Dicas aquisicao de terrenos documentacao

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Dicas aquisicao de terrenos documentacao

  1. 1. Depois de alguns meses procurando sua casa ideal, você finalmente chegou à conclusão de que ela não existe, ou então, que custaria bem menos se você mesmo a construísse. Frente a esta constatação, você resolveu dar o primeiro passo na direção da realização deste sonho: comprar o terreno. Além dos valores envolvidos serem menores, é mais difícil para pessoas leigas checarem alguns pontos que não passariam desapercebidos por outros profissionais. Este artigo se baseia em recomendações elaboradas pelo Procon sobre os riscos envolvidos com a documentação do terreno. Portanto, se você está pensando em comprá-lo, vale a pena uma leitura mais detalhada, para evitar dores de cabeça mais tarde. Só acredite no que seus olhos examinarem A primeira recomendação é bastante óbvia: nunca compre um terreno antes de visitá-lo. Não confie em fotos, na palavra de conhecidos, veja com os seus próprios olhos e confira se as informações sobre o terreno batem com a realidade. O mesmo vale para o depósito. Não se sinta pressionado por argumentos do tipo "você não pode demorar muito, pois algumas pessoas já demonstraram interesse pelo terreno...". Temendo perder esta oportunidade, alguns concordam em adiantar um sinal para garantir sua exclusividade, esquecendo-se que, no caso de desistência em relação ao negócio, perderão o direito a este dinheiro. Vale a pena fazer uma visita à Prefeitura para verificar as condições do terreno: se este faz, ou não, parte da planta aprovada pela Prefeitura, ou se trata de área invadida, por exemplo. Não se esqueça de checar a infra-estrutura disponível nas proximidades, como ruas
  2. 2. abertas, demarcação de lotes, transporte, rede de água e energia, avaliando se estas atendem às suas necessidades. Muito cuidado na hora de comprar terreno próximo às áreas de proteção de mananciais, como represas, rios e nascentes. Estas áreas apresentam restrições de uso, além de necessitarem de aprovação especial por parte dos órgãos responsáveis. A proximidade de recursos hídricos, que parece ser um ponto favorável à compra do terreno, pode acabar se tornando uma enorme dor de cabeça na hora de construir a sua casa. Informe-se junto aos órgãos responsáveis Faça uma visita nos principais órgãos governamentais para checar se está tudo em ordem com o terreno. Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está aprovado. Já na secretaria municipal de habitação, você deve confirmar se o terreno não está localizado em área de utilidade pública ou de interesse social, pois neste caso você corre o risco de ter o terreno desapropriado. Assim como acontece na compra de imóvel, não se esqueça de checar se o IPTU foi quitado. Caso contrário, depois da compra você acabará sendo responsável pelas dívidas pendentes no terreno. Por último, confira se o imóvel está registrado e peça uma certidão negativa de ônus e de alienação, pois só assim você poderá ter certeza de que é o verdadeiro proprietário do terreno. Não acredite em promessas verbais dos vendedores. Muitos tendem a minimizar a importância dos problemas com documentação, na tentativa de agilizar o negócio. No final das contas, caso existam
  3. 3. irregularidades, é você quem vai acabar tendo que arcar com os custos. Atenção aos detalhes da proposta O primeiro passo para adquirir o seu terreno é fazer uma proposta, apesar de você ter que assinar um termo de compromisso, isto ainda não é um contrato de compra. No documento que formaliza a proposta deverão constar os dados sobre localização (com planta aprovada), valor do lote e do sinal sendo pago, modo de pagamento e de reajuste, com especificação do índice a ser usado nos reajustes, assim como a taxa de juros no caso de compra em prestações. Além disto, na proposta deve constar prazo de validade, ou de aceitação da proposta, que em geral não deve ultrapassar os 30 dias. Por último, é importante estabelecer os direitos e obrigações em caso de arrependimento de uma das duas partes. Se a desistência for do comprador, este perderá o sinal que foi antecipado. Já no caso de desistência do vendedor, este deverá restituir ao interessado na compra o valor em dobro do sinal pago. Não se esqueça de perguntar sobre todos os custos envolvidos, como taxa de manutenção, filiação à associação de moradores, etc. Como o valor do sinal, em geral, reflete 20% do valor do terreno, recomenda-se que você tome todas as precauções possíveis antes de pagar esta quantia, como, por exemplo, pedir para um advogado ou órgão de defesa do consumidor analisar o documento de proposta antes da assinatura.
