Sommaire : - Le parc locatif privé : les chiffres clés - Les loyers et le fonctionnement du marché locatif - La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l’Observatoire des loyers se confirment. Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif. Les situations restent cependant diversifiées selon que l’on observe les baux en cours et ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit d’appliquer la revalorisation par le biais de l’IRL tandis que, lors d’une relocation, seuls 4 logements sur 10 voient leur loyer augmenter. Reste qu’au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible prestations (pas d’ascenseur, de parking, de balcon…) non rénovés qui, de surcroît, font face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs inférieurs… Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d’autant plus que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats à la location rendant la concurrence entre les biens accrue. A noter dans ce contexte qu’un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en 2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de conserver son locataire actuel…

1. Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient
Septembre 2014
Sommaire
 Méthodologie
 Le parc locatif privé : les chiffres clés
 Les loyers et le fonctionnement du marché locatif
 La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire
Les études de l’ADIL du Morbihan
Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et évolution
Crédit photo : Agence ORPI Lorient

2. EN RÉSUMÉ
Points de repère au 1er janvier 2014
Locataires ayant emménagé en 2013
Locataires stables
Mensuel
€/m²
Surface médiane
LOYERS MEDIANS
EVOLUTION MOYENNE ANNUELLE
2013-2014
Ensemble
Sur 5 ans
525 €
540 €
435 €
8.6 €
8.7 €
8.7 €
64 m²
65 m²
65 m²
-2.2%
+0.9%
+0.3%
+0.6%
+0.8%
-0.2%
Lexique
Loyer d’ensemble : loyer calculé sur l’ensemble des logements du parc privé mis en location, quelle que soit la date d’emménagement du locataire. Loyer des locataires stables : loyer pour les locataires qui résidaient déjà dans leur logement l’année précédente. Loyer de relocation : loyer pour les locataires ayant emménagés au cours de l’année (loyer de marché). LLP : Logement Locatif Privé
En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l’Observatoire des loyers se confirment.
Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif.
Les situations restent cependant diversifiées selon que l’on observe les baux en cours et ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit d’appliquer la revalorisation par le biais de l’IRL tandis que, lors d’une relocation, seuls 4 logements sur 10 voient leur loyer augmenter.
Reste qu’au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible prestations (pas d’ascenseur, de parking, de balcon…) non rénovés qui, de surcroît, font face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs inférieurs…
Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d’autant plus que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats à la location rendant la concurrence entre les biens accrue.
A noter dans ce contexte qu’un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en 2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de conserver son locataire actuel…

3. Méthodologie Cette enquête s’appuie sur une méthodologie rigoureuse, de type panel, les mêmes logements étant suivis tous les ans. L’échantillon porte sur 910 logements locatifs privés répartis sur l’ensemble du territoire du Pays de Lorient (30 communes).
Ce travail partenarial a été réalisé grâce au concours des agences immobilières suivantes :
SIRES Vannes
Le parc locatif privé : les chiffres clés
21 393 logements locatifs privés en 2011
Soit 21% des résidences principales
69% en habitat collectif
45% de l’offre locative privée sur la ville de Lorient
68% des occupants éligibles au logement social
3.1 ans durée moyenne d’occupation (7.0 ans dans le parc HLM)
ORPI Lorient
ALTI Lanester
Agence Lamotte Vannes
Agence Nexity Lorient
Century 21 Lorient
Espacil Lorient
Le Bec Immobilier Lorient
Laforêt Immobilier Lorient
Immobilière Plus Lorient
Square Habitat Lorient
CITYA CAGIL Lorient
Cabinet Cotten Lorient
Immobilière du centre Ploemeur
Habitation familiale Rennes
Etude Lancelot – Lorient Etude Couzigou – Lorient Etude Boutet – Languidic Etude Moortgat - Kervignac
Emmanuel de Blignières Hennebont

