Apresentação 2T12

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Apresentação 2T12

  1. 1. Apresentação dos Resultados do 2T12
  2. 2. Destaques DESTAQUES DO 2T12 A Companhia registrou no 2T12 receita líquida de R$160,9 milhões, um crescimento de 93% comparado ao 2T11, quando a mesma totalizou R$83,6 milhões. O forte crescimento registrado decorreu principalmente das receitas de locação das propriedades incorporadas da One Properties; A Companhia apresentou EBITDA ajustado de R$144,6 milhões, acréscimo de 90% sobre 2T11 e margem EBITDA ajustada de 90%. O EBITDA sem ajustes totalizou R$135,8 milhões, com margem de 84% (EBITDA ajustado desconsidera efeitos não caixa e despesas não recorrentes); O lucro líquido do trimestre totalizou R$332,4 milhões, considerando o efeito líquido da valorização de propriedades e o resultado operacional líquido do trimestre; O FFO ajustado excluindo as despesas com a incorporação da One Properties no 2T12 totalizou R$8,5 milhões, com margem FFO ajustado de 5%. Vale lembrar que a BR Properties já está incorrendo despesas financeiras referentes às propriedades em desenvolvimento e que, portanto, ainda não geram nenhuma receita adicional a Companhia; Durante o 2T12, foram obtidos leasing spreads líquidos de inflação nas novas locações de 14,6% nos imóveis de escritórios e 34,4% nos imóveis industriais. Já nas revisões dos contratos, foram registrados ganhos reais de 16,3% nos imóveis de escritórios; A taxa de vacância financeira do portfólio foi de 1,3%, enquanto a taxa de vacância física atingiu 1,9%. Em termos de espaço físico, os imóveis de escritórios, industriais e varejo estavam 98,2%, 97,9% e 100,0% ocupados ao término do trimestre, respectivamente; No dia 30 de abril, a Companhia concluiu a aquisição do Ed. Ventura - Torre Leste, pelo valor de R$746,3 milhões. Com a aquisição, a BR Properties consolida a sua presença em imóveis “Triple A” no Rio de Janeiro, com 217 mil m² de ABL (Ventura - Torre Leste e Oeste, Manchete, CES Petrobrás, Sylvio Fraga e Bolsa do RJ); A Companhia concluiu três vendas de propriedades no trimestre: foram vendidos conjuntos comerciais do Ed. Olympic Tower, pelo valor de R$14,0 milhões, representando cap rate de saída de 8,9%; conjuntos comerciais do Ed. Paulista Plaza, vendidos pelo valor de R$20,0 milhões, representando cap rate de venda de 10,0%; e conjuntos comerciais do Cetenco Plaza totalizando R$21,6 milhões, representando cap rate de venda de 9,0%. No decorrer do 6M12, concluímos R$86,0 milhões em volume de vendas de ativos, resultando em R$1,9 milhão de receitas de locação perdida; Ao longo do 2T12, a Companhia quitou R$227,4 milhões de dívidas incorporadas da One Properties e cujo custo médio ponderado era de CDI + 2,9% a.a.; 2T12 2
  3. 3. Destaques Com respeito à distribuição de dividendos, a Companhia pagou aos seus acionistas no mês de abril, R$60 milhões, representando aproximadamente 4 vezes o dividendo pago em 2011; No início de maio, a Companhia executou sua primeira emissão de notas promissórias comerciais, na qual captou R$400,0 milhões em série única, a taxa de 104% do CDI a.a., com prazo de 120 dias; Também no mês de maio, contratação de CCB com prazo de 120 dias no valor de R$130,0 milhões, a taxa de CDI + 0,40% a.a. Tal dívida foi quitada no dia 23 de julho de 2012; Em junho, foi contratado financiamento com recursos de crédito imobiliário de R$141,0 milhões, lastreado no Ed. Paulista. A dívida foi contratada a TR + 10% a.a. com prazo de 12 anos; Em 1º de junho de 2012, a BR Properties passou