Atelier du colloque "réinvestir nos centre-bourgs, l’impossible défi ?", organisé par l'EPF de Vendée et le CAUE de la Vendée le 24 mai 2013. Jean-Pierre DENIS Atlantique de Projets, Gérant – Machecoul Ingénieur TPE, puis aménageur au sein du groupe SCET Caisse des dépôts en qualité de chargé d’opérations d’aménagement, fort également d’une expérience de directeur de sociétés d’aménagement et gérant de la société Atlantique de Projets (44), Jean-Pierre DENIS est cofondateur de la marque « La Maison Abordable » conçue pour concilier densité et montage CMI. Il développe aujourd’hui un concept qui a pour objet de mettre en oeuvre le montage «lots individuels groupés» dans les ZAC ou opérations denses de centre-ville. Urba 30 (30 comme 30 logements à l’hectare et 30% de logements en accession sociale) est un compromis entre le montage de lots libres (qui ne fonctionne plus lorsque la forte densité impose des doubles mitoyennetés) et le montage de maisons de ville groupées en Vefa (qui génère des surcouts et une uniformité excessive).

1. 1. L’approche de la cohérence architecturale selon la densité
Au regard de la cohérence architecturale entre maisons, la gestion des mitoyennetés nécessite une approche différente selon la densité :
Moins de 10 logements à l’hectare : Grands lots libres (plus de 500 m2) avec des maisons non mitoyennes.
Un bon cahier des charges et un visa au stade PC suffisent
20 logements à l’hectare : Lots de taille moyenne (250 à 400 m2) avec des maisons mitoyennes par groupe de 2 :
La cohérence architecturale nécessite un accompagnement très fort de l’urbaniste et un encadrement nécessitant plusieurs interventions
d’un architecte urbaniste confirmé.
La réservation des lots par groupes de 2 à des constructeurs CMI facilite cette mise en cohérence.
30 logements à l’hectare : Lots inférieurs à 250 m2 générant une forte mitoyenneté. 2 solutions :
• procédure de macro‐lot confié à un promoteur qui réalise les programmes en VEFA.
• procédure de "lots individuels groupés" avec mise en cohérence architecturale par le groupement de constructeurs. cf. Urba 30
Plus de 40 logements à l’hectare : Les immeubles collectifs s’imposent mais, attention: le cout des logements impacté
par les parkings souterrains augmente beaucoup avec la hauteur. Le montage "lots individuels groupés" peut être mobilisé pour y réaliser
des ilots très denses de maisons CMI très compactes R+2 sur des terrains très petits.

2.
2. La mobilisation du montage CMI permet des économies
sur le prix de sortie ( maison+terrain+ frais d’acte).
Pour faciliter l’accession à la propriété, il faut agir sur les couts. Sur le plan administratif, le montage CMI permet des économies :
o en évitant les surcouts inutiles sur le prix d’achat du foncier (doubles frais d’acte du montage Vefa et marge du promoteur )
cf. tableau ci‐dessous.
o mobiliser le montage CMI beaucoup plus économique en ingénierie pour la construction
(réduction des couts sur la maitrise d’œuvre, l’OPC, la conduite d’opération, ..)
L’impact de la procédure sur le prix foncier+frais d’acte L’impact de l’ingénierie .
montage
VEFA
montage
CMI
honoraires de maître d'oeuvre phase de conception 4%
honoraires de maître d'oeuvre phase exécution 3%
frais d'études offre, EXE,PAC des entreprises 3%
mission OPC ( coordination des lots) 2%
mission SPS ( coordinantion sécurité santé) 1%
contrôle technique 1%
marge imprévus 1%
DPE, tests étanchéité 1%
conduite d'opération 4% 1%
taux des dépenses d'ingénierie 20% 12%
prix de la maison ( travaux seuls)
montant des dépenses d'ingénierie 23400 14400
écart total
11%
9 000 €
120 000 €
montage VEFA montage CMI
frais d'acte sur terrain nu 500
frais d'acte sur le terrain viabilisé 2000
frais d'acte VEFA sur maison+ terain 5500
frais d'acte sur la maison seule 0
total des frais d'acte 6000 2000
écart sur les frais d'acte
marge du promoteur sur le terrain
préviabilisé
4000
écart sur la marge promoteur sur foncier
écart total
4 000 €
4 000 €
8 000 €

