2013stag da4 bouzegzibillel_colinnogaretarnaud_follainarthur_vigneauremi

Identification et remobilisation du parc de logements
vacants de la Communauté de Communes du Canton de
Rugles – EURE (27)

Etude réalisée dans le cadre d’un stage par :
BOUZEGZI Billel
COLIN NOGARET Arnaud
FOLLAIN Arthur
VIGNEAU Rémi
Elèves ingénieurs Polytech’Tours
Département Aménagement DA4 2012-2013
Tutrice : Mme GUITEL Sabine

Identification et remobilisation du parc de
logements vacants
Communauté de Communes du Canton de
Rugles
–
EURE (27)

Etude réalisée dans le cadre d’un stage par :
BOUZEGZI Billel
FOLLAIN Arthur
COLIN-NOGARET Arnaud
VIGNEAU Rémi
Elèves ingénieurs Polytech’Tours
Département Aménagement DA4
2012-2013
Tutrice : Mme GUITEL Sabine

Remerciements

Nous souhaitons remercier l’ensemble des personnes nous ayant aidé pour l’élaboration de
cette étude.
Nous remercions Mme Françoise COMPAGNON, Présidente de la 3CR et M. Dominique RENE,
Vice-Président de la 3CR pour leur confiance et leurs encouragements en faveur de notre
démarche.
Nous remercions chaleureusement Mme Sophie JOUBIN, Directrice Générale des Services de
la 3CR pour son investissement.
Nous remercions l’ensemble du personnel de la communauté de communes du canton de
Rugles pour leur accueil et leur disponibilité.
Nous tenions aussi à remercier l’ensemble des élus et l’ensemble du personnel des
municipalités pour le travail effectué au profit de notre étude.
Nous remercions particulièrement Mme Sabine GUITEL, tutrice de ce stage, pour le suivi très
pédagogique réalisé.
Nous remercierons Mme Sophie LEROY et M. Arnaud RIAND de HD27, leurs connaissances en
matière de conseil aux particuliers nous ont été d’une aide précieuse.
Nous adressons nos remerciements les plus sincères à l’équipe du CAUE27 et plus
particulièrement à M. Stéphan CAUMET et M. Xavier DERBANNE pour le temps qu’ils nous ont
consacré, leur expertise nous a permis d’enrichir notre études.
Pour finir, nous remercions M. Eric CONSEIL de l’ADIL, M. Philippe BOURDIAUX de la DDTM27,
M. Daniel BOIS des services des impôts et la DRAC de Haute Normandie pour la communication
de données importantes.

Introduction
Le présent rapport retranscrit le travail que nous avons effectué lors de notre stage au
sein de la Communauté de Communes du canton de Rugles, entre le 22 avril et le 12 juillet
2013. Il porte sur la question des logements vacants présents sur le canton.
Au sens de l’INSEE, un logement vacant se définit comme suit :
« Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants
:
- proposé à la vente, à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple un logement
très vétuste...). »
Le canton de Rugles se situe au sud-ouest du département de l’Eure (27, HauteNormandie), à 45 km d’Evreux (préfecture du département) et à 150 km de Paris. Peuplé d’un
peu moins de 8.000 habitants, il est composé de 16 communes qui se sont regroupées au sein
d’un EPCI en 1995. Il est marqué par un fort caractère rural, une population vieillissante et une
présence encore forte de l’agriculture. En termes de logements, il est caractérisé par une part
assez élevée de résidences secondaires et un marché immobilier peu tendu. Comme beaucoup
de territoires ruraux en marge des dynamiques de développement liées aux agglomérations à
l’heure actuelle, il bénéficie de terrains constructibles abordables financièrement, qui le
rendent attractif. Construire une maison individuelle, notamment, est en général plus
intéressant pour les ménages (surtout modestes) que réutiliser un logement existant. Au cours
de la dernière décennie en particulier, le mode d’urbanisation s’est clairement orienté vers de
l’extension urbaine pavillonnaire en diffus. Cela a conduit progressivement à un délaissement
du parc de logements existants, à une surconsommation de foncier pour accueillir les
constructions neuves et à un appauvrissement des formes architecturales et urbaines visibles
sur le canton. Ce phénomène touche également l’activité agricole en mitant considérablement
le territoire.
Malgré des actions de réaménagements urbains, les élus de la communauté de
communes du canton de Rugles (3CR) ont constaté un développement de la vacance dans les
centres-bourgs des communes (qui ont tendance à perdre des habitants) alors que les
communes périphériques connaissent une croissance démographique permise par le
développement du diffus pavillonnaire. La 3CR a donc décidé de commander une étude pour
mieux comprendre et expliquer ce phénomène, dans l’optique de prendre des mesures pour
l’enrayer. Parallèlement, l’EPCI s’est engagé dans l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme
Intercommunal (le premier du département). Le stage s’inscrit donc dans cette démarche : ses
conclusions devraient nourrir la réflexion des élus autour du Plan d’Aménagement et de
Développement Durable du futur PLU communautaire.

Concrètement, les missions qui nous ont été confiées étaient les suivantes :
Recenser les logements vacants présents sur le canton, en s’entretenant avec
les élus et en les repérant sur le terrain
Analyser les raisons de cette vacance et les replacer dans le fonctionnement
global du parc de logements
Inventorier les outils fiscaux, fonciers, règlementaires, contractuels et
financiers existants mobilisables pour lutter contre cette vacance
Etablir des propositions de remobilisation des logements vacants, à travers
une stratégie et un plan d’action intégrable dans le PLUi
Notre stage sera suivi par un second stage réalisé par un étudiant en architecture et
sera orienté sur les préconisations architecturales et patrimoniales à apporter, en complément
du plan d’action que nous avons défini.
Le rapport est ainsi composé de cinq parties qui retracent la méthodologie adoptée et
le cheminement de pensée qui a été le nôtre. La première partie décrit le contexte de l’étude,
tant législatif et politique que territorial. La deuxième partie retrace la méthodologie, l’analyse
et les conclusions du diagnostic de la vacance et de la construction neuve depuis 1990. Ce
diagnostic s’achève en donnant des éléments prospectifs quant au fonctionnement du parc de
logements à l’horizon 2025, nécessaires pour projeter nos propositions à moyen et long
termes. La troisième partie présente les outils déjà existants pour lutter contre la vacance.
Nous avons classé ces outils selon leur nature et les types de vacance qu’ils pouvaient traiter,
diagnostiqués dans la partie précédente. La quatrième partie détaille le contenu de la politique
de remobilisation des logements vacants que nous proposons. Enfin, une cinquième et
dernière partie réalise une approche critique du contexte du stage dans lequel nous avons
évolué.

Table des acronymes
3CR : Communauté de Communes du Canton de Rugles
ADEME : Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie
ADIL : Agence Départementale pour l'Information sur le Logement
ADMR : Aide à Domicile en Milieu Rural
AMI : Appel à Manifestation d’Intérêt
ANAH : Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat
APL : Aide Personnalisée au Logement
ARIM : Association de Restauration Immobilière
BTP : Bâtiments et Travaux Publics
CAF : Caisse d'Allocations Familiales
CAPEB : Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment
CAUE : Conseil d'Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement
CAUE27 : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement de l’Eure (27)
CCTP : Cahier des Clauses Techniques Particulières
CdC : Communauté de Communes
CIDD : Crédit d’Impôt Développement Durable
CIL : Comité Interprofessionnel du Logement
CLAP : Connaissance Locale de l'Appareil Productif
CSP : Catégorie Socio-Professionnelle
EHPAD : Etablissement d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale
EPTZ : Eco-Prêt à Taux Zéro
FEDER : Fond Européen de Développement Régional
FISAC : Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce
H&D : Habitat et Développement
HD27 : Habitat et Développement du département de l’Eure (27)
INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques
LI : Loyer Intermédiaire
LS : Loyer Social
LTS : Loyer très Social
LV : Logement Vacant
NACRE : Nouvel Accompagnement pour la Création et la Reprise d’Entreprises
OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
PACT : Protection Amélioration Conservation Transformation de l'Habitat
PADD : Projet d'Aménagement et de Développement Durable
PDALPD : Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées

PDH : Plan Départemental de l'Habitat
PIG : Programme d'Intérêt Général
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PLH : Programme Local de l'Habitat
PLU : Plan Local d’Urbanisme
PLUi : Plan Local d’Urbanisme Intercommunal
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
POS : Plan d’Occupation des Sols
PREBAT : Programme de Recherche et d’expérimentation sur l’Energie dans le
Bâtiment
REE : Répertoire des Entreprises et des Etablissements
RS : Résidence secondaire
SCoT : Schéma de Cohérence territoriale
SEM : Société d’Economie Mixte
SPANC : Service Public d’Assainissement Non Collectif
THLV : Taxe d’Habitation sur le Logement Vacant
VRD : Voirie et Réseaux Divers
ZAC : Zone d'Aménagement Concerté

Sommaire
Remerciements ................................................................................................. 5
Introduction ...................................................................................................... 7
Table des acronymes ........................................................................................ 9
Sommaire ........................................................................................................ 11

Partie I: Contexte de l’etude
I.

Situation du logement vacant en France ............................................... 13

II.

Présentation du territoire ................................................................... 17

III.

Contexte politique de l’étude .............................................................. 38

IV.

Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements .............. 46

Partie II: Diagnostic et évolution de la vacance et de la construction neuve
I.

Méthodologie mise en place .................................................................... 69

II.

Analyse de la vacance et de la construction neuve ........................... 79

III.

Estimation des besoins en logements à l’horizon 2020 et 2025 ...... 106

IV.

Bilan du diagnostic ............................................................................ 117

Partie III: Les outils existants
I. Quels leviers dans le cas d’une démolition / reconstruction / batîment
dangeureux ? .............................................................................................................. 121
II.

Quels leviers pour traiter la vacance d’un seul logement ? ........... 129

III.

QUels leviers pour traiter la vacance dans des poches d’urbanisation ?
147

Partie IV: Mise en place d’une politique de remobilisation
I.

Démarche de contact avec les propriétaires ........................................ 169

II.

Proposition de reconversion des sites à fort potentiel .................... 176

III.

Traitement des centres-bourgs ......................................................... 209

IV. Des outils d’urbanisme à utiliser en cohérence avec la politique de
remobilisation des logements vacants mise en place .............................................. 228

Partie V: Retour sur le Contexte du jeu d’acteur
I.

Un contexte local méfiant ...................................................................... 249

II.
Des conflits d’intérêts potentiels entre possession de logements vacants
et politique de remobilisation ................................................................................... 252
III.

Les Difficultés d’être attractif dans un territoire rural ................. 254

IV.

Un jeu politique complexe................................................................. 255

V.

Apport du stage ................................................................................. 257

Conclusion ..................................................................................................... 259
Sources........................................................................................................... 263
Table des matières ........................................................................................ 269
Table des illustrations .................................................................................. 277

PARTIE I:
L’ETUDE

CONTEXTE

DE

I. Situation du logement vacant en France
A . La France des logements vides : Dans quels projets politiques s’inscrit la lutte contre la vacance de logements ?

I.

