het ondersteund, interactie tussen innoverende par- pen, -vastgoedfuncties en vastgoedverschijnings-
ingeschreven studenten aan Nederlandse universi- bekendste voorbeeld is TNO, een van de vijf zoge- tijen bevorderd in geselecteerde gebieden en staan vormen die ten dienste staan van kennisintensieve
teiten bedraagt ongeveer 219.000. Hiervan is bijna naamde groottechnologische instituten gericht op onder meer ‘open innovatiecampussen’ centraal. bedrijven, instellingen en uiteraard van de kennis-
90 procent ingeschreven aan een van de tien groot- het toepasbaar maken van fundamentele kennis. Recent kwam in de algemene beschouwingen aan de werkers. Kennisvastgoed dient daarbij onder meer
ste universiteiten (exclusief Open Universiteit). Bij de top 30 van kennis- en onderzoeksinstituten orde dat bij de grote ‘heroverwegingsoperatie 2010’ de belangen die hierna zijn beschreven.
KENNISVASTGOED

5. Publiek Vastgoed | 5
Campussen in ontwikkeling of transformatie
Zuidas Kenniskwartier versterking van de regionale economie. Om aan deze doelstelling te kunnen
Locatie: Amsterdam, Zuidas (www.zuidas.nl/project/kenniskwartier) beantwoorden, zijn en worden topspelers in de kennisintensieve bedrijvig-
Betrokken partijen: Vrije Universiteit Amsterdam, gemeente Amsterdam, heid aangetrokken.
marktpartijen
Grootste gebruikers: Vrije Universiteit, VUmc Rotterdam Climate Campus
Soort campus: gesloten universiteitscampus Locatie: Stadshavens, Rotterdam (www.stadshavensrotterdam.nl/merwe-
Ontwikkelingsstrategie: transformeren naar innovatiecampus met een mix vierhavens)
van nieuwe universiteitsfaciliteiten, woon- en kantoorfuncties (UniverCity). Betrokken partijen: Projectbureau Stadshavens, Ontwikkelingsbedrijf Rot-
De Zuidas als kenniskwartier is een gebied waar zakenleven en wetenschap terdam, ongeveer twintig grote bedrijven, kennisinstellingen en organisaties
elkaar ontmoeten. Bij voltooiing van het Kenniskwartier is ongeveer 20 pro- uit het maatschappelijk middenveld.
cent van het bedrijfsoppervlak in gebruik door de VU en heeft 36 procent Grootste gebruikers: initiatiefnemers Rotterdam Climate Campus en Dutch
van de bezoekers van de Zuidas de VU als bestemming. Cleantech Delta.
Soort campus: innovatiecampus gericht op clean tech.
Utrecht Science Park Ontwikkelingsstrategie: vergroten kritische massa van het clean tech clus-
Locatie: Utrecht, De Uithof (www.sciencepark-utrecht.nl) ter, uitvoeren gemeenschappelijke innovatieprojecten, duurzaam herontwik-
Betrokken partijen: Universiteit Utrecht, UMC Utrecht, Hogeschool kelen Vierhavensgebied te beginnen met een geselecteerde startlocatie. In
Utrecht, gemeente Utrecht, provincie Utrecht. 2008 aangekondigd als initiatief voortvloeiend uit het bekende Rotterdam
Grootste gebruikers: Universiteit Utrecht, UMC Utrecht, Hogeschool Climate Initiative is de RCC inmiddels stevig op de kaart gezet door een aan-
Utrecht. tal grote bedrijven, universiteiten en kennisinstellingen die voornemens zijn
Soort campus: open universiteitscampus met studentenwoningen. geselecteerde R&D-activiteiten rondom clean tech gezamenlijk te huisves-
Ontwikkelingsstrategie: transformeren naar innovatiecampus door toevoe- ten. Hiervoor heeft de RCC een deel van het Vierhavensgebied op het oog,
gen voorzieningen, huisvesten kennisintensieve bedrijven (life sciences en dat een van de gebiedsontwikkelingen is van het programma Stadshavens
duurzaamheid), uitbreiden woonprogramma. De Uithof wordt steeds meer Rotterdam.
de plek waar kennis en R&D-bedrijvigheid elkaar versterkt. Utrecht Sci-
ence Park richt zich op kennisuitwisseling en -valorisatie met het oog op
Kennisvastgoed biedt een moderne plek voor De commercieel succesvolle toepassing van ken- Fysiek: vanuit efficiencyoverwegingen vindt con- vormen, waarbij de campusbewoners zorgen voor
onderwijs- en kennisinstellingen. nis (in het jargon: valorisatie) is de crux van het centratie van onderwijsgebouwen plaats, waardoor levendigheid.
