le marché de l'immobilier de bureau par CB richard ellis

1. CB RICHARD ELLIS
Market View Régions
Mu lho u se
FRANCE Bilan 2010 / Perspectives 2011
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Après avoir baissé de 2,5 % en 2009, soit sa Après s’être effondré en 2009 avec - 7,9 %,
pire performance depuis l’après-guerre, l’investissement des entreprises s’est à
l’économie française a amorcé en 2010 une nouveau replié en 2010, avec une baisse de
phase de convalescence en renouant avec la - 1,4 %. Pourtant, l’accès au crédit s’est
croissance (+ 1,5 %). Toutefois, le détendu et les conditions de financement
redémarrage de l’activité reste laborieux, sont avantageuses. Par ailleurs, le climat des
comme l’illustrent notamment les statistiques affaires a progressé. Cependant, la
du marché du travail. Ainsi, fin 2010, le faiblesse de la demande ne favorise pas
taux de chômage s’établit à 9,2 %. La beaucoup les projets. La balance
croissance reste donc fragile et incertaine. commerciale demeure très dégradée et le
Malgré la faiblesse du marché de l’emploi, commerce extérieur ne devrait pas
la consommation a légèrement progressé en contribuer à la croissance. Après une hausse
TENDANCES 2010. Mais l’arrêt de la prime à la casse, la de 11 % en 2010, les échanges mondiaux
réduction des niches fiscales et le niveau ne progresseraient que de 7 % cette année.
Bureaux élevé du taux d’épargne limiteront L’Alsace pourrait être une des régions les
Demande placée inévitablement les dépenses des ménages plus dynamiques de France en 2011, avec
Offre immédiate en 2011. Ainsi, la consommation ne une croissance prévisionnelle de + 3,2 %
Loyer « prime » progresserait à nouveau qu’à un rythme (source : Oxford Economics).
modéré l’an prochain.
Locaux d'activités
Demande placée LES FAITS MARQUANTS EN 2010
Offre immédiate • Le taux de chômage est en augmentation enregistré une progression de 7 % du
Loyer « prime » de 1,1 % dans le Haut-Rhin (32 270 nombre de passagers entre 2009 et 2010.
demandeurs d’emploi) ; L’activité fret a également fortement crû
Entrepôts (+ 26 % de tonnes transportées), ce qui
• Autant de créations et de défaillances
Demande placée place l’aéroport au 3ème rang des aéroports
d’entreprises qu’en 2009 : 1 147
Offre immédiate = français ;
immatriculations en 2010 pour 408
Loyer « prime » =
liquidations et 66 redressements ; • L’usine PSA de Mulhouse se porte plutôt
Évolution / fin 2009 • Élection d’un nouveau Maire en mai 2010 ; bien : la construction de la DS4 a généré
une 3ème équipe de nuit au 4ème trimestre
• Des projets ambitieux : ZAC de la Gare et
2010 et 600 nouveaux postes, dont 150
Grand Centre-Ville ;
CDI, ont été créés. Pour la DS4 et la C4,
• EuroAirport en plein essor : après une 400 fournisseurs ont été sollicités, dont 230
année 2009 difficile, l’aéroport a de proximité.
CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE Perspectives socio-économiques
(en %, période 2010-2015)
Données socio-économiques
Croissance
Superficie (en km²) 215
annuelle du PIB
• Population 2008
Emplois totaux 2009
238 240
110 779
Croissance annuelle
de la population
Établissements 2009 14 066 Croissance annuelle
Revenu moyen des ménages 2008 28 035 € de l'emploi
Indice de revenu moyen des ménages 2008 (France = 100) 92 0 0,5 1,0 1,5 2,0
Densité d’emploi (nombre d’emplois au km²) 515 Haut-Rhin France
Sources : Experian Business Strategies - INSEE Source : Experian Business Strategies
© 2011 CB Richard Ellis, Inc.

