Anticresis e hipoteca en el derecho civil peruano

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS – FILIAL PIURA 2010
DERECHOS REALES | 1
Estos son los preceptos
del Derecho: vivir honestamente,
no ofender a los demás y dar a
cada uno lo suyo.
Ulpiano

DERECHOS REALES | 2
INDICE
INTRODUCCIÓN....................................................................................................................................4
DERECHOS REALES DE GARANTÍA:
ANTICRESIS, HIPOTECA Y DERECHO DE RETENCIÓN
CAPITULO I
ANTICRESIS
1. TERMINOLOGÍA ......................................................................................................................5
2. ANTECEDENTES.....................................................................................................................5
3. NATURALEZA JURÍDICA ........................................................................................................5
4. OBJETO ...................................................................................................................................6
5. CARCTERÍSTICAS ..................................................................................................................7
6. CONSTITUCIÓN ......................................................................................................................8
6.1. Condiciones de fondo........................................................................................................8
6.2. Condiciones de forma........................................................................................................8
6.3. Pactos permitidos y prohibidos..........................................................................................9
7. DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTÍAS..............................................................................9
8. EXTINCIÓN ..............................................................................................................................9
8.1. Extinción por vía de consecuencia ....................................................................................9
8.2. Extinción por vía principal..................................................................................................10
9. FORMALIDADES (ART. 1092 C.C.).........................................................................................11
10. IMPUTACIÓN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093 C.C.) .............................................12
11. OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRÉTICO (ART. 1094C.C.).....................................12
12. RETENCIÓN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1095 C.C.)....................................13
13. NORMAS APLICABLES (ART. 1026 C.C.) ..............................................................................13
CAPITULO II
HIPOTECA
14. DEFINICIÓN DE HIPOTECA (ART. 1097º)..............................................................................15
15. FORMALIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1098º)......................................................................17
16. REQUISITOS DE VALIDEZ (ART. 1099º)................................................................................18
17. BIENES SOBRE LOS QUE RECAE LA HIPOTECA (ART. 1100º) ..........................................20
18. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN (ART. 1101 .......................................22
19. INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1102º) .................................................................23
20. HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PRODUCCUÓN (ART. 1103º) ............................................24
21. HIPOTECA RESPECTO DE OTRA OBLIGACIÓN (ART. 1104º).............................................26
22. HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD (ART. 1105º) .................................................................26
23. HIPOTECA SOBRE BIENES FUTUROS (ART. 1106º)............................................................28
24. EXTENSIÓN D ELA HIPOTECA (ART. 1107º).........................................................................30
25. HIPOTECA PARA GARANTIZAR TITULOS VALORES (ART. 1108) ......................................32
26. HIPOTECA SOBRE PLURALIDAD DE INMUEBLES (ART. 1109) ..........................................35
27. PERDIDAD O DETERIORO DEL BIEN INMUEBLE (ART. 1110º)...........................................37
28. NULIDAD DEL PACTO COMISORIO (ART. 1111º).................................................................38
29. PREFERENCIA POR ANTIGÜEDAD (ART. 1112º) .................................................................40
30. IRRENUNCIABILIDAD DEL DERECHO DE RETENCIÓN (ART. 1113º).................................41

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31. ACREEDOR PREFERENTE (ART. 1114º) ..............................................................................42
32. REDUCCIÓN DE LA HIPOTICA POR ACUERDO (ART. 1115º) .............................................45
33. REDUCCIÓN JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1116º) ................................46
34. ACCIÓN PERSONAL Y REAL DEL ACREEDOR HIPOTECARIO (ART. 1117º).....................47
35. HIPOTECAS LEGALES (ART. 1118º)......................................................................................49
36. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA LEGAL (ART. 1119º)...........................................................54
37. RENUNCIA Y CESIÓN DE RANGO EN LA HIPOTECA LEGAL (ART. 1120º)........................59
38. NORMA DE REMISIÓN PARA LA REGULACIÓN D ELA HIPOTECA LEGAL (ART. 1121) ...62
39. CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA (ART. 1121) .....................................................66
CAPITULO III
DERECHO DERETENCIÓN
40. ANTECEDENTES.....................................................................................................................73
41. CONCEPTO .............................................................................................................................73
42. REQUISITOS ...........................................................................................................................74
43. CARACTERÍSTICAS................................................................................................................75
44. SUPUESTOS DE APLICACIÓN...............................................................................................76
45. BIENES NO SUCEPTIBLES DE RETENCIÓN ........................................................................76
46. INDIVISIBILIDAD DEL DERECHO DE RETENCIÓN (ART. 1125 C.C.) ..................................78
47. LÍMITE Y CESE DEL DERECHO DE RETENCIÓN (ART. 1126 C.C.).....................................78
48. FORMAS DE EJERCITAR EL DERECHO DE RETENCIÓN (ART. 1127 C.C.).......................79
49. DERECHO DE RETENCIÓN SOBRE INMUEBLES (ART. 1128 C.C.)....................................81
50. EMBARGO DEL BIEN (ART. 1129 C.C.) .................................................................................82
51. NULIDAD DEL PACTO COMISORIO EN EL DERECHO DE RETENCIÓN (ART. 1130 C.C.) 84
52. APLICACIÓN EXTENSIVA DEL DERECHO DE RETENCIÓN (ART. 1131 C.C.) ...................85
CONCLUSIONES ...................................................................................................................................86
RECOMENDACIONES...........................................................................................................................87
BIBLIOGRAFÍA.......................................................................................................................................88

DERECHOS REALES | 4
INTRODUCCIÓN
El presente Trabajo Encargado desarrolla ampliamente la Sección Cuarta del
Libro V (Derechos Reales) del Código Civil Peruano de 1984 referido a los
Derechos Reales de Garantía. Los tratados en este trabajo son: Anticresis,
Hipoteca y Derecho de Retención. También se incluía la Prenda, pero fue
derogado por la Sexta Disposición Final de la Ley Nº 28677 (ley de Garantía
Mobiliaria), publicada el 01 de marzo 2006.
Ahora bien, la anticresis es un derecho real de garantía, al igual que la hipoteca
y el derecho de retención, pero este derecho sólo recae sobre bienes
inmuebles (como la hipoteca), además el bien anticresado queda en manos del
acreedor, cosa que no ocurre en la hipoteca.
Todos los derechos reales de garantía son accesorias de una obligación. Por lo
tanto las garantías reales de garantía no pueden subsistir solas, debe haber
una obligación principal para que poder hacerlo.
La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene
el derecho de persecución y venta del bien y que se constituye en garantía de
un crédito u obligación, extendiéndose a todas las partes del bien hipotecado.
La hipoteca es indivisible, otra característica de los Derechos Reales de
Garantía. Esto quiere decirque primero el deudor debe satisfacer la deuda para
que pueda ser entregado el bien objeto de garantía.
Hemos tratado ampliamente los derechos reales de garantía en el presente
trabajo. Por ello sólo esperamos las indicaciones del profesor que nos servirán
de ayuda para más adelante.
Los autores.

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DERECHOS REALES DE GARANTÍA:
ANTICRESIS, HIPOTECA Y DERECHO DE RETENCIÓN
CAPITULO I
ANTICRESIS
1. TERMINOLOGÍA
La palabra anticresis deriva etimológicamente del griego “anti” que significa
contra, y “chresis”, uso. Con ello se quiere significar la idea de que contra el
uso del capital que tiene el deudor, éste entrega el uso de la cosa al creedor.1
2. ANTECEDENTES
Tal como el origen griego de la palabra lo denota, los antecedentes más
remotos que se conocen aparecen en Grecia donde, al constituir la garantía,
podía pactar el acreedor que se acordara la facultad de percibir los frutos de la
cosa, independiente de que se hubiere establecido la garantía.
En Roma, en cambio, nace como un pacto complementario del contrato de
prenda, ya que en este último contrato (en principio) el acreedor no podía
gozar de los frutos; si lo hacía, cometía furtum usus.2
3. NATURALEZA JURÍDICA
La anticresis es un derecho real de garantía sobre cosa ajena, accesorio en
función de garantía. Sin embargo, se ha discutido el carácter de derecho real,
afirmando que se trataría de un derecho personal, por no recaer sobre el
inmueble, sino sobre los frutos.
1
VASQUEZ RÍOS, Alberto. Los Derechos Reales de Garantía. Perú. Editorial San Marcos. Pp. 167.
2
CARBONELL LAZO, Fernando R. y otros. Código Civil, Comentado – Concordado – Anotado. 1ª edición. Lima – Perú.
Ediciones Jurídicas. 1997. Volumen 7.

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Es un derecho real ya que “en la medida en que la anticresis concede al
acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho
es oponible a los terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se
trata de un derecho real.
Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención sobre
el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que
se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el carácter real de la
anticresis”.3
4. OBJETO
Según lo dicho la cosa gravada debe ser un inmueble (artículo 1091 del Código
civil), pero muchos autores agregan que éste debe ser fructífero. Lo tendría
apoyo en que adquiriendo el acreedor anticrético derecho a percibir los frutos,
ello implica que el inmueble los produzca, es decir sea fructífero.
Todo ello es cierto, pero si se observa que cabe que los frutos sean naturales,
civiles e industriales, y que tradicionalmente pueden ser objeto de anticresis los
inmuebles productores de éstos, se verá que, en principio, todo inmueble podrá
calificarse de fructífero, porque frutos naturales podrá no darlos, pero sí frutos
civiles e industriales (así arrendamientos).
Por último, agréguese que “la anticresis no requiere que el inmueble esté
produciendo frutos cuando se constituya, sino que precisa sólo de su potencia
productora”.4
3
GARCÍA MONTUFAR, Juan. Definición de anticresis. En “Código Civil comentado por los 100 mejores juristas”.
Derechos Reales. 1ª edición. Lima – Perú. Editorial Gaceta Jurídica. 2003. Tomo V. (Documento en Word)
4
VASQUEZ RÍOS, Alberto. Los Derechos Reales de Garantía. Perú. Editorial San Marcos. Pp. 171.

