Projeto nova luz 7 de 7

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  1. 1. do Prnc. f 200?" 0 209264 -9"eó 2010-0.099. 896-0 1 . ,1 PROJETO NOVA LUZ SÃO PAULO, BRASIL os de Viabilidade Econômica Mercadológica e de Situação Fundiária - EVEM5F Subproduto 5,6: Preliminar PREFEITURA DE SAO PAULO
  2. 2. 2009- 0205264 ê 2Ü10-Q.O9 9J9 8-0 1 I _ i , . SÃO PAUiO ílD. ÀCiPP PROJETO NOVA LUZ CÓPIA >m PRELIMINARES M ^ *7 MERCADO] :ÓGIC E DE SIT SUBPRODUTO 56 - PBIXLMJIN,R A4JTÜ13 17/DCZyZülO Processo Wn: 2009-0.209i Contraio. 02/2010/SMDU Coordenadoria Nome Jason 3nnr üeral McCann H1-1^ c~j i 17 cr l c M Rtvnaldo Mu/.tia Amélia Alegar dre José V. da Costa ElA-RiMA F^rnâl lüo Celso Garcia EVEMüF Sylvia da C Facciolla Comunicação í U * U * « i sorrio A£:com Nnva LUZ ll»v^-^.iii r iik*»-> ^ "
  3. 3. 2 0"Õ 9 ■ 0209264 -<?APRESENTAÇÃO COPO praBBnfe Relatírio destina-se a apresentar a aaafteçSQ da viabilidade ecohfimtea efinanceira dos empraGndimHf.tos propostos pato PUb e do PUZEIS em nível prEliminar ernresposta so Termo de Referenda (to Edital 001/2009 (Prefeitura de sao Paulo) B üo Procssso Administrativo 2009-0.209.264-9 a Contrato 02/2010/SMDU. Fdha SoJ (30 2010-0.09 9. 89 8-0 PF 7.9 157 5
  4. 4. SUMARIOAPRESENTAÇÃO 3SUMÁRIO 4INTRODUÇÃO G1. PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECOKOMICO-FIrJANCElRAS Ifi T.l. Condições Cerol» de Conte»áo de Financiamento* pom o Aquisíçic de Imõwels Residência» e não Residenaali , ,_„..„.. 15 l.Ll üm hn^a H^irJai -obre Slfl«na Financeiro fla Hiibftação ÍSFl-fi eo ílfl&ncj BhkIIínmj de Puu punir i r FnuirMlrrin ÍSO^ÊI 1Ê IlU. (JlfiríLi Jl! |ii ir rfíjiii i mki lrirntld(FÍ*! dí índlfSS 1 "■Tiriciiliíini? (5FI} ,JL __,_1.. _ ifl l.TJ. Gnrh|Kiiihlii^ ^■n LnHl7Hri-flrj: de CTrédlto^ Imobllürlo; ÍCSO) fH 1.15. ^uffir m>;n ni" "FTifirE-iiTio* e ilírandbrnfiiTf oí hnohBlârlM .2(1 l.lfi, ÍJii-iFin HipfihvftmT (CM) _ _...._ . Jl O Pr.igi.irnii Kilfladonnf Ponirlar U|n*ifl Cma MlflfVJ ^da. . .„ . . . . 22 Carta de CrédRc Imoblllorlo . 73 í.13. (indicas ijemh líaEdiii pelai inrtíuIçSfc findríBira* para übtmçâo de- finnnrjuiTiriif 1 ■ i«tHiái h. 23 Ai/allaçãci dei CdpucJdude de Endividamento das Dluflrw* Fal^n^ de Renda parti Aquisição <w Aluguel de Imóveis Residenciais e nãa Reildendoi., bpm como ai CondlçÕcSi Oferecidas pdu? Irutitun^ões Financeiras para n Ohtençflfi rtí Rnandamcntos, 23 ti, íiniulcçõíí. de Vüloie^ de Irnõ^ei* a Serem Oferecidos de Acordo com as FniEvas ds í?ír>dfi rio- i,em Funçáo da* Características da Pflgific 35 iiiioblFniil£j 42 L4. Anâll» do nwrcidü ImnbHífírio de 5ao Pauto 46 T4T O Uercndíi neildendnl - _ ,_ 4fi O Mrjuirín I junrrtinl . _ _ .33 PotendfilloVides e Delictcncias da ReqJõu por Comparação com Outras Ragroas da Cidade com Dinâmica IrtujbPlitrria Significativa 73 Wanadü ■CDidtjKiül _ 73 Weiíudü Cor i«aclíil _ _ _ ^ BQ 1*. nrfrdimíCTj _ _ 362. ESTIMATIVA DO VALOR DE VÊNDA DOS TERRENOS 91 2.1. Estimativa do Valor Geral da Vandas (VCU) _ 93 2.2. Custos da Corntruçfla parti eleito de cálculo do* V"zyn do terreno* 97 2.3. CuiícKrie Intriipoi açcio pç»a çfsto de tàltulo doi preços doterrenoi .. . 103 Cmto* com Outorga Onerosa do Dlralto da Construir rmrc eln?i[n rleccikulo do^ piiiços do tenciios 108 2^. Eitimatluo da ReoaltíJ He Venda deTaTcno^ 1113. CUSTOS DE AQUISIÇÃO F LIMPEZA DOS TERRENOS 118 ü.ir Cliítr» de des-apiopriaçao , 11ft . a dffijpiYipiHtf . __ _rêi 3.U ÍTcB^rllOTíãO doi ^rnõvcBí üJciiipiuiiií.» , Uí1 3.L3. A|^Hm íai EiDolsíl-aT E^juriiii iidiu dn TfiCI L _ _ 122 J,fj. Lrtlmalrua do imn Um i p; .In víitíxi * düTnropTfaçâo , 126 n^f^mflo _ _ .. _ . 126 j.t.J. dmlMirrif ün ímn n PGU ^ .... 123 ■ < iTnporiJ^ici tu»n 1 Valor ^nol da PflrWaníií; Dora □ ITDh . 131 Custos de Demoliu e Remoção . . . 1334r CUSTOS DOS rNVESTIMEríTOS A RÉAÜZAR ., ^ 137 4.S. Curtos LLfddoi ã Infraestrulura ^e. das Ãreaii Veidei ...,..„... 4.3. CuliLo de equiDamentoí pubticos 140 dfi n?«ai.[i o do. lídrnaü^ tombado» . . , . . .141 TíCKoVa 1-U7ETüdD(deyrablHiicitlf FíuriôrTiKa.Meíi.cidijhitrnufl(te Sftuciccf* Fundiária -
  5. 5. 2009-020? 264 -9 DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO 144 Gerais fl Administrativa a Garantias . 146 Ju Conterão (.Lance da ConteisüoS ..1413 5.3. da Conceição (Partiu 147 &4. 147 5.6r D3p&a& de dt Iriióueís: .. 148 I.V. Impostos sobre ... 14fl 1,1,1. lm|j:-l u did Rvinda [Ift) ür7i CbntribiJi.iJii Soãd (cbra o Lucre Uouldo ÍC5LL) ~6. RELATÓRIO SÍNTESE 150 6.1. E*rmottua de realização dtfi cmtos e receita^ no tampo, tendo em verto cs cenário* bo» c 15Í Canária - 6.2. Anoliw da 163 1567. ANEXOS - —- - 7-t nj Jt Cõkulo 72. Exemplos íte Mndfllm deOpert^Mí de Credito litiobilíái io de Algumas tnrtKülpiai 164 7.^ Bõíica do Winhn cqO, Minha 7-4, Anexo Plantai das õreas u d&üüiypiitir Í 7.6. 7,7. Cálculo da EitímuLi^ci do Custo MédlQ Paiderado de Capital (WACC) paru a Noua Luz — 201 7.B. 7-J. Utilizadas Documentíj 20B 7AO. 2010 -a 09 9. 8 9 8 -0 - Eitu*H i ki Uiíibjlidnde Fcmònik a. .- ti? Síuuçõa ArtfiáAl - Subproduto 5.6 -
  6. 6. - -INTRODUÇÃOO objetivo dfiste retatòrid, em conformidade com o estabelecido no Termo de Referência doLdital Dü T/2009, è apresentar, no nível da etapa atual de desenvolvi me nlo do projeto, aavsliaç^o ergonômica B financeira dos enipreandimenEnE e das variadas intervençõesdefinidas pelo PUE e PUZEIS. As informações utilizadas refletem o^grau de detalhamentoatual dos projetos a foram oferecidos nos relatórios 2.4, 2 5, 2 6, 5,1- Preliminar e 5.2 -Preliminar.A inédrta e profunda intervenção idealizada pela municipalidade nas 45 quadraspertencentes ã área denominada "Mova Luz, será operacionalizada através do instrumentoda Concessão Urbanística O futuro Concessionáno eslará obrigado a seguir as diretrizesestabelecidas e aprovadas no PUE, PUZEIS e EIA-P1MA, entre outros instrumentos,atendendo todo o conjunto de mais de 45 diretrizes, que tratam desde a melhoria dapermeabilidade do solo ao adensamento populacional área.Os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois cenários distintos hitsdeles, definido como cenário base, considera como prêmio de imagem para os imóveiscomerciais o aluai da região; o outro, definido como cenário com valorização, considera umamelhoria do prêmio de imagem dos imóveis comerciais. Além disso, no que diz respeito aosImóveis rôsJdencS&ls além da valorização direta nbtida pela Instalação de ameniGades naárea, há uma melhoria da imagem da região nas dois cenários (a área passaria a ser vrsiacomo equivalente em valor às áreas da Bela Vista e consolação) tnTende se que os doiscenários analisados, juntamente com a analise de sensibilidade apresentada no riem 6.2 eos cenários jà apresentados no relatório anterior 2 6, são adequados para cumprir com oque determina o Teimo daNa modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão, uConcessionário fará a aquiaiçao dos terrenos por desapropriação e pnr mein de permutascom os atuais proprietários, pagando aos proprietários dos imóveis o prego de mercadoHiante do conjunto de investimentos e intervenções que àerão realizadas p^ln futuroConcessionãno, intere-se que ocorrerS una profunda e significativa melhona daqueleQSpaço urbano e, provavelmente, urna melhoria da qualidade de viria na região, com aconseqüente valonzaçâo imobrliana tía arca. Fundiária- 5ubpFwlHo3&