Huisvesting voor onderwijs- en kennisinstellin- maatschappelijke belang van kennis. Juist voor in veel gevallen uitplaatsingen van gebouwen naar Gegeven de omvang en het (semi)publieke karak-
gen wordt steeds meer afgestemd op trends en deze valorisatie worden innovatiecampussen als een campus plaatsvinden. De als gevolg daarvan ter van kennisvastgoed leent deze sector zich voor
verwachtingen die in het hoger onderwijs spelen, basisfaciliteit gezien. Dit impliceert dat kennis- vrijkomende binnenstedelijke locaties bieden her- geïntegreerde vormen van financiering en realisa-
zoals het bachelor mastersysteem, de invloed van vastgoed inderdaad verder reikt dan onderwijs- en ontwikkelingspotentieel voor alternatieve bestem- tie met innovatieve contractvormen, bijvoorbeeld
ICT, en meer marktsturing voor onderzoek en kennisinstellingen: gebruikers van kennisvastgoed mingen die beter aansluiten op het binnenstedelijk PPS’en. Eigendom van kennisvastgoed is niet
onderwijs. Dit gebeurt in een context van gepri- zijn alle spelers in de innovatieketen, inclusief profiel. Kennisvastgoed is in fysieke zin tevens van voorbehouden aan onderwijs- of kennisinstellin-
vatiseerd vastgoedeigendom met beperkte bud- bedrijven/ maatschappelijke instellingen, incuba- belang voor gebiedsontwikkeling daar waar bestaan- gen, of aan innovatieve ondernemingen. Er zijn
getten en dus gericht op zo veel mogelijk effect tors, (pre)seed fondsen en communities of prac- de complexen, zoals het VU-terrein, door stadsuit-
met een zo hoog mogelijke efficiency. Wat is mo- tice (platforms voor interactie, bijvoorbeeld over breidingen weer in de stad komen te liggen en daar-
derne huisvesting? Door de vele functies die voor nieuwe ontwikkelingen in het vakgebied). door meer bij de stad kunnen worden betrokken. De Naar verwachting zullen
onderwijs en kennis relevant zijn, is er een mix naar binnen gerichte VU-campus kan zo onder de
van voorzieningen nodig en steeds meer een sa- Kennisvastgoed is een factor bij noemer UniverCity een open, met de stad in verbin- steeds meer beleggers en
menwerking tussen theorie en praktijk. Die plek gebiedsontwikkeling. ding staande innovatiecampus worden, maar dan op ontwikkelaars de waarde van
is steeds vaker een campus. Letterlijk een ‘open Gegeven de genoemde omvang van de vast- een locatie die meer ruimte biedt en beter voldoet
ruimte’ waarin onderwijsgebouwen, studentenwo- goedvoorraad in combinatie met het economisch aan de wensen en eisen van de gebruikers. Daarnaast kennisvastgoed gaan zien.
ningen en voorzieningen zijn geclusterd, zoals op belang van kennis en innovatie en de verwachte kunnen huisvestingsstrategieën waarbij juist wordt
de klassieke Angelsaksische universiteitscampus. groei daarvan is kennisvastgoed een interessante gekozen voor binnenstedelijke locaties worden inge-
factor bij gebiedsontwikkeling. Voor gebiedsstra- zet voor binnenstedelijke herstructurering. nationaal en internationaal zeer gespecialiseerde
Kennisvastgoed ondersteunt de brug tegie en -programmering, maar ook in fysieke zin. beleggers en managers van kennisvastgoed, maar
van theorie naar praktijk. Gebiedsontwikkelingen zijn gebaat bij een hel- Kennisvastgoed is goed voor crisisbestrijding. de in dit artikel beschreven trends en ontwikkelin-
Steeds vaker wordt met campus een zogenaamde dere gebiedsstrategie en evenwichtige én haalbare Hoger-onderwijsinstellingen brengen innovatie gen laten zien dat dit deelsegment meer is dan een
innovatiecampus aangeduid, waar bedrijven en programmering. Kennisthema’s kunnen worden en creativiteit en worden daarom beschouwd als niche. De locaties zijn vanuit verschillende invals-
instellingen onderdeel uitmaken van een gemeen- gebruikt als concept en branding voor de positi- motor voor lokale en regionale economieën. Ef- hoeken interessant als langetermijninvestering.
