No modelo de sociedade que adoptamos, em grau maior ou menor, a economia constitui-se nas mais diversas áreas como principal força motora de intervenção. Mas, quando em crise, a economia fica inibida de desempenhar este papel e setores que nela assentaram desde há muitos anos, como o da construção, sofrem dificuldades profundas. Por outro lado e, um pouco por consequência da fascinação com a construção nova, ao longo de várias décadas, a reabilitação de edifícios existentes ficou esquecida, o que resultou num parque construído frágil, apesar de charmoso, e que não satisfaz os seus habitantes e necessita, em muitos casos, de ser urgentemente intervencionado. Qual pode ser o papel da economia para fazer de alavanca na reabilitação do edificado?

1. NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO URBANO
E QUALIFICAÇÃO URBANA
Marisa Mirador
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2. I – INTRODUÇÃO
ALGUNS PROBLEMAS NO MERCADO DO
ARRENDAMENTO URBANO EM PORTUGAL:
•Contratos vinculísticos (arrendamentos habitacionais
celebrados antes de 19.11.1990 e arrendamentos não
habitacionais celebrados antes de 05.10.1995)* - não
podem ser denunciados pelo senhorio + rendas
congeladas
• Morosidade dos procedimentos judiciais para cessação
de contratos de arrendamento pelo senhorio
(nomeadamente por falta de pagamento de renda) e para
despejo dos arrendatários
•Representam ainda cerca de 33% dos arrendamentos e desses
70% têm rendas inferiores a 100,00€ (Fonte INE: Censos 2011)

3. I - INTRODUÇÃO
ALGUMAS CONSEQUÊNCIAS NA (DES)QUALIFICAÇÃO
URBANA:
 Prédios devolutos, parque habitacional deteriorado*
e centros das cidades degradados
 Construção de novos edifícios e aquisição de
habitação própria + atrativo do que reabilitação do
edificado e arrendamento
 Periferias sobrelotadas e acréscimo de custos de
deslocação
 Falta de oferta de imóveis para arrendar e a rendas
acessíveis
*1,9 milhões de fogos carecem de intervenção
􀂃 820 mil – obras profundas de reabilitação
􀂃 335 mil –exigindo intervenção urgente
Fonte: Confederação Portuguesa da Construção e Imobiliário

4. I - INTRODUÇÃO
NRAU (2006) NÃO RESOLVEU OS PROBLEMAS:
• complexo, moroso e limitado procedimento de
atualização de rendas*
• dificuldade de realização de obras de reabilitação em
imóveis arrendados
•morosidade procedimentos judiciais
* Entre 23/10/2006 e 18/04/2012, de um universo de 255 mil imóveis com rendas
antigas apenas 3.052 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema
NRAU)
•
Crise do imobiliário e difícil acesso ao crédito » Procura
crescente de arrendamento

5. II – REFORMA DE 2012
Necessidade de dinamizar mercado de arrendamento e
incentivar reabilitação urbana
Imposição resultante do Memorando de Entendimento
assinado com a “Troika”
Em 14 de Agosto de 2012, foram publicados 3 diplomas da
AR:
A Lei n.º 30/2012, que altera o diploma do regime jurídico
das obras em prédios arrendados
A Lei n.º 31/2012, que procede à revisão do regime
jurídico do arrendamento urbano – “Lei das Rendas”
A Lei n.º 32/2012, que altera o regime jurídico da
reabilitação urbana

6. II – REFORMA DE 2012
OBJETIVOS DO PACOTE:
 Aproximação das rendas antigas ao valor de mercado
 Permitir a cessação de contratos vinculísticos
 Facilitar a realização de obras pelos senhorios
 Agilizar procedimento de despejo
 Estimular a reabilitação urbana
» Dinamização do mercado do arrendamento e da
reabilitação urbana » canalização do parque habitacional
reabilitado para arrendamento » revitalização dos centros
das cidades

7. III – CONTRATOS VINCULÍSTICOS
arrendamentos habitacionais celebrados antes de 19.11.1990
arrendamentos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995
 Transição para o NRAU
 Atualização da renda
Procedimento da iniciativa do senhorio; partes negoceiam,
nos prazos legais, o valor da renda, o tipo e a duração do
contrato; qualquer uma das partes pode denunciar o
contrato nesta fase.
Na falta de acordo:
 atualização até valor anual correspondente a 1/15 do
valor patrimonial tributário do locado
 contrato com prazo certo de 5 anos

8. III – CONTRATOS VINCULÍSTICOS
arrendamentos habitacionais celebrados antes de 19.11.1990
arrendamentos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995
EXCEÇÕES:
I) Arrendamentos habitacionais
 Carência económica do arrendatário: período
transitório de 5 anos em que a atualização da renda
está limitada. Findo o qual pode promover-se a
transição para NRAU e atualização da renda por
negociação. Na falta de acordo, contrato terá 2 anos.
 Idade igual ou maior que 65 anos ou deficiência
grave: contrato mantém-se em vigor sem alteração de
regime, mas renda atualizada até 1/15 do valor
patrimonial tributário (exceto se também invocar
carência económica).

