O documento discute métodos de avaliação imobiliária, incluindo: (1) o método de mercado que usa preços de propriedades comparáveis; (2) o método de rendimento que analisa o potencial de renda; e (3) o método do valor residual que calcula o valor após deduzir custos de um projeto imobiliário. É importante escolher o método correto dependendo do objetivo da avaliação.

1. Ciclo de Formações
Métodos de Avaliação Imobiliária – quais são, para que servem?
Lisboa
17 de Outubro de 2014

2. Métodos de Avaliação Imobiliária
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3. Métodos de Avaliação Imobiliária
Que métodos existem? Para que servem?
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4. Métodos de Avaliação Imobiliária
Em que casos devo usar cada método?
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Quero comprar uma casa para viver
Quero comprar uma casa para remodelar e vender a seguir
Quero investir numa loja ou numa casa para arrendar
Que preço devo pagar?
Que preço devo pagar?
Quanto devo cobrar de renda?
Qual a minha rendibilidade?
Que preço devo pagar?
Quanto custarão as obras?
Qual o preço de venda futuro?
Qual a minha rendibilidade?
Método de Mercado ou Comparativo
Método de Mercado ou Comparativo
Método de Rendimento
Método de Mercado ou Comparativo
Método de Rendimento
Método do Valor Residual

5. Métodos de Avaliação Imobiliária
Um caso concreto… Valor de Compra: € 100.000 Impostos: € 5.000 Obras: € 10.0000 Valor Venda: € 125.000 Rendibilidade?
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6. Métodos de Avaliação Imobiliária
O que factores influenciam a rendibilidade de um investimento imobiliário? Factores quantitativos:
•Preço;
•Renda;
•Custos;
•Forma de financiamento; Factores qualitativos:
•Localização;
•Exposição do imóvel;
•Confrontações;
•(…) O tempo!
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7. Métodos de Avaliação Imobiliária
Algumas noções base Preço, custo, valor. Medidas de valorização do imóvel; Renda. Rendimento que se obtém pelo arrendamento de um imóvel; Yield. Medida de rendibilidade de um investimento, com base num dado valor de mercado ou de transacção. Normalmente, quando se fala em yield, esta é bruta e nominal (também poderão ouvir falar de cap rate); Taxa de actualização. Medida de risco assumido / reinvestimento de cash-flows / custo de oportunidade; Valor Residual. Valor esperado de venda de um activo imobiliário. Perpetuidade. Valor actual de uma renda futura perpétua. Todas as taxas são nominais.
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8. O Processo de Avaliação Imobiliária
A Avaliação, o Valor e o Avaliador
Mas afinal o que é uma Avaliação Imobiliária?
E o que é o Valor de Avaliação Imobiliária? A avaliação consiste em quantificar o uso de um determinado bem imóvel, ou seja, reduzir a um montante a função desse mesmo bem imóvel. Cada imóvel, como já vimos, tem características únicas que o tornam um activo diferente de todos os outros. Daí se justificar o papel do avaliador imobiliário. Dado que os activos imobiliários são não-fungíveis, ilíquidos, de elevado valor unitários, etc., justifica-se a existência de um perito que consiga aferir com alguma exactidão de um potencial valor de mercado para o bem imóvel. Assim sendo, o papel do avaliador é o de “certificar” a singularidade e o valor de mercado do bem imóvel. O Valor de Avaliação é um atributo único (não é um intervalo de valores) mas depende sempre do objectivo da avaliação.
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9. O Processo de Avaliação Imobiliária
Distinção entre Custo, Preço e Valor Custo é definido como uma medida de investimentos, sob a forma de trabalho e/ ou materiais, gastos na produção de um bem. Preço é a quantidade de dinheiro pelo qual um bem ou serviço é vendido, é um dado histórico relativo à quantia pela qual um imóvel foi transaccionado. Valor de mercado pode ser entendido como o preço mais provável que um imóvel pode atingir, numa transacção normal, nas condições económicas vigentes. É o valor pelo qual alguém estará disposto a adquirir um bem imóvel. O preço de um imóvel resultará sempre do valor de uma livre negociação entre duas ou mais partes, sendo esse valor uma variável aleatória, logo de difícil estimação. Não nos esqueçamos que o imobiliário é um mercado de balcão.
O preço será idêntico ao valor de mercado apenas num mercado de concorrência perfeita.
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10. O Processo de Avaliação Imobiliária
Distinção entre Custo, Preço e Valor Pelas características dos activos imobiliários – iliquidez, pouca informação, mercado de balcão – é perfeitamente natural que Valor de Mercado e Preço não coincidam. Daí ser natural haver uma normal margem de negociação entre o valor pedido e o valor transaccionado, dado que o primeiro aproximar-se-á mais do valor de mercado e o segundo constituirá o preço do bem imóvel. Estudos apontam para que entre o valor de avaliação (ou valor de mercado) e o preço do activo imobiliária haja uma margem média de 10%. Nos tempos actuais, de maior escassez de transacções, é natural que essa margem seja superior.
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11. O Processo de Avaliação Imobiliária
Definição de Áreas Área Bruta – superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício; Área Útil – é a soma das áreas de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cms, paredes interiores, divisórias e condutas; Área Bruta Privativa – superfície total, medida pelo perímetro exterior eixos das paredes da fracção, e inclui varandas privativas (fechadas), caves e sótãos privativos com utilização idêntica à da fracção; Área Bruta Dependente – inclui todas as áreas cobertas de uso exclusivo da fracção, mesmo que constituam partes comuns e tenham uso acessório ao da fracção (garagens, arrecadações).
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12. O Processo de Avaliação Imobiliária
Passos a Percorrer
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Definição do objectivo da avaliação
Recolha dos inputs do imóvel
Recolha dos pressupostos
Tratamento da informação
Cálculos e elaboração do relatório de avaliação
Desk-Research
Trabalho de Campo
Abordagem Bottom- Up
Junto do Cliente
Cross-checking com documentos legais
Cross-checking com entidades oficiais
Definido pelo Cliente
Visita ao imóvel
Escolha e aplicação da metodologia de avaliação
Análise do valor
Elaboração de relatório e emissão de parecer
Modelação Financeira
Cálculos