schap en ervoor open staan om ‘in samenwerking onering van gebieden. Uit onderzoek blijkt na- fectieve clustering met andere bedrijven en instel- Het is te verwachten dat steeds meer beleggers en
met en met behulp van andere bedrijven continu melijk dat thematische en/of regionale clustering lingen versterkt dit effect. In het huidige klimaat ontwikkelaars de waarde van kennisvastgoed gaan
te innoveren op het gebied van producten, toepas- een best practice voor innovatie is. Goede actuele is het economisch zinvol om vanuit de overheid zien en in toenemende mate zullen investeren in
singen, productieprocessen, businessmodellen, voorbeelden zijn life sciences en clean tech. Uni- investeringen te doen in deze sector: investeringen succesvolle clusters.
organisatievormen et cetera.’ (Bron: homepage versiteiten, hogescholen, onderzoeksinstellingen in kennisvastgoed passen in het kennisspeerpunt Bij kennisvastgoed draait het om kennis: onder-
van Chemelot, de samenwerking tussen DSM en en R&D-bedrijven kunnen zich verenigen rond van crisisbestrijding waarvoor een lans wordt wijs, onderzoek, valorisatie en innovatief onderne-
Hogeschool Zuyd) een dergelijk cluster. gebroken. Het Innovatie Platform adviseert als men. Gezien de omvang, de focus van de overheid
aanpak van crisisbestrijding daarom onder andere en de groeipotentie zal het daarnaast een steeds
meer innovatiecampussen in te richten, omdat dit belangrijker deelsegment van de vastgoedmarkt
op korte termijn tot investeringen in gebouwen en worden en daarmee ook in toenemende mate gaan
infrastructuur leidt en daarmee de economische draaien om kennis van vastgoed.
groei stimuleert. Bovendien wordt hiermee de
benutting van kennis en bedrijvigheid versterkt. Pim Macke
Innovatiecampussen versneld inrichten vergt in-
vesteringen in gebouwen en infrastructuur, vooral Bronnen
door provincies en gemeenten. De Graaf: ‘Worstelen met de voorraad’,
uit Building business, 2005.
Regionale clusters De Jong e.a.: Policies for Open Innovation:
Kennisvastgoed biedt locaties en faciliteiten voor Theory, Framework and Cases, 2008.
opleiden, innoveren en ondernemen, in de toe- Den Heijer, De Vries, Raas: ‘Hoger onderwijs als
komst vooral in regionale clusters. Het langeter- motor voor de stad’, uit NovaTerra, 2006.
mijnsucces van deze plekken wordt onder meer Innovatieplatform: Van voornemens naar voor-
bepaald door de mate waarin er een logische mix sprong: kennis moet circuleren, 2009.
van elkaar versterkende bedrijven en instellingen Postma: Kennisinstellingen als motor voor
ontstaat. Ook in de virtuele wereld zijn dergelijke waardevaste herstructurering (management
Het kloostercomplex Onze Lieve Vrouw ter Eem te Amersfoort werd vorig jaar als herontwikkelingslocatie gekocht communities een steeds wezenlijker onderdeel summary), 2005.
door een landelijke belegger. Jones Lang LaSalle heeft de Onze Lieve Vrouwe Stichting begeleid bij de verkoop. van werken en zakendoen, en in toekomstbesten- ‘Special R&D in cijfers’, uit Technisch
Ten tijde van de verkoop waren er in het kloostercomplex ook kinderdagverblijven, scholen en een aantal instellingen dig kennisvastgoed heeft dit daadwerkelijk een Weekblad, 2009.