SITUATION DU LOGEMENT VACANT EN FRANCE
A. LA FRANCE DES LOGEMENTS VIDES : DANS QUELS PROJETS
POLITIQUES S’INSCRIT LA LUTTE CONTRE LA VACANCE DE
LOGEMENTS ?

Le logement vacant est devenu l’un des symptômes du
dysfonctionnement du marché de l’immobilier. En 2012, on comptait plus de 2,3
millions de logements vacants en France, alors qu’en parallèle, il y a plus de 3
millions de français qui sont mal logés.
Depuis 2005, le taux de vacance des logements en France a augmenté de
manière progressive pour atteindre une vacance de 7,11% en 2012, un taux
supérieur au taux de vacance dit « normal ». En effet, on parle d’une vacance
« normale » lorsque le taux de vacance est inférieur à 5 % du parc de logements.
Un minimum de vacance est en effet nécessaire pour permettre à la fois la fluidité
des parcours résidentiel mais aussi, laisser un temps nécessaire pour la revente ou
la relocation du logement.
Tableau 1 : Evolution du taux de vacance des logements en France depuis 2001

Année
(au 1er janvier)

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Taux de vacance

6,74%

6,59%

6,44%

6,35%

6,26%

6,27%

6,40%

6,61%

6,86%

6,95%

7,03%

7,11%

Source : INSEE

Evolution du parc de logements vacants
nombe de
en France depuis 2001
logements vacants
(en milliers)
2 600
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

années

Figure 1 : Evolution du nombre de logements vacants en France depuis 2001

Ces dernières années, la lutte contre la vacance est devenue une action
indispensable pour les collectivités pour l’amélioration du parc privé et pour le bon
fonctionnement du marché immobilier. Dans un contexte de crise et où l’offre de
Page 13

B . Quelles sont les raisons de la vacance des logements?

logements est inférieure à la demande, la lutte contre les logements vacants
pourrait être un moyen de récupérer des logements plutôt que de construire. Elle
permet de remobiliser le bâti existant et ainsi éviter de consommer de l’espace par
la construction neuve.
Dans les milieux urbains où la pression foncière est très élevée, les
ménages modestes sont contraints de quitter les centres urbains et la présence de
logements vacants se fait alors d’autant plus remarquer. De même, dans les
milieux ruraux, la question des logements vacants se fait également ressentir, elle
influe directement sur le dépeuplement des centres bourgs et le départ des
commerçants. Une vacance anormalement élevée peut également poser des
problèmes en termes de réseaux (assainissement, électricité, téléphone, …) : des
réseaux dimensionnés pour un nombre donné de logements peuvent ne plus être
rentables si trop de logements desservis sont inoccupés. Enfin, lutter contre la
vacance de certains logements, représentatifs de l’identité du territoire et
intéressants à préserver pour leur qualité architecturale, permet d’assurer leur
entretien et ainsi de préserver le patrimoine bâti du territoire.

B. QUELLES SONT
LOGEMENTS?

LES

RAISONS

DE

LA

VACANCE DES

Il existe 4 types de vacance des logements : la vacance conjoncturelle, la
vacance structurelle, la vacance de rétention et la vacance liée à un projet.
VACANCE CONJONCTURELLE (COURT TERME)
La vacance de courte durée, dite de « rotation », « frictionnelle » ou
« conjoncturelle » est considérée comme normale. Elle correspond à :
L’attente de location ou de relocation
Lorsqu’il y a un changement de locataire sans qu’il y ait un temps dédié
aux travaux de rénovation du logement.
L’attente de vente
Elle correspond à un délai de vente d’un logement inoccupé (départ d’un
locataire ou d’un propriétaire occupant, sortie de vacance)
La vacance technique
Elle correspond au délai durant lequel le propriétaire s’engage à faire des
travaux de rénovation avant de relouer ou revendre son bien.
VACANCE LIEE A UN PROJET (COURT-MOYEN
TERME)
Elle correspond à un délai de réflexion sur la mise en place d’un projet sur
le bien immobilier (location, occupation, vente, démolition), ou sur la mise en
place des travaux qu’il faudrait engager.

Page 14

C . La loi de réquisition des logements vacants en France

VACANCE STRUCTURELLE (MOYEN TERME)
Une vacance structurelle correspond aux logements mis en attente à
cause d’un problème de succession, d’indivision, ou d’un propriétaire se trouvant
dans l’incapacité de s’occuper de son logement.
Il peut également s’agir d’un bien qui ne correspond pas à la demande du
marché, c’est-à-dire que le logement est inconfortable, vétuste, insalubre, ou qu’il
n’est pas aux normes. Généralement ce type de bien peine à trouver preneur sur
un secteur peu tendu, comme en milieu rural isolé par exemple.
VACANCE DE RETENTION (LONG TERME)
Elle correspond à une inoccupation du logement sur le long terme. Le
propriétaire ne peut agir sur le bien soit à cause d’une incapacité physique
(personne âgée), soit par une volonté de ne pas agir sur le logement car son état
de dégradation est trop important et que le propriétaire ne peut assumer le coût
des travaux.
Il arrive aussi que certains propriétaires souhaitent garder le logement
inoccupé jusqu’à sa transmission aux héritiers, ou bien que le logement ait une
valeur sentimentale particulière, et que le propriétaire souhaite le conserver et le
laisser se dégrader progressivement sans engager de travaux.

C.

LA LOI DE REQUISITION DES LOGEMENTS VACANTS EN
FRANCE

En 2012, la ministre du logement Cécile DUFLOT a lancé une campagne de
réquisition des logements vacants dans les régions où le marché de l’immobilier
est très tendu (Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes et MidiPyrénées). Dans un but d’intérêt général, il est imposé à un propriétaire de louer
son logement vide. Les logements concernés sont ceux appartenant à des
personnes morales (entreprises, banques, compagnies d’assurances, associations,
institutions …).
L’ordonnance du 11 octobre 1945 accorde au préfet le droit de conduire
une procédure de réquisition des logements dans les secteurs où sévit une crise
de logements. Ce dispositif a été mis en place dans le contexte de reconstruction
d’après-guerre, mais n’a été que très peu utilisé.
Par la suite, la loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998
accorde au préfet le droit d’entamer une procédure de « réquisition avec
attributaire », c’est-à-dire, lui donnant la possibilité de réquisitionner des locaux
vacants (pas uniquement des logements) appartenant à des personnes morales
dans les communes où la crise de logements sévit. Un autre changement par
rapport à l’ordonnance de 1945, un « attributaire » qui peut être l’Etat, une
collectivité, un organisme HLM ou une SEM joue le rôle d’intermédiaire entre le
propriétaire des locaux réquisitionnés et les bénéficiaires qui sont logés.
L’attributaire réalise les travaux à ses frais afin de rendre les locaux habitables.
Page 15

C . La loi de réquisition des logements vacants en France

Jacques CHIRAC avait déjà utilisé le premier procédé en 1995. En deux ans,
il avait réussi à réquisitionner plus de 1 000 logements dont 800 dans la capitale.
Et en 2001, la secrétaire d’Etat au Logement, Marie-Noëlle LIENEMANN, avait elle
aussi utilisé cette procédure et, par manque de temps et de moyens, n’avait remis
qu’une centaine de logements sur le marché à Paris. En 2012, Mme DUFLOT a
relancé cette politique de réquisition des logements. Elle n’a pas fixé un nombre
précis de logements réquisitionnés, cependant, elle espère faire mieux que ses
prédécesseurs.

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II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

II. PRESENTATION DU TERRITOIRE
A. PRESENTATION DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES
UN CANTON RURAL
A. LOCALISATION ET ACCESSIBILITE
La communauté de communes du canton de Rugles est un EPCI composé
de 16 communes localisées en Haute Normandie, dans le département de l’Eure
(27).

Figure 2 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure
(Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Le territoire de la 3CR, situé
au sud-ouest du département, fait
partie du Pays d’Ouche et partage une
frontière
commune
avec
le
département voisin de l’Orne (61)
sous divisions de la région BasseNormandie.
Figure 3 : L'Eure et la Région Haute Normandie (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

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Figure 4 : Région Haute Normandie et régions limitrophes (Réalisation : Etudiants Polytech Tours
stage 3CR 2013)

La communauté de communes s’étend au cœur d’un triangle délimité par
l’autoroute A28 (40 km à l’ouest), la Nationale 112 au sud et la Nationale 154 à
l’est.

Figure 5 Réseau routier permettant l'accès à la 3CR (Réalisation : Etudiant Polytech Tours stage 3CR
2013)

Le canton se situe à 45 km d’Evreux (la préfecture du département de
l’Eure) et à 150 km de Paris. A noter la présence d’une ligne ferroviaire l’Aigle –
Paris permettant de relier le territoire communautaire à la capitale en 1h30.

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B. UN PAYSAGE MARQUE PAR LA RISLE
Le territoire de la communauté de communes s’étend sur 215 km². Il est
composé d’un large plateau coupé en son centre selon un axe nord-sud par le
principal cours d’eau du canton : la rivière de la Risle.
Cette large coupure dans le plateau est le support de l’axe majeur de
circulation et est également à l’origine de l’organisation du territoire en formant
la colonne vertébrale du canton.

Figure 6 : Occupation des sols de la 3CR (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

Le territoire de la communauté de communes s’insère dans un ensemble
paysagé s’étendant bien au-delà des limites du canton. Cet ensemble est celui du
Pays d’Ouche. A cheval entre Haute et Basse-Normandie, il se caractérise par des
vallées constituant des prairies bocagères, un sol argileux, de nombreux bois et
des hameaux ceinturés par des espaces naturels et agricoles.
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On peut néanmoins distinguer sur le territoire cantonal deux unités
paysagères distinctes. La première est composée des plateaux agricoles à l’est et,
à l’ouest, de la vallée de la Risle, caractérisée par des paysages ouverts avec une
alternance de cultures et de boisements. La seconde est composée de la vallée de
la Risle et est caractérisée par sa ripisylve et son patrimoine industriel ancien (par
exemple de nombreux moulins).

Figure 7 : Le plateau Ouest sur la commune de Juignettes (Photo étudiants Polytech' Tours)

C. LE BATI
♦ ORGANISATION
L’urbanisation du canton est répartie en deux pôles denses majeurs. Il
s’agit d’une part de Rugles et d’autre part de l’ensemble Vieille-Lyre/Neuve-Lyre
où on peut facilement distinguer une urbanisation constituée de rues. Les autres
centres des communes présentant la particularité de s’étendre en couloir le long
de l’axe routier desservant la commune. Ailleurs, on ne distingue que des hameaux
ou de l’habitat diffus.
Le territoire s’est développé par l’exploitation des ressources naturelles
présentes. La présence en un même espace d’une richesse des sous-sols en
minerais, de l’eau et des boisements a permis à l’industrie métallurgique de
s’implanter sur ce territoire. L’axe de la vallée de la Risle est donc devenu le
support de la répartition du bâti car il constitue le fondement du développement
économique du canton.
♦ COMPOSITION
Le patrimoine bâti de la communauté de communes du canton de Rugles
se distingue en plusieurs unités.
1. Les centres-bourgs
Les centres-bourgs ne sont pas homogènes dans le canton. C’est la
présence d’une mairie, d’un édifice religieux et d’une cohérence architecturale qui
permet l’indentification de ces pôles d’urbanisation.

