Présentation (Powerpoint) des données de l'Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6, situation 2015. Un Observatoire réalisé par AudéLor avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise Au sommaire : 1. Le volume du marché : transactions et m² commencés 2. Disponibilités et équilibre du marché 3. Les projets Contact : Gilles Poupard, AudéLor

1. 27 mai 2016
Observatoire des bureaux
du Pays de Lorient n°6 :
situation 2015

2. Un Observatoire réalisé par AudéLor
avec Blot Entreprise et L’Immobilière
d’Entreprise
2
Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL
Bretagne
Transactions dans le Pays de Lorient : Blot Entreprise,
L’Immobilière d’Entreprise et porteurs de projets
Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor
Projets de Bureaux : AudéLor, Blot Entreprise, L’Immobilière
d’Entreprise, Lorient Agglomération, Porteurs de projets
Différentes sources d’informations mobilisées :

3. Un Observatoire des bureaux
préparé avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise
3
Une série de rendez-vous et contacts préparatoires
Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise
Thomas Bachy Blot Entreprise
Solen le Priol Blot Entreprise
Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier
Bernard Le Meur Celtic SubMarine
Loïc Moello Patrimoine Expansion
Philippe Even Lorient Agglomération
Anne-Laure Le Cabellec Lorient agglomération
Sabrina Millien La Colloc
Benoit Le Pallec Xsea
Yannig Livory Créa SA
Nadège Guilloux Centre affaires Lorient Mer
Bertrand Hesnard Groupe Kolibri
Crédit agricole immobilier

4. Un Observatoire des bureaux
Enrichi et validé par un groupe de travail
4
Le groupe de travail
Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise
Thomas Bachy Blot Entreprise
Solen le Priol Blot entreprise
Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier
Stéphane Pennanech Lorient Agglomération
Philippe Even Lorient Agglomération
Anne-Laure Le Cabellec Lorient Agglomération
Gwen Picaut Ville de Lorient
Christian Le Cagnec AudéLor
Solen Le Calvé AudéLor
Gilles Poupard AudéLor
Une réunion du
groupe de
travail le 27 mai
2016

5. Le marché des bureaux en 2015
dans le Pays de Lorient :
5
1. Le volume du marché : transactions et
m² commencés
2. Disponibilités et équilibre du marché
3. Les projets

6. Le marché des bureaux en 2015 dans le Pays de Lorient.
Principaux résultats
6
Le volume du marché :
Surface de plancher : 111 700 m² fin 2014
Transactions 2015 : 7 955 m² (-2,5 % par rapport à 2014)
Moyenne des transactions 2009-2014 : 8150 m²
L’offre disponible (mars 2016)
Disponibilités totales : 20 000 m² (+15 %)
Disponibilités dans le neuf : 4305 m² (+5 %)
Ratio Offres/transactions 2015
ratio= 2,5 : sur-offre
dans le neuf : ratio =2,3
dans l’ancien : ratio =2,6
Les projets
9200 m² à court terme (d’ici 2020) soit l’équivalent de 2,5 ans à 5 ans de
commercialisation en neuf selon les hypothèses

7. Précisions sur la méthode
7
1. Transactions
Recensement auprès des agences et porteurs de projet
Ne sont comptées dans l’année 2015 que les ventes et
locations signées et occupées dans l’année
2. Les disponibilités
Recensement auprès des agences et porteurs de projet
Les « options » de vente ou location sont comptées
comme des disponibilités tant que la signature n‘est pas
effective
Les rez-de-chaussée d’immeuble à vocation commerciale
ne sont pas comptés comme bureaux disponibles

8. 1.1 : La « production de bureaux »
Pays de Lorient : 15 531 m² de bureaux commencés en 2015
8
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Une moyenne de 13 655 m² l’an de 2012 à
2015
Supérieure à la moyenne des années
antérieures (12 500 m² de 2006 à 2011)
Mais une forte baisse en 2015 (-41 %)
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en
« comptes propres » et donc pas seulement du parc
« purement » tertiaire pour compte d’autrui
Source : Permis de construire
déclarés commencés - cellule
économique de Bretagne –
DREAL- SITADEL- date de prise
en compte
Surfaces commencées dans le Pays de Lorient

