Ristrutturare, rigenerare, riorganizzare la città per una nuova qualità dell’abitare Convegno CNA Forlì-Cesena, 22 marzo 2012 Relazione di Ferdinando Fabbri – Studio TI

1. Inquadramento generale
e
il caso di un hotel di Rimini
Ferdinando Fabbri - Studio TI Società di Ingegneria

2. 1
 STRUTTURALE: cosa sta succedendo nel settore dell‟edilizia
e delle costruzioni?
 SOVRASTRUTTURALE: cosa sta avvenendo sul fronte delle
politiche pubbliche e nella cultura dell‟abitare?

3.  SCENARIO STRUTTURALE
2
Nel XIX Rapporto 2012 (congiunturale e previsionale)
Su “Il mercato delle costruzioni”, a cura del Centro
Studi e Ricerche CRESME , si registra nel 2011
un mercato a tre facce:
 a) gli investimenti in impianti per le Fonti Energetiche Rinnovabili
„superano‟ nel 2011 gli investimenti della nuova edilizia
residenziale e certificano la riconfigurazione del settore;
 b) boom per gli impianti trainati dall‟energy technology; (tengono
le finiture sostenute dalla riqualificazione)
 c) è profondo rosso per strutture e opere edilizie (tradizionali)
affossate dal crollo della nuova costruzione

4. 3
 Per i sindacati del comparto edilizio (Feneal-Uil, Cgil-Fillea e
Filca-Cisl), in un documento recente alla base della manifestazione
nazionale del 3 marzo, il settore delle costruzioni è uno dei
più gravemente danneggiati dalla crisi economica, in termini
sociali, economici e occupazionali.
 Sarebbero 300.000 i lavoratori che, a partire dal 2007 (inizio della
grande contrazione) hanno perso il posto, a cui si aggiunge
l‟aumento dell‟illegalità e dell‟irregolarità del lavoro, in un sistema
già di per sé critico.
Scenario strutturale

5. SCENARIO STRUTTURALE = FINE DELLA VECCHIA EDILIZIA
4
 Ciò vuol dire:
 A) che la progettazione, le tecniche di produzione, le tecnologie
applicate, la cultura - basata sul modello quantitativo - che l‟hanno
espressa, sono obsolete e insostenibili con i nuovi parametri dello
sviluppo
 B) che il patrimonio edilizio italiano nelle sue diverse tipologie e
funzioni, privato e pubblico, ha bisogno di una profonda
rigenerazione per essere “sostenibile” e per “avere mercato”
Scenario strutturale

6. Come muoversi ? Le cinque
5
ecupero – iuso – iqualificazione –
igenerazione – icerca
Questi non sono solo termini accademici ma parametri che stanno
plasmando giorno dopo giorno il lavoro, il mercato, l‟abitare…
Scenario strutturale

7. Le cinque icerca
6
 Emilia-Romagna: TECNOPOLI
(sistema regionale della Ricerca: Università, Consorzi, ENEA, CNR)
 La Piattaforma Costruzioni si occupa di supportare la ricerca industriale e
l'innovazione per il settore delle costruzioni in un'ottica di alte prestazioni di
risparmio energetico e di sostenibilità ambientale per le nuove
costruzioni, per le ristrutturazioni e per il recupero del patrimonio edilizio.
 Gli ambiti di interesse riguardano tutto il processo edilizio e i settori ad esso
correlato: dalla pianificazione dell‟intervento edilizio alla
progettazione, costruzione, gestione e manutenzione di nuove costruzioni
(sia del settore residenziale sia dell‟edilizia specialistica) e del patrimonio
edilizio esistente ( dal recupero, al restauro e alla manutenzione dei beni
culturali).
Scenario strutturale

8. Le cinque igenerazione
7
 “La rigenerazione urbana per la qualità della vita”
 Tema ambizioso e complesso, per esempio, degli Ecoquartieri
lanciato in diversi convegni da Legambiente, GBC ed AUDIS, sotto
l‟egida di Città Sostenibili, dove sono stati presentati pacchetti di
soluzioni che giustificano, articolano, permettono e valorizzano la
riconversione in ecoquartieri di parti significative delle città con
alcune esperienze (poche e straniere) significative
Scenario strutturale

