Les AirBnB et autres plateformes P2P viennent bousculer l’ordre établi dans la distribution hôtelière. Quelles sont les solutions pour régulariser la situation? Pour lire l'article directement sur mon blogue: http://fredericgonzalo.com/2013/06/13/hebergement-illegal-on-fait-quoi-maintenant/

1. Hébergement
illégal: l’industrie
touristique face à
un dilemme
Frédéric Gonzalo

2. Depuis qu’on apprenait, en mars 2013, que
Tourisme Québec se décidait enfin de
pourchasser les locateurs illégaux, pas un
jour ne passe sans qu’une voix ne s’élève
pour réclamer une action encore plus
rapide, plus concrète. Et avec le jugement
récent de culpabilité d’un locateur ayant
utilisé la plateforme populaire AirBnB dans
l’État de New York, le débat est plus que
jamais d’actualité. Afin de mieux juger la
problématique, voyons voir l’état des lieux.

3. Avant toute chose, il faut d’abord comprendre qu’un site
comme AirBnB s’inscrit dans une mouvance populaire, une
tendance lourde qui affecte plusieurs industries: le peer-topeer (P2P). L’avènement des médias sociaux et des
plateformes collaboratives vient accélerer et exarcerber un
phénomène qui a toujours eu cours, soit de transiger en
direct avec le prestataire de service, au détriment parfois des
règles édictées ou des intermédiaires dans un secteur donné.
Cette révolution est la plus flagrante au niveau de
l’hébergement, avec de nouveaux sites apparaissant sur une
base quasi-quotidienne. Mentionnons notamment:
LA RÉVOLUTION P2P

4. • AirBnB
• Couchsurfing (on y trouve de tout, allant de dormir par terre ou le
sofa jusqu’à un loft ou appart au complet)
• Bedandfed (surtout au Royaume-Uni et en Irlande)
• Campingmygarden (louez votre jardin comme micro-site de
camping)
• Ficalaemcasa (site brésilien à la AirBnB)
• Homeexchange (vous ne payez pas, mais vous échangez plutôt
votre maison contre celle d’un autre voyageur)
• Housetrip (un des leaders émergents)
• Homeaway (leader mondial des locations de vacances, mieux
connu comme Abritel en France)
• Onefinestay (surtout dans les grandes villets, comme Londres et
New York)
• VRBO (acronyme pour Vacation Rentals By Owners, fait partie de
la famille HomeAway)
• Wimdu (location d’appartements, surtout en Europe et Asie)
• Tripping (site de méta-recherche parmi les grands sites: Wimdu,
HomeAway, FlipKey, Roomarama, Bedycasa)

5. Le mouvement P2P n’est toutefois
pas exclusif à l’hébergement et il se
transpose tout aussi bien au monde
du transport, surtout sur de courtes
distances inter-cités. On peut même
trouver de l’espace de
stationnement à meilleur prix!
On pense notamment à:

6. • AmigoExpress (leader émergent du co-voiturage au Québec)
• Allo-Stop (pionnier du co-voiturage au Québec)
• Drivemycarrentals (louez votre voiture à quelqu’un, ou
l’inverse. Site australien)
• Getaround (site dédié à la région de San Francisco et de
Portland, Oregon)
• Parkatmyhouse (site britannique pour trouver du
stationnement privé)
• Parkingpanda (site de stationnement privé pour quelques
villes américaines)
• Relayrides (voir la vidéo ici-bas, en anglais)
• Zimride (co-voiturage américain)

8. • Et tout comme certaines destinations règlementent
les tours de villes ou exigent une certification pour
offrir des visites guidées, on retrouve aussi des
options P2P qui viennent court-circuiter l’offre de
services. Mentionnons:
• Canaryhop (sites offrant tours, activités, cours et
autres expériences à destination)
• Dogvacay (chenil pour chiens chez les gens)
• GetYourGuide (plus de 1900 destinations avec
services privés de guides)
• Kitchensurfing (service de chef à domicile – NYC,
Boston et Berlin)
• Uniiverse (services et activités offerts par des
particuliers)
• Vayable (tours guidés et concierge dans plusieurs
villes internationales)
• Zilok (site de locations diverses: voitures, maisons,
services, etc.)