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2. Les extensions pavillonnaires
Elles sont situées dans la continuité des centres-bourg mais avec une
densité plus faible. Le bâti est implanté en cœur de parcelle.
3. Les lotissements
Ils sont situés en marge du tissu urbain initial. Leur disposition n’est pas
optimisée en termes d’occupation des sols. Ils ne font généralement pas l’objet
d’une intégration paysagère. Le modèle architectural y est répétitif et standardisé.

Figure 8 : Exemple de lotissement à La Haye-Saint-Sylvestre (Photo étudiant Polytech' Tours)

4. Les collectifs
Seules les communes les plus peuplées (Rugles, Neuve-Lyre et Ambenay)
proposent cette forme de tissu urbain. Situés en retrait des axes de
communication principaux, ils ne font pas l’objet d’une intégration paysagère
particulière et ne dépassent que rarement le R+2.
5. Le diffus
On distinguera ici deux type de diffus. D’une part, les anciens corps de
fermes, aux formes et matériaux caractéristiques du pays d’Ouche, souvent à
proximité de boisements. Et les constructions neuves d’autre part, présentant des
caractéristiques architecturales similaires aux maisons de lotissement qui
tranchent avec l’environnement.

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Figure 9 : Exemple de logement dans un tissu diffus sur la commune Des Bottereaux (Photo étudiants
Polytech’ Tours)

6. Le bâti à fonction économique
Les zones d’activités économiques sont disposées à la périphérie des
communes, le long des axes routiers structurants, pour bénéficier de l’effet de
vitrine.
7. Le bâti industriel
Issu essentiellement de l’industrie métallurgique, il est composé de corons
constitués de 4 à 5 logements en bande qui reprennent les matériaux locaux (silex
et brique), d’anciennes usines et de moulins. On les retrouve disséminés le long de
la Risle.

Figure 10 : Exemple de logement dans des corons à Neaufles-Auvergny (photo étudiants Polytech'
Tours)

Page 22


LE FONCTIONNEMENT DU CANTON
A. L’ACTIVITE SUR LE CANTON
♦ AGRICOLE
Les trois quarts de l’activité agricole du territoire de la 3CR sont orientés
en faveur de l’élevage. La part intercommunale de l’élevage bovin représente 5%
de la production bovine du département.
La surface agricole représente une majorité de la surface du canton (63%
soit 13 651ha en 2010). Mais cette proportion a tendance à diminuer. On notera
une perte de 418 ha de terre agricole en 10 ans sur le canton.
Les chiffres du recensement général agricole de 2010 attestent d’une
baisse du nombre d’exploitations. Le nombre d’exploitations agricoles en 2010
était de 173 contre 248 en 2000 et 361 en 1988 pour le canton. Seule NeauflesAuvergny enregistre une timide hausse du nombre d’exploitations.
Si le nombre d’exploitations diminue, la surface moyenne des
exploitations a augmenté. En 2000 elle était de 97 ha contre 111 en 2009, soit une
augmentation de plus de 10% en 10 ans.
Superficie commune (ha) SAU (ha)

% de SAU

Ambenay

1680

698

42

Bois-Anzeray

1161

698

60

Bois-Arnault

1290

822

64

Bois-Normand-Près-Lyre

1688

1089

65

Chaise-Dieu-du-Theil

593

358

60

Chambord

1462

1165

80

Champignolles

262

120

46

Chéronvilliers

2151

1262

59

Juignettes

1296

877

68

La Haye Saint Sylvestre

1864

1245

67

La Neuve Lyre

285

143

50

La Vieille Lyre

1701

1033

61

Les Bottereaux

2213

1738

79

Neaufles-Auvergny

1735

872

50

Rugles

1410

813

58

Saint Antonin de Sommaire

716

461

64

Figure 11 : Tableaux comparatif des surfaces agricoles de la 3CR (Source : INSEE 2009)

♦ COMMERCIALE

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La commune de Rugles dispose d’un bon niveau de services de proximité
avec près de 40 commerce de restauration, alimentaires et de services sur la rue
principale Aristide Briand. On notera la présence de deux supermarchés à Rugles
et ses environs. On dénombrera également 4 commerces alimentaires à la NeuveLyre et une Poste.
Les habitants des autres communes ne disposant pas de ces services, ils se
déplacent sur les deux pôles cités ou n’hésitent pas à sortir des limites cantonales
pour se rentre à l’Aigle (12km, environs 8 000 habitants) qui dispose d’une offre
de services plus étoffée.
Cette disposition des services engendre de nombreux trajets quotidiens
(en voiture pour la plupart) au sein de la communauté de communes ou sa proche
périphérie. Pour les achats spécialisés, les habitants s’orientent vers Evreux voire
Rouen.
♦ ARTISANALE
La majorité de l’activité artisanale est concentrée à la Neuve-Lyre sur le
site de la zone artisanale des Houssières. Les secteurs du bâtiment et de la
construction sont fortement représentés.
B. LES EQUIPEMENTS
♦ D’ENSEIGNEMENT
Les principaux équipements scolaires sont concentrés à Rugles avec une
école maternelle, deux écoles primaires et un collège. Une autre école primaire et
une autre école maternelle sont localisées sur le pôle Vieille-Lyre/Neuve-Lyre.
Des regroupements scolaires intercommunaux ont été mis en place pour
répondre à l’évolution démographique sur le territoire. Il s’agit des
regroupements :
Bois-Normand-Près-Lyre / Les Bottereaux /Saint-Antonin-deSommaire / Juignettes
Chéronvilliers / Bois-Arnault / Chaise-Dieu-du-Theil / NeauflesAuvergny / Ambenay
Alors que les habitants des communes de La-Haye-St-Sylvestre, de
Chambord et de Bois-Anzeray bénéficient de structures hors canton, on dénombre
à la rentrée 2009, 656 élèves dans les écoles du canton.
Le seul établissement d’enseignement secondaire du canton est le collège
Victor Hugo à Rugles, fréquenté par 305 élèves en 2012.
♦ DE SANTE ET SOCIAUX
La petite enfance
La 3CR dispose d’un pôle « petite enfance » composé d’une crèche et d’un
relais d’assistantes maternelles.
La santé
Page 24


Le seul établissement hospitalier du canton est localisé à Rugles, c’est
l’hôpital local André Couturier associé à la maison de retraite.
Le troisième âge
On trouve à Rugles un EHPAD avec une capacité de 117 lits pour personnes
autonomes, semi-valides ou dépendantes.
Un « village retraite » est également présent à Rugles et propose des
pavillons individuels.
Des services de maintien à domicile sont également dispensés par l’ADMR
(Aide à Domicile en Milieu Rural) et un service de soins infirmiers à domicile.
♦ SPORTIFS ET CULTURELS
Les équipements sportifs sont nombreux sur le territoire et participent à
l’animation du canton. On dénombre :
Une piscine écologique (traitement des eaux de baignade par un
système de lagunage) inaugurée en juillet 2013 à Rugles
Un complexe sportif à Rugles, un gymnase à la Vieille-Lyre et une
salle multisport à Bois-Arnault. Ces équipements permettent
d’offrir une offre sportive très diversifiée.
Un parcours de santé à Rugles
Une piste de modélisme à Rugles
Un boulodrome à Rugles
Une école de musique accueillant 60 élèves et une bibliothèque à
Rugles.

Figure 12 : Vue d'ensemble des équipements sportifs e notamment le parcours sportif (Sources :
3CR)

L’offre d’équipements est riche mais tend à se concentrer sur deux pôles :
Rugles et l’ensemble Vieille-Lyre/Neuve-Lyre et ce, au détriment des autres
communes du canton.

Page 25


L’EPCI
A. SITUATION ADMINISTRATIVE
La 3CR fait partie du 3ème arrondissement du département de l’Eure.

Figure 13 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013)

La communauté de communes du canton de Rugles fait partie du Pays
Risle-Charentonne, constitué de 8 communautés de communes et d’une
commune isolée qui sont :
CdC du canton de Beaumesnil
CdC de Beaumont-le-Roger
CdC Risle-Charentonne
CdC du canton de Broglie
CdC rurale du canton de Brionne
CdC du canton de Thiberville
CdC de Bernay es de ses Environs
CdC du Canton de Rugles
et la commune de Brionne.
Depuis le 30 mai 2005, la 3CR est intégrée au périmètre du SCoT du Pays
Risle Charentonne.

Figure 14 : Le pays Risle-Charentonne (Source : introduction du rapport de présentation du SCoT du Pays RisleCharentonne)

Page 26


B. ORGANIGRAMME ET COMPETENCES

Figure 15 : Organigramme de la 3CR (Source : 3CR)

La communauté de communes du canton de Rugles est composée
des services suivants :
Un service administratif s’occupant notament des
transports scolaires
Un service technique
Un service santé et environnement s’occupant notament
de l’assainissement (SPANC)
Un service projet de territoire
Un service des sports
Un service assistante maternelle
Sous la direction de la présidente Françoise COMPAGNON, les élus de la
3CR sont répartis en 4 commissions :
Développement économique
Cette commission est responsable des problématiques liées au
développement économique et à l’emploi.
Aménagement du territoire
Celle-ci est chargée de l’aménagement des espaces, des réseaux,
de l’urbanisme, des transports ainsi que de la santé
Environnement
Elle est responsable de l’Agenda 21, de la gestion des déchets et
du réseau d’assainissement.
Cadre de vie
Elle gère les problématiques liées au cadre de vie comme
l’enfance et l’éducation, les sport, le tourisme, le haut débit…
Page 27


Figure 16 : Les commissions de la 3CR (Source : 3CR)

Page 28

B . Présentation des 16 communes

B. PRESENTATION DES 16 COMMUNES
LOCALISATION GEOGRAPHIQUE DES COMMUNES
La communauté de communes du canton de Rugles est composée
de 16 communes, allant de Chaise-Dieu-du-Theil au sud à Champignolles au nord.

Figure 17 : Les seize communes du canton de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage
3CR 2013)

POPULATION COMMUNALE
Les populations communales des 16 communes du canton de
Rugles sont très disparates : de 39 habitants pour Champignolles à 2.375 habitants
pour Rugles en 2009 … soit un rapport de 1 à 60.
Page 29

B . Présentation des 16 communes

Seule Rugles dépasse le millier d’habitants et seules six communes
(y compris Rugles) dépassent les 500 habitants. On voit donc aisément la situation
rurale de ce canton avec de nombreuses très petites communes (39, 170 …
habitants).
Ambenay
Bois-Anzeray
Bois-Arnault
Chambord
Champignolles
Chéronvilliers
Juignettes
La Neuve Lyre
La Vieille Lyre
Les Bottereaux
Neaufles-Auvergny
Rugles

Population en 2009
529
170
748
356
230
171
39
510
239
247
610
627
323
439
2375
170

Figure 18 : Population des communes du canton de Rugles en 2009 (Source : INSEE)

DOCUMENTS D’URBANISME
Sur les 16 communes du canton de Rugles, 12 communes sont
soumises au Règlement National d’Urbanisme (RNU), deux possèdent des cartes
communales et les deux dernières des PLU approuvés il y a 10 et 11 ans.
Ambenay
Bois-Anzeray
Bois-Arnault
Chambord
Champignolles
Chéronvilliers
Juignettes
La Neuve Lyre
La Vieille Lyre
Les Bottereaux
Neaufles-Auvergny
Rugles

Documents d'urbanisme
Carte communale (2009)
RNU
RNU
RNU
RNU
RNU
RNU
RNU
RNU
RNU
Carte communale (2011)
PLU (2004)
RNU
RNU
PLU (2003)
RNU
Page 30

C . Structure démographique et socio-économique du canton

C. STRUCTURE DEMOGRAPHIQUE ET SOCIO-ECONOMIQUE DU
CANTON
STRUCTURE DE LA POPULATION
A. UNE POPULATION VIEILLISSANTE ET EN AUGMENTATION
Le canton de Rugles a connu une décroissance démographique entre 1975
et 1999. Depuis 1999, la population est en hausse (+471 habitants en 10 ans).

