1. 2009
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
A COMPRA DA CASA PRÓPRIA
Adquirir um imóvel requer tempo e planejamento,
tanto para aqueles que querem comprar à vista
quanto para quem pretende parcelar o pagamento.
Em qualquer hipótese é sempre importante conhecer
e analisar as mais variadas formas de crédito
imobiliário antes de decidir qual caminho seguir.
O material que apresentamos não irá esgotar o
assunto, mas oferece informações básicas sobre o que
observar ao analisar as linhas de crédito imobiliário
disponíveis no mercado.
Algumas siglas e termos, destacadas em
negrito, estão definidas no final
deste impresso.

2. 2 ­ Fundação Procon-SP
– 2009
O QUE É CRÉDITO IMOBILIÁRIO ?
É uma linha de empréstimo/financiamento destinada à compra de imóveis novos e usados.
ESCOLHENDO A MELHOR LINHA DE CRÉDITO
Escolha o imóvel que pretende adquirir e verifique as opções disponíveis: SFH, SFI, Carteira
Hipotecária, Consórcio, etc.
Compare as opções disponíveis verificando:
- as taxas de juros cobradas, que variam e podem significar uma redução ou aumento no preço total
financiado;
- se há cobrança de taxas (TAEG), quais são e se encarecem muito o crédito;
- qual o índice de atualização do contrato e em quais períodos haverá correção: os contratos de
construtoras e incorporadoras costumam utilizar, na fase da obra, índices da construção civil (INCC,
CUB, etc.) e no financiamento, índices de preços (IGPM, IGP, IPC, IPCA etc.). Bancos e instituições
financeiras costumam utilizar a TR. Nos jornais de grande circulação, encontramos informações
diárias sobre esses índices, que nos permite compreender melhor de quanto efetivamente será o
reajuste.
Saiba que...
...alguns bancos oferecem contratos com prestações pré-fixadas (com o mesmo valor do início ao
final do contrato), mas normalmente, para esse tipo de contrato, as taxas de juros são mais elevadas;
...alguns bancos cobram taxas de juros reduzidas nos primeiros 36 (trinta e seis) meses do
financiamento. Depois a parcela é reajustada. Calcule e compare o valor da parcela antes e depois
do reajuste;
...as cooperativas utilizam o sistema de autogestão. Costumam trabalhar com financiamento próprio,
geralmente com juros mais baixo, mas em alguns casos, após a conclusão da obra, poderá ser utilizado
o financiamento através de instituição financeira.
RENDA FAMILIAR X PRESTAÇÃO
Em regra, os agentes financeiros só concedem o empréstimo cuja mensalidade comprometa no
máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar. No entanto, se possível, procure não
comprometer mais do que 15% (quinze por cento) da renda para ter uma “folga”
durante todo o financiamento.
PRAZOS E AMORTIZAÇÃO
Os prazos de amortização do financiamento variam, mas encontramos
financiamentos a partir de 05 (cinco) até 30 (trinta) anos.
O sistema mais comum de amortização utilizado nos financiamentos
bancários é o SAC.
Nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras e nos contratos
com taxas de juros pré-fixadas, o sistema mais utilizado é o Price.
O prazo de quitação da dívida pode ser reduzido a qualquer tempo,
bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada pagamento
extra há uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução
no total de juros pago.
Caso decida quitar o contrato antes do final, saiba que:
- deve haver um desconto dos juros, conforme determina o Código de
Defesa do Consumidor, em seu artigo 52;
- nos contratos que utilizam a Tabela SAC, alguns agentes financeiros
costumam informar no extrato mensal qual o valor para quitação do
contrato naquele mês.