gehuisvest. Amvest streeft naar een multifunctionele herontwikkeling waarbij zorg en wonen, educatie en daaraan fysieke plek. Woonfuncties dragen daarin bij aan Websites als: ez.nl, hbo-raad.nl, nwo.nl en vsnu.nl
gerelateerde voorzieningen centraal staan. de multifunctionele omgeving die een campus kan
KENNISVASTGOED

6. 6 | Publiek Vastgoed
Woningcorporatie als kleine speler op commerciële vastgoedmarkten
Corporaties investeren
vooral in thuisgebieden
om strategische redenen
Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, juni 2009 bedrijfsruimten, winkels en garages maar ook maat- om in ander vastgoed dan sociale huurwoningen
schappelijk en overig vastgoed. In dit verband wordt te investeren, waarvan de exploitatie in een aan-
Er is een maatschappelijke discussie gaande onder maatschappelijk vastgoed verstaan vastgoed tal gevallen ook op de langere termijn plaatsvindt.
over de kerntaak en de governance van de voor zorg en gezondheidszorg, onderwijs en opvoe- Het feit dat zij in die gevallen opereren als een
Nederlandse woningcorporaties. Een van de ding, buurt- en wijkvoorzieningen, cultuur en overige commerciële marktpartij kan juist bijdragen aan
kernpunten in deze discussie is de vraag hoe- voorzieningen. In deze publicatie komt de term com- de uitvoering van hun kerntaak.
ver corporaties moeten en mogen gaan in het mercieel vastgoed nog niet voor, maar wel de defini-
investeren in vastgoed buiten de kerntaak, met tie van commercieel bezit, zoals eerder omschreven. Omvang bezit en investeringen
andere woorden vastgoed dat ook door andere In de aanverwante publicatie Sectorbeeld: voorne- Van de omvang van het corporatiebezit aan com-
private partijen kan worden ontwikkeld en ge- mens 2008 wordt deze term wel gebruikt als aan- mercieel vastgoed zijn de volgende feiten en cij-
exploiteerd. Het is juist op dit moment interes- duiding van een voor corporaties relevante product- fers bekend:
sant om stil te staan bij de wijze waarop cor- vorm. Er wordt geen nadere definitie voor gegeven, • Het aantal huurwoningen boven de huurtoeslag-
poraties zich in de afgelopen periode hebben maar wel een onderverdeling naar de verschillende grens is ongeveer 146.000. Uitgaande van de
gemanifesteerd als spelers op de commerciële productgroepen waarover wordt gerapporteerd: WOZ-waarde per woning van 160.000 euro (WOZ-
vastgoedmarkten. Wat is de omvang van hun wonen, zorg, overig maatschappelijk vastgoed en waarde per woning van alle corporatiewoningen in
commercieel bezit en van hun investeringen in commercieel vastgoed. Daaruit blijkt dat de laatste 2007: 150.000 euro) komt dat overeen met een to-
commercieel vastgoed? Leidt hun bijzondere categorie als een restcategorie wordt beschouwd. tale WOZ-waarde van 23,4 miljard euro.
positie als maatschappelijk investeerder tot Vanuit onze optiek hanteren wij als criterium voor • De WOZ-waarde van de productgroep maat-
een concurrentievoordeel of is dat eerder een het begrip commercieel vastgoed in dit verband de schappelijk vastgoed in eigendom bij corpora-
nadeel? In dit artikel gaat Jones Lang LaSalle vraag of de betreffende objecten ook door andere ties bedraagt naar schatting 0,5 miljard euro.
in op deze vragen op basis van beschikbare fei- private partijen kunnen worden ontwikkeld en ge- Het betreft ongeveer 2.200 objecten, waarvan
ten en cijfers en recente ervaringen. exploiteerd. Daartoe behoren in ieder geval: het merendeel in gebruik is voor zorg, gezond- tiebezit. Interessant is ook de vergelijking van de
• Huurwoningen boven de huurtoeslaggrens, met heidszorg, onderwijs en opvoeding. Gegevens omvang van het corporatiebezit in niet-woningen
Er bestaat nogal wat verwarring over wat tot het andere woorden het geliberaliseerde deel van over de (gezamenlijke) marktwaarde van deze (door ons geraamd op 2,6 miljard euro) vergeleken
commerciële bezit van corporaties behoort. In een de markt voor huurwoningen Dit is een ’krap- groep objecten zijn niet of nauwelijks bekend. met de waarde van de totale voorraad niet-wonin-
recente brief van de minister van Wonen, Wijken pe’ afbakening van het commerciële deel van • De corporaties bezaten in 2007 in totaal 21.900 gen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft
en Integratie1) wordt uitgegaan van de volgende de woningmarkt. Er zijn immers ook onder de ‘winkels en bedrijfsruimten’ en 24.600 ‘overige als (voorlopige) WOZ-waarde van die voorraad
definitie: Bij commercieel bezit gaat het enerzijds huurtoeslaggrens andere aanbieders van huur- niet-woongelegenheden’. De totale WOZ-waar- voor 2007 ongeveer 389 miljard euro. Voor zover
om niet-woongelegenheden (bedrijfsruimten, woningen dan corporaties. de van deze productgroep is ook niet bekend, deze cijfers vergelijkbaar zijn, wijzen zij op een
winkels, garages en dergelijke) en anderzijds om • Zorg- en onderwijsvastgoed, waarvoor private fi- maar maakt deel uit van de over 2007 gerappor- ‘marktaandeel’ van de corporaties in het segment
woongelegenheden boven de huurtoeslaggrens nanciering/huur een alternatief is geworden door teerde totale WOZ-waarde aan ‘niet-woongele- niet-woningen van ongeveer 0,7 procent.