3.
3. La maison individuelle avec un i comme individu.
La maison individuelle attire les accédants car elle prend en compte la personnalité de chaque acquéreur et son souci de se
différencier de ses voisins :
o possibilité de maisons personnalisées concernant le design et les fonctionnalités intérieures. (tout le contraire des maisons
groupées VEFA)
o taille différente pouvant aller de 70 à 130 m2 shab sur des parcelles de taille identique et donc prix d’achat final très différent.
o possibilité d’auto‐extension intérieure (mezzanine et auto‐construction partielle) et extérieure (celliers encadrés).
o jardin extérieur personnalisé avec traitement impératif des mitoyennetés.

4.
4. La procédure "lots individuels groupés".
Le montage CMI (moins couteux que le montage VEFA) s’accommode mal de la densité du fait des difficultés de gestion des interfaces entre
lots, notamment sur le plan de la cohérence architecturale. En deçà d’une certaine surface (de l’ordre de 250/300 m2 par lot), le montage lots
libres est inextricable.
Le montage "lots individuels groupés" mis au point par URBA 30 :
• le groupe URBA 30 (architecte‐urbaniste + AMO aménageur) élabore, en concertation avec l’aménageur et son urbaniste, un projet
d’aménagement fondé sur un plan guide définissant les divers types de maisons individuelles.
• Une fois que le plan guide est approuvé, un contrat de réservation d’un groupe de lots est conclu entre l’aménageur et le (ou les)
constructeur(s) CMI proposé(s) par URBA 30.
• L’aménageur réalise les travaux de viabilisation (jusqu’aux compteurs) pendant que le constructeur commercialise les maisons
• Les acquéreurs ont un choix (avec possibilité de variantes) parmi les maisons respectant les principes du plan guide dynamique.
L’urbaniste URBA 30 valide les maisons et surtout les associations avant la signature du contrat CMI. Chaque maison fait l’objet d’un
permis personnalisé soumis au visa préalable de l’urbaniste URBA 30.
• L’acte de vente du terrain est signé directement entre l’aménageur et l’acquéreur sans intermédiaire, le contrat CMI est signé sous
condition suspensive de la signature de l’acte et de l’obtention du PC et du financement.
La procédure
Ce montage a été validé par Caradeux Consultants, spécialisé en droit des sols et commande publique. Quelques points essentiels de l’analyse :
• Il n’y a pas d’obligation formelle de mise en concurrence avant la passation du contrat de réservation de lots
• Une mise en concurrence de type procédure adaptée avec ou sans publicité reste néanmoins souhaitable pour éviter des contestations
de la part des constructeurs écartés ou des acquéreurs de lots n’ayant pas le libre choix du constructeur sur ces lots.
• La mise en concurrence doit veiller à respecter des critères de sélection pertinents.
• L’obligation faite par l’aménageur qui impose un constructeur à l’acquéreur implique une procédure de contrôle et certification qualité
des constructions.

5.
5. La cohérence architecturale
L’approche URBA 30 : procédure « lots individuels groupés » associée au plan guide interactif
Selon cette approche, l’aménageur réserve un groupe de lots individuels (une rue , une place, un petit îlot) à un groupement constitué par
URBA 30 où le constructeur CMI, mandataire du groupement est chapeauté par l’architecte – urbaniste ‐ paysagiste URBA 30.
Le plan guide interactif est la base du projet. Elle permet de concilier les attentes des divers intervenants à chaque phase du projet.
Phase 1 : le plan guide
Elaboré par l’urbaniste URBA 30 sert d’outil de base pour élaborer le plan du quartier en prenant en compte les contraintes de programme
(élus) et de marché (constructeur), de densité et bilan (aménageur), de qualité architecturale et paysagère (urbaniste de l’opération) et
éventuellement celle du programme groupé intégré dans l’ilot (promoteur ou opérateur social). La phase 1 se conclut par un avant projet
(plan et charte architecturale et paysagère) validé par les parties prenantes en vue d’être annexé au contrat de réservation de l’îlot.
Le plan guide inclut le panel de matériaux, les formes et principes d’épannelage, les associations des divers types de logements

