A U D I E N C I A Estudo Urbanisticolocalizacao A R E N A

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A U D I E N C I A Estudo Urbanisticolocalizacao A R E N A

  1. 1. COPA MANAUS 2014 A Copa da Amazônia Manaus, AM Julho, 2009 Desenvolvimento urbano e Sustentabilidade Econômica Política Social Ambiental 1
  2. 2. A metodologia utilizada neste estudo e os conceitos exclusivos da Urban Systems Brasil, orientam todas as conclusões, resultando em cenários da Lógica Urbana que explicam as Análise relacional dos dados e influências e as correlações entre o mercado, DIFERENCIAL: comportamentos pesquisados, as instituições e os indivíduos em Manaus baseada no conceito de que a cidade é um agente ativo na definição das Para analisar a Lógica Urbana, a Urban decisões de consumo. Systems trabalha com a contextualização de dados, mapas e comportamentos, integrando os instrumentos Pesquisa de Mercado e Geoprocessamento. PESQUISA DE MERCADO GEOPROCESSAMENTO Metodologia Orientada para obter informações consistentes Todos os dados pesquisados são apresentadas sobre o comportamento e hábitos da demanda. em mapas digitais para análise das informações O objetivo é entender também os desejos do sobre o tecido urbano. Possibilita identificar e cliente potencial e sua relação com a cidade. desenhar cenários das tendências do mercado. LÓGICA URBANA A cidade é um agente ativo na definição do ciclo mercadológico dos equipamentos urbanos. A Lógica Urbana traduz a relação de uso da cidade, diante dos anseios e comportamentos da demanda. 2
  3. 3. Os planos de análise explorados para construir a Lógica Urbana: PLANO SÓCIO-ECONÔMICO O estudo das cadeias produtivas e mapeamento das centralidades e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais oportunidades de investimento em uma localidade. PLANO COMPORTAMENTAL É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos, necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os padrões de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender os seus parâmetros de Metodologia qualidade de vida e os processos das decisões de consumo. PLANO DO NEGÓCIO A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público, orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam na análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e produtos. 3
  4. 4. Áreas para implantação do Estádio para Copa 2014 Fatores de relevância 4
  5. 5. Áreas disponíveis Existem em Manaus outras áreas que apresentam pontualmente espaço físico disponível, que foram comparadas nas condições de mercado favoráveis ou necessidades prementes, 3 tópicos relevantes : –Acessibilidade e Transportes, –Centralidades e Desenvolvimento Social –Mercado e sustentabilidade Comparados com o mesmo peso e potencial estratégico da área onde se encontra o estádio Vivaldão. 5
  6. 6. Centralidades e Vetores de Desenvolvimento Vetor de Desenvolvimento Ponta Negra: Vetor de Desenvolvimento Parque 10 de Novembro e Região: Complexo hoteleiro Tropical Resort e Business. Região consolidada urbanisticamente, com crescimento vertical Crescimento e desenvolvimento imobiliário vertical voltado para o público de classe média e média alta de Manaus. e horizontal com implantação de edifícios e Shopping Manauara, recém-inaugurado, induzirá o crescimento da condomínios de alto padrão. região. Shopping Ponta Negra com Edifícios Residenciais e Escritórios (suspenso temporariamente). Região Ponta Negra  Shopping Manauara  Estádio Vivaldo Lima   Região Valorizada  Região de Moradia Vetor de Crescimento Centro:  Imprópria e Baixa Renda Região consolidada urbanisticamente,   Pólo Hoteleiro com crescimento vertical voltado Vetores de Crescimento e estabelecimento de comércio e Desenvolvimento Imobiliário serviços.  Expansão da Região Central – Centralidade Zona Franca :  Shopping Regional Shopping Cecomiz e Studio 5 Festival Mall.  Futuro Shoppings Regionais Centro Manaus Novotel Manaus, Comfort e Ibis Manaus.  Shoppings de Vizinhança 6
  7. 7. Mapas Renda 7
  8. 8. Mapas Densidade Populacional 8
  9. 9. Mapas Comércio e Serviços 9
  10. 10. Mapas Turismo e Negócios 10
  11. 11. Mapas Saúde 11
