Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten für das Projekt „Stadion Jena“

Prüfung, Plausibilisierung
und Bewertung
von Varianten
für das Projekt
„Stadion Jena“
Rauschenbach & Kollegen GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rudolf-Breitscheid-Str. 10 D-06110 Halle (Saale)
Tel.: 0345 / 209332-30 Fax: 0345 / 209332-40
kontakt@rauschenbach-kollegen.de
Dr. Seidemann & Graw
Projektentwicklung GmbH
Neumarkt 29-33 D 04109 Leipzig
Tel.: 0341/ 215878-88 Fax: 0341/ 96061-40
info@dsgp.de

Projekt „Stadion Jena“
Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 2 von 78
Rauschenbach & Kollegen GmbH Dr. Seidemann & Graw
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Projektentwicklung GmbH
Inhaltsverzeichnis:
1. Auftrag und Auftragsdurchführung........................................................................4
1.1 Aufgabenstellung ....................................................................................................4
1.2 Auftragsdurchführung.............................................................................................5
2. Bewertung der Varianten.........................................................................................8
2.1 Zusammenfassendes Ergebnis ..............................................................................8
2.2 Überblick und Strukturierung .................................................................................9
2.3 Standortspezifische Fragestellungen Standort „Oberaue“ ................................10
2.4 Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage ..................................23
2.5 Multifunktionsarena...............................................................................................25
2.5.1 Ausgangslage......................................................................................................25
2.5.2 Nutzungskonzept .................................................................................................26
2.5.3 Planungsrecht......................................................................................................29
2.5.4 Investitionskosten ................................................................................................30
2.5.5 Fördermittel..........................................................................................................32
2.5.6 Betriebskosten .....................................................................................................34
2.5.7 Zeitplan................................................................................................................37
2.6 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ ...........38
2.6.1 Ausgangslage......................................................................................................38
2.6.3 Planungsrecht......................................................................................................40
2.6.5 Fördermittel..........................................................................................................43
2.6.6 Betriebskosten .....................................................................................................43
2.6.7 Zeitplan................................................................................................................45
2.7 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ in
reduzierter Variante...........................................................................................................46
2.7.1 Ausgangslage......................................................................................................46
2.7.3 Planungsrecht......................................................................................................48
2.7.5 Fördermittel..........................................................................................................50
2.7.6 Betriebskosten .....................................................................................................51
2.7.7 Zeitplan................................................................................................................52
2.8 Variante „Sanierung plus“ ....................................................................................53

2.8.1 Ausgangslage......................................................................................................53
2.8.3 Planungsrecht......................................................................................................55
2.8.5 Fördermittel..........................................................................................................57
2.8.6 Betriebskosten .....................................................................................................57
2.8.7 Zeitplan................................................................................................................58
2.9 Variante „Sanierung im Bestand“.........................................................................59
2.9.1 Ausgangslage......................................................................................................59
2.9.3 Planungsrecht......................................................................................................61
2.9.5 Fördermittel..........................................................................................................61
2.9.6 Betriebskosten .....................................................................................................62
2.9.7 Zeitplan Variante..................................................................................................62
2.10 Variante Neubau an einem anderen Standort......................................................63
2.10.1 Vorbemerkungen..............................................................................................63
2.10.2 Analyse möglicher Standorte ...........................................................................64
2.10.3 Nutzungskonzept .............................................................................................70
2.10.4 Planungsrecht..................................................................................................73
2.10.5 Investitionskosten.............................................................................................74
2.10.6 Fördermittel......................................................................................................75
2.10.7 Betriebskosten .................................................................................................76
2.10.8 Zeitplan............................................................................................................78
Anlagen:
 Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprü-
fungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002

1. Auftrag und Auftragsdurchführung
1.1 Aufgabenstellung
In der Stadt Jena ist der Fußballsport traditionell verwurzelt und eine der Sportarten mit dem
größten aktiven und passiven Mobilisierungspotenzial. Die Stadt Jena verfügt derzeit mit
dem Ernst-Abbe-Sportfeld über ein Fußballstadion mit einer zugelassenen Kapazität von
ca. 13.000 Zuschauerplätzen. Das Fußballstadion wird auch als Leichtathletikstadion ge-
nutzt. Das Stadion wurde 1924 eröffnet und befindet sich im südlichen Stadtteil der Stadt
Jena, direkt an der Saale. Das Fußball- und Leichtathletikstadion im Ernst-Abbe-Sportfeld ist
Heimstätte des FC Carl Zeiss Jena und des FF USV Jena.
Die Grundbausubstanz des Stadions ist, trotz der in den Jahren nach 1990 zum Teil erfolg-
ten Umbauten und Ergänzungen, sanierungsbedürftig. Im späten Frühjahr 2013 wurde das
Sportfeld durch das Hochwasser 2013 komplett überflutet und musste zeitweise gesperrt
werden. Das Hochwasser hat beim Fußball- und Leichtathletikstadion erhebliche Schäden
verursacht. Die Flutlichtanlage musste im Juli 2013 aufgrund mangelnder Standsicherheit
zurückgebaut werden. Der Spielbetrieb ist dadurch derzeit eingeschränkt.
Seit 2009 wurden von der Stadt Jena und auch vom FC Carl Zeiss Jena verschiedene Vari-
anten zur Sanierung und zum Umbau des Stadions erarbeitet. Drei davon werden in der
Broschüre zum Bürgerhaushalt der Stadt Jena 2013 beschrieben. Am 25. Juli 2013 be-
schloss der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Jena dem Eigenbetrieb Kommunale Im-
mobilien Jena (im Folgenden KIJ genannt) den Auftrag zu erteilen, drei weitere Varianten
bezüglich des Umbaus bzw. Neubaus eines Stadions zu prüfen und die Ergebnisse dem
Stadtentwicklungsausschuss zur Sitzung am 10. Oktober 2013 vorzulegen.

1.2 Auftragsdurchführung
Zur Erfüllung dieser Aufgabenstellung hat die KIJ uns, in Abstimmung mit den Dezernaten 2
und 4 der Stadt Jena für die durchzuführende Analyse beauftragt. Hierzu haben die Dr. Sei-
demann & Graw Projektentwicklung GmbH und die Rauschenbach & Kollegen GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft eine projektbezogene ARGE
gebildet.
Die Beratungsleistungen für das Projekt Stadion Jena beinhalteten vielfältige Aspekte und
Fragestellungen. Deshalb wurde auf Initiative der Dr. Seidemann & Graw Projektentwick-
lung GmbH ein interdisziplinäres Beraterteam unter fachlicher Oberleitung der Rauschen-
bach & Kollegen GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft zu-
sammengestellt, das alle erforderlichen fachlich-inhaltlichen Beratungsleistungen erbringen
bzw. koordinieren kann.
Für die Gesamtmoderation des Beratungsprojektes und als erster Ansprechpartner gegen-
über KIJ und der einzubeziehenden Stellen der Stadt Jena steht die
Dr. Seidemann & Graw Projektentwicklung GmbH zur Verfügung. Hauptansprechpartner
ist Herr Dr. Ingo Seidemann. Er ist Geschäftsführer der Dr. Seidemann & Graw Projekt-
entwicklung GmbH.
Mit der verantwortlichen Koordinierung der inhaltlichen Belange sowie der fachlichen Erar-
beitung und Unterlegung der Projektaussagen wurde die Rauschenbach & Kollegen
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft betraut. Herr Dipl.
Kaufmann, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer Jens Rauschenbach bringt hier die Erfahrung
von 20 Jahren Betreuungstätigkeit bei kommunalen Investitionsprojekten ein. Zur weiteren
fachlichen Untersetzung wurden für bauliche Fragen das auf Sportbauten spezialisierte Ar-
chitekturbüro Näther aus Markranstädt und für alle rechtlichen Fragestellungen, vor allem im
Planungs- und Baurecht der Fachrechtsanwalt Stephan Holtz von der Kanzlei Köning &
Partner einbezogen. Steuerliche Grundeinschätzungen wurden von eingebundenen Steuer-
beratern im Team eingeholt. Die Auftragsdurchführung erfolgte ebenso in enger Abstim-
mung mit dem von der Stadt Jena für den Bebauungsplan beauftragten Planungsbüro Archi-
tektur Concept Pfaffhausen + Staudte GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau.
Die Rauschenbach & Kollegen GmbH hat mit dem benannten Beraterteam bereits in ver-
schiedenen Projekten erfolgreich zusammengearbeitet. Neben der Erstellung von Betriebs-

konzepten sowie der Grundkonzeption zu verschiedenen Projekten (insb. Neubau Stadion in
Halle (Saale), Neubau Stadion in Zwickau) sind auch die Abstimmung mit den zuständigen
Gremien und öffentlichen Entscheidungsträgern, die europaweite Vergabe, die Erstellung
der Ausschreibungsunterlagen, die Verhandlungen mit den Bietern, die baulichen Planun-
gen sowie die bauliche Begleitung und Überwachung und die rechtliche und vertragsrechtli-
che Gestaltung sämtlicher Verträge durch das Beraterteam erfolgt.
Die Rauschenbach & Kollegen GmbH ist derzeit zudem der Geschäftsbesorger für die Sta-
dion Halle Betriebs GmbH und dort für die Abwicklung und Organisation aller betrieblichen
und außerbetrieblichen Aufgaben rund um den Betrieb des ERDGAS Sportpark verantwort-
lich.
Die Verzahnung von wirtschaftlichen, finanziellen, steuerrechtlichen, technischen und recht-
lichen Bereichen mit integriertem Projektmanagement aus „einer Hand“, sichert eine effizien-
te und qualitativ hochwertige Beratungsleistung.
Gesamtverantwortung| Projektsteuerung
Technische Beratung steuerliche Beratung Rechtliche Beratung
Architektenbüro
Dipl.-Ing. Thomas Näther
RNP
Rauschenbach Neumann
Partner
Steuerberatersozietät
Köning & Partner
Rechtsanwälte Steuerberater
Berlin, Halle (Saale), Nürnberg