9. Recupero
Riuso
Le cinque Riqualificazione
Rigenerazione
Ricerca
8
Il nuovo mattone è la biologia
Living Architecture, ovvero come trasformare i nostri
edifici in strutture dinamiche capaci di parlare con
l'ambiente.
A colpi di protocellule, alghe e altre tecnologie
viventi.
Scenario strutturale

10. 9
 Il sistema di valutazione della sostenibilità edilizia “Certificazione LEED” è un
sistema volontario, basato sul consenso dei diversi attori (soci) e guidato dal
mercato.
 Un quadro flessibile e giustamente complesso che permette di valutare la
strategia che ottimizza il rapporto tra edificio ed ambiente circostante.
 Nel pieno rispetto delle direttive europee in vigore, il metodo Leed valuta le
prestazioni ambientali degli edifici nell‟intero arco di vita, mettendo al centro la
sua sostenibilità presente e futura.
 GBC Italia ha lavorato alla trasposizione dello standard LEED americano per
sviluppare a livello nazionale un sistema di certificazione perfettamente
allineato con le normative e il mercato italiano utilizzando il sistema
di misura internazionale.
Scenario strutturale

11.  SCENARIO SOVRASTRUTTURALE
10
Cosa sta avvenendo sul fronte delle politiche pubbliche e nella cultura
dell‟abitare?
 l‟Europa e i governi nazionali e locali spingono verso la
riqualificazione urbana e la rigenerazione edilizia
Scenario sovrastrutturale

12. LE STATEGIE DI SVILUPPO DEI GOVERNI
L‟Europa
11
 Nel dicembre 2008 il Parlamento europeo ha approvato il
(famoso) pacchetto clima-energia volto a conseguire gli obiettivi che
l'UE si è fissata per il 2020: ridurre del 20% le emissioni di gas a
effetto serra, portare al 20% il risparmio energetico e aumentare al
20% le fonti energetiche rinnovabili.
 Nel marzo 2010 la Commissione Europea ha varato un
documento importante per l‟Europa del 2020 incentrato su tre
priorità: crescita intelligente, sostenibile, inclusiva.
 Riproponendo (per quanto riguarda la sostenibilità) il filo
conduttore che orienta e vincola l‟opera degli Stati membri: ridurre
le emissioni di gas a effetto serra almeno del 20% rispetto ai livelli
del 1990, portare al 20% la quota delle fonti di energia rinnovabile
nel nostro consumo finale di energia e migliorare del 20% l'efficienza
energetica.
Scenario sovrastrutturale

13. Si segnala inoltre:
12
La Direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio,
del 19 maggio 2010 sulla prestazione energetica nell‟edilizia
(che modifica la Direttiva 2002/91/CE) per cui
 “Gli edifici sono responsabili del 40 % del consumo globale di
energia nell’Unione.
 Pertanto, la riduzione del consumo energetico e l’utilizzo di
energia da fonti rinnovabili nel settore dell’edilizia costituiscono
misure prioritarie, necessarie per ridurre la dipendenza energetica
dell’Unione e le emissioni di gas a effetto serra…”
 Si impone quindi che a partire dal 1 gennaio 2021 si
realizzino solo nuovi edifici neutrali dal punto di vista
energetico, cioè a consumi “quasi zero”.
Scenario sovrastrutturale

14. I governi locali
Regione Emilia-Romagna
13
 la Delibera di Assemblea Legislativa n. 156/2008:
“Approvazione atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di
rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica
degli edifici”
 La Delibera della Giunta regionale 26 settembre 2011, n. 1366
“Proposta di modifica della Parte seconda - Allegati - della delibera
dell‟Assemblea legislativa n. 156/2008”
 L'Assemblea Legislativa, con deliberazione n. 50 del 26 luglio
2011, ha approvato Il Secondo Piano Triennale di Attuazione del
Piano Energetico Regionale 2011-2013
Scenario sovrastrutturale

15. I Comuni
14
Nelle disposizioni regionali devono provvedere:
 ad individuare le parti del territorio per le quali si prevede la
realizzazione di infrastrutture energetiche a rete a servizio del
sistema insediativo;
 all’adozione diffusa di regolamentazioni urbanistico-edilizie
che prevedano forme di incentivazione o di premialità
progressive (quali sconti sugli oneri di
urbanizzazione, incentivi volumetrici, agevolazioni anche
periodiche su imposte comunali, ecc.) e relative modalità
procedurali (ivi comprese quelle di controllo e certificazione)
applicabili ad interventi con specificate prestazioni e
caratteristiche di sostenibilità ambientale ed eco-
compatibilità.
Scenario sovrastrutturale

