1. Leidsche Rijn, 24 augustus 2011
Beste lezer,
Dit plan voor de ontwikkeling van een broedplaats voor ondernemers in
Leidsche Rijn is een conceptversie. Vrijgegeven zodat onze ‘achterban’
in Leidsche Rijn en daarbuiten er feedback op kan geven. Voordat het
gepresenteerd wordt aan de gemeente Utrecht. Aan de inhoud kunnen
geen rechten worden ontleend. Veel plezier met lezen.
namens Leidsche Rijn Werkt,
Ate Hes
Frank Verschoor
Dit voorstel is in licentie gegeven volgens een
Creative Commons Naamsvermelding 3.0 Nederland licentie.

2. Leidsche Rijn Werkt
i 1 Ode aan de onbekende zzp’er
Leidsche Rijn werkt
Voorstel voor de aanhuur van wijkpost Den Hoet als n 2 De stichting
broedplaats voor ondernemende mensen en dito Leidsche Rijn werkt
activiteiten in Leidsche Rijn h 3 De mensen
Leidsche Rijn, 24 augustus 2011
o 4 De roep van ondernemend
Leidsche Rijn
Bijlagen
• 20110821 Financiële bijsluiter Plan Den Hoet.pdf Leidsche Rijn Werkt
• 20110808 Indeling Den Hoet.pdf <volgt nog>
• 20101221 Benchmark Leidsche Rijn Werkt.pdf
u 5 Aard en omvang van de doelgroep
Leidsche Rijn Werkt
Penvoering d 6 Kerntaken van de stichting
Frank Verschoor
Den Hoet
Vernieuwer, ondernemer, community steward
Frank.verschoor@gmail.com
7 Het gebouw en de omgeving
+31640599679
Den Hoet
Ate M Hes 8 Bestemming en functies
Maker, ondernemer, beeldend kunstenaar
Atemhes@xs4all.nl Den Hoet
+31620650018 9 Service en tarieven
10 Den Hoet
Aanhuurvoorstel
Den Hoet
11 Financiele planning
Leidsche Rijn Werkt
12 Effecten op de wijk

3. Leidsche Rijn Werkt
0 Samenvatting Plan Den Hoet
Leidsche Rijn inclusief Vleuten-De Meern herbergt ruim 4000 zelfstandig
professionals (ZP’ers). De meeste ZP’ers werken vanuit huis. Omdat
Leidsche Rijn een nieuwe wijk is onderhouden de ZP’ers hun netwerk
en ondernemende activiteiten vooral buiten Leidsche Rijn. Uit onderzoek
en interviews blijkt een duidelijke behoefte aan locale voorzieningen en
een actieve community. In Leidsche Rijn zelf. Met voorzieningen wordt
bedoeld een of meerdere locaties waar ondernemende mensen elkaar
kunnen ontmoeten, kunnen werken en (samen) kunnen ondernemen.
Vanuit deze behoefte is de stichting Leidsche Rijn Werkt ontstaan. De
missie van Leidsche Rijn Werkt is om van Leidsche Rijn de meest
bruisende en actieve 'zp-kolonie' van Nederland te maken. De twee
kerntaken van de stichting zijn het organiseren van een of meerdere
multifunctionele locaties en het faciliteren van de ZP community.
Dit document is het plan voor de aanhuur van het gebouw en terrein
Den Hoet. De gemeente Utrecht is eigenaar van het pand. Den Hoet ligt
achter de brandweerkazerne. Het gebouw heeft 427m2 kantoorruimte
en staat op ruim 3000 m2 terrein.
Leidsche Rijn werkt wil het gebouw gebruiken als locatie waar mensen
uit Leidsche Rijn kunnen flexwerken, workshops en trainingen kunnen
geven, kunnen vergaderen; anderen kunnen ontmoeten, gasten kunnen
ontvangen en allerlei andere ondernemende activiteiten kunnen houden.
Om het pand en de activiteiten van Leidsche Rijn Werkt te kunnen
bekostigen is het gebruik van de flexwerkplekken en de gespreks- en
multifunctionele ruimtes tegen betaling. De twee uitgangspunten hierbij
zijn: laagdrempelig en flexibel. Het gebruik van de geplande
ontmoetingsruimte is gratis.
In het aanhuurvoostel worden aparte afspraken gevraagd voor het
gebouw en het terrein. Voor het gebouw een vast maandelijks
huurbedrag en voor het terrein een opbrengstafhankelijke afspraak.