a integrar o Índice MSCI (Morgan Stanley Capital International) Brasil, um dos mais reconhecidos no mundo e utilizado como benchmark por investidores institucionais; Em 18 de junho, a agência de rating Standard & Poor’s atribui à BR Properties rating corporativo de brAA em escala nacional e BB em escala global. EVENTOS SUBSEQUENTES Julho: primeira emissão de debêntures não conversíveis, captando R$600,0 milhões em duas séries, sendo R$369,0 milhões a taxa de CDI + 1,08% a.a. com prazo de 5 anos e R$231,0 milhões a taxa de IPCA + 5,85% a.a. com prazo de 7 anos; Julho: pré-pagamento/refinanciamento de R$364,5 milhões de dívidas incorporadas da One Properties, cujo custo médio ponderado era de CDI + 3,7% a.a.; Agosto: resgate da totalidade das notas promissórias emitidas no 2T12, utilizando parcialmente os recursos provenientes da primeira emissão de debêntures não conversíveis; Agosto: conclusão da venda de outros conjuntos comerciais do Cetenco Plaza pelo valor de R$47,2 milhões, implicando cap rate de venda de 6,5%. A participação atual da BR Properties no imóvel equivale a 534 m² de ABL. 2T12 3
  4. 4. Portfólio Valor de Mercado do Portfólio Composição da Receita do 6M12 55% 12.968 Linearização 1% Aluguel 98% 11.715 Serviços 1% 8% 37% 4.751 4.918 5.142 5.254 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 Composição do Portfólio Composição do Portfólio (% valor de mercado) (% ABL) 6% 5% 18% 24% 49% 15% 62% 21% Escritório AAA Escritório Industrial Varejo Escritório AAA Escritório Industrial Varejo 2T12 4
  5. 5. Destaques Financeiros Receita Líquida (R$ mil) Lucro Líquido* (R$ mil) 62% 93% 262.128 160.935 161.353 83.576 2T11 2T12 6M11 6M12 333% Receita Líquida Pro-Forma (R$ mil) 109% 785.103 Manchete e Ventura - Período Inteiro 332.390 158.809 181.166 173.935 2T11 2T12 6M11 6M12 108% 13.000 * Considerando o efeito líquido da valorização das propriedades para investimento 160.935 83.576 2T11 2T12 2T12 5
  6. 6. Destaques Financeiros EBITDA ajustado (R$ mil) EBITDA (sem ajustes) (R$ mil) 91% 90% 90% 90% 86% 86% 84% 85% 64% 60% 90% 88% 236.346 223.061 144.568 144.454 135.752 139.375 75.982 72.174 2T11 2T12 6M11 6M12 2T11 2T12 6M11 6M12 Margem EBITDA Ajustado Margem EBITDA Composição do EBITDA Ajustado 2T12 2T11 var % 6M12 6M11 var % Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 158.809 109% 785.103 181.166 333% (+) Imposto de Renda e Contribuição Social 166.019 53.812 209% 515.111 56.305 815% (-) Ganho na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (179) -4863% 8.525 1.341 536% (-) Ganho com valor justo de Propriedade para Invest. (554.489) (167.941) 230% (1.284.395) (167.941) 665% (-) Outras Receitas/Despesas Operacionais (1.646) 617 -367% (2.116) 715 -396% (-) Resultado Financeiro 184.952 27.056 584% 200.832 67.790 196% EBITDA 135.752 72.174 88% 223.061 139.375 60% Margem EBITDA 84% 86% -2 p.p. 85% 86% -1 p.p. (+) Provisão de Bonus 1.149 1.149 0% 2.298 2.298 0% (+) Provisão de Stock Option 773 4.259 -82% 2.061 4.381 -53% (+) Despesas Fusão 6.894 - n/a 8.927 - n/a (-) Reversão provisão Bônus 2010 - (1.600) -100% - (1.600) n/a EBITDA Ajustado 144.568 75.982 90% 236.346 144.454 64% Margem EBITDA Ajustado 90% 91% -1 p.p. 90% 90% 1 p.p. 2T12 6
  7. 7. Destaques Financeiros EBITDA ajustado - Pro-forma (R$ mil) EBITDA (sem ajustes) - Pro-forma (R$ mil) Manchete e Ventura - Período Inteiro Manchete e Ventura - Período Inteiro 157.568 148.752 106% 13.000 13.000 107% 144.568 135.752 75.982 72.174 2T11 2T12 2T11 2T12 2T12 7