Figure 19 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1968 et 2009

Cependant, on constate que cette population a tendance à vieillir :

Figure 20 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1999 et 2009 par classes d'âge

En effet, durant la dernière période de recensement (1999-2009), la part
des 15-44 ans diminue, celle des 60-74 ans se maintient, tandis que celle des 4559 ans et des 75 ans ou + augmentent. Les jeunes actifs et les retraités récents ont
donc tendance à quitter le canton, alors que les actifs et les retraités plus âgés
restent implantés sur le territoire.

Page 31


Figure 21 : Nombre de naissances et de décès par année dans le canton de Rugles entre 2001 et 2010

De plus, le solde naturel (nombre de naissances – nombre de décès au
cours d’une période donnée) est resté négatif entre 2001 et 2010 (hormis en 2005
et 2006) : en moyenne, le taux de variation de la population dû au solde naturel a
été égal à -0,1% entre 1999 et 2009. Ce taux négatif est à contre-courant de la
tendance départementale : il était égal à +0,4% dans l’Eure sur la même période.
En revanche, en ce qui concerne le taux dû au solde migratoire (entrées –
sorties sur une période donnée), le canton s’en sort mieux que le département
avec +0,7% contre +0,3% dans l’Eure (1999-2009).
On constate donc que la croissance démographique du canton est
entièrement dûe aux flux migratoires et non au renouvellement par le sang de sa
population, ce qui n’est plus le cas à l’échelle départementale, où les deux
phénomènes ont un poids à peu près équivalent. Au final, le canton a un taux
global de variation de sa population sensiblement proche de celui du département
entre 1999 et 2009 (canton : +0,6% / Eure : +0,7%).
B. DES MENAGES DE MOINS EN MOINS GRANDS
Comme dans l’ensemble du territoire français, la taille des ménages
diminue régulièrement depuis 1968 sur le canton de Rugles : elle est passée en
particulier de 2,7 personnes/ménage en 1990 à 2,32 en 2009. A ce titre, elle suit à
peu près la tendance nationale.

Page 32


Figure 22 : Evolution comparée de la taille des ménages de 4 territoires entre 1990 et 2009
(Source : INSEE, RP 1990 à 2009)

De plus, le pourcentage de personnes de 15 ans ou plus a augmenté entre
1999 et 2009 pour toutes les classes d’âges (sauf 80 ans et plus).

Figure 23 : Evolution de la structure familiale des ménages du canton de Rugles entre 1999 et 2009

Enfin, on note un maintien du nombre de couples avec enfant(s), une
diminution du nombre de familles monoparentales et une nette augmentation du
nombre de couples sans enfant, que l’on peut corréler avec une augmentation du
nombre de retraités présents sur le canton.
C. UNE POPULATION ASSEZ PEU AISEE QUI PREDOMINE
Les deux catégories socioprofessionnelles dominantes sont les ouvriers
(39,2%) et les employés (23,8%), de manière assez similaire au département de
l’Eure.

Page 33


Figure 24 : Répartition des emplois du canton de Rugles selon les CSP (en %, 1999/2009)

Les cadres et les professions intermédiaires sont sous-représentés par
rapport au département (respectivement 6,3 et 13,3% en 2009 contre 10,8 et
23,2% pour le département). Par contre, on trouve plus en proportion
d’agriculteurs exploitants et d’artisans sur le canton que dans l’ensemble de l’Eure
(respectivement 7,4 et 10,1% en 2009 contre 1,9 et 6,4% pour le département).
Le taux de chômage des 15-64 ans (au sens du recensement 1 )
s’élevait à 11% en 2009 (contre 11,3% pour le département). Il a baissé de 2,2%
par rapport à 1999, ce qui lui a permis de redescendre à un niveau comparable à
la moyenne nationale (11,2% en 2009).
Par ailleurs, le revenu net déclaré par foyer fiscal du canton s’élevait en
moyenne à 19.596€ en 2009, montant inférieur à la moyenne départementale
(22.469€). Ce chiffre est en diminution depuis 2007, cette évolution suivant les
tendances départementale et nationale.
On constate ainsi que la population cantonale est assez peu aisée et peut
paraître vulnérable par rapport à la conjoncture économique actuelle. Concernant
notre sujet (l’étude et la remobilisation du parc de logements vacants), on peut
ajouter que la structure de la population du canton implique qu’il ne sera pas
possible de faire de la réhabilitation standard de logements vacants, à l’unique
charge des propriétaires (occupants ou bailleurs). Il paraît en effet peu probable
que les ménages du canton, dans leur majorité, aient une capacité
d’investissement suffisante pour assumer les travaux nécessaires sans aucune aide
extérieure, en particulier pour des logements dégradés. Nous reviendrons donc
sur l’état du parc vacant et les outils de remobilisation existants ou à mettre en
place dans les parties suivantes de ce rapport.
1
Les chômeurs au sens du recensement de la population sont les personnes (de 15 ans ou
plus) qui se sont déclarées chômeurs (inscrits ou non à Pôle Emploi) ou en recherche
d’emploi. (Source : définition INSEE)

Page 34


STRUCTURE DE L’ECONOMIE ET DE L’EMPLOI
A. UN TISSU ECONOMIQUE DOMINE PAR LES PETITES
ENTREPRISES A TRAVERS LES COMMERCES ET LES
SERVICES

Figure 25 : Répartition des activités économiques sur le canton

L’activité économique est dominée par les commerces et les entreprises
de services (à 40%), et l’agriculture (29%) qui, avec 183 établissements sur le
canton, est plus représentée que dans le reste de l’Eure (où elle reste inférieure à
15%). Les parts de l’administration, de la santé, de la construction et de l’industrie
sont en revanche sensiblement les mêmes que pour l’ensemble du département.

Page 35


Figure 26 : Répartition comparée par secteur d'activité des établissements actifs au 31 décembre
2010

En termes de taille d’entreprise, 96% des établissements du canton
comptent moins de 10 salariés : 71% n’ont aucun salarié, 25% ont 1 à 9 salarié(s).
Ces proportions se retrouvent à l’échelle du département (respectivement 64% et
29%).2
B. UNE POPULATION ACTIVE QUI RESTE DEPENDANTE DE LA
VOITURE

Figure 27 : Lieu de travail des actifs de plus de 15 ans ayant un emploi qui résident dans le canton de Rugles

En ce qui concerne le lieu de travail des actifs du canton, une large majorité
(71,6%) se déplace dans une autre commune que celle de résidence pour aller
travailler : la plupart dans le département de l’Eure (48%), une part significative
(22,8%) hors de la Haute-Normandie. De plus, le nombre d’actifs qui se déplacent

2

Chiffres INSEE/CLAP au 31 décembre 2010

Page 36


pour aller travailler a augmenté depuis dix ans (+8,2%), tandis que le nombre
d’actifs qui travaillent dans leur commune de résidence a diminué (-8,2%), mais
reste cependant à un niveau élevé (28,4%). On retrouve les mêmes tendances à
l’échelle départementale, avec cependant une moins grande proportion d’actifs
qui quittent leur région pour travailler (16,6% en 2009).
Ces chiffres confortent le rôle prépondérant de pôles qui concentrent
l’activité, à différentes échelles :
A l’échelle du canton, l’essentiel des commerces et des services se
situent dans les deux bourgs de Rugles et la Neuve-Lyre (les
exploitations agricoles sont par contre disséminées sur le
territoire cantonal)
A l’échelle du département, Evreux (50.537 habitants en 2010)
concentre les activités propres aux villes moyennes, ainsi que les
administrations liées au département
A l’échelle suprarégionale, le département de l’Eure subit
l’influence de Paris, ce qui se traduit par des mobilités pendulaires
pour une part significative d’actifs : le trajet L’Aigle-Paris
Montparnasse en Intercités dure 1h20 environ3. Cette influence
est moins prégnante que dans l’est du département, mais elle
reste cependant observable sur le canton.

Figure 28 : Equipement automobile des ménages du canton de Rugles

Ces phénomènes se retrouvent dans l’analyse de l’utilisation de la voiture
par les ménages du canton. On observe en effet que la part des ménages ne
possédant qu’une seule voiture a diminué en dix ans (-3,7%), tandis que celle des
ménages utilisant deux voitures ou plus a augmenté significativement (+6,6%).
Cette évolution suit les tendances départementales et régionales.
Les ménages du canton, plutôt modestes financièrement, sont donc
soumis aux exigences croissantes de mobilité dans le travail. Nous allons voir dans
le diagnostic du parc de logement (partie 2) que la localisation et de mode de
développement urbain ajoutent des contraintes de mobilité dans la vie
quotidienne des habitants. Les ménages sont donc de plus en plus dépendants de
la voiture, et par conséquent, de variables exogènes (qui ne dépendent pas d’eux)
telles que le coût de l’énergie.

