1. Training Grond- & Gebiedsontwikkeling
MUAD – donderdag 21 februari 2013

2. Programma





Introductie
Definities en samenhang
Opbouw van een grondexploitatie
Kosten en baten
Casus
Pauze
 Bespreking casus
 Risico analyse
 Samenwerkingsvormen
Training Gebiedsontwikkeling
14:00
14:10
14:45
15.15
15:45
16:00
16:15
16:45
17:15
2

3. Introductie
 Persoonsgegevens
– Heine van Nieuwenhuijze
– HTS weg- en waterbouw en bedrijfskunde
– Universiteit van Amsterdam (MRE) en Nijenrode
– INSEAD, Lausanne
 Werkervaring
– Philips Nederland
– Ballast Nedam International
– Wilma Vastgoed
– NS Vastgoed
– D&M Properties
Training Gebiedsontwikkeling
3

4. Planeconomie - Algemeen
 Ondersteuning van het ontwikkelproces in financiële zin
 Dynamisch rekenen
– Kasstromen
– Indexering
– Financieringskosten
 Uniform en transparant rekenen en rapporteren
Training Gebiedsontwikkeling
4

5. Uniform en transparant rekenen en rapporteren
 Communicatie binnen organisatie
 Vaste kostenstructuur met bedrijfseigen kostenregels
 Vaste grondslagen
 Eenduidige wijze structureren van projecten
Training Gebiedsontwikkeling
5

6. Kostenstructuur
Grondontwikkeling basis
VNG grondproductiekosten
Gebouwontwikkeling basis
NEN 2631
Contracten bestaande grond/opstallen
Bijkomende verwervingskosten
Grondverwervingskosten
Bouw- & woonrijp maakkosten
Bijkomende kosten
Grondproductiekosten
Vooronderzoekskosten
Tijdelijk beheer
Investeringskosten
Grondwaarde in bouw- en woonrijpe staat
Bijkomende verwervingskosten
Grondkosten
Bouwkosten
Bijkomende kosten
Stichtingskosten
Vooronderzoekskosten
Losse inrichtingskosten
Niet terug te vorderen BTW
Investeringskosten
Verkoopwaarde uitgeefbaar
Grondtermijn
Verkoopwaarde Terreininrichting
Opstaltermijn
Verkoopwaarde infrastructuur
Verkoopwaarde
Verkoopwaarde overige
Bijkomende opbrengsten
Grondwaarde in bouw- en woonrijpe staat
Niet af te dragen BTW
Bijkomende opbrengsten
Opbrengsten
Opbrengsten
Verevening
Training Gebiedsontwikkeling
Verevening
6

7. Verschil tussen grond- en gebouwontwikkeling
Grondontwikkeling
Gebouwontwikkeling
Hoewel de Rekenmethode gebaseerd is
De Rekenmethode is gebaseerd op de
op
zogenaamde
het
structureren
analoog
aan
de
van
activiteiten
structuur
van
“First
Estimate”
methodiek.
Gebouwontwikkeling.
Dus op basis van…
01
- De oppervlakte van het Plangebied
02
Dus op basis van…
- De Datums aankoop grond
- De Waarde van de aangekochte grond
03
- De Terreinoppervlakte
- De datum uitgifte terrein
04
- De Functie
- De Functie
- Het Bouwprogramma van de Functie
- Het Bouwprogramma van de Functie
- De Verkoopwaarde van de Functie
- De Verkoopwaarde van de Functie
05
- De Grondwaarde onder de Functie
06
- Planning
- Planning
…wordt op basis van enkele Defaults een
…wordt
1e berekening opgezet.
„Referentiewaarden‟,
op
basis
een
van
1e
berekening aangemaakt.
Beperkt aantal Kengetallen
Training Gebiedsontwikkeling
Initieel op basis van Kengetallen
7