4. Leidsche Rijn Werkt
1 Ode aan de onbekende zzp’er
Achter de gesloten deuren van
Leidsche Rijn
Leidsche Rijn waar wonen heerlijk is
Is een bron van inspiratie
Inspiratie voor 4000
4000 verborgen helden
Helden entrepreneuren
Entrepreneuren vol lokale energie
Lokale energie die kan vrijkomen
Vrijkomen als Leidsche Rijn werkt
Werkt u mee
Mee aan de goede zaak
De goede zaak Leidsche Rijn
--
Het mobiele ‘monument voor de onbekende
zzp’er’ is tijdens de Vinexperience onthuld
door wethouder Harry Bosch en Nora
Hugenholtz, directeur projectbureau Leidsche
Rijn.
Dit gelegenheidmonument met een ;-) knipoog
is door Ate Hes gemaakt om op ludieke
wijze aandacht te kunnen vragen voor
de uitdagingen van Leidsche Rijn Werkt.
En dat is gelukt.

5. Geografische scope
Leidsche Rijn Werkt
2 De stichting A2 Lage Weide
Stichting i.o. Leidsche Rijn Werkt is ontstaan uit een aantal enthousiaste De Wetering
en betrokken ondernemers zzp'ers die meer willen in Leidsche Rijn dan Vleuten
wonen alleen. De oorsprong ligt in een discussie op LinkedIn over het
gebrek aan voorzieningen voor ondernemers in Leidsche Rijn. Terwijde
Veelgenoemd daarin is de behoefte aan flexibele werkplekken,
werkruimte en een representatieve plek waar je mensen kunt ontvangen
en anderen kunt ontmoeten. Maar er is meer. Onze verkenning heeft ‘t Zand
een goed beeld gegeven wat in Leidsche Rijn nodig is. Zie part 4. De Vleuterweide ‘Grauwaart
roep van ondernemend Leidsche Rijn. ‘Hoge
Weide
Zelfstandig professional (zp’er) i.p.v. zzp’er Parkwijk
In het vervolg van dit plan wordt gesproken over zelfstandig
De Woerd Langerak
professionals (zp’ers) en niet meer over zelfstandigen zonder personeel Veldhuizen
(zzp’ers).
De Meern
Balije
Van en door ondernemend Leidsche Rijn Oudenrijn
De grootste succesfactor van Leidsche Rijn Werkt is de betrokkenheid
van de zp-gemeenschap en andere kleine zelfstandigen. Zij zijn Strijkviertel
Leidsche Rijn Werkt. De stichting faciliteert, maakt mogelijk, A12
enthousiasmeert en verbindt. Papendorp
Missie
De missie van Leidsche Rijn Werkt is om van Leidsche Rijn de meest
bruisende en actieve 'zp-kolonie' van Nederland te maken. De centrale
thema's zijn werken, ontmoeten en ondernemen. Ontmoeting in welke
De geografische focus van Leidsche Rijn Werkt betreft
vorm dan ook. Omdat ontmoeting energie, samenwerking en lokaal
het hierboven afgebakende gebied. Inclusief Vleuten en
ondernemerschap voortbrengt. Een niet onbelangrijk effect hiervan is
De Meern. Officieel is Papendorp ook onderdeel van
dat mensen zich sterker verbonden gaan voelen met Leidsche Rijn
Leidsche Rijn. Dat moet gekoesterd worden. Want de
(sociale cohesie).
bedrijven in Papendorp, De Wetering, Strijkviertel maar
ook Lage Weide hebben in hun eigen ‘achtertuin’ een
Luisteren en verbinden
enorme schat aan kennis en ervaring rondlopen waar
De twee belangrijkste activiteiten van Leidsche Rijn Werkt zijn luisteren
ze van kunnen profiteren en andersom. ‘Spread the
en verbinden. Luisteren naar de lokale vraag van ondernemend
word and make that match’.
Leidsche Rijn. En deze verbinden met lokale mogelijkheden en lokale
partijen.

6. Leidsche Rijn Werkt
3 De mensen achter
Ate Hes Sandra de Schutter
Maker, ondernemer, beeldend kunstenaar Zelfstandig professional
Ontwerp en conceptontwikkeling Huisvesting en facilitair management
http://nl.linkedin.com/in/atemhes http://nl.linkedin.com/pub/sandra-schutter-de/a/162/991
Creativiteit, buiten geëigende paden treden, nieuwe Sandra is een echte ‘vakvrouw’ op het gebied van
invalshoeken, een flinke dosis humor en bedrijfshuisvesting, facilitair management en ‘het
enthousiasme. Daarmee versterkt Ate het Leidsche nieuwe werken’. Denken in oplossingen en het
Rijn Werkt team. In zijn artistieke werk maakt Ate organiseren van de uitvoering is haar natuur. Vanuit
vooral gebruik van ‘welvaartsresten’. Als die achtergrond is Sandra in Leidsche Rijn Werkt
ondernemer is hij pleitbezorger van lokale handel. gestapt.
Een duurzame blik die doorwerkt in het Leidsche
Rijn Werkt concept.
Frank Verschoor Jessica Hendriks
Zelfstandig professional, community steward Ondernemer, teambuilder, organisator
Organiseren van samenwerking, open innovatie Communicatie en algemeen management
http://nl.linkedin.com/in/frankverschoor http://nl.linkedin.com/in/jessicahendriks
Frank werkt al jaren aan het het verbeteren van Jessica is vanaf het eerste uur bij Leidsche Rijn
overheidsdienstverlening aan ondernemers en Werkt betrokken. Haar ‘activistische’ drive heeft
bedrijven. Als adviseur, procescoach en zeker aan de beginfase de juiste energie gegeven.
projectleider. Zijn grootste opdrachtgever is het Nu werkt Jessica vooral mee achter de schermen.
ministerie van EL&I. Vanuit een sterke Vanuit een achtergrond in de communicatie, media
verbondenheid met Leidsche Rijn en geloof in de en management houdt ze het team en het concept
kracht van lokale netwerken en -economieën heeft met de voeten aan de grond. Als ondernemer maakt
Frank zich aan Leidsche Rijn Werkt gecommitteerd. en verkoopt Jessica wens- en ansichtkaarten die
‘Think local first’ geluid maken. Business tot business.

