1. Análise do crescimento do Mercado
Corporativo Imobiliário no Brasil e as
oportunidades de Investimento
Preparado para o Cityscape Latin América
Carlos Pacheco - CEO

2. Conteúdo da Apresentação
Breve histórico do mercado corporativo de São Paulo;
Estoque, vacância e preços;
Tendências de curto prazo;
Comentários
1

3. Mercado Corporativo de São Paulo
DISTRIBUIÇÃO ESTOQUE PRINCIPAIS REGIÕES DE ESCRITÓRIOS
Estoque total : 7.500.000 m²
Estoque analisado classe A e A+ : 1.882.716 m²
2

4. Outros Mercados no Mundo
Comparativo (em milhões de m2)
New York 39,9
A e A+ 22,6
Londres 21,3
Hong Kong 5,5
São Paulo 7,5
A e A+ 1,9
Rio de Janeiro 3,5
A e A+ 1,4
Fonte: Newmark Knight Frank e Dworking
3

5. Distribuição do Estoque Corporativo A e A+
UNIVERSO CONSIDERADO- POR CLASSE E POR REGIÃO
590.338
222.748
247.920
Estoque (m²)
241.042
108.540
189.790 157.384
70.245
54.657
4

6. Evolução do Estoque Corporativo A e A+
EVOLUÇÃO DO ESTOQUE (m²)
250.000 Estoque Atual – 140 Edifícios
3.000.000
200.000 2.500.000
2.000.000
150.000
Estoque Acumulado (m²)
Entrega Histórica (m²)
1.500.000
100.000
1.000.000
50.000
500.000
0 0
1972
1973
1982
1985
1987
1989
1990
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Entregue Futuro Estoque Acumulado
5

7. Evolução do Estoque Corporativo A e A+
EVOLUÇÃO DO ESTOQUE (m²) : 2012 – 2015 + 880.000 m2 (+ 47%)
500.000 Taxa de Crescimento Média Projetada: 2012 -2015
3.000.000
450.000 12% = 220.825 m² ao ano
Conforme Informações do Incorporador
400.000
37 Edifícios em construção 2.500.000
350.000
2.000.000
300.000
Estoque Acumulado (m²)
250.000
Entrega Prevista (m²)
131.915 m²/ano 1.500.000
200.000
150.000 91.670 m²/ano 1.000.000
100.000
28.500 m²/ano
500.000
50.000
0 0
1972
1973
1982
1985
1987
1989
1990
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Entregue Futuro Estoque Estoque Acumulado Previsão
6

8. Evolução do Estoque Corporativo A e A+
EVOLUÇÃO DO ESTOQUE (m²)
500.000 Taxa de Crescimento Média Projetada: 2012 -2015
3.000.000
450.000 12% = 220.825 m² ao ano
Conforme Expertise Dworking
400.000
37 Edifícios em construção 2.500.000
350.000
2.000.000
300.000
Estoque Acumulado (m²)
250.000
Entrega Prevista (m²)
131.915 m²/ano 1.500.000
200.000
150.000 91.670 m²/ano 1.000.000
100.000 28.500 m²/ano
500.000
50.000
0 0
1972
1973
1982
1985
1987
1989
1990
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Entregue Futuro Estoque Estoque Acumulado Previsão
7

9. Absorção e Vacância A e A+
HISTÓRICO ABSORÇÃO LÍQUIDA, PIB e TAXA DE VACÂNCIA
Início de redução da
Crise Argentina Crise Subprime
Crise taxa de juros
Racionamento energia USA e Europa
Menor Taxa de
Asiática Investment Grade
11 de setembro Vacância 0,8%
IPO empresas Brasil
Eleição Lula Real Estate
Guerra Iraque
Taxa de Vacância e PIB
Absorção (m²)
Absorção 1998 - 2004 = 93.000 / ano
2005 - 2011 = 153.000/ano
8

