Affitto azienda bocconi - web

Caso pratico con profili economico/giuridici
Affitto d’azienda
Scuola Alta Formazione
Università Commerciale Luigi Bocconi
Fondazione Dottori Commercialisti di Milano
Milano – 10/11/2011
Andrea Arrigo Panato
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Definizione
Affitto d’azienda: contratto con il quale il proprietario (affittante),
dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda ad altro
soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la
destinazione e in modo da conservare l’efficienza
dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle
scorte.
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Forma del contratto
atto pubblico (o scrittura privata autenticata) depositato, per
l’iscrizione nel registro delle Imprese, a cura del notaio, nei 30
giorni successivi.
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Schema dell’operazione
• Definizione obiettivi e motivazioni dell’operazione
• Situazione economico patrimoniale aggiornata
• Situazione patrimoniale a valori correnti
• Valutazione dell’azienda e del relativo avviamento
• Determinazione canone in base a tasso di rendimento
• Canone = valore aziendale * tasso di rendimento
• Scelta affittuario (società storica o newco) e verifica solidità
finanziaria
• Contratto d’ affitto con eventuale clausola di opzione di
cessione/acquisto azienda
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Obiettivi
• Operazione strumentale ad altre operazioni straordinarie
• Passaggio generazionale
• Patologia aziendale
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Operazione strumentale
Operazione strumentale al successivo perfezionamento di
altre operazioni straordinarie:
Cessione azienda
Fusione
Scissione
Può, con clausole contrattuali adeguate (fidejussioni
bancarie), limitare la necessità dell’attività di due diligence
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Passaggio generazionale
• Consente di verificare le capacità dell’erede
senza perdere la proprietà dell’azienda
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Patologia aziendale
L’esercizio temporaneo dell’attività in caso di crisi finanziaria
o fallimento, consente di salvaguardare l’integrità dei beni
aziendali e dell’avviamento. Esempio classico
• Affitto azienda
• Opzione di acquisto all'affittuario (call option)
• Concordato preventivo
L’ operazione è subordinata alla approvazione degli organi
della procedura
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Affitto e fallimento
Art. 79 L.F. : “Il fallimento non è causa di scioglimento del
contratto d’affitto d’azienda, ma entrambe le parti possono
recedere entro 60 giorni, corrispondendo alla controparte
equo indennizzo che, nel dissenso delle parti, è
determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati”.
L’ indennizzo dovuto dal curatore è qualificato come
credito prededucibile.
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Il caso MEC
MEC: attività meccaniche nel settore industriale,
montaggi ed assemblaggi di componenti meccanici e
macchinari per settori cartario, stampa, energia.
MEC: ha rafforzato e sviluppato l’attività nel settore
energia, in particolare nel settore degli impianti
idroelettrici, acquisendo contratti con le principali
società del settore.
Difficoltà finanziarie dovute a difficoltà di accesso al
credito e fallimenti di clienti
Affitto con opzione di acquisto/cessione ramo
aziendale contenente alcune importanti commesse.

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Verifica criticità legali
Verifica delle regolarità e legittimità della situazione di fatto e di diritto dell’azienda, al fine di
evidenziare le passività effettive o potenziali derivanti da rapporti giuridici e contrattuali posti
in essere dall’impresa. Verifica documentale, nella cui area di analisi rientrano a titolo
esemplificativo:
• rapporti di lavoro parasubordinato, autonomo o dipendente, di cui vanno verificati
i correlati obblighi fiscali, previdenziali e contributivi (transazione);
• documento programmatico sulla sicurezza e ogni altro adempimento previsto dalla
legge in materia di privacy e di sicurezza sul lavoro;
• clausole contrattuali che possono determinare passività o attività in capo
all’azienda;
• rapporti commerciali in essere con clienti e fornitori;
• normativa specifica per il particolare settore, di cui andrà verificato il corretto
adempimento;
• i libri sociali nonché i patti parasociali e gli eventuali accordi tra soci e società in
merito al trasferimento delle azioni o all’esercizio del diritto di voto; ecc…

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Le caratteristiche di una impresa
operante su commessa
La valutazione del capitale economico di un’impresa che
opera su commessa si incentra sulla stima del suo
portafoglio lavori.
Il portafoglio lavori consiste nell’insieme di contratti
conclusi dall’impresa per l’effettuazione di lavori futuri.