  4. 4. Confira se tudo que foi acordado está no contrato Se, depois de tudo isso, você se sentir seguro de que tudo está em ordem e sua proposta foi aceita, então agora é hora de assinar o contrato de compra. Aqui também é preciso atenção, muitas pessoas acabam se sentindo tão felizes com a aceitação da proposta que tudo no que pensam é em assinar o contrato o mais rápido possível. Porém, antes disto, certifique-se de que as cláusulas registram exatamente aquilo que foi concordado entre as partes. Não se esqueça de riscar todos os espaços em branco, pois em alguns casos de fraude, os contratos são ajustados para incluir novas cláusulas, que você nunca viu. O contrato deve conter as seguintes informações: nome, RG, CPF e, no caso de empresa, CGC, nacionalidade, estado civil e local de residência do comprador e do vendedor do terreno, assim como as características do terreno. Também deve estar detalhado o valor do imóvel, assim como forma de pagamento e valor do sinal antecipado pelo comprador na hora da aceitação da proposta. Assim que o contrato estiver assinado, o comprador deve registrá-lo no Cartório de Imóveis da região. Se você está comprando apenas meio lote, cheque junto à Prefeitura se existe a possibilidade de desdobrar o lote original em dois. Caso contrário, você não conseguirá regularizar o terreno ou aprovar qualquer planta para construção, assim como obter escritura definitiva, etc.
  5. 5. Pague em dia Caso a compra seja parcelada, pague sempre as prestações em dia, guardando sempre os recibos. Esta é a sua garantia de quitação da dívida quando for lavrar a escritura. Se, por acaso, o vendedor agir de má fé e se recusar a receber os pagamentos, na tentativa de retomar o terreno, pague as prestações em juízo, solicitando que o vendedor seja notificado de que os pagamentos estão sendo efetuados em dia. Uma vez concluídos os pagamentos, leve todos os seus documentos pessoais, assim como contrato e recibos a um tabelião, que então lavrará a escritura. Não pague a Taxa de Minuta ou Termo de Quitação, freqüentemente cobrada pelos vendedores neste momento. Se esta cobrança lhe for imposta, entre em contato com um órgão de defesa do consumidor. Feito tudo isto, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis e peça na prefeitura a alteração do lançamento do IPTU em seu nome, fornecendo endereço para envio dos carnês. Agora é só planejar a construção!
  6. 6. DICAS PARA COMPRAR UM TERRENO Informações úteis para uma boa escolha do terreno Jamais desconsidere a assistência técnica de um profissional na avaliação do terreno que se pretende adquirir. Na escolha de um terreno para a construção de uma residência, é interessante verificar algumas características do terreno e do local do terreno, algumas delas são: FACE NORTE Quem já leu anúncios classificados de imóveis decerto já se deparou com a expressão "face norte", usada como argumento de venda, como se isso fosse necessariamente uma vantagem merecedora de destaque. Afinal, uma edificação voltada para a face norte é mesmo superior àquelas viradas para as faces sul, leste ou oeste? A resposta curta é: depende. De fato, no Hemisfério Sul (e quanto mais ao sul, mais acentuadas serão as diferenças), as aberturas ao norte geralmente recebem maior incidência de sol ao longo do ano. O que não é necessariamente bom. Em regiões quentes, naturalmente é desejável controlar a incidência de sol, e ter muitas janelas abertas para o norte pode ser contraproducente.