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5. CARACTERÍSTICAS
La anticresis tiene muchas características, tratadas por varios autores, pero
hemos preferido tomar las que hace referencia el profesor ZAVALETA
CARRUITERO5
, que son las siguientes:
a) Es un derecho real. El artículo 881º del Código Civil considera
expresamente que la anticresis es un Derecho Real. Existe una estrecha
vinculación entre el acreedor anticrético y el bien dado en anticresis. Es
un derecho real sobre cosa ajena.
b) Es un derecho solemne. Debe realizarse necesariamente por escritura
pública, bajo sanción de nulidad. La infracción acarrea la nulidad del
acto jurídico, conforme a los incisos 6 y 7 del artículo 219º concordante
con el artículo 1092º del Código Civil.
c) Es un contrato accesorio. El contrato principal es el mutuo o préstamo,
y el accesorio, la anticresis. Cuando se extingue o anula el mutuo,
desaparece la anticresis, puesto que siendo accesorio sigue la suerte
del principal.
d) Es indivisible. El gravamen afecta a todo el inmueble anticresado hasta
su extinción.
e) Es limitativa del derecho de propiedad. Priva al deudor anticrético del
Jus Utendi (derecho de uso y disfrute) que pasan al acreedor anticrético,
conservando aquél, solamente el Jus Abutandi (derecho de disposición)
y por tanto el deudor puede vender el bien gravado.
f) Es inmobiliaria. Es una garantía que sólo grava bienes inmuebles,
según aparece de la definición hecha por el artículo 1091º del Código
civil. Se asemeja a la hipoteca que también grava bienes inmuebles,
pero se diferencia en que en ésta no hay desplazamiento del inmueble.
5
ZAVALETA CARRUITERO, Wilvelder. Código Civil. 1ª edición. Perú. Editorial RODHAS. 2002. Tomo I. Pp. 1147.

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g) Es imprescriptible. El poseedor anticrético no puede ganar el bien
afectado por prescripción por ser inmediato, como tal, posee para el
dueño.
6. CONSTITUCIÓN
6.1. Condiciones de fondo
Las condiciones de fondo son tres: la legitimación del constituyente, la
capacidad de las partes y la entrega del inmueble.
En cuanto a la primera condición, la anticresis puede ser constituida por el
propietario, los condóminos y el usufructuario, aunque en este caso, la duración
está supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no está legitimado para
establecer este derecho, pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige
el principio de la convalidación.
En lo que hace a la capacidad, el código exige la necesaria para disponer.
Como la enajenación de frutos futuros entra en la categoría de los actos de
disposición, no puede constituir anticresis el que únicamente tiene poder para
administrar.
En cuanto a la tercera condición como el contrato que da nacimiento a la
anticresis es real, sólo se perfecciona con la entrega del inmueble al acreedor.
El modo queda subsumido en el título.
6.2. Condiciones de forma
La constitución del derecho real de anticresis es formal: exige el otorgamiento
de escritura pública, conforme al artículo 1092º del Código civil. Deviniendo
esta formalidad Ad Solemnitatem, porque es bajo sanción de inscripción en el
registro de la Propiedad Inmueble. Además es indispensable la tradición de la
cosa, sin la cual el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

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6.3. Pactos permitidos y prohibidos
Estáprohibidoelpactocomisorio pues el acreedor no sólo no puede tomar el
inmueble por el importe de la deuda, ni tampoco puede hacerlo por el precio
que fijen los peritos elegidos por las partes o de oficio.
Tampoco puede convenirse que el acreedor pueda hacer o vender por sí el
inmueble, sin necesidad de promover un proceso de ejecución de garantía.
Está permitido en cambio pactar la compensación de los intereses en su
totalidad o hasta determinadas concurrencia.
7. DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTÍAS
Diferencia con la hipoteca:
a) En cuanto al objeto: en la hipoteca y la anticresis se trata de inmuebles.
b) En lo que se refiere a la posesión: en la anticresis se confiere al
acreedor, en la hipoteca la cosa se queda en poder del deudor.
c) En cuanto a los frutos: el derecho de percibirlos es esencial en la
anticresis, no siéndolo en la hipoteca
8. EXTINCIÓN
8.1. Extinción por vía de consecuencia:
La extinción de la obligación principal por cualquiera de los medios
que la ley establece, supone la extinción de la anticresis, y por tanto
implica la obligación del acreedor anticresista de restituir el inmueble.
La anticresis, se mantiene íntegra hasta la extinción total, de igual
modo quedará extinguida la anticresis si la obligación se declara nula
o se hubiere resuelto.

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8.2. Extinción por vía principal
La anticresis se extingue por vía principal en los siguientes casos:
a) Por acuerdo de las partes siendo un contrato consensual y de
prestaciones recíprocas, se extinguirá cuando las partes se ponen
de acuerdo.
b) Por renuncia del acreedor, renuncia que puede resultar no
solamente de los términos expresos sino de la simple restitución
del inmueble. Destacamos que la renuncia a la anticresis no
significa la renuncia al crédito, ni tampoco lo hace presumir.
c) Por confusión en la persona del acreedor, de la calidad de
anticresista y propietario del inmueble gravado.
d) Por sentencia judicial que haya condenado al acreedor a restituir l
inmueble por haber abusado de sus facultades.
La anticresis se extingue:
a) Cuando se da la nulidad del contrato principal, el mutuo, lógica
consecuencia del principio de accesoriedad.
b) Por convención entre el deudor y el acreedor anticrético, en virtud de la
autonomía contractual, lo que debe constar de escritura pública, al igual
que su restitución.
c) Por confusión entre el deudor y el acreedor anticrético, lo que ocurre
cuando el acreedor adquiere el bien del deudor.
d) Por renuncia del acreedor, que puede ser expresa o tácita, es decir
cuando devuelve el bien dado en garantía, al igual que la prenda,
subsistiendo la obligación.
e) Por venta judicial del bien, después de la cual se extingue el gravamen
dado que el acreedor se hizo pago; en consecuencia el inmueble se
trasmite realengo, libre.
f) Por pago del préstamo, que es la forma normal de extinguir las
obligaciones, el pago puede ser efectuado por el propio deudor o por un
tercero; ambos casos se extingue el derecho real de anticresis, puesto
que su exclusiva finalidad es la de garantizar el mutuo.

9. FORMALIDADES (ART. 1092º C.C.)
“El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad,
expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte”.
El artículo bajo comentario describe los requisitos de forma para constituir
válidamente el derecho real de anticresis.
1. Debe constar en escritura pública
El artículo 1092 del Código Civil ha establecido un requisito de forma para la
constitución de la anticresis, esto es que conste en una escritura pública, bajo
sanción de nulidad. En dicha escritura pública deberá incluirse el interés
pactado y el monto de la renta que se percibirá, para que de esa manera los
terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el acreedor se encontrará
en posesión del bien.
2. Debe entregarse el bien al acreedor
No existe una norma expresa en materia de anticresis que exija la entrega del
bien al acreedor. Este hecho se ha verificado también en otras legislaciones,
por lo que autores como Díez-Picazo y Gullón opinan que u... el Código (oo.)
no prohíbe una constitución de anticresis sin desplazamiento de la posesión del
acreedor. De todos modos es materia discutida" (p. 588).
Sin embargo, en el caso peruano el artículo 1096 del Código Civil hace
aplicables a la anticresis las normas sobre prenda, las mismas que sí
establecen la obligación de entrega del bien.
Asimismo, es evidente que el acreedor necesita estar en posesión del bien
para explotarlo, percibir frutos y cobrarse, por lo que resulta indispensable que
el deudor cumpla con entregar el bien al acreedor para que efectivamente se
constituya el derecho real de garantía.
3. El constituyente debe ser el propietario del bien
Como quiera que la constitución de un gravamen importa el ejercicio de la
facultad de disposición, solo el propietario del bien se encuentra facultado para
constituir el gravamen.

Sin embargo, cabría un caso excepcional en el que se constituya la anticresis a
non domino, esto es cuando el acreedor celebre el contrato con aquel que
registralmente aparece como propietario e inscriba su derecho, gozando así de
la protección que le otorga el artículo 2014 del Código Civil.
10. IMPUTACIÓN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093º C.C.)
“La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el
saldo al capital”.
El fundamento de la anticresis es entregar el bien al acreedor para que este
perciba los frutos y de esta manera se haga pago de la deuda. Por ello, la ley
se limita a establecer que el acreedor debe aplicar dichos frutos primero al
pago de intereses y gastos, y finalmente al capital, siguiendo la regla
establecida en materia de obligaciones respecto de la imputación del pago.
El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder explotarlo,
por lo que el Código Civil ha establecido en su artículo 1094 que si bien son
aplicables al acreedor las obligaciones del arrendatario, no lo es la de pagar la
renta, pues sería un sinsentido que el acreedor que está en posesión del bien
para percibir los frutos, tenga además que pagar una renta al deudor.6
11.OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRÉTICO (ART. 1094º C.C.)
“Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto
la de pagar la renta”.
Las obligaciones del acreedor son las mismas que establece el Código Civil
para el arrendatario, básicamente relacionadas con la protección y cuidado del
bien, con el objeto de obtener frutos, pero sin deteriorar el bien.
De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto nivel
de conducta que asegure al deudor que la posesión ejercida por el primero no
6
GARCÍA MONRUFAR, Juan. Imputación de la Renta del inmueble. . En “Código Civil comentado por los 100 mejores
juristas”. Derechos Reales. 1ª edición. Lima – Perú. Editorial Gaceta Jurídica. 2003. Tomo V. (Documento en Word)

pondrá en riesgo el bien o disminuirá su valor para el deudor, perjudicándolo
indebidamente por actos del acreedor.
En este sentido, la posesión que ejerce el acreedor sobre el bien está sujeta a
importantes limitaciones en beneficio del deudor.
12. RETENCIÓN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1025º C.C.)
“El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le
concedió este derecho”.
El artículo 1095 del Código Civil establece la facultad del acreedor anticrético
de retener el bien hasta que los frutos que perciba cancelen la obligación que
ha asumido para con el deudor. Sin embargo, esta facultad se restringe
únicamente a la deuda garantizada con la anticresis, salvo pacto en contrario.
En consecuencia, las partes bien podrían establecer en el contrato de
constitución de anticresis que la garantía que se constituye asegure el
cumplimiento de una obligación determinada, así como de otras obligaciones
que se celebren entre los mismos acreedor y deudor, por lo que de esta
manera el acreedor podría permanecer en posesión del bien extinguida la
obligación originalmente garantizada, si es que aún no hubiese visto satisfecha
otra obligación asegurada con la anticresis.
13.NORMAS APLICABLES (ART. 1026º C.C.)
“Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo
que no se opongan a las consignadas en este título”.
Como señalamos al analizar la definición de la anticresis, esta es considerada
como una prenda de inmuebles, un derecho real de garantía sobre un bien que
se constituye mediante su entrega al acreedor.
En ese sentido, resulta razonable que se establezca como regla supletoria la
que se refiere a la prenda, en lugar de otro derecho real.

Sin embargo, como mencionamos anteriormente, existen diferencias saltantes
entre la prenda y la anticresis, por lo que resulta acertado establecer que
dichas reglas serán aplicables solo si no se oponen a lo dispuesto en el título
de anticresis, esto es respecto de los requisitos de constitución, de las
obligaciones del acreedor respecto del bien y la extensión de la garantía a otras
obligaciones entre los mismos acreedor y deudor.

