1. Estudio de Factibilidad
Metodología para la Evaluación de
Proyectos de Inversión
Inmobiliarios

2. Objetivos
Determinar la rentabilidad de un proyecto y el nivel de riesgo e
incertidumbre asociados para establecer la conveniencia o no
de su puesta en marcha.
Conocer el punto de vista de los potenciales inversores.
Realizar el estudio económico y financiero en distintos
escenarios para estudiar la rentabilidad más probable del
proyecto, con su probabilidad de ocurrencia, y su nivel de
riesgo asociado.
Conocer adecuadamente el mercado inmobiliario y las fuerzas
que lo modelan para minimizar riesgos desde el proyecto y
hacer más segura la inversión.
Aplicar Técnicas de Simulación al Análisis de Riesgos en
Proyectos para una adecuada toma de decisiones en
condiciones de incertidumbre.

3. Proyectos de Inversión
Inmobiliarios
Un proyecto de inversión inmobiliario está compuesto por
los siguientes elementos:
Terreno
Información de mercado
Antecedentes técnicos
Antecedentes económicos y financieros
Antecedentes legales
Considerados en un contexto actual y futuro, permitirán establecer
la conveniencia o no de la puesta en marcha del emprendimiento
que lo motiva.

4. Proyectos de Inversión
Inmobiliarios
La razón por la que se debe evaluar un proyecto de inversión
inmobiliario es para determinar la rentabilidad del mismo y el
nivel de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta
manera, seleccionar la mejor alternativa para llevar a cabo el
mismo.
Una selección implica tomar una decisión y esta metodología
de evaluación aporta los elementos de juicio necesarios que
facilitan dicha tarea, además de aportar elementos de un
lenguaje común con los potenciales inversores.
El objetivo de la evaluación de un proyecto de inversión es
seleccionar la alternativa que maximice la rentabilidad y acote el
riesgo y la incertidumbre.

5. Proyectos de Inversión
Inmobiliarios
Realizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliario, a partir de
una idea, consiste en:
Estudiar el contexto
Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta,
demanda, competencia, sustitutos.
Determinar un segmento objetivo.
Definir el proyecto para satisfacer las necesidades insatisfechas de
ese segmento objetivo mejor que la competencia (ubicación y mix
de producto: tamaño, terminaciones, amenities).
Determinar y cuantificar las variables macro y micro que inciden
sobre el éxito del proyecto (costos, velocidad de ventas, horizonte
económico, precio de venta, paridad cambiaria, tasa de inflación,
etc.).

6. Proyectos de Inversión
Inmobiliarios
Realizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliario, a partir de
una idea, consiste en:
Realizar el estudio económico en distintos escenarios para
estudiar la rentabilidad más probable del proyecto y su nivel de
riesgo asociado.
Realizar el estudio financiero para ver quién o quienes aportan el
dinero necesario para llevar a cabo el emprendimiento.
Realizar la toma de decisión acerca de llevar a cabo o no el
emprendimiento.

7. Proyectos de Inversión
Inmobiliarios
En función de esto podemos definir cinco etapas por las que
deberá atravesar todo estudio serio de un proyecto inmobiliario:
Definición preliminar del proyecto
Estudio del contexto
Dimensionamiento Físico
Dimensionamiento Económico
Dimensionamiento Financiero y Estructuración Legal

8. Definición preliminar del proyecto
 Esta etapa implica la concepción preliminar del proyecto a partir
de una idea.
 Por lo general todo comienza con la visualización de una
oportunidad:
 Construir un edificio en un buen terreno que vimos en una
localización con mucho potencial.
 Desarrollar un Barrio Cerrado en un lugar con arboleda
añosa y buenas vías de acceso a la ciudad
 Etc.

9. Estudio del Contexto
 Permite delinear el contexto, a nivel macro y micro, que
deberemos enfrentar al momento del lanzamiento del producto.
Esto es conocer las fuerzas que modelan el mercado:
las variables macro, el ciclo del mercado inmobiliario,
la oferta y demanda futuras en forma cuali y cuantitativa,
la competencia,
los posibles productos sustitutos.

10. Estudio del Contexto
 Los resultados de este estudio son dos:
Establecer las oportunidades, amenazas, fortalezas y
debilidades que servirán de base para definir, en la etapa
siguiente, la estrategia más adecuada para llevar a cabo el
emprendimiento (ubicación, diseño físico, estructuración
financiera y legal, marketing y comercialización) y
Modelizar las variables que permitan cuantificar ingresos y
egresos en los probables escenarios a enfrentar.

11. Dimensionamiento Físico
 En función de lo relevado en la etapa anterior y del diagnóstico
realizado se elige la estrategia a seguir para superar las
debilidades, neutralizar las amenazas, apoyarse en las fortalezas
y aprovechar las oportunidades.
 En esta etapa se procede a:
elegir la ubicación óptima,
a realizar el diseño más adecuado para el posicionamiento
elegido en el segmento seleccionado a los efectos de
diferenciarse de la competencia,
elegir la tecnología constructiva más adecuada al contexto
(en épocas de inflación latente conviene elegir métodos
constructivos que aceleren lo máximo posible la ejecución
de la obra para disminuir el riesgo).

12. Dimensionamiento Económico
Con el estudio de factibilidad económico, se estudia:
La rentabilidad independientemente de las fuentes de
financiación a adoptar y el nivel de riesgo asociado y, por ende,
la conveniencia de llevar a cabo o no el proyecto.
Indicadores:
VAN
TIR
Periodo de repago
Máxima Exposición Acumulada
etc.

13. Dimensionamiento Financiero y
Estructuración Legal
 El estudio financiero analiza:
la composición más rentable de capital y deuda,
si los beneficios a generar permitirán dar cumplimiento a los
compromisos contraídos con terceros en tiempo y forma,
la rentabilidad del capital para ver la conveniencia de colocar
nuestro dinero en el emprendimiento,
la conveniencia o no de realizar preventas de acuerdo al
contexto.
 La estructuración legal define la mejor forma de llevar a cabo el
emprendimiento (Sociedad Anónima, Consorcio al Costo,
Fideicomiso al Costo, etc.).