7. Leidsche Rijn Werkt
3 De mensen voor
.... en vele anderen

8. De roep van ondernemend
4 Leidsche Rijn
In het afgelopen jaar is meerdere malen en op verschillende manieren
de behoefte van ondernemend Leidsche Rijn geïnventariseerd. LinkedIn
Groups zijn geraadpleegd. Zoals de groep Leidsche Rijn (772 leden) en
het Ondernemers Netwerk Leidsche Rijn (230 leden).
Ondernemersverenigingen als de Business Club Leidsche Rijn zijn
geconsulteerd. Tijdens lokale bijeenkomsten van de wijkraad, de
gemeenteraad en diverse politieke partijen heeft Leidsche Rijn Werkt
altijd actief geparticipeerd. Daarnaast heeft Leidsche Rijn Werkt zelf
twee inspiratiebijeenkomsten georganiseerd waar zeer enthousiast en
creatief meegedacht is. De laatste inventarisatie is gedaan is het kader
van Den Hoet als mogelijke broedplaats. Het mooie van die
inventarisatie is dat het ruime terrein behorende bij Den Hoet weer
nieuwe energie en kansrijke ideeën heeft opgeleverd.
Deze uitgebreide inventarisatie maakt de behoefte niet alleen goed
zichtbaar maar ook betrouwbaar. Alle ideeën, wensen, behoeften
passen in de drie eerdergenoemde centrale thema’s: werken,
ontmoeten en ondernemen. Deze indeling helpt bij het formuleren van
de dienstverlening en het verdienmodel. Bovendien versterken ze
elkaar.
ontmoeten werken
ondernemen
wolk met aangedragen ideeën, wensen, behoeften