  12. 12. Matriz Síntese - Arena Entorno Vivaldão Perfil Avaliação Área do Complexo 1.000 m x 580 m = 580.000 m²  Região com presença de domicílios com renda heterogênea. Perfil Demográfico (entorno) Ao sul e a oeste com presença de população média e alta renda e ao norte e leste com baixa e média renda.  Região possuí fácil acesso ao centro de Manaus e ao pólo turístico da Ponta Negra. Há problema de tráfego intenso nos horários de pico. O projeto do VLT é um diferencial para Acessibilidade essa localização, facilitando o deslocamento do Norte (dormitório) em direção ao Centro empresarial e comercial  de Manaus. A região também já possuí presença de transporte público advindo de outras regiões de Manaus. Próximo a grandes estabelecimentos de comércio e serviços, Comércio e Serviços destacando-se a proximidade com os Shoppings Amazonas, Manauara e Milleniun.  Hotelaria Apesar de distante dos pólos hoteleiros de Manaus, há fácil acesso aos hotéis da Ponta Negra e do Centro de Manaus.  Região é pólo de saúde de Manaus, com forte presença de Saúde (Hospitais e Clinicas) hospitais e clínicas médicas, facilitando atendimento de público flutuante advindo da Copa 2014.  Vetor de Localizado no eixo de desenvolvimento de Manaus Desenvolvimento de valorizando todo investimento necessário para o projeto da  Área 1 Manaus Copa 2014 Todo investimento realizado para Copa 2014 será valorizado e integrado com o município de Manaus sendo Consideração aproveitado pela sociedade manauara. 12
  13. 13. Matriz Síntese - Campus Perfil Avaliação Área do Complexo Área Aproximada: 970 m x 1.000 m = 970.000 m²  Região pouco adensada, com maior adensamento junto ao Perfil Demográfico (entorno) bairro Armando Mendes. Predomínio de população de renda média baixa  Ponto próximo ao terminal urbano São José. A 2ª fase do Acessibilidade projeto do VLT privilegia a região, unindo desde o Bairro Zumbi dos Palmares, até o terminal de integração na Av. Constantino Nery.  Região conta com dois centro de compras o Manaus Shoppings São José e o Shopping Grande Circular, destaca- Comércio e Serviços se também a presença dos supermercados Atacado Atck e Super DB. A região no entanto possui baixa variedade de  agências bancárias e de serviços. Área sem opções de hotéis no entorno. Os hotéis mais Hotelaria próximos estão localizados no Distrito Industrial de Manaus, a 7 km pela Avenida Buriti, todos de perfil executivo.  Área em estudo próxima a três centros de saúde de destaque: Maternidade de Referência da Zona Leste, Saúde (Hospitais e Clinicas) Hospital Dr. Lucio P Machado e Hospital da Criança da Zona Leste, facilitando a implantação de leitos e atendimentos  hospitalares para o público da Copa 2014. Vetor de Região fora do principal vetor de crescimento de Manaus, Área 2 Desenvolvimento de Manaus próxima do Distrito Industrial Castelo Branco e dos bairros em desenvolvimento residencial vertical Parque Dez de Novembro, Adrianópolis e Nossa Senhora das Graças.  Investimentos nesta região para a Copa pode impulsionar a criação de uma nova Centralidade em Manaus, Consideração diminuindo o grande adensamento na região Central do município e valorizando a região Leste de Manaus. 13
  14. 14. Matriz Síntese - SESI Perfil Avaliação Área do Complexo Área Aproximada : 830 m x 770 m = 639.000 m²  Bairros São José Operário e Tancredo Neves apresentam Perfil Demográfico (entorno) grande adensamento populacional, ambos a Noroeste do ponto m estudo. Região de Perfil de classe média, ao norte da Av. Cosme Ferreira, sentido bairro Adrianópolis.  Ponto próximo ao terminal urbano São José. A 2ª fase do Acessibilidade projeto do VLT privilegia a região, unindo desde o Bairro Zumbi dos Palmares, até o terminal de integração na Av. Constantino Nery.  Região conta com dois centro de compras o Manaus Shoppings São José e o Shopping Grande Circular, destaca- Comércio e Serviços se também a presença dos supermercados Atacado Atck e Super DB. A região no entanto possui baixa variedade de  agências bancárias e de serviços. Área sem opções de hotéis no entorno. Os hotéis mais Hotelaria próximos estão localizados no Distrito Industrial de Manaus, a 8 km pela Avenida do Contorno, todos de perfil executivo.  Área em estudo próxima a três centros de saúde de destaque: Maternidade de Referência da Zona Leste, Saúde (Hospitais e Clinicas) Hospital Dr. Lucio P Machado e Hospital da Criança da Zona Leste, facilitando a implantação de leitos e atendimentos  hospitalares para o público da Copa 2014. Área 3 Vetor de Região fora do principal vetor de crescimento de Manaus, Desenvolvimento de Manaus próxima do Distrito Industrial Castelo Branco e dos bairros em desenvolvimento residencial vertical Parque Dez de Novembro, Adrianópolis e Nossa Senhora das Graças.  Investimentos nesta região para a Copa pode impulsionar a criação de uma nova Centralidade em Manaus, Consideração diminuindo o grande adensamento na região Central do município e valorizando a região Leste de Manaus. 14