  7. 7. 2009-0207 264 - 2010-a099.898-0Foram adotadas na atuai elapa do projstu algumas premissas para a modelagemde viabilidade econômica e financeira da Concessão • o futura Concessionário atuará como um investidor tundiáno, adquirindo terrenos, am áreas previamente definidas no plano urbanístico, e vendendo esses ativos quando da incurporac.au ou da construção de unidades residenciais ou comerciais; < a principal fonte de receita da futura Concessionária seráo os ganhos obüdos oom a valorizarão dos terrenos adquiridos, quando tia venda aos futuros mcorporadores imobiliários; • embora esteja previalo que a futura Concessionária possa explorar outras fontes de receitas cotnplemenlares ou acessórias â fonte principal, nesta etapa foram estimadas apenas as receitas da Concessão considerandu us ganhos obtidos na venda dos terrenos previamente desapropriados.Os resultados obtidos na avaliação econômica e financeira do conjunto JeempíetindiiTientos e intervenções reffetem o yrau de detalhamento oduai das variadasrntèrvençces definidas pdus projetos e conforme apresentados noa reiatúiios 2 4, 2 5, 2.6,5 1- Preliminar g 5.2 - Preliminar. Resultado das análises Nu atual estágio do projeto, a avaliação econômica ê financeira, em um doa cenários, mostid havei u necessidade de uma contrapartida por parte üa municipalidade, necessária para fazei frente às obrigações a seguir: 1 A receite com 2 venda dos Ieireno3 de R$ 96S mllh&es conlra uma tíewpa&a para aquisjção, demolição e remoção de entulhos de R$ 757 mÜhOeS, resultando um valor bruto positivo de R£ 212 milhões; 2 As intervenções em espaços púNioos" Investimento no sistema viário S verdes totalrzam R$ 83 milhões; . WoífCJrffliÔBicaetteíituciçõíFLJitdtóriQ- o
  8. 8. 3. Construção de equipamentos sociais (creche, escola primária antra outros) na ZEIS, com valor estimado cm R$ 24 milhões; 4 Custo de restauração das fachadas dos edifícios tombados, com valor estimado de R$ 79 milhões, e i 5. Despesas operacionais da Lioncessíonária (despesas administrativas, gorais, registro pmobiliârio, seguros e garantias e tributos sobre o lucro), estimadas ara RE 1S2 milhões.Ressalte-se que, nus resultados apresentados, ainda não estão considerados os possíveisBifatoa fias medidas mitigadoras a serem apresentados no EWRIMA. Durante a daboiaçãodo PUE procurou-se adotar prátfeOS no sentirio de minimizar os possíveis custos ambientais,dessa forma, acredita-se que o impacto financeiro nos resullartos da Concessão tenderia aserCons^orando os dados apresentados, calcula-se que, na r:anãrin base seria necessáriaurna cnnErvapartida por parle da municipalidade da ordem de RS Z5y milhões na ConcassSüUrbanística Nova Luz para que seja viável do ponto de vista econômico c financeiro. Essacontrapartida deveria sor doccnbolsada ao longo dos cinco primeiros anos da i:ont!easão,de acordo com o fluxo lie desapropriações Com isso. atingir-se-ia uma Taxa interna deretorno flTFQ de 16,5% ao ano em termos reais e urn valor presente líquido de RS 45milhõesNo cenário com valonzüçâ"o, os resultados preliminares apresentado* indkftun que aConcW8âO Urbanista Nova I_U7 seria viável do ponto de vista econômico e financeiro sema necessidade de aporta de recursos por parto da rnunidpalidade Neste cenano, a taxainterna de retomo (TIR) è de 22hEJ% ao ano em termos reais e 0 valor presente liquido Ê deR$ 145milhõeaNa modelagem da análise fie viabilidade econômica e financeira da Concessão, a principalfonte de receita da Concessionária seria squela obtida com a venda de lenenos Fasareceba, apôs a- subtragão do cuslo de aquisiyãu s limpeza do terreno (custo dedesapropriação e cuslo de dernoJiçao e remoçac). aqui detinrda como maígem de ImoDihúna bruta, è a parcela que (ieve ser suficiente para ía7er ífente aos ,-TQI7fludcs de Econômico, Ue"íüdol6gka ade 5ttuac*° Subproduto 5-*
  9. 9. do 200 9-0209 2 64 - 2010-0. 099,898-0 AGPP , às despesas gerais da concessionária e ainda remunerar o capital. A Ta1 a seguir mostra a margem bruta para a Concessionária nos diferentes cenários. Tabela 1 - Demonstrativo de resultados do potencial df uülorizüçao Imobilicina da Concessão em diferentes cenário* (ucilore* jni Ri milhão) Canário CDfli fato «Mi Valorização 963H33 041 - RECEITA DÉ VENDA DE TEKRÉNOS CUSTOS DE AQUISIÇÃO DETFRRENOS (2.1 + 2.2) 755, S6 ■■ E71 6. MARGEM ÜÉ VALORIZAÇÃO (MOBILIÁRIA BRUTA (1 -2) 211,72 «1Fcnte1 NoyB luzOs resultados preliminares adma indicados devem sei" analisados cürn ressalvas,considerando: . O ineditiymo da Concessão Urbanística Nova Luzp que poderá fazer cofti que ela seja vista como um empreendimento de alto risco sob o ponto de vista de possíveis investidores; Os riscos normais que afetam de modo geral o mercado imobiliário, tais corno intànupçoas de fornecimento de suprimentos, uolatilKíade do preço de materiais s equipamentos de construção, disponibilidade 6 custo de mao-dc-obra, mudanças nas condições de oferta « prooura de omoreenílimentos unoljilidfioa. entre ouíros; Os riscos que podem afetai a situação íinanceira e os re&nltados operacionais da fulura Cbncessioriaria de forma adversa Deverá ser feita anãlise-^ãpecifhca, ver^cando o prazo tte conclusão e o preço efetivo das eventuais desapropriações, o piazo de raafizaçâc dos investimentos previstos e fatores relacionados com a AtratMdade dos -^npreendimantos quando do seu lançaRlâHÈO Outro aspecto a sei considerado ê a qualidade de yeatãu da empresa concessionária fla - Sutaptf>riiitnS.fi -