9. Het nieuwe werken
De roep van ondernemend De meeste zelfstandige professionals in Leidsche Rijn
4 Leidsche Rijn werken vanuit huis of in het kantoor van hun
opdrachtgever. En steeds meer in centra als Seats2Meet,
Igluu e.d. Er is ook een grote groep mensen die flexibel of
op vaste dagen thuis werkt en in loondienst is. Leidsche
Rijn kent bijvoorbeeld een grote groep rijksambtenaren die
dagelijks naar Den Haag afreizen en weer terug. Vanuit
beide groepen is aangegeven dat er behoefte is aan
flexibele werkplekken dicht bij huis. Niet ter vervanging van
de thuiswerkplek maar om naar te kunnen uitwijken als het
thuis te druk is of anderszins niet mogelijk is thuis te
werken. Maar zeker ook vanuit een behoefte aan een
sociale omgeving met ‘collega’s’.
Ontmoeten Een veelvuldig uitgesproken wens is een representatieve
Ontmoeten stimuleert samenwerking en lokaal en professionele plek waar je gasten kunt ontvangen en
ondernemerschap. Uit alle gesprekken die we waar je een vergadering kunt hebben of andere
hebben gevoerd blijkt een zeer sterke behoefte ontmoeten werken gesprekken (bijvoorbeeld coaching). Opvallend is het
aan het ontmoeten van andere ondernemende aantal mensen dat een vaste afsluitbare kantoorunit zou
mensen uit Leidsche Rijn. Om mee te sparren, te willen gebruiken. Zij willen niet in een traditioneel
brainstormen te klankborden. Om inspiratie op te bedrijfsverzamelgebouw zitten maar juist in een
doen. Maar ook om samen te lunchen en op dynamische omgeving waar verschillende activiteiten
vrijdagmiddag een borrel te drinken. Een sterk plaats hebben. Bovendien gaat de wens uit naar meer
lokaal netwerk waar mensen elkaar kennen en laagdrempelige afspraken (makkelijk in- en uitstappen
kunnen vinden is niet alleen interessant voor de ondernemen tegen een gunstige prijs).
mensen zelf maar ook voor potentiële
opdrachtgevers. Hoewel hierbij geen hoge
verwachtingen gezet kunnen worden. Aan de Ondernemen
andere kant, mensen kennen elkaar al via de Leidsche Rijn kent een enorme diversiteit aan creatieve ondernemende mensen en dito activiteiten. Er
school van de kinderen, de sportclub, uit de zijn ondernemers die workshops en trainingen geven en daarvoor geschikte ruimte zoeken. Een deel
straat, noem maar op. Het aantal schakels is van deze workshops en trainingen kunnen ook aan mensen uit Leidsche Rijn gegeven worden. Er ligt
minimaal. En dat is echt een ‘groeiversneller’. een voorstel voor een herkenbare gemeenschappelijke Leidsche Rijn programmering van activiteiten
Iemand zei treffend: ‘Met de mensen in waar mensen aan deel kunnen nemen. Deze activiteiten beperken zich niet alleen tot trainingen en
Seats2meet op Utrecht Centraal bijvoorbeeld heb workshops. Er zijn concrete aanbiedingen voor het geven van yogalessen; een buitenbioscoop; dans-,
ik geen directe band. Ik ervaar ook geen eet- en muziekevenementen; het organiseren van exposities; robots maken uit welvaartsresten voor
behoefte deze band op te bouwen. Daar zijn de teams; het houden van markten (streek, vlooien, gadgets, ...); het organiseren van
sporadische ontmoetingen te vluchtig voor. In themabijeenkomsten. Zelfs het houden van een biologische moestuin is genoemd en kent enthousiaste
Leidsche Rijn is dat totaal anders. Daar ligt al volgelingen (mede ingegeven door de groenstrook van Den Hoet). Deze activiteiten komen vooral goed
een gemeenschappelijke basis voor een nog van de grond als verschillende disciplines elkaar kunnen ontmoeten. En als het gaat om ondernemen,
krachtiger professioneel netwerk.’ dan zijn collega-ondernemers vaak de beste coaches.

10. Aantal ZP'ers naar wijk in Utrecht
Wijk 2001 2008 2010
Leidsche Rijn Werkt West 813 1424 1805
5 Aard en omvang van de doelgroep Noordwest 874 1691 2145
Overvecht 454 767 1027
Leidsche Rijn inclusief Vleuten-De Meern heeft momenteel ruim 65.000 Noordoost 1269 2075 2560
inwoners (bron: http://utrecht.buurtmonitor.nl/). Dit aantal blijft in ieder
Oost 992 1602 2090
geval tot 2025 nog gestaag groeien. Leidsche Rijn Werkt richt zich
binnen Leidsche Rijn op de volgende drie doelgroepen: Binnenstad 1070 1550 1882
1. Zelfstandige professionals (ZP’ers) Zuid 491 858 1082
2. Kleine (startende) bedrijven tot maximaal drie personen
3. Professionals in Loondienst Zuidwest 543 1024 1424
Leidsche Rijn 123 847 1243
1. Zelfstandig professionals (ZP’ers)
Vleuten-De Meern 457 1400 1838
Leidsche Rijn huisvest nu al het grootste aantal ZP’ers (4081) van
Utrecht. Dit aantal wordt nog meer vanwege de groei van Leidsche Rijn Bron: PAR / gemeente Utrecht
en de explosieve stijging van het aantal ZP’ers in het algemeen.
Belangrijke bron voor de cijfers is het Handelsregister. Daaruit is helaas
niet af te leiden welke ‘inschrijvingen’ ook daadwerkelijk als ondernemer
3081
actief zijn. Het totale aantal is echter zo groot dat ook na eventuele
herverdeling er een omvangrijke doelgroep over blijft.
ZP’ers zijn werkzaam in alle denkbare branches. Leidsche Rijn Werkt
maakt hierin geen onderscheid. Overigens zijn de meeste bij Leidsche
Rijn Werkt betrokken ZP’ers tot op heden werkzaam in de markt van
zakelijke dienstverlening, persoonlijke dienstverlening en de creatieve Bereiken van de doelgroep
industrie. Bijzonder aandachtspunt is het bereiken van de doelgroep. Leidsche Rijn
Werkt maakt hiervoor gebruik van social media als Twiltter en LinkedIn,
2. Kleine (startende) bedrijven tot maximaal drie personen ondernemersverenigingen en lokale gedrukte media. Daarnaast geeft
Kleine vaak startende bedrijven hebben behoefte aan laagdrempelige Leidsche Rijn Werkt acte de presence op allerlei relevante evenementen.
(prijs en contract) en flexibele (makkelijk groeien en krimpen, delen van Een groot deel van de doelgroep wordt hiermee bereikt maar een groter
ruimte) voorzieningen, een sterk netwerk en contact met andere deel ook niet. Leidsche Rijn Werkt wil onder andere samen met de Kamer
ondernemers. Traditionele bedrijfsverzamelgebouwen zijn te duur en van Koophandel en de gemeente verkennen wat de beste wegen zijn om
bieden niet de gewenste dynamische omgeving. Zo blijkt uit feedback de gehele doelgroep te bereiken. Nieuwe inschrijvers in het
van ondernemers. handelsregister bijvoorbeeld zouden geattendeerd kunnen worden op het
bestaan van Leidsche Rijn Werkt. Of er kan bijvoorbeeld meegelift
3. Professionals in loondienst worden met mailings over ontwikkelingen in de wijk. Verreweg de meest
Door de opkomst van het nieuwe werken en de toename van het aantal krachtige strategie overigens is te zorgen dat de community zelf ‘het
ZP’ers zijn ook de professionals in loondienst een logische en woord’ gaat verspreiden.
substantiële doelgroep.