(aangeduid als commerciële woongelegenheden). de betreffende regelgeving in die sectoren. genheden’ (5,7 miljard euro). Het kabinet heeft onlangs besloten dat corporaties
De publicatie Sectorbeeld: realisaties 2008 van het • Kantoren, winkels en bedrijfsruimten die vallen Wij schatten de totale WOZ-waarde (2007) van niet meer dan 30 procent van hun balanstotaal in
Centraal Fonds Volkshuisvesting definieert de ca- onder de huurwetgeving. het bij corporaties in eigendom zijnde commerci- commercieel vastgoed mogen investeren. Ondanks
tegorie niet-woongelegenheden als alle ‘vastgoed Deze afbakening staat los van de kerntaakdiscus- eel vastgoed daarom op ongeveer 25 miljard euro. het feit dat onze berekeningen in WOZ-waarden
zonder woonfunctie’ en rekent daartoe niet alleen sie. Corporaties hanteren diverse uitgangspunten Dat is ongeveer 6,4 procent van het totale corpora- zijn uitgedrukt en dus weinig zeggen over balans-
Corporaties op de vastgoedmarkt
KPN en woningcorporatie Staedion seert Staedion de mogelijkheid tot herontwikkeling Tegelijkertijd verstevigt de woningcorporatie haar cesrisico’s goed in te schatten en te waarderen en om
KPN zocht kopers voor de overbodige locaties van beide locaties voor merendeels woningbouw positie in Amsterdam-Noord doordat zij al veel een biedingstrategie te bepalen. Ten tweede geeft
De Constant Rebecquestraat 55 en Monseigneur en verstevigt hiermee haar positie in Den Haag. woningbezit heeft in omringende buurten, zoals de de huidige crisis een meer voorzichtige benadering
Nolenslaan 1, beide in Den Haag. Deze objecten Uitgangspunt is een sale-and-leasebacktransactie. Vogelbuurt en het IJ-plein. van de risico’s aan; daar waar in eerdere biedingen
maken deel uit van de lijst vastgoedlocaties die Overeengekomen is dat KPN beide panden te- Het Stork-terrein werd aangeboden via een selectief aan de bovenkant is geboden, wordt in de huidige
KPN heeft opgesteld om tussen 2006 en 2011 te rughuurt voor een periode van ongeveer zeven jaar en besloten biedingproces. Onder de inschrijvers markt aan de onderkant van de biedingmarge gebo-
verkopen. Gezien de korte looptijd en de huidige waarna de herontwikkeling zal beginnen. bevonden zich zowel corporaties als marktpartijen den. Tot slot, paste de timing van het biedingproces
marktomstandigheden was een snelle en efficiënte en combinaties daarvan. De business case voor de precies in de interne besluitvorming van het bestuur
aanpak gewenst. Bovendien stelde KPN hoge ei- Stork Food & Dairy Systems en bieding is in twee maanden samen met VolkerWes- en de raad van commissarissen van Eigen Haard.
sen aan de integriteit, betrouwbaarheid en kwaliteit woningcorporatie Eigen Haard sels en een aantal externe adviseurs uitgewerkt. De ‘governance’ van deze investeringsbeslissing is
van de potentiële kopers. Mede door het specifieke Woningcorporatie Eigen Haard heeft het voorma- Een belangrijk uitgangspunt was het zowel op daardoor nooit onder druk gekomen.