13. O Processo de Avaliação Imobiliária
Definição do Objectivo da Avaliação O Cliente deverá sempre definir qual o objectivo da avaliação, dado que o resultado final pode ser diferentes, dependendo de tal objectivo:
•Definir potencial Valor de Transacção;
•Calcular Valor de Liquidação forçada;
•Calcular valor para efeitos de um trespasse;
•Calcular valor de venda a um inquilino;
•(…). A definição do objectivo da avaliação torna-se, assim, um passo prévio fundamental para o trabalho do avaliador.
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14. O Processo de Avaliação Imobiliária
Recolha dos Inputs do Imóvel Localização; Descrição; Áreas (brutas de construção, brutas privativas, úteis); Acabamentos e equipamentos; Plantas (de localização, de arquitectura); Cadernetas prediais do imóvel; Licenças; Instrumentos de regulamento do território.
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15. O Processo de Avaliação Imobiliária
Recolha dos Pressupostos Preços de venda e valores de arrendamento:
•Prime;
•Médios de mercado;
•Directamente comparáveis. Taxas de ocupação ou velocidade de vendas ou taxas de comercialização. Transacções recentes e em localizações comparáveis. Custos de construção. Taxas e licenças camarárias. (…)
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16. O Processo de Avaliação Imobiliária
A Definição do Preço – Abordagem Bottom-Up
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Valores médios por Distrito ou Concelho
Valores médios por freguesia, micro
Tratamento de bases de dados ou estatísticas (ex: Valor Médio de Avaliação Bancária do INE)
Estatísticas e Portais de Imobiliário (avaliação vs. oferta actual)
Recolha de informação no terreno, segmentado por localização e atributos
Valores
reais