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GARANTIAS
A Alienação Fiduciária e a Hipoteca são as garantias mais frequentemente solicitadas nos
financiamentos com recursos do SFH ou SFI, através das construtoras e incorporadoras.
Algumas construtoras ou incorporadoras solicitam avalistas.
SEGUROS
Nos contratos de financiamento imobiliário do SFH, existem dois tipos de seguros:
MIP (Morte e Invalidez Permanente): a contratação é obrigatória, por lei, e garante a quitação do
saldo devedor a qualquer momento do contrato;
DFI (Danos Físicos no Imóvel): a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as condições
habitáveis do imóvel
CONTRATO
Antes de assinar o contrato, leia atentamente todas as cláusulas procurando esclarecer as dúvidas
que surgirem.
Fique atento especialmente às cláusulas que envolvem valores e condições para a rescisão
contratual.
DESPESAS COM O FINANCIAMENTO
- Custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos;
- Tarifas como a de avaliação do imóvel e abertura de cadastro;
- ITBI (Imposto sobre transmissão de imóvel) – é cobrado nas transmissões de imóveis feitas pelo
SFH;
- Registro do contrato no Cartório de Imóveis.
Alguns bancos oferecem ao consumidor a possibilidade financiar junto com o contrato de
financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e às custas de Cartório. Verifique as condições
e os limites desta linha de crédito.
O FGTS
Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para:
- a compra da casa própria à vista,
- dar de entrada na compra,
- amortizar ou quitar o saldo devedor,
O recurso do FGTS não pode ser utilizado:
- se o interessado já possui outro imóvel no mesmo município ou financiamento no SFH;
- na aquisição de um imóvel cuja comercialização anterior teve uso do recurso há menos de 03 (três)
anos.
Existe um limite de valor do imóvel para utilização do FGTS: verifique junto ao agente financeiro as
regras de uso do recurso.
Saiba que...
...para operar no SFH, o banco precisa se autorizado pelo Banco Central;
...os encargos cobrados no financiamento podem ser diferentes em cada agente financeiro;
...nos contratos com prestações pré-fixadas, o sistema de amortização utilizado é a Tabela Price;
...os contratos firmados com agentes financeiros do SFH têm força de escritura pública e, quando
tratar-se de primeira aquisição, têm 50% de desconto nos valores cobrados pelo cartório imobiliário;
...as despesas de corretagem do imóvel são de responsabilidade do vendedor.

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PRINCIPAIS TERMOS UTILIZADOS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Alienação Fiduciária – o imóvel financiado fica em nome do agente financeiro até a quitação total do contrato. O
comprador tem somente a posse do imóvel.
Amortização – pagamento de uma determinada dívida em parcelas (mensais, bimestrais, anuais, etc.).
Carteira Hipotecária – linha de crédito com regras definidas por livre negociação no mercado, com maior liberdade em
relação aos prazos, taxa de juros e preço do imóvel.
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – é formado por valores que os empregadores depositam na conta de
cada trabalhador e corresponde a 8% por mês do salário do empregado.
ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Móveis – é o imposto de transferência de bens pago para a prefeitura.
Patrimônio de Afetação – significa que empreendimento é patrimônio independente da empresa e tem por objetivo
proteger os compradores e as instituições que financiam o empreendimento de unidades em construção, evitando a
paralisação das obras do empreendimento em caso de falência do construtor e/ou incorporador.
Renda Familiar – é a soma da renda total de todos que participarão da compra do imóvel, menos os descontos da
previdência (INSS) e Imposto de Renda.
Resíduo – saldo devedor que pode ainda restar ao final do pagamento de todas as mensalidades e parcelas do contrato.
Sistema de Amortização – é um plano de pagamento para quitação de um empréstimo ou financiamento.
Price – tipo de plano em que a um percentual fixo da dívida é amortizada (paga) desde o início do financiamento. As
parcelas iniciais são menores do que as outras formas de amortização, mas a amortização do financiamento é menor que
os juros pagos.
SAC – também amortiza um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. No entanto, a parcela inicial é maior,
amortizando mais o saldo devedor.
SACRE – é semelhante ao SAC, mas por esse sistema primeiro é feita a correção do saldo devedor e depois da
amortização.
SFH – é o Sistema Financeiro da Habitação que consiste em uma linha de financiamento habitacional para pessoas físicas,
disponível nos agentes financeiros, com utilização de recursos da caderneta de poupança, FGTS e FAT (Fundo de Amparo
ao Trabalhador)
SFI – é o Sistema Financeiro Imobiliário criado para financiar imóveis para pessoas físicas com utilização de recursos do
mercado financeiro (bancos, financeiras, etc.).
Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) – fórmula que engloba os juros e todas as taxas cobradas no financiamento.
TR – Taxa Referencial – é aquela que serve de referência nas transações financeiras realizadas no país.
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