karakter van de objecten, lag de uitdaging in het lige productieterrein (zie foto) van Stork Food & korte termijn als op de langere termijn activeren ‘Als corporatie neem je deel aan de markt vanuit
vinden van investeerders die hierin ontwikkelings- Dairy Systems gekocht om het te herontwikkelen in van het terrein. Op de korte termijn worden de be- een primaire sociale taakstelling, het bouwen van
potentie zagen en beschikten over voldoende eigen samenwerking met VolkerWessels. Het bebouwde staande gebouwen gebruikt voor huisvesting van huurwoningen en het werken aan een vitale wijk,
vermogen om die potentie te realiseren. perceel is ongeveer 35.000 m2 groot en ligt in het creatieve startende ondernemers. Dit past bij de maar ontkom je er niet aan om commercieel op te
Jones Lang LaSalle zette een zoekopdracht uit in Hamerstraatgebied aan de Noordelijke oever van Startgoedformule, een initiatief van Eigen Haard treden om deze sociale doelstelling te realiseren’,
de markt en selecteerde woningcorporatie Staedion het IJ in Amsterdam. Eigen Haard behoort tot de en de gemeente Amsterdam voor de bevordering aldus Twan Zeegers (directeur Eigen Haard). Wo-
als mogelijk geïnteresseerde partij die voldeed aan tien grootste woningcorporaties in Nederland en van kleinschalige bedrijvigheid. Op de langere ter- ningcorporaties zijn vooral in de huidige tijd de
de eisen. Beide locaties passen in het strategisch is de op een na grootste corporatie in Amsterdam mijn wordt een gemengd programma gerealiseerd aangewezen gebiedsontwikkelaars, maar de direc-
voorraadbeleid van de woningcorporatie. In de met ongeveer 36.680 woningen en nog eens 10.000 dat de levendigheid en leefbaarheid van de locatie teur erkent de risico’s van het ondernemerschap dat
omgeving van Monseigneur Nolenslaan zijn veel woningen in de regio. Ruim 6.000 woningen liggen en directe omgeving versterkt. Primaat blijft het bij daaraan onlosmakelijk is verbonden. Eigen Haard
huurwoningen in het bezit van Staedion. Tevens in Amsterdam-Noord. Eigen Haard beschouwt dit (sociale) woningbouw waarbij er plannen zijn voor wil die zo klein mogelijk houden en zoekt daarom
ontwikkelt en financiert Staedion maatschappelijk stadsdeel en de ontwikkeling van het Stork-terrein de realisatie van 100 tot 150 huurwoningen. andere partijen op. Daaronder zijn ook marktpar-
vastgoed. Daarnaast is de woningcorporatie be- als een van haar speerpunten in het strategisch voor- Het succes van de bieding werd mede bepaald door tijen, die vooral op het vlak van risicomanagement
trokken bij de ontwikkeling van het voormalig Ge- raadbeleid. De ontwikkeling van dit terrein geeft twee factoren. Ten eerste is de inbreng van een ont- meer kennis in huis hebben. Toename in samenwer-
meentelijk Industrieterrein (GIT), een belangrijke een positieve impuls aan de directe omgeving. De wikkelende partij als VolkerWessels in combinatie kingsverbanden tussen woningcorporaties en be-
gebiedsontwikkeling in de omgeving van De Con- unieke ligging aan het IJ maakt het terrein tot een met de kennis en deskundigheid van de externe ad- trouwbare en solide marktpartijen is in de toekomst
stant de Rebecquestraat. Met deze aankoop reali- toplocatie met veel ontwikkelingsmogelijkheden. viseurs noodzakelijk om markt-, financiële en pro- zeker aan de orde.
WONINGEN

7. Publiek Vastgoed | 7
Voormalig productieterrein van Stork Food
& Dairy Systems, gekocht door woningcorporatie
Eigen Haard
ven dan bij marktpartijen en de doorlooptijd voor
beslissingen over grote investeringen is langer. De
grotere, meer ontwikkelde corporaties spelen daar
al beter op in.
Grote investeringsbereidheid
Corporaties zijn beduidend actiever geworden op de
commerciële vastgoedmarkten. Door onduidelijkheid
over het feitelijke onderscheid in het totale corpora-
tiebezit tussen de kernvoorraad sociale huurwonin-
gen en andere vastgoedcategorieën is het lastig om
aan te geven hoe groot die ontwikkeling precies is.