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Rischi da valutare
Compatibilità nuovi ordini con altre commesse in corso;
Capacità tecniche e finanziarie dell’azienda di portare a termine i
lavori
Rischio cliente (concentrazione + paese)
Ruolo dell’imprenditore (cooperazione)
Responsabilità e garanzie su precedenti lavori già terminati
Cessione ramo: eventuali responsabilità cedente per inadempienza
contrattuale del cessionario
Antitrust

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Avviamento
Avviamento: capacità dell’impresa di produrre extraredditi rispetto
alla normale remunerazione del capitale investito.
Così identificabile:
• Portafoglio ordini
• Qualifiche, autorizzazioni, ecc.
NB: verificare clausole contrattuali:
• non limitino la cedibilità dei contratti;
• rischi presenza di eventuali penali;

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Contratto di affitto

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Riferimenti normativi
• USUFRUTTO D’AZIENDA Art. 2561 del C.C.
• AFFITTO D’AZIENDA Art. 2562 del C.C.
• LOCAZIONE Artt. 1615 e seguenti C.C. (esigenza di
colmare le lacunose disposizioni in materia di affitto
d'azienda).
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Art. 2561 del C.C
L' usufruttuario dell' azienda deve esercitarla sotto la ditta che la
contraddistingue.
Egli deve gestire l' azienda senza modificarne la destinazione e in
modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e
le normali dotazioni di scorte.
Se non adempie tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione
dell' azienda, si applica l'art. 1015 [cessazione dell’usufrutto].
La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'
usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al
termine dell' usufrutto.
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Art. 2562 del C.C.
Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche
nel caso di affitto dell‘ azienda.
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Obblighi dell’affittante

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Obbligo di consegna dell’azienda
Art. 1617 C.C.: Il locatore e' tenuto a consegnare la cosa,
con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire
all'uso e alla produzione a cui e' destinata.
Diritti di controllo:
Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, se l'affittuario non
destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di
essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se
muta stabilmente la destinazione economica della cosa. (Art. 1618 C.C.);
Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo,
se l'affittuario osserva gli obblighi che gli incombono. (Art. 1619 C.C.).
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Divieto di concorrenza
L’art. 2557 C.C.:
Chi aliena l'azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento,
dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze
sia idonea a sviare la clientela dell'azienda ceduta.
Il patto di astenersi dalla concorrenza in limiti più ampi di quelli previsti dal comma
precedente e' valido, purché non impedisca ogni attività professionale dell'alienante.
Esso non può eccedere la durata di cinque anni dal trasferimento.
Se nel patto e' indicata una durata maggiore o la durata non e' stabilita, il divieto di
concorrenza vale per il periodo di cinque anni dal trasferimento.
Nel caso di usufrutto o di affitto dell'azienda il divieto di concorrenza disposto dal primo
comma vale nei confronti del proprietario o del locatore per la durata dell'usufrutto o
dell'affitto.
NB: La disposizione nulla dice per la concorrenza dell'affittuario
(al termine dell'affitto). Opportuno prevedere adeguata
regolamentazione contrattuale
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Manutenzioni
Salvo patto contrario, Il locatore e' tenuto ad eseguire a
sue spese, durante l'affitto le riparazioni straordinarie. Le
altre sono a carico dell'affittuario (art. 1621 c.c.).
NB Non è sempre facile la distinzione, pertanto è
opportuna una dettagliata indicazione contrattuale di ciò
che si debba intendere per spese ordinarie e straordinarie.
Attenzione ai riflessi fiscali (deducibilità costi e
ammortamenti) delle clausole contrattuali.
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Cooperazione
L’affittante ha un generale dovere di cooperazione con
l’affittuario (ad es. per facilitare le pratiche necessarie per
l’ottenimento o la voltura delle autorizzazioni amministrative).
Prevedere contrattualmente verifiche e controlli
concordati tra le parti per limitare potenziale
contenzioso.
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Obblighi dell’affittuario

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Obblighi principali
1. esercitare l’attività sotto la ditta che la contraddistingue, se il
concedente vi ha acconsentito;
2. non modificare la destinazione economica dell’azienda;
3. provvedere alla conservazione dell’efficienza dell’organizzazione degli
impianti e le normali dotazioni di scorte;
4. corrispondere il canone dovuto, nei tempi e con le modalità stabilite
contrattualmente;
5. non lasciare inattiva l’azienda.
Durante la sua gestione l’affittuario può, salvo diversi limiti stabiliti
contrattualmente, vendere beni che, nella normale operatività dell’azienda, sono
destinati a tale scopo; può modificare o sostituire impianti, macchinari e
attrezzature varie.
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Limitazioni ex art. 1620 C.C.
L'affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un
aumento di reddito della cosa, purché:
esse non importino obblighi per il locatore o
non gli arrechino pregiudizio,
siano conformi all'interesse della produzione
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Divieto di subaffitto
Divieto di subaffitto e cessione dell’affitto senza il consenso
dell’affittante (Art. 1624 C.C.).
La violazione di tale divieto è causa di risoluzione del
contratto d’affitto d’azienda.
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Elementi del contratto
Obbligatori e facoltativi