16. 15
Ma soprattutto la L.R. n.6/2009 (Governo e riqualificazione solidale del
territorio) prevede che:
Il Consiglio Comunale individui gli ambiti del territorio urbanizzato da
assoggettare a riqualificazione definendo e tempi e i temi d’azione e gli
obiettivi di qualità energetica, ambientale, sociale e architettonica che
si intendono realizzare.
Scenario sovrastrutturale

17. Lo scenario è dunque chiaro:
16
 da una parte, è finita una fase e il mercato delle costruzioni sta
radicalmente cambiando aprendosi sempre più alla
sostenibilità, verso nuove tecnologie costruttive, trainate dalle Fonti
Energetiche Rinnovabili, e a forme internazionali di classificazione
(rating)
 dall‟altra, precisi obiettivi e direttive europee (non sempre
suffragate da adeguate politiche locali e nazionali) dentro le quali
occorre muoversi

18. Il Convegno CNA
17
La CNA Emilia Romagna e i tecnici incaricati cercano di offrire un
piccolo contributo concreto verso…
soluzioni (modelli) di fattibilità che proprio in quanto fattibili
reclamano:
 politiche urbanistiche con al centro la rigenerazione edilizia (gli
strumenti normativi ci sono tutti a partire dalla legge 20/2000);
 azioni dell’impresa non più orientate alla semplice rendita
immobiliare ma sempre più alla qualità totale del prodotto
edilizio, che per essere tale (e perciò per avere mercato) deve
incorporare un’alta qualità sociale;
 politiche fiscali adeguate;
 progetti finanziari dedicati.

19. Il lavoro svolto
18
Abbiamo esaminato tre tipologie di edifici:
 la residenza
 l‟albergo
 la scuola (presa come esempio più diffuso di edificio pubblico)
Oggi presentiamo le prime due:
la residenza e la struttura ricettiva alberghiera

20. L‟albergo
19
Perché l‟albergo?
Per aspetti generali:
 rappresenta una costruzione originale che deve essere in grado
di farsi abitare (bene) rispondendo in tempo reale ad esigenze
mutevoli;
 è condizionato e condiziona il territorio che lo ospita;
 deve avere una sua identità strutturale e immaginaria;
 si tratta di una progettazione complessa e ad alta
specializzazione, l‟albergo non è solo casa ma è allo stesso tempo
città.
Il lavoro svolto

21. 20
Per aspetti concreti, di rilevanza quantitativa
In Emilia Romagna sono 8.800 le strutture ricettive alberghiere
di cui:
 3200 sulla costa
 290 nelle città capoluogo
 349 sugli Appennini
 207 in città termali
Il lavoro svolto

22. CASO DI STUDIO: struttura alberghiera realizzata negli
anni ‟60 e ristrutturata negli anni „90 in Provincia di Rimini
21
Sintesi dei dati ingresso – Situazione Attuale
Dati generali
 Luogo: Rimini
 Tipologia: struttura alberghiera di 5 piani fuori terra con
ingresso, sala da pranzo, circa 40 camere da letto ed un
seminterrato ad uso cantine, lavanderia e centrale termica.
 Struttura portante: in muratura e solai misti in laterizio e cls.
 Murature perimetrali: mattoni pieni e semipieni portanti.
 Serramenti: vetrocamera e telaio metallico.
 Solaio verso seminterrato: misto in laterizio e cls non coibentato.
 Copertura: copertura piana con solaio misto in laterizio e cls non
coibentato.
 Produzione di energia da fonti rinnovabili: nessuna.
 Consistenza: superficie utile 1.279 mq.

23. Consumi energetici dell‟ultimo anno
22
 Gas metano (al netto delle cucine): 23.204 smc (222.759 kWh),
costo in bolletta pari a 0,43 €/smc (compresi servizi di rete e
imposte), per un totale di 9.977,00 €/anno.
 Energia elettrica: 215.000 kWh circa, costo in bolletta pari a 0,16
€/kWh (compresi servizi di rete e imposte), per un totale di
34.400,00 €/anno.
 Acqua: 4.907 mc/anno costo in bolletta pari a 1,50 €/mc (al netto
dei costi per l‟impianto antincendio) per un totale di 7.350,00 €/anno
(*).
(*) il dato relativo al consumo d‟acqua è stato riportato solamente per valutazione statistica, non
essendo stato inserito fra gli interventi migliorativi
Caso di studio