  15. 15. Matriz Síntese - Infraero Perfil Avaliação Área do Complexo Área Aproximada: 1.200 m x 800 m = 960.000 m²  Terreno inserido em área de baixo adensamento Perfil Demográfico (entorno) populacional, próximo ao bairro de Novo Israel, região mais adensada próxima, de perfil de baixo padrão.  Área Alternativa mais próxima do Aeroporto Internacional Eduardo Gomes, porém distante de terminais urbanos. As Acessibilidade Avenidas Djalma Batista e Constantino Nery apresentam problemas de tráfego intenso. O Projeto da linha 1 do VLT contempla a linha até o cruzamento com a Av. Max Teixeira,  distante 1,5 km da área em estudo. Região com pouca variedade de comércio e serviços. Comércio e Serviços Ausência de grandes estabelecimentos de comércio, sendo o mais próximo o Carrefour a 5Km. Inexistência de serviços de apoio como por exemplo agências bancárias.  Área Alternativa mais distantes dos pólos hoteleiros de Manaus. Potencial para incorporação de hotel executivo Hotelaria próximo ao aeroporto. Acesso facilitado pelas Avenidas Santos Dummont e do Turismo à região de Ponta Negra, 12  km de distância. Saúde (Hospitais e Clinicas) Ausência de estabelecimento hospitalares, os mais próximos estão localizados no entorno do Estádio Vivaldão.  Área 4 Vetor de Localização próxima da área de desenvolvimento de Manaus, Desenvolvimento de Manaus junto ao aeroporto, e próxima de uma das áreas mais valorizadas do município, Ponta Negra.  Região com potencial de crescimento, porém distantes das áreas de desenvolvimento imobiliário e das áreas Consideração consolidadas do município, o Centro d Manaus. 15
  16. 16. Matriz Síntese - Ponta Negra Perfil Avaliação Área do Complexo Área Aproximada: 960 m x 720 m = 691.200 m²  Ponto em estudo localizado m área de baixo adensamento, porém com área próximas, como os bairros Redenção e Perfil Demográfico (entorno) Alvorada, a leste, apresentam maior adensamento populacional. Área alternativa próxima da região de Ponta  Negra, uma das regiões mais valorizadas de Manaus. O acesso a esta área é facilitado pela Av. Desembargador João Machado e por vias secundárias, a partir da Av. Cel. Acessibilidade Teixeira, principal via de acesso a Ponta Negra. Entretanto a falta de uma grande via que dê acesso direto ao ponto irá  dificultar o acesso para turistas e gerar congestionamentos. Região com pouca variedade de comércio e serviços. Ausência de grandes estabelecimentos de comércio, sendo o mais próximo o Carrefour a 4Km. Inexistência de serviços de Comércio e Serviços apoio como por exemplo agências bancárias. No entanto o desenvolvimento viário da região irá facilitar com acesso ao  comércio e serviços da Ponta Negra a 3 Km do ponto em estudo. Área Alternativa próximo aos hotéis em Ponta Negra, região Hotelaria valorizada com potencial de crescimento hoteleiro. Próximo também ao Diamond Convention Center.  A pouca variedade de hospitais na proximidade da área em Saúde (Hospitais e  Área 5 estudo, destacando-se a Clínica Materno Inf. Planalto e os Clinicas) hospitais do entorno do Estádio Vivaldo de Lima. Vetor de Desenvolvimento de Manaus Próximo ao principal vetor de desenvolvimento de Manaus e da região mais valorizada do município.  Investimentos de infraestrutura nesta região podem aproximar Ponta Negra, do Centro e Centro-Norte Consideração de Manaus, distribuindo melhor algumas opções de comércio e serviços na cidade. 16