11. *Bron: gemeente Utrecht
Leidsche Rijn
sectienaam 2007 2008 2009 2010
Landbouw, bosbouw en visserij 0 0 2 2
Leidsche Rijn Werkt
5 Aard en omvang van de doelgroep
Industrie
Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas
21
0
18
0
18
0
22
1
Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 0 2 1 1
Bouwnijverheid 59 74 90 89
Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s 83 98 125 138
Vervoer en opslag 13 13 15 12
Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 6 10 9 10
Informatie en communicatie 98 125 142 170
Financiële instellingen 6 7 6 8
Verhuur van en handel in onroerend goed 4 6 6 10
Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 199 267 322 397
Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 41 49 56 70
Onderwijs 30 43 59 68
{
Gezondheids- en welzijnszorg 32 51 76 110
Cultuur, sport en recreatie 38 47 57 80
Overige dienstverlening 32 37 43 55
3081
totaal 662 847 1027 1243
Vleuten-de Meern
ZP’ers sectienaam 2007 2008 2009 2010
Landbouw, bosbouw en visserij 9 11 50 38
Industrie 34 43 43 43
Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas 0 1 0 0
Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 1 1 0 0
Bouwnijverheid 123 155 183 196
Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s 169 205 210 219
Vervoer en opslag 30 35 44 43
Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 12 13 23 27
Informatie en communicatie 92 114 126 162
Financiële instellingen 16 14 18 18
Verhuur van en handel in onroerend goed 3 6 7 9
Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 358 429 487 571
Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 59 74 87 93
Onderwijs 57 63 72 89
Gezondheids- en welzijnszorg 70 91 123 146
Cultuur, sport en recreatie 45 56 67 73
Overige dienstverlening 70 89 92 111
totaal 1148 1400 1632 1838

12. Leidsche Rijn Werkt
6 Kerntaken van de stichting
Op basis van alle hiervoor genoemde behoeften, wensen,
ideeën en de missie om van Leidsche Rijn de meest bruisende
en actieve ‘ZP-kolonie’ te maken ziet Leidsche Rijn Werkt drie ?
kernfuncties voor zich weggelegd: het organiseren van een of
meerdere multifunctionele locaties, het faciliteren van de ZP
community en het verbinden van initiatieven met vergelijkbare
doelstellingen. Leidsche Rijn Werkt heeft daarbij als stichting
geen winstoogmerk. Alle opbrengsten worden aangewend ten locatie(s)
behoeve van de missie. Doelstelling is wel dat alle activiteiten
van de stichting en coproducties vanuit de community
zelfvoorzienend zijn, zichzelf kunnen bedruipen.
Community
Het faciliteren van de community betekent vooral zorgen dat
mensen elkaar leren kennen en kunnen vinden. Online en
fysiek. Vanuit het principe dat ontmoeting samenwerking en
lokale bedrijvigheid stimuleert. Leidsche Rijn Werkt ondersteunt
de community met de website www.leidscherijnwerkt.nl, De
LinkedIn groep Leidsche Rijn Werkt, een gezamenlijke
programmering van activiteiten, interne en externe promotie en
het verbinden van mensen en mogelijkheden.
Kans op unieke broedplaats: Den Hoet Verbinden van
Daarnaast is er duidelijk behoefte aan fysieke ruimte waar de
functies werken, ontmoeten en ondernemen plaats kunnen
mensen en
mogelijkheden
community
hebben. Het afgelopen jaar is Leidsche Rijn Werkt druk bezig
geweest met het vinden van een honk, een kloppend hart van
en voor ondernemend Leidsche Rijn. Een aantal locaties zijn
gepasseerd, onderzocht en afgevallen. Nu doet zich een unieke
kans voor. Het terrein en gebouw Den Hoet komt vrij.
Gesitueerd achter de brandweerkazerne. De gemeente is
Promotie
eigenaar en Leidsche Rijn Werkt mag dit voorstel doen voor een Gezamenlijke
ZP-pool
nieuwe bestemming. programmering
van activiteiten