  10. 10. BREVE DETALHAMENTO DA METODOLOGIACustos com as desapropriaçõesPara se estimar os custos com as desapropriações, utilizou-se o método de p ramificação demercado paia chegar ao valor estimado do ma da região da Nova Luz. Ou seia, com basenos coeficientes do modelo de determinação de preços de Imóveis fez-se a estimação riopreçn dos imóveis que serão mbjeto de de?apropriação a partir do Cadastro Territorial ePredial de Conservação a Limpeza - TPCL Esse preço foi gerada para cada imóvel,tomando por referência seus atributos e a proximidade das amenidades atuais instaladas naregi5o da Nova Luz O prêmio de focalização levado em consideração é □ atual da regrâo.que, no C&30 de ifrtâv&s residenciais, figura enlre os piorei da cidadeA média de valores cios imóveis indicados no PUF oorno a rtasapropiisr á rta RS 1 826,63por metro quadrado de área construída, tanto para os imóveis residenciais quanto usimóveis comerciais.Custos de demolição o remoçãojâ 03 custos de demolição e remoção foram f&tirTiadud a partir ÒQB preços unitários da mão-de-obra de diversos serviços divulgados mensalmente na Revista Guia da Construção PINI.Acrescentou-se a esses preços 3 percentual de 116% para incorporar iodos demais custosnão incluídos nos preços da PíNl, como despesas indirelas, serviçn^ de terceiros, impostose margem da lucro rio empresário. Além rtissn. a fim de estimar as estimai a quantidade dosdiversos serviços a ex&cular, agrupou-se os imóveis a demolirem três tipos: imóveis tèireos,imóveis com 2 3 5 andares e imóveis a parbr tis 7 andares Com isso, os custos dedemolição e remoção por m2 de área r:onslruída? para CSda um dos três tipos de irioi>sideados foram estimados em R$ 237r59, R$ 242,64 e R$^52,1L1, respectivamente. írn obtdo 3 pcrfcr as. Pesquisa Ar>ual cb indúsbií; da OorstíDÇflO (PAIO ÍOGfí), con-ildcranar d.3£ empresas qje atuam na regíâc Mflttopolftana de 33q Paulo. tei do TPCL - Cadastre Te^torlal e Pretíla1 ae Conservação 1-c=. i-■ -zí- df hiablIJdnda dn $Aua^bf, rundiüna - Subproduto
  11. 11. 2093- 02C926Í -VGV potencial dos empreendimentos imobiliáriosPara o calculo do VGV3 potencial dos empreendimentos imobiliários previstos para aConcessão Urbanística Nova Luz, estimou-se o potencial de valorização dos imóveis, ranlouoriiureiais quanto residenciais, úe acordo com a ruetodotayia da composição da preçosCom base nessa metodologia, foi gerado um preço por metro quadrado óe área útil paracatiâ tipo de empreendimento proposto no PUE e no PUZEíS Para tanto, considerou* se oseguinte conjunto de premissas número de unidades, tipologia das unidades propostos,alteração e localização das amonidades4 da região, valorização da área pula melhoria dapercepção da imagem da região e valtuização real no tempo.A Tabela 2 a seguir traí os valores médios dos Fsmpreendimentos residenciais e camerciaísnos diferentes cenários de valorização imoDiIraria considerados. No cenário base, 0 valormédio estimado de imóveis HIS de 37 m? fi5@fflae HMP é de, respectivamente, R$ 115 mil.R$ 15E mil e R$ 222 miL Os imóveis residenciais de padrão mais elevado í 100 m de áreaút(l), que ffispíindem por 23% da área construída projetaüah atingem o valor üe R% 391 mil.Já para os imóveis comerciais, no cenário base o valor médio estimado do m? de área útil deescritórios e loias é, respecth/arJienle, de R$ 5,2 mil e R$ 6,2 mil Já o valnr médio estimadodo m* de lajes corporativas (escritoras andar livre) é de RS ti,2 mik Pao o centro comercialou para as galerias comerciais planejadas para a região, o valor médio estimado do mE é deRS 3.2 mil. 5Ü5 2010-0. 09 9. 898-O rvri Qs rsfer&noias an VGV sa Hlan^iam Enm a rectíiLis tiíiulqvjt podfflffl 3ffl üBfi^ po^a ConosESforár.a pormeio das Vfl.n.£ias Lk incaa as umòacMa (lafUercJaffi q rosiOenc^is} cJm i?niprcenüif!ier.EQD imobiMínos F^flVWtano Pjr a rn PLfZFIli], lançadas ü um ^r^VJ píc-dc^rminoda □ VGV pr2i;rnlri3.rmeniF3 e=;imflírL paria nSo shf su pD3Sse.- auytíitidu, ptxlendü vüriarde foiína £igniflcstfVci quaflito da flfpTIv^ rnaiLíüç^o :iaa verdua cfiunar yuí? as des farmam um c^ ria pa tis uma uom ü ou para a £afefíiçSn rfos bb bütUarn assa bcaúddde Aa arínffl □ carneteristica?; ngltiras, cg-nn írsflí tWÜBa, piaaa ([>nrín lui o cüsu!, etu., uü beiii yç;radoâ pela sTlvíJade ^umann, como oferia da enlralernrnerilü, atí^urüii^ü, seivivu^ ulu. . d» feEonfirrtrd Fundiária - ÇiifapHtniutaSíí Drelimlnor
  12. 12. Tabelo 2 - Valores médios «m Rç do m (úreti iftif) e dm unidades imobiliárias residêncian segundo diferentes canários (valorem emMercada 100 fl?0r^1 3.U6.D5 !55.352,&4HtS-W i. 102,17 H4r/3LJ,3i 5151,00Comercial An liur? 1X403,73 S 7 69125, ?9l ria fV r»j 8.241,61. 533 010,0(1 íio Nuva Lü? alvo dosA valorização imobiliária entre os cenários favorece a concessão porque valoriza os terrenose aumenta a atratividarJe do empreendimento. Coiiludo, ^saa valorização deJimila o públicoque lera condições do adquirir esses imóveis Com base nas tabelas de compi"cmetimerilu(Es r&ti&à, estima-se que os imóveis HIS de 37 rnJ serão acessiveis para familias cem rendamensal superior a 1 salários mínimos e, no caso dos tmóvers HIS de 50 m. ser^o acessíveispaia famílias enrn renda mensal superior a ÍÜ salários mínimos. Para aloiar famílias demenor poder aquisitivo nessas áreas, neoeKsa riam mie haverá a necessidade detransferencias, que podem vir na forma de subsidio público ou na fofma de trjnsfsrênniasinternas no projeto (os empreendimentos comerciais transferem ganhos para osempreendimentos residenciais e baixa renda)Ja no caso das moradias HMP, estima-se que os imóveis serão scieasivais para famíliascom renda mensal superior a 15 salários mínimos. Üs 22% de im6veis de mais alto pâfírSoserão acessíveis a famílias com renda mensaJ superior a 30 salários mínimos.Preço de venda dos terrenosPara fistimar Q preço rie venda doe terrenos ídotoi^se o método involuírvo, de acordo com oprevisto na HBR 14íí5^-2. O método involutivo consiste em determinar o prego de umterreno considerando um aproveitam«ntíj «fidenls, irierJianle hipotàíicn empreendimento com as características do bem e com as condlçScs do mercado vigentes. Trata- hohov* luzfctudm dç ViabfUdíillí- ÍL U«"<(»Híl(iip(n e de SitUc^ão rki - Slíbpi nrtulo 51% -
  13. 13. CÍO 2009 - 0209264 -4 2010-0.09 9. 89 8-0 E ANDRAoest- de um critério indireto de valoracâo d* terrenos que indica a viabilidade de incorporaçãode uma gleba ou terreno d* grandes dimensões para transformá-los em outrosèu ijxeend im enios.Assirn, para se estimar o potencial de receites tia Concessão, paiLiu-se do VÜV dosdiversos empreendimentos imobiliários definidos no PUE e no PUZEIS, subtraindo-**? oscustos de construção a incorporação (ou seja, subTraiu-se iodas as despesas Inerentes atransformação rios Terrenos adquiridos, inclusive margem üe lucro do construtor a doIncorporador e despesas de comercialização das unidades) desses empreendimentos parase obter q poasivei valor de venda dos terrenos. É com base noa preços das umeadetimobiliárias que se obtém o valor de venda dos teirenos, de acordo com o método involutivo. Custos do Construção Para se estimar os custos de construção, partiu-se do CUB (Custo Unitário Básica), calculado e divulgado mensalmente polo SiindusCon-SP. Adotaram-sc diterentes CU8d, escolhidos por serem os mais representativos de cada uma das categorias para o Estado de Paulo, de ac-ordu com as tipologias dos imóveis lesídenciars e comerciais definidos no no PUZFIS. Aiêm disso, c-umu o CUB n3o Inclui todos os custos de construção dE um Empreendimento imobiliário adotou se o percentual adiciona! de 1C9,8U%fi, calculado sobre cj CUB. para se estimar os custos totais de construção. Custos de incorporação Üb custos ttó incorporação5 foram eslimados com base no peicentual de 42H18% , calculado com base no VGV potencial de cada Empreendimento irnubíliário. Destaque-se que os custos de incorpursção imobiliária representam a parcela mais significativa dos custos totais previstos da Concessão. 5 Es^ pprcEni,JHl fur obbdü a partir aa 3 tntaiiilauH útiá conatíUtorBB qkiB atoam iid c MeíroüDlimna üe üãu PhjIO, B Os cultua de imoai lana são comonstos per divaiaui ilens & Intuem os íãffltoB üb KquIpamenlDS empmeiyttu*ft)B erabiHértOB, cueíce com iTidii-dtr-obío própria e da mntíowfrüe üe teraUBe, nom orc^Era, cusia^ com vB,í:alaçáo tí cometeialiStaç-So daí ^niUa^es imübnar anlm nuirna, dlèn dü margem imrifl uk nooipcraçSn 7 Esatí (ffireantual tamham toi Qbtidü com torce na l^juíaa .AjiusI da Indústria "a Cnnsn^ac (PAIC a írtafcllatía incerpcraccraa qutí u^ani ra região dia üJãu Paulo fi -