CAPITULO II
HIPOTECA
14.DEFINICIÓN DE HIPOTECA (ART. 1097º C.C.)
“Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los
derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado”.
La hipoteca es un derecho real de garantía. En rigor, la hipoteca solo puede
garantizar una obligación de dar dinero, pero no una obligación de hacer o no
hacer. La razón es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del
deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, con
cargo al cual se cobra al acreedor. Puede haber hipoteca, sin embargo, en una
obligación de hacer o no hacer, pero no para garantizar la obligación misma
sino el pago de una cláusula penal o multa en dinero que eventualmente se
hubiese pactado para el caso de incumplimiento del deudor.
La hipoteca, como todos los derechos reales de garantía, es accesoria de una
obligación. Esta última es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la
garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe
ser accesoria de una obligación.
La hipoteca debe recaer necesariamente sobre un inmueble, esto es, sobre los
bienes enumerados en el artículo 885 del Código. No es posible establecer una
hipoteca sobre un bien mueble, aun cuando se trate de uno registrado, como
por ejemplo un automóvil.
Para ampliar la cobertura de la hipoteca, el Código de 1984, al igual que el de
1936, ha preferido enumerar los bienes inmuebles dejando de lado el estricto
criterio de la movilidad. En la enumeración se ha dado categoría inmobiliaria a
los buques y aviones, a pesar de ser bienes eminentemente móviles. Lo que
busca el legislador es que esos bienes puedan ser objeto de hipoteca.

La hipoteca no garantiza necesariamente una obligación propia, es decir, una
obligación del constituyente del gravamen. Puede también asegurar una
obligación ajena. Es obvio que en este caso el constituyente de la garantía no
tiene la calidad de fiador, salvo que expresamente haya asumido tal carácter.
Si no es fiador, el tercero constituyente de la hipoteca no responde con todos
los bienes que integran su patrimonio sino únicamente con el bien afectado.
En la hipoteca no hay desposesión. El bien queda en poder del constituyente.
La razón es que la inscripción del gravamen es obligatoria (artículo 1099 inciso
3).
La sujeción del bien a favor del acreedor es así consecuencia del registro y no
de la entrega del bien como en la prenda. Hay pues una sujeción jurídica y no
material.
El acreedor hipotecario goza del derecho de persecución. Este es en realidad
un atributo del titular de todo derecho real. En el caso de la propiedad es muy
clara la existencia de la persecución, que se ejercita a través de la acción
reivindicatoria (ver artículos 923 y 927).
La persecución permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado, en caso de
incumplimiento del deudor, cuando esté en poder de un tercero. La persecución
es consecuencia de la oponibilidad del derecho real. La situación de hecho es
que el constituyente de la garantía, propietario del bien gravado, ha transmitido
la propiedad o la posesión de dicho bien. El tercero adquirente ha estado en
aptitud de saber, por el dato registral, que el inmueble estaba hipotecado. Sufre
entonces el embate del acreedor hipotecario, a pesar de que no tiene relación
jurídica con él. Conforme al artículo 1117, el acreedor hipotecario puede exigir
el pago a dicho tercero poseedor del bien hipotecado, sin perjuicio de que lo
haga también el deudor. La pretensión de pago dirigida contra el tercero
concluye en la venta del bien gravado, con cuyo importe se cobra el acreedor.
La hipoteca confiere también el derecho de preferencia. Esto significa que con
relación a determinados acreedores, el acreedor hipotecario cobra primero con
cargo al precio de venta del bien hipotecado.

La hipoteca, finalmente, otorga al acreedor el derecho a la venta judicial del
bien gravado. Acá debo hacer algunas precisiones. Cuando se dictó el Código
Civil, aún no estaba vigente el Código Procesal Civil. Por tanto, no existía el
proceso de ejecución de garantías. El acreedor hipotecario debía entonces
seguir un proceso de cobro conforme al Código de Procedimientos Civiles de
1912, bien sea un juicio ordinario, sumario o ejecutivo. Recién en ejecución de
sentencia podía proceder a la venta judicial del bien. Años antes, cuando se
discutió el actual Código, se propuso que tanto el acreedor prendario como el
acreedor hipotecario pudiesen vender el bien gravado sin tener que recurrir a
un juez. La iniciativa fue acogida tratándose de la prenda y se materializó en el
artículo 1069. Pero se la descartó para la hipoteca.
Hoy en día el acreedor hipotecario vende el bien hipotecado de acuerdo con el
proceso de ejecución de garantías (Código Procesal Civil, artículos 720 al 724).
En la práctica, según estudios realizados por la Superintendencia de Banca y
Seguros, la ejecución de los bienes hipotecados tarda de 18 a 24 meses, plazo
que se considera excesivo y que supera largamente lo previsto en el Código
Procesal. Por esto, hoy en día hay una tendencia a autorizar legalmente la
ejecución extrajudicial del bien hipotecado, cuando así lo pacten el acreedor y
el deudor.
15. FORMALIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1098º C.C.)
“La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición
diferente de la ley”.
Como regla general y en virtud del "principio de libertad de forma", consagrado
en el artículo 143 del Código Civil, el acto o negocio jurídico puede
exteriorizarse a través de diferentes formas; excepción hecha del silencio que
importará "manifestación de voluntad" cuando por ley o por acuerdo de las
partes se le atribuya ese significado (artículo 142, Código Civil).
Sin embargo -como excepción a la regla anterior-, la ley o las partes pueden
establecer una determinada formalidad para la exteriorización del acto o
negocio jurídico; formalidad que será ad probationem, si solo sirve como medio
de prueba, o ad solemnitatem, si su inobservancia es sancionada con nulidad

por la ley (artículo 144, Código Civil) o por las partes, en caso de
incumplimiento por una de ellas (artículo 1412, Código Civil).
Debe recordarse que en los supuestos en que la ley establezca que la
manifestación de voluntad deba hacerse a través de alguna formalidad expresa
o requiera firma, esta podrá ser generada o comunicada a través de medios
electrónicos, ópticos o cualquier otro análogo (artículo 141-A, Código Civil).
En el caso de la hipoteca, el artículo 1098 del Código Civil establece que su
constitución debe exteriorizarse a través de una determinada formalidad, es
decir, "escritura pública" o aquella prevista por la ley ("documentos privados
con firmas legalizadas", "formularios registrales", etc.). Estas formalidades
servirán igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej.
modificación, rectificación, ratificación, levantamiento o cancelación, etc.), salvo
que exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades especiales (ej.
"declaración jurada con firma legalizada notarialmente", Ley N° 26639).
Si bien es cierto, el artículo 1098 del Código Civil establece una formalidad
para la constitución de la hipoteca, sin embargo, no sanciona con nulidad su
inobservancia, por lo que conforme al artículo 144 del Código Civil el
documento que se extienda solo tendrá carácter ad probatíonem.
16. REQUISITOS DE VALIDEZ (ART. 1099º C.C.)
“Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese
efecto conforme a ley.
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscriba en el registro de la propiedad inmueble”.
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a la ley

La doctrina es pacífica respecto a la necesidad de intervención del propietario
en la constitución de la hipoteca -directamente o a través de su representante
voluntario (artículo 156, Código Civil) o legal (artículo 167, Código Civil)-, dada
su trascendencia económica, social y legal; gravamen que en última instancia
puede implicar -en caso de incumplimiento y luego del proceso de ejecución de
garantías correspondiente-, la pérdida del propio derecho de propiedad.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable
En la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil se reitera la idea que
subyace en la norma vigente, es decir, al legislador le interesa que el bien
hipotecado siga siendo usado y explotado por el hipotecante, quien inclusive no
pierde la facultad de enajenarlo. Igualmente, el propietario puede afectar en
garantía varias veces el inmueble gravado, ya que se admite la coexistencia de
pluralidad de gravámenes sobre el mismo bien.
Estaremos frente a una "obligación determinada" cuando la obligación está
perfectamente establecida en el contrato; asimismo, se estará ante una
"obligación determinable" cuando no estando determinada en el contrato puede
llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo
de voluntades (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil).
a) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable
Sustentado igualmente en el "principio de especialidad", el legislador establece
la exigencia de especificar el monto del gravamen (especialidad en cuanto al
crédito); su fundamento se halla en la necesidad del ordenamiento de
"proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del dominio del inmueble
hipotecado o de un derecho real sobre él (...), favoreciendo con ello la
circulación de los bienes y propiciando el crédito en general" (AVENDAÑO).
El gravamen, igual que en el inciso anterior, será "determinado" cuando se ha
establecido expresamente en el contrato y será "determinable", cuando no
estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o
indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades (Exposición de
Motivos Oficial del Código Civil).

b) Que se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble
Constituye fundamento de la inscripción constitutiva el hecho de que la
constitución de hipoteca no exige desposesión ni desmembración de la
propiedad; es decir, el propietario hipotecante mantiene su posesión en todo
momento; es por este motivo que es preciso recurrir al Registro como
mecanismo objetivo de publicidad y oponibilidad del mismo, en protección de
los terceros adquirentes.
La inscripción constitutiva busca en última instancia evitar la existencia de
"hipotecas ocultas", los mismos que afectan al tráfico jurídico (históricamente y
en términos generales, esa fue la causa inicial de creación de los Registros
Inmobiliarios).
En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripción de la hipoteca,
debe mencionarse que, conforme al "principio de titulación auténtica"
consagrado en el artículo 2010 del Código Civil, "la inscripción se hace en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria",
lo que concordado con el artículo 1098, implica que deberá presentarse el parte
notarial de la escritura pública correspondiente u otro documento, en caso de
que exista norma especial que autorice su empleo (documento privado con
firmas legalizadas, formulario registral, etc.).
17. BIENES SOBRE LOS QUE RECAE LA HIPOTECA (ART. 1100º C.C.)
“La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente
determinados”.
Considero que es posible sostener que esta norma comprende una disposición
dirigida a precisar, en un sentido determinado, el diseño del derecho de
hipoteca en nuestro ordenamiento y, a la vez, un mandato relativo al contrato
de hipoteca, que impone que el objeto del mismo sea específicamente
determinado.
Desde la primera perspectiva, Borda nos enseña con claridad que si bien ya en
Roma se concibió que la hipoteca podía afectar tanto bienes inmuebles como

bienes muebles; pronto el Derecho restringió el alcance de las hipotecas a los
bienes inmuebles. La razón de este cambio tuvo que ver con que los bienes
muebles, cuando eran afectados en hipoteca, en la medida en que quedaban
en posesión de los deudores, se perdían con facilidad y ocasionaban
frecuentemente conflictos, haciendo el vehículo hipotecario inseguro para estas
transacciones. Frente a esta realidad, -sigue- se optó por restringir las
hipotecas a los bienes inmuebles.
Hoy, sin embargo, la realidad nos permite constatar que existen bienes
muebles que en sí mismos tienen un valor muy alto y que, en algunos casos,
constituyen además fuentes productivas muy relevantes para el desarrollo
comercial del deudor; por lo que si se entregaran al acreedor, bajo la estructura
tradicional de una prenda, el deudor perdería una fuente importante de
ingresos que le permitiría hacer frente de mejor modo a la acreencia, a la vez
que podrían presentarse casos en los que se le haría carecer de una fuente de
garantía importante para adquirir otros financiamientos. Los ejemplos de los
buques, aeronaves, utensilios de labranza, etc., son conocidos.
Consideramos que el criterio para delimitar el ámbito de extensión objetiva de
la hipoteca no debería ser la movilidad o inmovilidad de los bienes. Un criterio
para determinar los bienes a los que es posible aplicar la hipoteca, que
consideramos es el preferible y que por lo demás ya ha sido resaltado por la
doctrina, es aquel que permite que sean afectados en hipoteca los bienes y los
derechos sobre los mismos a los que el ordenamiento haya dotado de
publicidad.
La publicidad consiste en establecer un mecanismo a través del que terceros,
ajenos a una relación jurídica, a un negocio jurídico o distintos al titular del
derecho, puedan tomar noticia de estas circunstancias jurídicas. En torno a la
misma se pueden establecer varias formas de asegurar la titularidad y la
intangibilidad de los derechos que se trafican.

18. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN (ART. 1101º
C.C.)
“La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien
hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los
seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto”.
La especialidad es una de las características de la hipoteca. Esta se manifiesta
respecto al crédito y a los bienes hipotecados. El artículo bajo comentario, al
igual que su antecedente el artículo 1017 del Código Civil de 1936 derogado,
regula la especialidad de la hipoteca en cuanto al bien. Así señala que, a falta
de acuerdo, la hipoteca se extiende a los integrantes, accesorios, e
indemnizaciones que correspondan al bien hipotecado; lo que también se
denomina "extensión natural de la hipoteca".
1. Partes integrantes
Nuestro Código Civil define, en su artículo 887, a los bienes integrantes como
aquellos bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar
el bien; y que no pueden ser objeto de derechos singulares. La importancia de
las partes integrantes radica en que, según señala el artículo 889, siguen la
condición jurídica del bien al que se integran salvo que la ley o contrato permita
su diferenciación o separación. Ello significa que si el bien es inmueble, las
partes integrantes del mismo se entenderán también como inmuebles, aun
cuando por su naturaleza y según la clasificación de los bienes que regula
nuestro Código Civil, pudiera corresponder ser bienes muebles.
2. Partes accesorias
El artículo 888 define a los bienes accesorios como aquellos que sin perder su
individualidad están permanentemente afectos a un fin económico u
ornamental respecto de otro bien, siguiendo la condición jurídica de este último.
A diferencia de las partes integrantes, los accesorios pueden ser separados del
bien principal para servir a la finalidad económica de otro bien, sin que dicha
separación -siempre que sea provisional- haga perder su condición de
accesorio. Asimismo, pueden constituirse derechos singulares respecto de las
partes accesorias.

Los efectos de la hipoteca se extienden a las partes accesorias. Así, si se
hipoteca una casa se entenderán afectas por la hipoteca las alfombras, los
cuadros y los enseres que se ubiquen dentro de la misma. Si se hipoteca una
concesión, la hipoteca se extenderá a los bienes adscritos a la misma finalidad
económica, como pudieran ser maquinarias, equipos, vehículos, etc.
Si el bien hipotecado está asegurado y se produce un siniestro, la
indemnización que corresponda se considerará gravada. Ello en la medida en
que el monto indemnizatorio reemplaza al inmueble hipotecado.
Al igual que en los casos de partes integrantes y accesorias, puede pactarse en
contrario de la extensión de la hipoteca al importe de las indemnizaciones de
seguro y de la expropiación
19. INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1102º C.C.)
“La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes
hipotecados”.
Lo primero por mencionar es que el artículo 1102 del Código es una norma
dispositiva; esto es, las partes pueden pactar en contrario; ello resulta lógico,
pues el único beneficiado con la indivisibilidad de la hipoteca es el acreedor de
la obligación -o eventualmente sus sucesores-, con lo que al Estado no le
interesa imponer la indivisibilidad a un acreedor que incluso puede renunciar al
derecho real mismo. Claro que si no se dice nada en el título constitutivo de la
hipoteca, la misma tiene la característica de indivisible pues con ello
protegemos al crédito7
.
7
A diferencia del Código Civil suizo, en cuyo artículo 8330 se recoge como regla la divisibilidad de la hipoteca. (2) El
articulo 2433 inciso 10 del Código Civil colombiano ha sido más generoso que el nuestro en su redacción, habiendo
recogido el aforismo de manera casi textual: "En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y
cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella" a todas las partes integrantes del
bien, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto;
y de otro lado, a la especialidad en cuanto al crédito (artículo 1099 inc. 2 y 1107 del Código Civil), con lo que
concluimos -como reza el Código- que la hipoteca "asegura el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable(3)" y que en tanto dicha obligación subsista -aun cuando fuere parcialmente-, o se hubiere dividido, la
hipoteca tampoco se modifica.

Consecuencias de la indivisibilidad
De esta forma, si recurrimos -con fines didácticos- a una situación tipo a que se
alude cuando se refiere a la indivisibilidad de la hipoteca, podemos decir que
mientras subsista la obligación garantizada o parte de ella, la hipoteca
permanece inmutable pues así lo prevé el artículo 1102 del código sustantivo.
El derecho real en buena cuenta siempre permanecerá tal cual se le configuró
en el documento constitutivo8
, pese a que las condiciones del crédito puedan
verse modificados de manera subsecuente, o si el inmueble mismo sufre
alteraciones o modificaciones. Empero, esta es solo una de las maneras de
enfocar la eficacia de la figura de la indivisibilidad.
20.HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PRODUCCIÓN (ART. 1103º C.C.)
“Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los
efectos de la hipoteca, toda explotación económica que forma un
conjunto de bienes unidos o dependientes entre sí”.
Se trata de una norma que reproduce casi textualmente lo dispuesto por el
artículo 1020 del Código Civil de 1936 que establecía: "Pueden los contratantes
considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca toda
explotación agrícola o industrial que forme un cuerpo de bienes unidos o
dependientes entre si. La única diferencia entre la norma vigente y la derogada,
consiste en que se ha incluido la expresión "explotación económica", en lugar
de "explotación agrícola e industrial"; ahora bien dicha modificación podría
hacerse dado en razón a la presunta voluntad del legislador de no ocuparse de
los predios rústicos. Por tal el artículo 883 del Código Civil dispone que los
derechos reales sobre predios rústicos se rigen por la ley de la materia.
La finalidad de esta prescripción es permitir que el propietario pueda gravar con
prenda los bienes muebles de su heredad y para ello quedan expresamente
excluidos de la hipoteca".
8
Generalmente se trata de una escritura pública, pues en algunos casos-a manera de excepción- se ha previsto el
documento privado con firmas legalizadas ante notario público (véase el artículo 176 de la Ley N" 26702).

La expresión "explotación económica" es el conjunto de bienes independientes
pero a los que la ley considera como una unidad, dada la vinculación jurídica o
económica existente".
La norma contenida en el artículo 1103 del Código Civil vigente permite
extender los efectos de la hipoteca, además de a un bien inmueble, a aquellos
bienes que, individualmente considerados, no tienen la calidad de tales, pero
que considerados, para estos efectos, como una unidad o (en los términos de
la norma) "explotación económica", pueden otorgar mayor valor al conjunto de
bienes otorgados en garantía.
No debemos dejar de lado que se trata de una norma dispositiva y no
imperativa; es decir, dependerá de la voluntad de las partes considerar o no
como una unidad, para efectos de la hipoteca, a un conjunto de bienes que
conforman lo que el legislador denomina una "explotación económica".
Como un ejemplo de desarrollo legislativo de la norma, podemos mencionar lo
dispuesto por los artículos 172 y 173 del Texto Único Ordenado de la Ley
General de Minería (D.S. N° 014-92-EM, publicado en el Diario Oficial El
Peruano el 4 de junio de 1992), que disponen a la letra lo siguiente:
"Artículo 172.- Puede constituirse hipoteca sobre concesiones inscritas en el
Registro Público de Minería".
"Artículo 173.- Para los efectos de la valorización y remate, los contratantes
pueden considerar como una sola unidad, varias concesiones que formen un
conjunto de bienes unidos o dependientes entre si'.
Como puede apreciarse, las normas transcritas, desarrollando lo dispuesto por
el artículo 1103 del Código Civil, permiten la constitución de hipotecas sobre
unidades constituidas por varias concesiones mineras, siempre que estas
formen un conjunto de bienes unidos o dependientes entre sí.

21.HIPOTECA RESPECTO DE OBLIGACIÓN (ART. 1104º C.C.)
“La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual”.
De conformidad con el artículo 1104, un acreedor podrá asegurar el
cumplimiento de cualquier crédito que otorgue en el futuro mediante la
constitución de una garantía hipotecaria por parte de su futuro deudor.
La garantía solo será eficaz una vez que la obligación garantizada llegue a
generarse, lo cual implica esperar que la obligación principal sea contraída. Por
consiguiente, si bien la hipoteca de obligación futura se constituye por escritura
pública y se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble salvaguardando su
prioridad, será el surgimiento de la obligación principal, es decir de "la
obligación garantizada", la que determinará la eficacia de la garantía
hipotecaria; de no surgir aquella la hipoteca carecerá de eficacia.
De lo expuesto, podemos afirmar que uno de los objetivos de la regulación de
la hipoteca sobre obligaciones futuras o eventuales reside en el hecho de
asegurar al acreedor un rango o prelación respecto de la potencial ejecución de
una obligación no existente, pero con grandes probabilidades de ser contraída
en el futuro. En ese sentido, si no surge la obligación futura, la hipoteca no
surtirá efecto alguno debiendo, en consecuencia, extinguirse o cancelarse.
22.HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD (ART. 1105º C.C.)
“La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo”.
Concretando, la hipoteca, como todo acto jurídico, puede constituirse bajo
condición o plazo. En consecuencia, para comprender e interpretar su
regulación, habrá que remitirse en un estudio concordado del Código Civil, a su
Libro Segundo, y al interior de este, a los artículos 171 al 185 que se ocupan de
las modalidades del acto jurídico: condición y plazo. Como puede advertirse de
cualquier constitución de garantía hipotecaria, lo que en el fondo tendremos en
el supuesto fáctico, es que existen dos clases de relaciones: la primera, de tipo
obligacional, referida propiamente a la obligación garantizada (obligación
principal) y la segunda, referida a la garantía del cumplimiento de la obligación
principal, esto es, la relación hipotecaria (obligación accesoria). Ambas pueden