  8. 8. Destaques Financeiros FFO Ajustado (R$ mil) FFO Ajustado Pro-forma (R$ mil) Manchete e Ventura - Período Inteiro 19% 22% 24% 5% 21.482 74% 33% 13.000 (47%) 62.365 16.101 35.797 8.482 16.101 8.482 2T11 2T12 6M11 6M12 2T11 2T12 Margem FFO AjustadoComposição do FFO Ajustado 2T12 2T11 var % 6M12 6M11 var %Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 158.809 109% 785.103 181.166 333%(-) Ganho na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (179) -4863% 8.525 1.341 536%(-) Ganho com valor justo de Propriedade para Invest. (554.489) (167.941) 230% (1.284.395) (167.941) 665%(+) Impostos Diferidos 153.916 45.134 241% 498.023 45.134 1003%(+) Impostos sobre Vendas de Propriedades 3.905 184 2019% 3.905 6.480 -40%(+) Custo de Bens - - n/a - - n/a(+) Variação Cambial Passiva 57.794 1.484 3795% 90.858 7.947 1043%(-) Variação Cambial Ativa (453) (21.390) -98% (48.581) (38.330) 27%(+) Despesas Fusão 6.894 - n/a 8.927 - n/aFFO Ajustado 8.482 16.101 -47% 62.365 35.797 74%Margem FFO Ajustado 5% 19% -14 p.p. 24% 22% 2 p.p. 2T12 8
  9. 9. Destaques Financeiros: Evolução do FFO Evolução Mensal do FFO no 2T12 14.800 8.482 2.643 (8.961) abr/12 mai/12 jun/12 2T12 2T12 9
  10. 10. Propriedades que não geram receita Meses de Receita Receita Potencial Propriedades Sem Receita Tipo Data de Entrega ABL Próprio Aluguel / m² / Mês ¹ Gerada no 2T12 por Ano (R$ mm) ²Ed. Manchete * Escritório AAA 1 mês Entregue 27.658 R$ 161,35 R$ 54 milhõesEd. Ventura - Torre Leste ** Escritório AAA 1 mês Entregue 45.577 R$150 - R$200 R$ 82 milhõesEd. Paulista Escritório 0 mês 3T12 22.855 R$110 - R$135 R$ 30 milhõesCentro Empresarial Senado - CES *** Escritório AAA 0 mês 3T12 95.174 R$ 87,39 R$ 100 milhõesCidade Jardim Escritório AAA 0 mês 4T12 6.792 R$150 - R$170 R$ 12 milhõesComplexo JK - Bloco D&E Escritório AAA 0 mês 1T13 34.583 R$150 - R$170 R$ 62 milhõesPanamérica Green Park - Fase 1 Escritório 0 mês 1T13 5.185 R$50 - R$60 R$ 3 milhõesVarejo Petrobrás Varejo 0 mês 1T13 2.881 R$170 - R$220 R$ 6 milhõesWTNU - Torre III Escritório AAA 0 mês 1T13 14.868 R$120 - R$140 R$ 21 milhõesDP Louveira 7 Galpão 0 mês 2T13 30.122 R$19 - R$24 R$ 7 milhõesGaia Terra - Fase 1 Galpão 0 mês 2T13 23.017 R$19 - R$24 R$ 5 milhõesComplexo JK - Bloco B Escritório AAA 0 mês 1T14 29.539 R$150 - R$170 R$ 53 milhõesSouza Aranha Escritório 0 mês 2T14 2.019 R$65 - R$85 R$ 2 milhõesTOTAL R$ 437 milhões* Imóvel inteiramente locado** Imóvel inteiramente locado e em período de revisional*** Imóvel inteiramente pré-locado¹ Estimativa Interna² Considera o piso da faixa estimada Receita Anual Potencial (R$ milhões) 53 2 437 21 7 5 62 3 6 12 100 30 82 54 Ed. Ed. Ventura - Ed. Paulista Centro Cidade Complexo Panamérica Varejo WTNU - DP Louveira Gaia Terra Complexo Souza Receita Total Manchete Leste Empresarial Jardim JK - D&E Green Park Petrobrás Torre III 7 JK - B Aranha Adicional Senado 2T12 10
  11. 11. Reestruturação de Dívida Novas Dívidas tomadas no 2T12 Novas Dívidas Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12 Saldo 1T12 BR Properties (holding) Nota Promissória Mercado de Capitais CDI 104,00% 3 meses 03/08/12 404.242 - BR Properties (holding) CCB Santander CDI 0,40% 2 meses 23/07/12 131.190 - Ed. Paulista CCV Santander TR 10,00% 144 meses 28/06/24 141.037 - Subtotal 676.469 - Dívidas Quitadas no 2T12 Dívidas Quitadas no 2T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12 Saldo 1T12 BR Properties (holding) CCB Banco do Brasil CDI 119,00% 24 meses 07/05/12 - 120.284 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 22 meses 11/06/12 - 839 