17. O Processo de Avaliação Imobiliária
A Definição do Preço – Abordagem Bottom-Up Esta segmentação de preço permite:
•Classificar a cidade face ao Distrito ou Concelho;
•Classificar a freguesia/micro-localização em análise face à cidade;
•Segmentar o produto face aos seus concorrentes;
•Definir pontos fortes e pontos fracos do imóvel em análise
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18. O Processo de Avaliação Imobiliária
A Definição do Preço – Trabalho de Campo Segmentar a localização em micro-localizações. Entender os drivers de cada micro-localização e o perfil da procura. Analisar e visitar empreendimentos concorrentes e comparáveis:
•Preços de venda;
•Formas de pagamento;
•Tipologias e áreas;
•Mapa de acabamentos;
•Margem negocial. Definir uma matriz de preço/produto/localização. Definir preço final para o imóvel em análise.
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19. O Processo de Avaliação Imobiliária
Principais dificuldades Na escolha dos comparáveis:
•Acabamentos e equipamentos;
•Estacionamento;
•Áreas das assoalhadas;
•Exposição solar;
•Piso. Na definição das áreas.
•Área bruta de construção (acima e abaixo do solo);
•Área bruta privativa;
•Área útil;
•Área locável / Área bruta locável (ABL). Na angariação da informação e na escolha das fontes!
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20. O Processo de Avaliação Imobiliária
Valor de Mercado de um Imóvel
Valor de Mercado corresponde ao presumível valor de transacção entre um livre comprador e um livre vendedor, ambos tendo conhecimento de todos os factos relevantes e sem agirem sob pressão indevida ou em desigualdade de circunstância.
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21. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método de Mercado Ou de comparação de mercado, baseia-se no princípio da substituição, ou seja, no facto de um comprador não pretender pagar por um imóvel mais do que um outro comparável ou com semelhante utilidade. Assim, o processo de avaliação baseia-se na recolha exaustiva de informação relativa a imóveis e transacções comparáveis.
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Valor do Imóvel = Preço de Venda (m2) x Área

22. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método de Mercado – Principais Dificuldades Na aplicação deste método, as principais dificuldades prendem-se com a colecta dos dados comparáveis ao imóvel em análise, principalmente devido a:
•Falta de informação, em mercados com poucas transacções ou poucos imóveis em venda;
•Informação incorrecta, principalmente no que respeita a áreas, equipamentos e acabamentos;
•Informação duplicada mas com inputs diferentes (o mesmo imóvel a ser vendido por diferentes mediadoras a preços diferentes). Neste método é fundamental o avaliador certificar-se:
•Que os imóveis que constituem a sua amostra são efectivamente comparáveis, em termos de equipamentos, acabamentos, áreas, estacionamentos, localização, acessos, etc.;
•Que os imóveis em oferta apresentam valores pedidos e não valores de transacção;
•Que as áreas dos imóveis analisados são homogéneas;
•De eliminar os chamados outliers, ou seja, observações que saiam muito fora dos valores médios recolhidos na amostra.
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23. Fontes de Informação no Imobiliário
Método de Mercado – Fontes de Informação A melhor fonte de informação é o… terreno! Qualquer trabalho de avaliação imobiliária carece de uma forte componente de trabalho de campo e análise de comparáveis no terreno. A recolha de informação de imóveis comparáveis e angariação de informação junto das equipas de vendas desses imóveis é muito importante. Fontes de informação disponíveis:
•INE – Valor Médio de Avaliação Bancária / IPHAB
•SIR – Sistema de Informação Residencial
•CI – Confidencial Imobiliário
•LPI – Lisbon Prime Index (escritórios)
•Portais de imobiliários (valores de oferta)
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Pagos

24. Fontes de Informação no Imobiliário
Método de Mercado – Fontes de Informação No sector da habitação, todas as fontes de informação existentes estão sustentadas em valores de avaliação ou de oferta e não em valores de transacção. Apenas o LPI, no mercado de escritórios, apresenta valores de transacção mas estes são fornecidos pelos mediadores existentes no mercado e que pertencem ao índice. Tipicamente, têm sempre algum conflito de interesses no fornecimento da informação, que pode por vezes não estar inteiramente correcta. O SIR e o CI começam a ter já alguma informação sobre valores de venda de habitação. No entanto, não existe em Portugal nenhum índice nem base de dados de valores de transacção inteiramente isenta e independente. No estrangeiro, o melhor índice existente talvez será o S&P Case-Shiller, índice transaccional que mede o valor do mercado de habitação nos Estados Unidos da América por 20 regiões diferentes.
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25. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método de Mercado – Caso Prático nº1 Considere um apartamento T3 nas Av. Novas, com 130 m2; Uma prospecção na zona resultou nos seguintes resultados: Qual o Valor de Mercado do apartamento?
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TipologiasNº Imóveis AmostraPreço Máx.Preço Mín.Preço MédioÁrea Média (m2) Preço/(m2) T183290.000,0050.000,00118.130,8461,381.924,61T2132345.000,0075.000,00197.157,2794,252.091,97T326695.000,00145.000,00228.773,08131,481.739,97T449480.000,00140.000,00255.826,53145,361.759,99

26. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método de Mercado – Caso Prático nº2 Calcular Valor de Mercado do imóvel A (valor médio de um estacionamento neste mercado ronda os € 15.000 por lugar)
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Imóvel 1
Imóvel 2
Imóvel 3
Imóvel 4
Imóvel 5
Imóvel 6
Imóvel A
Localização
Central
Central
Central
Pouco central
Central
Muito central
Central
Acabamentos / equipamentos
Bom
Excelente
Bom
Razoável
Bom
Excelente
Bom
Estacionamento
Sim
Sim
Não
Não
Não
Sim
Sim
Área
100
95
80
125
110
125
95
Preço
€ 100.000
€ 115.000
€ 82.500
€ 62.500
€ 102.750
€ 165.000
?????
Estado Conservação
Bom
Excelente
Bom
Mau
Bom
Excelente
Excelente

27. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método de Mercado – Caso Prático nº3 Calcular Valor de Mercado do imóvel A, sabendo que:
•Todos os imóveis estão na mesma localização e têm níveis de acabamentos idênticos;
•O custo para obras de remodelação dos imóveis em mau estado de conservação vai de € 100 a € 250 por m2;
•O valor de mercado de cada lugar de estacionamento é de € 22.500.
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Imóvel 1
Imóvel 2
Imóvel 3
Imóvel 4
Imóvel 5
Imóvel 6
Imóvel A
Estacionamento
Não
Sim
Não
Não
Não
Sim
Sim
Área
80
125
75
95
100
135
105
Preço
€ 100.000
€ 175.000
€ 85.000
€ 105.000
€ 135.000
€ 190.000
?????
Estado Conservação
Bom
Bom
Mau
Mau
Excelente
Bom
Excelente

28. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método do Custo Baseia-se na premissa que um agente de mercado informado apenas estará disposto a pagar por um activo imobiliário o montante correspondente ao custo corrente de substituição. Aplica-se normalmente em mercados onde a informação seja escassa, logo de difícil aplicação do método de mercado. Este custo pode ser de substituição ou de reposição.
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Valor do Imóvel = (VM Terreno + Custo de Construção – Depreciação) x (1 + Mg)
Método de Comparação
Aferido pelo mercado
Para imóveis usados

29. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método do Rendimento Valor do imóvel corresponde ao valor actual de todos os direitos e benefícios futuros que decorrem da sua propriedade. A análise do imóvel apresenta como objectivo a determinação da respectiva capacidade em gerar fluxos de receitas bem como a periodicidade de ocorrência das mesmas, inferindo ainda todas as despesas inerentes; Podemos ter duas formas diferentes de aplicação deste método.
•Renda Perpétua ou capitalização através de Yield;
•Discounted Cash-Flows ou método por actualização de cash-flows futuros.
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30. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método do Rendimento - Avaliação com base na Yield Método expedito de avaliação de um imóvel de rendimento, pressupondo a geração de uma renda perpétua. Vantagens. Rápido, expedito, de fácil determinação e observação, bom para obtenção de comparáveis. Desvantagens. Modelo estático, não leva em linha de conta ocupação do activo, custos inerentes à gestão, manutenção e exploração, nem eventual valor de venda futura (valor residual).
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Valor do Imóvel = ou
Renda (Gross Rent)
Yield (%)
Renda (Gross Rent)
Yield (%) – Tx Cresc. Rendas
Rendas Constantes
Rendas Crescentes

31. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método de Rendimento – Caso Prático nº1 T1, em Benfica, com 70 m2; Renda mensal de € 500; Yields de mercado rondam os 6%. Qual o valor de mercado do imóvel?
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32. Métodos de Avaliação Imobiliária
Método de Rendimento – Caso Prático nº2 T2 no Estoril, com 90 m2; Preço médio de venda de apartamentos comparáveis situa-se nos € 2.250 por m2; Rendas médias de apartamentos comparáveis rondam os € 600 por mês. Calcule:
•Valor de mercado do imóvel;
•Yield de mercado.
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