ser sometidas a las modalidades de condición y plazo. Si bien, cuando se
redactó el artículo 1105, esta facultad ya se hallaba prevista en el artículo 3116
del Código Civil argentino, norma fuente de la peruana, nuestro legislador de
entonces no acogió este criterio; a diferencia de la actual Comisión de Reforma
del Código Civil, cuyo Proyecto de Reforma de Libro de los Derechos Reales;
el artículo 1105 en mención, solo hace referencia a la condición y plazo en la
relación hipotecaria.
Para mejor comprensión debemos recordar algunos conceptos genéricos que
nos servirán en el análisis de este, solo en apariencia, "sencillo artículo."
La condición se conceptualiza como "un acontecimiento futuro e incierto" del
que depende la producción de los efectos de un negocio o de un pacto singular
del mismo, es decir de la libre voluntad de las partes.
Esta condición deberá ser necesariamente lícita y posible (física y
jurídicamente). Así, la concurrencia de una condición suspensiva ilícita o
imposible invalidará el acto; mientras que en el caso de la condición resolutoria,
si esta es ilícita o imposible, simplemente se le considerará como no puesta
(artículo 171 C.C.).
La hipoteca puede subordinarse a tres clases de condición: causal, potestativa
y mixta.
La condición será causal, cuando el hecho puesto como tal dependa de fuerzas
extrañas a la voluntad de las partes o de la voluntad de un tercero. La
realización del evento no depende en forma alguna de los declarantes. Por
ejemplo, puede pactarse como condición para constituir la hipoteca, el éxito del
equipo de fútbol peruano en un determinado partido, evento plenamente
extraño a la voluntad de las partes.
La condición será potestativa, cuando el hecho en que consiste la condición
dependa de la voluntad de uno de los sujetos; por ejemplo, sea la condición
que el acreedor adquiera determinado inmueble que se encuentra en venta. En
este punto, resulta necesario no olvidar la sentencia del artículo 172 de nuestro
Código sustantivo, el cual prescribe que será nulo el acto cuyos efectos estén
subordinados a una condición suspensiva, dependiente de la voluntad del

deudor, es decir, el deudor en ningún caso podrá ser el sujeto activo de la
condición suspensiva. En atención a esto, cuando del análisis de las
condiciones potestativas se trate, deberá tenerse en consideración si provienen
del acreedor o del deudor y sí son suspensivas o resolutorias.
Por último, la condición será mixta, cuando la realización de la condición
dependa en parte de la voluntad de uno de los declarantes y en parte de una
causa extraña a dicha voluntad; sea en el ejemplo anterior, el caso del
acreedor cuya condición es la de adquirir determinado inmueble, que el referido
inmueble no esté en venta, supuesto en el cual se conjugan los supuestos de la
condición mixta.
La conceptualización de término o plazo, este, en general, puede ser definido
como el acontecimiento futuro y cierto en el que comienza o acaba la eficacia
del acto.
Al igual que la condición, el plazo también puede ser suspensivo o resolutorio,
siéndole de aplicación los mismos conceptos establecidos anteriormente para
aquella.
El plazo de la hipoteca puede ser inicial o suspensivo, final o resolutorio, así
como cierto e incierto. De esta manera, podrá pactarse que la hipoteca
produzca sus efectos desde y hasta determinada fecha. Pasado el plazo, final o
resolutorio, no podrá ejecutarse el bien gravado con la hipoteca.
La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo, los mismos que
deben cumplirse para efectuar la inscripción"
23.HIPOTECA SOBRE BIENES FUTUROS (ART. 1106º C.C.)
“No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”.
Cuándo un bien es futuro la pregunta de rigor implica esclarecer qué es un bien
futuro; es decir, cuándo podemos decir que nos encontramos ante un bien
futuro y que por tanto sobre el mismo está negada la posibilidad del gravamen
hipotecario, ¿se requiere de la previa inmatriculación o inscripción del inmueble

en los Registros Públicos, para que este sea considerado como existente?, o
¿basta la existencia fáctica del inmueble -en los casos en que fuere posible-
para tenerlo como actual (bien no futuro)?
La hipoteca es un derecho constitutivo, es decir que se configura recién a partir
de su inscripción en el Registro; siendo así, la hipoteca para ser tal, deberá
inscribirse -obviamente- en una partida, lo que supone a su vez la previa
apertura de esta última o la previa inscripción del derecho por hipotecarse.
El bien inmueble deberá necesariamente estar registrado, pues de lo contrario
estamos hablando de un bien futuro. Pero no basta la registración, si no que
ésta deberá ser definitiva.
Asimismo, como quiera que "ningún bien futuro tiene partida registral, por ende
tampoco podría acogerse a un asiento de hipoteca", -y añadiríamos nosotros
más aún porque la hipoteca es un derecho constitutivo; y entonces, no podría
cumplirse con el requisito de la inscripción en los Registros Públicos.
La inscripción de contratos de compraventa de viviendas en proceso de
construcción o en planos, financiados por terceros, y de hipotecas.
Siendo la hipoteca un derecho que se constituye con su inscripción en el
Registro, es a nuestro criterio- primero un derecho registral, y por ende, sujeto
a los principios que informan al sistema registral, y luego, en segundo orden, a
las normas de Derecho común.
Ejemplo típico es la compraventa del departamento a plazos por 15 años.
Ante esta necesidad surge la Directiva, y de ella resulta que la hipoteca puede
ser legal (primer supuesto), si el monto de la hipoteca se ajusta al dinero
financiado e impago para el vendedor, a lo que el registrador se limitará a
consignar en el asiento de la venta que se anota la forma de pago, y solo
cuando se convierta la preindependización en definitiva, deberá extender el
asiento de hipoteca legal que corresponde.
El segundo supuesto es el de la hipoteca convencional-que resulta bastante
discutible-, pues señala la Directiva que aun tratándose de bienes futuros, sí
cabe extender la "anotación preventiva" de la hipoteca condicional, la que una

vez que el bien exista, se convertirá en definitiva. Esto sobre la base de que -
como dice la Directiva- nada "obsta para que las partes puedan celebrar un
contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento
en planos, sujeto a la condición suspensiva de que dichos bienes lleguen a
existir, toda vez que el artículo 1105 del Código Civil establece que la hipoteca
puede ser constituida bajo condición o plazo".
Finalmente, más allá del hecho de que en algunos casos, la hipoteca sobre
bienes futuros resulte una figura infructuosa e ineficaz, porque bajo esas
condiciones (al no ser actual el inmueble), no garantiza necesariamente al
acreedor la satisfacción de su crédito vía enajenación forzosa, lo cierto es que
en el tiempo, el legislador se ha preocupado de sancionar normas permisivas
que de manera excepcional han regulado la hipoteca sobre bienes futuros.
24.EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA (ART. 1107º C.C.)
“La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del
seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio”.
El acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y tercero (posibles acreedores o
adquirentes del inmueble hipotecado). Algunas de dichas características son la
accesoriedad, la publicidad y la especialidad.
Accesoriedad.- Se entiende que el derecho real de garantía existe en la medida
en que haya la obligación que garantiza, ya que la garantía se constituye en
respaldo del cumplimiento de una obligación o la satisfacción de un crédito.
Publicidad.- La hipoteca se constituye con el registro; de esta forma, los
terceros conocerán la existencia del gravamen.
Especialidad.- de la hipoteca tiene dos facetas, a saber, respecto de los bienes
y respecto del crédito. La especialidad en cuanto al crédito implica que la
hipoteca asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable (inciso 2 del artículo 1099).

La especialidad se relaciona directamente con la extensión de la hipoteca. Al
respecto, el artículo bajo señala "la hipoteca cubre el capital, los intereses que
devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del
juicio". Analicemos cada uno de los conceptos comprendidos en la hipoteca:
Entendemos por capital el principal del crédito, el monto del préstamo otorgado
y financiado. Es común que el monto del gravamen (suma por la que se
compromete el inmueble, hasta por la cual responderá el bien ante una
eventual ejecución de la garantía) coincida con el monto del capital. No
obstante, en oportunidades el gravamen se constituye incluso hasta por un
monto menor al del capital, probablemente porque el valor del inmueble no
permite establecer como gravamen un monto mayor. En estos casos se
procura que la diferencia esté cubierta con otra garantía.
La diferencia entre el monto del gravamen y el monto del capital debería ser
entendida no como una obligación inexistente sino como una obligación futura.
El artículo 1104 permite que la hipoteca garantice obligaciones futuras. Así, la
hipoteca se establece por un monto mayor al del capital para que cuando
proceda su ejecución asegure también la obligación futura; ello en nada afecta
la accesoriedad de la hipoteca.
La hipoteca debe extenderse solo hasta por el monto del gravamen que
aparezca inscrito en Registros Públicos, es recomendable que el gravamen se
establezca por un monto mayor al del capital de forma tal que alcance para
cubrir, entre otros, los intereses del crédito. No obstante la hipoteca cubre
intereses, primas del seguro y costas en virtud de lo dispuesto en el artículo; el
bien responderá solo hasta cierto límite: el monto del gravamen inscrito en
Registros Públicos. Más allá del importe del gravamen, el crédito no goza de
preferencia alguna.
Los intereses tienen el carácter de una prestación accesoria del crédito
principal. De ahí que, atendiendo al criterio de accesoriedad, la hipoteca
garantiza el pago de los intereses que devengue el crédito.
Como consecuencia de la especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito, y en
tanto los intereses sean "obligaciones garantizadas" con la hipoteca, la

obligación accesoria de pago de intereses también debe ser determinada o
determinable. El tipo de interés pactado debe consignarse, en principio, en el
documento de constitución de la garantía hipotecaria e inscribirse en Registros
Públicos. La finalidad es que los terceros conozcan la responsabilidad del bien
hipotecado y, en caso de que el gravamen sea determinable, conozcan los
criterios para su determinación.
El artículo 1107, señala que la hipoteca cubre el capital, los intereses que este
devengue, las primas del seguro y las costas del juicio. Teniendo en
consideración ambos enunciados.
La hipoteca cubre la deuda solo hasta por el monto del gravamen inscrito en
Registros Públicos.
Primas del seguro y costas del juicio, en caso de que el inmueble hipotecado
se encuentre asegurado, las primas que el acreedor hipotecario pague por
dicho seguro también estarán cubiertas por la hipoteca.
Ante un incumplimiento, el acreedor hipotecario está facultado a iniciar un
proceso de ejecución de garantía y solicitar la venta judicial del inmueble
hipotecado (sin perjuicio de las formas extrajudiciales establecidas por ley en
caso de constitución de hipoteca de ciertos bienes inmuebles). Todos los
gastos procesales en que incurra el acreedor hipotecario a fin de ver satisfecho
su crédito con los ingresos obtenidos producto de la venta judicial del inmueble
hipotecado, se encuentran cubiertos por la hipoteca.
25.HIPOTECA PARA GARANTIZAR TITULOS (ART. 1108º C.C.)
“La escritura de constitución de hipoteca para garantizar títulos
trasmisibles por endoso o al portador, consignará, además de las
circunstancias propias de la constitución de hipoteca, las relativas al
número y valor de los títulos que se emitan y que garanticen la hipoteca;
la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisión; el
plazo y forma en que deben ser amortizados; la designación de un

fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las condiciones de
dichos títulos”.
Las obligaciones: bonos, papeles comerciales y otros valores representativos
de deuda, si son emitidos al portador se transmiten por traditio o entrega; si son
emitidos en forma masiva o en serie y a favor de persona determinada, como
corrientemente lo es, se transmiten por cesión de derechos con aviso al emisor
del título valor para su anotación en el registro o matrícula pertinente, y no por
endoso. Lo mismo ocurre con las letras hipotecarias.
La escritura pública de constitución de hipoteca para garantizar títulos
transmisibles por cesión de derechos o al portador, consignará, además de las
circunstancias propias de la constitución de la hipoteca, las relativas al número
e importe de los títulos valores que se emitan y que se hallan garantizados con
la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la
emisión; el plazo y la forma en que deben ser pagados sus intereses o redimido
su capital; la designación de un representante; y las demás que sirvan para
determinar las condiciones de dichos títulos valores.
El artículo 1108 no hace referencia a cualquier título valor; efectivamente, hace
una precisión y delimitación solo a aquellos transmisibles por endoso o al
portador, nota que nos obliga a acudir a la Ley de Títulos Valores N° 27287, a
fin de reconocer e identificar cuáles son a los que hace referencia y en qué
consisten o qué notas básicas los caracterizan.
Genéricamente, entendemos por título valor a los valores materializados que
representen o incorporen derechos patrimoniales, cuando estén destinados a la
circulación y siempre que reúnan los requisitos formales esenciales que por
imperio de la ley les corresponda, según su naturaleza.
La materialización de los valores, es decir el título-valor documento, es
necesario para el ejercicio del derecho literal y autónomo que contiene. Siendo
un documento, tiene existencia material, consta en papeles escritos en los
cuales consigna el derecho, para cuyo ejercicio son sustanciales.
Los títulos valores pueden ser de tres clases:

El Título Valor al Portador.- Es aquel que tiene la cláusula "al portador'
otorgando la calidad de titular de los derechos que representa a su legítimo
poseedor. Este tipo de título se transmite por simple tradición, es el título
especialmente apto para la circulación de los créditos y el que mejor responde
a la necesidad esencial del tráfico moderno de facilitar la negociación de todo
elemento patrimonial, trátese de obligación o de derecho real.
El Título Valor a la Orden.- Es el emitido con la cláusula "a la orden', con
indicación del nombre de la persona determinada, quien es su legítimo titular.
Esta clase de títulos se transmite por endoso y consiguiente entrega del título,
salvo pacto de truncamiento entre el endosante y el endosatario.
Los Títulos Valores Nominativos.- Son aquellos emitidos a favor o a nombre
de persona determinada, quien es su titular. Esta clase de títulos valores se
transmiten por cesión de derechos. Para que la transferencia del título valor
nominativo surta efecto frente a terceros y frente al emisor, la cesión debe ser
comunicada a este para su anotación en la respectiva matrícula; o, en caso de
tratarse de valor con representación por anotación en cuenta, la cesión debe
ser inscrita en la Institución de Compensación y Liquidación de Valores,
correspondiente, sin perjuicio de las limitaciones o condiciones para su
transferencia que consten en el texto del título o en el registro respectivo, de
conformidad con el artículo 29.2 de la Ley de Títulos Valores.
Así el artículo 1108 del Código Civil hace referencia tanto a los títulos valores al
portador, como a los títulos valores a la orden, excluyendo del análisis a los
títulos valores nominativos.
Por otro lado el endoso es la forma típica de transmisión de los títulos valores a
la orden, aun cuando estos pueden transmitirse válidamente por otros medios;
a estos otros los denominaríamos, atípicos.
De lo expuesto, advertimos que el artículo 1108 del Código Civil hace
referencia tanto a los títulos valores al portador, como a los títulos valores a la
orden, excluyendo del análisis a los títulos valores nominativos.

El endoso es la forma típica de transmisión de los títulos valores a la orden,
aun cuando estos pueden transmitirse válidamente por otros medios; a estos
otros los denominaríamos, atípicos.
La hipoteca puede constituirse en garantía de una obligación específica y
determinada, y también para garantizar una obligación futura o eventual.
Cuando dicha garantía real ha sido constituida por una empresa para
garantizar las líneas de financiamiento que mantenía con una institución
financiera, no resulta de aplicación lo previsto en el artículo 1108 del Código
Civil, porque la hipoteca no se constituyó para garantizar título transmisible por
endoso o al portador, siendo de aplicación lo previsto en el artículo 187 del
Decreto Legislativo número 637 -Ley General de Instituciones Bancarias,
Financieras y de Seguros-, que dispone que los bienes dados en prenda o
hipoteca a favor de una empresa bancaria o financiera respalda todas las
deudas y obligaciones directas o indirectas, existentes o futuras, asumidas para
con ella por quien los afecte en garantía"
26. HIPOTECA SOBRE PLURALIDAD DE INMUEBLES (ART. 1109º)
“El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su
elección, perseguir a todos ellos simultáneamente o solo a uno, aun
cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes
personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez podrá, por
causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados”.
Puede ser desdoblado en dos extremos: a) por un lado, se plantea la facultad
que tiene el acreedor para perseguir cualquiera de los bienes inmuebles que
garanticen la obligación; y
b) se faculta al juez para que luego de realizar la evaluación pertinente sobre la
base de la causa invocada, decida sobre el orden de prelación en la venta de
los bienes.
Una de las notas principales que caracterizan al derecho real de hipoteca es
justamente el derecho de persecución; es decir, la facultad que tiene el

acreedor de la obligación garantizada para pretender la enajenación forzosa del
inmueble aun cuando este hubiere sido transferido a un tercero o existieren
otras hipotecas que gravan el predio.
Ante el incumplimiento, el acreedor tiene la facultad de dirigirse contra el
deudor de la obligación o deudor personal o en el caso de que se haya
transferido el inmueble, contra el deudor hipotecario. Pero además, si la
hipoteca recae sobre varios inmuebles, puede el acreedor perseguir a todos los
inmuebles o al que arbitrariamente se le ocurra, sin importar el que dicho predio
ya corresponda en propiedad a un tercero y puedan existir otros bienes con los
que se cubre el crédito y que aún son de propiedad del deudor personal; o
incluso, puede el acreedor optar por perseguir a un inmueble que soporta otros
gravámenes.
Este es un ejemplo
Diego obtuvo un mutuo dinerario ascendente a S/ 20,000.00. Como su
economía atravesó por momentos difíciles, se vio obligado a dilatar de manera
bastante grave el pago a su acreedor, quien por ese hecho rompe las
probables relaciones amicales con él y decide -notablemente
nuestro juicio- aun cuando fuera bastante útil, a la luz de la legislación vigente,
esta cesión para transferir la calidad de deudor personal del vendedor hacia el
comprador de la casa no es inscribible en el registro de la propiedad inmueble,
pues la misma opera en el plano netamente obligacional o crediticio; es decir
que, la cesión como tal, carece de trascendencia real pues no modifica la
situación jurídica del inmueble que sigue gravado hasta por un mismo monto y
a favor del mismo acreedor.
Se establece únicamente una facultad del juez para determinar el nuevo orden
para la venta de los inmuebles, mas este no se encuentra obligado
necesariamente a amparar el petitorio del deudor o responsable.
Este articulo únicamente le permite al Juez establecer un orden en la venta de
los inmuebles hipotecados, de lo que se entiende que el acreedor siempre
pudo dirigir la acción real en razón a todos los inmuebles gravados, lo que
sucede es que entre estos, el juez podría decidir un orden para su venta.

27.PERDIDA O DETERIORO DEL BIEN HIPOTECADO (ART. 1110º)
“Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten
insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la obligación aunque no
esté vencido el plazo, salvo que se garantice esta a satisfacción del
acreedor”.
Para aplicar la sanción del "cumplimiento de la obligación principal, será
necesario que el deterioro del inmueble gravado sea de una envergadura tal
que justifique tan drástica medida".
Resulta preciso aclarar cuándo debe considerarse perdido el bien, situación
jurídica, que en el caso de inmuebles generalmente se identifica con su
"destrucción', que a su vez puede ser total o parcial.
El artículo 1137 del Código Civil establece los supuestos en los cuales puede
producirse la pérdida del bien. Estos son:
1. Por perecer o ser inútil para el acreedor por daño parcial.
2. Por desaparecer de modo que no se tengan noticias de él o aun teniéndolas,
no se pueda recobrar.
3. Por quedar fuera del comercio.
De estos, la pérdida del inmueble objeto de la hipoteca se produce al
configurarse el inciso 1) antes numerado del artículo 1137 del Código Civil:
perecer o ser inútil para el acreedor por daño parcial.
Respecto de la destrucción; esta será parcial cuando subsista parte del
inmueble y aun sea posible continuar afectado por la hipoteca. La destrucción
será total en el caso de que la destrucción del bien sea plena, eliminando
completamente al bien.
En consecuencia, para efectos del presente artículo debemos entender el
deterioro como aquel que afecta al bien haciéndolo insuficiente como garantía
íntimamente vinculados los conceptos de destrucción y deterioro del bien.