  17. 17. Matriz Síntese - Iranduba Perfil Avaliação Área do Complexo Área Aproximada: 1.000 m x 800 m = 800.000 m²  Região distante das áreas residenciais de Manaus. Perfil Demográfico (entorno) Região afastada, com baixa densidade populacional e baixa renda média domiciliar.  Região de difícil acesso. Projeto da Ponte Manaus- Iranduba com extensão de 3.505 m. Projeto conta com Acessibilidade investimentos da ordem de R$ 574 milhões, recursos do BNDES. As rampas de acesso serão construídas na Rod.  AM-070, do lado de Iranduba, e na Estrada da Estanave, em Manaus. Área com ausência de estabelecimentos de comércio e Comércio e Serviços serviços de apoio ao projeto da Copa 2014 e de difícil integração urbana com os estabelecimentos existentes  em Manaus. Região carente de infraestrutura hoteleira. O pólo Hotelaria hoteleiro na região central de Manaus está a um raio de 10 km do ponto em estudo.  Ausência de estabelecimentos hospitalares de qualidade Saúde (Hospitais e Clinicas) para atender público advindo da copa 2014, ficando esse dependente da oferta hospitalar existente em Manaus.  Área 6 Vetor de Região fora de vetor de desenvolvimento. A abertura da Desenvolvimento de Manaus Ponte Manaus-Iranduba pode facilitar ocupação na região.  Apesar do projeto da Nova Ponte, a região está fora da área urbana de Manaus e dificilmente a infraestrutra Consideração ali instalada será utilizada pelos manauaras. 17
  18. 18. Matriz Síntese – Análise Comparativa Arena Entorno Campus SESI Infraero Ponta Negra Iranduba Vivaldão Área do Complexo       Perfil Demográfico       (entorno) Acessibilidade       Comércio e Serviços       Hotelaria       Saúde (Hospitais e Clinicas)       Vetor de Desenvolvimento       de Manaus Avaliação Final Melhor Menos (Melhor Opção a 3ª Opção 2ª Opção 5ª opção 4ª opção Menos provável) Opção provável Área 6 18
  19. 19. Melhor Opção: Arena Entorno Vivaldo de Lima 19
  20. 20. Centralidades e Vetores de desenvolvimento • A Av. Constantino Nery é a principal ligação norte-sul de Manaus, • A 7ª. RA (Cidade Nova e bairros vizinhos) ao norte do município é a região mais populosa com 20% da população e com baixa oferta de empregos, • Alguns distritos mais próximos ao Centro apresentam estrutura viária estreita, e ocupação consolidada com espaço insuficiente para reordenação viária restringindo seu crescimento, • O Centro é historicamente a principal centralidade da cidade, e seu esgotamento leva o crescimento para novas regiões, • Novas centralidades surgiram espontaneamente: Ponta Negra, Parque 10 de Novembro (Djalma Batista) • Centralidade induzida: Zona Franca • Descentralização equilibrada favorece o desenvolvimento sustentável 20
  21. 21. Eixos Estruturantes Facilitadores • O projeto se apóia em grandes eixos estruturantes: 1. Sistema viário e transportes 2. Mercado imobiliário, desenvolvimento, adensamento e expansão de pólos indutores de crescimento 3. Requalificação dos espaços públicos 4. Operação Urbana e Viabilidade econômico financeira 5. Aeroporto 21
  22. 22. Diretrizes • Incorporar e implementar projetos do setor público municipal e estadual de maneira sinérgica com a iniciativa privada • Otimizar o sistema de transporte público • Promover a reestruturação viária especialmente no eixo de ligação norte-sul da cidade. • Requalificação urbanística da Avenida Constantino Nery • Integração dos bairros e no contexto de uma Operação Urbana. • Coibir a degradação das áreas verdes. • Reestruturação urbanística dos bairros Chapada, Alvorada e D. Pedro I • Melhor aproveitamento da infra-estrutura instalada. 22
  23. 23. Lógica Urbana Copa 2014 23
  24. 24. Estádio Vivaldo Lima (entorno próximo) Destaques Até 1 km de distância Além de 1 km AMBEV (600 m) Ginásio Rodoviária de Posto de Saúde - SPA Alvorada Sambódromo Indu. Arosuco Manaus (1 km) Carrefour (1 km) (640 m) (400m) UNIP (800 m). Vila Olímpica Av. Constantino Nery Terreno Andrade Gutierrez Estádio Vivaldo Lima Av. Loris Cordovil Universidade Estadual do Amazonas (400 m) DB Supermercados lI (1 km) ra et im a e ir Av. Djalma Batista er eix .P oT Habib’s (2,2 km) Av Pca. Dom Pedro r ed (1,3 km) .P Av Colégio La Salle (1,3 km) Av .R ec ife Espantalho te Lógica n Autocenter Po Av Darcy Futuro Shopping da gra Urbana (1,3 km) t. Automotivo Es Ne Vargas Hosp. Medicina Tropical (800 m) Universidade Lançamento Hosp. Estadual do Delegacia SENAC Empresarial – Skie Hemoam Amazonas – UEA de Polícia (1,8 km) Amazonas Shopping (1,8 km) (1,8 km) Galerias comerciais: Jacira (1,8 km) Reis, Yellow Mall e Ahtha Futuras instalações da Empresarial Empire (2,2 km) CETAM (Educ. Tec.) Center (340 m) 24