Die Beraterleistungen umfassen dabei die Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung folgen-
der Varianten nach den aufgeführten Gesichtspunkten:
Im Rahmen der Prüfung und Variantenvergleiche fließen neben den umfassenden prakti-
schen Kenntnissen aus dem Neubau des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in
Halle (Saale) (Betriebskonzept zum Projekt, EU-weite Ausschreibung, Durchführung des
Vergabeverfahrens, Projektüberwachung- und Koordination des Neubaus) sowie des Stadi-
ons in Zwickau (Betriebskonzept, EU-weite Ausschreibung, Aufstellung B-Plan, Durchfüh-
rung Vergabeverfahren) auch die praktischen Erfahrungen aus 2 Jahren Betrieb- und Ver-
anstaltungsmanagement des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in Halle (Saale) mit ein.
Für den Auftrag und die Verantwortlichkeit der Rauschenbach & Kollegen GmbH sind auch
im Verhältnis zu Dritten die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002 maßgebend. Insbe-
sondere ist die Haftung für Schadensersatzansprüche jeder Art, sei es als Einzel- oder Ge-
samtschuldnerschaft, bei einem fahrlässig verursachten Schadensfall auf 4.000.000 € be-
schränkt. Die Haftungsbeschränkung gilt ebenso gegenüber Dritten.
DIMENSIONEN VARIANTEN
MuFu Reines Fußballstadion Bestandssanierung
nach Mierzwa
Mierzwa original Mierzwa reduziert Greenfield minimal maximal
DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) 3.-Liga-tauglich DFL (2. Liga)
1 Nutzungsbeschreibung
Typologie
Anzahl Sitz-/Stehplätze
Anzahl Besucher
etc.
2 Planungsrecht
auch für LA-Anlage
Infrastruktur
3 Fördermittelmöglichkeiten
4 Investkosten
differenziert entsprechend Vorlage
5 Miete und Betriebskosten
inkl. MuFu und LA-Anlage
ohne Rechtsform/Steuern
6 Terminplanung
gemäß Fördermit-
telantrag IFS
Variante 03/2009
mit 16.843 Zu-
schauerplätzen
Modifizierung der
Mierzwa-Variante
03/2009
17.000 Zuschau-
erplätzen (Anzahl
Sitzplätze gemäß
Bestand)
Tribüneneneubau-
ten ohne Überda-
chung
keine Verschie-
bung des Spielfel-
des
reines Fußball-
stadion für 17.000
Zuschauern ohne
MuFu (Anzahl
Sitz-/Stehplätze
nach Empfehlung)
in Lobeda-Ost
oder Zöllnitz,
Überarbeitung Be-
standsstadion
reine Be-
standssanierung
incl. Funktionsun-
terlagerung Osttri-
büne (Kioske,
WC, Kartenver-
kauf),
LA-Anlage bleibt
erhalten
Erweiterung
(15.000 Zuschau-
erplätze) und Sa-
nierung im Be-
stand sowie Neu-
bau der Osttribüne
(überdacht, Sitz-
plätze), LA-Anlage
bleibt erhalten
z.B.: Hybridstadion, multifunktional,
Arena
Parken, Anfahrt/Abfahrt,
Aufstellfläche etc.
Art und Umfang möglicher
Förderungen
Plausibilisierung der vorliegenden
Schätzungen
Plausibilisierung der vorliegenden
Schätzungen

2. Bewertung der Varianten
2.1 Zusammenfassendes Ergebnis
Variante
Kriterium
Multi-
funktions-
arena
Mierzwa
Konzept
Mierzwa
reduziert
Bestands-
sanierung
plus
Bestands-
sanierung
Neubau an
einem an-
deren
Standort
1 2 3 4 5 6
Nutzungskonzeption + o o o - +
Planungsrecht - - - o + +
Gesamtinvestitionskosten T€ 43.621 31.669 25.333 11.018 3.597 24.100
verbleibender Eigenanteil T€ 17.877 31.669 25.333 11.018 3.597 4.873
jährliche Betriebskosten T€ 1.724 1.785 1.543 1.006 700 981
Fertigstellung Mrz 18 Mrz 18 Mrz 18 Apr 17 Dez 15 Mrz 17
Gesamtbeurteilung ein-
schließlich Risiko - - - o o +
+ = positive Einschätzung
o = neutrale Einschätzung
- = negative Einschätzung
In der dargestellten Variante „Neubau an einem anderen Standort“ wurde unterstellt, dass
die Förderfähigkeit vergleichbar mit der Variante „Multifunktionsarena“ gegeben ist. Dies
kann von uns nicht abschließend beurteilt werden, hierzu sind weitere Abstimmungen mit
dem Fördermittelgeber erforderlich. Sofern dies nicht gesichert werden kann, wären die ge-
samten Investitionskosten als Eigenanteil durch die Stadt aufzubringen. Die Betriebskosten
würden sich durch höhere Abschreibungen erhöhen.
Alle Angaben im Bericht verstehen sich als Zahlen netto, ohne Umsatzsteuer. Es wird im
Rahmen unserer Beurteilung von einem vollständigen Vorsteuerabzug aufgrund unserer Er-
fahrungen in anderen Projekten (Ausnahme Multifunktionsarena gemäß IFS Konzept 20 %
nichtabzugsfähige Vorsteuer) ausgegangen. Finanzierungskosten sind einheitlich in allen
Varianten nicht berücksichtigt.
Insgesamt handelt es sich bei den dargestellten Ergebnissen um Prognosen und gutachter-
liche Einschätzungen auf Basis der vorliegenden Daten und Unterlagen. Diese müssen im
weiteren Verlauf vertieft und mittels Referenzplanung und Organisationskonzept untersetzt
werden. Ebenso ist eine Abstimmung mit dem potentiellen Fördermittelgeber bezüglich der
Förderfähigkeit und -quote erforderlich.

2.2 Überblick und Strukturierung
Von den zu prüfenden 6 Varianten betreffen 5 Varianten den Standort „Oberaue“. Die hier
vorliegenden standortspezifischen Fragestellungen sollen nicht in allen Untersuchungspunk-
ten wiederholt werden und sind somit in Punkt 2.3 vorangestellt. Hierbei ist besonders die
erfolgte intensive Auseinandersetzung mit dem Planungs- und Baurecht in Bezug zum hier
seit 2004 festgesetzten Überschwemmungsgebiet darzustellen.
Drei der zu prüfenden Varianten bedingen eine Verlagerung und Neuschaffung der Leicht-
athletikanlage an einem anderen Standort. Diese Fragestellung soll in allen Aspekten in
Punkt 2.4 dargestellt werden.

2.3 Standortspezifische Fragestellungen Standort „Oberaue“
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die betroffenen Flächen als öffentliche Grün-
flächen ausgewiesen, ohne dass hier Bauflächen ausgewiesen wären. Das bestehende
Areal einschließlich der vorhandenen Bebauung unterliegt hier planungsrechtlich dem Be-
standsschutz. Hieraus resultiert, dass lediglich die Bestandssanierung innerhalb des Be-
standsschutzes mit einem „normalen“ Baugenehmigungsverfahren umsetzbar wäre. Die
verbleibenden Varianten bedingen aufgrund der notwendigen Errichtung neuer Gebäude
und Gebäudeteile ein Bebauungsplanverfahren.
Mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes wurde das Planungsbüro Architektur Concept
Pfaffhausen & Staude GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau, durch die Stadt Jena
im März 2013, beauftragt. Hierzu wurden diverse Voruntersuchungen, Analysen und Ämter-
abstimmungen durchgeführt.
Insgesamt sind nach unserer Auffassung und nach Durchsicht der vorliegenden Unterlagen
und Stellungnahmen sowie Abstimmungsgesprächen mit den beauftragten Planern und den
Genehmigungsbehörden alle wesentlichen Fragestellungen in der derzeitigen Bearbeitung
berücksichtigt.
Die Vorarbeiten zum Verkehrskonzept am Standort berücksichtigen die Notwendigkeiten
der verkehrlichen Erschließung, der Anordnung von Stellflächen und der Erfordernissen des
ruhenden Verkehrs. Trotz noch nicht abschließender Fertigstellung des Verkehrskonzeptes
erscheint es uns für die Umsetzung, aller am Standort möglichen Varianten, als geeignet.
Hierbei ist jedoch die notwendige Herauslösung von Flächen aus dem Landschaftsschutz-
gebiet zu klären.
Zur Klärung der naturschutzfachlichen Aspekte wird ein Umweltbericht erstellt und die
ersten Gespräche hierzu lassen keine Ausschlusskriterien erwarten. Hierzu wurde ein erster
Scopingtermin durchgeführt.
Bezüglich der lärmschutztechnischen Beurteilung fanden Abstimmungen mit der Immis-
sionsschutzbehörde statt und Lärmschutzgutachten beauftragt. Die Genehmigungsbehörde
weist bereits jetzt darauf hin, dass durch die besondere Orografie des Talraumes und die
dadurch erwarteten Werte von einer Einschränkung des Veranstaltungsumfanges, deren
Anzahl sowie mit zeitlichen Nutzungsbeschränkungen zu rechnen ist. Dies kann für die ge-