10. Preços A e A+
HISTÓRICO: VALORES MÉDIOS PEDIDOS DE LOCAÇÃO (R$/m²/mês) e TAXA DE VACÂNCIA(%) – SÃO PAULO
160,00 30,0%
R$ 142,10
140,00
24,0% 25,0%
22,0%
120,00 21,0%
Valor Histórico de Locação (m²)
18,0% 20,0%
Taxa de vacância (m²)
100,00
R$ 81,33 R$ 91,81
80,00 15,0%
13,0%
12,0%
11,0% R$ 74,77 R$ 76,56
60,00 R$ 52,50 R$ 52,50 R$ 51,00
11,0%
R$ 43,00 R$ 44,00 8,5% 10,0%
40,00 R$ 50,00 R$ 46,00 R$ 50,00 5,8%
R$ 45,50 5,3%
7,0% 6,4% 5,0%
20,00
0,8%
Locação R$ (A e A+) Taxa de Vacância (%)
0,00 0,0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
9

11. Preços A e A+
HISTÓRICO VALORES MÉDIOS PEDIDOS DE LOCAÇÃO (m²/mês) – CLASSE A e A+
160,00
R$ 142
140,00
120,00
100,00 R$ 92
R$ 81
R$ 75 R$ 77 U$ 76
80,00
60,00 R$ 50 R$ 53 R$ 53 R$ 50 R$ 51 U$ 55
R$ 43 R$ 46 R$ 44 R$ 46
R$ 39 U$ 42 U$ 40
R$ 34 U$ 35
40,00 U$ 28 U$ 27 U$ 24
U$ 35 U$ 36 U$ 20 U$ 20 U$ 22
U$ 32 U$ 16
20,00 U$ 12
0,00
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Locação R$ (A e A+) Locação US$ (A e A+)
Variação cambial de acordo com o fechamento do mês de dezembro de cada ano
10

12. Preços A e A+
HISTÓRICO VALORES MÉDIOS PEDIDOS DE LOCAÇÃO (R$/ m²/mês) e TAXA DE VACÂNCIA (%) – CLASSE A e A+
160,00 30,0%
R$ 142
R$ 142
140,00
R$ 128 R$ 126 25,0%
R$ 120
120,00
20,0%
100,00 R$ 96 R$ 93 R$ 96
R$ 92
R$ 88
R$ 92
80,00 R$ 75 R$ 74 15,0%
R$ 71 R$ 69 R$ 68 R$ 81
R$ 75 R$ 77
60,00
10,0%
R$ 50 R$ 53 R$ 53 R$ 51
R$ 50
40,00 R$ 46 R$ 46
R$ 43 R$ 44
5,0%
20,00
Locação R$ (A e A+) Preços médios pedidos de Locação corrigidos pelo IGPM Taxa de Vacância (%)
0,00 0,0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
11

13. Concorrência Futura A e A+
NOVO ESTOQUE X PRÉ-LOCAÇÕES
Total a ser entregue até 2015 : 883.298 m²
Total das pré locações até 2015 : 138.482 m² 275.292
242.687
196.160
146.359
Estoque futuro em construção no período de 2011 á 2015 + Projetos sem previsão
12

14. Evolução do Estoque e Vacância A e A+
TAXA DE VACÂNCIA (%) – EVOLUÇÃO DO ESTOQUE
Taxa de Crescimento Média Projetada: 2012 -2015
500.000 12% = 220.825 m² ao ano 30,0%
Conforme Expertise Dworking
450.000
37 Edifícios em construção
25,0%
400.000
350.000
20,0%
300.000
250.000 15,0%
200.000
10,0%
150.000
100.000
5,0%
50.000
0 0,0%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Entregue Futuro Estoque Historico Vacância (%) Ponto de Equilíbrio
13

15. Barreiras ao desenvolvimento de mercados
Principais obstáculos:
Disponibilidade de terrenos;
Algumas regiões esgotaram o potencial construtivo;
Sistema de transporte público deficiente;
Localização e acesso;
Aprovação de novos projetos é muito demorada.
14

16. Conclusão
Sem maiores percalços na economia, os preços tenderão a se estabilizar mas não
devem mudar de patamar;
Haverá demanda para novos empreendimentos e para retrofits;
São Paulo e Rio, devem seguir o mesmo padrão de valorização de mercados
maduros: espaços de qualidade em zonas centrais, servidas de melhor infraestrutura,
serão caros;
Novos distritos deverão, cada vez mais, ser alternativas para ocupação;
O poder público deve ser mais eficiente no estabelecimento de políticas urbanas a
fim direcionar o desenvolvimento da ocupação e remover barreiras.
15

17. Para mais informações
Obrigado!
Carlos Pacheco
Tel.: 55 11 3755-8894
carlos.pacheco@dworking.com.br
www.dworking.com.br
16