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Elementi obbligatori
Pagamento del canone;
Mantenimento della destinazione dell’azienda;
Consegna dell’azienda da parte del concedente in
condizioni idonee allo svolgimento dell’attività.
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Elementi facoltativi
Regolamentazione degli obblighi di manutenzione;
Momento di cessazione del contratto;
Ampiezza del divieto di concorrenza e la sua deroga.
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Successione nei contratti
Art. 2558, C.C.:
Se non e' pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti
stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere
personale.
Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia
del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la
responsabilità dell'alienante.
I contratti originari (posti in essere dall’affittante) eventualmente ancora in essere al
termine del rapporto tornano in capo all’affittante come quelli stipulati dall’affittuario
ancora esistenti al termine dell’affitto;
Non si trasferiscono all’affittante i contratti ex novo stipulati dall’affittuario
(giurisprudenza a volte contraddittoria).
NB: Utile definire contrattualmente i rapporti contrattuali con terze parti.
NB2: Definire i contratti che passano con l’azienda. Criticità leasing
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TRASFERIMENTO DEL MAGAZZINO
Clausole contrattuali da definirsi tra le parti:
Redazione di un inventario analitico da allegare al
contratto, al termine del quale, le rimanenze verranno
restituite nella stessa quantità e pari valore, conguagliando
l’eventuale differenza in denaro (assieme alle altre
differenze inventariali);
Vendita dell’intero magazzino esistente all’affittuario, con
trasferimento dello stesso al proprietario al momento della
conclusione del contratto;
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Contratti di lavoro
I rapporti di lavoro proseguono al momento del passaggio dell’azienda
dal proprietario all’affittuario e al momento del “ri-trasferimento”
dell’azienda dall’affittuario all’affittante.
La Corte di Cassazione (sent. 20/4/1985 n. 2644) ha chiarito che il
trasferimento implica per l’affittante la responsabilità solidale per tutti i
debiti dell’affittuario verso i dipendenti e relativi a rapporti di lavoro,
inclusi quelli di natura assicurativa e previdenziale.
Responsabilità non derogabile dalle parti (nullità di ogni patto
contrario).
I lavoratori potranno liberare l’ex datore di lavoro solo con le procedure
conciliative/sindacali
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Crediti e debiti
All’affitto d’azienda non si applicano gli artt. 2559 e 2560 del
C.C. relativi ai debiti e crediti dell’azienda ceduta. Necessario
quindi specificare nel contratto.
Art. 2559 – Crediti relativi all’azienda ceduta.
La cessione dei crediti relativi all' azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore
o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell'iscrizione del
trasferimento nel registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto è liberato se paga in
buona fede all'alienante.
Art. 2560 – Debiti relativi all’azienda ceduta
L'alienante non è liberato dai debiti, inerenti all'esercizio dell' azienda ceduta, anteriori al
trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito. Nel trasferimento di un'
azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l'acquirente dell' azienda, se essi
risultano dai libri contabili obbligatori.
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Scioglimento del contratto

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Estinzione e recesso
Scadenza: se è prevista una durata le parti non possono
recedere in pendenza del contratto.
Se il contratto non prevede un termine, può essere estinto,
ai sensi dell’art. 1616 C.C., con adeguato preavviso.
Affittante e affittuario possono stabilire contrattualmente il
recesso in presenza di giusta causa o gravi motivi, sia il
recesso in assenza di gravi motivi o giusta causa.
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Risoluzione
Inadempimento
Clausola risolutiva espressa
Vizi dell’azienda
Impossibilità (art. 1463 C.C.) ed eccessiva onerosità
sopravvenuta (art. 1467 C.C.)
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Differenze inventariali
Conguaglio, inventario ed avviamento

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Conguaglio
L’azienda, al termine del contratto d’affitto, risulta
composta in tutto o in parte da beni diversi rispetto a quelli
originari
Consigliata la redazione di un inventario all’inizio e al
termine del rapporto.
La differenza tra le consistenze dell’inventario all’inizio e
al termine dell’affitto viene regolata in denaro, sulla base
dei valori correnti a tale ultima data (Art. 2561, quarto
comma, del C.C.).
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Avviamento
Dottrina (a favore) e giurisprudenza (contraria) sono divise
sul diritto dell’affittuario al compenso per l’incremento
eventualmente apportato all’avviamento dell’azienda da lui
condotta.
Opportuno prevedere clausole contrattuali con
specifica descrizione del metodo per valutazione
avviamento
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Fisco: spunti di riflessione
Iva o registro (unica azienda, valore immobili predominante,
ecc)
ICI (affittante)
IRAP (canone affittante imprenditore)
Deducibilità ammortamenti (salvo diversa pattuizione
contrattuale: affittuario – fondo oneri futuri)
Gestione dei conti d’ordine
Contabilità separata (affittuario)
Conguaglio (sopravvenienze attive o passive)
Normativa antielusiva (art. 37 bis dpr 600/73)
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