13. Den Hoet
7 Het gebouw en de omgeving
Hoek
Belcampostraat
Jan Wolkerssingel
Verhard
terrein
2498m2
Over-
kapping
Het gebouw heeft een vloeroppervlakte van 427m2 verdeeld over twee
339m2 24 verdiepingen en staat op een terrein van ruim 3225m2. Het geheel heeft
parkeer- dienst gedaan als wijkpost voor Stadswerken van de gemeente en als honk
plaatsen voor de archeologische dienst. De staat van het gebouw is uitstekend. Het is
onder architectuur gebouwd met duurzame materialen en goede installaties.
Gebouw De bereikbaarheid is prima. Het station Terwijde ligt op 500m loopafstand en
je bent met de auto binnen 5 minuten op de A2.
427m2
Den Hoet ligt tegen de achterkant van de nieuwe brandweerkazerne. In een
‘multifunctioneel’ gebied met het Leidsche Rijn Informatiecentrum, de drie
blokken atelierwoningen en een nog te ontwikkelen maatschappelijk cluster.
Veel kansen voor vruchtbare samenwerkingen. Het Leidsche Rijn
Informatiecentrum wordt verkocht aan een religieuze instelling en is een
prima uitwijkmogelijkheid voor activiteiten van Leidsche Rijn Werkt.

14. Den Hoet
8 Bestemming en functies
In de uitwerking van de bestemming, de functies,
het kostenplaatje, het verdienmodel en afspraken
met de gemeente maakt Leidsche Rijn Werkt
onderscheid tussen het gebouw en het terrein. De
ruimte onder de overkapping valt binnen het terrein.
Het gebouw Het terrein
Leidsche Rijn Werkt wil de verschillende ruimtes in het Het verharde terrein en de overkapping van Den Hoet zijn
gebouw gebruiken als locatie waar mensen uit Leidsche uitermate geschikt om allerlei creatieve plannen van
Rijn: ondernemende mensen tot bloei te brengen. Een greep uit
de ideeën:
• kunnen flexwerken;
• workshops en trainingen kunnen geven; • houden van periodieke markten (streek, vlooien,
• kunnen vergaderen; gadgets, kennis);
• Anderen kunnen ontmoeten en gasten kunnen • buitenbioscoop;
ontvangen; • buitendans-, eet en muziekevenementen;
• alle andere mogelijke activiteiten kunnen houden (als • hangplek voor zp‘ers;
yoga, presentaties, lezingen, themabijeenkomsten, • exposities;
coachgesprekken); • onderhouden moestuin (op de strook groen);
• oplaadpunt voor elektrische auto’s
Voor het reserveren van werkplekken en de • plaatsen van mobiele kantoorunits
multifunctionele ruimtes maakt Leidsche Rijn
Werkt gebruik van het Seats2work concept Leidsche Rijn Werkt wil hierover per evenement cq project
en administratiesysteem. Hierdoor kunnen afspraken maken met de initiatiefnemer(s) en de gemeente
mensen makkelijk reserveren en betalen. als eigenaar van het terrein.

15. Den Hoet
8 Bestemming en functies Begane grond * 15.55m
Het gebouw
opslag
multifunctionele ruimte
voor
max 16 personen
Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van
de bestaande indeling van het gebouw. Op de
begane grond van het gebouw is een
gespreksruimte voorzien voor maximaal acht
personen, een open ontmoetingsruimte die
buiten kantoortijden ook gebruikt, verhuurd kan
worden als multifunctionele ruimte en er is nog
een multifunctionele ruimte voor maximaal 16 15.40m
personen (afhankelijk van de opstelling). Deze
laatste is echter een ruimte met weinig daglicht
(wel geventileerd). Daardoor is deze ruimte
bijvoorbeeld goed geschikt als studioruimte,
voor yogalessen en voor presentaties.
* In de bijlage ‘Indeling Den Hoet’ zijn de
verschillende ruimtes ingetekend.
gespreks-
ruimte ontmoetingsruimte
voor annex
max 8 multifunctionele ruimte
personen

16. Den Hoet
8 Bestemming en functies 1e verdieping * 15.55m
Het gebouw
4
multifunctionele ruimte flexwerk-
voor plekken
De eerste verdieping wordt voor een groot deel max 20 personen
gereserveerd voor flexibele werkplekken waar
mensen rustig kunnen werken. Daarnaast is er
een gespreksruimte en een multifunctionele
ruimte waar trainingen, workshops of andere
bijeenkomsten gehouden kunnen worden.
15.40m
Afhankelijk de vraag naar flexplekken kunnen
kunnen de multifunctionele ruimtes ook
ingericht worden met flexplekken en vice versa.
* In de bijlage ‘Indeling Den Hoet’ zijn de
verschillende ruimtes ingetekend.
gespreks- 4 4 4
ruimte flexwerk- flexwerk- flexwerk-
voor plekken plekken plekken
max 8
personen

