Document présenté lors de la Matinale AudéLor du 11 juin 2014 "Foncier économique et immobilier d'entreprise au Pays de Lorient : évolution 2010-2013". À partir de relevés de terrains et de l'analyse des données de permis de construire, AudéLor vous présente un état des lieux fin 2013 du foncier économique et de l'immobilier d'entreprise dans le Pays de Lorient : disponibilités foncières, rythme de consommation, secteurs d'activités concernés ... ainsi qu'un zoom sur le marché des bureaux.

1. 11 juin 2014
Foncier économique et
locaux d’activités
Evolution 2010-2013

2. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
Objectifs
2
3 ans après le schéma directeur, un état des lieux actualisé du foncier
économique et des locaux
Foncier éco consommé et locaux construits de 2010 à 2013
Disponibilités du foncier économique fin 2013
La situation du marché des bureaux fin 2013
Observatoire partenarial n°4 avec IE et Blot immobilier
Foncier économique et locaux d’activités :
des leviers du développement et de
l’attractivité du territoire

3. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
Méthode
3
Des relevés de terrains dans
l’ensemble des zones d’activités du
pays de Lorient - occupation ou
non des parcelles, secteur des
entreprises implantées
Saisie sur SIG
Publiés sous forme de fiches
ZA
Le traitement du fichier permis
de construire – source DREAL
Une enquête et un partenariat
auprès des professionnels pour le
marché des bureaux

4. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
Une présentation en 3 parties
4
I. Foncier éco et locaux : évolution 2010-2013
II. Foncier éco : les disponibilités fin 2013
III. Marché des bureaux : situation fin 2013 (observatoire n°4)

5. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
I. Foncier éco et locaux : évolution 2010-2013
5
1. Un rythme qui se
maintient malgré la crise
170 entreprises
implantés en 4 ans soit 42
par an comme de 2003 à
2009
246 000 m² de locaux
commencés soit 61 000 m²
par an (60 000 m² de 2002
à 2008)
Nombre d’implantations dans les ZA du pays de Lorient
Surfaces de locaux commencés dans le pays de Lorient
Source AudéLor et DREAL

6. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
6
2. Une surface consommée
plus faible
12 ha/an contre 16 ha
auparavant
Une forte baisse en 2013
Seulement 20 % de l’ensemble
du foncier consommé (70 ha par
an)
Foncier éco consommé dans les ZA du pays
de Lorient (en ha)
Foncier éco consommé (en ha)
Source AudéLor

7. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
3. Une hausse du commerce et des bureaux, une baisse de la
logistique
7
Foncier éco consommé
Une baisse sensible de la logistique et de
l’automobile
Un maintien de la production et de la
construction
Pour la production, 2 grands
projets en renouvellement (Capitaine
Houat et Krustanord)
Une hausse du commerce de détail
Foncier éco consommé dans les ZA du pays
de Lorient (en m²) – MOYENNE ANNUELLE
Source AudéLor

8. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
8
Locaux d’activités construits
Une baisse des bâtiments industriels et
des entrepôts
Un maintien du commerce
Une hausse des bureaux
Locaux commencés pays de Lorient 2010-2013
Source DREAL - AudéLor

9. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
9
Production
Cité Marine, A2S, Forges Le
Béon
Capitaine Houat, Krustanord
Construction
SRB, Pigeon Bretagne Sud
Decoferm, Mamelet Jaillet, le
Corre…..
Logistique
Mediapost, Lori SI…..
4. Exemples d’implantations 2010-2013
Commerce
Leclerc,
Electro dépôt, Fête ci Fête
ça
La grande Récré, Boulanger,
Sport 2000, GIFI, CetA
Capitaine Houat, Krustanord
Bureaux
Pen men, Nautilus, Diaph
Celtic Submarine….
Mayereau, AMIEM….

10. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
5. Foncier éco : Kerpont et Le
Porzo aux 1ers rangs
10
Un rôle de Kerpont qui se réduit :
Audi, Electrodepot, Trécobat, AMIEM,
Mayereau, Néotek Ponsel….
29 % du total contre 61 % de 2003 à
2009
un épuisement progressif des
possibilités dans les limites actuelles
Une optimisation du foncier sur
Kerpont
densification = 1/3 de la consommation
Le Porzo :
déjà au 2ème rang de 2003 à 2009
Cité Marine, A2S…

11. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
6. Foncier éco consommé :
un tropisme pour l’Est qui se
confirme
11
Est : 44 % des entreprises implantées
et 63 % du foncier économique
consommé
Ville centre : 30 % des entreprises et
17 % du foncier
Foncier éco consommé Pays de Lorient
2010-2013 (en ha)
Accès direct RN : 56 % du foncier
consommé
Est et Accès direct RN : 46 % du
foncier consommé mais 85 % pour la
production
Source AudéLor

12. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
7. Locaux commencés : Kerpont
et Keroman aux 1ers rangs
12
Quartier portuaire :
Celtic Submarine, Nautilus,
pen men….
KrustaNord
Le Rohu :
Capitaine Houat
Restavy :
Forges le Béon….
Locaux commencés 2010-2013
Evolution / 2003-2009
Quartier portuaire et Le
Porzo en hausse
Kerpont : en baisse (-30 %)

13. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
13
Bâtiments industriels et entrepôts
2010-2013
Bureaux 2010-2013
Commerce 2010-2013

14. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
14
8. Une demande de
foncier économique
segmenté : un jeu des 7
familles
Accessibles – spacivores
: 8 % des entreprises mais
30 % des surfaces
Une part importante des
« commerciales »
Foncier éco consommé dans les ZA du pays
de Lorient 2010-2013 (en ha)

15. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
15

16. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
II. Foncier éco : Les disponibilités fin 2013
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1. Un niveau de
disponibilités insuffisant
Seulement 45,6 ha
aménagés et immédiatement
disponibles dans le Pays de
Lorient
33 ha dans Lorient
Agglomération
Equivalent à 2,8 à 3,5
années de commercialisation
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient – Fin 2013

17. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
17
2. Une diminution
des disponibilités dans
les ZA communautaires
De 14 ha à 8,4 ha
+1,8 ha ex CC Plouay
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient
Source AudéLor

18. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
18
3. Moins d’un tiers des surfaces
disponibles à l’Est et en accès
direct RN
Les ZA situées à l’Est et en accès direct RN
représentent 30 % des disponibilités et 46 % de la
demande
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient
Est : 45 % des disponibilités et 63 % de la demande
Nombre de terrains disponibles

19. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
19
4. Peu de grands terrains
disponibles
des disponibilités le plus souvent en
1ere et 2ème couronne
Disponibilités dans les ZA du pays de Lorient
Nombre de terrains de 5000 m² et plus disponibles
Source AudéLor

20. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
20
5. Des zones d’activités inscrites au schéma directeur des
ZA de Lorient Agglomération (juillet 2011)
6 nouvelles zones :
Sur des sites classés
stratégiques au ScoT
Un phasage :
Avant 2015
2015-2020
Après 2020

21. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
III. Marché des bureaux situation fin 2013
21
1. Une baisse des transactions
en 2013
7 066 m² ont été
commercialisés en 2013
soit une baisse de -30,2% par
rapport à 2012.
Après, une progression de +17 %
par an en moyenne 2009-2012
Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou
loués dans le pays de Lorient
Source AudéLor, IE, Blot et porteurs de projets

22. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
22
2. Une baisse plus
forte dans le neuf
3550 m² loués ou
vendus dans le neuf en
2013
-38 % dans le neuf et
-22 % dans l’ancien
Transactions en bureaux dans le pays de Lorient
en 2012 et 2013
Source AudéLor, IE, Blot entreprises et porteurs de projets

23. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
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3. Une production de
bureaux en hausse en
2013/2014
Une production annuelle
(+5700 m²/an) supérieure à
la moyenne de la période
précédente (2005-2012) :
+ 3750 m²

24. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
24
4. Une offre de
bureaux neufs qui
devient significative
6000 m² disponibles dans le
neuf soit 37 % du total
(moyenne 30 %)
Une progression de +130 %
Fin 2012, 2 600 m²
disponibles dans le neuf soit
seulement 20 % du total
Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin
d’année
Source AudéLor et porteurs de projets –

25. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
25
16 000 m²
disponibles dans le
parc tertiaire
Dont 6000 m² dans le
neuf
NB : récent = moins de 10 ans

26. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
.
5. Une sur-offre dans l’ancien,
une absence de tension dans
le neuf
Globalement, un ratio de 2,3 en 2013 contre 1,3
en 2012
Le marché du neuf n’est plus en tension (ratio de
0,5) et se rapproche de la sur-offre (ratio de 1,6)
Le marché de l’ancien (ratio de 3,0) est en sur-
offre (une partie de l’offre est « obsolète »). Le
déséquilibre est plus fort qu’en 2012 (ratio de
2,4)
26
Ratio : volume de l’offre sur montant des
transactions annuelles
Le marché est considéré :
en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2
En sous-offre quand il est inférieur à 1

27. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
.
6. Pays de Lorient : les niveaux de prix
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Location
Ancien : de 75 à 100 €/m²/an
Récent : 110-140 €/m²/an
Neuf : aménagé
Périphérie : 130 €/m²/an ;
Urbain : 160 €/m²/an
« Prime » : 180 €/m²/an
Vente
Ancien : 600-800 €/m²
Récent 1 200 €/m²
Neuf :
Périphérie : 1550 €/m² ;
Urbain : 1 800 €/m²/an
« Prime » : 2100 -2300 €/m²
Source : IE, Blot entreprises et porteurs
de projet- Obs bureaux n°4

28. Foncier économique et locaux d’activités - juin 2014
.
7. Les projets d’ici 2020
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Environ 10 000 m² de bureaux en
projet
2200 m² : Cap City
2300 m² - 3800 m² : Technellys
3000 m² : Gare
2500 m² : Péristyle
Surfaces annoncées – avril 2014
Source AudéLor et porteurs de projets –