3

Source : simulation de trajet sur le site http://www.voyages-sncf.com/

Page 37

III. Contexte politique de l’étude
A . Un PDH en transition dans l’Eure

III. CONTEXTE POLITIQUE DE L’ETUDE
Après avoir présenté le canton de Rugles, ses communes et ses principales
caractéristiques, nous allons voir dans quel contexte politique l’étude s’est
déroulée. Ce contexte est lié à des textes programmatiques en cours
d’élaboration, traduisant des volontés politiques à différentes échelles :
Le Plan Départemental de l’Habitat (en cours de renouvellement)
Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (en cours de création)
A. UN PDH EN TRANSITION DANS L’EURE
LE PDH : DEFINITION ET OBJECTIFS
Depuis 2004 et la loi du 13 août relative aux libertés et responsabilités
locales, les EPCI jouent un rôle prédominant dans la définition et la mise en œuvre
des politiques locales de l’habitat. Le PDH trouve son origine dans la loi du
13/07/2006 portant engagement national pour le logement, dont l’article 3 a
rendu obligatoire les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) pour toutes les
communautés urbaines, les communautés d’agglomérations et les communautés
de communes compétentes en matière d’habitat, comportant plus de 50.000
habitants et comptant au moins une commune supérieure à 15.000 habitants.
Constituant le document opérationnel de la politique de l’habitat, il permet aux
EPCI de mieux tenir compte des besoins en logements et des caractéristiques
propres à leur territoire d’application.
Cependant, en 2006, les départements sont inégalement couverts par des
EPCI, lesquelles ne correspondent pas forcément, dans leur périmètre, aux limites
des bassins d’habitat. L’article 68 de la loi ENL de 2006 (modifié par la circulaire
2007-32) a donc créé en renforcement des PLH, les Plans Départementaux de
l’Habitat, afin de permettre la cohérence entre les politiques définies par les PLH
et celles menées sur les parties de départements non couvertes par un PLH. Le
PDH vise aussi à renforcer la cohérence entre les PLH existants, dans un but global
de réduction des déséquilibres territoriaux en matière d’habitat. Sa durée de
validité est de six ans.
Le PDH est élaboré par différents acteurs :
L’Etat
Le Département
Les EPCI ayant adopté un PLH (ou ayant délibéré pour en élaborer
un)
Pendant l’élaboration du PDH, les concertations sont menées par un
représentant de l’Etat dans le département et par le président du Conseil Général,
au sein de la section départementale du Comité Régional de l’Habitat.
Dans son élaboration, le PDH prend en compte plusieurs documents
locaux :

Page 38


Les SCoT des pays du département (orientations définies dans le
Document d’Orientations Générales) ; par exemple, pour le
canton de Rugles, le SCoT du Pays Risle-Charentonne
Le Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes
Défavorisées (PDALPD)
Le Schéma Départemental d’Organisation Sociale et MédicoSociale

LE PDH
PERSPECTIVES

2007-2013 DE

L’EURE

:

BILAN

ET

Le département de l’Eure est plutôt dynamique en matière de politique de
l’habitat et de développement territorial en général. Dès 2002, il se positionne
comme acteur principal de l’aménagement du territoire et exprime une stratégie
de développement dans un « Livre blanc ». Celui-ci vise à activer des dynamiques
de développement s’appuyant sur les forces et les ressources du territoire
départemental et à maîtriser les fortes influences venant de la région et de l’Ilede-France auxquelles le département est soumis. Ce positionnement du
département comme chef de file du développement territorial est expliqué par le
département par « l’absence d’une agglomération forte et polarisante dans
l’Eure ». 4 En effet, Evreux n’a pas la force structurante des autres villes
importantes de la région (Rouen et Le Havre) et l’Eure est plutôt tournée vers Paris
et la région francilienne que vers Evreux.
Concernant l’habitat, le Livre Blanc de 2002 établit cette thématique
comme priorité départementale. En 2007, le département met en place un
premier PDH (dont la période d’application va prendre fin au terme de cette
année). Ce document permet de faire un état des lieux de la situation de l’habitat
dans le département, après quatre années d’engagement du département dans
cette thématique. En particulier, les services départementaux constatent que
l’habitat dans l’Eure est soumis à quatre grandes faiblesses, qu’il faudra tenter
d’écarter :
une production insuffisante en logements, peu adaptée aux
caractéristiques de la population de l’Eure ;
une réponse insuffisante aux besoins de certaines catégories de
population (les plus fragiles);
une approche encore sectorielle des politiques publiques, ayant
tendance à compartimenter les thématiques (logement, social,
transport, environnement...) ;
des logiques d’acteurs fortement enracinées qui manquent de
coordination : les actions sont pensées de manière trop isolées,
on ne prend pas assez en compte les interactions possibles entre
les différents secteurs d’intervention liés de près ou de loin au
logement.

4

Source : PDH 2007-2013 de l’Eure, document de synthèse

Page 39


De plus, les services départementaux estiment que les outils existants sont
souvent mal connus du personnel politique et des élus. Le département, comme
chef de file de la politique de l’habitat, souhaite donc en 2007 améliorer cette
coordination défaillante.
Le PDH 2007-2013 a ainsi défini 3 orientations stratégiques, détaillées en
23 fiches-actions. On peut les classer en deux grandes catégories : celles qui
apportent un financement pour des projets (de réhabilitation, de création de
logements, d’adaptation de logements au handicap etc…), celles qui apportent de
la méthodologie (en termes de procédures, de coordination des acteurs etc…).
On note5 un fort engagement du département dans l’aspect financier de
la politique de l’habitat : cet investissement très positif a notamment permis, entre
2007 et 2013, de majorer le financement de l’ANAH pour la création de logements
conventionnés, de financer une partie des travaux d’opérations à volet « habitat
indigne », « handicap », « maintien à domicile » et « maîtrise de l’énergie ».
L’aspect méthodologique a également bénéficié de plusieurs avancés,
notamment :
l’instauration d’une charte « habitat durable » en 2008 avec les
aménageurs privés et publics
la participation du département à hauteur de 20% pour
l’élaboration d’une carte communale et de 40% pour l’élaboration
d’un PLUi, afin d’inciter les collectivités à se doter d’un document
d’urbanisme
Le département pousse également les collectivités à réaliser des études
locales sur la situation de l’habitat sur leur territoire, et à demander l’appui du
CAUE pour les accompagner dans l’élaboration de leur document d’urbanisme.
Le département semble donc aller dans la bonne direction en menant son
PDH : il intervient en complément de structures nationales existantes (telles que
l’ANAH) là où elles sont insuffisantes par rapport aux besoins locaux ; en parallèle,
il cherche à mobiliser les différents acteurs de l’habitat et à les faire communiquer.
Cependant, l’échelle départementale n’est peut-être pas l’échelle optimale pour
mener efficacement des politiques de l’habitat qui s’adaptent aux différents
contextes locaux : les situations sont très différentes entre l’est du département,
sous influence francilienne, l’agglomération d’Evreux, et l’ouest de l’Eure où le
marché immobilier est très peu tendu. En effet, si le département est une échelle
pertinente pour avoir une vue globale mais suffisamment détaillée de la situation
du logement, il peine à fédérer les acteurs des échelles intercommunales et
communales à la logique d’ensemble qu’il est parvenu à activer au niveau
départemental. Pour preuve, en regardant notre expérience au sein de la 3CR,
nous avons encore été confrontés en 2013 à des faiblesses que le PDH relevait déjà
en 2007 : l’approche des politiques publiques est encore trop sectorielle et les

5
Source : Cabinet « Guy Taïeb Conseil », diaporama de présentation Atelier thématique n°3
PDH de l’Eure : « Enjeux et bilan prospectif de l’action publique sur le parc privé »,
23/05/2013

Page 40


acteurs ne sont pas assez coordonnés. En fait, le département peine à inscrire
l’habitat dans un projet de territoire global au niveau du département, car ce
dernier rassemble plusieurs contextes distincts en son sein, ce qui implique que
l’échelle pertinente du projet de territoire est beaucoup plus locale que le
département.
Pour la période suivante du PDH (2014-2020), on peut s’attendre à ce que
le département garde son rôle d’impulseur de la politique de l’habitat, et qu’il
cherche à accompagner par des moyens financiers (subventions…) et
méthodologiques (CAUE, H&D…) les intercommunalités dans la définition de leur
stratégie locale pour l’habitat.

ELABORATION DU DEUXIEME PDH DE L’EURE ET
POSITIONNEMENT DE NOTRE ETUDE PAR RAPPORT A
CELUI-CI
Le deuxième PDH est en cours d’élaboration depuis mars 2013, avec
l’apport du cabinet de conseil « Guy Taïeb Conseil » qui anime différentes réunions
thématiques autour du logements, entre les différents acteurs concernés : élus et
techniciens des communes et des EPCI, techniciens du Conseil Général, services de
l’Etat, professionnels du parc public et privé, collecteurs 1%, associations etc… Le
but est de prendre en compte les problématiques propres aux différents échelons
et de confronter les points de vue, afin de partager un contexte et un diagnostic
commun. Cette élaboration se déroulera en trois phases :
Diagnostic : mars-juillet 2013
Orientations : août-décembre 2013
Mise en place d’un observatoire du PDH : janvier-février 2014
Notre étude s’inscrit de manière un peu particulière dans ce PDH : elle est
la première de ce type dans le département, et a donc vocation à être reproduite
si la méthode que nous avons utilisée est pertinente à réinvestir pour d’autres
territoires (intercommunalités vraisemblablement).
Quels éléments notre étude pourrait-elle apporter dans l’élaboration du
PDH 2014-2020 ?
D’après l’INSEE, le taux de vacance sur le département est en moyenne
plus faible que le taux national : en 2009, il s’élevait ainsi à 5,8% du parc total
(contre 6,9% pour la France métropolitaine), après avoir diminué entre 1990 et
1999 et raugmenté depuis. Cependant, le diagnostic habitat du PDH 2007-2013 a
relevé une disparité du taux de vacance selon les secteurs du département : les
territoires ruraux et les pôles urbains sont ainsi plus touchés par ce phénomène.
Parmi les territoires ruraux, les cantons du sud-ouest du département sont très
concernés, avec une vacance systématiquement supérieure à 5%. En particulier,
nous pouvons citer les cantons suivants :

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B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugles

Le canton de Rugles est passé de 6% de logements vacants en
1999 à 7,2% en 2009.
Le canton de Beaumesnil (limitrophe par le nord au canton de
Rugles) est passé de 6% de logements vacants en 1999 à 6,1% en
2009.
Le canton de Breteuil (limitrophe par l’est au canton de Rugles) est
passé de 5,9% de logements vacants en 1999 à 7,6% en 2009.
Le canton de Verneuil-sur-Avre (limitrophe par le sud-est au
canton de Rugles) est passé de 6,6% de logements vacants en
1999 à 9,8% en 2009.
Le canton de l’Aigle-Est (limitrophe par l’ouest au canton de
Rugles) est passé de 6,8% de logements vacants en 1999 à 13,6%
en 2009.6
De plus, le PDH 2007-2013 montre dans son diagnostic habitat qu’en 1999,
ces cantons étaient déjà parmi les plus touchés du département (hormis les pôles
urbains d’Evreux et de Vernon situés plus à l’est du département) et que la
situation n’a pas changé depuis.
Par ailleurs, on constate que les cantons cités ont des structures de
population assez proches, avec une domination des ouvriers et des employés
parmi les actifs et une présence significative de retraités. En somme, on a affaire à
des cantons similaires au canton de Rugles du point de vue de leur structure et de
leur fonctionnement. La méthodologie que nous avons mise en place et le type de
raisonnements que nous avons menés sont donc reproductibles par ces cantons.
Aux élus ensuite de les adapter à leur contexte particulier. En ce qui concerne le
PDH, il sera intéressant pour les différents acteurs participant aux réunions
d’élaboration de prendre connaissance de cette étude et des problématiques
qu’elle soulève, afin de confronter ces problématiques (liées au canton de Rugles)
avec les problématiques en œuvre sur les territoires où ils exercent (qu’ils soient
professionnels ou élus). Cette confrontation pourra, en faisant réagir les différents
acteurs, permettre de partager ou non des constats et de produire du diagnostic
collectivement, en confrontant les contextes et les situations vécus au sein des
différents territoires.