9. Les grands joueurs de l’industrie musicale ont goûté
à cette médecine au début des années 2000 avec la
naissance de Napster et de ses nombreux émules.
Après une guerre épique, que l’industrie a perdu
malgré la fermeture de Napster, plus personne ne
s’étonne aujourd’hui de payer 0.99$ par chanson sur
iTunes ou encore de payer une mensualité pour un
accès musical illimité sur Spotify, quand ce n’est un
accès mobile via Songza ou Grooveshark. Ce
phénomène affectant dorénavant l’industrie
touristique, on la comprend de se braquer. Est-ce la
meilleure solution face à cette lame de fond qui ne
semble pas s’essouffler, au contraire?

10. Voyons tout d’abord les arguments mis
de l’avant par les divers lobbys de
l’industrie touristique qui ont
récemment uni leur voix face à ce qui
est considéré comme de l’hébergement
illégal:
LES ARGUMENTS DE
L’INDUSTRIE

11. Il existe un principe généralement reconnu selon lequel
lorsqu’il y a échange d’argent au cours d’une transaction, des
taxes doivent être payées, et la rémunération devient un gain
imposable. Or, hormis quelques sites où on ne retrouve pas
d’échange monétaire (ex: HomeExchange), la plupart des
sites sont soustraits à la perception de taxes obligatoires.
Chaque locateur est responsable de déclarer ou non ses
revenus, ce qui est d’ailleurs un des points les plus reprochés
aux AirBnB de ce monde. Pour reprendre l’analogie de
l’industrie musicale, le modèle a certainement changé, mais
on recherche encore à préserver les droits d’auteurs et
lorsqu’on achète sur iTunes, on paie les taxes applicables.
1. Évasion fiscale

12. Lorsque vous séjournez à l’hôtel, dans un gîte ou tout établissement
officiellement reconnu, vous paierez souvent une taxe additionnelle
dont les revenus servent à faire la promotion d’une destination. Je
repense à l’époque pas si lointaine où je travaillais dans la région de
Charlevoix. En 2009-2010, on estimait à plus de 1,000 le nombre de
chalets non déclarés et locations illégales dans la région, un chiffre qui a
sûrement pris de l’ampleur avec le développement du Massif de
Charlevoix. Or, l’association touristique régionale ne peut compter que
sur les revenus d’une fraction de l’hébergement pour effectuer son
marketing, étant donné qu’une bonne partie de cette offre opère sous le
radar des autorités provinciales. Le comble, c’est que les locateurs
illégaux bénéficient des efforts faits au niveau de l’image de marque
d’une destination, justement propulsée par les investissements
marketing auxquels ils ne contribuent pas.
2. Manque à gagner
marketing

13. Un autre argument qui mérite réflexion est celui du manque
de standards lorsqu’on transige directement avec des
locateurs opérant en direct ou via des plateformes P2P.
D’aucuns seront d’accord pour dire que le système de
classification hôtelière n’est pas toujours fiable, que l’on
parle d’étoiles, de soleils ou d’autres façons de classifier
l’expérience d’hébergement. (Lire: Le classement hôtelier
par étoiles: inutile ou mal compris?) Mais aussi incomplet
que ce système puisse être, il repose néanmoins sur des
critères et standards acceptés, vérifiés d’année en année par
des inspecteurs du gouvernement. Les standards sont moins
évidents quand on en vient à de la location d’appartements,
de chambres, voire d’un divan chez l’habitant… D’ailleurs,
qu’arrive-t-il en cas de vol ou de feu? Le propriétaire a-t-il
une assurance pour couvrir de tels événements et si oui, estce sous un chapeau résidentiel ou commercial?
3. Expérience inégale

14. • Ce dernier argument découle essentiellement du précédent. L’industrie
hôtelière et les intervenants qui opèrent un hébergement touristique
doivent se conformer à plusieurs règlements, payer pour des
certifications et continuellement mettre à jour leur produit et service
afin de rester conforme. Autre point majeur, on doit payer des taxes
foncières selon le nombre de chambres offertes, et non en fonction du
nombre de chambres louées. Or, au Québec les taux d’occupation en
hébergement à travers la province se situent près de 55%, et le tarif
affiché n’a pas augmenté au cours de la dernière décennie, ou si peu, en
raison de la conjoncture: 9-11, SRAS, crise économique, etc. Pendant
ce temps, les taxes ont continué d’augmenter, venant de ce faire réduire
la marge bénéficiaire par chambre vendue. Un problème que n’ont pas
les locateurs illégaux, évidemment, puisqu’ils évitent de payer les
taxes.
4. Compétition déloyale

