Cartilha Ab Barbarini

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QUALIDADES PRINCIPAIS DE UMA GESTÃO EFICAZ
Como administrar o condomínio
Por Dr. Barbarini
AB - Administração Condominial e Negócios Imobiliários
Tranquilidade se conquista com a escolha certa
Av. Dr. Heitor Penteado, 1492F
Jd.N.Sra.Auxiliadora - Campinas / SP
PABX: (19) 3307-6837 / (19) 3307-6837
FAX: (19) 3307-6840
www.abcondominios.com.br

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Cartilha Ab Barbarini

  1. 1. QUALIDADES PRINCIPAIS DE UMA GESTÃO EFICAZ<br />Como administrar o condomínio<br />Por Dr. Barbarini<br />
  2. 2. CONDOMÍNIO<br />A palavra “Condomínio” significa “propriedade comum”. A propriedade, portanto, possui vários donos – chamados de coproprietários ou condôminos -, e formam um grupo.<br />Esse grupo possui, como representante legal, o síndico, que – dependendo do modo como desempenha seu papel e relacionamento -, determinará o SUCESSO ou FRACASSO de sua gestão.<br />
  3. 3. O SÍNDICO<br />É o representante legal do condomínio – Art. 1347 e 1348 do novo Código Civil – em juízo ou fora dele, exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo Conselho Fiscal ou Consultivo. <br />Pode ser condômino ou não, Pessoa Física ou Jurídica, estranha ao condomínio pelo prazo previsto na Convenção, sendo que seu mandato não poderá exceder a dois anos, permitida a reeleição sem limites.<br />
  4. 4. O SUBSÍNDICO<br />O síndico terá um assessor, subsíndico, quando a Convenção determinar, e membros que farão parte do Conselho Fiscal e ou Consultivo. Esses, por sua vez, comporão o corpo diretivo do condomínio. <br />
  5. 5. PERFIL DO SÍNDICO<br />É difícil determinar o perfil exato da pessoa que possui qualidades para ocupar o cargo do síndico, mas pode-se aproveitar a experiência de alguns, sugerir condutas e procedimentos que ajudam na administração. <br />
  6. 6. ALGUMAS DICAS PARA VOCÊ...<br />Tenha equilíbrio no relacionamento com os moradores e funcionários; saiba ouvir as pessoas e inseri-las na implementação de ações em prol do bem comum: o condomínio;<br />A ação do síndico baseia-se na legislação e no consenso do grupo na definição das metas do condomínio;<br />
  7. 7. As suas atividades são aceitas e bem sucedidas quando o trabalho é realizado como um todo, e não quando resulta de um esforço individual;<br />Seja transparente nas decisões e desenvolva um planejamento estratégico;<br />Para uma administração eficaz é fundamental a participação dos condôminos no processo decisório, minimizando o peso das responsabilidades para o síndico.<br />
  8. 8. SINERGIA NO CONDOMÍNIO<br /> SÍNDICO<br />ADMINISTRADORA<br />CONSELHO FISCAL<br />ZELADOR<br />
  9. 9.
  10. 10.
  11. 11. É importante, também, que o síndico e o conselho trabalhem em sincronismo e harmonia com a administradora, de forma a otimizar resultados.<br />
  12. 12. O conselho fiscal, como próprio nome diz, é o órgão fiscalizador dos atos do síndico e deve dar sua participação, contribuindo com o síndico.<br />
  13. 13. A REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO<br />
  14. 14. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃO<br />
  15. 15. FUNÇÕES ADIMINISTRATIVAS<br />
  16. 16. ADMINISTRADORA<br />
  17. 17. Cuidados na contratação de uma administradora podem evitar sérios problemas futuros...Recomenda-se:<br />
  18. 18.
  19. 19. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃO<br />
  20. 20. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃO<br />CO-GESTÃO<br />
  21. 21. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃO<br />AUTOGESTÃO<br />
  22. 22. ASSEMBLEIAS<br />ASSEMBLEIA GERAL<br />
  23. 23. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA<br />
  24. 24. TIPO DE ASSEMBLEIA E QUORUM<br />
  25. 25. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA<br />
  26. 26. TIPOS DE DESPESAS<br />
  27. 27. TIPOS DE DESPESAS<br />
  28. 28. MODELO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA<br />
  29. 29. MODELO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA<br />
  30. 30. MODELO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA<br />
  31. 31. PERFIL DAS DESPESAS<br />
  32. 32. PERFIL DAS DESPESAS<br />
  33. 33.