  7. 7. Os "leques" representam a trajetória aparente do sol ao longo do dia, no solstício de verão e no de inverno, em São Paulo, do ponto de vista de um observador no centro da circunferência (o horário de verão foi desconsiderado). No verão o sol forma um ângulo de ~89º com plano horizontal ao meio-dia. No inverno, esse ângulo é de ~43º, o que permite que a luz e o calor penetrem pelas janelas. Os elementos do entorno influenciam também - e muito. Prédios altos (ou nem tão altos, mas muito próximos), árvores, e até o relevo do terreno podem mudar completamente o quadro, e a face norte pode acabar sendo a mais escura de todas. A maioria das fachadas não são rigorosamente orientadas para o norte, sul, leste ou oeste. Elas podem apontar para qualquer um dos 360 graus que formam uma circunferência. Existem as faces 'mais norte' e as 'menos norte'. É preciso considerar não só a insolação, mas também as outras funções dos vãos em uma edificação: entrar e sair, ventilar, proporcionar ângulos de visão interessantes, e decorar as fachadas. Assim, quando o corretor tentar justificar o preço maior de um apartamento porque ele é "face norte", desconfie, pois as coisas infelizmente não são tão simples. E não hesite em consultar seu engenheiro, caso tenha dúvidas. LARGURA MÍNIMA Para casas de até 70,00m², o ideal é que a largura mínima seja de 6,00 metros. Uma largura boa seria acima de 7,00 metros.
  8. 8. Quanto mais largo for o terreno, melhor ficará a disposição da casa e melhor ficará a iluminação e ventilação da casa, garagens, tendo em vista a possibilidade da colocação de uma quantidade e de um tamanho maior de janelas e afastamentos laterais (das divisas). NÍVEL DO TERRENO É interessante que o nível do terreno seja igual ou mais alto do que o nível da rua, caso contrário, olhando a casa pronta da rua, parecerá que a casa estará "enterrada" no terreno. INCLINAÇÃO DO TERRENO (DESNÍVEIS) Quando o terreno tiver uma inclinação acentuada, será interessante consultar um engenheiro. É interessante que seja feita esta consulta para aproveitar o terreno da melhor forma possível e para que se tomem os cuidados necessários quanto a impermeabilização e drenagem. INFRA-ESTRUTURA Verificar se já está disponível a infra-estrutura de telefonia, esgoto e principalmente de água potável e de energia, pois sem estas duas últimas não é possível iniciar a obra. RECUO Recuo frontal: Espaço na frente do terreno onde não é possível construir. Deverá ser verificado, pois pode haver variações; Recuo das divisas: Espaço exigido entre a construção e as divisas laterais e dos fundos.
  9. 9. IMEDIAÇÕES É interessante verificar algumas características nas imediações do terreno, como: Padrão das casas vizinhas, ou das quadras vizinhas quanto ao acabamento e ao material utilizado. Se tiver um bom acabamento, se são em alvenaria ou em madeira, se são térreas ou sobrados. Isto é interessante ser verificado para que, por exemplo, você não construa uma casa térrea entre dois sobrados e não tenha sol em nenhum horário. Outra possibilidade é que você possa ter a sua casa de alvenaria rodeado por casas de madeira; Distância dos comércios mais próximos como: supermercado, farmácia, banco, lotérica; Distância de alguns locais públicos como: ponto de ônibus, hospital, posto de saúde, escola, creche, módulo policial; Distância até uma rua principal, rodovia, aeroporto ou indústria, devido ao barulho ou incômodo que estes podem trazer futuramente. O que deve ser observado durante a visita ao terreno? Os terrenos de esquina são mais indicados para atividade comercial. Analise com calma se a intenção for para uso residencial, pois há uma perda considerável de área em função dos afastamentos que devem ser deixados em relação às ruas; Se o terreno estiver coberto de mato, é conveniente efetuar um roçado para uma melhor avaliação das características do solo. Você não vai querer comprar uma pedreira, vai?