6.
Phase 2 : le plan guide interactif sert de feuille de route pour le constructeur en phase de commercialisation
L’urbaniste URBA 30 associé au constructeur CMI travaille avec l’équipe commerciale et le bureau d’étude du constructeur pour définir les
contraintes intangibles (principes d’implantation, traitement des espaces extérieurs, accessoires imposées – car port, cellier), sélectionner la
gamme des maisons (façade, matériaux, couleurs,...) et définir les nécessités d’association avec les maisons voisines (acrotère identique ou
décalée, ombres portées,…).
L’équipe commerciale du constructeur explique les contraintes aux candidats acquéreurs qui sont invités à trouver la bonne composition
pour l’association de leur maison à celles des voisins. In fine, le choix de l’acquéreur est validé par l’urbaniste URBA 30 avant tout engagement
contractuel et avant étude du projet final.
L’urbaniste URBA 30 garde le contact avec l’urbaniste de l’opération qui valide de temps en temps réel les évolutions du plan guide.
L’urbaniste URBA 30 valide le projet avant envoi de la demande de permis de construire.
Nouveau plan guide qui respecte celui de la phase 1 mais a été modifié pour tenir compte des aspirations des acquéreurs et des évolutions
de programme résultant des impératifs de la commercialisation

7.
6. Le traitement paysager, les intimités
Les aménagements extérieurs côté rue
La diversité des maisons est souhaitable pour prendre en compte
la personnalité de chaque acquéreur, ses goûts, la taille de la
maison et ses coûts dans le respect du plan guide.
Néanmoins, les éléments récurrents (coffrets de comptage, boites
à lettres, abris voitures …) nécessitent un traitement soigné, ils
créent le liant indispensable pour fabriquer la cohérence
paysagère et permet la diversité des maisons.

8.
Les aménagements extérieurs coté jardin
L’étroitesse des terrains et les impératifs économiques nécessitent des
aménagements sobres mais de qualité qui doivent impérativement être livrés
avec la maison.

9.
7. Les associations de maisons individuelles
Les bases de la diversité et de la cohérence architecturale
URBA 30 et les constructeurs associés ne souhaitent pas standardiser les
maisons qui seront proposées. Nous voulons au contraire privilégier la
variété des maisons en veillant aux principes suivants :
• Sauf association de 2 maisons vraiment jumelles, nous prévoyons
des matériaux et couleurs différents
• La variété des niveaux d’acrotères et si possible des fenêtres est
souhaitable pour éviter l’effet de répétition systématique.
• Des éléments de construction peuvent servir de lien subtil entre les
maisons (couleur des menuiseries, porte de garage, …)
• Le mobilier extérieur est un élément important du paysage (car
ports, celliers, clôtures, ..)

10.
Les associations de maisons
Ce que nous voulons éviter. (Trop d’incohérences)

11. Ce que nous voulons aussi éviter
(Trop de cohérence)

12. Ce qui peut être évité ( l’absence d’intimité).
Photos prises en mai 2013 dans 2 lotissements du 44 réalisés en 2007

13.
Ce qui guide nos réflexions
Ce que nous avons étudié ou réalisé
Trentemoult (44 ) La Pellinière (85) In Situ AE Urbaniste
ZAC des Perrières – Sixième Rue UrbanisteZAC de La Tibourgère – Sixième Rue Urbaniste Chevaigné – Etude en cours 6ème
Rue