plante Variante „Multifunktionsarena“ zu Einschränkungen im Nutzungskonzept und zu ne-
gativen wirtschaftlichen Auswirkungen bis zur Unwirtschaftlichkeit führen.
Im Bereich Bodenschutz und Altlasten wird auf 2 Altablagerungen von möglichen Substrat-
verfüllungen hingewiesen. Diese sind derzeit nicht abschließend zu beurteilen, es ist hier mit
erhöhten nicht quantifizierbaren Aufwendungen für Bodenaustausch und Entsorgung zu
rechnen.
Im Bereich Artenschutz ist mit zeitlichen und kostenwirksamen Auswirkungen durch die
avisierte Artenerfassung der Fledermäuse und Avifauna in Verbindung mit den geplanten
Eingriffen in den Gehölzbestand zu rechnen.
Insgesamt problematisch wird die Beurteilung im Bereich der Hochwasserthematik. Hier
wurde das Bewusstsein aller Beteiligten und auch aller Genehmigungsbehörden durch das
Hochwasser in diesem Jahr noch besonders geschärft. Dies wird neben den aktuellen Ein-
drücken durch die Häufung sogenannter „Jahrhunderthochwasserereignisse“ gestärkt. Hier
ist das Hochwasser in den Jahren 1994, 2003, 2011 und 2013 in unterschiedlichen Dimen-
sionen in Jena zu erwähnen.
Im Folgenden sollen beispielhaft die Auswirkungen des Hochwassers 2013 sowie 1994 dar-
gestellt werden.

Exkurs Hochwasserthematik und Überschwemmungsgebiet:
Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte (Variante 1)
Gegen den Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte auf dem Gebiet des bishe-
rigen Ernst-Abbe-Sportfeldes in der Oberaue in Jena bestehen erhebliche wasserrechtliche
Bedenken, da das Baugebiet förmlich als Überschwemmungsgebiet im Sinne des
§ 78 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) festgesetzt ist.
Nach § 78 Abs. 1 WHG ist es in festgesetzten Überschwemmungsgebieten u. a. untersagt,
neue Baugebiete in Bauleitplänen oder sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch
auszuweisen und bauliche Anlagen zu errichten oder zu erweitern.
Die folgende Grafik verdeutlicht die gesetzliche Definition des WHG.
Die Ausnahmen von diesen Verboten sind in § 78 Abs. 2 und 3 WHG geregelt, wobei zwi-
schen der Ausweisung neuer Baugebiete und der Errichtung oder Erweiterung baulicher An-
lagen unterschieden wird.
1. Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete
Besonders eng begrenzt, ist die Möglichkeit, in förmlich festgesetzten Überschwemmungs-
gebieten neue Baugebiete ausweisen zu können.

§ 78 Abs. 2 WHG stellt hierfür insgesamt 9 Voraussetzungen auf, die sämtlich erfüllt sein
müssen, damit eine Befreiung vom Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete erteilt werden
kann. Diese neun Voraussetzungen sind folgende:
1. Es dürfen keine anderen Möglichkeiten der Siedlungsentwicklung bestehen oder ge-
schaffen werden können.
2. Das neu auszuweisende Gebiet muss unmittelbar an ein bestehendes Baugebiet an-
grenzen.
3. Es darf keine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschä-
den zu erwarten sein.
4. Der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstandes darf nicht nachteilig be-
einflusst werden.
5. Die Hochwasserrückhaltung darf nicht beeinträchtigt und der Verlust von verlorenge-
henden Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wer-
den.
6. Der bestehende Hochwasserschutz darf nicht beeinträchtigt werden.
7. Es dürfen keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten
sein.
8. Die Belange der Hochwasservorsorge sind zu beachten.
9. Das Bauvorhaben muss so errichtet werden, dass bei dem Bemessungshochwasser,
das der Festsetzung des Überschwemmungsgebietes zugrunde liegt, keine bauli-
chen Schäden zu erwarten sind.
Die zuständige Behörde für die Erteilung der Ausnahmegenehmigung ist gem.
§ 105 Abs. 2 Nr. 10 c) des Thüringer Wassergesetzes die Obere Wasserbehörde, mithin
das Thüringer Landesverwaltungsamt.
Bei dem Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte ist davon auszugehen, dass
für das Gebiet Oberaue ein Bebauungsplan erlassen werden muss. Bisher ist das Gebiet im
rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Jena, Stand September 2005, als Grünfläche
mit besonderer Zweckbestimmung Sportplatz/Sportflächen festgesetzt. Diese festgesetzte
Nutzungsart würde bei einer Bebauung mit einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte
deutlich überschritten, da künftig neben der Nutzung für Sport, insbesondere Kongresse,
Konzerte und weitere Veranstaltungen geplant sind.
Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes würde auch ein neues Baugebiet im Sinne des
§ 78 WHG geschaffen werden. Zwar erfasst der Begriff des „neuen Baugebietes“ im Sinne

des § 78 WHG nicht die (auch erstmalige) Überplanung und Umplanung bereits bebauter
Bereiche, wie etwa im Zusammenhang bebaute Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB. Vorlie-
gend müsste jedoch eine erstmalige Darstellung eines Baugebietes im Sinne der Baunut-
zungsverordnung erfolgen, um die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit erst zu er-
möglichen. Die Schaffung eines neuen Baugebietes nach der Baunutzungsverordnung ist
jedoch vom Verbot des § 78 WHG umfasst (vgl. Behrens, Kommentar zum WHG,
§ 78 Rd.-Nr. 5 mit weiteren Nachweisen).
2. Ausnahmetatbestände des § 78 Abs. 2 WHG
Um im Ergebnis zu einer Baugenehmigung für den Neubau der multifunktionalen Veranstal-
tungsstätte Jena Oberaue zu kommen, müssten daher sämtliche der neun in
§ 78 Abs. 2 WHG genannten Kriterien kumulativ erfüllt sein.
1. Kein Ersatzstandort, § 78 II Nr. 1 WHG
Erste Voraussetzung wäre es, dass es im Stadtgebiet Jena keine andere Möglichkeit gäbe,
die multifunktionale Veranstaltungsstätte zu errichten. Das Verbot wird dabei eng ausgelegt.
Es muss dementsprechend objektiv keine andere Fläche zur Verfügung stehen. Dass Er-
satzflächen ggf. einer anderen, besseren Nutzung zugeführt werden sollen, rechtfertigt de-
ren Außerbetrachtlassung nicht.
Es ist bereits fraglich, ob diese Voraussetzung vorliegend erfüllt ist, da zumindest der
Standort Drackendorf/ Zöllnitz grundsätzlich für die Errichtung eines Stadions, dies auch mit
komplementärer Nutzung (multifunktionale Nutzung in geringem Umfang), geeignet ist (sie-
he Punkt 2.10).
2. angrenzendes Baugebiet, § 78 Abs. 2 Nr. 2 WHG
Weitere Voraussetzung wäre, dass das neue auszuweisende Gebiet unmittelbar an ein be-
stehendes Baugebiet angrenzt.
Bei dieser Ausnahmevorschrift wird mit dem bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeld argumentiert
werden können. Die multifunktionale Arena mit vordringlicher Nutzung für den Fußballsport
soll auf dem Gebiet des derzeitigen Stadions errichtet werden. Damit wäre diese Vorausset-
zung erfüllt.

3. Beeinträchtigung Hochwasserschutz, § 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG
Um die Voraussetzungen nach § 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG nachweisen zu können, sind
umfangreiche gutachterliche Untersuchungen notwendig. Zusammengefasst muss hierbei
nachgewiesen werden, dass der Hochwasserabfluss, die Höhe des Wasserstandes, die
Hochwasserrückhaltung und der Hochwasserschutz durch die geplante Baumaßnahme
nicht nachteilig beeinträchtigt werden.
Um diese Voraussetzungen nachweisen zu können, sind umfangreiche gutachterliche Un-
tersuchungen und ein hydraulisches Gutachten notwendig. Das Thüringer Landesverwal-
tungsamt hat sich bereits dahingehend positioniert, dass ein solches Gutachten von der
Stadt Jena zu erstellen wäre.
Nach der bisher hierzu ergangenen Rechtsprechung muss dabei davon ausgegangen wer-
den, dass die Erfüllung dieser Voraussetzungen nur nachgewiesen werden kann, wenn tat-
sächlich keinerlei negative Auswirkungen auf den Hochwasserabfluss oder die Hochwas-
serrückhaltung zu erwarten sind.
Bereits der Verlust von relativ kleinen Flächen der Hochwasserrückhaltung reicht dabei aus,
um eine Genehmigung nach § 78 Abs. 2 WHG zu versagen, da auch viele für sich betrach-
tete geringfügige Maßnahmen in ihrer Summe den Hochwasserschutz beeinträchtigen kön-
nen und dies bereits bei der Erteilung der Genehmigung für die erste Maßnahme zu berück-
sichtigen ist (so ausdrücklich VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 29. April 1998,
Az. 3 S 702/98 mit weiteren Nachweisen).
Demgemäß hat das OVG Nordrhein-Westfalen beispielsweise mit Urteil vom
30. Oktober 2009 - 10 A 1074/08 (DÜV 2010, 328) für Recht erkannt, dass bereits die Ver-
ringerung des natürlichen Retentionsraumes um 70 m³ die Hochwasserrückhaltung nicht
mehr nur unwesentlich beeinträchtigt und damit nicht genehmigungsfähig ist.
Insbesondere vor dem Hintergrund des ereignisbedingt geschärften Problembewusstseins
muss von der restriktiven Handhabung dieser Schutzvorschriften auch durch die zuständi-
gen Thüringer Fachbehörden ausgegangen werden.