  25. 25. O Mercado • Nos últimos anos, o mercado vem apostando em algumas “ilhas” da região, com novos lançamentos imobiliários residenciais (na Ponta Negra e Adrianópolis/Pque 10 Novembro); • Os shoppings e edifícios de escritórios se instalaram na Av Djalma Batista, tornando esta região um vetor de crescimento; • Este interesse poderá ser potencializado e o desenvolvimento imobiliário induzido de forma equilibrada entre equipamentos residenciais, comerciais e de serviços, seguindo o eixo norte rumo ao estádio Vivaldão; • O novo estádio poderá ser indutor de crescimento imobiliário a ser potencializado com um projeto integrado de transportes, reestruturação viária e a revisão do Plano Diretor. 25
  26. 26. O Mercado Evolução das áreas em m2 • expressiva contribuição do incremento de área construída residencial e comercial; • destacam-se os padrões: – vertical médio padrão e – vertical alto padrão • reforçando o peso e a importância desses dois padrões na gravitação do investimento imobiliário e sua localização territorial na cidade de Manaus • Favorecimento de um desenvolvimento urbano sustentável • Relação positiva com a iniciativa privada no desenvolvimento 26
  27. 27. Todas essas considerações levam em conta a continuidade de crescimento da cidade em direção ao estádio Vivaldão, tanto latente quanto induzido, mas que precisa de um eixo articulador com projeto urbano global que preze pelo incremento de qualidade de vida, criação de centralidades dinâmicas, e que estimule a emergência de potenciais sistêmicos na região. 27
  28. 28. Desenvolvimento Urbano Novo pólo, ícone e centralidade de Manaus – Projeto Estádio Vivaldo de Lima LEGADO POSITIVO PARA AMAZÔNIA Financeiro / Investidores / Mercado Gestão do Risco do Negócio Político MIX IDEAL – GAP’S URBANOS 3 DESEJÁVEIS (Político – Social) 2 NECESSÁRIOS Estudo e definição dos eixos estruturantes ($) de desenvolvimento buscando atender ao menos 3 níveis de prioridades 1 IMPRESCINDIVEIS ($ $) 28
  29. 29. Sugestão de Integração  Integração Urbana (Aeroporto-Estádio Vivaldo Lima):  Meio: linear por meio de melhorias no sistema viário e sinalização na  Av. Torquato Tapajos e Av. Santos Dumont.  Integração Urbana (Ponta Negra-Estádio Vivaldo Lima):    Meio: linear por meio da melhoria da acessibilidade, do sistema viário e da sinalização na Av. Pedro Teixeira e Av. Cel. Teixeira.  Integração Urbana (Centro-Estádio Vivaldo Lima):  Meio: expansão empresarial e comercial por meio da centralidade linear  existente na Av. Constantino Nery e Av. Djalma Batista, ambas com presença de empreendimentos comerciais e empresariais.  Integração Urbana (Centralidade Zona Franca-Estádio Vivaldo Lima): Meio: linear por meio de melhorias no sistema viário e sinalização na Av. Efigenio Sales e Av. Rodrigo Otavio. Integração Urbana (Parque 10 de Novembro e região -Estádio Vivaldo  Lima): Lógica Urbana Meio: Direto atendendo os Gaps de mercado existentes na região de influência direta, o projeto também deve manter uma relação paisagística com a região obedecendo aspectos culturais, econômicos e políticos. 29
  30. 30. Sugestão de Integração Cidade Nova  NOVO CENTRO DA AMAZONIA Atração cultural / educacional Atração residencial Atração comercial Ponta Negra Atração empresarial Região de crescimento  populacional de baixa renda Região Valorizada  Pólo Hoteleiro e comercial    Vetores de Crescimento e Desenvolvimento Imobiliário Distrito Industrial Expansão da Região Central  Shopping Regional   Futuro Shoppings Regionais  Shoppings de Vizinhança 30
  31. 31. Sugestão de Integração Áreas do Entorno Possibilidade de integração norte-sul com um corredor verde (parque linear) e prolongamento da avenida 31
  32. 32. Matriz de Possibilidades A Matriz de Possibilidades apresenta um amplo panorama sobre a região analisada, facilitando a tomada de decisões que possam, aproveitar as oportunidades e avaliar as ameaças, sempre em favor do sucesso dos investimentos. A partir do cruzamento dos fatores temos a pontuação das possibilidades, sendo ela a soma das oportunidades que interferem no negócio reduzido pela soma das ameaças que o afeta. FATORES EXTERNOS AOS EMPREENDIMENTOS OPORTUNIDADES AMEAÇAS AMEAÇAS QUE AFETAM A OPORTUNIDADES QUE DEMANDA POR DEMANDAM EMPREENDIMENTOS POSSIBILIDADE DE NEGÓCIO EMPREENDIMENTOS DE REAL DE REAL STATE STATE POTENCIALIDADES Onde concentrar ações para que as Onde concentrar as ações para que as potencialidades explorem as potencialidades possam neutralizar as oportunidades, de modo a projetar a ameaças, aumentando as oportunidades de Negócio demanda do negócio de sucesso do negócio. Plano 32