  14. 14. Outros custos consideradosDe acofrio cr>m a rr^ludologla adotada paia analisar a viabNkfade Econômica o financeira daConces&âEJ, o valor da margem de valorização bruta dos terrenos (diferença aráFs 0 cuetó deaquisição « o valor de venda dos terrenos), pnncipal foníe de receitas da FuturaConcessionária, deve ser suficiente para, durante o praio contratual, amortizar todos osinvestimentos em infra-estrutura (sistema víanor áreas verdes, ele), cobnr asoperacionais da empresa e obter unia mapgem de lucro, conforme o risco assumido.Assim, os investimentos com inlra-estrutura viária (rFsmorífilagein de vias) foram estimadosentre R$ 475:00 (quatrocentos e setenta e cinco reais) e R$ 300,00 (trezentos reais1! por m2.a depender do íipo de inteivençãn a ser realizada e hncJuem a totalidade dos yaatosprevistos com pavimentação, reposicionamento de gjiaa p sarjetas, calçamento,aterraiTiento de fiaçSo elétrica o paisagismo. Ja" os cusfos dos investimentos comimplantação de áreas verdes novas foram estimados em H$ 285,00 (duzentos e oitenta 9cinco reais) por ma o o custo para as áreas verdes existentes como sendo igual a Ri 100,00(cem rHais) por m2 Destaque-se que esses valores incluem todos os gastos envolvidos naimplantação dessas áreas, como os gastos com projetos, mao-de-oora, materiais,equipamentos e paisagismo.Por fim, atem desses custos, esdmaiam-se desembolsos adicionais para a üoncessionáriacom despesas gerais e administrativas, apólices de seguros (com o objetivo de garanta a enbertura dos riscos inerentes A execução das atividades pertinentes à Concessão! e (garantia de execução do Contrato de Concessão, com o objetivo de garantir obom cumprimento das obrigações contratuais), despesas com regularização de imóveis etributos sobre o lucro (pagamento de imposto de renda 9 nnntribuição social sobre o lucroliquido). ■Effucka ü» VtablllOnde Mer«n*jlíigiaj * d» Kpul"criu Subproduto 3. fi
  15. 15. 2009- 0209264I, PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICÜ-FINANCEIRAS1.1- Condições Gerai* de Concessão de Financiamentos para a Aquisição de Imóveis Residenciais & não ResidenciaisOs imóveis residenciais e cumeicias da Nova Luz podem dispor de variadas linhas definanciamento para os compradores tirais As principais linhas disponíveis são: Sistema Financeiro da Habitação {SFH); fjfl Sistema da Rnandamento Imobiliário. (SR); "U- U 9 9_ Ompira Hipotecária (CH); e Programa Minha casa, minha vida".Cada um deeses sistemas opera c parâmetros gerais de financiamento imobiliário, entre u preço rnáxjruo e iiiJniirio do imóvel, o nível de renda tio indivíduo ou tia famflla, e sua IamiIrar, as possibilidades de utilização ou não do FGTS, nível de to da lenda, existência da subsidioAlguns desses parâmetros restringem o acesso dos poaslvejs compradores ao crèdiEomaioria das tnsLiUiivüeíi finunc^iraa & 1103 píogranias. As restrições mais celevantfis para fa^s no âmbito do projeto da Nova Luz podem ser vistas na tabela 1.1.1. de Eiun&nKíf, MâfCüdiilAgir fj i cto h.f,
  16. 16. Tabela 1.1.L Restnçõej mais relevantes para as analises no âmbito do projeto dei Nova Luz CoiripTadorcom Sisíora.i ou Com ralação a renda Ou^nifl .J.n í.tiújM Prazo s pf h-aüs prngrima Há dilkijldaiit paia EKmiEi dd mjidE iht huiíritieiru da atender ferida familiar meses irtfenijí u RS 1 sChí.ihJ piazoifü [+!- âaiiiârros miram oa} fjiiüFPíilrjrrK-iilL1! i imotHliâüu nliu pudt íxr3e(íti U liiruiç U: 30 urmy Lilf^rlí dfl HHc- afurda qu^m Iati ínma da Inâda fò ^Taío ale ^50 rpndí Infflfl.ií a RS msses ?nITfl.Í3 nti ftxrtertfr n IíJsiIM ifi flO Carteira íjüi hn <Jy idült du Kipolecâna reníd inlerlwi ü ^1 nndnyddj rriar* D (CH) l &IJD,3rj {+/- 3 adlâligi PeOe 20% üe fin jf irjiiLrriíjiHLi - LM.Li íüJü nu nTidHliflFH) riu pydu escedçr o limiled? 30 BHflOB du brçjil Mllli_ LJJEJ. Alerde ern duaí. faixas Aip ^! ^5lalr^p n=nirTif"fii Pfazo ate 36D mmha vida de renda cj^j iéí^ea (■cn Jfi m AlA 1 salários rn-InlrriM ApgpliurtíTilj LurPi 42 m □° 3 n ld í^Ih iuí - «pacLfícaçOea técnica? das Imóveis sâo pré B Tu Fõrilíflri* fviinli^ritElahnrapüa Consórcio Nova Lu2,LL Um breve hi^órko sobre Sistema Finoncflíro dti Hcibücíçcio (SFH) e o Brfiv ■ de Poupança e Empré^tmo (SBPE)Quando dss reformas bancãna e de mercado de c^pilais, o Sistema FinsiVrGiro daHabitado {SFH) Tomou-se sííb pattô especializada Alóm do SFH, a Lei 4380/e4p instituiuainda a correção monetária e o Banco Nacional da Habrlagão A Lei P107/6R erraij o FG1 S,Hesdtí sua ciiaçâo, r.i SFH fui ifrsponsávfií pnr cerca de sgjs milhões de ftnanciannentüs epela captação de 25% dos ativos financeiros.O vSF-H previa a utilização de Endicos de atualização monetãrta idênticos para a captação dosrecuisus, seu ernpréslirno paia a cumpra de imóveis e a reapKcaçSo do dinheiro Anecessidade ria concessão de subsídios às Famílias de mais baixa renda levou ã adoção de üe Viabilidade frOrtSmfrft Preliminar
  17. 17. 0 209264 -9mecanismo de subsídio cruzado, ou seja, cobrança de taxas de juros crescentes de acordocom o valor do financiamento e de laxas juros inferiores ao custo de capteçSo para osfinanciamentos de menor valor. A idéia básica era que a taxa média previsSa nestemecanismo seria aufidente para remuneradas fontes a os agentes que atuavam no sistema,dispensando a captação de recursos do tesouro.Em 1971 esto mecanismo de subsídio foi modificado, tendo sido adotado um enténo seletivode concessão, pelo qual os mutuários de maior renda pagavam integia!mente as suasprestações Para os de menor renda, o Governo Federai passou a assumir uma parte daprestação via redução em uma escala decrescente de salário do Imposto de Renda Gmscaniarno foi utilizado até 19511.1,2. Quebra do principio da identidade de índicesA recessão do início dos anos 1980 resultou na queda dos níveis salariais com oconseqüente aumento da ,nariímplencia. Em 1963, diante destas circunstâncias queameaçavam e SFH. o governa desmontou o prinoTpJo da identidade tfe índices, aplicando um reajuste nas prestações correspondente a 80% do reajuste do salário minimo, repffltifrdo a opeiação em 19B4. Em 19üò, o reajuste das prestações dos contratos foi novamente inferior aos índices que garantiriam o equilíbrio estabelecido pela identidade de índices. Lm 1986 □ Oecreto-Lei n" 2.291/86 extinguiu o RNH, transferindo suas atnbuiçòes para: • O à época Ministério de Desenvolvimento Urbano e Meto Ambiente (fulDU) passou a desempentiir a atribjiçao de formulador de proposlas de política habitauonal a de desenvolvimento urbano. Essas atribuições foram transferidas ao Ministério do Bem Estar Social, e pasterionnentc para o Ministério üo Planejamento, Orçamento B Gestão. A partir de 1999 foram transferidas para a Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidéiitis da República O Conselho Monetáiío Nacional (CMMJ assumiu o controle do SFH, exercendo aíribuiefies de órgao central üo Si de v-ibH.dnde EtonÔivrttQ. Fundiário - 5.6 -