2. LES BUREAUX Données générales
Régions : Mulhouse
L’offre immédiate commence à diminuer 2009 2010
Au 31 décembre 2010, le stock disponible atteint 53 100 m², en Parc au 31/12 650 000 m² 660 000 m²
baisse annuelle de 5 %. La part du neuf/restructuré diminue petit
Offre disponible au 31/12 56 000 m² 53 100 m²
à petit depuis 2007 et s’établit à 16,7 % fin 2010 (contre 17,5 %
Part du neuf ou restructuré 17,5 % 16,7 %
fin 2009). Les immeubles de seconde main trouvent rapidement
preneur, quand ils sont adaptés aux demandes et que les valeurs Taux de vacance au 31/12 8,6 % 8,2 %
locatives ne sont pas trop élevées. Demande placée dans l’année 14 900 m² 30 600 m²
Le secteur mulhousien est toujours en situation de sur-offre, avec dont pré-commercialisations,
8,2 % de vacance, toutefois en léger recul par rapport à fin 2009. clés-en-main et comptes-propres 3 600 m² 12 300 m²
Les disponibilités sont principalement recensées à Part du neuf ou restructuré 44 % 56 %
Sausheim/Illzach (18 %), dans le secteur Gare du Nord/Gluck Délai théorique d’écoulement 3,8 années 1,7 année
(15,5 %), dans la zone centre-ville/gare (14 %) et dans le Parc de Source : Desaulles - CB Richard Ellis
la Mer Rouge (14 %).
L’offre future certaine est moins importante qu’en 2009 et Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
représente 5 400 m² au 31 décembre 2010, localisés pour (en milliers de m²)
l’essentiel dans des zones existantes comme le Parc Gluck, le Parc
60
des Collines ou le Nouveau Bassin. L’offre future probable s’élève
à 8 300 m². La politique de développement urbain tend vers une 50
tertiarisation massive en zones franches, à l’entrée de la ville et,
à long terme, autour de la gare. Elle se caractérise aussi par une 40
redynamisation de quartiers en difficulté, à l’image de l’avenue de 30
Colmar.
20
Rebond de la demande placée
La demande exprimée auprès de l’agence Desaulles - CB Richard 10
Ellis a totalisé 21 000 m² en 2010 (- 24 % en un an), pour
73 demandes (+ 28 %), émanant en majorité des administrations, 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
banques, cabinets d’avocats. En règle générale, les offres
Demande placée dans l'année
existantes ou en cours de construction correspondent aux attentes
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
des utilisateurs. Ces derniers sont exigeants en termes de
Offre immédiatement disponible au 31/12
prestations, d’accessibilité, de surfaces de stationnement, de
Source : Desaulles - CB Richard Ellis
visibilité et de confort.
Paradoxalement, la demande placée a doublé en un an Offre future
(30 600 m²), ce qui s’explique notamment par le dynamisme du (en milliers de m²)
secteur public et des secteurs liés à l’emploi et au conseil, qui 10
devrait perdurer en 2011. Des transactions de taille importante
ont été signées, comme celle du nouvel Hôtel de police (rue de la 8
Mertzau) pour 8 600 m². Par ailleurs, la part du neuf/restructuré
gagne 12 points en un an (56 % du volume transacté). Enfin, les 6
prises à bail ont été nombreuses en 2010 et ce, pour plusieurs
raisons : le contexte économique incertain, la difficulté d’octroi 4
de crédit des banques et le manque de liquidité des entreprises
n’ont pas encouragé les mouvements et les taux d’intérêt en 2
hausse orientent plus vers la location que vers l’acquisition.