B. UN PLUI EN COURS DE GESTATION POUR LE CANTON DE
RUGLES
LE PLUI : DEFINITION ET OBJECTIFS
Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, comme son nom l’indique, est
l’équivalent du PLU communal à l’échelle de l’EPCI. Comme le PLU, le PLUi
comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de
développement durable (PADD) duquel découlent des orientations
d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement délimitant les

6

Source : INSEE, RP 2009.

Page 42


différentes zones, des plans de zonages et des annexes. Chacun de ces éléments
peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques.
La notion de PLUi apparaît pour la première fois dans la loi Solidarité et
Renouvellement Urbain (SRU) du 13/12/2000 qui crée le PLU : elle reconnaît la
possibilité d’élaborer un document d’urbanisme à l’échelle intercommunale. Pour
autant, le PLUi va rester à la marge pendant la décennie suivante (surtout dans les
communautés de communes rurales), malgré une progressive réapparition dans
les discours à partir de 2007. En 2009, la loi Boutin de mobilisation pour le
logement et la lutte contre l’exclusion permet aux PLUi de tenir lieu de PLH (article
28). Mais ce n’est qu’en 2010 que le PLUi est remis au-devant de la scène, en
affirmant l’échelle intercommunale comme la plus pertinente pour élaborer un
document d’urbanisme. La loi ENE (Engagement National pour l’Environnement,
dite « Grenelle 2 ») du 12/07/2010 institue en effet le PLUi comme la règle, le PLU
devant idéalement rester une exception. Cependant, la loi n’oblige pas les
communes à transférer la compétence PLU aux EPCI, elle les y invite simplement.
En termes de contenu des PLUi, la loi réaffirme l’obligation de cohérence avec le
SCoT, et permet aux orientations d’aménagement et de programmation de tenir
lieu de Programme Local de l’Habitat et de Plan de Déplacements Urbains (si l’EPCI
est compétente pour l’organisation des transports urbains).
Aujourd’hui, la tendance est à un basculement progressif au PLUi pour que
celui-ci devienne véritablement et majoritairement « la norme ». Ainsi, un « club
PLUi » a été initié en 2012 par le ministère du Logement et de l’Egalité des
territoires afin de permettre aux EPCI lauréates de l’appel à projet national PLUi
de partager leur expérience dans l’élaboration de leur document intercommunal
d’urbanisme. Par ailleurs, le projet de loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un
Urbanisme Rénové) déposé par la ministre Cécile Duflot le 26/06/2013 à
l’Assemblée Nationale propose de généraliser les PLUi, en transférant la
compétence PLU de plein droit aux EPCI. Le texte sera débattu en séance publique
à l’Assemblée à partir du 10 septembre 2013.
Qu’est-ce que l’élaboration d’un document d’urbanisme à l’échelle
intercommunale peut apporter à des communes rurales comme celles du canton
de Rugles ?
Le fait de se regrouper permettra à des petites communes rurales de
bénéficier d’un financement plus important pour élaborer leur document
d’urbanisme (en mettant des moyens financiers en commun), ce qui peut leur
permettre de solliciter une aide professionnelle extérieure, par exemple celle d’un
bureau d’étude et du CAUE de leur département. Cette démarche va leur donner
la possibilité d’aller plus loin que le simple zonage (du type carte communale) : le
PLUi doit leur permettre d’ancrer le territoire communautaire dans une démarche
de projet d’ensemble coordonné. Le PLUi répond ainsi aux objectifs suivants :
mieux intégrer dans la planification le fonctionnement actuel des
territoires et ses enjeux

Page 43


traduire les orientations communautaires en matière de
politiques publiques (urbaines, d'habitat, de déplacements,
d'aménagement, d'environnement…) et de développement
territorial
lier et intégrer avec cohérence les différents documents
programmatiques existants (PLH, PDU)
ELABORATION D’UN PREMIER PLUI POUR LE
CANTON DE RUGLES ET POSITIONNEMENT DE NOTRE
ETUDE PAR RAPPORT A CELUI-CI
La communauté de communes du canton de Rugles a décidé en 2012 de
se lancer dans l’élaboration d’un PLU intercommunal, afin de renforcer l’esprit
communautaire et de définir des axes communs de développement. Ses objectifs
sont les suivants7 :
Conforter la centralité des centres-bourgs et des centres-villes et
redéfinir la place et le développement des hameaux, en prenant
en compte les équipements existants
Développer les activités industrielles, commerciales et artisanales
et protéger l’activité agricole
Organiser l’accueil de nouvelles populations à travers une gamme
d’habitat diversifiée, en prenant en compte les équipements
existants et programmés
Protéger le patrimoine bâti, naturel et l’identité paysagère du
canton
Un des objectifs exprimé dans le CCTP concerne directement notre étude,
il en a défini l’esprit : « identifier les logements vacants et privilégier leur réemploi
si possible, avant de consommer de nouveaux terrains naturels ».
Cette décision de la communauté de communes a été prise dans un
contexte politique particulier. En effet, les maires des communes membres de la
3CR ont des positions différentes concernant la pratique de l’urbanisme, son
échelle et la prise de décision. Une partie des élus est ainsi totalement convaincue
de la nécessité d’élaborer un PLU intercommunal, et plus globalement de réfléchir
en termes de projet de territoire à l’échelle communautaire. D’autres élus sont
cependant plus mitigés, sans être véritablement opposés. Cette partie des élus
reste dubitative concernant cette manière de définir les politiques d’urbanisme
sur le canton. L’enjeu, à la tête de la 3CR, a donc été de se donner les moyens
d’être convaincant par rapport aux élus des communes membres, afin que la
démarche puisse aboutir et que tous les protagonistes partagent la même
dynamique.

7

Source : synthèse des objectifs exprimés dans le Cahier des Clauses Techniques
Particulières

Page 44


Dans l’optique de réaliser le PLUi, la 3CR a engagé un premier bureau
d’étude. Celui-ci avait pour mission d’assister la 3CR dans l’élaboration et la
formalisation du document, d’animer les réunions de travail avec les différents
acteurs de la démarche, d’organiser la concertation avec la population, et de
formaliser le document final selon les règles en vigueur dans le code de
l’urbanisme. Le bureau d’études engagé n’a cependant pas convaincu la 3CR, qui
a mis fin au contrat. Cette décision a eu pour conséquence de stopper net le
processus (qui avait seulement été amorcé par la phase de diagnostic) et de
conforter les élus dubitatifs dans leur opinion sur la démarche.
En décidant d’engager des étudiants stagiaires pour réaliser une étude sur
la vacance du logement sur le canton, l’objectif de la communauté de communes
était double. Il s’agissait tout d’abord de réaliser le diagnostic de la situation de la
vacance sur le canton, nécessaire à l’élaboration du PLUi, comme nous l’avons vu,
et d’en tirer des conclusions exploitables par la suite dans la démarche PLUi. Mais
c’était également l’occasion de poursuivre la réflexion intercommunale engagée
et de (re)mobiliser les élus sur un thème précis et concret, avant de l’ouvrir sur le
document d’urbanisme de manière générale. Nous avons ainsi présenté à trois
reprises l’avancée de nos travaux au comité de pilotage PLUi, afin que les élus
engagés dans la démarche communautaire soient informés et impliqués dans la
thématique du logement vacant et puissent percevoir le lien qu’elle peut partager
avec le PLUi. Parallèlement, la communauté de communes a lancé un nouvel appel
d’offres pour engager un second bureau d’études. Nous avons en quelque sorte
fait le lien entre les deux bureaux d’études, en montrant aux élus du canton le type
de raisonnement que l’on peut mener à l’échelle intercommunale sur une
thématique précise, étant entendu qu’ils devront avoir le même type de
raisonnement sur les différentes thématiques qui composeront le futur PLUi.
Dans cette démarche d’élaboration du PLUi, le CAUE de l’Eure
accompagne la communauté de communes dans les démarches et les étapes de
cette élaboration (recherche du bureau d’étude, …) et effectue des formations
auprès des élus pour les sensibiliser aux différentes thématiques auxquelles ils
vont devoir réfléchir dans le cadre du PLUi (urbanisme, habitat, environnement,
paysage, architecture, fiscalité etc…). Le CAUE réalise donc un accompagnement
global de la 3CR et de ses élus, afin de s’assurer de la cohérence de leurs
différentes actions dans le domaine de l’aménagement du territoire. Il a d’ailleurs
encadré notre stage par l’intermédiaire de Mme Sabine GUITEL, qui y exerce en
tant qu’urbaniste et conseiller chef de projet.

Page 45

IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
A . Présentation du parc de logements

IV. CARACTERISITIQUE ET FONCTIONNEMENT DU PARC
DE LOGEMENTS
Nous allons maintenant nous intéresser plus particulièrement au parc de
logements du canton et au marché dans lequel il évolue. Nous présenterons
d’abord les principales caractéristiques et tendances qui animent le parc cantonal
et le marché immobilier local. Puis nous expliquerons plus précisément quel a été
le fonctionnement de ce parc entre 1990 et aujourd’hui.
A. PRESENTATION DU PARC DE LOGEMENTS
UNE PART SIGNIFICATIVE DE
SECONDAIRES ET DE LOGEMENTS VACANTS

RESIDENCES

Figure 29 : Evolution du nombre de logements par catégorie sur le canton de Rugles

Le nombre de logements est en constante augmentation depuis 1968. Le
nombre de résidences principales (ainsi que leur pourcentage dans le parc) n’ont,
en particulier, pas cessé de croître : elles représentaient les 3/4 du parc en 2009
(moins que dans le département, où le chiffre s’élève à 87,2%).

Figure 30 : Répartition des logements du canton de Rugles selon leur catégorie et leur type

Cet écart s’explique par la forte proportion de résidences secondaires au
sein du parc : 17,2% en 2009 (-3,1% par rapport à 1999), contre 7% pour le
département de l’Eure. Cette forte présence des résidences secondaires peut
s’expliquer en partie par la proportion de personnes âgées dans la population plus
élevée que la moyenne départementale. Une autre raison est la localisation du
canton à moins de deux heures (par rail ou par route) des principales villes aux
alentours (Paris, Rouen, Le Havre…). Les élus du canton observent en particulier
Page 46


un flux régulier de nouveaux entrants sur le territoire en provenance de la région
parisienne, qui travaillent sur Paris et n’habitent qu’occasionnellement leur
résidence sur le canton. Cette dynamique est toutefois contrebalancée par des
retraités qui décident de venir habiter à l’année leur ancienne résidence
secondaire : elle rentre donc dans le parc principal. A noter que les logements
occasionnels 8 n’entrent que très peu en compte dans ce phénomène : ce sont
plutôt les résidents du canton qui travaillent à l’extérieur de celui-ci (comme nous
avons vu précédemment).
Le parc de logements vacants a quant à lui fluctué jusqu’en 1982. Il a
ensuite régulièrement diminué jusqu’en 1999. Il est reparti à la hausse entre 1999
et 2009, passant de 6% du parc total en 1999 à 7,2% en 2009. Le parc vacant
cantonal a évolué de manière similaire à celui de l’Eure (en termes de hausses et
de baisses). Le pourcentage du canton est cependant supérieur à la moyenne
départementale, qui s’élevait à 5,8% en 2009. Le fonctionnement du parc de
logements du canton sera analysé et expliqué dans la suite de ce rapport grâce à
la technique dite du point mort, qui prend en compte les phénomènes de
construction et de renouvellement du parc, entre autres.
LA PREDOMINANCE DES PROPRIETAIRES