9. Pays de Lorient : 5ème « producteur de bureaux » breton sur la période 2012-2015
9Source : DREAL-AUDELOR
Les surfaces de bureaux commencés par pays 2012-2015
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Un niveau proche de
celui des Pays de
Vannes, Cornouaille et
Saint-Brieuc
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
tertiaire pour compte d’autrui

10. Les bureaux : une production « augmentée » en milieu urbain
10Source : DREAL-AUDELOR
Les surfaces de bureaux commencées par pays- moyenne
annuelle 2012-2015 – Nombre de m² pour 1000 habitants
1. Le volume du marché lorientais en 2015
Même rapportée au nombre
d’habitants, la production de
bureaux est beaucoup plus forte
dans le pays de Rennes qu’ailleurs
en Bretagne.
Pays de Lorient : « densité de
production» proche de celle des
Pays de Vannes, Saint-Brieuc, Saint-
Malo, Brest mais aussi du Pays
d’Auray.
NB : il s’agit ici des bureaux au sens large
y compris en « comptes propres » et donc
pas seulement du parc « purement »
tertiaire pour compte d’autrui

11. 1. Le volume du marché lorientais en 2015
Parc tertiaire : 111 700 m²
de surfaces de plancher fin
2015
11
1.2 :Les surfaces de
plancher
Source : AudèLor, Blot, IE
et porteurs de projet

12. 1. Le volume du marché lorientais en 2015
1.3 : Vente et location de bureaux
Pays de Lorient 2015 : des transactions stabilisées au niveau moyen
12
7 955 m² ont été commercialisés en 2015
Un niveau
stable par rapport à 2015 (-2,5%)
égal au niveau moyen sur 7 ans (8150 m²
en moyenne sur 2009-2015)
2012 : année « exceptionnelle » suivie par
un ajustement à la baisse en 2013
De 2009 à 2012 : une hausse portée par
l’attrait d’une offre neuve et par les normes
accessibilité
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Transactions en bureaux : nombre de m² vendus ou
loués dans le Pays de Lorient

13. 1. Le volume du marché lorientais en 2015
Kerpont (45 %) et
Keroman (30 %)
constituent l’essentiel
des transactions 2015
13
Transactions en bureaux en 2015 : nombre de m²
vendus ou loués dans le Pays de Lorient
Surtout des transferts ou des
« transferts-extension » d’entreprises
déjà présentes sur le Pays de Lorient :
Interpole, Vity, Apave, CLPS,
Eurofins, Icones, Sauvegarde
56, Studec, Ségula…..
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Comme en 2014, des
transactions 2015
essentiellement
« endogènes »

14. 1. Le volume du marché lorientais en 2015
Une forte baisse des transactions dans le neuf en 2015
14
Neuf : 1 868 m² loués ou
vendus soit seulement 23 % des
transactions en 2015
(une baisse de 52 %)
Ancien : une hausse de 42 %
qui compense la baisse dans le
neuf
Transactions en bureaux dans le pays de Lorient
de 2012 à 2015

15. 1. Le volume du marché lorientais en 2015
Une demande qui évolue
15
Selon les professionnels de l’immobilier
d’entreprise, la demande de bureau repose
toujours sur 3 critères essentiels :
Un stationnement suffisant
Un niveau de prix acceptable
Une accessibilité PMR (personnes à
mobilité réduite)
Mais la demande évolue vers :
davantage de rationalisation (locaux plus
petits, salles de réunion mutualisées….)
Davantage de souplesse (adaptabilité des
surfaces et des délais)

16. 2. Disponibilités et équilibre du marché
2. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui continue
de progresser
16
20 000 m² disponibles en
mars 2016 dont près de 16 000
m² dans l’ancien
Une hausse (+25 %) par rapport à
fin mars 2015
Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Pour fin 2014 et fin 2015 : données
actualisées fin mars 2015 et fin mars
2016

17. 2. Disponibilités et équilibre du marché .
Une hausse continue des disponibilités dans l’ancien
17
4305 m² disponibles dans le
neuf
21 % du total contre 40 %
en 2013 (30 % en moyenne
France)
Une petite hausse en mars
2016/mars 2015 (+240 m²)
15 791 m² dans l’ancien
Une hausse de 3500 m²
(+29 %)
Plus forte que l’an dernier
Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin
d’année
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