  34. 34.
  35. 35.
  36. 36.
  37. 37. TARIFAS PÚBLICAS<br />
  38. 38. TARIFAS PÚBLICAS<br />
  39. 39. DEMONSTRATIVO FINANCEIRO FISCAL<br />Terminado o mês, a administradora (ou o síndico), comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. <br />Todos os documentos comprobatórios deverão ser vistados pelo síndico e a pasta que os contem deverá ser analisada pelos membros do conselho. <br />A pasta conterá também: informações sobre cotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, em poupança e aplicações, posição do fundo de reserva e de obras, dentre outras. <br />
  40. 40.
  41. 41.
  42. 42.
  43. 43.
  44. 44. ALGUMAS PROVIDÊNCIAS QUE PODEM REDUZIR DESPESAS<br />CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA <br /><ul><li>Manter acesas apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;
  45. 45. Instalar, caso o seu prédio não as possua, minuterias ou sensores de presença nas escadas;
  46. 46. Acompanhar a evolução dos consumos, se possível, diariamente;
  47. 47. Instruir e otimizar o uso dos elevadores quando dois ou mais atendem no mesmo “hall”, chamando apenas um deles;
  48. 48. Estabelecer horários para iluminação da sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos etc.;
  49. 49. Utilizar o tipo adequado de lâmpada para cada ambiente, sem escurecer em demasia os jardins e áreas sociais e, não descuidando da segurança e estética do local.</li></li></ul><li>Obs.: As lâmpadas econômicas <br />- fluorescentes compactas - se tornam mais eficientes em locais onde possam permanecer acesas por período superior a uma hora.<br />
  50. 50. ALGUMAS PROVIDÊNCIAS QUE PODEM REDUZIR DESPESAS<br />CONSUMO DE ÁGUA <br />Não permitir que os auxiliares de limpeza utilizem a água da <br />mangueira como vassoura; <br /><ul><li>Observar sempre a ocorrência de vazamentos, infiltrações, e </li></ul>torneiras mal vedadas; <br /><ul><li>Acompanhar os consumos constantemente;
  51. 51. Solicitar e orientar os condôminos quanto aos reparos e manutenção </li></ul>dos elementos hidráulicos em suas unidades privativas.<br />
  52. 52. POLÍTICA PESSOAL<br />TRATAMENTO E COMPORTAMENTO <br />O treinamento de funcionários tem influência decisiva sobre a forma <br />como tratam e como são tratados pelos condôminos.<br />A autoridade do zelador merece atenção especial do síndico, sendo <br />ele o elemento que acompanha a rotina do condomínio. <br />Os condôminos devem perceber que o zelador tem poderes delegados <br />para solucionar certos assuntos, segundo orientações do síndico.<br />Uma boa administradora fará o trabalho de recrutamento e pré-seleção <br />dos candidatos. Contudo, o síndico deve participar da seleção <br />final, principalmente no caso de zelador.<br />
  53. 53. POLÍTICA PESSOAL<br />TREINAMENTO <br />Mesmo que você admita algum funcionário com muita experiência, o treinamento sempre será necessário. A reciclagem periódica desse treinamento é imprescindível. <br />Faça uma lista das tarefas mínimas de cada cargo; percorra o prédio juntamente com o zelador recém admitido, apresente-o ao pessoal do conselho, além de outras providências. <br />O zelador é quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientação da administradora.<br />A HABICAMP oferece cursos e palestras para zeladores, porteiros, vigias, gerentes.<br />
  54. 54. DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO<br />LIVROS RECOMENDADOS <br /><ul><li>Livro de atas das assembleias;
  55. 55. Livro de reclamações e sugestões;
  56. 56. Livro de registro de funcionários;
  57. 57. Livro de Inspeção do trabalho;
  58. 58. Livro de registro de serviços tomados.</li></ul>ISSQN (imposto sobre serviços de qualquer natureza) <br />Decreto 14590 -21/01/2004 <br />Lei 11829 de 19/12/2003, regulamentada pelo decreto 14590 26/01/2004 <br />ISSQN - Imposto sobre serviços de qualquer natureza - tributar 5% <br />Para micro empresa: 3% - obrigação do tomador recolher. <br />Esses livros devem apresentar termos de abertura e de <br />encerramento, assinados e rubricados.<br />
  59. 59. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO<br />É O CONJUNTO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES, <br />REGULAMENTO, RATEIO DE DESPESAS, <br />COMPORTAMENTO DOS CONDÔMINOS,<br />FRAÇÕES IDEAIS ETC.<br />REGULAMENTO INTERNO<br />É O CONJUNTO DE NORMAS E PROCEDIMENTOS, REFERENTE AO COMPORTAMENTO E A CONDUTA<br />DE MORADORES E FREQUENTADORES DO CONDOMÍNIO.<br />