  18. 18. • O Banco CentiaJ do Brasil (GACEN) passou a responsabilizar-se pela elaboração -Ias normas dos depüsitos de poupança e pelas atividades de fiscalização das instituições financeiras integrantes do SFH, • A Caixa Econômica Federal (CEP) passou a gerenciar d FGTS e a adminrstrar o passivo e o ativo, além dos bfins r pessnal rio RNHA principal fonte de recursos do SFH lern sirin Poupança voluntária: uepósitos captados na modalidade de aplicação conhecida por poupança e qEje atendem as diretrizes de direcionamento de recursos estabelecidas pelo CUU O Sislema Brasileiro de Poupança e Empi estimo (SRPF) é acompanhado pefo BAÜEN; e Poupança compulsória: depósitos em contas vinculadas do Fundo de garantia por Terupu de Serviço (FGTS) que possuem regras restritivas de fesgate pelo seu titular O uso úos recursos do FGTS è regrado pelo Conselho üurador, sua aplicação é gerenciada pelo Ministènt? do Planejamento, Orçamento e Gestão íMPOG), tende 3 Caixa Econômica Federal (CEF) como agente operadorAs regras de direcionamento dos recursos ca pia dos em depósitos de poupança pelasinstituições integrantes do SBPE foram estabelecidas pelas ResofuçóttS n° 1.960, de30.04 1993 e n" 3.005, de 30.07.2002 do CMN. Elas determinam que no mlnimoõ5% dosrecursos devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. Deste total, % deverão ser aplinarins em operações de financiamento habitacional no âmbito do 3FHe os reat&ntss 20%r nfertadoa em íiperações H tsxSü dftNo mlnrmometarJe destas operações deve ser captada em operações dehabitacional e 30% do total rie recursos devein atenrieraR regras de encalhe obngat&rio doBACEN.1.1.3, Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)A pnncipal tonto de recursos para o credito imobiliano no âmbito do SH1 é a caderneta depoupança Em função das regras tiibutaras, dos juros pagos aos poupudores es das ztie id - ^[d>[iriKlino B.6
  19. 19. n.-»-, 2009 - 0209264 - 2010-0,09 9. 89 8-0 ANA MAElV^Í característica* do mercado financeiro nacional, Gta nao atraia fótfófl us investidores que df sejavarn apltcar seus recursos no mercado imobiliária O Sistema de Financiamento Imobiliário (SH) foi então criado pela Lei n" 9.514, de 20 de novembro de 1997 O artigo 3Ü confirma qutí a securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual os crediÊus aãn vinculados ã emissão tle uma série tíe títulos de credrto, mediante Tenriü da SecuntizaçSo de Créditos, tifnitirto por uma companhia 1,1.4, Compçiiihras Securitlzadoras de Crédito imobiliários (CSC1) Ü artigo 3o da Lt*i n" 9.514/97 criaram as CSCI como sociedade por ações e insütuiçõ&s não-financciras com abjelivu de realizarem negócios, como; adquiiii e "securílizar" créditos imobiliários, emitir e colocar Certificados da Recebiveis Imobiliários (CRI) no merciadu financeiro e emitir oulios títulos de crédito Em função da lei. 0 Conselho Monetário Nacional autoiLíOii flntidaítes fechadas dtí previdência complementar, abertas de previdência, sociedades eeglffaidüf89 Q de capitalização a aphuaiain recursos nn SFI por meio dos seguintes instrumentos; « Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): Titulo de etédko nominativo, de livre negociação, lastreado em créditus imobiliários com promessa de payarnantfj ati dinheiro, estando previsto no artigo 6° da Lei n* 9.514;w ■ Leti-a de Crédito Imobiliário (LCl): Lastr*ada por créditos imobiliãnos garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciâna. Aos aplicadores è reseivado o direito de crédito pelu uslor nominal, |uros, e quando for u caso, a atualização monetária A LCl ■foi instituída pelo artigo Io da Medida Provisória n° 2.223, de 4 de setembro de 2OÜ1 eregulamentadap-laLtíin0 10 931, de 2 de agosto de 2004, capítulo II; i ■ Cédula de Crédito imobiliário (CC1): Emitida, integral ou :ra cio na ria mente, pelo credor podendo ser suuuriUzada nos tormos da Lei n° 9.514. O artigo 7" da Medida Provisória n* 2.223 instituiu a CCl e foi regulamentada pela Lei n° 1Ü.y31, de 2 agosto dfl 2004, capítulo IIL A CCl corresponde a um úmeo crédiío imobiliário e a LCl a vanos créüilos. tía 5^6 ■
  20. 20. O Conselho Monetário Nacional (CMN), pela Resolução nc 3.005, de 30 de fulho de 2UÜ2FacuttCHJ às instituições integrantes do Stetema Brssrteiro de Poupança e Empréstimo arealizarem as seguintes operações: AquJsiçao de Certificados de Recebiveis I mo ml i anos (CRI) de emissão de companhias secuntizadoras de créditos imobiliários; Aquisição de direitos de credito oriundos de compromissos rjfi nnmpra e venda de bens imóveis residenciais novos ou em construção, junto a pessoas físicas; Aquisição de quolas de fundos de investimento imobiliário a da fundos de investimento em direitos de créditos, cujas carteiras se iam constituídas pai financiamentos habitacionais ou par direitos de créditos de imóveis residenciais.A Lei n° 9.514, em seu artigo 22, estabeleceu a alienação fíducíária nos financiamentosimobiliários contratadas por pessoa física ou jurídica, portanto tal operação não é privativadas entidades operadoras rio SFI. A Resolução n° 3.347 de S de fevereiro de 2006consordou a regra sobre o <lri acionamento doa recursos captados cm depósitos depoupança.1.1.5. Segurança aos empréstimos e financiamentos imobiliáriosA Medida Provisória n" 2.221 de 4 de setembro de 2001 instituiu o psliirrifinio de afetaçãonas incorporações imobiliárias, regulado pelo capítufo da Lei n" 10.931, da 2 de agosto de2004, somas alterações da Lei nn 11/196, de 21 de novembro de 2006, artigo 111Por esta legislação, o terreno a os demais bans 9 direta vinculados a incorporaçãoimobiliária constrtüTao patrimônio de afeÉaçáQ destinado ã construçÔQ e s finirega dasunidades imobiliáiias aoa compradores, portanto, não constituem patrimônio doincorporado!". Alguns agentes financiadores exigem que seia constituída uma Socierisria dpPropósito Especifica (SPQ para f;ada empreendimeTito, o que na prática tem o mesmoafeito do patrimônio de afetação. "A agilidade na GxectjçSn dos contratos dO alienação fiduciérta tem perrffitirtdo a do índice de inadimplência do cródih imobiliário Ness&x GOüà&tOS a partir da 1998 3 .17 a da SltuDç&i fundiário - StJb&rtdulL1] 5.o