4. Ausschluss von Schäden, § 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG
Schließlich ist ein Bebauungsplan im Überschwemmungsgebiet nur dann genehmigungsfä-
hig, wenn bereits bei Aufstellung des Bebauungsplanes nachgewiesen werden kann, dass
eine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschäden nicht zu er-
warten sind und die Bauvorhaben so errichtet werden, dass bei einem Hochwasser keine
baulichen Schäden zu erwarten sind (§ 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG).
Geringere Probleme dürfte dabei der Ausschluss einer Gefährdung von Leib und Leben
oder erhebliche Gesundheitsschäden darstellen. Dem kann dadurch begegnet werden, dass
im Plangebiet Nutzungen, die den ununterbrochenen Aufenthalt von Menschen bedingen,
etwa in Wohnungen, Beherbergungsstätten oder ähnlichen ausgeschlossen werden.
Erheblich problematischer ist jedoch die Verhinderung erheblicher Sachschäden oder bauli-
cher Schäden.
Eine gänzliche Verhinderung baulicher Schäden - wie vom Wortlaut des
§ 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG gefordert - erscheint kaum realistisch. Bei einem Bemessungshoch-
wasser wird es zur vollständigen Überflutung des Areals kommen. Aufschüttungen zur Er-
höhung des Baugrundes sind gem. § 78 Abs. 1 Nr. 6 WHG ausnahmslos untersagt und
würden im Übrigen auch zu einem weiteren Verlust von Retentionsflächen führen.
Daher müssten sämtliche Bauwerke hochwassersicher, mithin wasserdicht bzw. durch-
strömbar ausgeführt werden. Selbst dann ist jedoch, insbesondere in Bereichen, in denen
stehendes Wasser bei einem Hochwasser zu erwarten ist, mit Durchfeuchtungen zu rech-
nen. Die Spielfläche nebst ihrer Einrichtung wie Rasenheizung etc. wird in jedem Fall beein-
trächtigt werden, so dass die Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des
§ 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG nicht umfassend erreichbar ist. Hier sehen wir jedoch Mög-
lichkeiten, zu einem Ausgleich mit den Genehmigungsbehörden zu kommen.
Abschließende Aussagen hierzu können nur auf der Grundlage des bereits vom Landesver-
waltungsamtes geforderten hydraulischen Gutachtens getätigt werden.
Die hierzu derzeit vorliegende Datenlage ist unzureichend. Es liegen lediglich veraltete Da-
ten und eine eindimensionale Modellierung des Flusslaufes vor. Zum Nachweis der Voraus-

setzungen des § 78 WHG ist jedoch eine zweidimensionale, vorhabensspezifische hydrauli-
sche Modellierung erforderlich, die erhebliche Kosten und Zeiträume beansprucht.
Die Ergebnisse der durch die Landesbehörde in den letzten Jahren nach der Novellierung
des WHG durchgeführten hochwasserschutzrelevanten Datenermittlung für die Thüringer
Fließgewässer liegen noch nicht veröffentlicht vor. Diese werden aber zwingend als Grund-
lagendaten für die Erstellung des hydraulischen Gutachtens benötigt und bedingen dadurch
eine weitere zeitliche Unwägbarkeit sowohl bezüglich der Möglichkeit der Beauftragung und
Durchführung sowie mithin des Vorliegens gutachterlicher Ergebnisse des vorgenannten
hydraulischen Gutachtens als Grundlage der anschließenden Nachweisführung der Voraus-
setzungen des § 78 Abs. 2 WHG.
Dabei besteht die zusätzliche Schwierigkeit darin, dass nach der Rechtsprechung des Bun-
desverwaltungsgerichtes die förmliche Festsetzung des Überschwemmungsgebietes die
Verfahrenslast verschiebt. Die Genehmigungsbehörde, mithin das Landesverwaltungsamt,
kann sich zunächst auf die Festsetzung des Überschwemmungsgebietes und damit das in
§ 78 WHG normierte Verbot berufen. Die Stadt Jena trägt die volle Nachweislast, dass
sämtliche der in § 78 Abs. 2 benannten neun Kriterien, nach denen ausnahmsweise Ab-
stand vom Verbot genommen werden kann, erfüllt sind.
Damit besteht das Risiko, dass auch im Ergebnis gutachterlicher Betrachtungen, wegen der
diesen immanenten Unschärfen der Nachweis nicht vollständig geführt werden kann. Auf-
grund der oben geschilderten engen Auslegung der Tatbestandsvoraussetzungen ist dieses
Risiko als sehr hoch einzuschätzen.
Im Ergebnis der vorstehenden Würdigung der Rahmenbedingungen zur Schaffung der
zwingenden hochwasserschutzrechtlichen Voraussetzungen im Rahmen der Möglichkeiten
des § 78 Abs. 2 ist zusammenfassend eine erhebliche
- Inhaltliche und
- zeitliche
Unwägbarkeit festzustellen.

Neubau eines reinen Fußballstadions in der Oberaue (Variante 2 / 3)
Vergleichbare Probleme wie bei der multifunktionalen Veranstaltungsstätte stellen sich bei
den Varianten maximale Bestandssanierung/Neubau eines reinen Fußballstadions.
1. Notwendigkeit eines Bebauungsplanes
Beide dieser Varianten setzen voraus, dass die vorhandene Bebauung im Wesentlichen zu-
rückgebaut wird.
Mit dem Rückbau des Ernst-Abbe-Stadions erlischt der derzeit bestehende Bestandsschutz
für die Sportanlagen und Bauten in der Oberaue. Hinzu kommt, dass die vorhandenen Nut-
zungen bei diesen Varianten ergänzt werden.
Somit handelt es sich bauordnungsrechtlich bei den Varianten um ein neues Bauvorhaben,
welches den Festsetzungen des Flächennutzungsplanes, der das betreffende Gebiet als
Grünfläche ausweist, entgegensteht.
Dies erfordert zumindest eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, um die Ausweisung
eines neuen Baugebietes im Sinne des § 78 Abs. 1 WHG zu ermöglichen.
Damit müssen auch bei diesen Varianten durch die Stadt Jena die Tatbestandsvorausset-
zungen des § 78 Abs. 2 WHG wiederum vollumfänglich nachgewiesen werden.
a) Hochwasserschutz
Insoweit bestehen bei den Varianten in Bezug auf das Risiko der nachteiligen Beeinflussung
des Hochwasserabflusses, die Höhe des Wasserstandes und die Beeinträchtigung der
Hochwasserrückhaltung günstigere Ausgangsvoraussetzungen, da im Verhältnis zur multi-
funktionalen Veranstaltungsstätte weniger Flächen für Bebauungszwecke in Anspruch ge-
nommen werden müssen. Allerdings ist hierfür das o. g. hydraulische Gutachten einzuholen,
um diesen Nachweis zu führen.

b) Ersatzstandort
Dem steht jedoch gegenüber, dass die Tatbestandsvoraussetzung des
§ 78 Abs. 2 Nr. 1 WHG, nämlich dass keine anderen Möglichkeiten der Stadtentwicklung
bestehen, kaum nachgewiesen werden können. Wegen des vorhandenen Ersatzstandortes
Drackendorf/Zöllnitz, auf dem zumindest ein reines Fußballstadion errichtet werden kann,
kann dieser Nachweis nicht geführt werden.
c) Ausschluss von Schäden
Hinsichtlich des Ausschlusses des Risikos von Sachschäden, dies auch an den baulichen
Anlagen, gilt Vorbenanntes entsprechend.
Damit steht die Ausweisung des Ernst-Abbe-Sportfeldes als Überschwemmungsgebiet auch
diesen Varianten entgegen.

Sanierung im Bestand (Variante 4 / 5, Sanierung plus, minimale Bestandssanierung)
a.) Sanierung plus
Wenn und soweit die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena, unter Zurückstellung oben
benannter Bedenken davon ausgeht, dass die Sanierung des Bestandes mit Erweiterung
am Standort des bisherigen Stadions (Sanierung plus) trotz entgegenstehender Festset-
zungen im Flächennutzungsplan bauplanungsrechtlich im Bestand genehmigungsfähig wä-
re, würde sich die wasserrechtliche Zulässigkeit der Baumaßnahmen nicht nach
§ 78 Abs. 2 WHG, sondern nach § 78 Abs. 3 WHG bestimmen.
Gemäß § 78 Abs. 3 WHG ist die Errichtung oder die Erweiterung einer baulichen Anlage
genehmigungsfähig, wenn im Einzelfall das Vorhaben
1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der
Verlust von verlorengehenden Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird,
2. den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert,
3. den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und
4. hochwasserangepasst ausgeführt wird.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Neuerrichtung oder Erweiterung baulicher Anla-
gen sind daher etwas geringer, in den zuvor benannten problematischen Punkten jedoch
wesensgleich. Die Genehmigungsbehörde ist insoweit jedoch nicht das Landesverwaltungs-
amt als Obere Wasserbehörde, sondern mangels Spezialzuweisung gem.
§ 105 Abs. 1 Thüringer Wassergesetz die Stadt Jena, Dezernat Stadtentwicklung und Um-
welt, als Untere Wasserbehörde.
Gerade in den vorbenannten Punkten, nämlich der Beeinträchtigung der Hochwasserrück-
haltung und des Wasserstandes sowie des Abflusses des Hochwassers ist der Prüfungsum-
fang jedoch identisch. Auch dieser Nachweis kann wiederum nur durch ein hydraulisches
Gutachten mit den zuvor benannten Risiken geführt werden.
Die weitere Forderung, dass das Bauwerk hochwasserangepasst ausgeführt wird, ist inhalt-
lich weitestgehend identisch mit der Forderung in § 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG, also dass das
Bauvorhaben so errichtet werden muss, dass bei dem Bemessungshochwasser keine bauli-
chen Schäden zu erwarten sind bzw. baulich vorgesorgt wird.