Op dit moment maakt commercieel vastgoed vol-
gens onze definitie, gemeten in WOZ-waarde, een
Ongeveer 6,4 procent van
corporatiebezit is commercieel
vastgoed
relatief klein deel uit van het totale bezit van de
Nederlandse corporaties. Op sectorniveau lijkt de
kabinetsmaatregel voor het maximaal toegestane
aandeel commercieel vastgoed op de corporatie-
balans vooralsnog geen beperking om actiever te
worden in dit segment, wellicht met uitzondering
van enkele in deze productgroep zeer actieve cor-
poraties. De investeringsbereidheid in commerci-
eel vastgoed is verhoudingsgewijs groot.
Het hoofdmotief van corporaties daarbij is strategisch
investeren, vooral in de eigen ‘thuisgebieden’. De
waarden, menen wij dat deze regel alleen effect In totaal investeren de corporaties volgens deze de corporaties als kopersdoelgroep nadrukkelijk huidige marktomstandigheden bieden daarvoor kan-
heeft op corporaties die sterk ‘commercieel actief’ cijfers ongeveer 1,4 miljard euro per jaar in wat aanwezig. sen die ook worden benut. Commercieel denken is
zijn en minder op de sector als geheel. Corporaties wij als commercieel corporatievastgoed beschou- Wij zien corporaties in deze transacties voorname- daarbij een noodzakelijke voorwaarde. Waar de eigen
investeren uiteraard ook in commercieel vastgoed. wen. Ter vergelijking: de corporaties investeren lijk handelen vanuit de strategische doelstelling om kennis en expertise onvoldoende is om investerings-
Ook daarvan zijn enkele kengetallen bekend: naar eigen verwachting in totaal in dezelfde peri- posities in te nemen of te versterken in gebieden risico’s te analyseren en te beoordelen wordt gebruik
• In de periode 2008-2012 verwachten de corpora- ode ongeveer 8 miljard euro per jaar (nieuwbouw die desbetreffende corporaties als hun ‘thuismarkt’ gemaakt van externe deskundigheid. Soms vormen
ties ongeveer 25.000 nieuwe dure huurwoningen en aankoop) in het gehele bezit, dus in zowel beschouwen. De exploitatie van sociale huurwonin- interne eisen aan governance een belemmering om
(boven de huurtoeslaggrens) te realiseren. Uit- wonen, zorg als alle andere productgroepen. Dat gen als primaire kerntaak is daarbij altijd leidend. slagvaardig te opereren in biedingsprocedures.
gaande van gemiddelde stichtingskosten (inclusief betekent dat ongeveer 18 procent van de voorge- Commercieel denken in de vorm van uitpondscena- Samenvattend moeten vooral de grotere corpo-
grondkosten) per dure huurwoning van 150.000 nomen investeringen onder het commerciële deel rio’s en/of het ontwikkelen van aanvullende, com- raties worden gezien als volwaardige spelers op
euro komt dat overeen met een totale investering van het eigendom valt. merciële functies is vaak een noodzakelijke voor- de commerciële vastgoedmarkten. Het zijn echter
van 3,8 miljard euro over de hele periode, ofwel waarde om de investering financierbaar te maken. spelers met een eigen karakter en opstelling. Jones
760 miljoen euro per jaar. Er zijn ook verwach- Vastgoedtransacties Commerciële kennis en expertise zijn niet altijd in- Lang LaSalle gaat ervan uit dat hun rol in de ko-
tingen voor de aankoop van dure huurwoningen, Recentelijk heeft Jones Lang LaSalle een aantal tern aanwezig; bij deze transacties wordt vaak een mende jaren eerder zal toenemen dan afnemen.
maar deze zijn (financieel) uitermate beperkt. vastgoedtransacties begeleid waarbij corporaties beroep gedaan op externe adviseurs.