9. III – CONTRATOS VINCULÍSTICOS
arrendamentos habitacionais celebrados antes de 19.11.1990
arrendamentos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995
II) Arrendamentos não habitacionais
 Microentidade
 Associação privada s/ fins lucrativos
 Casa fruída por república de estudantes
Período transitório de 5 anos em que a renda só
pode ser atualizada até ao valor anual
correspondente a 1/15 do valor patrimonial
tributário. Findo esse período contrato pode
transitar para o NRAU e atualizar-se a renda por
negociação. Na falta de acordo contrato terá
duração de 2 anos

10. IV – ALGUMAS NOVIDADES
a) Contratos com prazo certo: deixa de existir prazo mínimo
(que era de 5 anos) para a vigência dos arrendamentos
habitacionais. Podem ser denunciados por ambas as
partes mediante pré-aviso
b) Contratos de duração indeterminada: senhorio poderá
denunciar o contrato a qualquer tempo mediante pré-aviso
de 2 anos (em vez dos 5 anos anteriores)
c) Falta de pagamento da renda: senhorio pode resolver o
contrato, por comunicação, após 2 meses em que o
Arrendatário se constitua em mora no pagamento da
renda e no caso de atrasos reiterados no pagamento da
renda que sejam superiores a 8 dias e por 4 vezes,
seguidas ou interpoladas, no período de 1 ano.

11. V – Procedimento Especial de Despejo
Procedimento mais célere e simples de despejo que corre
em parte extrajudicialmente junto do Balcão Nacional
do Arrendamento (BNA).
Despejos fundados nomeadamente em:
- Denúncia do contrato pelo Senhorio para demolição
ou realização de obras de remodelação ou restauro
- Por resolução fundada na mora no pagamento da
renda ou na oposição do arrendatário à realização de
obras ordenadas por autoridade pública
Nota: Só em possível o recurso ao BNA se o imposto do
selo do contrato de arrendamento tiver sido
liquidado.

13. V – Procedimento Especial de Despejo
 Pode ocorrer suspensão da desocupação do
locado em determinados casos
Arrendatário
pode requerer o diferimento da
desocupação do locado habitacional até 5 meses

14. VI – Novo Regime de Obras em Prédios
Arrendados
Conceito de Obras relevante
 Obras de remodelação ou restauro profundo: obras
de conservação e reconstrução que obrigam, para a
sua execução, à desocupação do locado.
 Obras de demolição
Aplica-se a contratos de duração indeterminada

15. VI – Novo Regime de Obras em Prédios
Arrendados
Confere ao senhorio o direito de denunciar o contrato de
arrendamento (anteriormente só se fossem obras
estruturais)
A denúncia opera por mera comunicação, deixando de ser
exigido o recurso à ação judicial.
Comunicação com 6 meses de antecedência em relação à
data da desocupação, que tem de ser confirmada com o
deferimento da operação urbanística
Caso não inicie as obras: dever de pagar indemnização ao
arrendatário correspondente a 10 anos de renda.

16. VI – Novo Regime de Obras em Prédios
Arrendados
Senhorio fica obrigado, mediante acordo e em
alternativa:
a) A garantir o realojamento, em condições
análogas, do Arrendatário, por período não
inferior a 2 (dois) anos (anteriormente 5
anos).
b) Ao pagamento de uma indemnização
correspondente a um 1 (um) ano de renda
(anteriormente 2 anos)
Se no prazo de 30 dias não houver acordo o
Senhorio terá que pagar a indemnização.

17. VI – Novo Regime de Obras em Prédios
Arrendados
Regime transitório:
Contratos de arrendamento habitacionais,
sem duração limitada, celebrados antes
de 19.11.1990 em que Arrendatário tenha
idade igual ou superior a 65 anos ou
deficiência com grau de incapacidade
superior a 60%. Na falta de acordo, o
Senhorio tem de realojar o Arrendatário
em condições análogas.

18. VII – Novidades no Regime da
Reabilitação Urbana
Criação de um regime especial de reabilitação urbana:
Aplica-se a intervenções urbanísticas que incidam
sobre edifícios ou frações (não classificados/vias de
classificação), ainda que localizados fora de ARUs,
cuja construção tenha sido concluída há pelo menos
30 anos, nos quais se justifique uma intervenção de
reabilitação e que, cumulativamente: (i) preservem as
fachadas principais do edifício; (ii) mantenham os
seus elementos arquitetónicos e estruturais de valor
patrimonial, bem como o número de pisos e a
configuração da cobertura, e (iii) não reduzam a sua
resistência estrutural.

19. VII – Novidades no Regime da
Reabilitação Urbana
Procedimento simplificado de controlo prévio:
 Criação de unidade orgânica flexível interna para
apreciar pedidos
 Dispensa de consultas externas
 Se não houver rejeição da comunicação prévio no
prazo de 15 dias úteis » admitida
 Proteção do existente: termo de responsabilidade
 Requerimento de autorização de utilização + termo de
responsabilidade = autorização de utilização se no
prazo de 10 dias úteis não for determinada vistoria

20. VII – Novidades no Regime da
Reabilitação Urbana
 Simplificação do procedimento de
constituição da propriedade horizontal,
dispensando-se certificação do município
 Colocação de ascensores e a instalação de
gás canalizado (maioria ao invés de 2/3)
 Possibilidade de qualquer condómino que
tenha no seu agregado familiar uma pessoa
com mobilidade condicionada, colocar
rampas de acesso e/ou plataformas
elevatórias, após comunicação ao
administrador do condomínio

21. VIII – CONSIDERAÇÕES FINAIS
 Reforma do arrendamento de 2012 e
diplomas conexos » mecanismos para
dinamizar o arrendamento e facilitar a
realização de obras em imóveis
arrendados » estímulo à qualificação
urbana
 Atitute/capacidade de iniciativa dos
diversos players determinante