  33. 33. Matriz de Possibilidades Possibi SEGMENTO TIPOLOGIA RESUMO QUALITATIVO URBANO lidade A centralidade linear existente na Av. Constantino Nery e Av. Djalma Batista, permite explorar a implantação de EMPRESARIAL / ESCRITÓRIOS / 1 Edifício Empresarial. Atendendo demanda de empresas advindas da região central e da Zona Franca de TELEPORTO Manaus. As secretarias do Estado estão descentralizadas em diversos imóveis alugados. O projeto possibilita aproximar CENTRO CÍVICO (SECRETARIAS 1 secretarias otimizando custos operacionais e a performance de integração no desenvolvimento social, DE ESTADO) econômico e político. IMOBILIÁRIO Área próxima a região de desenvolvimento imobiliário residencial vertical, o projeto pode integrar o ponto em RESIDENCIAL 1 estudo ao Parque 10 de Novembro, com empreendimento voltado para classe média e médio-alta. Manaus possui alta concorrência para Shoppings, (14,06 mil habitantes por m² de ABL). Mercado aquecido com SHOPPING CENTER / POWER a implantação do Manaus Plaza Shopping e do Shop Manauara. Há ainda a possível entrada no mercado do 2 CENTER Shop Ponta Negra. Há possibilidade de implantar Power Center com oferta de comércio e serviços de apoio ao complexo. Atual Arena Poliesportiva Amadeu Teixeira já atende a demanda para grandes eventos indoor. A centralidade CENTRO DE EVENTOS 1 permite explorar essa demanda atraindo empresas e público advindo de toda Manaus. TURISMO A facilidade de acesso ao centro de Manaus e ao Distrito Industrial permite atender demanda turística de HOTEL / FLAT 1 negócios. A localização estratégica próximo ao principal atrativo turístico da copa e da atual atração turística do Carnaval e da Festas do Boi também permite atender demanda de turista de lazer. Galpões e centro aduaneiro não possui potencial pela localização central do empreendimento, com intenso GALPÕES / CENTRO ADUANEIRO tráfego de veículos e pedestres. A implantação também desse tipo de estabelecimento também seria de alto impacto no tecido urbano degradando assim a região. LOGÍSTICA POSTO DE COMBUSTÍVEL COM O posto de combustível com comércio e serviços, pode ser implantado para atender a futura centralidade de de Negócio 2 COMÉRCIO E SERVIÇOS negócios e lazer propostos. Plano Qualificação urbana dos produtos possíveis de acordo com o perfil da região, tendência econômica e integração entre os produtos sistêmicos. Compatível 1 Apoio ao Produto Sistêmico 2 Incompatível 33
  34. 34. Matriz de Possibilidades Possibi SEGMENTO TIPOLOGIA RESUMO QUALITATIVO URBANO lidade Próximo já há oferta de hospitais. A relação de 2,34 leitos/mil habitantes na cidade e tendência mundial de HOSPITAL / POSTO DE SAÚDE redução de leitos médicos, e aumento no número de estabelecimentos de medicina preventiva (Day Clinic, Laboratórios e Postos de Saúde) não indicam potencial para este tipo de estabelecimento. Região próxima ao estádio é cluster de saúde (forte presença de clinicas e hospitais), indica boa possibilidade SAÚDE DAY CLINIC / CONSULTÓRIOS 1 de implantar Day Clinic de bom padrão operacional complementando a oferta pública e privada já existente. Ausência de laboratórios clínicos na região possibilita explorar esse perfil de estabelecimento de apoio ao LABORATÓRIOS 2 Centro de Day Clinic. Há elevado número de lançamento imobiliários nas proximidades, no entanto a população da região apresenta- EDUCAÇÃO BÁSICA se com maior idade em relação á média de Manaus, há também presença de estabelecimentos concorrentes e tendência de queda no número de matrículas. Aumento no número de matrículas privadas. Há possibilidade de implantar Campus Universitário junto ao EDUCAÇÃO SUPERIOR / EDUCAÇÃO 2 centro empresarial com cursos voltados para negócios. Necessidade de aperfeiçoamento profissional da cadeia TECNOLÓGICO de serviços e turismo de Manaus de forma permanente e também para a Copa. EDUCAÇÃO COMPLEMENTAR Há presença de 3 escolas de Idiomas em um raio de 2,5Km do Estádio Vivaldo de Lima. O Centro Cultural de Manaus está concentrado na região central. Há possibilidade de criar nova centralidade MUSEU 2 cultural no empreendimento, somando com o Pque. Bilhares, o Zoo do CIGS próximos e agregando o tema do MUSA Museu da Amazonia. Os cinemas estão concentrados junto aos Shopping Centers de Manaus, a entrada de dois novos CINEMA estabelecimentos tende a aumentar o número de salas, tornando o mercado competitivo para esse segmento. Região