  60. 60. DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA<br />O CONDOMÍNIO NÃO É CONSIDERADO PESSOA JURÍDICA, SENDO DISPENSADA A DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA.<br />
  61. 61. CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS JURÍDICAS - CNPJ<br />De acordo com a instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal, n. 87 de 84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte, estão obrigados a inscrição no CNPJ, apresentando os seguintes documentos: <br /><ul><li> Convenção do condomínio registrada em cartório;
  62. 62. Ata da assembleia que elegeu o síndico;
  63. 63. Ficha de Inscrição Cadastral – FIC, adquirida em papelaria;
  64. 64. Cópia do CPF do responsável (síndico) que assinar o FIC.</li></ul>OBS.: O candidato a síndico não poderá possuir pendência ou irregularidade junto a Receita Federal, pois isso inviabilizará a obtenção ou regularização do CNPJ.<br />
  65. 65. SEGURANÇA E HIGIENE DO TRABALHO<br />A preocupação com a higiene deve ter a mesma importância da segurança, ainda mais na utilização das áreas comuns.<br /><ul><li>Faça exames médicos periódicos dos empregados e execute o PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – conforme NR – 7 portaria 24/94;
  66. 66. Providencie a limpeza semestral das caixas de água por meio de empresas especializadas;
  67. 67. Providencie a dedetização das áreas comuns e proponha aos condôminos a mesma atitude em suas unidades;
  68. 68. Exija dos faxineiros a utilização dos EPIs – equipamentos de proteção individual – luvas, botas, óculos etc., quando manusearem produtos químicos;
  69. 69. Mantenha no condomínio produtos para curativos e kits de primeiros socorros.</li></li></ul><li>ITENS OBRIGATÓRIOS<br /><ul><li>Treinamento de um responsável pela CIPA – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes – conforme a NR-5;
  70. 70. Elaboração e execução do PPRA – Programa de Riscos Ambientais – conforme a NR-9;
  71. 71. Implementação do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – PCMSO – conforme NR-7.</li></li></ul><li>SEGURO<br />É obrigatório o seguro de toda a edificação, logo após a concessão do “Habite-se”, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns, computando-se o prédio nas despesas ordinárias do condomínio – art. 1346 do novo Código Civil.<br />SEGURO DE VIDA PARA OS FUNCIONÁRIOS<br />No caso de morte do empregado, natural ou acidental, e invalidez permanente causados por acidente, fica o empregador obrigado ao pagamento de uma indenização, correspondente a 12 (doze) salários nominais, tomando este na data do óbito. <br />
  72. 72. VIVER EM CONDOMÍNIO...<br />Exige-se de seus moradores um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum, e áreas privativas. Todos os condôminos deverão contribuir com suas despesas, além de acatar ao novo Código Civil, à convenção, ao regulamento interno e às decisões das assembleias. <br />Em tese tudo é muito simples! Porém, na hora do impasse, é típico do ser humano defender seus interesses, que nem sempre correspondem aos dos demais. Surgem, então, os conflitos, que – na maioria das vezes – tornam a convivência insuportável, afetando diretamente a administração do síndico.<br />
  73. 73. O condomínio é uma extensão do nosso lar, constitui-se uma pequena célula da sociedade, onde temos direitos e deveres e ocupamos um espaço, quer sejamos atuantes, quer não. O tamanho do nosso espaço será determinado por nossa participação. <br />A omissão permite que outras pessoas ocupem nosso espaço, fortalecendo-se com ele e, muitas vezes, se impondo em detrimento de muitos que ficaram à margem , excluídos totalmente do processo decisório. <br />A pequena participação constatada nas assembleias - cujo número, em média, não ultrapassa a 15% dos moradores -, possibilita que ocorram arbitrariedades.<br />
  74. 74. Administração Condominial e Negócios Imobiliários<br />Tranquilidade se conquista com a escolha certa<br />Av. Dr. Heitor Penteado, 1492F <br />Jd.N.Sra.Auxiliadora<br />Campinas / SP<br />PABX: (19) 3307-6837 <br />FAX: (19) 3307-6840 <br />www.abcondominios.com.br<br />ab@abcondominios.com.br<br />

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