24. 23
Il totale costi di gestione
con le soluzioni impiantistiche,elettriche e meccaniche attuali, prese in
considerazione per la valutazione economica, al netto dei costi
idrici, risulta pari a
44.377,00 €/anno
Caso di studio

25. Indicatore di performance basato sui consumi
(energia primaria):
24
 Gas metano: 206,10 kWh/mq
 Energia Elettrica: 122 kWh/mq di sup. utile
I consumi sopra indicati individuano un indice di prestazione energetica
dell‟intero fabbricato pari a 206 kWh/mqanno
(85% riscaldamento e 15% per produzione ACS)
Tale indice colloca l‟edificio nella Classe F
Caso di studio

26. 25
A titolo di esempio il raggiungimento della Classe A (con un valore EPtot≤40
kWh/mqanno) è ottenibile soltanto a seguito di un intervento di demolizione e
ricostruzione del fabbricato.
E comunque nel caso di una nuova costruzione, il limite (minimo) di
prestazione energetica per il condizionamento invernale e la produzione di
acqua calda sanitaria è pari a Eptot limite : 65,25 kWh/mqanno, e corrisponde
alla Classe C (tra 60<Eptot≤90 kWh/mq anno).
Caso di studio

27. Interventi migliorativi
Gli interventi applicabili ed economicamente sostenibili risultano:
26
 Caso 1 Rifacimento dell‟involucro edilizio: coibentazione delle pareti perimetrali
esterni e della copertura piana.
 Caso 2 Ristrutturazione impiantistica: sostituzione della caldaia con generatore a
gas a condensazione ad alto rendimento; ottimizzazione del sistema di distribuzione
con installazione di pompe di circolazione ad inverter, istallazione di recuperatore a
flussi incrociati sulle unità di trattamento aria.
 Caso 3 Ristrutturazione impiantistica elettrica: sostituzione delle pompe di
circolazione del tipo on-off a portata costante con pompe a portata
variabile, sostituzione lampade ad incandescenza all‟interno delle camere e del
sistema di gestione delle accensioni nei corridoi ai piani, sistema di gestione che
valuti l‟occupazione o meno della camera stessa, sostituzione ascensore da 4
persone obsoleto con ascensore a fune a basso consumo elettrico.
 Caso 4 Ristrutturazione globale: ristrutturazione dell‟involucro edilizio e contestuale
ristrutturazione impiantistica.
- sfruttamento della micro-cogenerazione;
- installazione di un sistema di pannelli fotovoltaici integrati nella struttura della
pensilina
Caso di studio

28. Caso 1) Rifacimento dell‟involucro edilizio
27
 Indice di prestazione energetica a seguito dell‟intervento:
EPtot:143,06 kWh/mqanno
 Minor costo approvvigionamento gas metano:
3.600,00 €/anno
 Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:
22.306 kgCO2/anno
 Costo dell‟intervento di ristrutturazione involucro edilizio: circa
37.000,00 €
 Classe energetica raggiungibile: Classe E
Caso di studio – interventi
migliorativi

29. Caso 2) Ristrutturazione impiantistica meccanica
28
 Indice di prestazione energetica a seguito dell‟intervento:
EPtot:169 kWh/mqanno
 Minor costo approvvigionamento gas metano:
2.110,00 €/anno
 Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:
13.040 kgCO2/anno
 Costo dell‟intervento di ristrutturazione impianti meccanici:
circa 28.500,00 €
 Classe energetica raggiungibile: Classe E
Caso di studio – interventi
migliorativi

30. Caso 3) Ristrutturazione impiantistica elettrica
29
 Costo dell‟intervento di ristrutturazione impianti elettrici:
circa 116.000,00 €
 Illuminazione - Nuovo Consumo: 5.511 kWh/anno
 Costo complessivo (energia + mantenimento):
5.342,00 €/anno
 Pompe Centrale Termica - Nuovo Consumo: 4.200 kWh/anno
 Costo energia: 672,00 €/anno
 Sistema di Gestione camere - Nuovo Consumo stimato:
17.865 kWh/anno
 Costo energia: 2.858,00 €/anno
 Ascensore - Nuovo Consumo: 8.750 kWh/anno
 Costo energia: 1.400,00 €/anno
 Classe energetica raggiungibile: Classe E
Caso di studio – interventi
migliorativi