  21. 21. "I 2000 - 020926T : 2010-0.09 9. 898-O ANA AGPP inadimplência rnèdis ê ite 29£, e/HjEWrtíO a insdimptâmla dn crt tfe , São Paulo, 30 jau. 3006, p. E1)As operações de fi ri andamento imobiliário serão livremente pactuadas pelas partes e devemestar de acordo com o artigo 5Ü da Lei nü 9514, observadas as seguintes c As partes ão os üEitêiios do reajuste; Reposição integral do valor s respectivo reajuste; Rentuneraíjãudu capiíal pelas taxas convencionadas no contrato, Cdpií^lízaí^u dusjuroa, Contratagão de seguros contra os riscos de morte e invalide? permanente, pelos tomadores de financiamento, O mutuário pude usar seu FGTS, tanto enino entrada quanto para amortizar ou quitar o saldo devedor em tinanciamentos do SFl Nesse casu, o contrato seguirá as r^jfas dos SFH. nu seja, juro máximo óc 12% ao ano, com valor máximo Oe K$ 300 mil do imóvel adquirido e l^rute paia finaiioiamento de R$ 150 mil Se o mutuária resolver não utilizar o FGTS, as partes estarSo livres para estipular juras e valores.PJa im*a frvra de Cíjiitr-aíagão, nos imóveis de valor superior a RE 300 mil, o juro situa-sepiikirTK) ao da cfliteira hipotecária, ou aeja, entrí 14% o 1G% ao ano e s correção monetánaé pelo índice de correção da caderneta rie poupança (TR - Taxa Referencial).1.1,ó. Carteira Hipotecária (CH)A Carteira Hipotecária è una modalidade de financiamento de imaveis (residenciais & comerciais) de alto vaiur destinada ao público de maior renda Fssa operação oierece mais liberdade â instituição financeira que não tica sujeita as limitiações do 3FM ou SFl, Aa dessa mcndalioade de financiamento sâo: . Jwl bti «dgl&gko í d* pLmdiúrJD
  22. 22. ■ Nao há limites para juros, que são calculados de acordo corn o mercado, mas os usuais s3o de 12,5%a 16% a.a; Os valores naxtmo e mínimo de financiamento saodelimdos pela instituição; O candidato a compra pode Ter outro imóvel, financiado ou nao. ■ üHülü nao pode ser utilizado; ■ Não há limite de prazo de financiamento.De maneira geral, as instituições financeiras costumam adotar regras similares às do SFH sSFI nessa operação1 as prestações são corrigidas pelo Jndice da poupança e o grau deGompremeifrnwitQ da remia com o pagamento da* prestações fica entre 30 a 35% <ia rendafamiliar.M.7. O Programa I labit acionai Popular - Minho Cosa Minha VidaO Programa Habitacional Popular — "Minha Casa Minha Vida" tem como objetivo atender asnecessidades do habitação da população de baixa renda nas áreas urbanas, qarantrndo o a moradia com padrões mínimos de su&tenlabilidade, segui artya eO Programa funciona por meio da concessão de Cin andam entoa com recursos provenientesdo Orçamento Geral da União ^ OGLJ, aportados an Fundo de DesenvolvitTiGnto Social -FDS a de suas randas próprias.O Programa prevê a possibilidade de contrapartida complementar de Estados, do DistritoFederaf e dos Municípios O aporte poderá ser através de recursos financeiros e bens e/ouserviços economicamente mensuráveis e necessários à composição do investimento a serOs prirrapais instrumentos legais e a transcrição tia cartilha dussa programa aslão no Anexo7 3. rle ^kibíliitade É . Me>-.udijl6qlcüfl de Süi^õu Kn>c0úr3n -
  23. 23. 200?" 0209264 -9 2010-0. 09 9. 89 AGPP S,1.1,8. Cnrtü de Crédito Imobiliário.A Carta de Crédtfo ê emitida por uma instituição financeira fornecendo ao solicrtante umaquantia ern dinheiro para ser utilizada na compra ou refnrma de imóvel e/ou na aquisição d©matenal para i durma ou construcão.A ermssão da Carta de Crécifo está sujaita à análise e aprovação de crédito, *ntrfiga dedocumentação de acordo cotn as regras e exigências da instituição financeira emitente ecorn prazo de validade |isra serem uíiJizadas. Sua principal característica é que o soticitanfesabtí de antemaci o valor du finandainentn obtido e procura um imóvel desejado compatívelcom esseA Caixa EGonârrâca Federal opera oom outros tipo$ de carta de crédito imobiliánu ■ Carta de Crédito FGTS - individual - linha de financiamento com recursos do FGTS para aquisição, aonslrução ou retorma de moiadia urbana para a população com renda familiar de 1 a 10 saiãrioâ mínimos, com limite rnãximu de financiamento ate RS130.000,00; - Carla de Credito SBPE - linha de financiamento com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Bnpré3timo (3BPE) para aquisição ou construção de imóvel ou lote urbanizado sem limitecao de faixa de renda 1.1.9. Condições gerais oferecida* pelos instituições financeiras para obtenção de financiamento imobiliário, 1.1,9,1, Sistema Financeiro da Habitação SFH Há um conjunta de fatores que são analisados pelas instituições antes de concederem o crédito imobiliário, muito comum em Todas 35 linhas de financiamento Esses fatores podem ser consultados na Tabfila 1 1.2. SFII - Aquisição de pessoa física - Kesidenrial, em ãr*a urbana, üa VkibWdüdfl Eccmõmi(.o 5.6-
  24. 24. 1 1 ■ Tibelo f.í,9,ir SFH - Aquisição de pessoa foiça - Residencial em área urbana: " Fatores Delíilhfi da operado Línha de cr£d"o: Valor da Irnavçl a[6 RE MO inll SFH Oc^ditó HTiulnliariu residenciül - üaui&^çay ocrüsaa fíüica Tipo de ojm ração: Pari* E.erPréfo^rta rwpâí fix^dí PMb-Mcu alvrj; Pessoa física Renda HtaHia; R5 1 5Dfl,00 --W** Mi uítítl uO ui>Jilu [Hra iLiidü ^up^r ui U tííT LOC/JU («idr; atueso 7.?). CflrUpfürflfitiniíinTa flji ronda tfana ile au% a üõ^ dü rervJa liquida ou 30% da Renda Bnrta Composição da renda: ■ Algumas Instituições acerta"! OLrtras composições ds renda enire 03 adq-i/rentea, ■ indepenÍHite do vínculo de parentesco. Vulnrrin linoVal: - MaxIrrlO FíT SÜDnilJ ■ Mínimo n-üPnrfRndn ria 1 nKiitlHÇár, ■.■iria ii* RJ a RS ^íl mil Llmfl* ds nnancfamsnto: ■ Máxima: Danço-do Drasf. 30% do valor do imóvel. Usualmente 6Jí Sd%. -rfliiiiiüc. í^pi:iici^iidü (^■iifiiiiçJofliiar^eifavariade RJ ^n 3 Ri ^nniil Avaliação dn valor efetiva do imúval ou Oe Ta xA Pre-íixada1 da ]"[OS AiflPS ISDml Variada l?,13%3 13.09% Vana de TH * 0e 6,90% a 11% l PU RE 150 ü FÍ5&M VaoadeTk Ydeln li =1 ü%. ma. Acima de R? 61» Naohí TJSona mil ü-hlema de amortliaçfi*: Tabela Pnce 3AC Nao i ili Jrnlice da ptumançA (Pí^W) Atualização do saldo Naaná índice da poupança tf"1 Cr/} devedor: EUS?