Figure 31 : Résidences principales du canton de Rugles selon le statut d'occupation

Comme dans le département, les propriétaires sont largement dominants
sur le canton, et ils le sont de plus en plus (en proportion). La différence avec le
département se fait sur la part de locataires, qui baisse plus rapidement sur le
canton (-1,5% entre 1999 et 2009 contre -1% pour l’Eure) et représente moins d’un
tiers des résidents principaux, alors que le pourcentage se maintient à 34% pour
le département.
Autre différence : le parc social est bien moins développé dans le canton
(7,8%) que dans le département (15,2%). Cette différence peut s’expliquer en
partie par le caractère rural marqué du canton, qui sous-entend dans sa situation
actuelle une dépendance marquée à la voiture. Par conséquent, l’accueil de
populations très vulnérables et/ou faisant partie des CSP les moins élevées devient

8
« Un logement occasionnel est un logement ou une pièce indépendante utilisée
occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre
professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille) ».
(Source : définition INSEE)

Page 47


problématique, dès lors que ces ménages n’ont pas le pouvoir d’achat nécessaire
pour assumer l’usage de deux véhicules (par exemple, pour un couple avec
enfant). Ces problèmes ont déjà été vécus par certains élus du canton, qui ont
accueillis des ménages n’ayant pas anticipé la réalité du caractère rural du secteur
(et qui sont d’ailleurs repartis assez vite – au bout d’un an en général). Cependant,
il existe différentes strates de loyers conventionnés pour les logements sociaux.
Nous verrons par la suite dans quelle mesure il est possible de concilier ces loyers
conventionnés avec les loyers pratiqués dans le marché immobilier du secteur.

CARACTERISTIQUES
INTRINSEQUES
DES
LOGEMENTS : UNE CROISSANCE DU NOMBRE DE
LOGEMENTS DE GRANDE TAILLE ET DU CHAUFFAGE « TOUT
ELECTRIQUE »

Figure 32 : Résidences principales du canton de Rugles selon le nombre de pièces

On constate deux dynamiques en termes de taille des logements sur le
canton de Rugles :
D’une part, les petits et moyens logements (1 à 3 pièces) ont
baissé en valeur absolue et en pourcentage entre 1999 et 2009
(respectivement -0,2%, -1,5% et -3,1%).
D’autre part, les grands logements (≥4 pièces) ont augmenté en
valeur absolue durant la même période.
De plus, les logements de 3 pièces ou + forment une large majorité
du parc (92,8% en 2009, en augmentation par rapport à 1999).
On retrouve les mêmes tendances dans le département, mais elles sont
moins marquées que dans le canton : tous les logements ≥2 pièces ont progressé
en valeur absolue entre 1999 et 2009, ce qui relativise la baisse en pourcentage.
La part des logements ≥3 pièces est également un peu plus faible (88,8% en 2009).

Page 48


Figure 33 : Résidences principales du département de l'Eure selon le nombre de pièces

En termes de système de chauffage des logements, on observe une
répartition à peu près similaire à celle du département :

Figure 34 : Confort des résidences principales du canton de Rugles

La majorité des logements (47,7% en 2009) bénéficient d’un
chauffage central individuel. Ce pourcentage est un peu plus élevé
que dans le département où il avoisine les 45% ; cependant, il est
en baisse dans le canton alors qu’il a augmenté dans le
département entre 1999 et 2009.
Au contraire, la part des logements bénéficiant d’un chauffage
individuel « tout électrique » a augmenté durant la même
période, plus rapidement dans le canton (+5,7%) que dans le
département (+4,7%). Elle reste cependant moins élevée dans le
canton (où elle représente un peu moins d’un quart des
logements) que dans le département, où elle s’élève à 29%.
On constate qu’un quart des logements ne sont chauffés ni au gaz, ni à
l’électricité (contre 16% dans le département). On n’a cependant pas
d’information sur le système de chauffage de ces logements. Il y a peut-être là des
problèmes de précarité énergétique qu’il faudra prendre en compte dans la suite
de notre étude.

Page 49

B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles

B. UN MARCHE IMMOBILIER DETENDU ET TRES HETEROGENE AU
SEIN DU CANTON DE RUGLES
METHODOLOGIE D’ETUDE
Afin d’ancrer notre étude dans le contexte immobilier local, nous avons
procédé à une analyse du marché en nous appuyant sur les données des agences
immobilières et des sites spécialisés.
L’objectif était triple :
Mettre en évidence la structure du marché immobilier au sein du
canton de Rugles
Positionner le marché ruglois par rapport à d’autres villes de taille
comparable et par rapport aux villes principales de l’Eure
Identifier les tendances principales du marché local
Pour cela, nous avons procédé en plusieurs étapes.
Nous avons tout d’abord effectué les relevés des annonces en vitrine des
agences de Rugles et de l’Aigle (Viking Immobilier, L’Immobilière de Normandie,
Master Immo, etc…), ainsi que des annonces présentes sur plusieurs sites Internet
spécialisés (seloger.com, leboncoin.fr, et les sites des agences présentes sur le
territoire). Pour chaque annonce, nous avons relevé la localisation (commune), le
type de bien (appartement ou maison), sa surface, son prix ou son loyer (en
séparant les annonces de vente et de location). Cela nous a permis d’établir pour
chaque annonce le prix/m² (en loyer ou en vente). Nous avons ensuite déterminé
une moyenne et un écart-type des prix de vente/m² et des loyers/m² pour
différents secteurs géographiques d’analyse (Rugles, canton hors Rugles, canton
entier).
Nous avons travaillé à partir du relevé de 106 offres de vente et de 36
offres de location sur le canton (proposées en mai 2013).
Nous avons par la suite confronté les moyennes obtenues avec les chiffres
donnés par des sites spécialisés (meilleursagents.com, lacoteimmo.fr) pour les
départements limitrophes de l’Eure ainsi que pour plusieurs villes du département
de l’Eure et de l’Orne. Ces villes ont été choisies pour leur proximité avec Rugles
(2.146 hab) et leurs différentes tailles :

Page 50


Ville

Population
municipale en 2010

Distance à
Rugles

Statut

Evreux

50 337 hab

45 km

Préfecture de l'Eure

Vernon

25 147 hab

85 km

Chef-lieu de canton

Bernay

10 449 hab

35 km

Chef-lieu de canton

L'Aigle

7 975 hab

10 km

Chef-lieu de canton

Verneuil-sur-Avre

6 205 hab

21 km

Chef-lieu de canton

Conches-en-Ouche

4 993 hab

28 km

Chef-lieu de canton

Breteuil

3 347 hab

16 km

Chef-lieu de canton

Nous avons enfin effectué des entretiens auprès d’agences immobilières
de Rugles et de l’Aigle (« Agence Service Immobilier », « Viking Immobilier ») afin
de poser des questions sur les tendances du marché local, toujours en séparant le
locatif de la vente :
1. Quels types de logements se vendent le mieux et le moins bien sur votre
secteur géographique? (typologie, époque, …)
2. Après sa mise en vente, combien de temps un bien reste-t-il sur le
marché en moyenne ?
3. A quels prix les logements sont-ils vendus ou loués? (Prix moyen du m²
habitable)
4. Quels types de clients cherchent à acquérir un bien sur votre secteur
géographique? (Couple, famille, personne seule ; tranche d'âge). Sont-ils
originaires de ce même secteur géographique ou viennent-ils d'autres
régions ?
5. Au bout de combien de temps vos clients revendent-ils leurs biens?
6. En se présentant dans vos agences, quelles sont les grandes tendances
des demandes des potentiels acquéreurs ?

ANALYSE DU MARCHE
Nous conduirons cette analyse selon différentes échelles d’ancrage
territorial :
échelle interdépartementale
échelle départementale
échelle cantonale
A chaque fois, nous comparerons les prix de vente et les loyers avec ceux
pratiqués dans les territoires voisins.

Page 51


A. A L’ECHELLE INTERDEPARTEMENTALE : L’EURE SE SITUE
DANS LA FOURCHETTE BASSE DES PRIX
Premier constat : les prix de vente des appartements sont toujours
supérieurs à ceux des maisons (sauf dans l’Orne et le Val-d’Oise), en particulier
dans le Calvados, l’Oise et les Yvelines. La différence est moins affirmée dans
l’Eure. C’est la même situation pour les loyers, sauf pour le Calvados et l’Orne. On
a de plus une différence entre appartements et maisons un peu plus importante
pour l’Eure.

€/m²

4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0

Moyenne appartement
Moyenne maison

Calvados
(14)

Eure-etLoir (28)

Oise (60)

Orne
(61)

SeineMaritime
(76)

Vald'Oise
(95)

Yvelines
(78)

Eure (27)

Moyenne appartement

2 704

2 139

2 517

1 145

1 948

2 774

3 797

1 905

Moyenne maison

1 980

1 747

1 985

1 288

1 755

2 789

3 364

1 777

Figure 35 : Prix de vente moyens en 2012 : Eure et départements limitrophes (Source :
meilleursagents.com)

20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0

€/m²

Moyenne appartement
Moyenne maison
Calvado Eure-ets (14) Loir (28)

Oise
(60)

Orne
(61)

SeineMaritim
e (76)

Vald'Oise
(95)

Yvelines
(78)

Eure
(27)

Moyenne appartement

11,48

10,62

13,08

8,51

11,37

16,39

17,49

10,48

Moyenne maison

18,33

8,23

10,73

6,46

8,94

13,49

16,31

8,57

Figure 36 : Loyers moyens en 2012 : Eure et départements limitrophes (Source : meilleursagents.com
; lacoteimmo.com)

On remarque de manière générale que l’Eure reste dans la
fourchette basse des prix pratiqués aussi bien en vente qu’en location de biens
(pour les appartements et les maisons). Cependant, l’Eure reste en moyenne plus
chère que l’Orne.
Page 52


B. A L’ECHELLE DEPARTEMENTALE : RUGLES SE SITUE AU
NIVEAU DE VILLES DE POPULATIONS SUPERIEURES
(Voir graphiques page suivante)
On constate qu’en termes de vente, Rugles (qui avec 2.146 habitants en
2012, est la ville la moins peuplée de notre sélection de comparaison) se situe au
niveau de villes de population supérieures (par exemple Bernay, qui compte
10.449 habitants). Ceci est vrai aussi bien pour les appartements que pour les
maisons. Les prix/m² pratiqués à Rugles sont donc supérieurs à ce à quoi on
pourrait s’attendre pour une ville de cette taille. Cela peut constituer un frein à
l’investissement pour des ménages voulant s’installer en ville qui, pour des prix
équivalents ou un peu plus élevés, vont pouvoir acquérir un bien immobilier dans
une ville plus peuplée et par conséquent bénéficiant de davantage de services
voire d’emplois. On peut donc dire que pour les ventes, la situation actuelle du
marché à Rugles dessert la ville.
En ce qui concerne les locations, les loyers/m² à Rugles sont nettement
moins élevés que ceux des villes plus importantes de l’Eure (on le voit bien sur le
graphique de comparaison des principales villes aux alentours). Cependant, ce
graphique (réalisé à partir des chiffres donnés par les sites spécialisés
meilleursagents.com et lacoteimmo.com) ne se recoupe pas totalement avec les
chiffres obtenus par les relevés d’offres que nous avons effectués (voir
méthodologie expliquée précédemment). En effet, nous avons obtenu des
loyers/m² beaucoup plus élevés (7,95€/m² en moyenne) que ceux annoncés (avec
un faible indice de confiance : 1 ou 2/5) par les sites spécialisés (5,50€/m² environ).
Il faut toutefois prendre en compte le fait que les loyers sur les sites Internet type
leboncoin.fr sont souvent gonflés par les propriétaires, qui surévaluent la valeur
de leur bien. De plus, peu d’offres de locations étaient proposées sur Rugles lors
de notre recensement, ce qui donne mécaniquement une moyenne un peu
faussée.
La réalité doit donc se situer entre les deux chiffres : soit des loyers
ruglois aux alentours de 7€/m².
On peut donc tirer deux conclusions à l’échelle départementale :
Les prix de vente et les loyers pratiqués à Rugles sont légèrement
inférieurs à ceux des villes principales de l’Eure
Ils sont supérieurs à ceux de l’Aigle, ville de 8.000 habitants située
à 9 km de Rugles, bénéficiant d’une gare TER en liaison directe
avec Paris et d’une offre de services plus développée qu’à Rugles,
donc plus attractive que Rugles.

