1. Ausgabe 1/13 › Januar 2013 › 9,90 EUR www.die-stiftung.de
Willkommen
im Netzwerk
Was Dachorganisationen zu Kraftzentren für Engagement macht
Aart Jan De Geus und seine Pläne für die Bertelsmann Stiftung
Neue Ausbildung im Großspenden-Fundraising
Schwerpunkt: Immobilien

2. 64 | DIE STIFTUNG 1/13
Mehr Mieterfreundlichkeit und
eine bessere Energiebilanz
Nachhaltige Wohnimmobilien als Mission Investing für Stiftungen VON CHRISTOPH MARLOH
M
ission Investing erlaubt es begehrte Kapitalanlagen. Die Cashflows Hamburger Wohnungsportfolio, an dem
Stiftungen, auch ihren Kapi- sind konjunkturbeständig. Geeignete Ob- mehrere deutsche Stiftungen beteiligt
talstock für den Stiftungs- jekte befinden sich in gut eingewachsenen sind, konnte die Gesamtbelastung der
zweck wirken zu lassen. Der attraktiven Stadtlagen oder im stadtnahen bestehenden Mieter in den vergangenen
deutsche Wohnungsmarkt bietet sich Umland und verfügen über stabile Mieter- vier Jahren stabil gehalten werden. Trotz
hierfür gegenwärtig besonders an. Wohn- strukturen. Öffentlicher Nahverkehr, Ver- gestiegener Preise erhöhte sich die monat-
raum wird in dynamischen Metropolen sorgung und Schulen sind in der Nähe zu liche Bruttomiete nur um 1%. Im gleichen
immer knapper. Durch mieterfreundliche finden. Durch Zuzug und geringe Neubau- Zeitraum konnten die Nettomieterlöse aus
Bewirtschaftung und kostensparende tätigkeit sind in den dynamischen Metropo- Bestandsmieten jedoch um 14% gestei-
energetische Modernisierungen können len laufende Wertzuwächse zu verzeichnen. gert werden. Möglich wurde dies durch
Stiftungen einen Beitrag zur Erhaltung von Die soziale Kehrseite: Wohnraum wird eine Senkung der Nebenkosten, die sich
Sozialstrukturen und zum Ressourcen- in Metropolen wie Hamburg, Berlin, Frank- allein im Jahr 2012 um 19% reduzierten.
schutz leisten – mit der Aussicht auf kon- furt und München immer teurer. Steigen- In den kommenden Jahren sind weite-
junkturunabhängige, stabile Erlöse und de Mieten und Energiepreise verdrängen re Einsparungen durch energetische Mo-
laufende Wertsteigerungen. Familien und Alleinerziehende aus In- dernisierungen vorgesehen. Objekte der
Ethik ist in: Die Mehrzahl der kapital- nenstadtlagen. Durch eine mieterfreundli- 1960er und 70er Jahre, die teilweise gute
stärksten Stiftungen der Bundesrepublik che Bewirtschaftung und kostensparende Anfangsrenditen bieten, weisen vielfach
gab in einer Umfrage des Bundesver- energetische Modernisierungen können einen hohen Energieverbrauch von 30
bandes Deutscher Stiftungen an, ihr Ver- Stiftungen einen Beitrag zur Erhaltung von Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr
mögen bereits gänzlich im Einklang mit städtischen Sozialstrukturen und zum oder mehr auf. Zum Vergleich: Neubau-
dem Stiftungszweck zu investieren1. Da- Schutz natürlicher Ressourcen leisten. objekte liegen bei etwa 5 Liter.
mit folgt Deutschland den USA, wo sich Bei einem nachhaltig bewirtschafteten Die Ausgestaltung der Modernisie-
das Volumen des Mission Investing dank rungen ist vom jeweiligen Objekt abhän-
einer entwickelten Infrastruktur in den gig. Häufig findet eine Optimierung der
vergangenen 20 Jahren verdreifacht hat. Gebäudehülle statt – durch Einbau neuer
Die aktuelle Niedrigzinsphase veran- Fenster und die Dämmung von Außen-
lasst zudem mittlere Stiftungen, ihre An-
Energetische Sanierung wänden und Geschossdecken. Dabei wer-
lagestrategie zu überdenken und dabei bremst die Warmmieten den mineralische Dämmstoffe bevorzugt,
QUELLE: GRUNDBESITZ 24 EMISSIONSHAUS GMBH
die strikte organisatorische Trennung von weil sie umweltfreundlich und brandsicher
Vermögensverwaltung und Mittelverwen- 10 sind. Moderne Heizungsanlagen mit Solar-
dung zu überprüfen. Der Hebel ist im- thermie-Unterstützung bieten eine gute
8
mens: Bereits mit der zweckentspre- Brennstoffausnutzung. So lassen sich in
chenden Anlage von 3% ihres liquiden den genannten Altersklassen bis zu 80%
6
Vermögens könnten deutsche Stiftungen der Energie einsparen.