31. Caso 4) Ristrutturazione globale
30
 Indice di prestazione energetica a seguito dell‟intervento:
EPtot:112 kWh/mqanno
 Minor costo approvvigionamento gas metano:
5.375,00 €/anno
 Minor costo approvvigionamento energia elettrica:
7.000,00 €/anno
 Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:
33.340 kgCO2/anno
 Costo dell‟intervento di ristrutturazione globale:
circa 181.500,00 €
 Classe energetica raggiungibile: Classe D
Caso di studio – interventi
migliorativi

32. 31
Con l‟applicazione delle soluzioni impiantistiche proposte, a fronte di un
importo degli investimenti pari a circa 181.500,00 €, un consumo di
gas metano di 10.704 smc/anno e un consumo di energia elettrica di
36.326 kWh/anno, si evidenzia un risparmio annuo di circa
12.375,00 €/anno
[A questa differenza va aggiunta una quota parte di risparmio legato
all‟impianto di micro cogenerazione, che dipenderà dall‟esatto
dimensionamento della macchina e dalle ore di funzionamento previste
e una quota parte legata all‟impianto fotovoltaico, che a sua volta
dipenderà dalla superficie di pannello effettivamente realizzata e dalle
condizioni del contratto con Enel]
Caso di studio – interventi
migliorativi

33. Consuntivo economico costi/ricavi
32
Alla luce delle analisi fatte sull‟hotel in esame possiamo concludere che :
Costo interventi migliorativi
 Involucro edilizio: 37.000,00 €
 Impiantistica meccanica ed edile: circa 28.500,00 €
 Impiantistica elettrica: circa 116.000,00 €
Totale costo degli investimenti: 181.500,00 €
Risparmio economico totale di gestione: 12.375,00 €/anno (*)
Tempo di rientro complessivo: 15 anni
(*) Che corrisponde a circa il 28 % del costo di gestione totale per gas ed elettricità, riportato al capitolo
“Consumi energetici dell‟ultimo anno”.
Caso di studio

34. Sintesi conclusiva
5 punti critici
33
1
Pur essendo, quello esaminato, un hotel di buona qualità media:
siamo sotto la soglia di efficienza (minima)
energetica e ambientale (fascia f);

35. 34
2
I processi di miglioramento delle prestazioni energetiche e
ambientali possono essere ammortizzati nell‟arco medio di 13/15
anni
senza tener conto di alcun tipo di incentivo.
Solo utilizzando gli incentivi in essere (36%-55%) si potrebbe stare
attorno alla soglia dei 10 anni, ma non vi sono sicurezze a lungo
periodo.

36. 35
3
Si apre il tema degli
incentivi mirati,
nati e proposti a livello locale, modulando in maniera premiale, per
esempio, l‟IMU, la tassa sui rifiuti, l‟imposta soggiorno (qualora venga
applicata) e alcuni tributi comunali (pubblicità, occupazione suolo
pubblico, passi carrai ecc.),
a favore delle imprese che investono.

37. 36
4
Se il focus della valutazione
si sposta dal singolo esercizio al contesto macro, abbracciando
dunque decine e decine di alberghi,
è possibile ipotizzare un grande e fattibile progetto di rigenerazione
edilizia delle strutture ricettive della Costa
su ampia scala (ad esempio con l‟uso della geotermia sfruttando
l‟acqua del mare) avente al centro le fonti rinnovabili e l‟ambiente
salubre, a partire dall‟aria.

38. 37
5
Infine, l‟azione deve spostarsi anche sul versante delle imprese del
settore edilizio.
I consorzi degli artigiani, cresciuti e strutturatesi in maniera efficace
negli ultimi anni in molte realtà provinciali, potrebbero farsi
carico, sostenuti dal mondo bancario e assicurativo, di pacchetti
mirati in grado di far convergere in un processo virtuoso le condizioni
di base, da quelle tecniche a quelle operative, da quelle finanziarie a
quelle strutturali, per il raggiungimento di elevati standard energetici e
ambientali nelle attività ricettive della regione.

39. 39
C‟è tanto da fare…
“La difficoltà non sta nel credere nelle nuove
idee, ma nel fuggire dalle vecchie”.
John Maynard Keynes

40. Ferdinando Fabbri
Studio TI – Società di ingegneria
Via Flaminia, 138 Rimini
www.studioti.com
www.slideshare.net/ferdinandofabbri