  10. 10. Cuidado para a presença de rodovias, ferrovias, rios ou córregos próximos ou que atravessem o terreno. O afastamento obrigatório por lei federal pode inviabilizar a construção do objeto pretendido; Verifique se no terreno não passa nenhuma galeria de águas pluviais. Não é permitido construir sobre tais dispositivos. O rompimento de uma galeria pode ocasionar sérios danos à estrutura do imóvel, inutilizando-o totalmente. Além disto, o valor de venda do imóvel é afetado para menos; Observe se o terreno não configura um talvegue (caminho natural de águas pluviais), ou se é uma bacia (ponto para onde convergem as águas pluviais). Em se tratando de talvegue, fuja dele. No caso de bacia, verifique se há obras de drenagem e se as mesmas são eficientes; Fique atento para não comprar uma reserva florestal, a menos que o interesse seja o de preservação. Isto é comum acontecer, e a descoberta aparece após o corte da primeira árvore, quando a fiscalização chega para multar; Como devo proceder antes de comprar o terreno? Se você encontrou um terreno dentro das suas possibilidades financeiras, não assine o cheque de imediato. Verifique primeiro se o que você pretende construir pode ser executado neste terreno. Já esclareci todas as dúvidas e o terreno atende aos meus requisitos. Posso assinar o cheque? Calma, não seja tão ansioso! Que tal verificar se o terreno está com o imposto territorial em dia?
  11. 11. Se estiver, ótimo, caso contrário renegocie o valor do terreno. Também verifique na prefeitura se o terreno que você pretende comprar está averbado (registrado) no nome de quem o está vendendo. Se não estiver, você pode precisar de escrituras bem anteriores e provavelmente terá que pagar uma taxa para regularizar a situação, caso você compre o terreno. Você também deve procurar saber se há um prazo limite para averbar a escritura na prefeitura, imediatamente após a retirada da escritura registrada em cartório. Algumas prefeituras estabelecem um prazo e ultrapassado este, haverá multa. Portanto, fique atento. Ah! Não se contente com carnês quitados e nem com certidões negativas de débito que lhe forem apresentados. O melhor é você verificar diretamente na prefeitura se não há mesmo nenhum débito. Paranóia? Não! Apenas prudência. O que mais eu devo verificar com relação ao terreno? Depois de efetuar os procedimentos anteriores é bom você verificar se o terreno apresenta as demarcações bem definidas em campo. Estas demarcações são aquelas pedras colocadas pelo topógrafo quando da medição do terreno e têm o objetivo de evitar que você invada os terrenos vizinhos e vice-versa. Portanto, exija estas demarcações de quem está vendendo o terreno, ou então renegocie o valor de venda na hipótese de ter que contratar um topógrafo para executar este serviço.
  12. 12. Preste atenção: Ao comprar um terreno, você recebe uma planta com as medidas do terreno, inclusive ângulos, sendo assinada pelo responsável técnico que efetuou o levantamento topográfico. Logo, as demarcações têm que estar no terreno, pois nenhum profissional sério assinaria uma planta topográfica sem as devidas marcações. Já resolvi todas as pendências e comprei o terreno. O que mais eu devo fazer? Agora você deve pagar a taxa referente ao registro da escritura de compra e venda que é feita em cartório. Com a escritura registrada em mãos, você deve dirigir- se à prefeitura local e solicitar a averbação do terreno, isto é, registrar o terreno em seu nome. Se tal medida não for adotada, os registros da prefeitura continuarão acusando que o terreno pertence ao antigo proprietário. Com esta atitude você irá passar a receber o carnê do imposto territorial em seu nome, sendo que o prazo para esta mudança será determinado pelo setor competente da prefeitura. Que outros documentos eu preciso para averbar o terreno em meu nome? A documentação que você terá que levar para o registro do terreno, pode variar de caso para caso, mas geralmente será: A escritura de compra e venda registrada em cartório; A escritura anterior (pode ser necessária se o terreno estiver averbado no nome de outra pessoa); Cópia do imposto territorial.