in EUR
dreimal so viel bewegen wie mit ihrer Die Kosten der energetischen Sanie-
4
gesamten aktuellen Fördertätigkeit. Auch rung betragen nach Berechnungen der
das Risiko von Widersprüchen zwischen 2
Deutschen Energieagentur durchschnitt-
Kapitalanlagen und Stiftungszweck kann lich 275 EUR pro m2. Diese amortisieren
FOTO: GRUNDBESITZ 24 EMISSIONSHAUS GMBH
damit erheblich reduziert werden. 0 sich zu 110% innerhalb von zehn Jahren
2008 2012
Wohnimmobilien sind für Stiftungen durch die gesetzlich zulässige Umlage auf
NKM HK, BK
angesichts niedriger Zinsen inzwischen die Mieten. Durch die Erstellung von
Durch Einsparungen konnte die Gesamtbelastung der be-
aktualisierten Energiebilanzen wird vor
stehenden Mieter von Hamburg 1 in den vergangenen vier
1 Der Bundesverband befragte hierzu die 200 Jahren stabil gehalten werden. Während sich die Nettokalt- Beginn der Modernisierungen allerdings
kapitalstärksten deutschen Stiftungen, von miete (NKM) um 14% erhöhte, sanken die Heizkosten und sichergestellt, dass alle Maßnahmen für
denen 44 Auskunft gaben. Die ethische Aus- Betriebskosten (HK, BK) um 19%. Dadurch ergibt sich eine
richtung des Portfolios musste dafür nicht monatliche Bruttomiete, die nur um 1% über dem Niveau bestehende Mieter weitgehend warm-
bewiesen werden. von 2008 liegt (Stand: 1. November 2012). mietenneutral umgesetzt werden können.

3. V E R M Ö G E N | SC HW E R P U N K T | 65
Auch das ist Mieterbindung und obendrein eine
Förderung der lokalen Beschäftigung: Dittmar
Kolberg, der zuvor fünf Jahre lang arbeitslos
war, bekam Anfang 2011 eine Anstellung als
Hausmeister und betreut seitdem fünf Mehr-
familienhäuser.
Im vorgenannten Hamburger Woh- logische Ziele verfolgt, sollte ein Anteil traglich fixiert sein. Beteiligungsangebo-
nungsportfolio wird die lokale Beschäfti- des Stiftungsvermögens für Mission In- te sollten über ein externes Rating verfü-
gung durch Übertragung von Hausmeister- vestments im Bereich nachhaltiges gen. Bei der Auswahl von Produkten kann
diensten an Mieter gefördert. So konnte Wohnen reserviert werden. Sofern keine eine auf nachhaltige Geldanlagen spezia-
im Jahr 2011 ein handwerklich begabter eigene Immobilienverwaltung vorhanden lisierte Bank helfen.
und bei den Bewohnern akzeptierter Mie- ist, können nachhaltige Private Place-
ter im Hamburger Vorort Maschen nach ments für Investitionen ab 50.000 EUR
mehrjähriger Arbeitslosigkeit eine ihn er- gezeichnet oder Exklusivprojekte mit
füllende Aufgabe in der Betreuung von Investitionen ab 3 Mio. EUR durchgeführt
fünf Objekten finden. 2012 organisierte werden. Entscheidend für den Erfolg von Christoph Marloh ist
er ein Sommerfest für die Anwohner zu- nachhaltigen Wohnprojekten sind glaub- Gründer und Geschäfts-
gunsten einer örtlichen Tafel. würdige soziale, ökologische und finanzi- führer bei der Grundbe-
elle Eckdaten. In finanzieller Hinsicht sind sitz 24 Emissionshaus
Fazit Marktkenntnis und Marktzugang der Ein- GmbH. Das Unternehmen
kaufsabteilung entscheidend. Diese drü- mit Sitz in Seevetal bei
An Mission Investing interessierte Stiftun- cken sich in der Spezialisierung auf eine Hamburg ist auf nachhaltige Wohnimmo-
gen fördern die Kommunikation zwischen Region und in einer Erfolgsbilanz bei bilien im Hamburger Zinshausmarkt spe-
Vermögensanlage und Mittelverwendung. Ankauf, Verkauf und Bewirtschaftung aus. zialisiert, arbeitet mit institutionellen
Wenn der Stiftungszweck soziale und öko- Soziale und ökologische Ziele sollten ver- und privaten Investoren zusammen und
konnte im vergangenen Jahr mehrere
WEITERE INFORMATIONEN: Die Studie zu Mission Investing ist unter www.stiftungen.org/studien Stiftungen für das Private Placement
„Hamburg 1“ gewinnen.