15. De l’autre côté, voici les
arguments qui reviennent le plus
souvent du côté des utilisateurs
d’AirBnB et autres plateformes
P2P:
LES ARGUMENTS DES
« ILLÉGAUX »

16. Face à l’argument quant à la classification hôtelière et aux
standards des divers types d’hébergement, on vous répondra que
grâce aux sites de commentaires, on en sait autant sinon plus au
sujet des logements et des locateurs. Ayant récemment testé la
plateforme AirBnB, j’ai justement pu constater à quel point on
incite les voyageurs à donner leur opinion, avant, pendant et
après la réservation et séjour. Un locateur qui propose des
chambres ou maisons aux conditions douteuses sera rapidement
mis au ban par les autres utilisateurs. De même, le locateur est
invité à « qualifier » le voyageur, de sorte qu’une personne qui ne
respecte pas les règles ou qui effectuerait des dommages serait
également identifié comme tel.
1. Intelligence des foules

18. • Ce que démontre le plus récent jugement contre un locateur
d’AirBnB à New York est qu’il y a plusieurs zones grises, et
que tout n’est pas forcément tout blanc ou tout noir dans ce
dossier. Au Québec, la règlementation demande que toute
personne souhaitant louer un logement pour une période de
moins de 31 jours doit obtenir un permis au préalable, au coût
de 250$. Lorsqu’on sous-loue une partie de son
appartement, par exemple une chambre, mais que le
propriétaire est sur place, certaines dispositions dans la loi
new-yorkaise permettent de toucher un revenu de location de
courte durée. Le problème surgit lorsque certains propriétaires
de plusieurs unités de location passent en mode commercial, et
l’on n’est plus dans le modèle de « dormir chez l’habitant »
mais bien dans un système commercial parallèle et sophistiqué.
2. Zones grises

19. Pour plusieurs, les sites P2P ouvrent de
nouvelles possibilités qu’on ne retrouve pas, ou
si peu, dans l’offre traditionnelle actuelle. On
pense notamment aux séjours pour de grandes
familles, ou voyages multigénérationnels, particulièrement lorsqu’il s’agit
de plus longs séjours. Une nuitée à l’hôtel, passe
encore, mais lorsqu’on reste trois semaines à
destination, le confort d’une maison ou d’un
appartement pour soi est inégalé. On retrouve
d’ailleurs une panoplie d’hébergement
disponible sur ces sites: igloos, cabanes dans les
arbres, apparts, lofts, etc.
3. Variété de l’offre

20. Un autre point souvent mis de l’avant est le fait que les
utilisateurs de sites comme AirBnB tendent à vouloir
dépenser moins au niveau de l’hébergement afin de pouvoir
dépenser plus dans l’économie locale: supermarché, café du
coin, restaurants et attraits, activités de proximité, etc. Ce
dernier point reste difficile à prouver, mais on sait toutefois
que le marché de la location de vacances représentait plus
de 85 milliards de dollars en 2012, uniquement sur l’Europe
et les États-Unis!
4. Impact économique
local

21. L’industrie touristique fait donc face à un véritable
dilemme: accepter cette nouvelle réalité en adaptant les
processus et la règlementation, ou bien se braquer en faisant
respecter les règles actuelles et en pourchassant les
locateurs illégaux. Existe-t-il d’autres avenues et quelles
solutions sont envisageables afin de faire face à la musique?
C’est le sujet de mon prochain billet: Hébergement illégal:
on fait quoi maintenant?
ON FAIT QUOI MAINTENANT ?

22. Dans mon dernier billet, Hébergement illégal:
l’industrie touristique face à un
dilemme, j’expliquais comment les plateformes de
réservations en mode P2P (peer-to-peer) comme
AirBnB font voler en éclat le modèle traditionnel de
distribution hôtelière. Tendance lourde qui ne
s’estompera pas de sitôt, si on en croit les derniers
chiffres disponibles de ce marché florissant:
Hébergement illégal: on
fait quoi maintenant ?