* a Composição ilu Btcart}f rnunsal: Apoí ü Amortização ila caplal <■ Juids i Seguros AmortlzacSo d? cbofIbI - Jmo^ • (TUFI e. WIP) + ranfa da administração 1 , Seguros {D"| e UIH » rjgiietflo miniiWnç9o do contraio , rronetâna > iartta de BdmFn^lrs^êo manylençao doconiratn. Prazo máxima de financiamento: - Suma da Kladc do Éinarciailo Tiaii 0 prazo de inanci.irnpntn nnntifllíni nflo pode L-xmdLi c hiTiPle de fil? ance Garantia: ^ÜenflC-Vi fld^ ir.ia ris Seguros: CobErTura securitana nos casoa de. - WIP Moit-^ nu tnvalirlü? pnínvi^nünlfl dR intü^r^ntEiri ria titlda familiar, em flR^nnMmpniDF. aiia inriunlzaç^Q íBrfl ultimada para amoibaçao ou quliaç5o do üaldo lavador dõ Imovftl de acorda eo-n 0 parcentLal de íadjcipaiSD nu Tentfd. ■ DF| - Duiioi IHioiJj dj irriú^Ol (inrfriiJlo, dt^Li(Jami?rilO. HC}. Wi finaníiLirnuni^fi irnobiliâfios cu|a Irwenizaçfio prupínclona s fepo5iç3o dn inirtwiP Tflnioimei o ora:6to nnninp Variam de acordo coma polHica de cada instituído Tarifas ■ PWa Auallaf ao juridlca (ia paratita Utilização fl1!) frinrtn díí Para arnor&zaíílo/liqüida^aode &jldo rtevijdor e/Ciu .ihatirnunln rtR tairtr Javedor Ijurrinliü: ■ V^lnr maulrno de fj-npm a venda fMiaualIaçafhda1 ^5 SM mil. da InstltuIçSo financeira Observação U vüiioradf "ijJ pudeií ji? urut^lánu nem ororrnlente c/jnnr=^rw ris imc-vel resídencal no aluai local 3e domicilia, onde pretenda Ifcntft ou orn muiirí;-pir)^, iimUroteí, ou em Tiuniclpus ütrlencenies a. rjeaião Me!ísp^|i!"rii uu =11111"" iJosiui et qualquer parte da pais odlro finanoa/Tiema nas cord^Oes pareu 5J1-H An>o r|lzaç5oiliq u *■ i k. . PeiTniUda 6 quglqyor -nornon[o - víIíjt rr-lr^inio uítlü pioií-d^Su antecipe da Elaboração: Consórcio Nova Lm. HR01ETO MO Vil LUI | ÉBludlm Je Viabdidoda Econômica Wertuttrf6oha ede Sífjqtag Kmdürlo - SuijpiüiJuto &í WrtHnniitir
  25. 25. l LJ-" 99 898-0 Tí.ofir M flGf5p 1.L9.2. Sistema de Financiamento imobiliário - SFi ^ jT n 1 A i Ia tini conjunto üe fatores que são analisados pelas instituições antas de concederem o crédito imooilrárií) Muitos desses fatores sãu comuns em todas as linhas de financiamento Bes podem ser consultados na Tabela 1 1 3. SR ■ Aquisição de pessoa ílsjca - Comerciai, localizado em área uitana. Trfhplii nqji. SR- Aauteicóo de pe»oa fúicu - Comercial em õrea urbana 1 Llníia 0i* ireüiiü. falara* Valor Jo irnüvui ate Rí Snumüas Guiai lies dd upeM^u ^^^^^^^^^H flD -CeAiüEo iiriuQihúilO CCíTÉJCSSl a^L^Glfílo peí^^i NãlCtt • PoOfí t.fir Prfl-I&ada au p&a-lijmUii. PuBEí*.Ffete« R3 1 qnn nn "íeida Mínima ^íimpíOínellüianlo darendj: /apí lhp ^^I^i a 35% ca rende iiümuu uu 3ü% da R^nrií Brufa Z uu i li itói i^ -i f dü ranilân ■ P-^iintida c^n c^í^íip ifl^aBiisnie casadoa uu oam LjjmpTciVi3i^Hn n^ [jniâo ■ Alyurr.y-j iiiitilLuç&es aceü^m sulraa cimirjca^õíi dd Jünüa entra 36 sdquiienLus. uiduuenJânie cr-vlrirjiln rtn ^aren^escí Vaiar do Imóvel: Miílrrto1 Ri 5 nilhõtí*. íiHniJTiü üeoendsrílD vld. iriililuit^u Liruriceiía vsni df R$ 2Üa RS &) mil. Lin-te^n^n^i^nTo: ■ WoxTuy 60i* rln valfir úo jmúval ■ Uimiriu L^etieidpnrln da in^Tilul^íü ilnano&ra vuiibUu KE 2ü j Ri &0 mil Taxe efeliva A^jhitçftn do vaiar üu imóvel iii de Ta-a Pre-fiMdd canlpril f; wcnòa: Alâ RS 150 rrnL Vanaalí t rnaxiinu du 15.6^%+Tíí ALii.id 09 Kí 600 rnil Vanade 17,5% ti WA% V^n^ .ííp Q rni.irvio de 17.92% TK Sistema de amorUracão1 ratwte Prlca ReniuSlnã da& Ljna^laçües1 ■J^o ria Inolre u"a domuíiih^i IHüN) NSu liõ indlcfl üü couDan<;B fPCM) Düranie a carêntid. JuiO5 + Segurnf fDFl a UIP^. djj ofi r.i rn]ü AniníNiaçâo de capitei * Jurus + I AfTíorrlía^Sa dfl frap.ial ! JuruS * momol SiMiiLiTiti ÍD~I s Mlf I Segurn6 (OR fl MIP} - Cüice^ÜLi • Píjto nidiUrilO i.Ií? l|ii ^njíSiilfl ntO! 1 ruDUítóra + Sffluras édfi e Mir> ■ Gorna iju idcidu do ftnandJdíi ^na|£ n praiD dü rinbndaineiiLu tínacnliano nSrj AlfeiHiiSfl ^.i"jt!iJrH fjuuufium nftairtâts hcs cbfm de. - nrtlP Morte eu Invalidei peirndriume de in.i^çiranfnp da rerda ramiliai, sfn rtíi- i.aido devadordo irrOwel imiiCTíienHJiií iIr rfajüclíaçaaiâ reruJti. ■ DFI - Qaioa líicta no imóvel (lívAtuIíq dBaabarnenlu, ülc). em : imiSvM caifortne a prajef.y uijlpiliíiI dariam da acanJoctnií Dullln^ide caii^ InsffflutSQ 1 prilas ■Pbib AvQbàçaa lírica úa gârani.&. ■ F3ar*j Avaliação iiiriidlr^ fla garanila ■ Arir-iiiiLtii^arilsern^nijiflncao dQ contraia. LiiiiiTiç^o ao Fundo degaraiiua1 rpnTiiliilJ cjjr-ii.n.ip.-n-riimenic-yaiDrniIniiny ílt JínapiestacSü Elaborarão Consórcio Nova Luzt
  26. 26. UO3. Carteira Hrpotecãria - CHH3 um con|unto de fiafcros que Sfip analisados pelas instituições antes de concederem ocrédito imobiliário. Eles podem ser consulTados na Tabela 1.1.4. CH -física - Residencial, lor.alizstk> e-n áiea urbana. 1.1.93.1. CH - Aquisição de pessoa fííleci - Residencial, localizado em ãrea bonaUr,i>i ri* crédito: Valor do Imúvst fiíp RS ft milhões. UM - Cí&ililv irnpfilienu eaidencral hjljísiçSo com comprav&lSHJ da renda er.iiE Varl) enfre s& intiüuIçCas: da RJ 1 5Q0 rríl ^r* GD% do vülar de Máximo: Banco úo Gr^sII SQ% do Imoral Usualmanrfl éde flo do imóvel Taxa Pós-Tlxada oj tto compra venda: IriflirEf fl-j índira rl.i poupança Jjro? + Seguros (DFI e MIP) Cooertura &ecurilãila no: casos ■ Min - Morle hj invalrílea permane^lt ue de n?nda H crj|a írxJerrzaçBD gs pers &rr*Drfi£íJ do 3P>do devedor do Imftvel de b^ com c Qtitorrtuil de im rendo. DFI - Òarm Hjicjí ut imú^i [inc^rnii_, deítíbBmfiily, slü.), um fln&ncLamenicí irnabilláríca cuja ■ndeniiaçac proporciona a repo5çao da Imúuel conforme 5 pio|8tc origina! de flMiri-r, fjm a Ti-nlftlna rií! caria ■ iíZ 5.6 ■ Pie*iminoiP
  27. 27. 2009-Q209264-9 JTplv- - 2010-0.099. 898-Q T.1,9.4. Proqmrrui Minha CcBCt Minha Vida - PMCMV CÓHá um conjunto de faloras que sSo analisados pelas instituições financeiras para que apopulação tenha acesso 30 Programa "Minha casa, minha vida". Eles podem sercúnsuilados na Tabela 1.1 5 Programa Habitacional Popular - Minha essa, Minha VidaKesidencial, localizado em área urbana. labclo 11.9.4.1. Programa Habitacional Popular - Minho Cusa Minha fatores Detalhea üa operaçãoI mhfl nfl tràdlto: OiCüito imobi!kirir. nií^iü rii^ I aEnadal- aíuiii^Êu puííOn iiQica hJduüer?ref:íõrtFn:i ilí-firadaPúblico aluo1 P^soa Física Hl 1 500,00uorn promef (manto ia ranüa: SulíSidlo eenc3o rlft uma parle Qd valor da Im&vtl - vuna de acordo onfn a regitiÜL piífuliyâü Ja cidade p fawn dfl íanfla rJD canprtídor u!^ u Iiííiiiü du Ü ^alânoa nilnirjiuj. !J vului ün parcela menr.^l nfl^ pcnífl campranelef rnüiü de ZG% Ui rundEi loial da iNrnill.lCom pusJçíío rtfl [eiidâ: Pemníida psi o LB^íiia leíjal.nenie caBídofl ""i fnm cíntiprovaçâo oe uniâu uat&VLí a outas campüaiçõsíi üsi rciiüa oritre os atJfjiürentíií., InoftowideMie do vinculo deValor do iili4v<Hi ■ Máximo Peyiü&J UBtKpOftHiK» ^p ^5d Paulo, Rio. üa Janeira e tírtito TederaJ e iid^i tbpilaiií Imóveis 35 até RJ iFiOmil ■ MiMililOI N(ii"i in"i1üirTiiidfli .ri. , deflnancianiínta; ■ luu^tdcj valor no imrtvfttTaía etetlva de Por fMi>a der Taxa Prâ-hnadfl. De1 b35M ■jide; üi^^xci De a b & 5M 5% ^n ann + TR De £ & E SM lí% jiosnfl -hTR e% du onu * T» De S u 10 SM R t^W ün ano * TR &.lB%aogfio + TRStafHTO de .imcrliídfdv TWíte Prtf;ft SftG NaoliSAtualização do salde devedor Naoh^. Índice üb DOBpe/Eca (P.->Ai AiriQUizocac de c5pllflf * .furos +■ij]i£dll|O ivifln^al. 3eguna {DF t Mlf) * Curieçao mmalána i Sbjiíoj {DFI â MIP). Pwa Lní*iniG dfi flnanclamejiio- ■ leminj nkWno-de rtit- SOanoa ,330 mesesj. Üaranlla: AlitnJi^ao fldudárui Pejfíi iciUa de i ^ i!*M wao£3acoara^Da os Mil3 tu Uf"t. í^jrjenura 5PciniAna fom vaiurss reüu/idoi nou uecs oe. -Mli Mnrlp ou Invaildez cennbntult Jt rilc^ranles flfl --emna fair.lllar, ?m linancilSíflflíitas cu|a incenlzBÇ&ti ítrú ulilií^da para ftrnnrilíuçâA ou quIiacSo íií &alõo rt^vpíln r ijo In&val Oe acorda com u fuiü^riiuai Oe p^nicip^í^n na re.nda 1 * Df I - nanaí; MeIccs ao Imúvel (,rikjCjiclo--. acsanarrierio. Pfc ). ^m firianciHTieüi^s nrioiaipâ-fiaa cuja Indenizi^üj pmpenflonfl a repreJcSn dü Irnrtval conÉormtí u pro|P-lO o^^lnal Variam da BW&QeHH ^ pollilca cs cada insíiluiçao L~n cesu <Jtí ptitlü du renda, pixl^ri nífln^nciar paríe úas pre-íie^iz*, e um ts-i fle Horisda iiiijIi;6iijj yaian[e acuiiaç^n rln rlnaririamariiD ^ara famílias com rei<la dü a|e a salârros rninurif-^ lor.íJE a? cessações pgd^iíu ^cira 3fl ü ^alànog niinuriJi, .jj- píBataeoea garariiidâÉ vertam a^í^e !3 e 36 TiBfins. da afd-cc ?om e Iíiüi de renda ■ ;>e3 ali &ai&rlGf rrlíimua. garanisaie 36 pmíl^Qes ■ lie íjü 3 í.alânc; mínimos garame ai6 24 pFBSÍHçfieç. de Viflbükíod*