17. Den Hoet
9 Service en tarieven
Service
Tarieven
Het verdienmodel van het gebouw is gebaseerd op de verhuur van
Voor de reservering van multifunctionele ruimtes en
flexplekken wordt gebruik gemaakt van het flexibele werkplekken en multifunctionele ruimtes. Leidsche Rijn Werkt
reservering- en betalingsysteem van Seats2Work. stelt een eenheidstarief voor van €5 ex btw. per persoon per uur. Zowel
voor het flexwerken als voor het gebruik van de gespreks- en
multifunctionele ruimte. Dit tarief is tot stand gekomen a.d.h.v.
Overal wifi
gesprekken met ZP’ers en op basis van een benchmark waarin een
In het hele gebouw en op het terrein is een snelle wifi
aantal werk- en vergaderconcepten zijn vergeleken (zie bijlage ‘20101221
verbinding beschikbaar
lrw benchmark.pdf’).
Alle bezoekers van Den Hoet kunnen vrij koffie, thee Leidsche Rijn Werkt overweegt naast een uurprijs een abonnementvorm.
en water gebruiken.
Waarbij mensen een voor €200 een maandabonnement kunnen nemen.
Abonnees kunnen onbeperkt gebruik maken van de flexwerkplekken en
Lunch-, borrelhap- en andere eetfaciliteiten worden de bijbehorende services.
uitbesteed aan een externe cateraar. Bij voorkeur
aan een kleine zelfstandige cateraar in Leidsche Rijn.
Gebruik van de open ontmoetingsruimte is gratis.
Vergader- en multifunctionele ruimtes zijn standaard
voorzien van een flipover. Gebruik van andere AV- Locatie steward(s)
middelen kan op aanvraag en tegen betaling. De locatie steward is het aanspreekpunt voor de bezoekers. Hij of zij
zorgt dat alle services beschikbaar zijn. Een locatie steward is bij
In het pand zijn een aantal printers en een (gang) voorkeur iemand uit de community die deze taak tegen vergoeding voor
kopieermachine voorzien. Alleen voor laagvolume. een of meerdere dagen per week vervult.
Flexwerkers kunnen gebruik maken van de
‘huiskoelkast’. Deze wordt wel iedere einde dag
‘geruimd’.

18. Den Hoet
10 Aanhuurvoorstel
Leidsche Rijn Werkt stelt het volgende aanhuurvoorstel
voor:
1. Voor het gebouw een vast basistarief (427m2) van €50 per
m2 per jaar. Aangevuld met een opbrengstafhankelijke afdracht
van 15% per jaar op basis van nacalculatie met een plafond van
€125/m2. Deze constructie is tot stand gekomen na consultatie
van vastgoedadviseurs.
2. een nog te bepalen opbrengstafhankelijke afspraak voor het Naast
de
terrein (inclusief overkapping). Leidsche Rijn Werkt en de financië de noodzake
le afsp lijke
Rijn W ra
community willen allerlei ondernemende activiteiten ontplooien erkt oo ken wil Leids
gebied k op an che
op het terrein. Iedere activiteit kent een eigen verdienmodel. en graa de
met de g same re
Hierover worden maatwerkafspraken gemaakt met de ge nw
initiatiefnemers. De voorgestelde afspraak met de gemeente het gaa meente. Zek erken
t om ge er waa
doelste meens r
houdt in dat van alle opbrengsten uit de exploitatie van het llingen chappe
wijkeco voor de lijke
terrein een afgesproken percentage naar de gemeente gaat. no
van lok mie en het s
Maar pas na aanvulling van eventuele begrotingstekorten in de aal ond ti
erneme muleren
exploitatie van het gebouw. Verrekening kan bijvoorbeeld rschap
.
jaarlijks plaatsvinden op basis van nacalculatie;
3. Een huurvrije opstartperiode van zes maanden. En daarna
Een minimale huurperiode van twee jaar. Met na twee jaar een
wederzijdse opzegtermijn van een half jaar. Na een jaar bestaat
een wederzijdse breekmogelijkheid op basis van de resultaten.
Onder voorbehoud dat:
1. Leidsche Rijn Werkt het verdienmodel en de financiering rond
krijgt;
2. het bestemmingsplan voor het gebouw, de functies toestaat
zoals omschreven in dit voorstel;
3. het terrein en de overkapping multifunctioneel mogen worden
ingezet. De potentie van het terrein is een van de KPI’s voor het
succes van het geheel;
4. overeenstemming bereikt wordt over de huurvoorwaarden en
het beheermodel.