• In de productgroepen maatschappelijk vastgoed woningcomplexen en herontwikkelingsobjecten Wat ook opvalt, is dat corporaties soms moeite heb- Eric Martens en Sheila Gessel
en commercieel vastgoed investeren de corpora- hebben aangekocht van marktpartijen en, in een ben om zich aan te passen aan de voorwaarden en
1)
ties in dezelfde periode naar verwachting in totaal enkel geval, vastgoed hebben verkocht aan der- het tempo van de biedingsprocessen. Een belang- Brief van 23 februari 2009, betreffende
3,4 miljard euro (voornemen voor nieuwbouw en den. In de huidige marktomstandigheden haken rijke oorzaak ligt in de eisen voor besluitvorming ‘Vragen commissie voor Wonen, Wijken en
aankoop), ofwel 680 miljoen euro per jaar. marktpartijen af in biedingsprocedures en zijn en governance. Processen lopen langs meer schij- Integratie over SS Rotterdam’.
Overheidsvastgoed interessant beleggingsproduct voor marktpartijen
Overheid stoot grote voorraad vastgoed af
Overheden heroverwegen momenteel actief een groot deel van hun vastgoed dat in bezit of in ge- alle vastgoeddiensten binnen één afdeling (partij) bieden bij het financieren, ontwikkelen, exploite-
bruik is af te stoten. Het gaat dan om niet-strategisch, overbodig en zeer divers vastgoed. Hierdoor worden gecentraliseerd. Rollen, zoals eigenaar, ren en beheren van vastgoed met een maatschappe-
kunnen zij zich beter richten op het strategische deel van de voorraad. De opbrengsten van de ver- beheerder, gebruiker en budgethouder, zijn mo- lijke functie. Deze samenwerking komt tot heden
kopen vormen een aanvulling op de begrotingen van de betreffende overheden. In Vastgoedmarkt menteel vaak verdeeld over verschillende partijen nauwelijks van de grond. Dit heeft te maken met
van februari 2009 is in het eerste artikel van de serie Publiek Vastgoed door Jones Lang LaSalle binnen de betreffende gemeente. Hierdoor handelen verschil in doelstelling voor het vastgoed (inzetten
beschreven dat het vastgoedbeleid van het Rijk volop in beweging is. Hierdoor neemt de belangstel- te veel partijen vanuit hun eigen visie op het alge- als bedrijfsmiddel, of bezit vanuit winstoogmerk).
ling vanuit private partijen toe. Echter, er zijn tot op heden nog maar weinig voorbeelden bekend, meen belang, terwijl dat belang juist omgekeerd een De financiële waarde van het vastgoed wordt door
waarbij publieke en private partijen een succesvolle transactie hebben volbracht. eenduidige visie vraagt, ook op het gebied van vast- publieke partijen vaak gezien als gemeenschaps-
goedbezit en de eigen huisvesting. Enkele lagere geld, waar marktpartijen niet zonder meer winst
Veel overheidsorganisaties hebben een aanzienlijke goedportefeuille is vaak versnipperd binnen de overheidsorganen hebben al een eerste stap gezet in op mogen maken door de aankoop en exploitatie
vastgoedportefeuille opgebouwd, die vaak heel diverse overheidsdiensten. Hierdoor is er in veel de goede richting en hebben het vastgoedbezit ge- ervan. Maar er zijn daarnaast ook verschillen in
divers is. Van oude scholen tot nieuwe cultuurge- gevallen geen goed beeld van de omvang, potentie centraliseerd. Toch is het bezit in veel gevallen niet- procedures, eigendomssituaties en verwachtingen.
bouwen en monumentale panden. Binnen de kan- en samenstelling van het vastgoed dat de diensten strategisch of zelfs overbodig, waardoor de overheid Toch zijn gemeenten van mening dat de samenwer-
torenmarkt alleen al bezet het Rijk ongeveer 20 in bezit hebben, dan wel gebruiken. Mede door de nu de afweging maakt of zij het betreffende deel van king met private partijen in de toekomst toeneemt,
tot 25 procent van de totale Nederlandse voorraad. invoering van het ‘Besluit begroting en verantwoor- de voorraad richting de markt wil brengen. aldus het onderzoek Barometer – Maatschappelijk
Kortom: een zeer omvangrijke en gediversifieerde ding provincies en gemeenten’ is een professionele, vastgoed 2008 [bron: VastgoedBeter, 2008].
vastgoedportefeuille. meer strategische aanpak van het vastgoedbeheer Publiek-private samenwerking
De verantwoording voor het beheer van deze vast- noodzakelijk. In deze situatie is het wenselijk dat Publieke en private partijen hebben elkaar veel te Lees verder op pagina 8
PUBLIEK VASTGOED