Page 53


Figure 37 : Prix de vente moyens en 2012 : principales villes aux alentours (Source :
meilleuragents.com)

Figure 38 : Loyers moyens en 2012 : principales villes aux alentours (Source : meilleursagents.com ;
lacoteimmo.com)

Page 54


C. A L’ECHELLE CANTONALE : UN MARCHE TRES
HETEROGENE, TRES DETENDU, OU RUGLES EST
LEGEREMENT PLUS CHERE QUE LE RESTE DU CANTON

Figure 39 : Moyennes des prix pratiqués à Rugles et dans le reste du canton (Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com
; immobiliere-normandie.com)

En moyenne, Rugles est plus chère en vente que le reste du canton ; cela
n’est plus vrai pour les locations où les loyers/m² sont légèrement inférieurs à
Rugles. Cependant, ces moyennes (obtenues par relevés d’annonces) à l’échelle
du canton ne sont absolument pas significatives, comme le montre la répartition
des offres relevées sur le canton représentées en nuages de points :

Page 55


Figure 40 : Hétérogénéité du marché cantonal (Source : Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere
normandie.com)

On constate que les prix de ventes sont très aléatoires : on peut trouver des offres
véritablement attractives comme des offres très au-dessus de la moyenne
départementale. Pour les locations, malgré le peu d’offres existantes sur le canton,
on remarque que plus la surface du bien diminue, plus son loyer/m² a tendance à
augmenter : les biens de moins de 40 m² sont en particulier loués plus cher que la
moyenne du canton.
Si l’on croise cette analyse avec la répartition des offres de logements sur
le canton (selon le statut location/vente), en comparant avec le département de
l’Eure, on peut mettre en évidence un déficit d’offre d’appartements en location
sur le canton de Rugles (36% des offres de location sont des appartements, alors
que 58% des locataires de l’Eure habitaient un appartement en 2009).

Page 56


Location

36

Vente

64

7

93

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Appartement

60%

70%

80%

90%

100%

90%

100%

Maison

Figure 41 : Répartition des offres de logements sur le canton de Rugles en 2013 (Source : annonces
immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere-normandie.com)

Locataires
Propriétaires

58

42

3
0%

97
10%

20%

30%

40%

Appartement

50%

60%

70%

80%

Maison

Figure 42 : Répartition des résidences principales dans l'Eure en 2009 (Source : INSEE, RP 2009)

On a donc une situation où il y a peu d’offres de location d’appartement
sur le canton, et les offres proposées sont plus chères pour les appartements de
petite surface (<40 m²) que dans d’autres villes du département potentiellement
plus grandes et plus attractives (l’Aigle par exemple). Des habitants potentiels
(personnes seules, jeunes, retraités etc…) sont donc peut-être écartés du marché
immobilier du canton, faute de trouver à un prix attractif un logement convenant
à leurs besoins spécifiques.
Après avoir effectué cette étude statistique du marché immobilier du
canton, nous avons interrogé quelques agences immobilières locales 9 , qui ont
confirmé et complété l’idée que nous nous faisions de l’état de ce marché. Nous
avons ainsi identifié trois grandes tendances :
1. Les biens qui se vendent le mieux sont les pavillons individuels
(dans et aux alentours de Rugles), pour différents motifs :
Mobilité professionnelle
Mobilité résidentielle (passage d’un appartement à une
maison notamment)
Résidences secondaires (acquises par des originaires d’Ile-deFrance principalement)
Investissement locatif (surtout dans des pavillons des années
60 et 70)
2. Le marché est très détendu : les professionnels ont noté une
augmentation des durées de vente (qui s’élèvent généralement à
plusieurs mois) à partir de la publication de l’offre. Ils décrivent
une rotation assez faible dans les locations, avec notamment des
baux longues durées (>3 ans) et renouvelés (avec une exception :
les jeunes, qui partent plus vite que les retraités).

9

Agences immobilières « Service Immobilier » (L’Aigle) et « Viking Immobilier (Rugles)

Page 57

C . Le « point mort » : une méthode d’évaluation quantitative des besoins en logements

3. Les origines géographiques de la demande sont diversifiées : on
trouve aussi bien des actifs locaux que des personnes venant
d’autres régions de France voire de l’étranger (en tant que
résidents secondaires et principaux).
On peut conclure de cette analyse que globalement, le marché immobilier
sur le canton n’est pas très attractif, en comparaison d’autres villes proches et plus
peuplées comme l’Aigle. Beaucoup de vendeurs, notamment originaires de la
région parisienne pour les résidences secondaires, semblent ne pas tenir compte
de la localisation de leur bien au moment de publier leur offre. A l’inverse,
quelques biens sont proposés à des prix très avantageux. Le marché reste ainsi très
hétérogène et assez peu dynamique.
C. LE « POINT MORT » : UNE METHODE D’EVALUATION
QUANTITATIVE DES BESOINS EN LOGEMENTS
LA NOTION DE BESOINS EN LOGEMENTS
Les « besoins en logements » sont devenus le centre des préoccupations
des pouvoirs publics. A travers les programmes locaux de l’habitat (PLH),
l’évaluation des besoins en logements est devenue une démarche incontournable
des politiques locales de l’habitat. Aujourd’hui, pour comprendre le
développement urbain et répondre aux attentes des habitants, les autorités
publiques se posent la question des besoins en logements pour les ménages
actuels et futurs.
L’économiste Guy Taieb a mis en place une méthode appelée « le point
mort ». Cette méthode a été expérimentée par la Direction Départementale de
l’Equipement des Yvelines au début des années 1990. Elle permet d’évaluer les
besoins globaux en logements sur un territoire donné. Ces besoins sont définis en
deux catégories. D’un côté, il y a les besoins en logements qui permettent le
maintien de la population, c’est ce qui sera appelé « le point mort » et de l’autre
côté il y a les logements nouveaux qui répondent aux besoins des nouveaux
ménages accueillis.
Cette approche par le « point mort » permet d’évaluer les besoins en
logements dans le canton de Rugles. Les besoins en logements s’appuient sur des
estimations qui reposent sur un certain nombre d’hypothèses basées sur la
croissance démographique, le desserrement des ménages, la fluidité du marché et
le renouvellement du parc. Evaluer les besoins en logements permet à long terme :

D’approcher d’une manière générale le niveau des besoins en
logements
D’orienter de manière quantitative la production nouvelle pour
réduire les dysfonctionnements du parc de logements
De répondre aux besoins des ménages occupants
DESCRIPTION DE LA METHODE

Page 58


Cette méthode met en évidence 4 niveaux d’utilisation de la construction
de logements. En effet, un logement neuf ne permet pas uniquement
l’augmentation de la population mais il contribue également à couvrir certains
besoins.
A. LE RENOUVELLEMENT
LOGEMENTS

OU

REMPLACEMENT

DE

Le renouvellement du parc de logements peut dépendre de l’état des
logements et des opérations de réhabilitation engagées. Les changements
d’affectation d’un logement en bureaux, en locaux d’activités ou le regroupement
de plusieurs logements en un seul sont des exemples du renouvellement du parc.
B. L’EVOLUTION DU PARC DES RESIDENCES SECONDAIRES
ET DES LOGEMENTS VACANTS
Elle se traduit par les départs de résidents qui ne sont pas remplacés et qui
provoquent la vacance de logements. De même, la construction d’un logement
neuf peut compenser la variation des résidences secondaires et de logements
vacants. Un nouveau logement construit peut être directement affecté en une
résidence secondaire, ou une résidence principale peut être transformée en
résidence secondaire.
C. DESSERREMENT DE LA TAILLE DES MENAGES
C’est la réduction du nombre moyen d’occupants par résidence principale.
Le desserrement des ménages peut être provoqué par la décohabitation des
jeunes, l’augmentation des divorces et des familles monoparentales.

Exemple : il arrive qu’un couple divorce, une des deux personnes garde le
logement principal et la seconde personne va habiter dans un autre
logement dans la même commune. Dans cet exemple, la construction d’un
nouveau logement aura permis de maintenir la population dans la
commune et non pas son augmentation.
D. CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE
La construction de nouveaux logements peut également contribuer à
l’augmentation de la population dans la commune. Cependant, si le volume de la
construction annuelle est inférieur au nombre de logements nécessaires pour le
maintien de la population, cela entraînera une diminution de la population.
Cette méthode est nécessaire aux pouvoirs publics car elle permet
d’analyser le fonctionnement du parc de logement et attire l’attention sur le
phénomène de la vacance, sur le changement d’affectation du bâti et sur le degré
de vétusté du parc. De même, elle permet aux élus de réfléchir aux problèmes de
logements des jeunes et de la demande en locatif.

Page 59


LE CALCUL DU POINT D’EQUILIBRE
Le point d’équilibre correspond au nombre de logements neufs
nécessaires qu’il faudrait construire pour maintenir la population. Nous
avons estimé le point d’équilibre pour chaque commune du canton.
Les données qui ont été nécessaires pour l’estimation des besoins en
logements sont les 4 derniers RGP INSEE10 de 1990, 1999, 2009 et 2013. De même,
grâce aux données fournies par L’INSEE, nous avons relevé les caractéristiques du
parc de logements (résidences principales, résidences secondaires, logements
vacants).
Par ailleurs, le registre des permis de construire nous a permis de relever
le nombre de constructions neuves et de logements réhabilités.
Ci-dessous, le tableau du « point mort » calculé à l’échelle du canton de
Rugles.
Source : INSEE RGP 1990-1999-2009-2013, préfecture de l'Eure, permis de
construire des communes de la CDC de Rugles.
Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013

10

RGP INSEE : Recensement général de la population

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