consolidada urbanisticamente, com elevado fluxo de veículos e pessoas e valorização imobiliária. A LAZER e PARQUE TEMÁTICO implantação de Parques de Diversão e Temáticos tem como premissa necessidade de grandes terrenos com CULTURA de Negócio baixo custo, tornando o terreno analisado incompatível para este uso. Parque público com paisagismo e passeios que integre o Estádio, Arena, e demais empreendimentos PARQUE PÚBLICO 2 internamente favorecendo sua sinergia e externamente com a Região de N.Senhora das Graças e Adrianópolis favorecendo sua atratividade. Plano O número de espetáculos realizados aumentou substancialmente em 2008, comparado a 2007. Há possibilidade TEATRO / CASA DE SHOWS / 2 de criar vida noturna no projeto com a implantação de empreendimento que possa realizar Espetáculos Teatrais ESPETÁCULOS e Shows. Compatível 1 Apoio ao Produto Sistêmico 2 Incompatível 34
  35. 35. Matriz de Possibilidades Pontuação = Potencialidades - Ameaças PONTUAÇÃO MATRIZ DE POSSIBILIDADES POTENCIALIDADES OPORTUNIDADES - AMEAÇAS HOSPITAL / POSTO DE SAÚDE 9 SAÚDE DAY CLINIC 16 LABORATÓRIOS 15 EDUCAÇÃO EDUCAÇÃO BÁSICA 6 EDUCAÇÃO SUPERIOR / TECNOLÓGICO 12 EDUCAÇÃO COMPLEMENTAR 13 POSSIBILIDADE DE NEGÓCIO MUSEU 13 7 POTENCIALIDADES CINEMA LAZER PARQUE TEMÁTICO 7 PARQUE PÚBLICO 10 TEATRO / CASA DE SHOWS / ESPETÁCULOS 12 22 LOGÍSTICA TURISMO IMOBILIÁRIO EMPRESARIAL / ESCRITÓRIOS / TELEPORTO CENTRO CÍVICO (SECRETARIAS DE ESTADO) 19 RESIDENCIAL 16 de Negócio SHOPPING CENTER / POWER CENTER 15 CENTRO DE EVENTOS 18 Plano HOTEL / FLAT 19 GALPÕES / CENTRO ADUANEIRO 4 POSTO DE COMBÚSTIVEL COM COMÉRCIO E SERVIÇOS 11 35
  36. 36. Matriz de Possibilidades Atração Cultural / Educacional Atração Empresarial • Aumento no número de matrículas privadas. Há  possibilidade de implantar Campus Universitário junto ao centro empresarial com cursos • A centralidade linear existente na Av. Constantino Nery e Av. Djalma Batista, permite explorar a implantação de Edifício Empresarial. Atendendo demanda de empresas advindas da voltados para negócios. Necessidade de região central e da Zona Franca de Manaus. Atração Residencial aperfeiçoamento profissional da cadeia de • As secretarias do Estado estão descentralizadas em diversos • Área próxima a região de serviços e turismo de Manaus de forma imóveis alugados. O projeto possibilita aproximar secretarias desenvolvimento imobiliário permanente e também para a Copa. otimizando custos operacionais e a performance de residencial vertical, o projeto pode • O Centro Cultural de Manaus está concentrado integração no desenvolvimento social, econômico e político. integrar o ponto em estudo ao na região central. Há possibilidade de criar nova • Região próxima ao estádio é cluster de saúde (forte Parque 10 de Novembro, com centralidade cultural no empreendimento, presença de clinicas e hospitais), indica boa possibilidade de empreendimento voltado para classe somando com o Pque. Bilhares, o Zoo do CIGS implantar Day Clinic de bom padrão operacional média e médio-alta. próximos e agregando o tema do MUSA Museu complementando a oferta pública e privada já existente. da Amazônia. NOVO CENTRO DA AMAZONIA Atração cultural / educacional Atração Comercial  • Atual Arena Poliesportiva Amadeu Teixeira já atende a demanda para grandes eventos indoor. A centralidade Atração residencial Atração comercial  permite explorar essa demanda atraindo empresas e público advindo de toda Manaus. Atração empresarial   • A facilidade de acesso ao centro de Manaus e ao Distrito Industrial permite atender demanda turística de negócios. A localização estratégica próximo ao principal Região de crescimento populacional de baixa renda atrativo turístico da copa e da atual atração turística do Carnaval e da Festas do Boi também permite atender Região Valorizada de Negócio demanda de turista de lazer. Pólo Hoteleiro e comercial Vetores de Crescimento e Plano Desenvolvimento Imobiliário Expansão da Região Central   Shopping Regional  Futuro Shoppings Regionais  Shoppings de Vizinhança 36