23. • Les locations de vacances représentent un marché de 85 milliard de
dollars US uniquement sur les marchés américains et européens
• Un locateur génère 26,000$ de revenus en moyenne par année de
ses locations (Source: 2012 Summer VRM Owners report)
• AirBnB est peut-être le plus connu, mais pas forcément le plus gros
joueur avec ses 300,000 propriétés listées dans 34,000 villes
différentes
• HomeAway est le plus gros site mondial, avec un peu moins de
500,000 propriétés. Il fait partie de la famille VRBO (Vacation
Rentals by Owners)
• Même les agences de voyages en lignes en proposent: TripAdvisor
propose des locations de vacances sous une entente avec FlipKey
(170,000 propriétés) alors que Booking.com annonçait récemment
son intention d’envahir cette sphère lucrative via une entente avec
Interhome (260,000 propriétés). Travelocity en offre
également, caché sous l’onglet « Hotels » alors qu’Expedia a fait part
de son intention d’en proposer sous peu.

24. Comme plusieurs locateurs opèrent en marge
de la loi sans déclarer les revenus, ni sans
recueillir les taxes applicables, on comprend
les hôteliers, aubergistes et divers
intervenants de l’industrie de dénoncer cet
état de fait. Quelles sont donc les solutions
possibles? Voici certaines retenues jusqu’à
présent ainsi que d’autres que je
soumets, bien humblement:

25. Un premier réflexe qui nous vient est de dénoncer ceux et celles
qui opèrent sous le radar et qui engrangent des revenus sans
payer les taxes tout en proposant une compétition déloyale à ceux
qui respectent les règles et cotisent à leur organisme de gestion de
la destination. C’est d’ailleurs l’initiative prise par un groupe
anonyme opérant sous l’acronyme AHEM, qui a récemment mis
en ligne le site tourismeaunoir.com où l’on dénonce des gens
soupçonnés de tenir des opérations illégales de locations
d’hébergement, photos et descriptions à l’appui. Une fausse
bonne idée, si vous voulez mon avis. On se croirait à l’époque de
la Gestapo ou du Maccarthisme, un parallèle douteux en 2013
alors que nous devrions envisager une manière plus civilisée de
régler les différends en cours
1. DÉNONCER LES ILLÉGAUX

26. Pour d’autres, la solution ultime passe invariablement par un
renforcement musclé du processus d’amendes. Plus les amendes
seront salées, rapidement données et publicisées, plus on devrait
entrevoir un effet dissuasif auprès des contrevenants. C’est
vrai, en théorie. On a vu des campagnes sociétales contre l’alcool
au volant, pour le port de la ceinture de sécurité ou pour réduire
la vitesse, obtenir des résultats positifs au fil des ans. On oublie
néanmoins un facteur de taille: les investissements publics pour y
parvenir. Non seulement en publicités tout azimut, mais aussi par
une force policière constamment sur le qui-vive, avec des
campagnes de rappels en continu. Or qu’en est-il en tourisme?
Au Québec, il y a présentement deux inspecteurs qui travaillent
ce dossier au Ministère du Tourisme. Deux!
2. IMPOSER DES AMENDES

27. Selon un article paru dans La Presse, 1569
dossiers auraient été épluchés entre novembre
2012 et mars 2013. Parmi eux, neuf sont sur le
bureau du Directeur des poursuites criminelles
et pénales. S’ils sont reconnus coupables, ceux
qui louent illégalement une chambre ou un
appartement sont passibles d’une amende
allant de 750 à 2250$ par jour d’infraction. De
plus, les contrevenants ont droit à deux avis
avant de recevoir une amende. Lorsqu’on vous
arrête pour excès de vitesse, on vous donne un
« avis », vous? On voit donc qu’il y a loin de
la coupe aux lèvres afin de véritablement
dissuader une masse critique de gens d’opérer
dans la clandestinité, non seulement en raison
des ressources limitées mais également à cause
du processus lent.

28. Évidemment, il s’en trouve plusieurs pour suggérer
de laisser faire les choses telles qu’elles le sont en
ce moment, et de laisser les consommateurs choisir
par eux-mêmes. Le marché s’auto-régularisera de
lui-même, en somme. Il s’agit d’une vision
idéaliste et peu réaliste de ce qui se vit sur le
terrain. Suite à la parution de mon dernier billet, je
recevais d’ailleurs ce courriel d’une lectrice, dont
voici un extrait:
3. LAISSER FAIRE

29. Dans ce contexte, laisser faire équivaut à inciter les
hébergements illégaux à foisonner, avec tout ce que cela
peut avoir d’impacts négatifs sur les rouages de l’industrie
et l’évasion fiscale qui en découle pour l’économie locale et
provinciale. C’est pourtant l’avenue empruntée par les
dirigeants de Tourisme Nouvelle Écosse devant
l’hébergement illégal – lire l’article ici (en anglais).