4. Les loyers et le fonctionnement du marché
Le territoire du Pays de Lorient est à la fois urbain, périurbain, rural et littoral et se compose d’autant de marchés de la location, avec des niveaux d’offre et demande caractéristiques.
C’est pourquoi l’analyse se poursuit sur trois territoires bien distincts :
- La ville-centre de Lorient
- La 1ère couronne (Lanester, Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven) ;
- La 2ème couronne (Brandérion, Caudan, Cléguer, Gâvres, Gestel, Guidel, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic, Locmiquélic, Pont-Scorff, Port-Louis, Riantec).
- La 3ème couronne (Bubry, Calan, Inguiniel, Lanvaudan, Plouay, Quistinic).
- Le Pays de Lorient hors agglomération (Kervignac, Merlevenez, Nostang, Plouhinec, Sainte-Hélène)
-
Sur le Pays de Lorient [30 communes ; 215 670 habitants ; 21 393 LLP]
Au 1er janvier 2014, le niveau médian des loyers du Pays de Lorient s’établit à 8.7 € /m², soit une évolution de 0.3% sur un an. On peut donc réellement parler de stabilisation des loyers.
Pratiquement, en cours de bail, la majorité des propriétaires applique la révision selon l’indice de référence des loyers (72%). 25% d’entre eux renoncent en revanche à pratiquer cette augmentation, quand bien même celle-ci leur serait permise au regard du bail. Les professionnels de la gestion locative (agences, notaires) n’hésitent plus à conseiller cette pratique afin de maximiser les chances de conserver un « bon » locataire…
D’autant plus que dans le cadre d’une relocation, le loyer a de grandes probabilités de stagner voire de baisser (1 cas sur 4 entre 2013 et 2014). Dans la pratique, sur un an, ces situations de baisse de loyer sont en augmentation (+7 points) témoignant d’un marché relativement détendu…
La conjoncture économique étant difficile, la mobilité des locataires se maintient à un niveau historiquement bas (14%).
■ Loyers d’ensemble → 8.7 €/m2 soit 535 €
■ Maisons → 8.1 €/m2 Appartements → 9.1 €/m2
■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +0.3%
Loyers médians du parc privé au 01/01/2014
Evolution des loyers : en cours de bail et à la relocation
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T1 : 331 €
T2 : 440 €
T3 : 540 €
T4 : 648 €
T5 + : 800 €
+1.7%
+1.0%
+0.3%
+0.9%
+0.5%

5. Sur la ville de Lorient [57 408 habitants ; 9 540 LLP]
■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 500 €
■ Maisons → 9.1 €/m2 Appartements → 8.8 €/m2
■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +1.7%
En 2014, la ville-centre est le seul secteur du Pays qui enregistre une progression de son loyer médian (+1.7%). Pour autant, le ressenti général des professionnels n’est pas différent sur ce secteur : le marché locatif est détendu.
En témoigne le niveau du loyer de marché ou de relocation (8.6 €/m²) qui pourtant devrait être supérieur au regard de la typologie des biens concernés (plus fréquemment des petits logements).
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T1 : 330 €
T2: 444 €
T3: 540 €
T4: 644 €
T5 + : 708 €
+0.4%
+1.8%
+2.2%
+1.5%
-2.3%
Niveaux de loyers médians selon le quartier au 1er janvier 2014 et évolution sur un an
Parallèlement, à l’échelle des quartiers, ce sont l’Ouest et le Centre-ville qui se distinguent par un niveau de loyer au m² supérieur à la médiane de la ville de Lorient. Cette situation se justifie en partie par une plus forte présence de petits logements et notamment de studios.
Etonnamment c’est dans l’hypercentre que la part de studios est la plus faible, le parc étant plus orienté vers les T2 et T3.
La comparaison des niveaux de loyers par quartiers sur un segment donné (ici le T2) apparaît plus appropriée pour déterminer la hiérarchie des coûts de loyers sur la ville de Lorient.
Ainsi, l’hypercentre se démarque par le niveau médian de loyer le plus élevé (464 €) devant l’Ouest (452 €) et le Nord-Ouest (451 €). Le centre-ville et le Nord-Est ferment la marche (436 €)…
Nord-Ouest 8.9 €/m² 488 € - 57m² Nord-Est 8.3 €/m² 510 € - 65m² Ouest 9.2 €/m² 549 € - 62m² Centre-ville 9.5 €/m² 470 € - 55 m² Hypercentre 8.8 €/m² 523 € - 60 m²
Niveaux de loyers médians d’un T2 selon le quartier au 1er janvier 2014
Le zonage des quartiers ayant été révisé en 2014, l’Observatoire n’est pas en mesure de fournir d‘évolution de loyer cette année…