  13. 13. Aí, é só dar entrada e acompanhar o processo até o final, quando você receberá novamente a escritura, carimbada e assinada pelo oficial responsável pelo registro. Fique atento: Imóveis que não têm Habite-se / Certidão de Edificação Existente perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a Prefeitura; Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas; Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos; Entidades que financiam a compra de imóveis exigem que o imóvel esteja regularizado para que o empréstimo seja concedido; Para a averbação (registro) do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário que a edificação esteja regularizada. Os itens acima servem para lhe dar uma noção da importância do Habite-se e da Certidão de Edificação Existente.
  14. 14. Certidão de Registro de Imóvel é escritura? Por favor..gostaria de saber se a Certidão de Registro de Imóvel é válido como escritura..pois fui informado na Sub-Prefeitura que a Certidão é válida como escritura sim. Isso procede? Obrigado! Resposta: Quando se compra um imóvel vamos ao tabelionato chamado por: (exemplo de: cartório pires ou cartório Renato ou cartório de fulano de tal enfim) que são estabelecimentos autorizados a preparar as escrituras. Mas os tabelionatos só funcionam como se fossem escritórios de despachantes, eles só preparam as escrituras, só fazem a escrituração, aí elas são encaminhadas para o cartório de registro de imóveis para receber a averbação da venda realizada. E passarem a ter valor de documento legítimo. Nessa certidão deve contar os nomes de todas as pessoas que já foram donas do imóvel Tanto é verdade, que, enquanto não se registra, não se é o dono. Normalmente se costuma chamar: certidão de matrícula ou certidão de registro ou simplesmente de escritura. Esse documento vem com um quadradinho na parte superior com um número e a palavra escrita: MATRÍCULA. Esse é o verdadeiro documento de compra do imóvel.
  15. 15. Portanto a afirmação da funcionária da prefeitura a meu ver está certa. Boa sorte e vai comprando imóveis porque é o melhor negócio do mundo. DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA AQUISIÇÃO DE TERRENOS Ao pretender adquirir um terreno, deve-se exigir a certidão de propriedade do imóvel, atualizada, para saber se a situação está regular. Nesse documento, requerido no Cartório de Registro de Imóvel, levanta-se o histórico do terreno ao longo dos anos (se foi vendido, arrendado ou hipotecado). Já do proprietário e de seu cônjuge, se for o caso, é importante solicitar certidões de ações dos distribuidores cíveis, protesto, execuções fiscais e de ações federais. Tudo isso pode ser obtido no fórum ou, dependendo da região, no cartório local. Esses documentos indicam se há ações contra o proprietário que possam comprometer o bem a ser vendido ou que envolvam o imóvel. Se o vendedor for pessoa jurídica, deve-se ainda requerer a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS. O carnê do IPTU, no qual constam as metragens do terreno e seu valor venal, entre outros dados, também precisa ser exigido. Para se certificar de que não há nenhum débito pendente, o comprador pode também pedir à prefeitura a Certidão Negativa de Débitos Municipais, que mostra se existe outras taxas devidas ao município, referentes ao terreno. Por fim, se o proprietário constar como solteiro na certidão de propriedade, deve-se verificar se casou. Nesse caso, além das certidões em nome de seu cônjuge , há necessidade de se fazer averbação do casamento perante o Cartório de Registro de Imóveis, exibindo-se a respectiva certidão. Mesmo que o proprietário declare continuar solteiro, vale a pena
  16. 16. averiguar se ele mantém uma situação de concubinato. Nesse caso, o(a) companheiro(a) também precisa concordar com a venda. Documentação necessária para aquisição de terrenos Para se adquirir um terreno, deve-se exigir a certidão de propriedade do imóvel atualizada junto ao forum, ou dependendo da região pode ser no cartório local, neste documento pode-se levantar o histórico do terreno para ver se ele já foi arrendado, vendido, hipotecado, etc. É necessário também obter o carnê do IPTU, no qual constam as metragens do terreno e seu valor venal. Pode-se também solicitar à prefeitura a Certidão Negativa de Débtos (CND), para se certificar se não há nenhum débito pendente. Por fim, se o proprietário constar como solteiro na certidão de propriedade, deve-se verificar se casou. Nesse caso, além das certidões em nome de seu cônjuge , há necessidade de se fazer averbação do casamento perante o Cartório de Registro de Imóveis, exibindo-se a respectiva certidão.