30. • Une approche plus créative et mentionnée par certains dirigeants
hôteliers consiste plutôt à renchérir sur une demande qui ne trouve
pas, ou si peu, d’écho depuis quelques années: l’assouplissement de
certaines règles ou du fardeau fiscal. On pense notamment aux taxes
foncières qui ne cessent d’augmenter d’année en année, alors que le
revenu moyen par chambre stagne, tout comme le niveau
d’occupation à l’échelle provinciale. Les hôteliers de la région de
Québec pensaient d’ailleurs avoir obtenu une partie de leurs
revendications plus tôt cette année, pour plutôt faire face à une
hausse rétroactive de leurs taxes. (lire ici à ce sujet)
• Dans un contexte où les plateformes P2P pullulent, ne devrait-il pas y
avoir un assouplissement au niveau de certains autres standards
qu’on impose aux hôteliers afin d’obtenir leur certification? Est-ce
que toutes ces assurances et taxes sont vraiment nécessaires au bon
fonctionnement d’un établissement en 2013? Si on en revient aux
taxes foncières, pourquoi doit-on continuer de payer en fonction du
nombre de chambres disponibles et non en fonction du nombre de
chambres vendues (louées)?
4. ASSOUPLIR LES RÈGLES

31. Une question plus délicate encore touche au mode de financement des organismes de
gestion de destination (OGD, ou DMO en anglais, destination management
organizations). La plupart, du moins au Québec et à travers l’Amérique du
Nord, fonctionne sur le principe du membership. Or pour un hôtel, la cotisation annuelle
est calculée sur la base du nombre de chambres disponibles dans l’établissement. Un
exemple? Le Fairmont Reine Elizabeth, à Montréal, avec ses 1,200 chambres, paie tout
près de 10,000$ en membership annuel à Tourisme Montréal. Certains paient même plus
que ce montant, selon la région et la taille de l’établissement, les ratios n’étant pas tous
pareils. Ces coûts contribuent à la cagnotte marketing de la destination, à laquelle les
hébergements illégaux ne contribuent évidemment pas, même s’ils en bénéficient par la
bande. Or la question se pose: pourquoi une destination ne représente que les membres et
non pas la totalité de l’offre d’hébergement sur son territoire? N’y a-t-il pas lieu de
remettre en question le modèle de financement des associations touristiques régionales?
Ceci est tout aussi vrai pour les membres restaurateurs, attraits, événements ou
transporteurs, remarquez.
OK, j’en conviens: ce dernier point dépasse le cadre de l’hébergement illégal. Mais il y
est intimement lié, nul doute.
5. REVOIR LE RÔLE DES
DESTINATIONS

32. Dernière piste de solution: mettre tout le monde autour d’une même
table pour mieux comprendre les enjeux et envisager des solutions
durables. Dans l’État de New York, en raison de la cause
présentement en appel, AirBnB souhaite régulariser la situation mais
on se parle par l’entremise d’avocats. N’y aurait-il pas moyen de
trouver des manières d’obtenir au minimum le paiement des taxes
applicables? D’assurer que toutes les propriétés listées doivent
montrer patte blanche avec au minimum l’attestation de
classification, disponible moyennant dépense de 250$?
6. OUVRIR LES PONTS DE
COMMUNICATION

33. L’avenir nous dira comment l’industrie réagira face
à cette révolution, et il est possible que ce soit au
moyen d’une solution hybride combinant une ou
plusieurs des solutions ci-haut mentionnées. Une
chose est sûre: le status quo est intenable, et il est
grand temps pour tous les joueurs, incluant les
lobbies hôteliers et les dirigeants de Tourisme
Québec d’aller au fond de cette problématique
pour trouver des solutions qui seront au bénéfice de
l’industrie, certes, mais surtout du consommateur
qui aura toujours le luxe de décider des plateformes
qui lui conviennent le mieux.

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