Bilan 2010 / Perspectives 2011
Baisse du loyer « prime » Disponibilités certaines Disponibilités probables
2011 2012 et +
Les valeurs locatives faciales diminuent dans le neuf/restructuré,
le loyer « prime » perdant 10 € en un an, et sont comprises entre Source : Desaulles - CB Richard Ellis
110 € et 160 € HT HC/m²/an au 31 décembre 2010. Dans
Valeurs au 31/12/2010
l’ancien, elles se maintiennent pour les locaux de qualité, bien
localisés. Les avantages commerciaux sont importants et devraient Loyers Prix de vente
l’être encore en 2011, les propriétaires n’hésitant pas à proposer € HT HC/m²/an € HT ou HD/m²
la réalisation de travaux ou des franchises conséquentes. Neuf ou restructuré 110 / 160 1 100 / 2 200
Ancien 50 / 110 500 / 1 300
Source : Desaulles - CB Richard Ellis
© 2011 CB Richard Ellis, Inc. 2

3. Données générales 2010 LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Régions : Mulhouse
Locaux d’activités Entrepôts Locaux d’activités
Parc au 31/12 1 685 000 m² = 610 000 m² =
L’offre immédiate croît de 11 % entre fin 2009 et fin 2010 et atteint
Offre disponible au 31/12 201 800 m² 50 600 m² = le niveau historique de 201 800 m². Ce constat est principalement
Part du neuf ou restructuré 5% N.S. dû à un grand nombre de libérations, qui n’ont pas toutes été
Taux de vacance au 31/12 12 % 8,3 % absorbées par le marché. La part du neuf/restructuré est très
faible (5 %). Le marché est sur-offreur (12 % de vacance), situation
Demande placée dans l’année 79 200 m² 52 600 m²
dont pré-commercialisations, qui devrait s’accentuer en 2011 en raison de nouvelles libérations
clés-en-main et comptes-propres 19 800 m² 21 000 m² et d’offres futures importantes : 6 000 m² d’offres « en blanc » et
Part du neuf ou restructuré 33 % 40 % 50 600 m² d’offres « en gris ». En outre, à moyen terme, une zone
Délai théorique d’écoulement 2,5 années 11,5 mois d’activités dédiée à l’aéronautique pourrait prendre forme dans le
N.S. : Non Significatif
secteur de l’aéroport de Bâle-Mulhouse. Notons que le rythme de
Source : Desaulles - CB Richard Ellis construction de programmes neufs s’est nettement ralenti en 2009
et 2010, compte tenu du contexte économique difficile.
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en locaux d’activités
(en milliers de m²)
La demande exprimée auprès de l’agence Desaulles - CB Richard
200 Ellis a fortement progressé en 2010 pour atteindre 107 100 m²
(+ 67 %). En revanche, en nombre (72 demandes), elle est
160
sensiblement équivalente à celle de 2009. La plupart d’entre elles
120 sont orientées vers la location et concerne des surfaces plus
grandes. Elles sont généralement en phase avec les offres
80
existantes en ce qui concerne leur localisation, leur degré
40 d’équipement et leur prix. Ainsi, la demande placée augmente en
2010 et totalise 79 200 m² (+ 15 %). Le marché a été porté par les
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 opérations de taille moyenne (entre 500 m² et 5 000 m²) et les
Demande placée dans l'année prises à bail, essentiellement en périphérie de la ville (notamment
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres en zones franches et dans les zones de Sausheim).
Offre immédiatement disponible au 31/12
Les loyers faciaux augmentent dans le neuf/restructuré, le
Source : Desaulles - CB Richard Ellis
« prime » atteignant 130 € HT HC/m²/an. Pour les locaux de
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en entrepôts seconde main, ils sont attaqués et sont compris fin 2010 entre
(en milliers de m²)
20 € et 65 € HT HC/m²/an.
60
Entrepôts
50
Le stock disponible est globalement stable entre fin 2009 et fin 2010
40
(+ 1,3 %, 50 600 m²), ce qui s’explique par un volume important de
30 libérations au cours de l’année, sur lesquelles les transactions se sont
20 réalisées puisque très peu de nouveaux entrepôts ont été livrés. C’est
10
pourquoi, aucune offre neuve ou restructurée n’est recensée. En
2011, de nouveaux bâtiments pourraient être libérés (récents ou de
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 seconde main), mais un unique projet « en gris » est en attente de
commercialisation (7 cellules de 6 000 m² sur le ban d’Ottmarsheim).