  37. 37. Perfil das Áreas - Situação Atual Arena esportiva existente Corredores desvalorizados pela proximidade com ocupação residencial de baixa renda. O acesso pela Av. Pedro Teixeira é valorizada. • Permite integração entre a área em estudo e a Ponta Sambódromo e Estádio Negra. galpões existentes Existente • Possui fácil acesso ao Hipermercado Carrefour. • Avenida possui ocupação residencial de classe média e comercial de bom padrão operacional. • O novo sistema viário entre a área e o sambódromo, permite um distanciamento de ocupação e usos entre Esquina mais valorizada. Localizada esses espaços. no cruzamento da Av. Pedro Teixeira e Av. Constantino Nery. Permitindo integração com Ponta Negra, Centro de Manaus. Lógica Urbana 37
  38. 38. Croqui Arena esportiva existente Nova Arena Sambódromo e permanece galpões existentes onde é o Área para desenvolvimento estádio imobiliário (residencial, escritórios, atual hotel, shopping) Centro de Eventos projetado Lógica Urbana 38
  39. 39. Zoneamento - Atual UES FLORES: FRENTE PARA SUL – NORTE (SUL): ÁREA DE INTERESSE SOCIAL – ABS • HORIZONTAL DE MÉDIA DENSIDADE • VERTICALIZAÇÃO ALTA ALVORADA • CAMT - 2,0 • CAMT - 4,8 Considera-se área de interesse social • TO - 60% • TO - 30% aquelas destinadas à implantação de • GABARITO 3 PAVIMENTOS • GABARITO 18 PAVIMENTOS política e programas para a promoção da habitação de interesse social, definidas ADMITIDA APLICAÇÃO DE OUTORGA ONEROSA DO ADMITIDA APLICAÇÃO DE OUTORGA ONEROSA DIREITO DE CONSTRUIR, COM COEFICIENTE DE DO DIREITO DE CONSTRUIR, COM COEFICIENTE pelo Plano Diretor. APROVEITAMENTO BÁSICO DO TERRENO CABT = 2,0. DE APROVEITAMENTO BÁSICO DO TERRENO - CABT = 2,0. O terreno em análise possui áreas sob as PARA ATENDER DEMANDA ESTRUTURAL DA COPA 2014 3 restrições de zoneamento acima, sendo TORNA-SE NECESSÁRIO AUMENTAR O ADENSAMENTO sua maior parte na UES Flores. NA ÁREA DO ESTÁDIO VIVALDO DE LIMA CAMT = Coeficiente de Aproveitamento Máximo do Terreno CABT = Coeficiente de Aproveitamento Básico do Terreno Fonte: Plano Diretor do Município, 2002 TO = Taxa de Ocupação e revisões de 2005 e 2008 39
  40. 40. Operação Urbana Integrada O Sucesso da Operação Urbana Integrada está apoiado em um tripé • Intervenção Estrutural • Reestruturação fundiária • Diversificação de uso e ocupação do solo • Incremento no potencial imobiliário PROJETO • Requalificação e valorização da • Agentes públicos e privados URBANO área • Formação de parceria • Interesse do Mercado Imobiliário POLÍTICO MERCADO 40
  41. 41. Adensamento Ampliado e Investimento em Infraestrutura Urbana Operação Urbana • OBJETIVO: Operação Urbana Consorciada consiste em um conjunto de intervenções e medidas com o objetivo de alcançar, em área específica, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental, contando com a participação dos promotores públicos ou privados, proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados. • Uma Operação Urbana Consorciada também é uma forma de financiar investimentos em intervenções estruturais em uma área da cidade recuperando parte do lucro imobiliário promovido pelas próprias intervenções ou medidas através da venda de potencial construtivo acima do limite permitido pela legislação urbanística. • A Operação Urbana Consorciada é uma forma de antecipação de receita para custear as intervenções em uma área específica, permitindo que as transformações urbanísticas estruturais, as melhorias sociais e a valorização ambiental sejam alcançadas antes que ocorra o adensamento da região. 41
  42. 42. Adensamento Ampliado e Investimento em Infraestrutura Urbana Operação Urbana • Quando existe uma demanda imobiliária reprimida, uma intervenção urbanística estrutural ou uma área degradada a ser recuperada capazes de gerar interesse do mercado imobiliário estão consolidadas as condições para a implementação de uma Operação Urbana Consorciada • demanda imobiliária reprimida, • uma intervenção urbanística estrutural ou, • uma área degradada a ser recuperada capazes de gerar interesse do mercado imobiliário 42
  43. 43. Adensamento Ampliado e Investimento em Infraestrutura Urbana Operação Urbana - Integrada Sistema viário Operação Urbana e transporte Viabilidade Econômica Qualidade de vida 43
  44. 44. Adensamento Ampliado e Investimento em Infraestrutura Urbana Exemplo Esquema de verticalização e adensamento de CURITIBA COM ESTAÇÃO DE PARADA Incentivar/permitir a verticalização e adensamento ordenados, próximo das avenidas e estações de transporte público, SEÇÃO TIPO DO EIXO PRINCIPAL • O mercado valoriza imóveis com maior visibilidade • A população flutuante percorre menor distância à pé 44

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