18. 2. Disponibilités et équilibre du marché
4305 m² disponibles dans le neuf fin mars 2016
18
BUREAUX NEUFS : les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année
Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor

19. .
15 791 m² disponibles dans l’ancien fin mars 2016 (+3500 m²) :
19Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
+3500 m² en un an : un solde de plusieurs mouvements
La commercialisation de locaux anciens
d’un seul tenant (ex Agrostar, ex Loxam…)
de parties d’immeubles (Monistrol, Le Forum, Jules
Legrand…)
L’apparition de nouvelles disponibilités
suite à des transferts (Eurofins, Apave, Lorient
Agglomération, Française des jeux, FIL )
Suite à des fermetures de sites (CIF)
Suite à des mises sur le marché de locaux occupés par
une entreprise (Technellys…)
En grande majorité des disponibilités dans des locaux de
10 ans et plus
Seulement 8 % de locaux récents (moins de 10 ans)
2. Disponibilités et équilibre du marché

20. .
15 791 m² disponibles dans l’ancien fin mars 2016 (+3500 m²)
20
BUREAUX RECENTS OU ANCIENS : les disponibilités dans le
Pays de Lorient en mars 2015 et mars 2016
Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Bureaux en proximité du centre-ville
de Lorient : 6206 m² disponibles soit
42 % des disponibilités dans l’ancien
La Découverte, Le Robin,
Naturapole…..
Viennent ensuite Kerpont et le centre-
ville (17 % chacun)
La progression de mars 2015 à mars
2016 :
Centre-ville
Proximité centre-ville
Larmor-Plage
Ploemeur
2. Disponibilités et équilibre du marché

21. 21
Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor
Les
disponibilités
en mars 2016

22. 22
NEUF : dispos et transactions 2012-2015
Un écart qui se creuse entre niveau des disponibilités et niveau des
transactions
ANCIEN : dispos et transactions 2012-2015
Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor
2. Disponibilités et équilibre du marché

23. 2. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient 2015 :
Globalement, un marché en
sur-offre : ratio de 2,5 fin 2015
contre 1,3 en 2012
Marché du neuf : en sur-offre (ratio
de 2,3) car peu de transactions en 2015
et maintien du niveau des disponibilités.
Marché de l’ancien toujours en sur-
offre (ratio de 2,6) mais moins que l’an
dernier car beaucoup de transactions en
2015.
23
Ratio : volume de l’offre sur montant des
transactions annuelles
Ratio = Offre/ transactions
Le marché est considéré :
en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2
En sous-offre quand il est inférieur à 1
Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor

24. 2. Disponibilités et équilibre du marché
Pays de Lorient : les niveaux de prix 2016 (aménagés)
24
Location
Ancien : de 70 à 100 €/m²/an
(10 ans et plus)
Récent : 110-135 €/m²/an
(moins de 10 ans)
Neuf
(jamais occupé) :
130 €- 160 /m²/an ;
« Prime/BSM » : 180 €/m²/an
Vente
Ancien : 550-1050 €/m²
(10 ans et plus)
Récent 1 100 -1500 €/m²
(moins de 10 ans)
Neuf
(jamais occupé):
1500- 1800 €/m²/an ;
« Prime/BSM » : 2100 -2300 €/m²

25. 3. Les Projets
3. Les projets d’ici 2020
25
9 200 m² de bureaux en projet à
court terme
800 m² bât. tertiaire gare (avril 2017)
3130 m² : gare (fin 2018- hors RD et
hôtel)
2000 m² : 3ème ilot Péristyle
1400 m² : nouveau bâtiment
Technellys
500 m² (encore dispo) : La colloc
2200 m²: Cap City
10 000 m²= 2,5 ans

26. 3. Les Projets
Les projets d’ici 2020 par rapport au marché du neuf
26
9 200 m² de bureaux en projet à court terme (3 ans)
Quelle « durée d’absorption » par le marché du neuf sur le
Pays de Lorient ?
Des résultats différents suivant le volume du marché du neuf
dans les années à venir :
2,5 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne
des 4 dernières années (soit 3750 m²)
3,2 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne
des 2 dernières années (soit 2873 m²)
5 ans si le marché du neuf demeure au niveau atteint
en 2015 (soit seulement 1868 m²)
Rappel : 4305 m² déjà
disponibles en neuf
en mars 2016