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
La demande exprimée auprès de l’agence Desaulles - CB Richard
Offre immédiatement disponible au 31/12
Ellis diminue en 2010 (53 800 m², - 5 %). Les disponibilités sont
Bilan 2010 / Perspectives 2011
Source : Desaulles - CB Richard Ellis
en majeure partie inadaptées aux exigences des utilisateurs et
Valeurs au 31/12/2010 aux nouvelles réglementations en matière de stockage. Pourtant, la
demande placée augmente considérablement en 2010 et s’établit
Locaux d’activités Entrepôts
Loyers Prix de vente Loyers Prix de vente à 52 600 m². En effet, la taille moyenne des commercialisations a
€ HT HC/ € HT € HT HC/ € HT été plus importante qu’en 2009.
m²/an ou HD/m² m²/an ou HD/m²
Neuf Les valeurs locatives faciales pour le neuf/restructuré sont en léger
65 / 130 750 / 1 100 45 / 47 440 / 510
ou restructuré recul annuel, mais le « prime » reste à 47 € HT HC/m²/an. Elles
Seconde main 20 / 65 220 / 600 22 / 40 150 / 450 sont stables ou en baisse pour les autres types d’entrepôts, selon
Source : Desaulles - CB Richard Ellis leur qualité, leurs aménagements et leur localisation.
3 © 2011 CB Richard Ellis, Inc.

4. PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 2010 CB Richard Ellis en Régions
Régions : Mulhouse
AIX-EN-PROVENCE LYON
Adresse Preneur/ Type de Nature État Loyer / Prix Philippe LE NORMAND Thibaut d'ANTERROCHES
- Programme Acquéreur Surface Tél : 04 42 60 01 31 Tél : 04 72 83 48 48
locaux du contrat des locaux (HT HC/m²/an aix@cbre.fr lyon@cbre.fr
ou HD/m²) ANNECY MARSEILLE
Jean-François BERTHIER Philippe LE NORMAND
Saint-Louis AGILITY 10 800 m² Activités Location Ancien 31 € Tél : 04 50 10 22 22 Tél : 04 96 11 46 11
annecy@cbre.fr marseille@cbre.fr
Illzach Coved 5 550 m² Entrepôts Location Ancien 36 €
AVIGNON METZ
Mulhouse ville UIOSS 4 250 m² Bureaux Location Rénové 90 € Pierre MURGUET François SUTY
Tél : 04 90 85 96 00 Tél : 03 87 18 99 99
Mulhouse ville Chronodrive 2 500 m² Activités Vente Ancien 425 € avignon@cbre.fr metz@cbre.fr
Ensisheim Investisseur privé 1 950 m² Activités Vente Ancien 250 € BESANCON MONTPELLIER
Isabelle HORRENBERGER Martine PATIENT
Habsheim TSE 1 500 m² Entrepôts Vente Ancien 430 € Tél : 03 89 46 20 80
ile@desaulles.fr
Nicolas HUET
Tél : 04 67 50 07 06
montpellier@cbre.fr
Mulhouse ville CREQUY 1 200 m² Bureaux Vente Ancien 1 100 € BLOIS
Bruno BROSSET MULHOUSE
Sausheim BEER 370 m² Bureaux Location Récent 90 € Tél : 02 47 33 33 33 Jean-Arnaud DESAULLES
blois@cbre.fr Tél : 03 89 46 20 80
desaulles@cbre.fr
Source : Desaulles - CB Richard Ellis BORDEAUX
Alexandre CIEUX NANCY
PRINCIPALES OFFRES FUTURES CERTAINES Tél : 05 56 90 52 30
alexandre.cieux@cbre.fr
François SUTY
Tél : 03 83 32 86 77
nancy@cbre.fr
BOURGOIN-JALLIEU
Date de Type Promoteur / Location/ Loyer / prix Marc GENTY NANTES
Adresse - Programme Surface (HT HC/m²/an Tél : 04 74 43 34 33 Christophe FOURAGE
livraison de locaux Constructeur Vente marc.genty@cbre.fr Tél : 02 23 30 23 30
ou HD/m²) nantes@cbre.fr
BREST
Parc des Collines ZFU Fin 2011 2 000 m² Bureaux LCR Location/Vente 1 700 € Thomas SLEGERS
Tél : 02 98 43 50 50
NICE
Léon PIMIENTA
Parc des Collines ZFU Fin 2011 1 750 m² Bureaux Nex Office Location/Vente 1 600 € thomas.slegers@barraine.com Tél : 04 93 88 66 58