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,25% 9 meses 07/05/12 - 16.273 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,50% 8 meses 07/05/12 - 9.154 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 4,45% 8 meses 07/05/12 - 15.256 BR Properties (holding) CCB Indusval CDI 4,28% 2 meses 21/05/12 - 20.062 BR Properties (holding) CCB Pine CDI 4,75% 3 meses 28/05/12 - 45.542 Dívidas Quitadas Subtotal - 227.410 Ao longo do 2T12, a Companhia pagou R$227,4 milhões de dívidas herdadas após a incorporação da One Properties, cujo custo médio ponderado era de CDI + 2,9% a.a. Dívidas Quitadas após 2T12 Dívidas Quitadas após 2T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12 Saldo 1T12 BR Properties (holding) Debentures Banco do Nordeste CDI 145,00% 48 meses 01/03/15 178.709 173.260 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 23 meses 09/07/12 839 1.679 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 24 meses 09/08/12 839 1.679 Dívidas Quitadas Subtotal 180.387 176.618 Dívidas Repactuadas após 2T12 Dívidas - Repactuações Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12 Saldo 1T12BR Properties (holding) Debentures Banco do Brasil CDI 130,00% 58 meses 30/09/15 71.939 69.962BR Properties (holding) CCB Santander CDI 3,25% 60 meses 25/07/12 112.190 108.890 Dívidas - Repactuações 184.130 178.852 Após o término do 2T12, a Companhia pagou/refinanciou R$364,5 milhões de dívidas advindas da One Properties, cujo custo médio ponderado era de CDI + 3,7% a.a. 2T12 11
  12. 12. Endividamento Dívida Líquida 2T12 (R$ mi) Perfil da Dívida 2T12 1% 1% 3.995 5.147 609 4.537 14% TR CDI 45% 1.138 14 IGPM 39% INPC IPCA Dívida CP Obrigações Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida por Líquida Aquisição Endividamento Líquido 2T12 1T12 var % Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo 1.152.034 861.508 34% Empréstimos e Financiamentos 1.081.839 793.883 36% Bônus Perpétuos 59.253 53.414 11% Derivativos (3.299) (43) 7647% Obrigações por Aquisição de Propriedades para Investimento 14.242 14.254 0% Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo 3.994.751 3.802.561 5% Empréstimos e Financiamentos 3.464.272 3.324.361 4% Bônus Perpétuos 530.479 478.200 11% Dívida Bruta 5.146.785 4.664.069 10% Caixa e Equivalentes de Caixa 609.460 1.104.247 -45% Dívida Líquida 4.537.325 3.559.822 27% Valor do Portfólio Imobiliário 12.968.469 11.714.853 11% Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value) 40% 40% 0% Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value) 35% 30% 15% EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida* 1,1x 3,0x -62% Duração média (anos) ** 4,9 4,3 13% * Considerando Despesa Financeira Líquida (ex. variações não-caixa) ** Considerando amortização do perpétuo em 2023 2T12 12
  13. 13. Endividamento Cronograma de Serviço da Dívida (R$ mi) 535 404 304 277 312 253 178 185 559 167 163 421 372 362 159 285 308 243 237 152 199 106 102 94 92 62 46 44 43 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Amortização Juros Saldo Nota Promissória & CCB curto-prazo Após o término do 2T12, a nota promissória de R$ 404 milhões foi integralmente paga com parte dos recursos levantados com a oferta de debêntures, concluída em julho de 2012. Ademais, o empréstimo CCB de curto-prazo de R$132 milhões foi pago também no mês de julho. Loan to Value: Bruto e Líquido 45% 43% 38% 40% 40% 42% 41% 40% 40% 24% 35% 36% 36% 35% 30% 23% 21% 21% 21% 4% 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 LTV Bruto LTV Líquido 2T12 13