Respecto de la sanción de cumplimiento anticipado de la obligación; como
sabemos, por regla general el acreedor no puede pedir el cumplimiento de la
obligación antes de que venza el plazo; sin embargo por mandato del propio
Código sustantivo esta regla halla su excepción en la hipoteca.
Conforme el artículo 181 inciso 3) del Código Civil, si las garantías disminuyen
por acto propio del deudor o desaparecieran por causa no imputable a este, se
pierde el derecho a utilizar el plazo, a menos que sean inmediatamente
sustituidas por otras o equivalentes a satisfacción del acreedor.
28.NULIDAD DEL PACTO COMISORIO (ART. 1111º)
“Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad
del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario”.
El presente artículo establece la prohibición del pacto comisorio respecto a los
bienes que son objeto de la hipoteca.
La hipoteca consiste en la afectación de uno o varios bienes inmuebles con la
finalidad de asegurar el cumplimiento de una obligación. En la eventualidad de
incumplimiento del deudor, el acreedor está facultado a solicitar la ejecución
judicial de la garantía y a aplicar el valor obtenido en la subasta, al pago de la
obligación. En esta relación, el acreedor se convierte en el titular de un derecho
real que le otorga las facultades de persecución y preferencia sobre los bienes
afectados, pudiendo solicitar su ejecución donde quiera que estos se
encuentren y sin importar si han sido transferidos o gravados con posterioridad
a la constitución de la hipoteca.
El pacto comisorio es el acuerdo entre el acreedor y el deudor hipotecario que
permite que, en caso de incumplimiento, aquel se haga pago de la obligación,
adquiriendo la propiedad del bien.
El sentido de esta norma es evitar un posible detrimento o perjuicio que sufriría
el deudor o el propietario del bien hipotecado en caso de que el acreedor, ante
una situación de incumplimiento en el pago de la obligación asegurada, se

apropie del bien dado en garantía en pago de una suma inferior a su valor (al
valor del bien). La hipótesis protegida con esta norma contempla tres aspectos:
Que las partes hayan convenido que, en caso de incumplimiento del
deudor, el acreedor quede en propiedad del bien.
Que el bien tenga un valor significativamente superior a la deuda y
Que si un convenio de esta naturaleza (pacto comisorio) estuviese
permitido, sería impuesto por la parte fuerte (acreedor) a la parte débil
(deudor).
La norma asume una supuesta posición de desventaja del deudor en el
momento de contraer la obligación y afectar el bien en garantía, y es a partir de
esta premisa que se prohíbe el pacto comisorio.
En teoría, pues, el pacto comisario no es algo perjudicial ni negativo en sí
mismo. Lo que está reñido con los principios de equidad que el Derecho
protege, es el abuso que podría cometer el acreedor apropiándose de un bien
de mayor valor en pago de una deuda de poca cuantía. Una situación así sin
duda conllevaría perjuicio para el deudor y es esto lo que debe evitarse.
Adicionalmente y para no dejar abierta posibilidad alguna, sanciona con nulidad
cualquier pacto que pudiera celebrarse y que tenga por objeto permitir al
acreedor -a su sola elección- adquirir la propiedad del bien hipotecado en pago
de la obligación no satisfecha. Dicho en otras palabras, no tendrá eficacia
cualquier pacto que autorice al acreedor a tomar en propiedad el bien
hipotecado en caso de incumplimiento del deudor en el pago de la obligación.
Lo cierto es que en la actualidad, cuando solo es posible la ejecución judicial de
la hipoteca, advertimos que el sistema no asegura que estos riesgos
(apropiación del bien hipotecado a valor diminuto), que parecen prevenirse
prohibiendo el pacto comisorio, no se presenten, lo que causa perjuicio tanto al
acreedor como al deudor.
En virtud de esta modalidad, el acreedor o un tercero quedan facultados por el
deudor para proceder a la venta (directa) del bien hipotecado y aplicar el precio
obtenido al pago de la obligación asegurada.

Se trata de un contrato en virtud del cual el propietario del bien hipotecado
faculta e instruye al acreedor o a un tercero para que transfiera bajo cualquier
modalidad contractual permitida la propiedad del bien en las mejores
condiciones y aplique el producto de la venta al pago de la obligación.
Esta opción contractual se pacta en forma previa a la exigibilidad de la
obligación.
29.PREFERENCIA POR ANTIGÜEDAD (ART. 1112º)
“Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme
a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango”.
Aspectos de la norma
a) Sobre la posibilidad de un propietario de hipotecar consecutivamente un
mismo bien inmueble
El artículo 923 de nuestro Código Civil define a la propiedad como el poder
jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Siendo el
propietario del bien quien ejerce ese poder jurídico resulta claro que, en el
ejercicio la posibilidad jurídica de un propietario para hipotecar un mismo bien
sucesivamente se presenta teóricamente ilimitado como también resulta
ilimitada teóricamente la posibilidad de un bien de soportar hipotecas.
Principio básico en materia de hipoteca que de tan natural lo presupone el
legislador es que sobre un bien hipotecable pueden constituirse tantas
hipotecas sucesivas cuando se quiera. Jurídicamente no existe obstáculo o
tope alguno acerca del número de hipotecas que pueda soportar una cosa.
b) Concurrencia de acreedores hipotecarios.
La irrenunciable posibilidad del propietario de otorgar sucesivas hipotecas
sobre un mismo bien inmueble para garantizar deudas propias o de terceros
tiene como consecuencia inmediata el que se presente un supuesto de
concurrencia de acreedores hipotecarios. Serán varios los acreedores quienes
tengan como respaldo de su acreencia un mismo bien inmueble determinado y,
por lo tanto, ante el incumplimiento en el pago de su acreencia, cualquiera de

ellos se encuentra legitimado a iniciar la ejecución de la garantía hipotecaria sin
necesidad del consentimiento o aceptación de cualquiera de los restantes
acreedores hipotecarios, independientemente de cuál sea su rango.
Borda, citado por Avendaño, señala que "en materia hipotecaria el principio
esencial es que quien inscribe primero hipoteca, tiene prioridad sobre los
posteriores. Para decirlo con más rigor, la prioridad entre dos o más
inscripciones se establece por la fecha de la escritura y el número de orden de
presentación en el Registro". Como ya se ha dicho, en nuestro sistema es la
fecha y hora del respectivo asiento de presentación del título al diario de
Registros Públicos la que establece su rango y prioridad siempre que, claro
está, el título no sea tachado luego de su calificación por el registrador.
Ahora bien, ¿es acaso absolutamente cierto que el rango de las hipotecas se
determina por el orden de su presentación a los Registros Públicos? En este
extremo resulta pertinente citar a A. Muro P. cuando señala que resulta lícito
pactar que una hipoteca, a pesar de presentarse e inscribirse en primer lugar,
pueda ser considerada como de segundo rango si se hubiese establecido
expresamente la reserva de rango a favor de otra que se inscriba con
posterioridad. Sigue el citado autor señalando que si bien esta figura no se
encuentra normada en el Código Civil, está permitida dentro del juego de la
autonomía de la voluntad.
30. IRRENUNCIABILIDAD DEL DERECHO A CONSTITUIR NUEVAS
HIPOTECAS (ART. 1113º)
“No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y
ulteriores hipotecas”.
Una concordancia obligatoria a la norma bajo comentario lo constituye el
artículo 882 del Código Civil que a la letra dispone: "No se puede establecer
contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
permita".
Para A. Muro P., "el pacto en virtud del cual el hipotecante renuncia a su
derecho de volver a hipotecar el bien es nulo, en cuanto atenta contra la

posibilidad de acceso al crédito, propósito que el legislador desea vigorizar,
haciéndolo prevalecer, incluso sobre la autonomía de la voluntad".
Debe quedar claro que si un contrato de constitución de garantía hipotecaria
contiene una cláusula en la cual el propietario del inmueble renuncia a la
facultad de constituir segunda o ulteriores hipotecas, esa cláusula será nula no
acarreando la nulidad de todo el contrato constitutivo de hipoteca, esto en
aplicación del primer párrafo del artículo 224 del Código Civil que a la letra
dispone: "La nulidad de una o más de las disposiciones de un acto jurídico no
perjudica a las otras, siempre que sean separables".
31. ACREEDOR PREFERENTE (ART. 1114º)
“El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario.
Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que este
la acepte o que le sea comunicada fehacientemente”.
Acreedor preferente determinado por el Registro.
La preferencia de un rango hipotecario se encuentra determinada por la fecha
del asiento de presentación del título ante el diario del Registro Público de
Propiedad Inmueble respectivo. Es este elemento objetivo el que determina el
rango de preferencia ante la posibilidad de concurrencia registral respecto de
derechos reales de garantía hipotecaria sucesivamente inscritos. Para
Gonzales Barrón, por origen histórico y por cuestión dogmática, el principio de
prioridad registral surge como mecanismo para jerarquizar los créditos y
preservar el rango a partir del cual se ubica el crédito como afectación frente a
terceros, incluyendo el tercer adquirente.
La norma presupone la existencia de dos o más acreedores hipotecarios y
otorga la posibilidad de que, vía pacto, pueda haber una cesión de rango del
acreedor hipotecario preferente a favor de otro acreedor hipotecario.
En efecto, producido el acto de cesión de rango preferente (supuesto previsto
en la norma), el acreedor cedente seguirá teniendo una acreencia por cobrarle
al deudor, seguirá siendo incluso acreedor hipotecario del deudor, pero su
hipoteca no tendrá en adelante un rango preferente por cuanto este rango

preferente habrá sido objeto de cesión. Si se tratase de una permuta de
rangos, la hipoteca originalmente preferente pasará a tener el rango de la
hipoteca cuyo rango se ha mejorado. Aquí debemos tener presente que en
ningún supuesto se deberá aumentar el monto del gravamen de ninguna de las
hipotecas. Consideramos que si se quiere aumentar el monto de los
gravámenes de las hipotecas con la cesión de rango o con una permuta de
rangos, será necesario el consentimiento del propietario y de los acreedores
hipotecarios intermedios, en caso de haberlos.
Forma del acto jurídico de cesión
Siendo que la hipoteca se constituye por escritura pública salvo disposición
diferente de la ley y que para su validez se requiere de su inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble, cualquier acto que la modifique
registralmente deberá tener la misma formalidad legal. Debe decirse, además,
que afectar el rango de una hipoteca implicará necesariamente que el acto
modificatorio deba ser inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble, para lo
cual el acto jurídico de cesión de rango hipotecario debe constar en escritura
pública. La cesión de rango preferente debe estar inscrita en los Registros
Públicos a los efectos de ser oponible a terceros, en virtud del principio de
publicidad negativa, conforme al cual lo no publicado por el Registro no
perjudica a tercero, como bien señala A. Muro P.
La cesión de rango ¿es un acto jurídico Gratuito u oneroso?
La cesión de rango puede ser un acto jurídico a título oneroso o a título
gratuito. Es decir, el acreedor hipotecario que cede el rango de su hipoteca
puede recibir o no una contraprestación a su favor por parte del acreedor
hipotecario que obtendrá una mejora en el rango de su hipoteca como
consecuencia de la cesión. En la práctica, es usual que la cesión de rango sea
un acto jurídico oneroso por el cual el cedente de su rango obtenga una
contraprestación por parte del acreedor hipotecario que obtendrá una mejora
en el rango de su hipoteca. Como bien señala A. Muro P., “es preciso indicar
que generalmente la cesión reporta un beneficio o ventaja económica para
quien sacrifica el lugar de preferencia que le corresponde de acuerdo con el
Registro”.