  17. 17. AQUISIÇÃO DO SEGUNDO IMÓVEL No Brasil, os meses de janeiro e fevereiro são propícios para se avaliar bem imóveis à beira-mar ou no campo. Em algumas regiões é época de chuvas, o que permite checar sem disfarces problemas de umidade (se, por exemplo, o trabalho de impermeabilização das fundações de uma casa não foi bem feito, é provável que o solo encharcado provoque manchas no rodapé). E, no país inteiro, os primeiros meses do ano são ensolarados e luminosos, o que, sem dúvida, ajuda na exigência de um imóvel arejado, com bom planejamento de ventilação e distribuição dos ambientes, para não correr o risco de efeito estufa no verão e do efeito geladeira no inverno (quartos voltados para o Norte, por exemplo, mantêm-se frescos nos dias quentes e mais aquecidos nos dias frios). Estas observações têm peso de ouro como garantia de um bom negócio. Em linhas gerais, entretanto, o melhor conselho é jamais comprar um imóvel por impulso, deixando-se levar por paixão à primeira vista. Além de gostar da casa ou do apartamento em questão, deve-se avaliar bem sua localização e as condições do imóvel (pesando os gastos com documentação e uma possível reforma). Antes de decidir pela compra, é fundamental checar alguns itens importantes: • idade do imóvel - esse fator deve ser levado em conta não apenas pelo estado da casa ou do apartamento mas também por certos confortos de hoje em dia que, há quinze ou vinte anos, não estavam previstos pelas construtoras, como circuitos elétricos suficientes para lavadora de louça, forno microondas, aparelhos de ar condicionado, sistemas de alarme e,
  18. 18. entre outros equipamentos, antena parabólica, em caso de local onde a TV não alcança boa sintonia; • maresia - numa casa de praia, é este o maior problema, principalmente quando o imóvel é localizado à beira-mar. É praticamente impossível evitar o desgaste acelerado de ferragens, por isso deve-se avaliar o estado de portões, trincos, dobradiças, etc. Com boa manutenção podem durar por muitos anos. A instalação hidráulica também merece vistoria. Devido à corrosão, os metais de banheiro, como torneiras e válvulas, podem estar pedindo substituição. Abrir várias torneiras ao mesmo tempo pode permitir identificar se a pressão permanece forte e contínua. A coloração da água que sai das torneiras, se tiver um tom ferrugem, é sinal de que os canos estão velhos, corroídos e precisam ser trocados; • fundações - atenção para as rachaduras: se forem horizontais e próximas ao teto, não são motivo para alarme. Serão problemáticas, entretanto, caso se localizem próximo às janelas, quase sempre resultado de falhas na sua colocação, podendo gerar infiltrações, ou junto às bases das paredes; • telhado - observar a amarração das telhas aos sarrafos, sabendo ainda que o material ideal em regiões litorâneas é o fio de aço inoxidável, já que até mesmo o fio de cobre sofre a ação do sal da maresia. Quanto ao madeiramento, deve-se verificar se não há ataque de brocas ou cupins, reparando se não há montinhos de pó junto às portas e nos cantos, no chão; • teto e paredes - verificar se há manchas de umidade. Perto de banheiros e janelas podem indicar infiltração (em se tratando de apartamento, convém verificar o vizinho do andar inferior, em busca de possíveis vazamentos). Se o forro for oco, sinal de que