19. Kosten
In onderstaande tabel staan de kosten voor de exploitatie van Den Hoet
weergegeven. Vaste kosten per jaar
huur (427m a !50) !21.350
Den Hoet !5.000
11
wifi
Financiële planning heffingen !3.000
administratie !7.500
communicatie !5.000
schoonmaak !12.000
Opbrengsten
verzekeringen !1.500
De opbrengsten van het gebouw komen uit de verhuur van locatiesteward(s) !60.000
flexibele werkplekken, gespreks- en multifunctionele ruimtes Gas/water/licht (!13/m2) !6.000
tegen een eenheidstarief van €5 per persoon per uur. De Beveiliging !3.000
multifunctionele ruimtes kennen een maximuntarief op basis van totaal !124.350
10 personen. De hoogte van de opbrengsten worden als volgt
berekend: Variabele kosten per jaar
Opbregstafhankelijke huur 15%
maximaal aantal plekken/personen x koffie/thee/water 10ct pp/u
maximaal aantal uren x seats2work 15ct pp/u
uurtarief €5 x
onderhoud !5.000
verwachte bezettingsgraad (%)
inrichting !10.000
- De bezettingsgraad is veruit de belangrijkste KPI Overig onvoorzien !10.000
- Aantal flexplekken: 16 Initiele kosten
- Beschikbaarheid werkplekken: 50 uur per week
Initiele kosten !15.000
- Maximale capaciteit multifunctionele ruimtes: 52
- Maximale declarabele capaciteit multifunctionele ruimtes: 36
- Beschikbaarheid multifunctionele ruimtes: 60 uur per week jaar vast variabel totaal cumulatief
2011 !25.750 !7.363 !33.113 !33.113
In de bijlage ‘20110821 LRW financiële bijsluiter’ is voor de 2012 !119.013 !56.766 !175.778 !208.892
komende tweeenhalf jaar een financiële weekplanning 2013 !124.350 !74.530 !198.880 !407.771
opgenomen. Leidsche Rijn Werkt wil zich niet ‘rijk rekenen’ en 2014 !31.088 !19.386 !50.474 !458.245
heeft geprobeerd daarin een bescheiden prognose te doen van
de aard en omvang van gebruik van het gebouw.
Opbrengsten - kosten jaar jaar cumulatief
2011 (15.885) (15.885)
Opbrengsten t/m wk 13 2014 (2,5 jaar)
2012 (5.646) (21.532)
2013 30.192 8.661
flexplekken multifunctioneel totaal 2014 10.287 18.947
jaar bez% omzet bez% multi jaar cumulatief
2011 14% !5.888 8% !11.340 !17.228 !17.228
Financieringsbehoefte: Op basis van bovenstaande planning is de
2012 27% !44.960 22% !125.172 !170.132 !187.360
externe financieringsbehoefte € 41.771. Dit is de optelling van de initiële
2013 37% !61.888 30% !167.184 !229.072 !416.432
kosten en het tekort tot het cumulatieve break-even point.
2014 40% !16.480 32% !44.280 !60.760 !477.192

20. Leidsche Rijn Werkt
12 Effecten op de wijk
Meer sociale binding
De mate waarin iemand zich verbonden voelt met
zijn of haar buurt en wijk wordt sterk bepaald door
de kwaliteit van de sociale contacten en netwerken
aldaar. In Leidsche Rijn worden deze netwerken
vooral gevormd vanuit het wonen. Via de straat, de
buurt, de school, de sportvereniging en allerlei
De leefbaarheid verbeterd andere informele verbanden en clubjes. Deze
Met leefbaarheid wordt aangegeven hoe
dynamiek wordt nog veel groter als mensen zich
aantrekkelijk een gebied of gemeenschap is om er
ook vanuit hun werk, professie en ondernemerszin
te wonen en/of te werken. Bepalende factoren voor
gaan manifesteren. Ook overdag :-)
leefbaarheid zijn onder meer de aanwezigheid van
voorzieningen, een goede combinatie van
bedrijvigheid en het woon- en leefklimaat, de
kwaliteit van sociale contacten en de mate waarin
mensen betrokken worden bij de ontwikkeling van
een gebied of gemeenschap. Allen factoren die ook
door Leidsche Rijn Werkt gefaciliteerd worden.
Een duurzame lokale economie
In een actieve lokale gemeenschap waar mensen
elkaar kennen en kunnen vinden wordt meer en
bewust gebruik gemaakt van elkaars kunde,
diensten en producten. Om niet en betaald.
Hierdoor circuleert er steeds meer geld binnen de
gemeenschap en is de wijkeconomie sterker.
Bovendien is een goede (zelf)georganiseerde
(ZP)community ook interessant voor potentiële
opdracht- en werkgevers van buiten de
gemeenschap. En ..... lokaal is duurzaam.