  28. 28. Ds 5 a 10 salários Tnínrríis gerente affi 2 -"tTarifas:Amortizai aolllq u i a qualqLnr Tif■neno - valor rnh ma ds uma prestação —- N4n ter 3:Qfl beraifltianc sm de habliaçÈc - NSo paasuir casa pripnã ou ilrianciarnçnio en ynalqjí:í UH-. LVTifLMidr^tlo m-j faoa de renda toldar C? prmjraríia jilí í PW S^m ^.rJvínífl eis «^nm ppr Morte a Invalide?Eldbu ração. Consórcio Nova Luz.0 Anaxo 7 2 apresenta exemplos de modalidades de operações de crédito imobiliánuoferecidas por algumas instituições financeiras do pais.Observação: não foram utilizadas simulações de- operações cum taxas pré-fixadas, pois aexrgência do valor de entrada é superior ao da? operações pús-fixadash chegando a ser de30 a 407q, dependendo da instituição 9 o prazo total de ííiiHiidamento também é reduzido 1 f!0 meses1.2. Avaliação da Capacidade de Endividamento das Diversas Faixas de Renda para Aquisição ou Aluguel de Imóveis Residenciais e não Residenciais, bem como as Condições Oferecidas pelas instituições Financeiras para a Obtenção de FinanciamentosNas tabelas de projeção apresentadas neste item. observa-se que pelo SFl I e pele CH nãnbá oferta de ™6dito para renda familiar inferior a dois salários mínimos. 1-orampara a simulação os seguintes Salário mínimo de RJ 510.00 (quinhentos o dez reais), Comprometimento da renda Familiar de 30%; Númem de meses do financiamento de 360; e Taxa cfB Referencia - TP (mês set. 2010) de 0.0702%. PraUmknar
  29. 29. 2005- 020926Í-9Nflfe 2010-0.09 9. 89 8-0 AGPP ANDRADE RFh 535.9É9 S.ílOA memória do cálculo realizado para a moaiagaffl dessas Tabelas de projeção está no Anexo7.1 As etmtHç&ôS gerais oferecidas pelas instituições financeiras jà foram abordadas noIo pico anterior.Condições da simulação contida na Tabela 1.2.1. SFN - Aquisição de pessoa física deimóvel residencialForam utilizados na simulação os seguintes par3meiros; « Renda mínima ds R% 1.500,00 pormos; ■ Valor d© entrada de 20% e financiamento de 8U% do valor do imóvel; ■ Taxa dè juros pús-fixada variando entre 8,9U% a 11,0% ao ano em função do valor go imóvel, acrescido da TR (base sstetíibrn de 2010); ■ Todos os valojes sãn aproximados. Gíípressarn ordem de grandeza; Não tislãu considerados nos cálculos os custos de Seguros MIP e DFI, nem as tarifas bancárias para avaliação física e/ou jurídica da garanfia, nem a tanta de administração o manutenção do contrato. Fíf"Tftrídfíir Fundiário - Subpii>iJiitíi S.fi
  30. 30. 1 Tabela L2J. SFH - Aquisição de pessan fíçjca de imóvel residencialBase de valor do imóuel a ser adquirido em função da ferinas de renda - Amortização SAC Faixa de içnüaVüEordoliiiuvQlçitl valor máximo de kiomcki^i.Tio __, ov RS PEfríS „ ifinwnD - - 0 1 510 $3 - - 1 ? 1tfflG Flílf, 50.000 4Ü.UJU 3 1 &30 ■153 /ü JUÜ 56.000 3 4 2.040 612 OfKXK) 72.030 4 J 55( ■m 100.000 E. 3TD wnno fl 7 0 570 1 07T 14DPPP 1120M fi 4.DE0 1 &A 4,650 • 150.000 120,000 H 1377 160-000 i?e mji> a 10 5.100 T5Í0 iflfi nnn 144 DOD 10 11 5.(5 ÍO 1.083 SW000 lfiO.DDO 11 12 fl 1?rt 1 Q3Ê 21IÍLXKI 1FI3 llfin 12 13 6^0 t.sw 1S4.000 13 14 7.14U 2Tfl? 250 000 aao.Goa 14 15 7R£D 2.2Í5 ynci.uuü 15 16 &.1K) JflO.OOO 224.ÜCO te 17 «.6^0 Í.GQ1 MO .000 ^4Ü U00 17 ia e.i ao 2.754 ^lOJWlfi 24B.GÜÜ IQ rs ?.1fl7 3ÍD.M0 2S4.000 ILI 20 1050 35[lLX>U ?ft ildü ?Q 21 10.710 3313 ^éiIí nr>o 2BB.W0 21 22 j| ./i sara 330.000 3W-000 ?2 33 11.731] 3.519 312 Xn 13 24 12.240 A 10.000 3ÍB.^JD 24 25 12VclC 3ffM 430.000 25 20 13 2S0 j97B 45O00G JÊO 300 ?S 27 13.770 H11Í1tl^borííção" Cnnsómn Nova Lu? ■FAT;flni?^çfl^ psln TAC - vaicrdas prputjsçftnfi deceajenlus m: eri|]c-Mi.dín -!■ k-in-iuh■.i, -íTiii«M.f i rj^r LjrJoiógkí. ede Situação Fundiária- i ubprüdutu 5.0 - Prellrnrini
  31. 31. 2 O O 9 - O 2O 9 2 6í -o 2010-0.09 9, 898-O AtiPP Gráfico t.Zl, SFH; Residtíin.iul Valor máximo do imóvel por fatxa de ronda CÓPIA li 450.000,00 - RS3SO.O0O.OQ - ■D 1 "O RS200.000.OG - RS 150.000,00 ^ _—^.^—. RS 50,000,00 /^ ! 1 2 Í 4 5 6 7Condições da simulação contida tia Tabela 1.2.2. Carteira Hipotecária - Aquisição depessoa Física do imóvel residencialForam utilizados na simulação os seguintes parãmeüos. ■ Renda mínima de R$ 1 500,00; ■ Valor de entrads de 20% a finaFiciamanEo de 30% do valor do imóvel; ■ Tara de |uros pòs-fixada de 11% ao ano mais TR (base seteml.no de 9- Todos-os valores são aproximados, expressam ordem de grandeza, esiao consjd^ados nod üálculus ua OM&Toa de Seguros MIP o DF1, nem as larifas bancárias para avaliação tísica e/ou jurídica da garantia, nem ^ tarifa df adminisJração e rridiiutéiição do contrato, O Banco do Brasil aceita entrada de apenas 10% do valor do írn<Wel; n eoe ^unüiária -
  32. 32. 1 l ■ Nau poderá ser utilizado □ FGTS. íabela 1.2.2. Cl-P - Aquisição de pessoa fítlca - ftnflvol Esstdenátri Base de valor do iniwel a ser adquirido em função do faixas de renda - Amortisação pelo 5AC Valor do Tinc^ei cm Valor meaimo ücimeTiciamiínlo am rr« J?5 em H5 emHíüe110 ornííS1 □o a Uirmmu 0 Sifl -a - ■ 1 2 1.020 4 !0 32000 1 3 1,533 bu 000 4S.UUU 3 4 ZJ34O &12 7nnixi rrü.niKi 4 E 2 553 755 90 000 72.000 5 6 3.0SÜ Í1P 100 000 ÜUUOü 7 Í57O 1 U71 120 000 ^fi nr/i 7 e 4W1C 1.224 ufi.íino 1 l2fiDD a a 4.530 1 wrv 150.000 1ZÜ.0DD a b 1UU 1 BâQ i/u<jou 10 11 5 510 I.683 ifioooa 144.00D 11 12 8.20 1 DüH züd.oqo 1bU UUU 13 13 íí asa 1,MS ?i r> otw 16Q0OO 13 14 7.140 220 OCO 184 000 14 16 7 6Í0 ■^n ori 3>1fi™i£l 15 16 &.T6e 2 44B 2G0.ÜM zas.oso 1& 17 í tiO1 1230.000 j ZEM UWJ 17 , ia (F.iíiO ^7Í4 J^^íion jn 9,690 2:307 313.000 24S.HÜ0 "j ^"20 flflfin Í20.J0U JísO DUO ?e pi 13 7-íi 3 213 272.000 21 12 11.220 ii .23 i i^yj t7o.iyiff ?qd ocin 2H 2-1 L2 24O 390 D&3 312.ÍJO0 24 25 -2.76U 4ÜU.DB0 2& 20 197& 42fi.finn 2r. 37 U.T7Ü 4.131 «a.aoo 1dJ«0 ■I.2fl4 iMOanEla barracão. Consórcio Nova LuzB Cari& ie HiOuL&trâr-a.1ftAwtlMção pelo SflC -- valrir d.== prsEía flea d^crpf;r.enruü no lompe lu e * Situo^nuH.itidkirw - &<JpFOdMte 5 e- i^rpiiminor

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