Insbesondere beim Nachweis dieser Voraussetzungen bestehen, dies auch in Bezug auf die
konkrete Art und Weise der Bebauung, Risiken. Durchnässungen und Durchfeuchtungen
des Gebäudes werden im Baugebiet nicht ausgeschlossen werden können. Die Rasenflä-
che nebst ihrer Einrichtungen wird beim Bemessungshochwasser vollständig überflutet, so
dass bereits aufgrund von Sedimentierung (Verschmutzung, Verschlämmung / Beeinträchti-
gung der Tragschichten, Beeinträchtigung von Drainagen) Schäden an dieser kaum ver-
meidbar sein dürften.
Damit können selbst dann, wenn die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena die Ertei-
lung einer Baugenehmigung ohne die vorherige Ausweisung eines neuen Baugebietes in
Aussicht stellt, aus rechtlicher Hinsicht diese Variante nicht empfohlen werden.
b.) minimale Sanierung
Die Variante „minimale Sanierung“ des Ernst-Abbe-Sportfeldes ist demgegenüber in
rechtlicher Hinsicht unproblematisch möglich.
Die kleine Sanierung führt, da sie im Wesentlichen auf dem Bestand der baulichen Anlagen
aufbaut, weder zum Verlust des Bestandsschutzes für das derzeitige Stadion noch zu einer
Erweiterung der baulichen Anlagen im Sinne des § 78 Abs. 1 Nr. 2 WHG.
Damit stehen der Variante „minimale Sanierung“ wasserrechtliche Bedenken nicht entge-
gen.
Auch bauordnungsrechtliche Bedenken gegen die Sanierung des bestehenden Stadions
sind nicht erkennbar, so dass diese Variante rechtlich umsetzbar ist.

2.4 Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage
Die Varianten „Multifunktionsarena“ und beide „Mierzwa“ Varianten bedingen eine Verlage-
rung der Leichtathletikanlage an einem anderen Standort.
Dies verursacht ein Fördermittelrückzahlungsrisiko von ca. 1,0 Mio. € durch die noch
laufende Zweckbindungsfrist bezüglich der erhaltenen Fördermittel für die Leichtathletik am
bisherigen Standort. Ebenso würde die erst im Herbst 2010 mit 0,6 Mio. € neu errichtete
Laufbahn rückgebaut. Es sei auch auf die in 2011 am Standort errichtete Leichtathletikhalle
für 3,7 Mio. € verwiesen, die somit in Verbindung mit dem bestehenden Stadionkomplex
hervorragende Bedingungen an diesem Standort geschaffen hat.
Als neuer geeigneter Standort wurde eine neue Leichtathletikanlage auf dem Gelände der
Sportwissenschaften der Friedrich-Schiller Universität („Muskelkirche“) benannt.
Als Beurteilungsgrundlage wurde uns hier eine Vorplanung mit Kostenschätzung der Pla-
nungsgesellschaft „Köhler Landschaftsarchitekten“ aus August 2009 vorgelegt. Diese geht
von der Errichtung einer Leichtathletik „A-Anlage“ für den Trainings- und Wettkampfbetrieb
aus. Hierin ist die Errichtung einer Tribünenanlage für ca. 1.000 Zuschauer vorgesehen.
Die Kostenschätzung weist hier im Jahr 2009 einen Betrag von 2.840 T€ incl. Umsatzsteuer
aus.
Aus unserer Kostenverplausibilisierung ergibt sich für das beschriebene Projekt nach heuti-
gen Kostenansätzen eine Kostenbeurteilung von ca. 3.200 T€ incl. Umsatzsteuer. Dies
ergibt sich zum einen aus einer Kostenfortschreibung auf den aktuellen Stand und zum an-
deren aus dem bauordnungsrechtlichen Erfordernis zusätzliche Parkplätze am Standort zu
errichten. Das Bauordnungsamt hat hierzu im August 2013 Stellung genommen und gemäß
gültigen Berechnungsschlüssel bis zu 144 Stellplätze gefordert. In der bisherigen Planung
waren gerade 17 Stellplätze beinhaltet. Wir gehen davon aus, dass durch das Nutzungskon-
zept mit wenigen Großveranstaltungen und durch die gute ÖPNV Anbindung hier Kompro-
misse möglich sind.
Insgesamt erscheint der Standort planungsrechtlich für die Umsetzung des Projektes als
möglich, jedoch nicht als unproblematisch. Es wird von uns fachlich eingeschätzt, dass am
geplanten Standort aus Gründen des Lärmschutzes die Errichtung einer Wettkampfanlage

mit 1.000 Zuschauerplätzen aufgrund der problematischen in Nähe liegenden Wohnbebau-
ung nicht möglich ist. Zur endgültigen Klärung ist ein Lärmschutzgutachten erforderlich.
Die verkehrstechnische Erschließung und die mögliche Einordnung von Stellplätzen sind
gesondert zu untersuchen.
Nach unserer Einschätzung ist der Standort maximal als Trainingsstätte / temporäre Wett-
kampfstätte mit minimaler Wettkampfanzahl geeignet. Hierzu wurde im August aufgrund
dieser Einschätzung das Nutzungskonzept angepasst. Im angepassten Nutzungskonzept
wird keine Tribüne errichtet, sondern lediglich ein Aufbauplatz für temporäre Tribünen vor-
gesehen.
Für den Fall, das auf die Zuschauertribüne komplett verzichtet wird, sowie die Nebenanla-
gen und Stellflächen nur auf den Trainingsbetrieb ausgerichtet werden, ergibt sich nach un-
serer Einschätzung eine verminderte Kostenbeurteilung von 2.450 T€ incl. Umsatzsteu-
er. Der stark verminderte Nutzwert der Anlage ist hier zu beachten.
Im Falle des angepassten, verminderten Nutzungskonzeptes ist von einem „normalen Bau-
genehmigungsverfahren“ ohne Bebauungsplan auszugehen. Nach unserer Einschätzung ist
jedoch beim Ausbau als Wettkampfstätte auch am geplanten Standort ein Bebauungsplan-
verfahren erforderlich. Es kann dann nicht mehr darauf abgestellt werden, dass es sich hier
um einen bestehenden Sportplatz handelt. Als notwendige Zeitschiene für die Durchführung
des Bebauungsplanverfahrens gehen wir von 12 Monaten aus, für die Detailplanung und
Bauausführung veranschlagen wir einen Zeitrahmen von 10 Monaten. Falls kein Bebau-
ungsplan erforderlich sein sollte, gehen wir von einer Umsetzungszeit von insgesamt
14 Monaten einschließlich Planung und Genehmigung aus.
Auf die Problematik des möglichen temporären Wegfalls der bisherigen Trainings- und
Wettkampfstätte im Zeitraum des Umbaus / Neubaus des Stadions in der Oberaue sei hin-
gewiesen. Inwieweit der Umbau vor Baubeginn der Multifunktionsarena/Stadion umgesetzt
werden kann, ist nicht sicher einschätzbar. Die Leichtathletik hätte in diesem Zeitraum bis
zur Fertigstellung der Ausweichstätte keine adäquate Trainings- und Wettkampfmöglichkeit.

2.5 Multifunktionsarena
2.5.1 Ausgangslage
Die Stadt Jena hat zu diesem Projekt diverse Vorplanungen und Untersuchungen vorge-
nommen. Diese finden im Fördermittelantrag der Stadt Jena an das TMWAT zur Errichtung
einer multifunktionalen polyvalenten Veranstaltungsstätte durch Komplexmodernisierung
des bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeldes vom 20. Juli 2012 ihren Niederschlag.
Der Wirtschaftsminister des Freistaates Thüringen, Herr Matthias Machnig hat in Gesprä-
chen über mehrere Monate mit den Oberbürgermeistern der Städte Erfurt, Herr Andreas
Bausewein, und Jena, Herr Dr. Albrecht Schröter eine Förderung im Rahmen der Verbesse-
rung der touristischen Infrastruktur in beiden Städten avisiert. Die Entwicklung mündete in
einer gemeinsamen Erklärung, die am 02. Mai 2011 in Weimar der Presse vorgestellt wurde.
Daraufhin hat der Oberbürgermeister das Vorhaben in den Stadtrat eingebracht und am
29. Juni 2011 den folgenden Beschluss erhalten:
„Die Stadt Jena begrüßt die Ankündigung der Landesregierung, die Stadt Jena beim Bau
multifunktionaler und polyvalenter Veranstaltungsstätten u. a. für Tagungs- und Kongress-
veranstaltungen sowie Kulturevents mit ca. 18 Mio. € zu unterstützen. Der Oberbürgermeis-
ter wird beauftragt, die Fördermittel zu beantragen. Grundlage für die Umsetzung bildet u. a.
das Zielkonzept des Rahmenplanes "Sport und Freizeit an der Saale". Das Projekt sieht
Folgendes vor:
- eine multifunktionale Arena am Standort des Ernst-Abbe-Sportfeldes für ca. 17.000
Besucher, die ein Gebäude für Tagungen und Kongresse für 2.000 Teilnehmer um-
fasst;
- eine neue Leichtathletik-A-Anlage am derzeitigen Standort der Altanlage an der
„Muskelkirche“ für ca. 1.000 Besucher;
- neue Freizeitsport- und Spieleinrichtungen für Kinder und Senioren in der Oberaue;
- die grundlegende Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur im Geltungsbereich
des Rahmenplanes.
Die Stadt wird für den Bau einer multifunktionalen Arena am Standort des Ernst-Abbe-
Sportfeldes einen Eigenanteil von 4 Mio. € in ihre mittelfristige Finanzplanung oder die Wirt-