nice@fici-cbre.com
CAEN
Parc des Collines ZFU Fin 2011 1 730 m² Bureaux SCA Conseils Location/Vente 1 950 € Nicolas CARON RENNES
Céline FLOREK Hervé KERMARREC
Parc des Collines ZFU Fin 2011 660 m² Bureaux Valtmark Location/Vente 1 600 € Tél : 02 31 44 73 75 Tél : 02 23 30 23 30
caen@cbre.fr kermarrec.rennes@cbre.fr
Bureaux,hôtel,
Mulhouse Gare 2012 à 2017 40 000 m² N.C. Location/Vente N.C. CHAMBÉRY ROUEN
service, etc. Xavier TROILLARD Bertrand BONNET
Tél : 04 79 33 03 30 Tél : 02 35 70 73 75
chambery@cbre.fr rouen@cbre.fr
N.C. : Non Communiqué
Source : Desaulles - CB Richard Ellis CLERMONT-FERRAND SOPHIA ANTIPOLIS
Karine RODDE Georges BENICHOU
Tél : 04 73 28 78 28 Tél : 04 93 65 22 54
POINT DE VUE
“ Les marchés en régions auront eu un
• Correspondant
Desaulles - CB Richard Ellis
contact@atrium-cbre.com
DIJON
Patrick PEYRUSSIE
sophia@fici-cbre.com
STRASBOURG
Olivier HEYDT
comportement plus homogène qu’en 2009, avec
une tendance générale à la hausse alors que les
• Adresse
11, avenue d’Altkirch
68 100 Mulhouse
Tél : 03 80 51 71 71
dijon@cbre.fr
GRENOBLE
Hugues de VILLARD
Tél : 03 88 37 11 00
rivegauche@cbre.fr
TOULOUSE
Michèle BELLAN
effets de la crise pèsent toujours sur l’économie. Tél : 04 76 46 47 00 Tél : 05 62 72 44 60
La demande placée des 15 principales
métropoles affiche une progression annuelle de
21 %, avec 1,3 million de m². Cette année
• Téléphone
03 89 46 20 80
hugues.devillard@cbre.fr
LE HAVRE
Nicolas CARON
Tél : 02 35 44 73 75
toulouse@cbre.fr
TOURS
Bruno BROSSET
Tél : 02 47 33 33 33
encore, les recherches d’économies et la
rationalisation de l’espace ont été les deux • Fax
03 89 46 30 46
lehavre@cbre.fr
LILLE
Patrick DUEZ
tours@cbre.fr
VANNES
Stéphane GRIBIUS
moteurs du marché. Bien que les petites et
moyennes transactions restent le socle de
l’activité en régions, la légère amélioration du
• E-mail
jad@desaulles.fr
Tél : 03 20 21 88 50
patrick.duez@cbre.fr
Tél : 02 97 69 10 00
kermarrec.vannes@cbre.fr
contexte économique français aura favorisé la
concrétisation de nombreuses transactions de
grande envergure. Par ailleurs, l’attrait des
• Site web
www.desaulles.fr Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
bureaux neufs ou restructurés s’est confirmé
puisque 43 % de la demande placée concernent
• Contacts
Jean-Arnaud DESAULLES
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45
stanislas.leborgne@cbre.fr
le neuf.
Face à cela, le stock disponible quasi-stable,
Bilan 2010 / Perspectives 2011
à 2,02 millions de m², s’est dégradé car CONTACTS ÉTUDES
essentiellement alimenté d’offres de seconde ET RECHERCHE
main souvent anciennes voire obsolètes.
Compte tenu de la faiblesse du stock d’offres Aurélie LEMOINE
futures neuves, l’obsolescence du parc tertiaire Directrice
sera un des thèmes majeurs des prochains mois. Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
Les avantages commerciaux accordés depuis aurelie.lemoine@cbre.fr
plus d’un an aux utilisateurs devraient être revus
CCC Paris 10 - 01 45 23 23 10
à la baisse, selon l’état de l’offre disponible. “ Etienne CHATENAY
Chargé d’études Régions
Stanislas LEBORGNE, Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02
Directeur du Développement Régions etienne.chatenay@cbre.fr
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