  14. 14. Destaques Operacionais Leasing Spreads Leasing Spread - Revisões 2T12 2T11 6M12 6M11 Leasing Spread - Escritórios 16,3% 24,5% 27,1% 22,7% Área renegociada (m²) 12.883 9.330 30.587 24.004 % Portfólio de Escritórios 3% 3% 8% 8% Leasing Spread - Galpões n/a n/a 13,1% 22,6% Área renegociada (m²) - - 6.840 14.798 % Portfólio de Galpões 0,0% 0,0% 1% 2% Leasing Spread - Varejo n/a 15,7% n/a 15,7% Área renegociada (m²) - 97.431 - 97.431 % Portfólio de Varejo 0% 97% 0% 97% Leasing Spread - Novas Locações 2T12 2T11 6M12 6M11 Leasing Spread - Escritórios 14,6% 14,3% 25,4% 14,7% Área Locada (m²) 4.264 17.444 9.454 25.787 % Portfólio de Escritórios 1% 6% 2% 9% Leasing Spread - Galpões 34,4% 28,3% 1,9% 15,6% Área Locada (m²) 2.871 5.130 55.794 18.019 % Portfólio de Galpões 0% 1% 5% 2% Leasing Spread - Varejo n/a n/a n/a n/a Área Locada (m²) - - - - % Portfólio de Varejo 0% 0% 0% 0% 2T12 14
  15. 15. Destaques Operacionais Portfólio - vacância financeira e física de 1,3% e 1,9%, respectivamente Evolução da Vacância Vacância por Segmento 0,9% 0,9% 2,3% Física Financeira Escritório 1,9% Industrial 1,7% Varejo 1,5% 1,5% 1,3% 0,4% 1,1% 1,0% 0,9% 0,9% 0,2% 0,0% 0,0% 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 1T12 2T12 Imóvel Tipo Financeira Física CBOP - Jacarandá Escritório 0,2% 0,1% Raja Hills Escritório 0,0% 0,0% Ventura - Torre Oeste Escritório 0,1% 0,0% Bolsa do Rio Escritório 0,2% 0,1% Icomap Escritório 0,0% 0,0% Santa Catarina Escritório 0,2% 0,1% Brasília Escritório 0,2% 0,1% Total Escritório 0,9% 0,5% BP Itapevi Industrial 0,1% 0,3% BBP Barão de Mauá Industrial 0,1% 0,2% Cond.Ind.SJC Industrial 0,2% 1,0% Total Industrial 0,4% 1,4% Total Portfolio 1,3% 1,9% 2T12 15
  16. 16. Destaques Operacionais Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação % Receita % ABL 56% 72% 23% 2% 17% 3% 19% 9% 2012 2013 2014 >2015 2012 2013 2014 >2015 Cronograma de Revisional de 3 anos dos Contratos de Locação % Receita % ABL 11% 6% 38% 39% 18% 24% 28% 37% 2012 2013 2014 >2015 2012 2013 2014 >2015 2T12 16
  17. 17. Mercado de Capitais Desempenho BRPR3 Composição Acionária 40% BR Properties Ibovespa 34,2% 30% Imob MSCI Brasil BTG Pactual 20% 28% 10% 5,9% Outros 0% 56% W Torre -1,0% 8% -7,2% -10% Laugar -20% 2% Jan-12 Jan-12 Feb-12 Mar-12 Mar-12 Apr-12 May-12 May-12 Jun-12 Jun-12 Jul-12 GIC 5% Índices Peso BRPR  N Atual de Ações: 310.307.396 MSCI Brazil 0,45%  Valor de Mercado: R$ 7,5 bilhões IBrX 0,44%  Vol. médio de negociação (30d): R$ 24,3 milhões IBrA 0,41% MLCX 0,45% * Em 3 agosto de 2012 IMOB 9,50% IGC 0,74% IGCT 0,55% ITAG 0,68% Performance da Ação (BRPR3) 2T12 2T11 var % 6M12 6M11 var % Número total de ações 310.307.396 174.753.919 77,6% 310.307.396 174.753.919 77,6% Free Float (%) 99% 99% 0,0% 99% 99% 0,0% Preço da ação (média do período) 23,02 17,66 30,4% 21,80 17,49 24,6% Preço da ação (final do período) 23,70 17,50 35,4% 23,70 17,50 35,4% Market Cap final do período (R$ milhões) 7.354,3 3.058,2 140,5% 7.354,3 3.058,2 140,5% Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 36,51 10,85 236,5% 29,40 9,58 206,9% Volume de ações médio diário 1.592.098 616.953 158,1% 1.329.762 548.476 142,4% Número de negociações médio diário 4.074 688 492,3% 3.550 573 519,6% 2T12 17
  18. 18. Contate o RI Relações com Investidores Pedro Daltro Diretor Financeiro e de Relações com Investidores Marcos Haertel Gerente de Relações com Investidores Gabriel Barcelos Analista de Relações com Investidores Fone: (55 11) 3201-1000 Email: ri@brpr.com.br www.brpr.com.br/ri 2T12 18

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