schaftspläne ihrer Eigenbetriebe ab 2012 aufnehmen. Voraussetzung dafür, dass der Ei-
genanteil eingesetzt wird, sind - die Bereitstellung von Fördermitteln für das Gesamtprojekt
in der durch die Landesregierung angekündigten Größenordnung und ein mit den potentiel-
len Nutzern abgeglichenes förderunschädliches und nachhaltig wirtschaftlich umsetzbares
Betreibungskonzept, durch das sich der städtische Zuschussbedarf für die Nutzung des
Areals Stadion/Oberaue nicht wesentlich erhöht.“
Am 14. Dezember 2011 wurde der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan B-WJ
16 "Multifunktionale Veranstaltungsstätte Jena-Oberaue" durch den Stadtrat getroffen.
Am 20. September 2012 wurde das EU-beihilferechtliche Verfahren zum Projekt eingeleitet
und unter dem Datum vom 20. März 2013 als EU-beihilferechtlich unbedenklich beschieden.
2.5.2 Nutzungskonzept
Beschreibung
Insgesamt sind 16.050 Plätze im Stadion vorgesehen. Hiervon sind 9.050 Sitzplätze und
7.000 Stehplätze. Die bestehende Westtribüne mit 4.000 Sitzplätzen ist hierbei integriert.
Es sollen mindestens 1.000 Businessplätze und 150 Logenplätze in 10 Logen entstehen.
In der neu zu errichtenden Osttribüne sollen variable räumliche Kapazitäten für
10 – 2.000 Besucher im Businessbereich für eine umfangreiche Nutzung als Kongress- und
Veranstaltungszentrum entstehen. Hierzu sind umfangreiche bauliche Vorkehrungen wie
lichte Höhe, Veranstaltungstechnik und Variabilität in der Raumaufteilung vorzusehen.
Das Nutzungskonzept geht von einer Nutzung im Stadion gesamt von 36 Fußballspielen
(FCC Männer und USV Frauen) und von bis zu 4 Open-Air-Veranstaltungen und
Public Viewing aus. Im Business-/Kongressbereich wird nach einer Einlaufkurve von 99 Fir-
menveranstaltungen, 21 gesellschaftlichen Veranstaltungen, 7 Ausstellungen und 16 Unter-
haltungsveranstaltungen ausgegangen. Somit werden insgesamt 183 Veranstaltungen in
der Multifunktionsarena (in einer Anlaufzeit von 3 Jahren 128) geplant.

Im Konzept sind alle notwendigen Nebenanlagen und technische Ausstattungen beinhaltet.
Es ist beabsichtigt ein Parkhaus für 600 Stellplätze sowie 400 Stellplätze direkt am Stadion
zu errichten.
Der Umbau soll im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.
Bewertung
Das Nutzungskonzept berücksichtigt alle Anforderungen bezüglich der DFB / DFL Vorgaben
für die 3. und 2. Liga. Alle notwendigen Funktionen für die Nutzung als Spielstätte sind be-
rücksichtigt. Die Belastungsgrenze des Stadions und der Rasenanlage ist mit 36 geplanten
Spielen erreicht.
Das multifunktionale Nutzungskonzept birgt nach unserer Einschätzung im beschriebenen
Umfang der Nutzung Risiken.
Die Ableitung der prognostizierten Veranstaltungsanzahl erscheint uns sowohl standortbe-
zogen als auch themenbezogen als optimistische Planungsableitung. Im Förderantrag selbst
wurde diese Einschätzung durch die Ersteller und die Stadt Jena als risikobehaftet darge-
stellt.
Ein optimaler Betrieb der Arena unter gleichzeitiger Sicherstellung eines umfassenden Ver-
anstaltungs- und Kongressbetriebes im dargestellten Umfang stößt, auch praktisch, an seine
Grenzen. Spielansetzungen werden in den Ligen normalerweise 6 Wochen vorher termi-
niert, Kongressveranstaltungen haben häufig Vorlaufzeiten von bis zu 1 Jahr. Der Rahmen-
terminplan der Liga kann hier nur bedingt Sicherheit geben.
Insgesamt schätzen wir die Anzahl und Gewichtung der Veranstaltungen und auch die hier-
mit ermittelte Einnahmenkalkulation von bis zu 400 T€ jährlich als am Standort in Jena nicht
in diesem Umfang realisierbar ein.
Im Nutzungskonzept ist des Weiteren von einer Vermarktung der Logen und der Werbeban-
den durch die Stadt bzw. die Betriebsgesellschaft die Rede. Hier werden Einnahmen von bis
zu 230 T€ angesetzt. Den Fußballvereinen fehlen in ihrem Etat diese Einnahmequellen. Sie
sollen eine Miete von anfänglich 300 T€ und später von 400 T€ zahlen, zusätzlich jedoch auf
umfangreiche Einnahme- und Vermarktungsmöglichkeiten verzichten. Diese Einnahmenver-
teilung führt in der 4. und auch in der 3. Liga zu einer Schieflage und wird auch unter dem

Eindruck diverser negativer Beispiele (Aachen, Rostock u. a.) als nicht realisierbar einge-
schätzt.
Die Prognose der Zuschauerzahlen, insbesondere im Bereich der Veranstaltungen und die
Aufteilungsprognose der Zuschauer in Touristen und heimische Besucher, kann von uns
nicht abschließend beurteilt werden, wird jedoch im vorliegenden Konzept als zu optimisti-
sche Prognose eingeschätzt.
Im Fördermittelantrag selbst wird im dargestellten Fall von einer Touristenquote von 53 %
ausgegangen, eine Risikoeinschätzung hierzu liegt nicht vor.
Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebli-
che Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.

2.5.3 Planungsrecht
An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen.
Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Pla-
nungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgeset-
zes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen las-
sen.
Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaus-
haltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch
andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist
eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es kei-
nen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an
dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen
Standort in Lobeda.
Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden)
Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals.
Dies bedingt eine kostenintensive „hochwassersichere Bauweise“ die bisher in den Kosten-
kalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten
Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.

2.5.4 Investitionskosten
Beschreibung
Im Rahmen des Fördermittelantrages wurden für die Umsetzung des Projektes Gesamtkos-
ten von 34.450 T€ veranschlagt. Diese teilen sich auf in 29.590 T€ für die Multifunktionsare-
na nebst direkten Nebenanlagen und in 4.860 T€ für das zu errichtende Parkhaus.
Bewertung
Insgesamt wurden nach unserer Einschätzung die Kostenansätze für die Multifunktionsare-
na und das Parkhaus nachvollziehbar und plausibel abgeleitet.
Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesys-
tem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren
Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe
schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen
750 T€ aus.
Um eine „hochwassersichere Bauweise“ am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude
und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausge-
führt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müss-
ten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschät-
zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung 3.500 T€ Zusatzkos-
ten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes be-
trachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage
und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen.
In der Kalkulation unberücksichtigt, jedoch im Textteil erwähnt, wurde die möglicherweise
teilweise nicht abziehbare Vorsteuer in Höhe von 20 % der Baukosten. Dies bedeutet, dass
zusätzliche Kosten, die von der Stadt Jena zu tragen wären, in Höhe von 1.470 T€ hinzu-
kommen.
Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Pro-
jektes am Standort Investitionskosten von 40.170 T€.

Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit 1.000 T€ zu berücksichtigen. Die
Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit 2.450 T€ einge-
schätzt.
Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitions-
kosten in Höhe von 43.621 T€.