8. Proces
Exploitatiegebied
verwervingen, afkoop en tijdelijk beheer
Grondgebruik
herverkavelen
Grondontwikkelingsgebied
Uitgeefbaar
Niet in ontwikkeling
genomen terrein
Niet uitgeefbaar
Doorverkopen
Bouwrijp maken
Uitgeefbaar
Woonrijp maken
Infrastructuur
Wonen & werken
Terreininrichting
Mobiliteit
Recreëren
Training Gebiedsontwikkeling
8

9. Proces
Exploitatiegebied – Te verwerven kavels
Training Gebiedsontwikkeling
9

10. Proces
Grondgebruik – Bouwrijp maken
Training Gebiedsontwikkeling
10

11. Proces
Grondgebruik – Uitgeefbaar terrein
Training Gebiedsontwikkeling
11

12. Proces
Grondgebruik – woonrijp maken
Training Gebiedsontwikkeling
12

13. Proces
Grondgebruik – Totale project
Training Gebiedsontwikkeling
13

14. Overige kenmerken Grondontwikkeling
 Invoer veelal op basis van kengetallen
 Vrije invoer voor kosten bouw- en woonrijp maakactiviteiten
 Projectstructuur:
– Project
• Deelproject – Fase 2
• Deelproject – Fase 1
- Functie-Uitgeefbaar
– Functie-Uitgeefbaar
 Gebouwfunctie – TOEK
 Gebouwfunctie - Kantoor
 Gebouwfunctie – Combi
– Functie-Infrastructuur
- Functie-Infrastructuur
 Onderdeel - Ontsluiting
 Onderdeel - Brug
- Functie-Terreininrichting
– Functie-Terreininrichting
 Onderdeel – Groen
 Onderdeel – Groen
 Onderdeel – Water
 Onderdeel - Gracht
 Onderdeel - Park
Training Gebiedsontwikkeling
14

15. Gebiedsontwikkeling
= relatie tussen Grondontwikkeling en Gebouwontwikkeling
 Gebiedsontwikkeling definiëren;
 Data grond- en gebouwontwikkeling op samenhang
controleren;
 Grond- en gebouwontwikkeling consolideren.
Training Gebiedsontwikkeling
15

16. Definitie
Grondontwikkeling
Gebouwontwikkeling
Project 1
Deelproject A
Deelproject B
Deelproject C
Project X
Project Y
Project Z
Project 2
Project …
Training Gebiedsontwikkeling
16

17. Wat? - Definitie
Grondontwikkeling
P-Project
PV-Projectvariant
DP-Deelproject
FG-Infrastructuur
FG-Terreininrichting
FG-Uitgeefbaar
BE-Bouweenheid
Training Gebiedsontwikkeling
Gebouwontwikkeling
P-Project
PV-Projectvariant
DP-Deelproject
BE-Bouweenheid
F-Functie
T-Type
17

18. Controle
Grondontwikkeling
Gebouwontwikkeling
Bouwprogramma
Planning grondtransactie
Grondwaarde
Training Gebiedsontwikkeling
18

19. Consolidatie
Grondontwikkeling
Gebouwontwikkeling
Gebiedsontwikkeling
Training Gebiedsontwikkeling
19

20. Afsluiting
 Vragen ?
http://www.dmproperties.nl
E: info@dmproperties.nl
T: 024 – 3881992
Training Gebiedsontwikkeling
20

21. Casus – gemeentelijk zwembad
 Bestaand openbaar bad, tweede binnen een gemeente,
grote exploitatie tekorten, niet meer nodig, zeer veel
emoties;
 Scenario‟s voor herontwikkeling;
 Ruimtelijke vertaling per scenario;
 Keuze van meest waarschijnlijke scenario;
 Analyse van de kosten en baten;
 Aanpak en verwachte uitkomst.
Training Gebiedsontwikkeling
21

22. Training Gebiedsontwikkeling
22

23. Training Gebiedsontwikkeling
23

24. Training Gebiedsontwikkeling
24

25. Training Gebiedsontwikkeling
25