El propietario debe aceptar la cesión o se le debe comunicar
fehacientemente
Para el caso de la cesión de rango hipotecario, al igual que para el caso de la
cesión de créditos con garantía hipotecaria, no resulta necesario el
consentimiento de los demás acreedores hipotecarios para que la cesión
produzca efectos. Bastará que la cesión le sea comunicada fehacientemente al
propietario o que este acepte la misma.
El propietario no sufrirá ningún perjuicio con este acto entre sus acreedores
hipotecarios. Como se expone en los párrafos siguientes, el propietario ya
consintió en la génesis de las hipotecas no siéndole perjudiciales los actos que,
en adelante, celebren sus acreedores hipotecarios por cuanto estos tendrán
libertad de acción respecto de las hipotecas existentes, pero siempre dentro de
los parámetros cuantitativos originalmente consentidos por el propietario. Los
acreedores hipotecarios no podrán aumentar los montos hasta por los cuales
está gravado el inmueble con cada una de las hipotecas cuyo rango puede ser
objeto de cesión. En este caso, podemos decir que las hipotecas “adquieren”
vida propia en el tráfico comercial que puede darse entre los acreedores
hipotecarios del inmueble. Será la voluntad de los acreedores hipotecarios la
que determine si efectúan una cesión de rango preferente o una permuta o un
acuerdo por el cual compartan un rango preferente. El principio básico siempre
será que, mientras esos acuerdos no alteren o vulneren el monto de los
gravámenes hasta por los cuales ha afectado el propietario su inmueble, no se
necesitará de su consentimiento.
Posición de los demás acreedores hipotecarios
Como ya se ha dicho, en nuestra opinión no resulta exigible que los demás
acreedores hipotecarios acepten la cesión de rango. No resulta necesaria la
aceptación de los demás acreedores hipotecarios por cuanto no sufrirán
perjuicio alguno con tal cesión. En efecto, el interés de los demás acreedores
hipotecarios no se verá afectado con la cesión de rango preferente por cuanto
ni sus respectivos rangos ni la carga económica que soporte el bien van a sufrir
alteración alguna.

32.REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA POR ACUERDO (ART. 1115º)
“El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y
deudor. .
La reducción solo tendrá efecto frente a tercero después de su
inscripción en el registro”.
Reducción de la hipoteca.
Este artículo deja entrever de manera más clara, el que la hipoteca, en tanto
derecho accesorio, interesa básicamente a las partes involucradas y sobre todo
al acreedor de la obligación garantizada, por lo cual este último puede acordar -
como reza el artículo - Ia reducción del monto del gravamen. Hay que
mencionar, sin embargo, que aun cuando la corriente es que la reducción
opere en función de un acuerdo entre acreedor y deudor, nada obsta para que
el acreedor unilateralmente plantee la reducción de la hipoteca.
Sobre esa misma línea, téngase en cuenta que si el acreedor puede renunciar
por escrito a la hipoteca, con lo que la misma se acaba (véase el artículo 1122
del Código Civil), con mayor razón puede decidir por voluntad propia reducir el
monto del gravamen. Siendo así, al Registro le debe bastar la comparecencia
del acreedor de la obligación -en el instrumento continente de la reducción,
generalmente escritura pública-, no siendo necesaria por tanto la participación
del deudor o eventualmente del propietario hipotecante.
El supuesto recogido en este artículo es en realidad bastante simple; implica
únicamente la reducción del monto del gravamen, con lo que tenemos que si la
hipoteca ascendía por ejemplo a US$ 50,000.00, la reducción prevista en el
artículo que comentamos comporta que el nuevo monto sea menor a US$
50,000.00; podría ser por ejemplo US$ 30,000.00, en razón a un pago parcial
de US$ 20,000.00. En pluma de los Mazeaud, "la reducción voluntaria se
traduce en una renuncia parcial al mismo derecho de hipoteca, o en una simple
renuncia parcial a la inscripción" (citados por AVENDAÑO, p. 215).
.

Necesaria inscripción de la reducción.
Teniendo en cuenta que la hipoteca es un derecho constitutivo, es decir, que se
configura recién a partir de la inscripción en el Registro, de la misma forma,
todas las vicisitudes que ocurran a este derecho deben registrarse; de lo
contrario, el derecho inscrito de manera primigenia no se verá modificado o
siquiera extinguido. A ello -y por las mismas razones- no escapa tampoco la
reducción del monto de la hipoteca.
Bajo este orden de ideas, el artículo que comentamos resulta bastante
impreciso pues manifiesta que "la reducción solo tendrá efecto frente a tercero
después de su inscripción en el Registro", de lo que se entiende contrario
sensu que sí tendrá efecto entre las partes la reducción acordada, aun cuando
no inscrita, lo que no es correcto.
33. REDUCCIÓN JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1116º)
“El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la
hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La petición se
tramita como incidente”.
El artículo 1116 establece la posibilidad que tiene el deudor de recurrir ante el
juez a fin de solicitarle reduzca el monto de la hipoteca; esta acción la
estimamos como última ratio y siempre tras la negativa del acreedor a reducir
convencionalmente el monto de la hipoteca; conforme lo dispone el artículo
1115 del Código Civil.
En esta hipótesis el deudor acude al juez solo, cuando pagada una buena parte
del monto de la obligación principal, esta ha disminuido de tal manera, que,
"por una manifiesta razón de equidad" (ARIAS-SCHREIBER y CÁRDENAS, p.
218), se justifica la reducción del monto de la garantía hipotecaria, liberando así
al bien de gravámenes "fuertes", facilitándole al deudor la posibilidad de nuevos
créditos.

34.ACCIÓN PERSONAL Y REAL DEL ACREEDOR HIPOTECARIO (ART.
1117º)
“El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al
tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El
ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de
dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de
un tercero, salvo disposición diferente de la ley”.
El presente artículo regula las acciones legales que puede ejercer el acreedor
hipotecario a fin de satisfacer su crédito, poniéndose además en el supuesto de
que el bien hipotecado haya sido transferido a un tercero. En efecto, la citada
norma establece que el acreedor hipotecario puede satisfacer dicho crédito
exigiéndole el pago al deudor a través de la acción personal, y/o al adquirente
del bien hipotecado ejerciendo la acción real.
En apretada síntesis, y para mejor comprensión de la norma comentada, se
puede afirmar que frente al incumplimiento del deudor respecto de la
cancelación de la obligación garantizada, es posible que se den los siguientes
escenarios:
Que el bien hipotecado sea de propiedad del deudor, y que mientras la
obligación se encuentre vigente dicho bien no sea transferido, continuando
siempre bajo la esfera patrimonial del deudor. Frente a un eventual
incumplimiento el acreedor puede ejercer la acción personal (artículo 1117
primera hipótesis), exigiéndole el pago al deudor. Si este no cumple con dicho
pago, el acreedor podrá: i) solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado
para hacerse pago con lo que se obtenga (que es lo común), o ii) solicitar una
medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor (lo que raramente
se elige como primera opción, ya que por lo general se pide solo cuando la
ejecución de la hipoteca no llega a cubrir el monto de la deuda).
En el primer supuesto, puede apreciarse que de ordinario el acreedor, en el
marco del ejercicio de la acción personal, iniciará un proceso de ejecución de
garantías, de conformidad con los artículos 720 y ss. del Código Procesal Civil,
y que no obstante que el pago de la deuda se realiza finalmente con el remate

del bien hipotecado, esto no supone que se ha ejercido una acción real. En
otras palabras, el hecho de que el acreedor solicite la ejecución del bien que el
deudor gravó en hipoteca, no significa que esté ejerciendo la acción real, pues
esta solo es posible ejercerla contra la propiedad de un tercero, lo cual no
sucede en el presente caso, ya que el bien a ejecutarse es de propiedad del
deudor sobre el cual el acreedor tiene un derecho real.
Que el bien hipotecado sea originalmente de propiedad del deudor, pero que
dentro del plazo de vigencia de la obligación el inmueble sea transferido a un
tercero, saliendo de la esfera patrimonial del deudor. Frente a un eventual
incumplimiento el acreedor podrá: a) exigir el pago de la obligación al deudor,
ejerciendo -igual que en el caso anterior-la acción personal (artículo 1117,
primera hipótesis) o b), según sugiere la norma, "exigir el pago" al tercer
adquirente del bien hipotecado usando la acción real (artículo 1117, segunda
hipótesis).
Por un lado, la exigencia de pago al deudor no ofrece mayor duda, toda vez
que él debe pagar en razón de su condición de sujeto pasivo y titular de la
obligación; si no lo hace, el acreedor podrá: i) solicitar la ejecución y remate del
bien hipotecado (aunque ahora sea de propiedad del tercero) para hacerse
pago con el producto de dicho remate, o ii) solicitar una medida cautelar sobre
otros bienes de propiedad del deudor para posterior remate y pago. Tal como
se dijo anteriormente, el primer supuesto se da ordinariamente en un proceso
de ejecución de garantías; en donde teóricamente confluirían la acción
personal y la acción real, debido a que al fracasar la primera el acreedor
continúa el proceso solicitando la ejecución y remate del bien hipotecado que,
en mérito de la transferencia, es ahora del tercer adquirente. Esto, no obstante,
no tiene su correlato en las normas procesales, en las que no se aprecia tal
distinción entre acción personal y acción real.
De otro lado, además de establecer que el acreedor puede ejercer la acción
personal y/o la acción real, la segunda parte de la norma en comentario indica
que el ejercicio de la acción personal no excluye a la real y viceversa,
disposición que puede llevar a la errónea conclusión de que el acreedor

hipotecario podría satisfacer doblemente su crédito, esto es, "cobrándole" tanto
al deudor como al adquirente del bien hipotecado.
Consideramos que tal disposición debe ser entendida en el sentido de que no
es excluyente en cuanto al ejercicio de las acciones, pero sí en cuanto a la
satisfacción del crédito, el mismo que solo puede serio por una vía u otra. En
otras palabras, el hecho de que el acreedor pueda ejercer ambas acciones
para satisfacer su crédito no significa que tenga el derecho a cobrar dos veces
la misma deuda, puesto que basta que el deudor cumpla con el pago o que se
produzca la venta judicial del bien del tercer adquirente, para que la obligación
se extinga; pues claro está que la ley no ampara el ejercicio abusivo de un
derecho.
35.HIPOTECAS LEGALES (ART. 1118º)
Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se
reconocen las siguientes:
1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado
totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.
2.- La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya
proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que
el comitente se haya obligado a pagarle.
3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de
hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
Marco General
Nuestra norma civil no define a las hipotecas legales. Sin embargo, resulta
pertinente transcribir lo señalado al respecto en la Exposición de Motivos Oficial
del Código Civil de 1984: "Por oposición a la hipoteca voluntaria prevista en los
artículos anteriores, la legal es aquella que encuentra su origen en la ley y no
en el acuerdo entre el deudor y el acreedor".

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