2.5.5 Fördermittel
Gemäß der bisher geführten Gespräche wurden der Stadt Jena im Jahr 2012 durch das
TMWAT die folgenden Voraussetzungen und Bedingungen für eine Förderung als touristi-
sche Infrastruktur mitgeteilt:
 mehr als die Hälfte der Besucher und Nutzer der MVStätt = Touristen (Wohnsitz in
mehr als 30 km Entfernung),
 Anteil der nichtsportlichen Veranstaltungen nennenswert, min. 50 % der geplanten
Veranstaltungen,
 Förderung bis zu 90 % der förderfähigen Kosten,
 förderfähig = alle planerischen und baulichen Maßnahmen im Fördergebiet, die zu
Erreichung des Förderzwecks notwendig sind,
 Zweckbindungsfrist beträgt mindestens 15 Jahre.
Im Jahr 2011 wurden Gesamtkosten des Projektes von 22.000 T€ für das Projekt einge-
schätzt. Hiervon sollten 18.000 T€ über die Tourismusförderung des Landes und 4.000 T€
als Eigenmittel der Stadt bereitgestellt werden.
Im Fördermittelantrag vom Juli 2012 wurden Gesamtkosten des Projektes von 34.450 T€
angemeldet. Hiervon sollten 26.450 T€ über die Tourismusförderung und 8.000 T€ als Ei-
genmittel der Stadt bereitgestellt werden.
Hier sind nunmehr die von uns neu eingeschätzten Investitionskosten von 43.621 T€ bezüg-
lich der Förderung zu beurteilen.
Hierzu können nunmehr auch erste Erfahrungen und Vergleiche mit dem Projekt in Erfurt
gezogen werden. Zu diesem Projekt liegt der Fördermittelbescheid inzwischen vor. Es wird
hier eine Förderquote von 87 % auf die förderfähigen Kosten zugesagt. Von den Gesamt-
kosten werden jedoch 1.600 T€ als nicht förderfähige Kosten abgezogen.
Als nichtförderfähige Kosten wären beim Projekt in Jena die Errichtung des Parkhauses mit
4.860 T€, die Fördermittelrückzahlung mit 1.000 T€, die Verlagerung der Leichtathletik mit
2.450 T€, die nichtabziehbare Umsatzsteuer mit 1.471 T€, die hochwassersichere Bauweise
mit 3.500 T€ und die sonstige Umfeldertüchtigung mit 750 T€ anzusetzen. Somit ergeben

sich mögliche förderfähige Kosten von 29.590 T€. Inwieweit das Parkhaus als notwendige
Infrastruktur förderfähig ein könnte, kann von nicht abschließend beurteilt werden.
Bei einer vergleichbaren Förderung mit 87 % ergäbe dies eine Förderung des Landes von
25.743 T€.
Es verbliebe somit auf Basis unserer aktuellen Einschätzung ein notwendiger Eigen-
anteil der Stadt von 17.877 T€.
Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Zweckbindungsfrist vergleichbar zu Erfurt mit
allen Verpflichtungen und Nachweisen 25 Jahre betragen wird.
Die Berücksichtigung des Projektes im Förderprogramm ist auch aus zeitlichen Gründen
problematisch. Die Förderperiode läuft zum 31.12.2013 aus. Eine Förderung in dieser Pe-
riode setzt einen zeitnahen Bescheid und unmittelbaren Beginn des Projektes voraus. Dies
erscheint durch die beschriebenen Rahmenbedingungen unrealistisch.
Unsere Einschätzung zu den Fördermittelbedingungen haben wir bereits in Punkt 2.3 darge-
stellt. Es besteht das Risiko, dass die Stadt mit Fördermittelrückzahlungen in Höhe des er-
haltenen Förderbetrages von 25.743 T€ konfrontiert wird und diese haushalterisch abbilden
müsste.

2.5.6 Betriebskosten
Im Fördermittelantrag aus dem Jahr 2012 wurden durch das Institut für Sportstättenberatung
GmbH Betriebskosten ermittelt. Diese wurden von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
WIBERA in einer 25-jährigen Betrachtung dargestellt, um die Belastung der Stadt abzulei-
ten. Die Darstellung der Betriebskosten erfolgte hier im Detail lediglich in einer Anlage zum
Fördermittelantrag.
Wir haben uns im Wesentlichen an diese Daten angelehnt und fassen diese wie folgt zu-
sammen:
Bewirtschaftungskosten Multifunktionsarena pro Jahr in T€
zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten
Personalkosten 405
Instandhaltung 368
im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183
Strom/Gas/Fernwärme 181
geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175
Winterdienst/Außenanlagen 125
Verwaltung 100
Reinigung 95
Wartungsverträge 80
Greenkeeping 56
Versicherung 40
Wasser/Abwasser 30
Abfall 17
nicht abziehbare Vorsteuer 17
Summe 1.872
nichtzahlungswirksame Kosten
Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 542
Gesamtaufwendungen 2.414
Betragsmäßige Anpassungen anhand von Erfahrungswerten wurden von uns in der Position
Wasser/Abwasser mit einem Ansatz von 30 T€ statt 10 T€ vorgenommen. Die Position In-
nenreinigung war bisher nicht beinhaltet und wurde von uns mit 95 T€ angesetzt. Hier wurde
bisher davon ausgegangen, dass dies komplett von den Mietern zu tragen ist, dies ist erfah-
rungsgemäß jedoch unrealistisch. Neu aufgenommen haben wir den im Fördermittelantrag

an anderer Stelle ausgewiesenen notwendigen Zuschuss zum Betrieb des Parkhauses mit
183 T€ jährlich. Die Betriebskosten der verlagerten Leichtathletikanlage wurden von uns mit
175 T€ eingeschätzt. Die Abschreibungen auf den Eigenanteil wurden mit 542 T€ veran-
schlagt.
Die kalkulierten Beträge für Instandhaltung erscheinen uns, insbesondere in den ersten
5 Jahren, als vorsichtiger Ansatz.
Den dargestellten Aufwendungen wurden im Fördermittelantrag geplante Einnahmen ge-
genübergestellt. Dies sehen wir als risikobehaftet und in der geplanten Höhe als nicht reali-
sierbar an.
Wir haben aus diesem Grund folgende eigene Einschätzung vorgenommen.
Ertragspotential Multifunktionsarena pro Jahr in T€
Mieterlöse Verein (4. Liga) 200
Mieterlöse Verein Frauen 20
Erlöse Drittnutzung 220
Beteiligung Catering 100
Vermarktung Stadionname / Werbeflächen 150
Gesamterträge 690
Die bisher mit 300 - 400 T€ angesetzten Mieterlöse vom FCC sehen wir als problematisch
an und sind der Auffassung, dass dies in der 4. Liga nicht realisierbar ist. Wir empfehlen hier
eine gestaffelte Vergütungssystematik nach Ligazugehörigkeit und Zuschauern zu erarbei-
ten und mit dem Verein zu verhandeln (einschließlich Abgrenzung Catering und Werberech-
te). Für Kalkulationszwecke gehen wir von einer Miete von 200 T€ vom FCC und von 20 T€
vom USV aus.
Die bisher kalkulierten Erlöse aus Drittnutzung von 379 T€ halten wir am Standort Jena mit
seinen Rahmenbedingungen nicht für realisierbar. Aufgrund unserer Beurteilung und an-
hand von Erfahrungswerten veranschlagen wir 220 T€.
Die Erträge aus Beteiligung am Catering setzen sich üblicherweise aus Rückvergütungen für
Umsätze am Spieltag und aus Rückvergütungen für Umsätze aus Drittveranstaltungen zu-
sammen. Die Rückvergütungen für Umsätze am Spieltag stellen üblicherweise einen festen
Finanzierungsbaustein im Etat des jeweiligen Vereins dar und werden auch dort zugeordnet.

Wir haben für die Drittveranstaltungen nach unser Beurteilung und anhand von Erfahrungs-
werten 100 T€ veranschlagt.
Bezüglich der Vermarktungsrechte bestehen keine klaren Aussagen zur Abgrenzung zwi-
schen Verein und Stadionbetreiber. Wir gehen hier davon aus, dass erfahrungsgemäß die
normale Bandenwerbung beim Verein verbleibt und die Vermarktung des Stadionnamens
und sonstige Flächen beim Stadionbetreiber liegt. Hier veranschlagen wir ein Ertragspoten-
tial von 150 T€.
Einnahmen aus der Vermarktung von Logen zum Spieltag haben wir keine veranschlagt,
dies sollte nach unserer Einschätzung durch den Verein erfolgen.
Insgesamt ist aus unserer Sicht in der 4. und 3. Liga die schwierige finanzielle Situation der
Vereine zu beachten, es sollte hier im Rahmen der Verhandlung ein ausgewogenes und er-
folgsabhängiges Verhältnis zwischen Miete, Übernahme von Betriebskosten und Einnah-
menzuordnung erreicht werden. Die Kalkulation von unrealistischen Annahmen hat hier be-
reits in verschiedenen Stadionprojekten zu Schieflagen und Insolvenzen in der Betriebspha-
se geführt.
Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt
von 1.724 T€. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berück-
sichtigt.

2.5.7 Zeitplan
Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die
speziellen Standortbedingungen zu beachten.
Zeitplan Umsetzung Multifunktionsarena
Beginn Ende
Erstellung Referenzentwurf/Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14
Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14
Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15
Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15
Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16
Bauphase im laufenden Betrieb März 16 März 18
Fertigstellung März 2018
Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten
sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte
hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.

2.6 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“
2.6.1 Ausgangslage
Im Jahr 2009 hat der Verein FC Carl Zeiss Jena das Planungsbüro Mierzwa Architekten mit
der Erstellung eines Vorentwurfes für ein reines Fußballstadion am Standort Oberaue beauf-
tragt. Uns liegen hierzu nur wenige Unterlagen vor. Diese beschränken sich auf Entwurfs-
zeichnungen und rudimentäre Kostenschätzungen.
Diese ungünstige Ausgangslage erfordert im Sinne der Aufgabenstellung eine relativ pau-
schale Beurteilung anhand der vorliegenden Unterlagen und von Erfahrungswerten.
Beschreibung
Im dargestellten Konzept wird ein reines Fußballstadion mit 16.843 Plätzen, davon
5.245 Stehplätze und 11.598 Sitzplätze dargestellt. Hierbei wird die bestehende Westtribüne
mit 4.000 Sitzplätzen integriert.
Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt
werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen
werden abgebrochen und die Rasenfläche näher an die Westtribüne verlegt.
Es werden 3 neue komplett überdachte Tribünen geplant. In der Nord-West Ecke des Stadi-
on wurde eine Öffnung vorgesehen und ein Flutlichtmast der alten Anlage gestalterisch inte-
griert. Diese Masten sind inzwischen aufgrund statischer Mängel abgebrochen.
In der Nord-Ost Ecke des Stadions wurde in die offene Ecke ein zusätzliches Funktionsge-
bäude für Business- und Logengäste integriert.
Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von
der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen.
Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.