6. Sur la 1ère couronne de Lorient [4 communes ; 56 924 habitants ; 4 395 LLP]
Sur la 2ème couronne de Lorient [13 communes ; 69 330 habitants ; 5 310 LLP]
■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 624 €
■ Maisons → 8.5 €/m2 Appartements → 9.6 €/m2
■ Loyers de marché → 9.5 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -2.4 %
Sur la 1ère couronne de Lorient, le niveau médian des loyers enregistre une baisse de 2.4% entre 2013 et 2014. De fait, les petits logements semblent particulièrement touchés.
A l’inverse, les T4 et T5 et + voient leur niveau médian de loyer progresser sur un an.
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T1 : 366 €
T2 : 490 €
T3 : 595 €
T4 : 673 €
T5 + : 879 €
■ Loyers d’ensemble → 8.0 €/m2 soit 550 €
■ Maisons → 8.4 €/m2 Appartements → 7.7 €/m2
■ Loyers de marché → 7.9 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -3.8 %
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 : 425 €
T3 : 512 €
T4 : 670 €
T5 + : 760 €
Même constat sur la 2ème couronne avec une baisse de 3.8% sur un an.
Sur ce territoire, les professionnels soulignent la difficulté plus grande à louer les petits logements et notamment les appartements, la demande portant surtout sur de l’individuel.
-0.5%
- 6.3%
+7.4%
+2.1%
-0.2%
+0.1%
+0.9%
+4.5%
-3.0%
T1 : 346 €
Non représentatif

7. Sur la 3ème couronne de Lorient [6 communes ; 12 928 habitants ; 997 LLP]
Sur la CC Blavet, Bellevue, Océan [5 communes ; 16 860 habitants ; 1 019 LLP]
■ Loyers d’ensemble →
■ Maisons → Appartements →
■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 →
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 :
T3 :
T4 :
T5 + :
■ Loyers d’ensemble →
■ Maisons → Appartements →
■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 →
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 :
T3 :
T4 :
T5 + :
Sur ce secteur, l’échantillon de données récoltées lors de l’enquête 2014 ne nous permet pas de réaliser des analyses fiables.
Sur ce secteur, l’échantillon de données récoltées lors de l’enquête 2014 ne nous permet pas de réaliser des analyses fiables.

8. Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute
646 €
798 €
843 €
Loyer médian
527 €
733 €
800 €
Fourchette basse
475 €
689 €
731 €
Prix/m² médian
9.4 €
9.1 €
8.4 €
Surface médiane
65m²
81m²
96m²
La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire
Ville de Lorient Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute
363 €
488 €
587 €
660 €
689 €
Loyer médian
330 €
439 €
540 €
595 €
650 €
Fourchette basse
310 €
407 €
498 €
550 €
610 €
Prix/m² médian
12.4 €
9.8 €
8.4 €
7.7 €
7.1 €
Surface médiane
27m²
46m²
65m²
80m²
90m²
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Quartiers deLorient
Hypercentre
Loyer médian Prix/m²
335 €
13.7 €
457 €
10.2 €
545 €
8.5 €
621 €
7.5 €
690 €
6.8 €
Centre-ville Merville, Nouvelle-Ville, Le Moustoir, Batteur, Kerforn
Loyer médian Prix/m²
334 €
12.0 €
433 €
9.6 €
543 €
8.5 €
589 €
7.8 €
-
-
Ouest Kervénanec, Le Ter, Kerjulaude, Lanveur, Kerfichant
Loyer médian Prix/m²
320 €
13.6 €
455 €
10.2 €
570 €
8.7 €
550 €
7.8 €
-
-
Nord-Est Bois du Château, Kerentrech, Le Manio
Loyer médian Prix/m²
305 €
12.6 €
405 €
9.6 €
537 €
7.9 €
622 €
7.4 €
-
-
Nord-Ouest Saint-Armel, Bourgneuf, Kerguillette, Keryado
Loyer médian Prix/m²
330 €
12.1 €
451 €
10.8 €
505 €
8.3 €
572 €
7.6 €
-
-
Attention : En partenariat avec AUDELOR et les services de Lorient Agglomération, l’ADIL a révisé son zonage des quartiers de la ville de Lorient

9. Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Fourchette haute
417 €
528 €
675 €
648 €
Loyer médian
366 €
480 €
600 €
592 €
Fourchette basse
331 €
423 €
530 €
574 €
Prix/m²
11.9 €
9.9 €
9.2 €
7.9 €
Surface médiane
30m²
50m²
63m²
75m²
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Fourchette haute
658 €
829 €
880 €
1012 €
Loyer médian
549 €
751 €
800 €
909 €
Fourchette basse
464 €
694 €
784 €
805 €
Prix/m²
8.4 €
9.5 €
8.5 €
7.9 €
Surface médiane
66m²
85m²
100m²
120m²
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Secteurs
1ère couronne EST
Lanester
Loyer médian
Prix/m²
-
-
433 €
9.4 €
560 €
8.6 €
571 €
6.7 €
1ère couronne OUEST
Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven
Loyer médian
Prix/m²
366 €
11.9 €
500 €
11.0 €
616 €
10.1 €
640 €
9.0 € Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Secteurs
1ère couronne EST
Lanester
Loyer médian
Prix/m²
-
-
735 €
9.3 €
791 €
8.3 €
-
-
1ère couronne OUEST
Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven
Loyer médian
Prix/m²
549 €
8.4 €
754 €
9.5 €
880 €
8.7 €
960 €
7.9 €
1ère couronne de Lorient

10. Appartements 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Secteurs
2ème couronne EST rade
Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec
Loyer médian
Prix/m²
-
-
-
-
-
-
2ème couronne NORD
Brandérion, Caudan, Cléguer, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic
Loyer médian
Prix/m²
-
-
467 €
7.9 €
-
-
2ème couronne OUEST
Gestel, Guidel, Pont-Scorff
Loyer médian
Prix/m²
428 €
9.1 €
520 €
7.9 €
546
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Fourchette haute
592 €
750 €
850 €
843 €
Loyer médian
550 €
695 €
762 €
784 €
Fourchette basse
517 €
600 €
715 €
700 €
Prix/m²
7.9 €
7.7 €
7.7 €
7.0 €
Surface médiane
69m²
90m²
110m²
120m²
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Secteurs
2ème couronne EST rade
Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec
Loyer médian
Prix/m²
-
-
-
-
745 €
7.7 €
-
-
2ème couronne NORD
Brandérion, Caudan, Cléguer, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic
Loyer médian
Prix/m²
565 €
7.0 €
720 €
7.8 €
876 €
8.2 €
-
-
2ème couronne OUEST
Gestel, Guidel, Pont-Scorff
Loyer médian
Prix/m²
535 €
7.8 €
650 €
7.2 €
711 €
6.3 €
700 €
6.0 €
Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute
369 €
446 €
525 €
588 €
733 €
Loyer médian
320 €
425 €
481 €
538 €
653 €
Fourchette basse
280 €
400 €
460 €
510 €
604 €
Prix/m²
14.1 €
9.2 €
7.8 €
7.5 €
6.0 €
Surface médiane
25m²
47m²
60m²
75m²
104m²
2ème couronne de Lorient

11. Appartements 1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Fourchette haute
-
413 €
-
-
Loyer médian
-
393 €
-
-
Fourchette basse
-
383 €
-
-
Prix/m²
-
11.4 €
-
-
Surface médiane
36m²
Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Fourchette haute
-
-
-
Loyer médian
-
-
-
Fourchette basse
-
-
-
Prix/m²
-
-
-
Surface médiane
-
-
- Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces
Fourchette haute
-
-
-
-
Loyer médian
-
-
-
-
Fourchette basse
-
-
-
-
Prix/m²
-
-
-
-
Surface médiane
-
-
-
- Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces
Fourchette haute
-
714 €
836 €
800 €
Loyer médian
-
636 €
810 €
787 €
Fourchette basse
-
535 €
806 €
759 €
Prix/m²
-
7.4 €
7.9 €
6.9 €
Surface médiane
-
85m²
110m²
111m²
3ème couronne de Lorient
Hors agglomération - CC Blavet, Bellevue, Océan
*Données non disponibles – Voir ci-dessous
*Données non disponibles – Voir ci-dessous
* Malgré tout le travail mis en oeuvre afin de récolter des références de loyer, notre enquête ne nous permet malheureusement pas de couvrir l’ensemble des segments de marché.
Si vous êtes propriétaire, locataire ou gestionnaire d’un logement locatif privé sur le Pays de Lorient et souhaitez apporter votre contribution à l’Observatoire des loyers du parc privé afin d’améliorer notre enquête, n’hésitez pas à contacter l’Observatoire : enquete.adil56@wanadoo.fr

12. ADIL 56 Parc d’activités de Laroiseau 14 rue Ella Maillart 56000 Vannes
Tél. : 0820 201 203 E-Mail : adil.56@wanadoo.fr