  19. 19. é estuque, certamente trata-se de um imóvel antigo. Tem vantagem de oferecer maior isolamento térmico, porém é mais frágil, podendo até facilitar a entrada de ladrões na casa. E, com o tempo, surgem fissuras neste tipo de forro, resultando numa aparência de casa velha; • portas e janelas - conferir se as janelas fecham e abrem com facilidade, sem riscos de empenar ou deixar frestas. Observar ainda o estado das esquadrias, lembrando que o melhor material em casas de praia é o alumínio, que não enferruja. Quanto às portas, abrir e fechar cada uma delas, para checar possíveis empenamentos ou folgas de maçanetas e molas que não funcionem; • água e esgoto - é bom verificar o tamanho da caixa d'água. E mais: de onde vem a água para abastecer a casa, se existe poço e se a água é saudável. O tamanho da fossa também é importante, para evitar a solicitação constante do serviço de limpeza. Outro item a considerar é a localização da fossa, que deve estar longe da fonte de água limpa; • piscinas - atenção ao rejuntamento dos azulejos: com o tempo, ele vai se soltando. Não esquecer de checar o estado de bombas, filtros e tubulação, além da iluminação do local, inclusive a subaquática, se for o caso; • casa de campo - exceto a maresia, os demais problemas precisam ser verificados também numa casa de campo, que tem ainda certas especificidades. Caso esteja em terreno acidentado, por exemplo, pode ocasionar transtornos com as águas da chuva. Vale conferir ainda se não há inundações de córregos próximos à propriedade. Telhado sem captação é outro indício de problemas futuros no piso externo, exigindo calçamento para captação de águas pluviais (sem isso,
  20. 20. a chuva contínua danifica o solo e conseqüentemente, as paredes vão ganhar umidade). De toda forma, seja escolhendo uma casa de campo, de praia ou apartamento, a providência mais segura é contar com os olhos atentos de um engenheiro civil ou arquiteto, profissionais com conhecimento suficiente para checar corretamente eventuais problemas do imóvel. Com um bom diagnóstico, é possível ter uma previsão de gastos numa reforma, se for necessário, ou até mesmo bons argumentos para obter um desconto na negociação. Outra questão que merece atenção é a documentação do imóvel. Por ocasião da entrega do sinal, o vendedor precisa apresentar o documento de propriedade, estabelecendo um prazo para a passagem da documentação completa. Deve-se ainda atentar: • para a verificação da situação do imóvel, através da solicitação de uma certidão vintenária no cartório de registro de imóveis do município. Normalmente, ela demora cinco dias úteis e deverá vir com negativa de ônus e alienações; • para a situação de vendedor (e, se for casado, também do cônjuge), através de solicitação de certidões nos cartórios de protesto e nos cartórios distribuidores cíveis no Fórum do município e na Justiça Federal. Caso o proprietário não more no município onde se localiza o imóvel, deve-se solicitar certidão negativa também na comarca onde se localiza seu domicílio; • para a obtenção de certidões municipais, verificando se não há pendências de dívidas de impostos e riscos de desapropriação (como, por exemplo, planos da prefeitura de abrir uma avenida no local do imóvel). Para isso, deve-se requerer uma
  21. 21. certidão negativa do IPTU, na Secretaria de Finanças da prefeitura local; • no caso de pessoa jurídica, ela deverá apresentar contrato social, certidão negativa de débito do INSS e certidão negativa da Receita Federal relativa ao Finsocial; • se o negócio envolver transferência de financiamento, deve-se requerer também certidão negativa do agente financeiro, dos cartórios distruidores do Fórum e da Justiça Federal; • para a obtenção da escritura, é necessário ter o contrato de compra e venda. Na ocasião, deve-se pagar o Imposto sobre Transmissão de Imóveis, cujo valor varia de um município para outro. A transferência do IPTU ocorre após a lavratura da escritura e do registro em cartório do imóvel adquirido.

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