Bewertung
Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche Ausbauvariante am Standort als reines Fuß-
ballstadion dar. Alle notwendigen Funktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga
erscheinen erfüllt.
Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier
erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase ver-
wendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte.
Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Sta-
dions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen
sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Lo-
gen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld in-
tegriert.
Im Übrigen werden im „Mierzwa Konzept“ die Stehplätze der Gästefans direkt neben dem
neuen Funktionsgebäude und dem heimischen Businessclub und Logen angeordnet. Dies
ist nicht umsetzbar.
Insgesamt handelt es sich um eine einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen Fuß-
ballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist.

2.6.3 Planungsrecht
Auch bei der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ gelten die vorherigen Ausführungen zu
diesem Punkt.
sen.
dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen
Standort in Lobeda.

Beschreibung
Bezüglich des „Mierzwa Konzeptes“ liegen nur rudimentäre Kostenschätzungen vor. Die In-
vestitionskosten für das reine Stadion wurden in 2009 mit 17.081 T€ angegeben. Eine detail-
lierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht möglich.
Bewertung
In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten
im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Ver-
gleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses
aus. Die Investitionskosten von 4. 860 T€ sind somit zusätzlich zu berücksichtigen.
zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante
2.500 T€ Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des
Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche,
der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen.
Die in den Kostenschätzungen enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 % der Baukosten
zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit 10,0 % der
Baukosten eingeschätzt.
750 T€ aus.
Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisba-
sis erforderlich.

schätzt.
kosten von 31.669 T€.

2.6.5 Fördermittel
Bezüglich der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ sehen wir keine Möglichkeit der Förde-
rung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb
des Stadions.
Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis
unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen:
Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept pro Jahr in T€
Personalkosten 174
Instandhaltung 220
Verwaltung 50
Reinigung 70
Greenkeeping 56
Versicherung 30
Wasser/Abwasser 30
Abfall 17
Summe 1.320

Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir folgende Prognose erstellt:
Ertragspotential Mierzwa Konzept pro Jahr in T€
Mieterlöse Verein (4. Liga) 200
Mieterlöse Verein Frauen 20
Erlöse Drittnutzung 75
Beteiligung Catering 50
Vermarktung Stadionname/Werbeflächen 150
Gesamterträge 495
Hierbei wurden Drittveranstaltungen in den Businessräumen in angemessenem Umfang
aufgrund von Erfahrungswerten geplant.
sichtigt.

2.6.7 Zeitplan
speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit der Vari-
ante „Multifunktionsarena“.
Zeitplan Umsetzung Mierzwa Konzept
Beginn Ende
Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14
Bauphase März 16 März 18

2.7 Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach „Mierzwa Konzept“ in redu-
zierter Variante
2.7.1 Ausgangslage
In dieser Variante soll eine reduzierte Variante des „Mierzwa Konzeptes“ untersucht werden.
Hierzu liegen keinerlei Unterlagen und Planungen vor. Es kann hier somit nur eine pauscha-
le Ableitung aus der unter 2.6 dargestellten Variante anhand von Abschätzungen und Erfah-
rungswerten erfolgen.
Beschreibung
In der vom Auftraggeber vorgegebenen Variante sollen 17.000 Plätze vorhanden sein. Als
Sitzplätze sollen lediglich die auf der Westtribüne mit 4.000 Sitzplätzen bestehenden, erhal-
ten bleiben. Die 3 neu zu errichtenden Tribünen sollen nur Stehplätze aufweisen und ohne
Überdachung errichtet werden.
Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt
werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen wird
abgebrochen. Die Rasenfläche wird jedoch nicht verändert und im Bestand mit entspre-
chendem Abstand zur Westtribüne belassen.
In der Nord-Ost Ecke des Stadions wird, wie im Grundkonzept, in die offene Ecke ein zu-
sätzliches Funktionsgebäude für Business- und Logengäste integriert.
Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von
der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen.

Bewertung
Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als rei-
nes Fußballstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der DFB / DFL Vorgaben für die
3. und 2. Liga erscheinen erfüllt. Die Anforderungen an ein modernes Stadion werden
aber in keiner Weise erfüllt. Die Ausrichtung von Frauen- und Nachwuchsländerspielen im
Stadion wird unmöglich.
Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier
erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase ver-
wendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte.
Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Sta-
dions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen
sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Lo-
gen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld in-
tegriert.
Insgesamt handelt es sich um eine sehr einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen
Fußballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist.

2.7.3 Planungsrecht
Auch bei der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ in reduzierter Form gelten die vorherigen
Ausführungen zu diesem Punkt.
sen.
dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lo-
beda.

Beschreibung
Bezüglich des „Mierzwa Konzeptes“ in reduzierter Form liegen keinerlei Kostenschätzungen
vor. Die Investitionskosten können somit nur in vereinfachter Form aus der Grundvariante
abgeleitet werden. Eine detaillierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht mög-
lich.
Bewertung
Nach unserer gebäudeteilspezifischen Ableitung gehen wir von 12.293 T€ Investitionskosten
für die angepasste Variante aus. Diese Minderung resultiert im Wesentlichen aus der Belas-
sung des Rasenplatzes einschließlich Rasenheizung und der kleineren Tribünen mit aus-
schließlich Stehplätzen ohne Überdachung.
In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten
im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Ver-
gleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses
aus. Die Investitionskosten von 4.860 T€ sind somit zusätzlich zu berücksichtigen.
zungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante
2.500 T€ Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des
Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche,
der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen.
Die in der Kostenschätzung der Grundvariante enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 %
der Baukosten zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit
10,0 % der Baukosten eingeschätzt.
Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisba-
sis erforderlich.

750 T€ aus.
schätzt.
kosten von 25.333 T€.
2.7.5 Fördermittel
Bezüglich der Umsetzung des „Mierzwa Konzeptes“ sehen wir keine Möglichkeit der Förde-
rung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb
des Stadions.

Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis
unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen:
Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept reduziert pro Jahr in T€
Personalkosten 174
Instandhaltung 180
Verwaltung 50
Reinigung 70
Greenkeeping 56
Versicherung 30
Wasser/Abwasser 30
Abfall 17
nicht abziehbare Vorsteuer
Summe 1.270
Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir keine Veränderungen zum „Mierzwa Konzept„
vorgenommen:
sichtigt.

2.7.7 Zeitplan
speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit im We-
sentlichen der Variante „Multifunktionsarena“. Durch die Vereinfachungen bei der Bauweise
verkürzt sich die Bauzeit leicht.
Zeitplan Umsetzung Mierzwa reduziert
Beginn Ende
Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14
Bauphase März 16 März 18

2.8 Variante „Sanierung plus“
2.8.1 Ausgangslage
In dieser Variante soll eine erweiterte Bestandssanierung untersucht werden. Hierzu liegen
keine detaillierten Unterlagen und Planungen vor. Der KIJ hat hierzu eine erste Kostenprog-
nose vorgelegt. Aufgrund der Datenlage kann nur eine pauschale Ableitung anhand von Ab-
schätzungen und Erfahrungswerten erfolgen.
Beschreibung
Innerhalb dieser von unserem Auftraggeber vorgegebenen Variante soll das Stadion
15.000 Plätze, davon 8.200 Sitzplätze und 6.800 Stehplätze ausweisen. Die Sitzplätze sol-
len alle überdacht sein. Die Stehplätze erhalten keine Überdachung. Hierzu wird die West-
tribüne in ihrem Bestand belassen, die Osttribüne saniert, erweitert und überdacht. Die
Nord- und Südtribüne für Stehplätze werden neu errichtet, erhalten jedoch keine Überdach-
ung. Die Leichtathletikanlage verbleibt im Stadion. Es sollen in begrenztem Maße Stellplätze
am Standort zusätzlich errichtet werden. Die Errichtung eines Parkhauses ist hier nicht vor-
gesehen.
Die Rasenfläche einschließlich Drainage und Rasenheizung wird nicht verändert und im Be-
stand belassen.

Bewertung
Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als
kombiniertes Fußball- und Leichtathletikstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der
DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen in den Grundforderungen erfüllt. Die
Anforderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Durch
die weitere Integration der Leichtathletikanlagen ist der Nutzwert einer vollen Fußballarena
nicht erzielbar. Durch den Verzicht auf ein neues Funktionsgebäude mit entsprechenden
Räumlichkeiten verharrt der Fußball in Jena auf einem nicht wettbewerbsfähigen Umfeld
und eingeschränkten Vermarktungsmöglichkeiten. Der Businessclub müsste dann weiterhin
in einem Zelt untergebracht werden.
Inwieweit der begrenzte Neubau von Stellplätzen auf dem Areal möglich ist, wird von uns
kritisch beurteilt.

2.8.3 Planungsrecht
Auch bei der Umsetzung der Variante „Sanierung plus“ gelten die vorherigen Ausführungen
zu diesem Punkt. Auch wenn hier unter Umständen kein Bebauungsplan erforderlich sein
sollte, sind die Kriterien des WHG anzuwenden. Zuständig wäre in diesem Fall die untere
Wasserbehörde bei der Stadt Jena.
sen.
Die Beurteilung zu den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes lässt keine Spiel-
räume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Je-
na für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bau-
vorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es keinen anderen geeigneten
Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die
mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lobeda.

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